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离婚后前夫拿她的房子抵债 女子奔波近两年未要回
日 04:45来源：
作者：陈珊珊
房子被我抵债了。这是我的房子。张叶 绘
市民宋小姐离婚后即到苏州工作，很少回南京，一次回家，竟发现房子被人撬了锁，还住进一个陌生的老头。报警后才知，老头是前夫债主的父亲。原来，前夫趁她不在南京，将她房子的钥匙给了债主，还跟债主签下以房抵债的协议。
&我跟他离婚了，这是我的房子啊，他无权处分的！&宋小姐得知来龙去脉后气愤不已。但债主不管，因为第一笔欠款发生在离婚前，他认定是夫妻共同债务，所以霸着房子不肯搬。快两年了，宋小姐多次报警，派出所说是经济纠纷不立案。
记者昨天获悉，事情有了转机&&法院已经认定债务与宋小姐无关。
房子被撬 锁住进了陌生人
2008年4月，宋燕与前夫赵晓辉因感情不和协议离婚。双方约定，位于江宁的住房归宋燕所有，未还清的贷款也由宋燕偿还。登记离婚后，两人到房产局将房子过户到宋燕名下。考虑到赵晓辉一时没有合适的住处，宋燕同意房子再给他住三个月。之后，宋燕就到苏州工作了，平时很少回南京。
2009年8月下旬，宋燕回南京办事，顺便回了趟家。开门时，她惊讶地发现门锁换了，敲开门，家里竟然住了个陌生的老头。宋燕惊问对方是谁，为何在她家中，对方答道，这是他儿子的房子，并反问宋燕是谁。宋燕第一反应是，此人十之八九跟赵晓辉有关。果然&&对方自我介绍说，他是&杜强&的父亲，赵晓辉欠了杜强钱，自愿将房子给杜强抵债，所以现在房子归他们。
宋燕冲进房间，发现全是陌生的生活起居用品，已经完全没有她熟悉的家的气息，甚至物品也有遗失。她气得说不出话来，当场拨打110报警。
前夫欠人钱 拿她的房子抵债
民警来后，将他们一起带到派出所做笔录。宋燕称，她跟赵晓辉已经离婚，现在房子在她名下，跟赵晓辉没有任何关系，赵晓辉无权拿她的房子抵债。老头称，他不知道宋燕跟赵晓辉的关系，只知道房子是赵晓辉的，赵晓辉欠债不还，拿房抵债。
当天，民警还将赵晓辉及老头的儿子杜强传唤到派出所问话。杜强称，他跟赵晓辉原本是朋友关系，2007年年底至2008年年初，他为了做生意，托赵帮忙办贷款，赵于2008年3月下旬至2008年7月初，分11次从他那拿走&疏通经费&54万余元，后来事情没办成，他找赵要钱，赵就给他写了欠条。大约在2008年11月左右，赵无力偿还，便将这套房子的钥匙给了他，还出具了一份委托售房协议，同意卖房抵债。&赵晓辉没说他跟他老婆离婚了，他说这房子是他的。&杜强强调说。另外，他还承认，赵晓辉于2009年偿还了10万元，目前还欠44万余元。
赵晓辉承认房子是宋燕的，也表示欠款与宋燕无关，他自称是受到杜强威胁，才&出卖&宋燕的房子。
以&共同债务&为由 债主占房不肯搬
宋燕拿出离婚协议、房产证，证明自己跟赵晓辉本人没有关系，跟他的债务更没有关系。赵晓辉自己也承认，宋燕与此事无关。但债主杜强不管，因为他发现宋燕跟赵晓辉是2008年4月离婚的，但第一笔欠款发生在2008年3月下旬，他据此认定这是夫妻共同债务，宋燕也有份，所以霸着宋燕的房子不肯搬。
宋燕认为杜强父子已经构成非法入侵民宅，强烈要求警方立案处理。接警派出所认为这是经济纠纷，应当先协商或诉讼解决，决定不予立案。
法院认定债务 与女房主无关
至此，事情似乎陷入了僵局。宋燕拿霸占自己房子的债主没法子，债主杜强也没办法卖房抵债，&正主&赵晓辉虽说已经认错，却迟迟不还钱，导致僵局无法打开。2010年1月，杜强将赵晓辉、宋燕一起告到法院，要求两人共同偿还&夫妻共同债务&。白下法院一审认为，赵晓辉在离婚前后数月内借的这笔钱，系个人债务，与宋燕无关，判决其自己偿还。杜强不服，上诉到中院，但因逾期未交上诉费，被中院裁定撤回上诉。
宋燕悬了近两年的心总算落下来了，她认为，这下肯定能拿回房子了。然后事情并没有她想的那么顺利，因为杜强在起诉时申请了保全，现在二审裁定刚刚下发，房屋还未解封。
