以房屋冲抵工程款的法律问题
史无前例的严控政策下，城市房价的快速上涨势头确已受到部分遏制。然而，房屋销售成交量萎缩、开发资金紧张、进而给整个建筑业下游带来不利影响却也是不争的事实。为缓解资金压力，愈来愈多的建设单位选择用未销售的在建房屋抵付给施工单位，以冲抵部分工程款。
以房抵款与传统的货币方式支付工程款存在明显不同，由此也衍生了较多的问题和矛盾。实践中，接受以房抵款的企业应注意以下六个方面的问题。
一、订立严谨合同
由于以房抵款通常交易数额较大，有些甚至达到数千万，因此双方当事人应当采用书面形式对权利义务作出明确具体的约定。合同若存在缺陷，日后产生纷争，施工单位难以摆脱不利地位。要知道，建设单位一般具有较为深厚的人脉资源和关系，也能够动用较大资金聘用专业律师为其报价护航。所以，施工单位宁愿一开始就将抵房协议拟定得非常完善，没有歧义；有条件时，最好邀请专业人员代为拟定。
二、固定抵房价格
在双方协商以房屋冲抵工程款时，对于房屋的价格，合同双方通常采用两种方式：（一）建设单位承诺以将来抵付时的公开销售价的一定优惠比例计算价款；比如，双方可约定抵房价格为甲方日后实际销售价格的72%。（二）另一种方式是在抵房协议中明确具体的销售价格；比如约定冲抵房屋单价为16700元/平方米。
对于前者，在订立以房抵款协议时，一定要让建设单位拿出所有销售房屋的单价表（一房一价表），乘以相应折扣比例，即为冲抵房屋的价格。然后，将这份价格表作为抵房协议的附件。避免日后建设单位抛出虚高的销售价格，而损害施工单位的利益。
三、落实冲抵房源
用于冲抵工程款的房号（比如几幢几号几零几室），一定要在合同中明确。某公司在上海郊区承接的一个工程，结算价3.4亿元，建设单位提出其中6800万元用房屋冲抵，双方未约定房号，仅写明施工单位可以有优先选房权，冲抵单价统一为14600元/平方米。协议签署后，施工单位向建设单位要求选房时，建设单位根本不配合，拿出来供施工单位挑选的都是朝向、楼层最差的房屋。几个月下来都谈不拢，施工单位无奈起诉。建设单位一边尽一切办法拖延诉讼程序，一边加紧卖房，近一年的诉讼过程中，建设单位将好的房屋差不多都卖光了。最终施工单位拿到判决书，剩下的都是一些“鸡头鸡脚”未销售房屋，已经卖掉的好房屋又不可能从其他业主手上夺过来。施工单位签署抵房协议时，原本是想将抵到的房产转手给材料商或分包单位，或者自行出售后套现的，但剩下的房产根本卖不出去，材料商及分包单位也不愿意接手。明知道建设单位违约又不讲诚信，但是法院也很难追究建设单位的责任。
四、及时办理手续
冲抵工程款的房屋有两种消化方式。第一是施工单位自行购买或者指定朋友、家人购买抵款的房屋，办理房屋过户手续。第二种是仍委托建设单位向不特定的第三人销售，销售款到位后支付给施工企业。不论采用哪种方式，都应注意办理手续的时间。
如施工单位自行购买或者指定朋友及家人购买，应立即签署房屋销售合同（或者预售合同），并在条件具备后（房屋建成具备交付条件、建设单位办出大产证）办理房屋过户手续。拖延办理产证可能造成不测的风险。以下是一个真实的案例：某建设单位在2003年以5套房屋冲抵300余万元工程款给施工企业，签订了抵房协议和房屋销售合同，建设单位开具了与抵款额相同的房屋销售款发票给施工单位，房屋钥匙也给了施工单位。但是，建设单位一直欺瞒施工单位，声称房屋不能缴纳维修基金，因此也不能办理房屋产权过户手续。施工企业信以为真，近10年时间内也未过问产证事宜。其后，无意中向笔者提及如何处理五套房屋事宜，笔者立即提醒房屋登记在原开发商名下存在的风险。安排查询后结果令人难以置信，开发商已经将这五套抵款的房屋，又以1600万元的价格抵押给银行。
