购房攻约_甜梦文库
买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和上家打交道，还要和中介打交 道，特别是在上家有抵押贷款或下家办理要抵押贷款的情况下，就更容易产生纠纷了。笔者 结合自己所承办的案件， 介绍一下购买二手房常见的欺诈手段及应对方法。 本文中的案例均 来自于真实的案件。第一招：核实上家身份是首要案例：刘先生因为房屋被动迁，找到中介想买一套房屋。中介公司向他推荐了一套房 屋，刘先生看了挺满意，就和中介公司介绍的上家张先生订立了购房合同，还分两次向张先 生支付了定金和首期房款。 可后来到交房的时候却找不到张先生了， 后来才得知张先生根本 就不是产权人，房屋只是他租借的，产证也是伪造的。刘先生只好到公安报案，至今张先生 仍未找到。对策：现在什么都有假，文凭有假，身份证有假，房产证当然也有假。现在到处可见 的“城市牛皮癣”为这些诈骗行为提供了极大方便，花个二三百元，假的身份证，假的房产 证就可以办出来了。 二手房和一手房不同， 一手房是和开发商做交易， 一般不存在这个问题。 所以买二手房的第一步就要核实与你交易的对方的身份。 最简单的一个办法是到各区的房产 交易中心查询一下房屋的权属情况， 只要凭自己的身份证花三十元， 交易中心就会给你一张 房屋基本信息的单据，上面有权利人的名字、抵押贷款、面积等基本情况。如果怕对方持假 身份证冒充房东，你还可以委托律师到公安局调查人口信息，以便核实卖房人的身份。做好 这两样工作，你就可以放心地和对方签订合同，不用担心遇到刘先生这样的倒霉事了。第二招：审核贷款合同要仔细案例：李先生和上家订了一份五十万元的购房合同，因为李先生需要银行贷款，就通 过中介介绍的担保公司办理抵押贷款手续。 担保公司办理好手续叫李先生到银行签订贷款合 同。 李先生到了银行后， 担保公司的人告诉他， 说这是银行提供的格式合同， 不会有问题的，只要核对一下贷款金额就可以了， 李先生觉得银行的格式合同总归不会有错的， 就简单地看 了一下贷款金额就签了字。一个星期以后，到了银行答应的放贷时间，可李先生还是没有收 到贷款， 就打电话到银行去问， 银行告诉他说贷款已按贷款合同的约定划到担保公司帐户上 去了。李先生再去找担保公司，担保公司的人叫他放心，说这是公司规定，贷款要到第二个 月就会直接划到上家帐户去。以后李先生又多次找担保公司，担保公司一直拖着，最后竟然 人去楼空。李先生后来才得知这家担保公司早就资不抵债，就动歪脑筋，挪用了客户贷款。 他们在客户的贷款合同上将贷款划入帐户写成担保公司帐户， 然后利用客户的疏忽骗客户签 订合同，再将贷款非法挪用，最后无力偿还就“人间蒸发”了。虽然李先生马上报了案，后 来也将担保公司主要负责人抓捕， 但钱款却已挥霍一空， 李先生因为没有支付房屋余款而被 上家告到法院。对策：在下家贷款的情况下，交易程序一般是这样的：步骤一：下家支付首期房款。步骤二：上家拿到首付后将房屋过户给下家。步骤三：下家在取得房产证或交易中心收件收据后将房屋抵押给银行。步骤四：银行向下家发放贷款。步骤五：双方交接房屋，结清水电等费用，余款付清，交易结束。下家向银行申请贷款过程中，如果申请的是商业贷款，银行会要求下家找一家担保公 司进行担保， 而下家一般都会采用中介公司推荐的担保公司。 少数不良的担保公司会钻购房 人的空子，谋求非法利益。李先生虽然订立的是银行提供的格式合同，但并不能因此而高枕无忧，因为格式合同 中也有许多是需要填写进去的内容， 如果对这些内容不加以重视并认真核对， 就容易被钻了 空子。第三招 首付交到贷款银行案例：吴小姐看中了一套房屋，但上家在这套房屋上还有银行的抵押贷款 30 万元。中 介说上家要先取消抵押才能过户，不过由于上家拿不出 30 万元偿还贷款，所以希望吴小姐 多付一点首付，然后上家再去注销。于是，吴小姐在签约后就付了 20 万元的首付给上家， 但是上家迟迟没有去银行取消抵押。 最后上家却说因为做生意发生了亏空， 将吴小姐付给他 的 20 万元去还了债。吴小姐听了这气得发抖，不过现在也没办法了，只能去打官司。对策：如果上家有抵押贷款，那么上家必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押 注销手续后才能交易过户(有的交易中心还要求要办完抵押注销手续之日起几个工作日后才 能交易)。在这种情况下，上家一般会要求下家先支付一定的首付，用以偿还银行的贷款以 便取消抵押。但是，如果下家将首付交给上家后，上家并未按原来的约定去取消抵押而是挪 作他用，那么就会出现吴小姐这样的事了。但如果下家坚持在取消抵押后再交首付的话，很 可能由于上家资金不足以致交易失败。对此，下家可以要求上家联系好银行，并在上家办理 好还贷手续后， 再将首付直接汇入上家在该银行的帐户， 银行当场即可划款并出具他项权证。 这样一来，上家就不可能将下家交付的首付挪用了。卖家毁约买家获赔款 4 万收了 4 万元定金，却在递件前要求买家付清房款再过户，导致双方未能在约定时间内 过户。结果买家将卖家告上法庭，不但讨回了 4 万元定金，还获得了 4 万元赔偿。林小姐和梅小姐以及中介公司签 订了 《二手房买卖合同》 约定梅小姐将位于广州市天河区长兴路的一套房产出售给林小姐， ， 总房款 40 万元。双方在补充协议中约定付款方式：签约当日支付 4 万元定金，成功递件当 日支付首期款 12 万元，余款 28 万元于完成交易过户当天付清。合同签订后，林小姐于签约当日支付了定金 4 万元给梅小姐。随后双方共同到房管部 门办理交易过户手续，但是梅小姐在排队拿号后要求林小姐先支付 8 万元现金，才签署《房 地产买卖合同》 并要求林小姐在递件前付清余下的 28 万元房款， ， 此要求遭到林小姐拒绝。 后来双方约定改天再递件，但是几天以后，梅小姐就表示不愿出售房屋。无奈之下，林小姐 只好去法院起诉梅小姐。法庭上，梅小姐称从未表示不出售房屋，并当庭表示愿意继续出售房屋给林小姐，且 认为当初约定“收齐楼款时交税过户”，因林小姐未付清房款，所以梅小姐有权拒绝递件过 户，林小姐在约定时间里未付清房款，已经构成违约，应负违约责任。林小姐则称，梅小姐 要求林小姐在过户前即付清余款 36 万元与约定不符，已经违约。天河区法院经审理后采纳 了林小姐的意见，认为房产过户分为递件过户和缴税过户两个阶段，房款也相应分期支付， 现在梅小姐要求在递件前付清全部房款，与约定不符，因此拒绝过户，构成违约，应负违约 责任，因此判决梅小姐在判决生效后 10 日内退还林小姐定金 4 万元，并支付违约金 4 万元 给林小姐，诉讼费由梅小姐承担。启示在二手房买卖中，买卖双方经常出现毁约的事情。遇到一方违约，尽量将违约方的谈 话内容通过手机、录音笔、录音机等器材将其录下来，录音可以作为证据使用；尽量让非亲 属的两位人士(朋友、同事均可)陪同与违约方交涉，以便将来作为证人；尽量通过特快专递 邮寄函件的方式催告违约方履行合同；尽量咨询律师，按照律师的安排行事，以防疏漏。另 外，中介公司在格式条款以外的合同内容方面，应尽量准确，尤其是备注部分。如本案中将 “缴税过户”表述为“缴税”，递件过户表述为“递件”，则梅小姐就再无借口了。教你维权维权程序：进行交易前，一定要核实房屋权属情况以及产权人身份证明等等。在交易 中如遭遇中介欺诈，可以向房管局投诉或向市中介所投诉。如果买卖双方产生问题，可以诉 诸法律解决。维权难点： 当前， 房屋中介服务是一个比较热门的行当， 但不少中介人只是一部电话、 一间房子、几十张卡片就搞起业务来。有的房屋租赁中介公司根本不考虑用户的利益，向用 户提供的房源靠相互炒作；还有的中介人无论做成与否，都要事先索取高额中介费用，致使 消费者或用户一不留神便上当受骗。注意事项：交易前买卖双方应考察中介公司的信誉记录。有信誉的中介公司在工商局 与中介事务所的投诉记录几乎为零。 因为讲信誉的公司会十分注重客户对自己公司的满意度。 相反，黑中介或骗人的中介公司，虽然具备中介营业资质，但是在工商局与中介事务所的记 录却是劣迹斑斑。 因此对于中介公司的考察还应包括中介公司的投诉记录及其信誉在工商局 的备案情况。专家说法买方可从合同方面保护自己广东佳思特律师事务所王美舟律师建议，市民想通过房产中介卖房，要小心房产中介 赚取差价； 如果市民想通过房产中介买房， 要仔细审查出卖方对房产和配套设施是否拥有完 全的产权，以免给自己带来不必要的法律纠纷。针对目前少数中介采用欺诈手段，骗吃买方 定金、中介费的情况，王美舟律师建议买方从合同方面保护自己。在落定阶段，在承诺书等 文书上用手写方式注明：“如无签订三方协议(买卖协议)，经纪方退还上述款项给买方。” 在签订三方协议(买卖协议)阶段，在买卖协议中备注栏以手写方式注明： “在成功递件过户 当日支付全部中介费，本规定与中介佣金确认书等文件冲突的，以本规定为准”。如中介坚持签约时支付中介费，则在买卖协议中备注栏以手写方式注明： “非因买方责任导致房屋无 法过户的，经纪方退还中介费给买方。”王先生前不久看中了一套二手房，但在办理过户手续时被告知房产证是假的，而当初 的卖房人则再也联系不上了。王先生后悔不已，花 1 万元定金买了一个教训。针对一些不法 人员非法伪造和使用房屋权属证书，专家介绍说，辨别真伪产权证有以下 8 种方法。一看封皮。真的产权证封面硬实有 纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(深红色)，字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜 色暗淡(暗红色)，封皮较软的。二看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为 别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权 证的水印模糊不清； 真产权证纸张光洁， 用手轻抖有哗哗响声。 假的纸张则手感稀松、 柔软。三看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”字样，立体感强，字迹清 晰，容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一。四看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理 局”行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看 到透过来的印章痕迹。