首付交了，合同签了，银行却不放款了......你该怎么办？
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首付交了，合同签了，银行却不放款了......你该怎么办？
前几日，银行收紧房贷的动作已经在一线城市逐渐铺开，北京、上海、深圳相继出现首套房贷款利率大幅上调的消息。部分银行首套房贷款利率最低为基准利率的1.1倍，二套房为1.2倍，这股风甚至吹到了如郑州、杭州等的二线城市中。多数银行房贷额度紧张，放款周期放缓甚至拉长至30天以上。业内人士称，下半年银行的房贷额度会更紧张，房贷利率估计还会进一步上调。看来，银行开始要看人“下菜”了！眼下，银行贷款越来越紧了，贷款收紧的结果是购房者贷款压力上升。一个比较可能的情况是购房者贷款直接被拒贷，这对于那些已经交了首付的购房者来说，简直如“过河拆桥”，首付交了，合同签了，结果银行不放款了，这种情况购房者该怎么办？能够无损解除合同吗？首付款能够全额退回来吗？为什么银行不批贷款？银行在审核房贷时一般主要考察三个方面，购房者收入水平和信用状况，房子的状况。这三个方面，任何一个出现问题都有可能被银行拒贷。1、收入有问题该怎么办？从收入的角度来说，购房者必须保证家庭月收入是月供的两倍左右，假如月供是5000块钱，那么你的家庭总收入最好要超过1万块钱。否则银行拒贷的可能性比较大。为了确保贷款顺利下来，购房者在银行流水和收入证明方面要做足，确保贷款顺利下来。这里还得考虑贷款利率的变动情况。比如最近首套房商贷利率普遍由8.5折上调至9折，200万房贷，30年8.5折后的月供为9745.36元，如果上调至9折，月供则上升至10027.04元。如果月供与收入差距比较大，那么该怎么办呢？一般有三种方式来弥补。第一种是增加首付款，首付款不能来自于开发商等融资渠道，最好是来自于亲朋。第二种是增信，也就是找人担保。个人和机构都可以，担保人有共同还款责任，这一点要注意。第三种是更改贷款周期，比如由20年改成30年，降低月供成本。2、征信存瑕疵从样表来看，目前央行征信报告包含以下几种：信贷记录、公共记录、查询记录。信贷记录主要包含：公共记录主要包含：查询记录包括：总结一下：如果出现了下面这些情况，那么你获得贷款的可能性将大大降低。a、信用卡在两年内累计6次或连续3次逾期；b、房（车）贷月供累计2-3个月逾期或不还款；c、贷款利率上调，但仍然按原月供还款，欠息；d、水电燃气不按时交款；e、信用卡违规套现；f、助学贷款未按期还款；g、部分信用卡不激活也有年费，忽略了这一点；h、为他人提供担保，对方未能按时还款；i、经济纠纷被法院记录也会影响信用；j、手机欠费也会进入央行征信报告。k、查询信用报告次数过多，比如一年内多次查询。信用污点的补救方式不多，一般只能等了信用自动消除，比如信用卡逾期记录一般只记录两年内的。很着急的购房者需要与银行信贷部门协商，看能不能通过提供相关材料来补救。实在不行的只能换银行，因为各银行审核贷款尺度也有区别。3、房子有问题这种问题一般出在二手房交易中，二手房房龄是影响贷款额度非常重要的因素，以学区房为例，这种房子市场价特别高，但银行批贷却比较“吝啬”，他们可不会考虑房子的市场价格，而是根据剩余产权年限来确定贷款额度，很多老学区房银行直接不给贷款，比如房龄超过20年以上的。因为房龄而被拒贷，说实话，没有多少办法，贷款缩水的只能自己补齐放款，贷款直接拒贷的只能解除交易了。4、购房者年龄超标如果你年龄超标了，银行也可能拒贷的。虽然一般20-60周岁都能申请贷款，但银行最欢迎的是30-40周岁的购房者。太年轻的收入不够，年龄抬高的，预期收入不足，都不容易获得贷款。计算方式是“购房者年龄+贷款年限”不超过65年。对于这种情况，购房者只能缩短贷款年限，但如果贷款额度不减，月供压力会相应上升。贷款下不来，购房者退房，首付怎么办？贷款下不来，一般只能退房了。这时候就得考虑退首付款了。情况一：是开发商原因导致房贷办不下来　　如果你的房贷办不下来是开发商造成的（比如开发商没有取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房），那么你可以要求开发商退还首付款、定金以及损失的利息。　　情况二：自身原因导致房贷无法办理　　如果是因你提供的资料不完整或不真实，亦或是个人信用有“污点”导致房贷无法办理，也可以申请退房，但这时你需要支付开发商一定的违约金。　　情况三：政策发生变化导致房贷办不下来如果是因房贷政策发生了变化导致你的房贷无法办理，你可以与开发商协商退房，并要求其退还首付款，若协商不成购房合同上又没有作明确的规定，你可以起诉并提供相应的证据，要求开发商退还首付款、定金。　　综上，无论哪种原因使得贷款办不下来，购房首付都是可以退的，区别仅在于购房者是否需要支付违约金。如果是银行原因，比如额度紧张无法放款，那么购房者可以和卖家协商解除购房合同，并且不必承担违约责任，卖家应该无条件退还购房首付。如果是因为购房者自身原因，比如征信记录有污点或者还款能力不够而影响贷款审批，首先应该尽量解决，如找担保公司担保或者延长还款期限等。如果仍无法解决，那只能解除购房合同了。在这种情况下，购房者需要承担违约责任，支付违约金。
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我买房把首付交了,合同签了但已经过去半个月了我还没有拿到合同 、 他们说要等上面的审批,这样违规吗?