如委托开发商销售，也应该明确一个时间。比如说，半年之内若能按照施工单位同意的条件对外销售，销售款归施工单位。若半年之内不能销售，则施工单位应该有将房屋过户给自己单位或指定买受人的准备。因为房屋的所有权以登记为标志，登记在开发商名下的房屋，即使有抵房协议，也属于开发商。如开发商拖欠其他款项（不论是真实债权还是虚假债权），其他债权人可以起诉、查封登记在开发商名下的房屋，并申请执行，所以登记在开发商名下的抵款房屋，对施工单位来说存在法律上的风险。
也许施工单位有顾虑，如过户过来，日后再销售就变成了二手房，不好卖；而且还涉及两次销售的税费。但是，这种风险及成本，与房屋登记在开发商名下的风险及可能的损失比较下来，还是值得的。当然，如果有可能，施工单位自行找到合适的购买人，及早从建设单位将房屋直接销售、过户到买受人手上，这样的成本最低，但是在销售方面需要动脑筋。
五、明确税费分担
（一）一般说来，房屋销售过程中的契税、印花税等，应由建设单位及房屋最终买受人根据法律和政策规定各自承担。作为接受以房抵款的施工单位，不应承担由此产生的费用（除非施工单位自己来作为买受人，将房屋过户到施工单位自己名下，则应承担买受人应承担的税费）。
（二）施工单位不应该承担任何广告费、宣传费、公关费或任何其他类似名目的费用。施工单位也不应该承担销售代理公司的中介费用（即使开发商委托某代理公司担任独家代理销售）。
（三）双方若在以房抵款协议中明确了冲抵价格，如实际销售价格高出抵款价款，超出部分的溢价应该属于施工单位。若产生溢价，依照国家规定应由房屋出卖人支付的契税、印花税、维修基金及其他费用，冲抵价款额度内的部分由建设单位承担；溢价部分对应的税收（包括建设单位在溢价部分缴纳的营业税、所得税）、契税、印花税及维修基金由施工单位承担（应由房屋买受人承担的费用，则由实际购房人承担）。
（四）关于房屋销售款发票及工程款发票涉及的税费，宜按照以下原则处理：
1．若房屋的实际销售价格低于抵款价格（比如双方商定以某套房屋冲抵280万元工程款，结果该套房屋实际对外出售价格为265万元）：
（1）建设单位按照房屋实际销售价格（265万元）向房屋买受人开具售房款发票。开具售房款发票涉及的税金由建设单位承担。
&&&&&（2）施工单位按照房屋实际销售价格（265万元）向甲方开具工程款发票。开具工程款发票涉及的税金由施工单位承担。
（3）房屋买卖过程中，依照国家规定应由房屋出卖人支付的契税、印花税、维修基金及其他费用，均由建设单位承担（应由房屋买受人承担的费用，则由实际购房人承担）。施工单位不支付由此产生的任何费用。
2．若房屋的实际销售价格高于抵款价格（比如双方商定以某套房屋冲抵280万元工程款，结果该套房屋实际对外出售价格为328万元）：
（1）建设单位按照房屋实际销售价格（328万元）向房屋买受人开具售房款发票。开具售房款发票涉及的税金分担原则如下：冲抵价款（280万元）之内的税金由建设单位承担，溢价部分（328－280＝48万元）的税金由施工单位承担（为避免分歧，双方可在抵房协议中事先谈定施工单位承担的税金为溢价款的一定比例，比如说10%~14%左右。事先不谈定，日后税收清算是很麻烦的事情，耗日持久，建设单位有可能以此为借口，迟迟不将销售款支付给施工单位。我们碰到这样真实的案例，施工单位将抵款房屋卖给亲友，银行按揭贷款只能进入建设单位账户，建设单位以税收未清算为由，将这部分款项扣留不给施工单位）。