五看注册号。真证封皮反面下方的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹 凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。六看缝制。 真产权证的内页都缝合得很整齐， 而假产权证的内页都是用胶水粘上去的， 缝线也很明显。七看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而 假产权证中附记有些为空白。八看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类 似一般的 A4 纸厚度买二手房，更需仔细验房那么，买二手房都要查验些什么项目呢？有着多年验房经验的张新全提出如下几点建 议。首先，要检查是否有私拉乱接乱搭的情况。很多业主在初次装修时，都会根据个人喜 好私接电线，譬如把电视闭路线、电话线从客厅牵进卧室，有的还把电话线牵进卫生间，有 的因在厨房、厕所分装两个热水器，只好把天然气管线从厨房拉进卫生间，还有的把阳台私 自封起来，作为书房或者卧室。一些顶层住房，甚至在屋顶上再搭“新房”，把水、电、气、 闭路线等全拉上去，这些私拉乱接乱搭，大多没有经过严格的检查验收，存在很大的安全隐 患。买到这种二手房，尽量要求原业主同时转让当时的房屋结构图、装修水电气走向图； 如果不能提供的， 也有必要要求业主对原来私拉乱接乱搭的情况实话实说， 自己做到心里有 数。此外，还应注意观察天花板、墙壁是否有渗水、爆裂、脱层等现象。其次，检查房屋小环境的配套设备是否完善。电梯公寓特别是高层电梯公寓，一定要 打开水龙头，看看水压够不够，水质是否清澈；打开电视看看图像是否清晰，能接收多少个 频道； 查看电表和电线的供电容量， 了解是否能对空调运转负荷产生影响； 查看天然气供应， 特别是用气高峰时段是否充足， 一些老旧社区还要了解水电气费是否合理， 因为有些老旧社 区难免会有“跑冒漏滴”，常常发生因户均分摊的水电气费过高而扯皮的事。同时，别忘了 走访物管，了解停车场地及收费情况、水电气收费情况及前任业主是否有欠费记录，并注意 观察电梯品牌及运行速度， 看看公共楼道的整洁程度及布局， 小区绿化及小区内的其他公共 配套设施如何。最后，了解与房屋相关的一些其他信息。比如房屋以前是家用还是出租，是否发生过 不好的事情，原业主是否有与房子相关的官司，与周围邻居的关系如何。同时，房子剩下的 使用年限，产权面积和使用面积差距多大，也是有必要关心的内容。针对以下关于产权不明的情况，钢运房产的置业专家为我们支招应对。1、房屋没有产权，只有使用权。有一些二手房由于各种原因在原房主的手里只有使用权，并没有产权，或者没有完整 产权，这些房子是不能参与市场交易的，因此不管是否签订了合同，都是无效的，根本不能 办理房产过户手续。支招：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。2、卖房者非房屋产权所有者。? 团购体检套餐专卖店 ? 大渝社区 有你更精彩 ? 快来挑战百万富翁 ? 好好学习 天天淘课 ? 求医问药大渝医导帮忙 ? 贵族生活黄钻乐享有些人在看房的时候会想当然的 认为住在这个房子里就是房主，其实不一定， 在签订购房合同和交定金之前最好验证房主的身份和房产备案资料， 确认卖房者和房 主就是一人，并且房产备案资料也符合。如果是委托卖房，必须有原房主的书面授权资料或 语音授权资料，这样才能交易。支招：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人 应立即中止交易。 因为其中可能存在欺诈， 即使不是欺诈， 购房人能否取得产权也存在风险。3、房屋是共有产权房，卖房行为并没有获得房产共有者的同意。房屋的产权归属可以是一个人的，也可能是多人的，比如说夫妻共有财产的房子其产 权就属于夫妻两人，任何一方都无权单独处理。对于共有产权的二手房，必须获得共有者的 一致同意，才能够签订有效的购房合同和办理过户手续。支招：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为 还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。4、法律限制或禁止交易的房产。有些房产因为各种原因被法律禁止或者限制交易，比如说被抵押了的房产，或者处于 纠纷状态的房产，在购置这些二手房的时候，必须考虑法律限制条件，如果不能解除这些限 制的话， 即使你跟房主签订了合同， 也将被视为无效合同， 无法过户， 甚至还可能惹上麻烦。支招： 如该二手房已被查封或者抵押， 则可在解封或消除抵押负担后， 方可与之交易。 超过三个月未申请的，预告登记失效。5、房屋性质跟购房需求不一致。房屋性质决定了房屋的用途，在二手房的交易中也必须重视，如果购房者需要购置的 是居住房，而房源却是商业用房或者工业用房，自然就无法办理居住房的过户手续，无法获 得需要的购房用途。支招：购房人一定要看清房屋性质何为一房多卖？比如说一套房子，房主刻意隐瞒购房情况，跟多个看房者签订购房合同，并收取定金 和购房款，最后只跟其中的一个人办理过户手续，然后消失，其余的购房者拿着购房合同却 无法办理过户。重庆中原地产专家支招：一、购房者要确保业主已经签收定金通常情况下，在房屋中介处相中了房屋后，购房者会被要求签订一份定金合同，并收 取定金，以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司，为将房源迅速脱手，与多 位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的中介 公司买房，就可以避免这种情况发生。二、购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖” 的情况发生。从签订合同，到正式交易，还有一段时日。业主往往会在这段时间，另外物色 买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，可以采 取以下的办法加以防范：一是进行产权调查。二是提存房屋产权证。购房者可要求业主将房 屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生。三、购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款。购房者在交易中心登记后再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房二卖” 后，诈骗购房者的购房款。在二手房买卖的过程中，买房人要面临一定的交易风险，房屋产权证的真伪、对方身 份的真假、委托是否有效，买房的时候对这些如果疏忽大意，以后可能会有大麻烦。九升房产置业专家支招：识别房产证的真假最保险的做法就是到当地的房管部门进行查询。不过，自己也可以 通过房产证的纸质以及里面的内容等是否规范来判断真假。第一，真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，纸张较厚，有防伪底纹，封面硬实， 有纹理，而假房产证则刚好相反，纸张较薄；第二，佛山地区房地产权证表述上有一些规范，如土地使用性质是国有、建筑建构是 钢筋混凝土等，假房产证往往不是这样表述的；第三，登记机关的印鉴也是辨别真假的重要标准；第四，附在房产证后边的宗地图是不易被复制的，如果是真的房产证，其上面有规范 的宗地图，而假房产证往往没有宗地图或只有不规范的宗地图；第五，真的房产证打印字体的颜色比假房产证的字体颜色要淡一些。“产权过户”陷阱买方因为过户问题“钱房两空”。买方可能认为，只要自己一手交钱一手交“货”， 房子就一定是自己的。但在正式过户之前，产权仍然归属 卖方，并且某些房屋存在无法过户的可能。一些中介为了促成交易，对能否顺利过户避而不 谈，只是让买方在过户之前就付清房款。等买方付完房款，产权却无法过户，中介事后又推 卸责任，买方有可能陷入“钱房两空”的境地。对于这样的陷阱，张先生建议买方要事先核实卖方的产权，并通过中介确认该房屋的 合法性。 对于没有过户的房屋， 可以在合同中补充上过户时间的限制， 明确可以交易的时间。“全包价”陷阱二手房中介公司全包价不透明。张先生告诉记者，全包价包括买方所要承担的全部房 款、契税、印花税和中介的代理费(房款的 2.5％－2.8％)。但中介公司不会明确告知买房人在交易中需要交纳的明细费用，还会从中获得额外好处。例如，中介公司有一套 50 万的 房子，但中介会向买者报价 53 万，甚至更多，并要求买者支付契税、印花税和代理费，中 介实际上就比预期多挣 3 万元。对于全包价不透明的陷阱，张先生建议买方在签订二手房购买合同时，要求在合同后 附上《费用清单》，并要求同卖方见面，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免 中介公司从中收取多余的差价。主要有以下 3 种情况：1、房屋所有人让家里亲戚、朋友等无房屋产权所有权的人与买方签订的合同为无效合 同。2、房屋共有人没有签字，或者由 其配偶代签。这样签合同，如果卖方反悔，则以夫妻一方不同意为由撕毁合同，容易发生不 必要的纠纷。3、中介公司越俎代庖。有的中介公司以接受卖方委托为由，代替卖方签字。这实际上 可能带来许多麻烦。中介的法律含义是居间，不是代理，两种角色不能混淆。钢运房产置业专家支招：签合同前查看其房产证等相关证件，弄清房屋真实权属关系。特别注意必须要求拥有 房屋产权的所有人员都要在合同上签字。否则将会埋下产权纠纷风险。模糊的付款方式。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式 却未给予应有的重视， 结果在其后履行过程中， 常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠 纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。模糊的交房约定。有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定， 但却疏忽了交房这一重要环节。 在此可能会涉及到交房的具 体时间等问题。 若无具体约定， 则可能出现逾期交房， 却无法追究业主违约责任的被动局面。风险转移时间约定不明确。过户日期和房屋交接日期是两码事，不能混淆。