江苏金长城律师事务所的王健律师表示，如果房屋解封后，前夫的债主仍不愿搬迁，宋燕可采取两种途径维权。第一是向警方报案，在法院已经认定债务与宋燕无关的情况下，债主如果仍然占有房屋，显然是涉嫌侵犯他人居住权的。第二是向法院提起诉讼，要求债主搬离房屋。另外，房屋被占用期间，宋燕所承受的损失，完全可以向前夫及其债主索赔（文中当事人为化名）。
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重新安装浏览器，或使用别的浏览器离婚时把房赠给孩子，没有进行产权变更有法律效力吗？离婚时把房赠给孩子，没有进行产权变更有法律效力吗？魅力东方百家号夫妻关系终结时，关于像房产这样的大额财产，到底怎么分，让很多人头疼。俩人都想要房子，可谁都不愿放手，二人都是一般收入，都没有条件独自拿房子而给对方补钱，可如果卖了房子对半分钱，又考虑到日后再也没有能力买一套房，这对于刚刚要离婚，脑子里还有一个所谓的“家庭观念”的夫妻而言，二人没有一人能为孩子留下一套房，还不如把房子直接给孩子，二人谁都不要。所以离婚时约定把房子留给孩子是很多人的选择。可协议上写了给孩子，但房产证的产权人却少有人记得去变更。也为日后的争端留下隐患，比如张女士遇到的问题——房子被前夫擅自处理卖给他人，反悔对孩子的房产赠予。张女士和李先生结婚十年，育有一子，婚后在双方家里的帮助下，在他们婚后全款购买了一套房产，后来二人离婚，关于这套房子，一直没有商量好，争执不下，各不退让。后来索性在协议中约定“经双方协商一致，二人位于某处房产，赠予儿子小明”。后来两人顺利办理离婚手续，房子也依照约定，租了出去，租金全部存入小明的个人账户里。但好景不长，离婚后李先生由于投资失败，欠了一堆债务，所以就动了当初给儿子的房子的念头。因为房子登记在李先生名下，所以他很顺利的将房子抵押给了贷款公司。得知儿子的房子被前夫抵押了出去，张女士气愤不已，起诉至法院，要求撤销李先生的抵押行为。但李先生却反诉，要求撤销对儿子的房产赠与，重新分割房产。那么像李先生这样，在离婚协议里和前妻约定，将房子赠予给孩子，可又反悔想撤销再进行处理的，在法律上是如何认定的呢?首先，房产的产权变更，我国是以登记为生效要件，在变更登记前，房屋登记在谁名下就是谁的。其次，夫妻二人将房产留给孩子，属于一种赠与，按照我国《合同法》第一百八十六条的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”房产在过户登记以前，赠与人均可以撤销赠与。那么，夫妻二人约定将房产赠与给孩子，但未过户是什么状态呢?——房产仍属于夫妻共同财产，在将房产过户给孩子以前，房屋的所有权人是李先生和张女士。可是李先生可否反悔，撤销对于孩子的房产赠与?虽然按照法律规定，房产并未过户，赠与可以撤销，但由于这种赠与是基于夫妻双方解除婚姻关系、抚养权归属等一系列问题作出的一个利益情感平衡的行为，并不是一般的赠与行为而是带有浓厚的特属身份关系行为，是依附于孩子父母夫妻关系解除的特殊赠与行为。所以这种既然是有身份关系的赠与，就不适用《合同法》第186条第2款关于任意撤销赠与的规定。另外.....离婚协议中关于财产分割的条款，对双方具有法律约束力。双方协议离婚后就财产分割问题反悔的，请求变更或撤销财产分割协议的，如未发现存在欺诈胁迫等情形，不受支持。据此规定，如离婚协议中已经明确房子归孩子所有，只要不存在欺诈胁迫等违法情形，是双方真实意思表示，就具有法律效力，不能反悔。所以李先生既不能撤销离婚协议，也不能依据合同法规定撤销对孩子的赠与。但关于李先生的抵押行为，因为房子登记在李先生个人名下即产生社会公示公信力，第三方作为善良第三人设立抵押权，出于保护社会交易安全，抵押行为无效不成立。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。魅力东方百家号最近更新：简介:滋补养生，健康生活。作者最新文章相关文章专家:民众应对新国五条假离婚等大多是自作聪明|新国五条|房产|避税_新浪新闻