（2）施工单位以冲抵价款（280万元）向甲方开具工程款发票（请注意，此处的工程款发票不是实际销售价格328万元）。开具工程款发票涉及的税金由施工单位承担。溢价部分不再开具工程款发票。
六、在其他方面，需要注意的有：
（一）房屋过户过程中，建设单位不得向施工单位收取手续费、代理费或任何其他名目的费用。对于抵款房源的购买客户，建设单位必须承担房屋出卖人的义务，在办理房屋预售合同（买卖合同）及备案登记、房屋交付、过户（小产证）手续等诸方面不能设置任何障碍。
（二）如果建设单位已将冲抵工程款的房屋抵押给他人，则必须要求建设单位在约定时间内撤销抵押。如抵押权人要求建设单位支付费用后，方能撤销抵押，则所有费用由建设单位负责承担，并由建设单位直接支付给抵押权人，不得从抵款房源的销售款中扣除。
由于以房抵款的情况各不相同，例如冲抵工程款的房屋性质不同，如商品房、办公楼、酒店式公寓；取得抵款房屋后的用途差异，如出租、自用、套现、转嫁给分包；建设单位不能履约的原因千差万别，是资不抵债、濒于破产，还是一时的周转困难。因此以房抵款协议的约定内容、风险防范重点亦因此而有变化，单凭施工企业自己的判断难免百密一疏。有可能时，还是应当聘请专业的律师协助把关，并对其后问题进行跟踪处理，如房屋销售合同的签订、房产过户手续办理等，将风险防患于未然，切实保护自身的利益。
房屋冲抵工程款协议书
甲方：南京盛大酒店有限公司
乙方：南京盛大房地产开发有限公司
丙方：江苏八建集团有限公司
丙方为甲方承建南京明珠假日酒店工程总承包施工任务。工程已经竣工验收、交付甲方投入使用。甲方、丙方已办理该工程的结算工作，双方并于日签署《工程款支付协议》。协议约定，甲方在征得乙方同意后，以价值2500万元的房产（南京盛大花园项目已建成的商业住宅房屋）清偿对丙方的工程欠款。
就房屋冲抵工程款事宜，甲乙丙三方经友好协商一致，达成如下协议条款：
一、以房抵款的基本原则
（一）乙方自愿以其拥有完全所有权的房屋为甲方清偿对丙方的工程欠款。
（二）乙方依照本协议约定，向丙方清偿工程欠款后，视为甲方已经履行了对丙方的等额给付义务。
（三）乙方为甲方清偿工程款，与甲方之间由此产生的权利义务关系，由甲乙双方自行协商解决，与丙方无涉。丙方并不因此对乙方负有债务。
二、抵款房源
（一）甲乙丙三方同意，以附件一所列明的房屋抵偿对丙方的工程欠款（以下简称“抵款房源”）。抵款房源的冲抵价格详见附件一。抵款房源的房屋产权证（大产证）详见附件二，大产证的权利人为乙方。
鉴于附件一上列明的抵款房源的总价超出2500万元（差额为人民币23.56万元），对于最后一套抵款房屋在依照本协议约定对外销售后，乙方可将本项差额（亦即人民币23.56万元）从销售款中扣除。除此之外，乙方不得以任何名义扣减丙方款项。
（二）本协议签署之后，对于抵款房源，由丙方自行寻找房屋买受人。丙方就抵款房源之中一套或多套与房屋买受人谈妥购房条件后，乙方应当与丙方指定的房屋买受人按照丙方同意的售房条件订立房屋买卖合同（对于丙方自行寻找的购房客户，以下简称“指定买受人”），办理房屋过户手续。丙方同意的售房条件应以书面形式通知乙方。
（三）乙方或乙方聘请的房屋销售代理公司亦可向丙方推荐房屋买受人（以下简称“推荐买受人”）。若推荐买受人获得丙方认可，丙方以书面形式通知乙方，由乙方按照丙方同意的条件与推荐买受人订立房屋买卖合同，办理房屋过户手续。推荐买受人的房款全额支付之后，丙方可按推荐成交的房屋销售价格的百分之一向乙方或乙方聘请的房屋销售代理公司支付居间报酬。