过户日期 是房屋所有权转让的日期， 而房屋交接日期直接决定了屋内的水电煤等费用是由上家还是下 家付。 在签订房屋买卖合同时， 应当注明房屋交接日期是在过户后第几个工作日或双方约定 具体日期。房屋交接前的产生的费用由上家承担，房屋交验后产生的费用由下家承担。违约责任显失公平。由于中介的参加，合同的违约金一般约定为 20%。而对于何种情况 下适用违约金罚则则约定不明确。在合同中应标明各方的责任、义务，有利于避免纠纷的发 生。如违约金的具体数额、逾期付款的责任及其他违约情况的处理等，都应在合同中加以明 确。否则，违约方可以以约定的违约金过高为由要求减少。这里只例举部分问题，举一反三。让中原地产置业专家为我们支招：1、请专业律师或诚信品牌中介经纪人为您把关和拟定合同。2、按行业公认合同范本来签订合同很多购房者发现，合同签定后，接收房屋时，发现房屋各种现实情况部分或全部都和 约定不符， 比如房屋实际面积少于合同注明面积； 房屋家具家电及其他配套设施合同注明和 房子一起出售，但实际卖家交房前全部搬走等。中先地产专家支招：1、签订合同前先要仔细查看出售房屋，房屋面积要看房产证上登记面积；2、合同要尽量详细的注明房屋附带的所有物品和配套等；3、对卖方不按合同执行可以通过协商和法律等手段进行维权。中介或经纪人通过隔离卖方和卖方的方式，通过如时间差等手段赚取中间差价，这种 操作手法在非正规中介公司或无良经纪人中非常常见。 虽然这种行为从法律上来说不算违法 行为，但这对买卖双方利益角度来说是涉嫌欺骗的行为，另外这样做还存在隐藏的风险，如 果中介 “时间差” 失败， 其将用各种理由延迟或撕毁和卖方达成的协议， 极大损害卖方利益。 同时也会造成买房成本增高。其中“公证委托”是最常见的一种 “吃差价”方式，所谓“公正委托”是指中介一方假扮购房者，以低价签订购买合同，同时 和卖方以公证委托方式承接过户等所有手续。 由于购房只需缴纳订金， 只需在一定时间内把 签约房屋卖给下家， 利用买卖双方不见面的空子提高卖价， 且由于公证委托书的作用房屋过 户时可暂时不定过户名，所以就可形成一个完整销售过程。中介赚取中间差价。中原地产专家支招：一、作为卖房者应该选择信誉好的中介卖房，在交定金前，买房者要求卖方、买方和 中间方见面，特别是在谈价格、过户的时候，买房者一定要求与卖房者见面。同时，为防止 中间方派人冒充，要看房主的身份证。二、不要轻易交定金，必须在房价基本谈好后再交定金。三、买卖双方在过户前，应该到就近的区属房地产交易中心或市房地产交易中心去咨 询一下，弄清到底应该交多少税费，心中有底，防止中介从中多收钱。所谓“阴阳合同”，指的是买卖双方之间所签的买卖合同，反映的是房子的真实成交 价格为“阴合同”。而“阳合同”则是买卖双方另签的一份成交合同，用于到房管部门备案 ，到税务、财政部门交税，特点是房屋的成交价格远低于“阴合同”的价格，这样就可以 少交税。二手房交易中买卖双方所造的“ 阴阳合同”，除了故意将总价做低的，还有一种是故 意将总价做高的。市民胡先生在 2008 年初购置房产时，房子的真实成交价格是 45 万。因为交房款用完 了胡先生手头所有的资金。而按照总价的数目，他还要交纳 3 万多元的税。为了凑足交税的 钱，胡先生在贷款上动起了脑子，最终通过造“阴阳合同”，报高成交价格，胡先生在房贷 之外，多贷了 5 万元。业内人士告诉记者， 为了少交税又多贷款， 有的购房者成交一套房产需要做三份合同。阴阳合同最大的风险就是，如果买方变卦，直接要求以“阳合同”的价格进行交易。 那买方就后悔莫及，惹出大的纠纷。钢运房产专家支招：最简单也最有效的方式，也是唯一合法的方式。卖方拒绝签署“阴阳合同”，避免不 必要风险。许多非正规小中介，为赚取高额利润，利用隐瞒、夸大甚至无中生有的方式，骗取购 房者签订购房合同，最后导致购房者形成巨大损失。如以下为常见的欺骗方式：中介隐瞒房屋情况某某通过地产中介公司购买了一套二手房，但是却过不了户。随后，到房管局查询才 发现，此房已经被法院查封了。而中介公司却推卸责任，并认为他们只是在业务方面为双方 提供信息平台，不负担交易问题导致的责任。交钥匙不交产权很多购房者以为自己拿到房屋的钥匙入住了，房子就是自己的了。实际上，在房屋正 式过户之前，产权仍然归属原业主，并且存在无法完成交易的可能性。如果在过户之前将全 部房款支付给业主，买方有可能陷入“钱房两空”的境地。许多不法中介为了促成交易，对 可能出现的风险避而不谈，等购房人房款已付，房产却无法过户，再推卸责任。购房款代管房屋中介公司采用欺骗手段截留客户资金，将其非法占有或用于投资、转贷等风险项 目。他们要求买房者将购房保证金、首付款、购房款等存入中介公司指定账户，由他们“代 为保管”，而他们则利用办理购房手续的时间差，从事投资、转贷等风险项目，获取中短期 收益。以少量房款骗取房产过户中介公司指使公司员工及他人假扮购房人，与卖房人签订房屋买卖合同，支付少量定 金或部分房款后，将房屋过户至虚假购房人名下，最后将骗取的房屋转卖或抵押，从中非法 获利。利用职务之便骗贷利用为购房人代办银行贷款之机将房产抵押给银行，然后冒用购房人的身份证件，将 银行发放的贷款占为己有虚假房源信息，骗取定金公布虚假房屋租赁、销售信息，与客户签订租房、购房合同，骗取客户中介费及定金。等等众多欺骗手段，让人防不胜防。九升房产专家支招1、寻找正规的品牌中介，查看其营业执照等执业资质，将最大程度避免上诉情况的产 生；2、购房者在买卖房屋前多从各种渠道咨询相关知识，把握整个买卖流程的关键步骤， 只要把握如交定金、签合同、过户等关键步骤的充分必要条件，一般就会大大减少受骗的机 会。3、自身要提高警惕性，要成为一个怀疑论者，“天下没有免费的午餐”、“占小便宜 容易吃大亏”等想法武装自己，凡是多想多问，善于观察，善于思考。因户口而引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。户口问题，是一个往往容易被忽略 的问题， 因为很少有买房者在一开始购房时就予以足够注意， 大家往往将谈判的重点集中在 房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，只有到了交易完成后，要迁户口了， 才会发现问题的严重后果。二手房交易中户口问题主要集中 在卖家户口无法落户不能迁出或者故意不迁出， 而买家自然也无法迁入。 特别对于为小孩读 书而够买学校签约房的用户更要事前搞清楚状况，否则所否房屋就完全不能达到买房目的。中原地产专家支招：据了解，户口纠纷的根源在于上家户口无法及时迁出，导致下家户口无法迁入。“这 是由于我们国家现行的户籍管理制度引起的，”目前就二手房交易而言，而上家户口迁出的 前提条件是无落户的地方而对于购房者来说， 如何保护自己的权利不受影响， 建议防患于未 然才是一个较为适用的办法：签订房屋买卖合同时，就明确约定有关户口迁移的条款，并约 定具体的违约责任。“有以这种方式，来变通保护自己的权利了”。其次，最好让卖方出示 户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。买方因为过户问题“钱房两空”。买方可能认为，只要自己一手交钱一手交“货”， 房子就一定是自己的。但按照法律规定，在房屋正式过户之前，产权仍然归属卖方，并且某 些房屋存在无法过户的可能。一些中介为了促成交易，对能否顺利过户避而不谈，只是让买 方在过户之前就付清房款。等买方付完房款，产权却无法过户，中介事后又推卸责任，买方 有可能陷人“钱房两空”的境地。卖方也要注意，过户手续之前要确 定相关手续已经完备， 预防过了户， 后期款项无法到账甚至卖方贷款出现问题而房子已经是 别人的这类问题。钢运房产专家支招：1、 对于这样的陷阱， 建议买方要事先核实卖方的产权， 通过中介确认该房屋的合法性， 并明确约定房屋过户的时间及明确的违约责任。必要时，可约定让中介承担连带责任。2、严格把关，确定全部房款或者购房者贷款到账后才去办理过户手续，避免后期款项 不能到账或者买家贷款申请不了等情况发生。房屋产权过户，购房者成功买到房屋，兴高采烈来到新家突然发现卖方在卖出房屋之 前是租赁给其他人的， 结果租赁户拒不让出房屋。 因为租约未到期或业主未按合同提前通知 租户等产生很多纠纷， 特别是租赁合同附加优先购买权的会使事情变得更为复杂， 租房者可 根据此附加条款要求购买此房屋等。给购房者带来无穷麻烦和风险。九升房产专家支招：1、购房前询问清楚租赁情况，并一定要到现场看房。口头确定无租赁关系。2、 把上诉情况在合同里详细约定， 并明确违约责任， 从法律角度维护自己的正当权益。在二手房交易中，存在着诸多的法律问题，其中，二手房的产权陷阱即属典型之一。 为避免二手房的购房者落入产权陷阱，笔者拟对该问题作一探讨。二手房产权陷阱主要存在以下几种情形：1、 “卖房者”非二手房的产权人。这种情况又包括以下几种情形：（1）某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已经作废的房产证之便利，进行 欺诈。如承租人冒充业主，与买房者签订合同；有些人在离婚时虽然法院判决该二手房不为 其所有，但由于其仍持有已作废的原房产证，与购房者签订二手房买卖合同。（2）“卖房者”是“真正”的产权人，但由于某种原因未登记或未过户。如继承人因 继承或受赠而取得该二手房，但由于各种各样的原因，未及时办理二手房产权过户手续。在此情形下进行交易，由于交易主体不适格，不仅该二手房买卖合同无效，而且购房 者往往可能遭受诈骗。2、卖房者仅仅是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。许多时候，二手房的所有人不属于一人，而属多人，即所交易的二手房为共有房。而 在交易的过程中， 往往只是其中的一个共有人与购房者进行交易。 而且该卖房者是在未得到 其他共有人同意的情形下擅自决定出售的。与第一种情形一样，在此情形下交易，也会因交易主体不适格而导致买卖合同无效。 因为：依照我国法律的规定，共有财产的出售必须得到其他共有人的同意，尤其是在共同共 有的情形下。当有共有人不同意出售时，则该交易无效。3、卖房者只是使用权人，而非所有权人。在所交易的二手房为公房时这种情形多有发生，即卖房者所在单位仅仅只是将该房产 提供给卖房者使用，卖房者并未取得完全的所有权。如购房者与仅有使用权人进行交易，即 使交付全部房款，亦无法取得产权。4、房产上存有法律不允许自由转让的障碍。如在二手房上设有抵押。