买房人要求开发商承担逾期交付、逾期办证违约金的注意事项
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买房人要求开发商承担逾期交付、逾期办证违约金的注意事项
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【案件基本信息】
1.判决书字号
沈阳市和平区人民法院(2014)沈和民二初字第00814号
民事判决书
2.案由：商品房销售合同纠纷
原告：孙宝宁、王晓娜。
被告：沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司。
【基本案情】
二原告系夫妻关系。二原告与被告签订商品房买卖合同一份，双方约定二原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区长白西路19-1号某房屋，房屋建筑面积为93.41平方米，总价款为499370元。该商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定载明：出卖人应当在商品房交付使用后300工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、逾期90日之内，按已付房款的万分之0.5每日赔偿；逾期90-180日的，按已付房款的万分之一每日赔偿；逾期180日以上的，买受人有权退房并按已付房款的10%赔偿买受人损失。同日，二原告与被告签订补充协议一份。之后，二原告向被告支付了全部购房款499370元，被告于日将诉争房屋交付二原告使用。沈阳市房产产权登记发证中心于日就诉争房屋下达&沈阳市房屋所有权初始登记证明&，于日就诉争方房屋对二原告下发房屋所有权证。二原告认为被告逾期近两年才为二原告办理房屋所有权证，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告给付逾期办证违约金32009元；2、判令被告承担本案诉讼费。
【案件焦点】
一、开发商是否违约；二、二原告是否是诉讼时效届满后提起诉讼。
【法院裁判要旨】
沈阳市和平区人民法院经审理认为：原、被告之间订立的商品房买卖合同是在双方平等自愿、协商一致基础上签订，是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。二原告已按合同约定支付全部购房款，被告于日将房屋交付二原告使用，根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告最迟应于日将需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告于日才取得沈阳市房屋所有权初始登记证明，即该时被告才完成将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，故被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致二原告不能如期取得房屋权属证书已构成违约。关于被告提出的诉讼时效的抗辩，因二原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求属于债权请求权，故应适用二年普通诉讼时效的约束。二原告于日起诉，未提供证据证明诉讼时效存在中断事由，故对于被告的抗辩本院予以采信，而对于二原告的诉讼请求本院不予支持。&&&
沈阳市和平区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
驳回原告孙宝宁、王晓娜的诉讼请求。&
宣判后，二原告未上诉，该判决已生效。
【法官后语】
本文只讨论买受人与房屋开发商签订统一格式文本《商品房买卖合同》（由省建设厅和省工商行政管理局监制的编号GF-格式合同）所产生的逾期交房违约金和逾期办证违约金之诉。
随着经济的发展，民众法律意识的增强，法院每年审理的逾期交房违约金、逾期办证违约金之诉呈逐年激增之势。向法院提出这两个诉请，一要注意诉讼时效期间是否届满。因买房人要求开发商支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉求属于债权请求权，故应适用二年普通诉讼时效的约束。诉讼时效，是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的制度。先来说逾期交房违约金，编号GF-《商品房买卖合同》第八条、第九条对于交房时间和逾期交房违约金有明确的约定，如合同第八条约定出卖人应当在日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，则意味着买受人最迟于日交房，日即开始违约，故买房人亦自日应该知道开发商违约，这之后的两年内应提起逾期交房违约金之诉。如买房人两年后才提起诉讼，则分为两种情况，一是被告开发商未提出诉讼时效的抗辩（审判实践中极少），人民法院则不对诉讼时效问题进行释明和主动适用诉讼时效的规定进行裁判。通俗的讲，就是原告可以依据合同规定取得违约金；二是被告开发商提出诉讼时效的抗辩，则买房人需要向法院提供诉讼时效中止（在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算）、中断（诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算）的证据。在审理了百余件此类案件后，编者在此处特别想说，民众的法律意识逐年提高，权利受侵害时会向法院提起诉讼，但证据意识极其淡薄，往往除己方陈述外再无其它证据。在对方予以否认的情况下，只能承担举证不能的法律后果。建议买房人在主张权利时将相关证据予以保留。