&&&&&&&&&正文
专家:民众应对新国五条假离婚等大多是自作聪明
　　新国五条，见招拆招
　　“子女把自己的唯一住房赠与父母，然后购房是否算首套？”
　　记者｜金 姬
　　2013年的中国楼市，“个税20%”可能是最重要的关键词。而由此引发的假离婚潮、“避税三十六计”成了我们茶余饭后的谈资。它不但就发生在我们身边，甚至我们自己也可能正为了钻政策空子而绞尽脑汁。
　　而专家对“新国五条”见招拆招后表示，坊间的各种避税良计，大多只是“看上去很美”的自作聪明而已。政策制订者早就设计了各种应对招数，大伙很可能辛辛苦苦折腾一番之后，却连一点小便宜也讨不到。
　　一家三口的房产腾挪
　　《新民周刊》：本来一套房子的产权证上有夫妻和孩子的名字，而小孩子成年要结婚了，为了作为自己的婚前财产，想要领证前再买一套房，那么这就算是成年人的第二套房了。为此，父母想在原先那套房子的房产证上去掉小孩的名字，需要花费多少钱，等多少天？
　　陈楚裕(上海元竹律师事务所主任律师)：去掉在父母房子中的成年子女姓名，至少要35个工作日，而且要准备一大堆的证件原件和复印件。
　　张海清(中原集团研究中心总监)：这个过程还需按照三分之一房产份额支付契税(普通住宅为交易总价的1.5%，第二套和非普通住宅为交易总价的3%)。
　　《新民周刊》：在父母房产证上有子女名字和没有子女名字，在将来父母房产继承方面会有何不同？父母把房产赠与子女，和子女直接继承相比，遗产税和赠与税，哪个更高？
　　陈楚裕：一方面，在父母房产证有子女姓名的，法律上房子为父母与子女共同共有(如有约定产权份额的，则为按份共有)。在将来父母去世遗产继承，遗产的范围不同，有子女姓名的，房子的三分之二产权份额为遗产，没有子女姓名的，房子的100%产权份额为遗产，继承目前是免税的，因此，只有一个子女情况下，房子有子女姓名和没有子女姓名，在继承过户税费上没有差别。现在我国没有遗产税。
　　另一方面，父母把房产赠与子女，主要涉及到公证费、契税和个人所得税：赠与需要办理赠与公证书，公证处一般按照房价的1%收费公证费；国家税务总局明确，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，一般为房价的3%。
　　受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，再按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
　　因此在继承免税的情况下，父母把房产在生前赠与子女并不划算。
　　认房又认贷
　　《新民周刊》：现在对于第几套房的认定，是既认房又认贷吗？是以家庭为单位吗？房产交易中心和银行的认定标准是否有所不同？
　　张海清：按规定，银行房贷认定标准是“认房又认贷”，房产交易中心的购房资格认定是“认房不认贷”。都以家庭为单位。认定渠道包括房屋登记系统以及银行贷款记录，其中银行贷款记录可行性高，而房屋登记认定因为还未实现全国联网，很多地方对二套房认定仅限本地。
　　具体落实情况取决于各地执行尺度，部分地方、部分银行对二套房贷认定具有灵活空间，例如，虽有贷款记录，但之前房产已出售，仍有可能会被认定为首套。
　　《新民周刊》：如果丈夫名下没有房产，共同居住的房屋的房产证上只有妻子一个人的名字。这套房产属于妻子婚前财产，但丈夫也参与婚后还贷。如果现在丈夫本人要买房，算首套房还是第二套房？
　　张海清：算第二套。购房资格认定以家庭为单位。
　　《新民周刊》：假设夫妻共有N套房，房产证上两人都有名字。如果两人离婚，房产全部归其中一人，另一方买房是否算首套房？
　　陈楚裕：算首套房，但是如果有房产贷款记录的话，银行可能会认定为第二套。
　　《新民周刊》：如果夫妻共有一套房，而丈夫的父母，在他们的房产证上也有他的名字，这是否意味着丈夫如果再买房就算第三套房？
　　张海清：算第三套房。