我国相关法律规定，如在房产上设有抵押，则在抵押权人的 权利实现之前或抵押权人放弃该抵押权前，该房产不得自由转让。5、房产上存在法律禁止转让的障碍。如二手房被查封，在解封之前，该二手房是禁止转让的。6、非居住用途房。即交易的二手房的用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用 途房甚至是工业厂房等。7、卖房者未将房屋欲出售的情况告知承租人，或者说已告知，但未得到承租人放弃优 先购买权利的答复。二手房产权陷阱的防范对于上述产权陷阱，笔者认为，最有效的防范方式是：在购房前到房地产登记机关查 阅该房产信息。依照我国相关法律的规定，房产属于不动产，其产权是通过房地产管理机关的登记予 以确定的。在房地产登记机关的登记中，包含了房产的各种相关信息，如：所有权人、房产 的具体物理情况、 是否设有抵押、 是否被查封、 是否已出租等等。 通过向房产登记机关查询， 购房者可以确切地知道卖房者是否对房产拥有完全的产权、 是否存在着其他共有人、 是否仅 仅只有使用权而无所有权、是否已设定抵押、是否已被查封、是否已出租、是否为居住用房 等等。通过对这些信息的了解，购房者可以针对不同的情况采取相应的对策：1、如卖房者非该二手房的产权人，应立即中止与之进行交易。因为此其中可能存在欺 诈，即使不是欺诈，购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。2、 如卖房者仅为产权共有人之一， 则可要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。3、如该二手房上设有抵押，则可要求卖房者在消除该抵押负担后方与之交易。4、如该二手房已被查封，则可在该二手房被解封后方与产权人交易。5、如该二手房已出租，则应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。6、如该二手房为商业用途房，即可根据自身需要决定是否继续交易。7、如卖房者仅仅只有使用权，在其取得完全的产权之前，应中止该交易。以上所述远未涵盖形形色色的二手房交易中存在的所有产权陷阱，但只要购房者牢牢 抓住产权登记这点，就能杜绝购房受骗事件的发生二手房交易一般都是个人之间的买卖行为，对比开发商出售的商品房，在交易的复杂 性上，因房源“质素”和卖方性质不同而使二手房交易的难度要更大一些。特别是对产权状 况的了解程度直接影响着二手房买卖的质量， 也是购房者主动出击免除后患必不可少的功课。“从经验来看，二手房易发生纠纷通常在于购房者对房源的权属信息关注太少以至于 埋下了日后纠纷的种子。 这是亿房房地产咨询有限责任公司经理周游多年经验中得出的体 ” 会。产权记录查明房源的共有状况“查询非常方便，任何人都只需要向房管局提供房源的具体地址就能查到详细完整的 房屋产权记录。”周游是房管部门的常客。查验的具体方式是：查验产权记录。包括，房屋所有权的状况，若是共有，在“房主” 一项会有显示， 且共有人的产权比例及拥有权形式都有记录， 这可为购房者随后查询共有人 购买优先权是否放弃提供最重要的依据。此外，在产权记录还能查到档案文号，假如希望获得整份房源文件，可依此编号取得 该份文件副本。成交价格也会反映在产权记录中，周游建议查询者应注意如果成交价是注明“部分成 交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品。“他项权益”查抵押、贷款及查封产权记录只是一些基本信息，无法提供房源所有权是否已“作嫁于人”，其实这些信 息完全能在房管局得以获知。 “只需要提供查询者的身份证，就能查到完整的房屋的‘他项 权利’记录。”周游言，房屋是否抵押、是否处于诉讼纠纷而被查封以及房产的贷款记录都 被清楚地记录在案。了解了房屋产权的真实情况， 购房者除了要向卖房方索要一切产权文件， 仔细阅读外， 还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录， 两相对照， 才能清楚地知道该房的一切产权 细节，不至于有所遗漏。此外， 唯一无法在房管局查询的是房源的债务负担状况， 诸如此房是否有租赁债务等， 则必须查验租约以及有关的证明文件。防范“特殊”房源是关键房改房则可以算是二手房中的“雷区”。房改房通常多为军产、医(医院)产、校(学校) 产和央产。此类房源通常所处的地段非常好，且多为学区房。但这样的房源存在的问题也会 较多， 大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权， 因此购买此类房源首先要确认的是原单位是否同意出让，一般来说，军产、医(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章 后才出让。在明晰房改房的权属证明后， 还必须要做的一道功课是： 政府对其上市出售的批准书。 因为有没有这一批准书决定了房源能否上市交易。此外，必须搞清楚目标房源是成本价房还是标准价，确认标准价购买的公房上市时是 否已经按成本价补足费用或者与单位的比例分成。随着二手房市场日趋火爆，如何购买放心二手房，成为消费者关心的问题。二手房交 易程序复杂，中介商数目繁多，鱼龙混杂。那么，我们该如何避免这些陷阱，顺利购买二手 房呢？陷阱一：房屋权属不清，没取得房屋所有权证的。根据有关规定，在三门峡市规划区 范围内， 市房产管理局所发的房屋所有权证是唯一合法的有效凭证， 现在二手房市场上的房 屋一般都有房屋所有权证， 但也有少数人在卖房时没有房屋所有权证。 这些人在卖房时只提 供以下资料：1．仅有发票的；2．仅有判决书的；3．仅有合同的；4．非法的房产证。仅有 这些资料不能确认产权，如果购买了这类房屋有可能钱、房两空。比如：仅凭判决书买房， 在二审上诉过程中法院有可能改判。避免方法：在签订买卖合同前，应? 团购体检套餐专卖店 ? 大渝社区 有你更精彩 ? 安全上网不怕木马 ? 好好学习 天天淘课 ? 求医问药大渝医导帮忙 ? 基金理财选财付通查看房主是否已取得房屋所有权证。对 于没有房屋所有权证的住房，首先必须 确认权证办不出来的原因，且这一问题是否能够得到顺利解决，可以到房管部门查询，然后才决定是否要买该房产。陷阱二：产权处分受限的。根据我国法律法规的有关规定，司法机关依法裁定查封及 已抵押的房屋、 拥有部分产权的房屋、 国有资产无批文的房屋、 土地性质或权属不清的房屋、有纠纷的房屋不能转让。 若房屋仍存在以上几种情况， 房管部门是不予办理房屋的产权过户 手续的。上述几种情况常常会被购房者所忽略，而房主通常又不会主动提及。如此一来，可 能造成买卖合同已签订、买方预付款也已支付给卖主后，在办理产权过户的过程中，发现房 屋不能转让，由此给买方造成损失。避免方法：在签订买卖合同前，购房者应到房屋所在地的房产管理部门进行产权状况 调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。陷阱三：产权共有人不同意卖房的。目前我国大部分城市对配偶间共有的房屋，没有 按共有房屋来登记。但是在对房屋所有权进行处分时，如出卖、抵押等，都是按《婚姻法》 关于婚姻关系存续期间所取得的财产属共有的原则， 将其视为共有财产来处理。 一些购房者 在购买房屋时， 未查明房屋产权是否存在共有人的情况， 但房屋产权共有情况直接涉及房屋 产权能否顺利转移到买方名下。 因为一旦卖方共有人不配合办理产权转移手续， 产权就无法 转移； 若出现产权人与其共有人原为夫妻关系现又离异的共有状况的房屋， 必须由产权人及 其共有人先行办理离婚析产手续， 解除共有关系进一步确认产权归属才能进行交易； 对于产 权人或共有人双方或一方死亡的，则必须先办理继承手续。避免方法：买方在作出购买决定前，一是要求卖方配偶到场同意签字。二是与产权人 一同携身份证和房屋所有权证到房管部门查询档案， 核对房屋产权的共有关系。 若出现离婚 析产和产权继承等问题时，应要求当事人先办理产权变更后，再谈购房问题。陷阱四： 产权转移后不及时办理过户手续的。 买方可能认为， 只要一手交钱一手交房， 房子就一定是自己的。 但在正式办理产权过户手续领取房产证之前， 产权仍然归属卖方所有， 出卖方收到房款后如出现调走或出国等类似情形， 当你需要办理过户手续时原产权人已找不 到。最大的危险是卖方欠债太多，导致房产被查封或被拍卖，那买方就可能钱、财两空了。避免方法：买卖双方交易完成后，建议共同到房管部门办理交易过户手续杨先生在中介公司的介绍下想购买李先生位于繁华区的一套住房，房屋的成交价款实 际 178 万， 但是中介告诉杨先生如果在买卖中将房屋价款写成 88 万， 将余款 90 万写成装修 款就可以少缴纳税款。因此双方在签订《存量房屋买卖合同》以及《北京市存量房买卖居间 服务合同》后，又签订了一份《装修款补充协议》载明了装修款代替一部分房款的内容。后杨先生依照买房合同支付了定 金以及首付款。 但李先生的好朋友白先生也看上了这套房子， 便执意以多 5 万元的价格购买。 李先生动了心决定卖房给白先生，便以和杨先生签订的《装修款补充协议》中房屋价款约定 内容规避了国家税收管理规定，主张合同应属无效，拒绝继续履行。杨先生起诉李先生要求 继续履行房屋买卖合同。2010 年 1 月法院判决支持了杨先生的诉讼请求。法官释法：依据合同法第五十二条关于合同无效的法定情形规定为：“有下列情形之 一的， 合同无效： ......(五)违反法律、 行政法规的强制性规定” 这里的 。 “强制性规定” ， 是指效力性强制性规定。 被告李先生所主张交易行为违反税收相关管理规定， 并不属于效力 禁止性规范，而是管理禁止性规范，故双方所签订房屋买卖合同内容并不违反法律的规定， 应属合法有效，依法成立的合同受法律保护，对签订合同的各方当事人都具有约束力。法官提示：当事人应本着诚实信用的原则进行房屋买卖，不能将购房款写成装修款以 逃避国家税收。国家近期二手房政策对此行为有一定规制，涉及贷款时，装修款可能无法按 照存量房贷款流程进行审批， 这样加大了资金不足的买房者办成贷款的风险， 从而严重影响 了合同的履行、交易的稳定，对二手房市场发展也产生不良影响。据广州市国土房管局的统计数据显示， 年，广州二手房成交量和交易登记 面积几乎占据住房交易半壁江山，其中经中介促成的交易占 90%以上。但二手房交易时间比 较长， 其中的变数很多， 每一天都有可能影响最后成交。 在搜集到的案例中， 不乏业主反悔、 在签订《房屋买卖合同》之后将房子抵押等行为，更有中介经纪人、按揭业务员为私利而做一些损害买卖双方的行为。 