再来看逾期办证违约金。编号GF-《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定&出卖人应当在商品房交付使用后N日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第N项处理&。审判实践中，买房人多以房屋所有权证上登记的时间为据起诉开发商违约。请注意，合同规定的是出卖人按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，这与买房人取得房屋所有权证的时间并无必然的联系。具体而言，开发商会先将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，在经过相关验收后，产权登记机关会就诉争房屋所在的整栋建筑物下达&房屋所有权初始登记证明&，有了这个证明，开发商即完成了合同约定的义务，买房人才能去房产局办理房产证。以上述案例而言，合同约定开发商交付使用后300工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，开发商于日交房，则其最晚于日应取得地方产权登记机关下发的&房屋所有权初始登记证明&，其实际于日取得，故日至日期间开发商违约。买房人自此会问，我怎样才能知道所买房屋&房屋所有权初始登记证明&下发的时间那？买房人可以去当地房产局的网站上进行查询。沈阳地区的在沈阳市房产网，在&新建商品房初始登记批复查询&项下输入项目名称、开发单位即可查询到。上述案例，法院之所以未支持二原告诉讼请求，则又回到诉讼时效的问题，因被告提出的诉讼时效的抗辩，二原告于日起诉到法院，未提供证据证明诉讼时效存在中断事由，故对于二原告的诉讼请求法院无法支持。二原告最晚应于日起诉。
&&&&&&&&&&&&&&&&编写人：辽宁省沈阳市和平区人民法院&来宾
沈&阳&市&和&平&区&人&民&法&院
民&&事&&判&&决&&书
(2014)沈和民二初字第00814号
原告：孙宝宁，男，1975年4月3日出生，汉族，住沈阳市沈河区文化东路80-6号1-3-4，身份号码030313。
原告：王晓娜，女，1977年11月25日出生，汉族，住沈阳市东陵区文化东路80-6号1-3-4，身份号码：252024。
被告：沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司,住所地沈阳市和平区长白西路29-2号，组织机构代码：。
法定代表人：张文财，该公司总经理。
委托代理人：孙凝芳，女，1982年3月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区市府大路356号4-6-2。
原告孙宝宁、王晓娜与被告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员来宾适用简易程序独任审判，于日公开开庭进行了审理，原告孙宝宁、王晓娜，被告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司委托代理人孙凝芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称,&2009年9月22日，二原告与被告签订商品房买卖合同，约定二原告向被告购买位于沈阳市和平区长白西路19-2号格林生活坊三期3幢1-13-2房屋，总房款为499370元。合同第十五条约定：被告应于商品房交付使用后300工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期90日之内，出卖人按已付房款的万分之0.5每日赔偿；逾期90-180日的，出卖人按已付房款万分之一每日赔偿；逾期180日以上的，买受人有权退房并按已付房款的10%赔偿买受人损失。被告于2009年12月31日交房，但直至2012年12月17日才为原告办理房产证，违约近两年，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告给付逾期办证违约金20437元；2、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告给付逾期办证违约金32009元。
被告辩称，原告的起诉已超过法定诉讼时效，其诉求不应受到法律保护，请法院依法驳回原告诉讼请求。另，原告主张的违约金计算有误，根据商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,诉争房屋初始登记备案时间为2011年12月14日，故被告的违约期间为2011年3月17日至2011年12月14日共计270天,违约金额为13481元。
经审理查明：二原告与被告签订商品房买卖合同一份，双方约定二原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区长白西路19-1号第3幢1-13-2房屋，房屋建筑面积为93.41平方米，总价款为499370元。该商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定载明：&出卖人应当在商品房交付使用后300工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、逾期90日之内，按已付房款的万分之0.5每日赔偿；逾期90-180日的，按已付房款的万分之一每日赔偿；逾期180日以上的，买受人有权退房并按已付房款的10%赔偿买受人损失。同日，二原告与被告签订补充协议一份。之后，二原告向被告支付了全部购房款499370元，被告于日将诉争房屋交付二原告使用。沈阳市房产产权登记发证中心于日就诉争房屋下达&沈阳市房屋所有权初始登记证明&，于日就诉争方房屋对二原告下发房屋所有权证。