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二手房经纪人
户口可以转过来，只要房产证下来了就行。
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
不会!只是会有小的波动!因为它的长跌都不会太大!
虽然时间稍微多几天,但不违规。他们要到房产交易所去给合同做登记备案的,登记备案后才会给你合同的,到时你就应该开始办理贷款的手续了。
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交完首付，未开发票未签正式合同，显示不可售，楼盘有问题吗？急！
本人在大新城（南贸花园）买的房，已交了首付，南天大新置业只开了《房产销售专用收款收据&&和刷卡银联POS签购单底单，未开发票，也未签正式合同，房子还是显示“不可售”，按揭手续等待银行审批中，房子却是抵押状态，销售方说只有银行审批通过了才可以解压，才可以签正式合同，才会开发票。请问我现在应该如何办？？这个楼盘有问题吗？是按开发商说的等吗？谢谢！！急急急！！
请问我现在应该怎么办？
我也来说说
请问这个流程有问题吗？这个楼盘呢？？急急！
我也来说说
预售房的正常流程
我也来说说
这是正常现象？合法的？没有问题？谢谢谢！
我也来说说
应该要求先解压的
我也来说说
开发商说要等银的审批下来才会解压？是这样吗？
我也来说说
有什么办法呢？我钱已经交了，他们也不给解压什么的，只叫我等！等！等！。也不知道等到什么时候！
我也来说说
楼主你应该先要求解压才交定金的！像你这样真的存在风险～赶紧让开发商去办！我以前买的时候刷首付都是有发票，而且立马签合同，拿资料去银行的！一签完合同就有房管局的信息。。。
我也来说说
我问了几个同楼盘的业主，情况都和我一样！我现在要求开发商去办，对方只说流程是这样的！等！
我也来说说
说明KFS资金紧张，有风险。
我也来说说
他不解压你就不交钱嘛，你跟开发商说不解压就退房呗！
我也来说说
交了首付就现场要求开发商在房管局网站网签，要网签就要解押，不能网签你交首付干嘛？没有说一定要银行审批下来才网签的道理，何况你没签购房合同银行怎么给你贷款，怎么审批？
我也来说说
那我现在应该怎么办？会不会像别人说的，我的打工一辈子的钱打水漂了呀！不会就这样没了吧？？
我也来说说
未解押房子是不可以出售的，告诉开发商，限一个星期内解押，否则你就带齐资料去房管局投诉他
我也来说说
正常现象，但不能说违法也不好说合法。
我也来说说
交了首付就应网签，已抵押的房子是不可网签的。楼主的房子应该是开发商已经抵押资金，这种房子在解押前销售是不对的，存在一房多买的漏洞
我也来说说
补充下交了首付应该就有合同了，没有就是违规了
我也来说说
现在很多都是这样的，很多地产商都是有抵押的，我刚买了，也是这样，过段时间看就会变为可售的了
我也来说说
呵呵，不用这么紧张。理论上先交订金草签合同，开发商解押再签正式合同的。开发商利用了你不清楚这套流程的漏洞而已。必须要解押才能正式签合同的，所以他们应该会去解的，放心好了。大部分kfs都这样做。
我也来说说
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正在发表评论...首付款交了两年还没签购房合同
市房管局称，购房者提供交款凭证等材料，他们就可立案调查违规开发商