为避免签约之后到过户期间再度生变， 最好的办法就是穷尽一切 可能，事无巨细写入合同附件中。案例 A交易前需查册李先生看中了放盘于某中介公司 的一处物业， 经过协商与卖方、 中介公司签订了三方 《房屋买卖合同》 支付了 2 万元定金， ， 并支付了中介服务费。后李先生向房地产主管部门了解到该物业已被法院查封，不能交易。 李先生很愤怒， 认为中介公司在向其介绍物业时没有将该房屋的权属情况告诉他， 未履行中 介义务。于是，李先生向广州市房地产中介服务管理所投诉该中介公司的违规行为，要求该 中介公司退回所收中介服务费和订金。经广州市房地产中介服务管理所处理，卖方和中介公司将订金和中介服务费退回给李 先生。因该中介公司涉嫌从事违规中介行为，被房地产主管部门依法立案查处。提醒：购买住房时，消费者最好主动到市房地产主管部门了解购房程序、所购买物业 的权属情况，有效地保障自身权益。点评根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，本案中涉及法律明确规定不得转 让的被查封物业，因此买卖双方及中介公司所签订的《房屋买卖合同》属无效合同。在交易 过程中，中介公司未查明或者有意隐瞒了物业的权属情况，属违法行为，应当受到处罚。案例 B口头承诺要写进合同卖方陈先生委托某中介公司出售物业，经中介公司介绍，陈先生与买方李先生、中介 公司签订了三方买卖合同， 合同中只约定了付款方式为转按揭， 首期款在银行出具同意贷款 通知书后由买方支付给卖方， 由于转按揭时间较长， 因此合同中未明确约定办妥交易过户时 间。 在签约过程中， 中介公司的经纪人口头告知买卖双方当事人银行出同意贷款通知书一般 需要 15 天，卖方在 30 日内应该能够收到首期款，买卖双方当事人表示没问题。但由于买方申请的是公积金贷款，根据银行规定要 2 个月左右才能拿到同意贷款通知 书。卖方不同意，要求尽快收到首期款，并以买方不按口头约定支付首期款为由，拒绝协助 买方办理有关公积金贷款手续。提醒： 签约前一定要交代清楚交易过户时间、 交楼时间、 付款方式和时间等基本条款， 其中付款时间最好写明过户当天；口头承诺一定要在合同中注明。点评本案中，卖方以买方不按口头约定支付首期款为由，拒绝协助买方办理有关公积金贷 款手续属违约行为。根据买卖双方和中介公司签署的买卖合同约定，首期款是在银行出具同意贷款通知书 后由买方支付给卖方的，中介 30 天内收到首期款的口头承诺没有法律效力。二手房交易过程中的陷阱很多，可谓防不胜防，但是也是可以防范的。针对上面提到 的一些问题的陷阱，笔者简单地说明一下防范措施，但在具体的交易过程当中，陷阱是随时 变化的，陷阱是数量远不止上面提到的几种，卖方或买方还应当具体问题具体对待。购房人 或卖房人在买卖二手房时应注意如下几个问题：一、费用情况。购房者在签订二手房购买合同或与中介公司签订协议之前，一定要了 解清楚中介公司收取哪些费用， 这些费用是做什么用的， 了解清楚办理各类房屋交易需要的全部费用以及交纳方式，相关费用该谁交，如何交，向谁交，何时交，都应该弄清楚。弄清 楚之后最好在合同后附上《费用清单》。二、是否有拖欠费用。与小区管理? 团购体检套餐专卖店 ? 大渝社区 有你更精彩 ? 安全上网不怕木马 ? 好好学习 天天淘课 ? 求医问药大渝医导帮忙 ? 基金理财选财付通的物业公司办理交接手续，弄清楚原房 主是否欠费、欠费多少，由谁来承担原 业主所欠费用。最好在签订合同时明确约定物业费、 供暖费等费用以交接时间为准， 在交接之前产生的一切费用原房主或中介公司 承担，交接之后的由买方承担。另外，最好在房款的支付方式上约定先支付部分房款，在双 方完成物业交割没有纠纷后再支付剩余房款。三、不能过户的房屋不要购买。有些房屋是不能过户的，这就要求购房者在签订合同 之前将房屋的产权状况了解清楚， 千万不要为图省事急于一手交钱一手拿钥匙。 拿到房屋钥 匙并不能代表取得房屋的所有权，只能证明购房人暂时占有了该房屋，只有产权过户后，房 屋才能真正属于购房人。四、售房人最好不要选择 “ 现金收购 ” 的卖房方式。不管是中介公司收购还是个 人收购， 中介公司都是利用不透明交易来赚取差价。 而且现金收购的方式售房人需公证委托 中介公司或中介公司的某人全权办理售房事宜，包括签订合同、办理产权过户，如果中介公 司一旦签订对售房人不利的合同， 在买房人与中介公司存在纠纷的情况下， 那么承担责任的 主体是售房人，而不是中介公司，因此售房人可能承受比较大的损失，售房人不要以为拿到 房款就没有自己的事情了， 有可能一大堆麻烦事情就在后面。 因此笔者建议交易时买卖双方 一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》，并且到房管部门办理过户，切记不 要图省事把房产证给了中介公司做了委托公证然后拿钱了事， 仅仅做公证并不能算是法律意 义上的房产买卖，这只是一个授权行为。五、明确与中介公司签订的《委托销售代理协议》或《委托购房代理协议》中中介公 司的权利义务。 比如规定中介公司委托出售房屋的时限， 中介公司超时限出售应承担违约责 任。六、合同内容要细化。一个完整的《房屋买卖合同》中除标明房屋自然情况、价款之 外的一些基本情况之外，还应标明房款支付的时间、方式，税费交纳及承担、入住时间、房 屋交接、产权状况、过户程序、相关违约责任及解决争议的方式等一系列内容。但有些中介 公司提供的合同只有房屋的基本情况、房款，其它的内容没有或约定不明，这样简单的合同 一旦发生纠纷处理起来对买方或卖方都相当不利，有利的只是中介公司。二手房交易投诉已成当前热点。消协工作人员在为消费者维权过程中，发现了二手房 交易存在着几大陷阱。今天揭露的陷阱便是：一有事情，中介公司总有转移责任的办法。万元违约金，只能赔一千戴先生委托杭州某房产中介公司出售房子，挂牌价是 3 8 万元，3 月底刚挂出，不久即 被人看中。 月 4 日晚九点多了， “4 中介公司的工作人员还跑到我家， 叫我签 《居间协议》 ” 。 戴先生说，协议明确规定，受让方支付意向金一万元给中介公司，房东签字后转为定金，并 约定在签约后三天内办理房屋转让合同。若受让方不依约履行，则无权返回定金；若出让方 违约，则双倍返还定金。签了《居间协议》半个月后，戴先 生才知道买家悔约了。于是，戴要求中介公司将受让方的一万元定金交给他，作为赔偿。但 中介公司总找借口拖延，不是说还在让买家确认，就是说已经发函给买家了，一次还说要起 诉买家。折腾到最后，中介公司告诉戴先生，他们只收到买家一千元定金，其余九千元为欠 条，因此，中介公司只能还给戴先生一千元。“欠钱不是我，你该告买家”戴先生感觉被愚弄了，愤而投诉。市消协为此专门给双方开了协调会。中介公司说， 当时买房者说钱没带够，先付一千，另外九千元过两天就拿过来。为了方便顾客，工作人员 也同意了， 没想到买房者违约后， 不仅拒绝补交九千元， 还扬言连这一千元定金也要拿回去。 中介公司说，他们承认有监管不严的地方，但戴先生如果要起诉的话，不应告中介公司，而 该告买家，因为欠钱的人是买家。戴先生认为，如果当初中介公司收进了一万元定金，他就不会有现在的麻烦，因此责 任在中介公司，他当然要追究中介公司的责任。协商没有达成一致意见，戴先生准备通过其他途径解决问题。“三方合同”，其实就是陷阱市消协认为，不少中介公司让买卖双方签订“三方合同”（即合同上有买家、卖家和 中介公司），并在合同中增加相应条款，到时不管是买家还是卖家违约，中介公司都可把责 任推卸干净，这就是陷阱。本案中，涉及一个重要的法律问题，即定金合同的生效问题。根据我国的法律，定金 合同是一种实践性合同，即定金只有交付了以后，定金合同才生效。举个例子，合同上约定 定金为一万元，但因各种原因，一方只交付了一千元，那这个定金就只有一千元。定金合同 中，有一个重要的法则，就是定金法则，交付定金的一方违约，则定金没收；收受定金的一 方违约，则双倍返还。所以，定金的实际交付是关键。因为买家没有实际交付，所以中介公 司也没办法，这不能说是中介公司的错。所以，中介公司的“三方合同”，确实可以把责任推卸干净。因此，消费者一定要注 意所谓“三方合同”的居间合同，比如本案中可以约定，如果买家不交付定金，则承担违约 金一万元等。或同时约定定金和违约金。这样，即使定金没有交付，也可以适用违约金。当 然，定金和违约金只能选择其一适用。前不久，一位杨女士给记者打电话反映，半年前她在中介公司的介绍下看中一套位于 齐市某区的二手房，觉得很满意并决定购买。由于该房要过 3 个月才满购房 5 年期限，如果 当时就办理过户，卖方则要求杨女士承担全额营业税，如果过 3 个月过户，杨女士就能省下 一大笔税费。杨女士与卖方签订买卖合同，合同约定由杨女士先代卖方偿清银行贷款，等到房屋符 合 5 年期限的要求， 并且余款付清后再办理过户手续。 在签约的同时由卖方签署授权委托书， 授权买方杨女士指定的人全权代理卖方办理过户手续， 双方并且到公证机关办理了授权委托 书的公证手续。签约后，杨女士如约代卖方偿清银行贷款并支付了剩余房款，卖方也向杨女 士交付了房屋。 5 年期限满了之后， 在 杨女士及其指定的卖方代理人向房管登记部门递交了 办理过户手续所需的授权委托书及其他材料。杨女士本以为此桩买卖已经万事 大吉， 没想到申请办理过户手续的材料交上去没几天， 卖方就向房管登记部门提交了一份撤 销授权委托的书面材料， 房管登记部门告诉杨女士不能办理过户手续。 杨女士一看卖方来者 不善，杨女士立即向法院起诉卖方，为防止卖方将该房屋转卖他人并迅速过户，杨女士还申 请查封了这套尚未过户的房屋，目前该案尚在审理过程中。针对此种现象，以及在二手房交易中要注意的风险，记者采访了卓唯律师事务所肖华 荣律师。他说，很多贪便宜的买家为求保险，买卖双方仅办理房屋买卖公证而不办理房屋产 权变更登记手续，以为只要经过公证就万事大吉了，迟些再过户也没关系。但事实上，公证 也是可以撤销的，风险并不会因为进行了公证就随之消失。肖律师说:在交易过程中，要注意所有权在谁手中、谁是的产权人、个人还是夫妇，或 另有共有人，均要查看证件；二手房是否存在抵押；两证是否齐全；证上地址和房产所在公 安编号是否一致；产权人名是否一致；特定的编号等问题。另外，由于我国对不动产实行的是登记制度，因此，即使买卖双方签订了合法有效并 经公证的房屋买卖合同， 但由于双方没有办理房屋产权变更登记， 故房屋的产权人仍然是原 出卖人， 出卖人仍然可以行使房屋所有权人的相应权利， 例如再次出卖或设定抵押权。 