建筑业、房地产业“营改增”税收新政解读及疑难问题处理-杨汝明
建筑业、房地产业“营改增”税收新政解读及疑难问题处理-杨汝明
第一部分：营改增后，建筑业、房地产业主要涉税业务调整与变更： 1、营改增后，建筑业、房地产业是否允许有小规模纳税人出现，如果允许的话，小规模纳税人与一般纳税人将按照什么标准来划分？2、营改增后，销售不动产的征税范围发生了那些改变，企业发生合并、分立、出售、置换，以不动产、土地对外投资业务，应该如何进行税务处理？再“以接受投资形式转移土地使用权”的方法实施纳税筹划还具有多大实用价值？3、营改增后，我国的增值税税率将分为几档，其中建筑业、销售不动产业、转让无形资产土地使用权、金融保险业的税率将是多少？4、营改增后，建筑业，销售不动产业务纳税义务发生时间是如何规定的，较以前征收营业税时发生了哪些变化？营改增后，那些业务的增值税归地方税务局代征？5、营改增后，建筑业、房地产开发业销售额应该如何确认，计算销售额时，价外费用，销售折扣、销售这让、销货退回如何掌握？如何确认价格偏低，“拆一还一”按成本价征税还会继续吗？6、营改增后，建筑业、房地产业将有哪些业务允许采取简易征收的计税方式？ 7、营改增后，建筑业、房地产业应该如何区分新老项目？建筑企业老项目，一旦发生营改增前“发票已开、税款未交”、“税款已交、发票未开”的，营改增以后应如何处理？房地产新项目计算收入时扣除的土地价款包括哪些支出，土地返还款是否允许扣除，是采取一次性扣除还是分期扣除？8、营改增后，建筑业一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，需要就地预征、征收营业税，预征率、征收率是多少，销售额如何确认，预交税款如何计算，建筑业发票在哪里开具，如何进行纳税申报？9、营改增后，房地产企业销售自行开发的老项目采取简易征收方法计税的，一旦发生营改增前老项目“票已开、款未收、税未交”、“款已收、票未开、税未交”、 “款未交、票未开、税未交”等情形，营改增后应如何处理？10、营改增后，房地产企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。与采取“一般计税”方法差额报税是否相互矛盾，当“应纳税额小于0”、“预征额小于或者大于应纳税额时”是否需要预征，如果预征应按照多少预征？11、营改增后，一般纳税人，跨省提供建筑服务、或者销售、出租“取得的与机构所在地不在同一省的不动产”应该如何进行纳税申报与预缴，不跨省的业务是否可以比照执行？12、营改增后，企业租赁营改增以前取得的不动产可以适用简易征收的办法，按照5%的征收率计算应纳税额，如果一项租赁合同在营该增以前签定，但是营改增时未执行完毕，营改增以后继续履行的应该如何征税？一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的房地产应如何处理？小规模纳税人、其他个人出租不动产应如何处理？13、营改增后，企业、个人发生二手房交易应如何计算缴纳营业税？14、营改增后，视同销售的规定发生了哪些变化，一旦发生相关业务如何处理？15、营改增后，企业发生“混合销售”、“兼营”行为，征收营业税时应如何把握？应如何选择适用增值税税率？16、营改增后，建筑业、房地产业可以扣除的进项税额有那些，不得扣除的进项税额有哪些，进行进项税额扣除时需提供哪些扣税凭证，企业存有在营改增以前取得的增值税专用发票能否作进项税额扣除，对不允许扣除的进项税额应进行怎样的处理？17、营改增后，增值税扣税范围加大，企业取得的按固定资产核算的不动产，其进项税额应该如何扣除？18、营改增后，企业发生的红线外建设支出所对应的进项税额是否允许扣除？19、以出让方式取得土地使用权，支付政府的土地出让金可以凭土地出让金收据扣减销售额，销售发票怎样开具？以转让方式取得土地使用权，进项税额、补缴的土地出让金应如何处理？20、营改增后，为避免“拆迁补偿费”无法取得进项扣除，房地产企业的“拆迁补偿”工作应做出哪些战略调整？21、营改增后，人工费不允许扣除进项税，企业应采取怎样的措施来尽量缩减人工费开支，这些举措将催生那些新兴行业？22、建筑业、房地产业营改增以前，企业帐面增值税“期末留抵税额”，在建筑业、房地产业营改增增后应如何处置？23、营改增后，“甲供材”部分是否还会作为施工企业的营业额？