&&&&□记者胡公岗&&&&核心提示|“我们购房款首付已交了两年，开发商还不签合同。”12月12日上午，洛阳市民任先生向大河报记者反映称，他于2012年12月在青岛路东方红·名仕嘉园买了套房子，首付款分两次交了26万多，交款后开了张收据，并承诺马上签购房合同，但现在还没签。此前已找开发商协商多次均无果。任先生说，与他情况类似的有70户购房者。&&&&【反映】首付款交了两年，至今仍未签合同&&&&任先生说，因为是团购房，交房款时，首付是50%，他先后两次交了26万多元。&&&&“首付款交了两年，咋还不给我们签合同呢？”另一位购房者韦女士说，因购房合同一事，他们已经至少找过开发商5次，每次都是让先登记，登记完就说“再等等”，每次都是石沉大海。&&&&韦女士说，开发商在未取得预售许可证的情况下违规售房。“2012年11月，开发商就开始宣传售房事宜，次月我们向开发商交付了房款，而开发商办理的商品房预售许可证时间则是2013年12月”。&&&&“我现在已经失去了等的耐心，希望能退房。”韦女士说，房产合同未能签，是因为开发商将他们订购的房屋抵押给了银行。&&&&【回应】房子正陆续解押，将尽快签合同&&&&12日上午10时许，记者来到位于涧西区青岛路联盟路口西北角的东方红·名仕嘉园。该小区共9栋住宅楼，均未完工。&&&&在该小区销售中心，洛阳天慧房地产经纪有限公司一董姓工作人员说，他们公司负责小区的整体销售工作，小区一共1000多户，现在还有一小部分没有销售。未签购房合同的涉及70户团购房者，其余均已签合同。这70户房子在银行抵押着，12月11日银行解押了10套房子，他立即与这10位购房者联系签合同，结果当天只有3位购房者前来签合同。“其他购房者没来签，是因为签合同意味着要交房贷，他们想晚点再还”。&&&&至于小区是否在未取得预售证的情况下违规售房，杜姓工作人员说，韦女士等70户交房产首付款时间确实是2012年12月，他们办理的商品房预售许可证是2013年12月左右，但当时他们并未对社会公开售房，只是对这70户团购房者所在单位进行预售，是作为他们的一种福利销售的。至于开发商将已订购的房子抵押给银行，该工作人员说，此事他也不清楚，需要询问开发商东方红置业（洛阳）有限公司，但开发商相关负责人以没时间为由拒绝了记者的采访。&&&&现场多位购房者表示，“希望开发商能够给个确切说法，要么退房要么赶紧签合同。”&&&&【说法】只要购房者提供交款凭证等，房管局就可立案调查&&&&对此，市住房保障和房产管理局监察大队一鲁姓负责人称，交房款2年仍未签署购房合同一事，开发商绝对有违规之处，此前已接到多名购房者投诉。12月11日他还和开发商协商解决了10户购房者的合同问题。&&&&该鲁姓负责人说，他们立案需要有投诉者的口供、身份和房款支付收据等信息，但此前向他们投诉的购房者均不愿提供相关信息。“一听要录口供，投诉者立马脸色就变了，不愿让登记备案”。&&&&“如果购房者愿意提供提前交款凭证，我们就可以立案调查，对‘东方红·名仕嘉园’违规售房进行处罚。”鲁姓负责人说。
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今日生活报交了定金和首付款为啥签不了购房合同
&&& ◆【被投诉对象】南昌万科高新房地产有限公司
&&& ◆【投诉主题】消费者交付定金和首付款后，无法签购房合同
&&& ◆【投诉人】消费者胡先生
&&& ■张梦夕 本报记者 朱海
&&& 新房开盘当日，消费者胡先生就交了2万元定金，并签署了《认购协议书》等材料；3天后，根据约定交付了首期款。孰料，胡先生准备和开发商签署正式的购房合同时，被告知不仅无法签购房合同，而且连2万元定金都拿不回来了。
&&& 消费者：欲签购房合同被拒
&&& 胡先生告诉记者，日，南昌万科高新房地产有限公司“海上传奇”楼盘开盘。当天，他在售楼处选中了一套商品房，价值约100万元。为了表示自己的诚意，他当场在售楼处交纳了2万元定金，并签署了《认购协议书》《购买须知》等相关材料。根据《认购协议书》约定，交付定金后3日内，签订正式的购房合同并交付房款。
&&& 由于筹款等个人原因，11月17日，胡先生通过手机微信联系当时接待自己的售楼处置业顾问肖欢，提出想推迟签约。肖欢不仅同意了，而且还在微信里答复说：“11月18日是签购房合同的最后期限，必须要交30%的首付款，否则，将无法享受开盘当日双方约定的折扣。”
&&& 11月18日一早，胡先生赶到售楼处，交纳了30%的购房款，并与肖欢约定当日中午签订正式的购房合同。谁料，中午时，肖欢突然告诉胡先生：“无法签购房合同了。”