因此， 就此类交易而言，买方一般会面临如下的交易风险：其一，在房价高涨的形势下，卖方反悔 并将房屋转卖第三人， 或者卖方名下的房屋在过户前被卖方的债权人申请查封， 签约至过户 之间的时间间隔越长，买方承担的风险也就越大。其二，即使卖方签署授权委托书，授权买 方指定的人代替卖方办理过户手续， 卖方也有可能反悔并撤销委托， 使得过户手续无法正常 办理。“阴阳合同”隐患多，避税难避法律责任小王最近在北京五环外买了一套三居室，面积 150 平方米，成交价为 150 万元。但在 房管所网签时，小王与原房主签订的价格显示的是 75 万元。“网签合同是假合同，这个价 格主要是用来避税”。小王解释说，原房主购买这套房子花了 75 万元，而 75 万元是税务部 门对这个区域房子认可的最低纳税价格。“按照契税是房子成交价的 3%计算，光契税一项 就可少交 22500 元。而通过做低房价，原本需要支付的营业税也做没了。”小王面露得意地 说。从 2005 年 6 月 1 日起，为了稳定 房地产市场， 我国开始执行普通商品房、 非普通商品房区别征税， 并且对出售方征收营业税、 个人所得税等， 大大增加了非普通商品房及出售方的税负， 而转让方的税负又转嫁到了受让 方，于是买卖双方为了少付税费，多采取做低房价的方式来逃税，并且以“避税”的幌子来 掩盖违法的真实目的。通常的操作方式是买卖双方签订“阴阳合同”，或者签订“主合同” 和“补充合同”。签订“阴阳合同”，即签订一份总房价较低的合同，作为办理过户手续之 用的“阳合同”，同时签订一份反映真实成交价格的“阴合同”。签订“主合同”和“补充合同” 的操作方式更为简便， 买卖双方只签订一份价格虚假的买卖合同用来办理过户手续之 用，真实的成交价格则通过签订补充协议的方式来约定。律师提醒：这样的“避税”方式是违法的，违法必然存在违法成本，一旦被查出，不 但要补足应缴的税款，而且还面临高额罚款。更为严重的是，这样所谓的“避税”方式在近 几年已经引起了一定数量的纠纷。过户前首先要核税，核税通不过，则无法交易，纠纷自然 而生，多出的税费到底谁来承担就成了双方争议的焦点。此外，如果是通过贷款方式买房， 由于首付款是按真实房价支付的， 而交付贷款银行的必须是送房地产交易过户用合同， 如果 首付款和买卖合同有出入，贷款也不能获得银行批准，这样也会引起双方的纠纷。综上，在二手房的交易过程中，做低房价表面上看是省钱了，实则是法律陷阱，一旦 落入，烦恼无穷。意向金不是定金 是否可退案情：秦某通过中介看中定西路上一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价 为 36 万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，秦某当天付了 1 万元意向金。一周后， 秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒绝。为此，秦某把中介告上法庭。法院经审理查 明，秦某根据意向书付了 1 万元意向金，意向书对意向金的用途及处理方法作出明确约定： “议价成功后，意向金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则意向金由出售方 没收”。庭审中，中介出示证据证明，在收到意向金次日，上家张某在承购意向书上签字确 认并收取定金人民币 1 万元。据此，一审法院驳回了秦某的请求。秦某未上诉。点评：意向 金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。在实践中，按照法 院判决及行业惯例， 意向书中对意向金的约定及上下家议价是否成功是意向金能否返还的关 键。在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返 还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。议价成功以上下家就买卖 主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说，上家收到中介转付的意向金后，上下家产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双 倍返还，下家不买房不能拿回意向金。在此，有两点需要说明：一是意向金的处理应当有明 确的书面约定;二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把意向金转为 定金。中介居间不成 下家不能获赔案情：张某通过中介看到广元路上一套二手房挂牌出售，觉得比较合适，随即通过中 介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向金 1 万元。但是，当中介联系到上家，确 认房屋买卖事宜并转付意向金时，上家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈，中介 只得通知张某，居间不成功，上家不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。但张某认 为，买卖不成，中介公司应承担违约责任。经多次协商，张某与中介未取得一致。张某把中 介告上法院，要求中介按照“定金法则”承担赔偿责任。法院一审判决驳回了张某的赔偿请 求，二审维持原判。点评：在这类纠纷中，有个共同的特征，即下家认为既然与中介签订居 间合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后却未能买 到房子，认为中介违约了。笔者将此类纠纷称为“包购纠纷”，即下家误认为中介必须居间 成功，否则即是违约。近两年，由于房价上涨，这样的纠纷非常多。买房不成而房价上涨， 购房者心理难以平衡。这样的主张法院是不能支持的。居间服务是信息服务和媒介服务，居 间服务最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是 事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方 的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报 酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。所谓“不吉利”导致退房 下家要求退定金未获支持案情：吴某通过中介看中一套虹口区的二手房，经过中介的居间服务，吴某与上家朱 某签订了《房地产买卖合同》。合同签订当天吴某付了定金 1 万元，上下家对交房、付款等条款作了约定。签约一周后，吴某反悔，并向中介发出书面通知，认为上家隐瞒了在一年左 右内房屋里连续死亡两人的重要事实，造成重大误解，要求解除买卖合同。上家原本不同意 解除买卖合同，经中介沟通后同意解除买卖合同，但对定金返还不能达成一致。两个月后， 上家将房屋另售他人，并因定金退赔问题与吴某闹上法庭。庭审中，下家吴某认为，房屋内 发生过死人情况，不吉利，因上家没有告知而产生误解，合同解除归咎于上家。上家认为， 生老病死属人之常理，下家没有询问，自己没有告知的义务，合同解除应归咎于下家。法院 判决将合同解除归咎于下家，驳回了吴某的诉讼请求。点评：买卖合同签订后，因为“不吉利”的原因要求退房一案为什么会败诉呢?笔者认 为，主要有三个原因：(1)人员死亡的事实是否应当告知存在争议。多数人认为，除非下家 事先有特别要求，否则上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。(2)没有证据证 明上家或中介有欺诈行为。 欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况， 诱 使对方作出错误决定的行为。(3)重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为 的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情 形。在庭审中，下家提出其购房目的是用作婚房，但由于无证据证明在合同签订前有过约定 或要求，且其同意接受房屋内原有设施、家具，法院据此没有采纳他的辩解。但笔者认为， 如果有证据证明，下家购房的确是用作婚房，法院应酌情采纳吴某的请求，至少应免除双方 的缔约过失。跳过中介私下成交 上家被判按约付钱案情：马某为改善居住条件，将其崂山东路一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介 公司签订了居间合同。合同约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于 23 万元的价 格出售房屋，委托期限自 2002 年 9 月 1 日起至同年 11 月 30 日止。合同约定，上家在委托 期内私下与他人成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价格的 2.5%计收中介服务费。 居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下成交。经交涉，马某认为， 房屋是他们夫妻共有财产， 自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同， 并以此为由拒付中介费。经多次协商无果，无奈，中介将马某告上法庭，要求按居间合同的约定支付中 介费。一审法院查明上述事实，认定居间合同合法有效，依法判决马某支付约定的中介费。 对此马某没有上诉。点评：依法签订的合同受国家法律保护。马某被判按约支付中介费，体现了合同的严肃性及国家法律法规的强制性。那么，马 某提到的合同无效理由为什么不成立呢?笔者认为， 居间合同与房屋买卖合同有本质的区别。 属共同财产的房屋，若未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对 于居间合同来说，不能如此简单认定。在司法实践中，一种意见认为，居间合同的本质是基 于居间服务的委托合同， 委托人只要是完全民事行为能力人且以自己名义订立居间合同， 一 经订立即可生效。 由于对委托居间的房屋没有合法的处置权而居间不成的， 不影响居间合同 的效力。 另一种意见认为， 如果委托人对所委托居间的房屋没有合法处置权且不能形成表见 代理，事后又不能得到追认的，居间合同则归于无效。