　　《新民周刊》：子女把自己的唯一住房赠与父母，然后购房是否算首套？
　　张海清：算首套。
　　避税方法不靠谱
　　《新民周刊》：据说现在一些二手房交易，上下家在签订购房合同的时候，再签订一个补充协议，后者写着房子交易价格以评估价进行，多出的部分是购买家里装修和家电的钱，既然房子本身不涨价，也就无所谓20%的税。这种避税方式是否可行？
　　陈楚裕：不可行。首先，家里装修和家电，只要有发票等证据证明，依法就可以在总房款中扣除，相应的个税应税所得额就减少，依法扣减本身就是售卖人的权利，不是避税手段；如弄虚作假，做低房价，则涉嫌逃税，金额大的话，要面临刑事责任。
　　其次，税务部门对房产交易实行纳税价格由评估公司进行评估核定，评估价一般也接近市场价；再次，如遇到下家不履行补偿协议，则上家还要通过诉讼追回剩余的房款。最后，下家再次出售房屋时，房屋的原值是按本次交易价格确定，下家也面临差额过大，需要缴纳高额个人所得税。
　　《新民周刊》：有些人考虑在二手房交易中签一个阴阳合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价150万元，实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么需要缴纳10万元的个税；如果通过签署阴阳合同，将成交价格填写成150万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的个税。这样可行吗？
　　张海清：评估价与原值也有一定差额，只可以在一定程度上做低房价。如果房价低于交易中心的评估价，将无法完成过户。另外，由于成交价被做低，再次出售时承担的税费会增加。
　　至于签订阴阳合同，总房款的差额部分是买卖双方私下交易，不进入银行的保证金账户，有一定风险。
　　《新民周刊》：如果夫妻两人为了房产避税假离婚，是否可以找律师签订协议约定复婚内容，例如等一方卖房/买房成功后即可复婚，这样的协议是否可行有效？
　　陈楚裕：法律上不承认假离婚，凡是在民政部门办理离婚登记的话，均具有离婚的法律效力，离婚协议书约定的内容对双方具有法律约束力。不可以找律师签订协议约定复婚内容，是否复婚，需要男女双方本人自愿到民政部门办理登记结婚手续。即使签订了复婚内容的协议，一方不履行协议复婚，法律上也不能强制另一方履行协议复婚。
　　《新民周刊》：网上还流传过特别“奇葩”的二手房交易逃税办法：“第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚！” 这招是否可行有效呢？
　　陈楚裕：从严格的法律规则上讲，在各方都遵守约定的情况下，这招确实可行有效；但是如有一方不遵守约定的话，则后果很严重：首先上家男与上家女离婚手续办理完毕，房产更名至上家男名下，如上家男不再继续下一步，则上家女，面临净身出户的窘境；其次上家男与下家女办理结婚登记手续，房产登记为共同共有后，下家女不再继续下一步，则上家男与下家女离婚，需要分居满两年，离婚时房产50%归下家女所有，上家将面临家庭破裂和财产损失一半。
　　最后，上家男与下家女办理离婚登记手续，房产过户至下家女名下后，下家女依据婚姻而取得房屋产权，无须支付房款，在下家男和下家女不支付房款的情况下，上家男和上家女将血本无归。即使在各方事先签订协议的情况下，仍然无法避免以上风险，因为婚姻系人身属性权利，不能强制履行。
　　《新民周刊》：有人支招“自买自卖”。例如A和信得过的亲属签订购房合同，以约定价格成交。当然，亲属并没有向A支付购房款。若干年后，A想卖房，可以亲属的名义卖房，而亲属名下只有一套房产，满五年后免征个人所得税。在这次交易过程中，A把房子转卖给亲属，只产生了房屋总价3%的契税和2%个人所得税，与20%个人所得税相比显然只是一个零头。