除前款约定的居间报酬之外，丙方不承担任何广告费、宣传费、公关费或任何其他类似名目的费用。乙方与销售代理公司之间的权利义务关系，与丙方无涉。
（四）房屋买受人（不论是指定买受人还是推荐买受人）支付给乙方的购房款，乙方应当在收款后两个工作日内全额支付给丙方。如房屋买受人以银行按揭方式支付购房款，则在银行贷款到达乙方账户后两个工作日内，乙方应将银行贷款全额支付给丙方。如乙方违背本条约定，视为乙方根本性违约；乙方应按照同期银行贷款利率的四倍向丙方支付违约金，同时甲方对乙方的违约行为承担连带责任。乙方将售房款支付给丙方，视为履行等额工程款的清偿义务。
（五）丙方亦可自行作为抵款房源的房屋买受人与乙方签订房屋买卖合同。丙方自行购买抵款房源时，乙方不得拒绝，且应按规定为乙方办理房屋过户手续。丙方自行购买房屋时，视为乙方履行了与销售合同价款等额的工程款清偿义务。
（六）指定买受人、推荐买受人或者丙方自行购买时，房屋销售合同的价格可以低于、等于或者高于附件一上列明的冲抵价格。但均应事前获得丙方书面认可，由丙方根据市场行情及资金状况决定。乙方不得擅自决定抵款房源的销售价格，亦不得再行对外销售抵款房源。
三、销售过户过程中的费用分担
（一）如丙方同意的房屋实际销售价格（以房屋买卖合同约定的额度为准，下同）低于或者等于附件一上列明的冲抵价格：
1．乙方应将实际销售款支付给丙方。实际销售价格与附件一上列明的冲抵价格之间的差额由丙方自行承担。甲方或者乙方不向丙方支付款项弥补亏损。
2．乙方按照房屋实际销售价格向房屋买受人开具售房款发票。开具售房款发票涉及的税金由乙方承担。
3．丙方按照房屋实际销售价格向甲方开具工程款发票。开具工程款发票涉及的税金由丙方承担。
4．房屋买卖过程中，依照国家规定应由房屋出卖人支付的契税、印花税、维修基金及其他费用，均由乙方承担（应由房屋买受人承担的费用，则由实际购房人承担）。丙方不支付由此产生的任何费用。
（二）如丙方同意的房屋实际销售价格高于附件一上列明的冲抵价格：
1．乙方应将实际销售款全额支付给丙方。实际销售价格超出附件一上列明的冲抵价格所产生的溢价收益归丙方所有（溢价款＝实际销售总价－冲抵价款）。甲方或者乙方不得以任何理由截留。
2．乙方按照房屋实际销售价格向房屋买受人开具售房款发票。开具售房款发票涉及的税金分担原则如下：冲抵价款之内的税金由乙方承担，溢价部分的税金由丙方承担（丙方承担的税金为溢价款的12%）。
3．丙方按照附件一上列明的冲抵价款向甲方开具工程款发票。开具工程款发票涉及的税金由丙方承担。溢价部分不再开具工程款发票。
4．房屋买卖过程中，依照国家规定应由房屋出卖人支付的契税、印花税、维修基金及其他费用，冲抵价款额度内的部分由乙方承担，溢价部分对应的契税、印花税及维修基金由丙方承担（应由房屋买受人承担的费用，则由实际购房人承担）。
（三）不论实际销售价格与附件一上列明的冲抵价格是否一致，乙方均须对房屋质量负责，承担房屋销售合同上约定的房屋出卖人的全部义务。丙方不承担房屋出卖人的任何义务。
（四）房屋过户过程中，乙方不得向丙方收取手续费、代理费或任何其他名目的费用。对于抵款房源的购买客户，乙方必须承担房屋出卖人的义务，在办理房屋预售合同（买卖合同）及备案登记、房屋交付、过户（小产证）手续等诸方面不能设置任何障碍。
四、其他约定