如果中介经纪人履行了必要的审查义 务且委托人隐瞒了权利瑕疵的， 中介可按约或根据实际损失追究委托人的缔约过失责任。 在 本案中，无论采用上述哪种观点，由于马某和王某已实际成交，因此居间合同无效的辩解当 然不能被采纳。中介居间成功 下家须付佣金案情：曾某通过中介看到浦东南路的一套二手房，同意以总价 25 万元购买，与中介签 订了居间承购合同一份，委托中介为其提供购买上述房屋的居间中介服务。合同约定，曾某 对其委托的房地产居间事项， 在规定的范围内按成交价的 1%向中介支付中介费 2500 元。 合 同还约定，中介可以转委托其他公司代办有关手续，若转委托造成曾某利益受损的，曾某有 权要求中介承担赔偿责任。 后在中介的努力下， 曾某与上家达成交易， 签订了房屋买卖合同。 但直至买卖合同履行完毕， 曾某始终以各种理由拒付中介费。 无奈， 中介将曾某推上被告席。 在庭审中，曾某提出了拒付中介费的三条理由：(1)中介方已经向上家收取了中介费，不应 再向其重复收取中介费;(2)中介委托其他公司办理过户手续;(3)中介违反了国家的税收规 定。经过庭审质证及辩论，一审法院判决曾某全额支付中介服务费。点评：居间合同的一个重要特征即为有偿性。我国居间服务的报酬制度，可以概括为 三点：一是佣金约定制度，二是法定上限制度，三是风险报酬制度。前两点比较容易理解， 对于风险报酬制度，这是基于我国《合同法》对居间服务的强制性规定：“居间人未促成合 同成立的，不得要求支付报酬”。拒付中介费的法定理由是居间不成或由于中介的欺诈行为 而导致交易不成的情形。曾某所说“重复收取中介费”的问题，其实是个误解。在居间过程 中，中介、下家及上家三者之间有三个相对独立的法律关系：下家与中介之间的居间委托法 律关系， 上家与中介之间的居间委托法律关系以及上下家之间的房屋买卖法律关系。 居间成 功后，上下家各自按约支付居间合同约定的中介费，是两个相对独立的合同义务，因此不存 在重复收费之说。至于是否违反国家税收规定的问题，因庭审中曾某未提供任何证据，且不 属于本案的审查范围， 法院未予处理。 不仅如此， 税收问题涉及到另外的行政征收法律关系。 在房屋买卖中介过程中，下家、上家以及中介均是独立的纳税人，负有不同的纳税义务。至 于委托他人代办手续，居间合同中已明确约定可以这样做。近几年不断升温的房市，催热了一个行业――房产中介。来自南京市房产部门的权威 数据表示，2009 年，南京二手房成交 10.5 万套，其中约一半是通过中介完成的。尽管行情 很火，但市场依旧不规范，不少房产中介除了赚取中介费外，还通过一些“损招”，“黑” 了房主的钱。做低房价帮忙逃税一般小型房产中介，每月至少要收入 16000 元才能保本(至少要成交 4 套 40 万元的房 子)，大型连锁中介由于运营成本巨大，每月至少要成交 300 套房子才能保本。为达到这个 目标，中介常用的手法之一，就是把房子“打包卖”。现金收房狂吃差价绝大多数的卖房人，对自己手中房子的具体价位并不太清楚，通常在卖房前会先到附 近的房产中介机构去作一些咨询。 中介业务员一旦发现房主的报价低于当时的市场价后， 便 会打该房的主意，以现金收购的方式控制该房，达到获取暴利的目的。暗箱操作两头瞒房屋与普通商品交易不同，买卖双方都应格外慎重。尤其是买房人，在签正式合同之 前一定要与卖房人见面，了解清楚房屋的相关情况，以免交易完成之后再后悔。那些以各种 理由不让买卖双方见面的中介，其中一定有不可告人的目的，买房人应该勇敢地说 NO!超长合同套房东所有的中介公司都喜欢接长期包租的业务，短则 3 年，长则 8 年。一些业主为了图省 事，也喜欢将房子一下子租好几年，殊不知，这样只会给自己造成损失。在选购二手房的过程中，经常出现的一种情况，业主或买方为了避开部分费用，而选 择私下交易。其实，私下交易二手房，常常会留有隐患，并引发许多矛盾和纠纷，弊端十分 明显。二手房私下交易，一般有这些麻烦：首先，在产权上很麻烦。有三类二 手房是不能出售的：第一类是纯粹不能买卖的房屋：如被法院查封的房屋、与学校教学区不 能分割的房屋、属于拆迁范围的房屋、已作为抵押物的房屋等。第二类是夫妻双方仅一方同意出售，或夫妻离异后对房产判决不明的房屋。第三类是 同一居所人员未能俱结，或子女的父母才是产权人，子女未经过父母同意就出售的房屋。由 于是私下交易， 买卖双方缺乏对有关政策法规的了解， 购房者又不易掌握卖房方的真实情况， 极易造成产权不能过户、交易中途夭折，或虽然成交但由于卖房者家庭出现矛盾，不得不再 次变更的结果。其次，在房款上很麻烦。有很多的私下交易因为匆忙，互不认识，往往缺乏相互信任， 卖房者急着拿钱，购房者急着要房。由此常常会产生订金或房款付了，产权证却迟迟办不下 来；房屋不能如期交付或是房屋交付了，钱却拿不到，拿不完整等情况。再者，在物业上也会有麻烦。律师表示，二手房的买卖不同于商品房，完成产权过户， 并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖房者户口须迁出，物业管理费要结算，水、电、煤 气、电话、有线电视等费用要结清等。私下交易，买卖方由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏 某些项目，造成经济损失和引来纠纷。因此，置业顾问提醒，买家在通过中介了解房源时，一般都会经过一个和业主、中介 一起商谈的环节，这时可向业主索要其身份证复印件，再与物业的房产证复印件作对比，看 身份是否一致。在支付定金和其他款项时，要业主提供相关的银行账号，保证房款不经过中 介的账户。如一定要经过中介作为资金的中转站，买家可与中介签定相关的协议，并索要协 议保存，尽量保证资金安全性。最近一段时间，本报陆续接到读者反映，在通过房屋中介购买二手房时，部分中介先 以种种理由诱使他们签订购房合同，当中介收到购房款后，常常会以“卖方不愿意卖了”等 理由“毁约”，同时，当真正出现房屋买卖纠纷时，中介拒绝返回购房者订金，从而给购房 者的经济利益带来巨大损失。读者希望本报能提醒广大市民，在通过房屋中介购买房屋时， 多长几个心眼，谨防受骗。40 多万元房款中介拒不返还，直到派出所出面据市民赵某反映，他 9 月初在位于 大直街上的一家房屋中介公司看中一个二手房。 中介在与赵先生签订了合同后， 要求赵先生 必须在 3 日内将购房款交到中介公司，然后才可办理各种过户手续。赵因急于购房，立即将 40 多万元房款打入中介账户，可第二天赵要求办理交易过户手续时，该中介却称“卖方不愿意卖了”。赵遂提出将所交纳的购房款退回，该中介称赵某交的购房款已经“冻结”了， 暂不能退款，并一再劝赵先生通过公司再选一套房子。据赵某介绍，为了要回购房款，他到该中介公司去了无数趟，拖了近一个月也没把自 己的钱要回来。后来还是派出所出面才帮他把钱要回来。混淆“套内面积”与“使用面积”概念让购房者中招急于购房的市民王女士日前也被房屋中介忽悠进了“陷阱”。王女士想在道里区购买 一套离松花江比较近、使用面积 70 多平方米的住房，某中介公司李姓工作人员向她介绍了 位于爱建小区高层的一套房子，并领着她看了现房。王女士说： “当时我就感觉房子的面积 不够 70 平方米，便再三问李这个房子使用面积是多少，李称肯定超过 70 平方米。”王女士随即到该中介签订合同。但却发现卖方出示的房屋产权证上标明“套内面积 71 平方米”，王提出疑问：“套内面积”和“使用面积”是不是一回事儿？这个房子的使用面 积够不够 70 平方米？当时中介公司经理不予回答，李姓工作人员称“套内面积”就是使用 面积。王女士在得到确切答复后，签订了合同并交了一万元订金。回到家后王女士找到搞房 地产开发的朋友询问才知道，“套内面积”和“使用面积”根本不是一回事，前者 71 平方 米的话， 使用面积只能有 56 平方米左右。 恍然大悟的王女士返回中介公司， 要求退回订金， 可该中介却以合同“要挟”，拒不退款。记者随后采访了该中介刘姓经理， 刘称现在产权证上都没有使用面积了， 代之的是 “套 内面积”，王女士可以通过法律途径解决。中介“陷阱”多多，有关部门提醒市民高度警惕市房产住宅局监管中心负责人告诉记者，今年 7 月 1 日哈尔滨市已经正式实施《哈尔 滨市存量房交易资金监督管理办法》 市民在购买二手房时可以先把购房款存入政府指定的 ， 银行里，交易完成后资金可以有效划转，“杜绝中介经手”，这样市民在房屋交易时受到损失和欺诈的情况将得到有效遏止。 据该负责人介绍， 现在哈尔滨市平均每天的二手房交易量 达到百余件，每件的金额少则几十万，多则上百万，这些资金在部分中介手中被以种种理由 大量沉淀，如果用于周转、炒房、倒房、放贷或存入银行，都会有不小的收益。该负责人表示，目前哈尔滨市各房屋交易部门都设有房屋交易资金监管窗口，为市民 办理资金监管提供无偿服务，不收取任何费用。购房者可以将订金即中介费交给中介公司， 购房款直接交到所在交易部门交易资金监管窗口， 有关部门以统一的网络系统为载体， 实现 交易资金监管、产权登记发证和交易资金结算等环节的联网操作、无缝衔接，使监管方、买 卖双方、中介机构、银行间运转协调，做到实时监控，保证了市民购房资金的安全。如果出 现“卖方毁约”，市民可随时提取被监管的交易资金，并向中介要回订金。据房产住宅局有关人士介绍，阳台和电梯间等公用面积，经过折算和房屋的使用面积 相加被称为“套内面积”，在房屋交易过程中，中介公司应提供详细的使用面积，而不应把 “套内面积”和“使用面积”混淆，蒙骗消费者。房产中介是典型的双刃剑行业，它既给房屋交易带来了便利，也暗藏着诸多陷阱。下 面我们就列举一些不法中介的非法手段，让消费者认清他们的骗术。陷阱 1暗中独吞差价近日，郭先生通过某中介公司找到 一套合意的二手房， 但带他去看房的工作人员一直不让他与原业主见面。 一次偶然的机会郭 先生见到了该房业主， 两人聊起来才发现该中介公司不但从中吃差价， 而且一套房收的佣金 远超 3%。“我们公司和那家中介有业务来往，没想到还要赚我一大笔。”郭先生非常不满。最 后，经与原业主沟通后，他们决定把交易转到另一家中介公司办理房产证过户等事宜。陷阱 2挂空盘招客源购房者经常会在报纸或网站上看到很多“物美价廉”的房源，但打电话过去却往往说 “已售出”。“现在，很多中介都会在网上挂空盘，写一个很诱人的价格，以吸引购房者打 电话进来，这样中介的目的就达到了。”一位业内知情人士告诉记者。而另一位业内资深人士也向记者透露，许多中介公司都存在挂空盘的现象，比如先挂 上地段好、户型景观较好的楼盘，当顾客询问时，他才告诉顾客该盘已售出，随后便会向顾 客推荐该小区的另一套房子，或推荐一套附近的房子。