“甲供材”业务，到底是否会对甲乙双方的税赋产生影响？24、营改增后，对于应该增值前遗留下来的原本属于营业税业务的的问题应如何处理？第二部分：营改增后，建筑业、房地产业发票的调整与变更 1、使用增值税发票之前必须做好哪些准备工作？2、在新版增值税发票系统下，应如何管理和使用增值税发票？& &&第三部分：营改增后，建筑业、房地产业重要会计核算事项的调整与变更1、“一次性全额收款”方式下销项税额的核算2、“按揭贷款”方式下销项税额的核算3、“分期收款”方式下销项税额的核算4、“委托代销”方式下销项税额的核算5、折扣销售、销售折扣、销售者让、销货退回业务的销项税额核算6、以开发产品换取土地等其他资产的销项税会计核算7、将开发产品用作分配给股东或者投资者业务销项税额的会计核算8、将开发产品用于福利、奖励销项税额会计核算9、将开发产品无偿赠送他人业务销项税额会计核算10、建筑企业、房地产企业预交增值税的会计核算11、购进货物、接受应税劳务、接受应税服务进项税额的会计核算12、辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处理13、初次购进税控设备及后期技术维护进项税额的会计核算14、购进货物用于集体福利应税项目进项税额转出的会计核算15、购进货物用于免增值税应税项目进项税额转出的会计核算16、购进货物本身发生非正常损失进项税额转出的会计核算17、开发产品发生非正常损失进项税额转出的会计核算18、增值税缴纳和退还的会计核算&&& 19、一般纳税人汇总纳税的会计核算20、增值税纳税调整的会计核算21、简易征收及小规模纳税人会计核算
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中国建筑估值 中国建筑业务主要分为2块，即房地产和建筑。当前A股大型房地产公司估
中国建筑估值中国建筑业务主要分为2块，即房地产和建筑。当前A股大型房地产公司估值维持在8-10倍pe，大型建筑公司维持在15倍pe左右。2015年房地产行业有越发集中趋势，各地方小型房地产公司日子好难过，但全国性大型房地产企业如万科保利均录得10-25%左右增长，应该说在经济低迷时期大型房地产企业有率先反弹的情况出现，个人觉得大型房地产企业可给与15倍pe考虑。建筑业务方面，大型建筑公司日子也不好过，但由于有合同提前量的考虑，象中国建筑15，16，17年也基本锁定营收。更重要一点是由于年工程材料成本处于低谷，4-5点的毛利率正处于戴维斯双击的时点。明年ROE有爆发增长可能。加上财政发力，海外一带一路带动，保障了后面合同量确定性，而利率进一步降低，负债成本大为降低。综述个人觉得大型建筑企业应给与15倍pe不为过。综合大盘波动，考虑到低息环境资产溢价，中国建筑合理估值在10-20倍pe，即8-20元波动较为合理，由于业绩确定性较高，高价部分明年体现机会较大。
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【税收天地】房地产与建筑业如何应对营改增？明天11:40分专家为你分析
　　从日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。那么，营改增后，房地产业的纳税范围有啥变化，对房价会不会有影响？建筑业营改增政策和实施办法究竟有哪些亮点?和以前营业税制下的规定又有什么不同呢？日星期六中午11:40分，北京电视台财经频道将播出《房地产业与建筑业如何应对营改增》，邀请相关专家为您进行分析，欢迎准时收看。本期节目邀请了国家税务总局税收科学研究所所长李万甫，北京国家会计学院副教授李旭红做客演播室，和您聊聊营改增试点全面推开以后，将对房地产业及建筑业带来哪些影响。关于《税收天地》《税收天地》是北京市国税局、地税局与北京电视台合作的国内首档税务电视节目。每周六中午11:50左右在北京电视台财经频道播出，每期30分钟。节目立足首都经济发展中的税务问题，放眼国内国际经济动向，把握改革发展的脉搏。通过专业的语言，前瞻的视角以及突出的首都特色，为纳税人解读最新的税务政策、最常用的税收法律法规。通过大众化的电视语言、生动鲜活的税务故事，表现首都税务人真实的形象。来源：BTV税收天地
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