&&& 自己明明已经交了定金和首付款，为何不能签购房合同？面对一头雾水的胡先生，肖欢解释说，《认购协议书》规定：“自认购之日起，超过3日未付款，开发商有权解除合同，并没收定金。”由于胡先生没有在规定时间内支付首付款，所以违约了。现在不仅无法签署购房合同，还要被扣除2万元的定金。
&&& 听到这样的说法，胡先生非常气愤，当即质问肖欢：“你在微信里，明明通知今天是最后一天付款日。我上午刚刚交了首付款，怎么中午就变成了违约？”对此，肖欢和售楼处负责人都没有给出正面回复，只是称：“后期会把首付款退回，但定金无法退还。”
&&& 明明是按照正常手续购房，到了最后一步却被拒绝签约，还要被扣除2万元定金，这样的结果让胡先生很气愤。几次协商未果，无奈之下，胡先生向本报江西记者站投诉。
&&& 开发商：消费者延时违约
&&& 日，由于胡先生在外出差，其妻吴女士接待了来访的记者。
&&& “11月14日开盘当天是星期五，随后的15日、16日是双休日，无法办理住宅公积金的相关手续，只有17日才能办理。置业顾问肖欢也没提醒我们‘3日内交款’包含了双休日、节假日在内。更重要的是，11月17日，肖欢在微信里明确通知，11月18日才是最后一天签约日。没想到现在却成了这样的局面，我们太委屈了。”吴女士无奈地对记者说。
&&& 吴女士向记者出示了南昌万科高新房地产有限公司“海上传奇”楼盘《购房须知》。记者在这份须知上看到购房流程为：“客户首次到访，选好新房后，在认购当日签署《认购协议书》。在认购后的3至7日内，客户前往签约中心签署购房合同，在签约当日办理按揭。”这与肖欢所称的“3日之内必须交付房款并签署购房合同”相矛盾。
&&& 随后，记者和吴女士一起来到位于南昌市高新技术开发区艾溪湖北路188号的“海上传奇”售楼处。面对吴女士的质疑，售楼处负责人兰勇一口咬定因为胡先生和吴女士违约，没有按照规定时间交付购房款，所以现在无法签署购房合同，而且还要被扣除2万元定金。
&&& 记者问道：“胡先生明明已经在微信里通知了置业顾问，要求推迟签署合同，为何还要认定胡先生违约？”兰勇回答：“如果消费者申请了延时签约，需签署一份延时签约协议，经公司主管签字后，才生效。”
&&& 记者追问：“置业顾问已经获知消费者要延时签约，为何没有提及要签署延时签约协议一事？而且，根据微信记录显示，置业顾问肖欢明确表示，11月18日才是最后一天签约日，这又如何解释？”兰勇称：“那可能是置业顾问的疏忽。”
&&& 记者又问：“既然你们称胡先生违约了，为何还要在11月18日上午收取他28万余元的首付款？”兰勇表示：“这可能是由于我们工作人员的疏忽。”《认购协议书》上规定认购后3日之内签约付款，而《购房须知》则标明认购后3至7日内签约付款，开发商的两份文件自相矛盾，应以哪个为准？兰勇表示：“以《认购协议书》为准。”
&&& 律师：开发商应双倍返还定金
&&& 记者就此采访了江西联创律师事务所律师吴小毛。吴律师认为，在面对消费者时，置业顾问代表的是开发商。如果因置业顾问弄错了时间，延误了签订合同的时间，那就不该由消费者承担后果。
&&& 吴律师告诉记者，《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，消费者已经支付了2万元定金，开发商却拒绝履行签订购房合同的义务。那么，开发商要么与消费者协商另售新房，要么双倍返还消费者预交的定金。
&&& 南昌市东湖区消费者协会秘书长姚红珍也同意吴律师的观点。姚红珍说，日常生活中，关于“3日”的定义，普通人的惯性思维大多定义成“3个工作日”，或者是“遇到节假日顺延”。如果开发商关于“3日”的定义包含了节假日，并且日期关系到双方买卖、付款等性质的交易，那一定要提前告知消费者。消费者支付了定金，签署了《认购协议书》，表明双方意见统一，已经达成了初步的协议。如果开发商违约，拒绝履行合同，就必须双倍返还消费者的定金。
&&& 本报记者发稿前，吴女士致电记者，开发商已同意她另选一套新房，双方将签署正式的购房合同。她对本报记者的帮助表示感谢。
&&?&&&&?&&