顾客会觉得如果还不买，连这个地段 的房子也会没有了。陷阱 3低价钓客上钩市民张先生近日称，前段时间他在某中介公司的引导下，看中了一套二手房。中介公 司当时的报价是 82 万元，经过几天讨价还价后，张先生把价格砍到 80.5 万元，心里暗喜， 盘算 80 万元应该能够成交。没想到，第二天张先生再次来到中介公司时，却被告知业主提价，如果不能出 83 万元 就不卖了。 纳闷不已的张先生通过其他途径打听到该房业主根本没提价， 只是该中介公司想 提高价格， 以拉高佣金， 业主当然巴不得卖得高一点， 也就默认了。 他们先以低价吸引顾客， 最后再告诉顾客业主涨价； 同时再以近期房价猛涨等各种理由说服顾客。 张先生得知后很气 愤，于是中止了对该房的购买意向。陷阱 4合同暗藏霸王条款一位做了多年中介业的李小姐向记者表示，一般买卖双方在交易之前，都要签订厚厚 的一大叠合同，这时一定不能着急签字，而是要将合同拿回去仔细研究条款内容；同时，不 能相信房屋中介的口头宣传和口头承诺，而是要落实到合同中，以免受骗。随着房地产市场交易越来越规范，在二手房交易中，又出现了隐瞒房龄等新问题。对 此，市房管局产权管理人员提醒市民，谨防此类陷阱。陷阱一老房装“嫩”洪先生看到一则中介广告，称清潭五村有套三室二厅 98 平方米的房屋，1999 年建造， 报价 26.8 万元。觉得价格、面积、新旧程度均较为合适的洪先生，当天便赶到中介机构， 付了 5000 元订金，签订了购房合同。但时隔不久，洪先生调查发现，该 房屋是 1993 年建造的， 与实际房龄整整相差 6 年。 得知这一情况后， 洪先生赶到中介机构， 要求退房，退回订金。但中介机构认为，合同本身没有错，且洪先生不将情况了解清楚就签 合同，本身也有过错，即便要退订金，也只能退一半。双方陷入僵局。点评：此类情况并非个别现象，尤其是一些老小区住房建造年代较早，在办理房产证 时，并没有注明建造年代，从而给卖房者有机可乘。如果卖房者与中介机构串通，故意提供 不真实情况，那购房者只能钻套了。因此，购房前，千万不要冲动，尤其是签合同前，一定 得了解所购房屋的实际情况， 对房龄有疑问， 可向中介机构提出申请， 或在合同违约中注明。陷阱二夸大宣传恽先生一直打算购买一套 9 万元左右的自用住房。但当他在会馆浜一中介机构看到一 套 57.6 平方米的住房时，禁不住中介的强力推荐，尽管觉得要价 21.2 万元太贵，但还是以 儿子的名义签了购房合同，付了 2000 元订金。当他实地看房后，发现该房屋面积小，且采光不足，大白天房间里都要开灯，便不想再买。但找中介协商未果，只得到市房管局投诉。 在房管部门的协调下，恽先生终于拿到了订金。点评：房地产中介机构随意夸大所售房屋的情况确实存在，一些中介机构在收了卖房 者的好处后，不顾事实乱吹，或是死磨硬泡，缠个没完，使购房者“入套”。因此，消费者 买房时，耳朵根子一定不能太软，万一入了套没法解决，那就该及时找相关部门维权。陷阱三信息不对等谢某在房屋中介机构人员参与下，签下合同，购买新北区一处住房。他原本以为，中 介机构会为其办理贷款，不用他自己操心。哪知，中介压根没帮他办，时间一长，拿不到钱 的卖房者来气了，提出要调价，谢某自然不肯，双方为此发生争执。谢某认为，是中介机构 提供的信息不对等，没有说明办理贷款的相关情况，才会发生这种误会的，因此，错在中介 机构，卖房者的损失应该由中介机构来承担。点评：中介机构信息不对等的情况时有发生，一些中介机构为了将长时间脱不了手的 房屋处理掉， 在信息上作了手脚， 只提供对其有利的信息， 让购房者无法及时全面了解情况， 尤其是一些贷款方面的情况，一些中介机构故意不明示，让购房者一头雾水。对于大多数购房者来说，选择中介机构协助时应该既保证交易安全性又提高操作简便 性。然而，一些中介机构的不规范操作却给购买者造成了损失。从目前天津市消费者协会受理的二手房交易投诉来看，中介机构在经营规范性、合法 性等方面的问题最为集中。 市消协有关负责人表示， 购房者应当尽量详细地了解中介公司的 服务水平和操作程序，更需要提高自我保护意识，避免自身权益受到伤害。记录并非全可靠要交易先“计较”案例 1 赵女士在某中介公司的二手房房源中，选购了一套带跨院的小户型企业产房， 记录显示计租面积 44.22 平方米， 售价 19.5 万元， 中介公司以房本原件在总公司为由未出 示原房主与企业签订的房屋租用合同。看过房子、签订购买协议并交纳了 1950 元中介费后，赵女士见到房子的租住合同，才 发现房子的实际面积只有 35.22 平方米， 登记面积中将房屋附带的 18 平方米小院折半计入 了房屋面积。但根据有关规定，小院面积不能作为商品房销售面积或公产房计租面积。也就 是说，赵女士购买的房子不能以实际成交面积进行过户。当赵女士找到中介公司，得到的回 复却是：房款补退问题由买卖双方自行解决，中介费不予退还。中介公司提供的房源信息失实，显然是没有对房屋信息进行认真核实及重新评估。建 设部出台的《城市房地产中介服务管理规定》中明确，中介服务是指房地产咨询、房地产价 格评估、 房地产经纪等活动的总称。 中介公司未按照有关政策规定对所登记房源进行必要的 核实，应当承担相应的责任。市消费者协会副秘书长冉琦认为，购买前应对房屋先“斤斤计 较”一番，尤其是对房屋各种权证的审看，绝对不能省略。中介公司提供的登记信息，虽然 应当经过核实， 但单单这些记录并不能代表房屋的真实情况。 在房屋各种手续没有完成之前， 购房者不要交中介费或办理贷款等业务，以防中间环节出现问题时，蒙受经济损失。付款步骤无秩序后期手续惹麻烦案例 2 由于原房主与开发商之间的遗留问题，李先生购买的二手房过户拖延了将近 1 年 ,原房主却对过户问题爱答不理。 原因就是， 中介公司已经提前将房屋全款转入了卖方账 下，而没有按照合同约定 &待房屋更名手续办理完毕后，由丙方（中介公司）将剩余房款转 交甲方（卖方） &。从操作程序上来讲，中介公司提前向卖方付款的做法，违背了正常的商业规律。作为 房屋交易的中间方，中介公司应当为买卖双方提供一个安全、平稳的交易平台，对资金安全的保证是非常重要的部分。 要确保过户手续的顺利和交易的安全， 购房者必须要紧紧盯住购 房资金的走向。交易程序别从简细微之处全“抠”到案例 3 翟女士购买的二手房因种种历史遗留问题而停交了 3 年的采暖费， 采暖部门因 此拒绝更改采暖合同办理过户。 而此时翟女士无法联系到原房主， 因为自己在整个交易过程 中根本没有与卖方有过任何直接接触。 所有的交易程序， 都是中介公司的一位工作人员穿梭 在买卖双方之间， 甚至连合同上的甲方确认都是工作人员的签名。 如今翟女士再找回该中介 公司时才发现，那名工作人员早已经不在该公司就职了。单就解决方法来看，《城市房地产中介服务管理规定》早有明文：“因房地产中介服 务人员过失给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任”。因此，翟女士 应直接向所代理的中介公司索要赔偿。除了交易价格、房屋面积等主体因素之外，房屋涉及和可能涉及的种种费用和关系也 同样重要。水、电、煤气、采暖等费用是否有所拖欠，房屋结构是否进行过拆改等，都可能 影响房屋最终的使用，甚至危及居住安全。口头承诺勿轻信合同细节须标明案例 4 另一位李先生购买了中介公司收购的一套住宅，签订合同后很快办妥了贷款手 续，并且从去年 9 月份便开始还贷，同时也展开了对新房的装修。但不久后，当他向中介 公司索要自己因办贷款而交给对方的身份证和房本时， 却被告知房屋已被查封。 与中介公司 交涉无果，有关工作人员建议李先生马上停止装修以减少损失。直到上个月，房屋过户手续终于办妥，李先生认为中介公司应当就这半年来自己在装 修、周转等方面的损失进行经济赔偿。而中介公司的态度却来了个翻脸不认账，表示李先生 的停止装修和其他损失没有书面证明，不能索赔。中介公司承诺或建议解决方案一定要落于笔端，以减少自己可能出现的损失和麻烦。 合同或协议是受法律保护的约定形式， 消费者应当充分维护自己的权利。 在签订合同或协议 时，仔细斟酌每个细节的合理性和详尽性，是维护自身利益的有力手段。签订购房合同，不 仅要看大体是否合理，更要对合同中每个细节尽量放大。例如，腾房的具体时间及延误赔偿 标准，买卖双方各应承担的相关费用和具体明细等等，都要仔细询问清楚。近来，一些不法中介为了获得房源和非法收益，利用自己的业务优势设计各种陷阱。 其中，针对多数卖房者缺乏专业经验、急于将手中房屋套现的心理，通过“现金收房”等形 式吸引不知情的业主，低价买进，将房源垄断在本公司中，然后加价出售，从中牟取非法差 价。那么，消费者如何防范“现金收房”的陷阱呢？卖房子一定要房产过户专业人士提醒消费者，防范“现金 收房”的陷阱要注意三个要点：一是记住房产过户才是出售房屋的最关键。千万不要一手交钱一手交房快速交易，切记不要图省事只管给对方房产证然后拿钱了 事，仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖；二是买卖双方一定要见面，坐下来当面 将价格谈清楚， 并正式签订 《房屋买卖合同》 切不要通过中间人最终造成自己的经济损失； 。 三是不让黑心中介有机可乘。 对于心急用钱和图省事的业主， 不要听信黑心中介的蛊惑来选 择 “现金收购” 的卖房方式。 不管是公司收购还是个人收购， 都是利用不透明交易来吃差价， 牟取暴利。“现金收房”有何陷阱？张先生是一家私企老板，最近想把自己的一套两居室卖掉以缓解生意上资金的压力， 于是找到了一家中介公司登记并协商卖价 30 万元。按照中介公司的建议，由中介先预付现 金并将其收房，待签订委托卖房包销协议，把房产证交给中介后，就可先得预支 40%的房屋订金款。而剩余房款承诺待两个月房子卖出后再另行支付。不到两个月，这家中介告诉张先 生，那套房屋已经卖掉，要他来取剩余的款项。中介让张先生与他们再签订一份《全权委托 公证》协议，这样不用张先生再舟车劳顿，并代其办理过户等相关手续。张先生答应了，并 取走剩余款项 18 万元。后来在一次与朋友的聚餐中谈及此事。而刚巧这位朋友的亲戚正是通过那家中介买了 张先生的那套房子， 成交价是 40 万元！ 首先， 由于有些不法中介知道经过众多媒体的报道， 消费者对“现金收购”已经有所防范。于是就化装成个人购房者，先与业主谈好房价后，再 与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证。 业主往往在收到房款后将房产证便交到这 位购房“个人”手中，至此便以为房屋买卖交易完成了；另外，许多不法中介