（一）附件一所列明的抵款房源，乙方已经设定在建工程抵押贷款。乙方向丙方承诺，乙方将及时清偿抵押权人债务，办理抵押注销手续，不影响丙方的房屋销售。丙方与指定买受人、推荐买受人达成房屋买卖意向，或者丙方具有自行购买意图后，以传真或双方约定的其他书面形式通知乙方，乙方应在收到丙方通知后10日内完成抵押注销手续，并在30天内与房屋买受人签订房屋买卖合同、办妥房屋过户手续。
如抵押权人要求乙方支付费用后，方能撤销抵押，则所有费用由乙方负责承担，并由乙方直接支付给抵押权人，不得从抵款房源的销售款中扣除。
乙方未能按时办理抵押注销手续的，应当按指定房源冲抵金额的5%向丙方支付违约金，给丙方造成损失的，还应赔偿丙方损失。超过30天仍未能撤销抵押的，视为指定房源无法实现以房抵款的目的，丙方有权要求甲乙双方任何一方偿还指定房源冲抵金额的工程款，并要求支付指定房源冲抵金额10%的违约金。
若乙方未能在收到丙方通知后30天内与房屋买受人签订房屋买卖合同并办理过户手续，乙方承担违约责任（违约金以该房屋冲抵总价为基数，按照同期银行贷款利率的四倍计算，至房屋实际过户之日止）。
（二）乙方不得擅自处分丙方冲抵房源，包括转让、抵押、出租及其他一切损害丙方利益的行为。
（三）本协议签署后，如丙方组织意向购房客户前来项目工地现场查看抵款房屋，乙方应提供必要的配合，不得设置任何障碍。在本项目建成完工、具备交付条件（以取得房地管理部门颁发的新建住宅交付使用许可证为标志）后，如地块房源仍有未对外销售的，丙方承担抵款房源内未销售房屋的物业管理费。物业管理费的收费标准为以物价管理部门核准的价格为准（物价局标准详见附件三）。丙方拒绝支付物业管理费的，乙方有权暂缓提供手续办理服务。
（四）本协议书签订后三个月内，甲乙双方任何一方可以按附件价格以现金方式回收丙方尚未销售的剩余或全部抵款房源，丙方同意不计利息。如超出三个月，甲方或者乙方需要回购抵款房源的，则应按照丙方同意的价格执行。
（五）乙方确认，所有抵款房源将于日前建成，并具备交付条件（以取得房地管理部门颁发的新建住宅交付使用许可证为标志）。如乙方逾期建成交付的，乙方需承担违约金，违约金按照冲抵总额（人民币2500万元）和同期银行贷款利率的四倍计算。
（六）在丙方将抵款房源全部对外销售之前，如乙方将本项目转让给第三方，乙方应确保项目的受让方履行本合同义务。甲方、乙方并需对项目受让方的合同义务承担连带责任。
（七）甲方对乙方的违约行为对丙方负连带责任。
（八）除本协议约定的2500万元以房抵款事项外，甲方、丙方之间的其他权利义务关系依照甲方、丙方此前签署的合同及日签署《工程款支付协议》执行。
五、本协议未明事宜，各方应当友好协商，签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
六、本协议一式陆份，各方各执两份，自各方盖章之日起生效。
【后记】以上房屋冲抵工程款协议书涉及三个方面。实践中也有仅发生在建设单位和承包人之间的两方协议，还有建设单位、承包人及指定的房屋买受人之间的三方协议，均可以参照上述协议原则修改拟定。但是，每一个案例的具体情况可能不一样，应针对实际项目及各方商定的原则拟定合同条款，不宜简单照抄照搬前述协议。如仍有不明事项，可咨询专业律师。
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这以简单啊！一般每次多报的，不用扣点吗？
以下是引用sun-08-07 15:26:30.0发表的内容：
这以简单啊！一般每次多报的，不用扣点吗？
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