　　还有人献计“虚假诉讼”――“抵押房产偿还欠款买方先把房款交给卖方。卖方按照房款，打一张欠条给买方，并以房产做抵押。然后，买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿以房产抵偿。最后，买方拿着法院判决书去房产中心过户。这样，不论是否限购，都可以过户。”
　　这两招是否可行？有何风险？
　　陈楚裕：这两招都不可行，风险极大。
　　“自买自卖”首先房产过户至亲属名下，法律上就是亲属的财产，占用了亲属家庭的购房资格，亲属家庭再买房就要按第二套房对待，其次如亲属对外有负债，则房产出售款须用于还债；再次如亲属不守信用，只认没有支付房款，不认可房子实际归A所有，则房屋升值利益归亲属所有；最后，房屋转卖产生了总价的3%契税和2%个人所得税，20%个人所得税是按照差额计算的，在房价没有大幅度升值的情况下，差额20%与总价5%，孰高孰低，不能进行简单的对比。
　　“虚假诉讼”成功过户概率几乎为零，法院审理民间借贷纠纷，只会判处被告在判决生效之后归还借款，逾期支付须加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告不不履行生效文书确定的还款义务，原告有权申请法院强制执行，在被告名下有银行存款的情况下，法院直接通知银行协助执行扣划被告名下的银行存款，在没有银行存款的情况下，法院执行时采取委托拍卖机构拍卖被告名下房地产，所得款项用于支付拍卖费用、执行费用和归还欠款。
　　只有在经过两次拍卖无人应拍的情况下，才采取以房抵债做法，法院是依据评估机构作出的评估价的80%确定拍卖保留价，第一次拍卖流拍的话，第二次拍卖保留价可以在上次保留价的基础上降低20%确定，经过两次拍卖，保留价是市场评估价的64%，仍然无人应拍可能性极低。即使出现这种极端情况，法院裁定以房抵债的前提是被告无其他财产可供执行，而被告收取原告的所谓“欠款”不久，应仍在被告名下银行账户，法院完全可以执行。即使最终法院裁定以房抵债，原告和被告视同买卖双方应缴纳各种税款仍应先行缴纳，才能过户，同时被告欠钱不还的事实还将被记录到征信系统，影响个人征信记录。
　　个税20%之后，还有房产税
　　《新民周刊》：如果男女结婚前以没房的一方名义买房，年薪不够，为了得到银行更多的贷款，另一方是否可给这一方的办贷银行的银行卡打入一笔钱，使之成为金卡客户，银行在放贷审核时就可以跳过工资明细？
　　陈楚裕：可以，但最好是以个人借款的方式，以免结婚不成的话，该笔款项性质被认定为是婚前赠与。
　　《新民周刊》：二手房个税按照转让所得20%计征，这一政策大概什么时候正式落地执行？执行的时间划定是按照二手房交易环节中的哪个时间点为准？差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本？
　　张海清：具体落地时间以各地执行为准。新旧政策以网签时间划定。
　　其实二手房转让所得20%的个税并非新政，只是之前普遍按照“不能正确计算房屋原值和应纳税额”的情况，按总价的 1%-2%执行。若新政后严格按转让所得20%计征，其纳税税基也并非成交价与原值的简单差价。北京地税局就在细则出台之后发布公告，确认差额计算中可减除相应税金和合理费用。
　　据中原地产测算，去除税金、合理费用之后的纳税价格应低于市场预期，但和原来相比成本确有较大幅度增加。假设一套原值100 万的二手住房升值100万，扣除相关税费后按20%征收个人所得税额占成交价的6.5%。
　　《新民周刊》：对于那些手上有好几套房的人来说，虽然租售比很低，但现在是适合仍然挂牌(个税20%转嫁给下家)还是继续观望？
　　张海清：有几套房子的人而言，需根据个人的资金、财务状况以及偏好而定。有些有更好投资渠道的人，房子卖了做其他理财也不失为一种选择。有些人认为虽然租金低，但房子总归是实在的，再看看后期政策执行情况也未尝不可。从长远来看，房产税是大势所趋。但在目前细则刚落地的情况下，个税20%完全转嫁给下家，下家可能并不买账。
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