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票、格林生活坊（三期）业主入住费用明细，被告提供的初始登记批复（网上查询资料）及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间订立的商品房买卖合同是在双方平等自愿、协商一致基础上签订，是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。二原告已按合同约定支付全部购房款，被告于日将房屋交付二原告使用，根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告最迟应于日将需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告于日才取得沈阳市房屋所有权初始登记证明，即该时被告才完成将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，故被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致二原告不能如期取得房屋权属证书已构成违约。关于被告提出的诉讼时效的抗辩，因二原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求属于债权请求权，故应适用二年普通诉讼时效的约束。二原告于日起诉，未提供证据证明诉讼时效存在中断事由，故对于被告的抗辩本院予以采信，而对于二原告的诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
驳回原告孙宝宁、王晓娜的诉讼请求。
案件受理费600元（原告已预交），减半收取300元，由原告孙宝宁、王晓娜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审&&判&&员&&&来&&宾
二〇一四年六月六日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书&&记&&员&&&姜立娟登录房天下账户
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房屋延期交房 业主维权赔偿 法律常识早知道
[摘要] 由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷日趋增多。对于开发商来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个：一是违约赔偿；二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。延期交房该如何赔偿呢？
房屋延期交房 业主维权赔偿
房天下讯&&由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷日趋增多。对于开发商来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个：一是违约赔偿；二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。延期交房该如何赔偿呢？一、关于违约金的性质《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《合同法》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。而《合同法》第114条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。二、关于迟延交房违约金的计算标准《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、延期交房导致的买方损失开发商迟延交房导致购房者具体损失的计算问题，《解释》第17条做出了规定：&商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。&因此，一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的买房者可得利益的损失。四、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中，有些买方还提出其他损失，如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来准备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失，在诉讼中买方将面临两大法律难题。首先，买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。其次，买方还需证明其损失是卖方在订立合同时&可预见的&。仅就延期交房的通常情况而言，买方买房通常是为了自用或出租，因此，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失，由于买方的自身情况千差万别，卖方不可能也没有义务对此一一了解，从&通情达理&角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。但必须注意的是，对违约金过高或过低的调整应当由当事人提出，否则法律并没有规定法院或仲裁机构可以主动予以调整。内容来源于：法律快车房产网400-890-0000 转 822731湖南云景中心营销中心及样板间现已开放。60-140平远景高层认筹即享98折。湖南&云景中心项目位于铁东湖南核心地段，由二一九公园、湖南公园、烈士山公园相环抱，奢享周边醇熟生活配套，毗邻湖南小学、二十六中学，并力邀大润发超市强势入驻再度升级湖南商圈，特聘世界五大行之一的戴德梁行物业公司为业主提供全程定制服务。平均价格： 6000 元/平方米地理位置图交通状况 乘坐216路、323路、401路、410路公交车二十六中学下车 户型图
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交房的注意事项与法律责任
&&买过房人可能有过这样的遭遇：如期接到收房通知单后,全家人兴冲冲地赶到新居现场,却发现现场已经是非常热闹人来人往。也许你早上8点多钟就来现场,却要排到中午甚至下午才能验收房子。面对这种情况,你要有绝对的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染,急着交钱收房,也不要失去耐心,冲工作人员发起脾气,甚至在验房的时候“找碴儿”,一定要本着“新生活开始第一天”的心态,和开发商、物业公司配合好,要知道这就是你的新家园。
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逾期交房纠纷的三步裁判规则
日 15:21 来源：人民法院报
作者：睢晓鹏
内容摘要：
作者简介：
　　商品房买卖合同中，开发商负有两项主要合同义务：一是交付房屋，二是转移房屋所有权于买受人。因房屋交付产生的争议中较为难以处理的是逾期交房的认定，此在房地产市场局部、阶段性价格调整期间尤其突出。商品房价格高企，事关当事人利益至巨。在这类案件中，开发商不顾商誉、傲慢其态者固然存在，但买受人任意拒收、肆意维权者，亦属不少。　　房屋交付义务之履行非可“毕其功于一役”，而是由多个阶段构成，始自开发商向买受人发出交付通知，继之以买受人的验房与开发商针对买受人提出之质量异议的解释说明，终于双方当事人实际（或拟制）交接的完成。上述各阶段中，既有开发商可自行完成的内容，亦有需要买受人协助的部分。因此，判断开发商是否构成逾期交房，应就其各个阶段分别检视，而根据交付义务履行的阶段性，提炼相应的裁判规则，不但可引导买受人理性维权，对房地产市场正常交易秩序的维护亦属意义重大。有鉴于此，笔者不揣简陋，按上述交付行为的各个阶段总结这类案件的三步裁判规则，条陈如下：　　第一步：审查开发商有无交付通知。　　逾期交房，从性质上而言属于履行迟延。履行迟延指债务已届清偿期，且给付为可能，因可归责于债务人的事由，致未为给付。构成履行迟延，应符合下述要件：一是存在有效的债务，二是债务履行期间届满，债务人能够履行而未履行，三是债务人未履行不具有正当的事由。因此，在合同合法有效的情况下，判断是否构成迟延的标准是上述出卖人是否处于未履行的状态以及该未履行是否具有正当的理由。　　如上所述，开发商交付义务的履行，始自交付通知发出。交付通知，意在表明开发商已经着手提出交付。交付通知，从法律性质上来说系一种事实行为，即不以意思表示为要素的能够发生法律后果的法律事实，只要开发商依债务本旨而为适合于债务内容之行为，即足发生其效果，并不以债务人或债权人须清偿或清偿受领意思为生效要件。按照上述迟延履行之构成要件，倘若开发商未于约定的时间发出交付通知，则已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任；反之，则应审查买受人拒收时是否提出异议。　　第二步：审查买受人拒收时有无提出具体理由。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。对该条作反面解释，买受人有正当理由拒绝受领时，开发商的交付义务并未完成。此显然属于上述履行迟延构成要件中的未履行，构成履行迟延。日本民法通说认为，债务人提出的履行不符合合同约定的，如果该履行在事后尚属可能（追完可能），可作为本来债务的履行迟延，按非定期行为履行迟延处理。亦采同一见解。　　此种情况下开发商虽有可能构成迟延，但买受人在拒收时应当说明具体的理由。倘若买受人于接到开发商的交付通知后，不到场对房屋进行检验，而事后以房屋存在质量问题为由提出要求开发商承担逾期交房责任，或者虽到场检验，但拒绝受领房屋而不提出具体理由，则应视为房屋已经交付，买受人要求开发商承担逾期交房责任的，不应支持。相反，如果买受人提出了具体的拒收理由，则应审查买受人的拒收理由是否正当。　　第三步：审查买受人拒收时提出的理由是否正当。　　商品房买卖合同中出卖人对买受人提出的质量异议，负有解释说明的义务。如果买受人拒绝受领时提出了具体的理由，而开发商认可买受人提出的质量异议，并愿意（或者实际上）进行修复后再次交付，则意味着双方协商一致变更了交付的时间，当认为买受人有正当理由拒收。此时开发商负有再次通知义务，其再次通知的时间晚于商品房买卖合同约定的交付时间的，应认为开发商构成逾期交房。如果开发商不认可买受人提出的质量异议，或者虽认可买受人提出的质量异议，但认为交付的房屋符合交付条件，愿意承担交付后的维修义务，买受人拒收时提出的理由是否正当端视其据以拒收的瑕疵是否属于不符合交付条件的质量瑕疵。就房屋是否符合交付条件的判定标准，结合商品房买卖示范合同及法律规定，商品房买卖合同中交付条件必须同时具备下述两条：　　其一，交付的房屋符合对交付条件和标的物本身的具体约定。约定的交付条件通常包括示范文本中的取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告以及开通燃气、水、电、道路等，上述条件于交付时必须具备。双方当事人关于标的物本身的具体约定在交付时亦应具备。其二，交付的房屋不存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的瑕疵。买受人购买房屋，系为了居住使用，倘若存在的瑕疵足以影响到该目的的实现，则该交付行为对买受人而言即无意义。　　如果买受人拒收时提出的质量异议属于上述不符合交付条件的瑕疵，则应认为开发商构成逾期交房；反之，则应认为开发商不构成逾期交房。　　（作者单位：浙江省杭州市中级人民法院）
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