业主土地证被抵押 开发商国土局等部门均存违规 - 土巴兔新闻中心
业主土地证被抵押 开发商国土局等部门均存违规
11:15:55&&来源：齐鲁网
　　11月9日讯&昨天记者报道了，寿光的崔先生和几位亲属投资800多万购买了一套商铺，房子早就交付给他们使用，房产证也办完了，可是，一次偶然的机会，崔先生却发现房子的土地证却被开发商抵押贷款了。崔先生记者出示了买房时签订的购房合同，上面加盖了开发商潍坊万华置业发展有限公司的公章。　　原来，崔先生购买的商铺虽然办出了房产证，但土地证却一直在开发商潍坊万华置业发展有限公司手里，开发商没有按照规定给业主办理分割，而是直接进行了抵押贷款。既然如此，崔先生应该如何进行维权呢?　　房管局工作人员说，既然土地证被抵押，那么崔先生的商铺便无法办理房产证，应该取缔。老问题没解决却又出了新麻烦，崔先生犯了难，自己买的房子，什么时候才能真正属于自己呢?　　辛辛苦苦花钱买到的房子，最后结局是“剪不断，理还乱”，开发商无疑是最大的责任主体，业主买的房子，于情于理，也不该背着业主去办抵押，不过，作为主管部门，又在监管的角色上发没发挥作用呢?　　记者查阅相关文件了解到，办理土地大证的抵押贷款，需要经过层层审批，其中最重要的一点，便是拿到国土部门出具的“他项登记证书”，只有拿到这项审批，开发商才能进行抵押，银行才会放贷。　　自己买的房子，为什么会被别人抵押了呢，崔先生很费解　　为了了解相应的情况，崔先生找到了寿光市国土局。开发商是否拿到了审批文件呢?记者了解到，该登记确实是国土部门出具，但国土部门解释称，因为当时开发商在办理时隐瞒了房屋已经销售的事实。　　对此，崔先生质疑，他们在2013年3月份就已经交清房款，并拿到了房子，这一点房管局系统里都有房屋网签的信息，否则，他们根本不可能办出房产证。国土局在审批他项登记时，究竟有没有深入调查一下呢?　　记者了解到，寿光市国土局和房管局仅一墙之隔。最终，国土局工作人员给出答复，希望业主找开发商协商，他们无能为力。　　找了一大圈，最终得到的答复是，这事还得业主自己走法律程序解决。如果开发商能遵规守矩，业主类似的麻烦是不是可以避免呢?如果相关的房管、国土都能把好审批关，类似的麻烦是否能少一些呢?　自己买的房子，为什么会被别人抵押了呢，崔先生很费解　　面对800多万买来的问题商铺，为了找到解决办法，崔先生再次找到了开发商潍坊万华置业发展有限公司。　　由于开发商无法给出具体时间表，崔先生提出了赔偿的要求，最终双方没有谈拢，开发商方面表示需要通过法律途径解决。　　对于崔先生的遭遇，记者咨询了律师。律师介绍说，从现有的情况来看，开发商、国土局等多部门均存在违规的情况。开发商的违规是抵押，国土局没有核实，银行方面也存在审查不严的问题。　　面对目前的困局，崔先生表示，他已准备向法院提起诉讼。　　相关报道：　　寿光男子800万买商铺&贷款发现土地证被开发商抵押　　寿光的崔先生花了800多万买了一处沿街商铺，本想用这套商铺进行抵押贷款，可没想到商铺的土地证已被开发商抵押了。　　土地证被开发商抵押贷款&业主无奈权益难维护　　据山东广播电视台生活频道《生活帮》报道，崔先生告诉记者，他和几位亲属联合出资800多万买下了市中心的一套上下三层的商铺。2012年交了预付款，2013年交了全款，2014年给办理了房产证。买房时签订的购房合同，上面加盖了开发商——潍坊万华置业发展有限公司的公章。　　有购房合同，也有房产证，崔先生对此次买房非常满意。可就在前段时间，崔先生想要利用这套商铺进行抵押贷款时，却被银行告知，这套商铺的土地证已经被抵押，而抵押人正是开发商——潍坊万华置业发展有限公司。　　为了弄明白到底怎么回事，崔先生首先找到了开发商。开发商一位王经理并没有否认抵押的情况，抵押贷款的金额为1700万。他说，等公司还完贷款土地证就会解押，到时候就能给大家办理土地证。　　原来，虽然开发商将商铺交给了崔先生，但他手里只有房产证，而另一份重要证件--土地证，崔先生却一直没有拿到手。开发商正是用土地证在银行办理的抵押贷款。　　对于贷款的细节，王经理并没有透漏太多。对此，崔先生产生了疑问，商铺交给了业主，没有经过业主许可，开发商能将土地证抵押吗?业主的合法权益要怎么保障呢?业主能不能自己申请办理土地证呢?　　开发商未做土地证分割&国土房管均难监管　　由于和开发商讨要说法无果，崔先生和出资购房的亲属一起来到了寿光市政务服务中心国土局窗口寻求解决方案。　　工作人员说，开发商在建房之前，整个小区只有一张土地证，一般也被称为大证，等房子销售之后，开发商应向业主出具一份分割协议，将大证按照不同面积分割到每户业主名下。从崔先生的情况来看，开发商并没有按照规定将大证分割，而是直接办理了抵押贷款，不符合办证的条件。　　既然如此，业主该如何维权呢?国土局工作人员称，什么时间签分割协议是没有具体规定的，这些还是要看开发商那边。随后，崔先生等人又来到了政务中心寿光市房管局窗口。对于抵押贷款的情况，房管局工作人员称，他们只负责办理房产证，土地证的事宜还是要找国土局。　　就在崔先生为土地证发愁之际，没想到，新的问题又来了。因为国土局系统显示，开发商大证的抵押时间为2013年12月到2016年12月，而崔先生的房产证却是2014年办理出来的。房管局工作人员说，大证被抵押，房产证根本不符合办理条件。
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土地证可以单独抵押贷款吗
土地证可以单独抵押贷款吗
山东 - 青岛
一般而言，土地证可以单独抵押贷款，但贷款审批时贷款人会严格核实该土地上建筑物现状。
3条律师回答
一般而言，土地证可以单独抵押贷款。
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这样可能涉嫌合同诈骗罪。
可以的。。。。
你好！你咨询一下办土地证的部门。
集体土地的使用和抵押有很严格的条件，建议咨询本地政府主管部门
房屋和土地一同抵押。
这个要看情况的
咨询当地银行。。。
如果是想到银行贷款，建议咨询贷款银行。
你好，你可以去土地局咨询。希望可以帮您。
是这样规定的。
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来自用户的咨询正在初始化报价器土地房产分别抵押可以吗?3个回答laotianyangcheng目前不能。法律上能抵押的房产必须是国有土地上的房产，银行一般不接受集体土地上的房产抵押。
3个回答筒井塞册不是的，在《物权法》出台之前，有些地方房管局是要求房产抵押时同时提供土地证的，目的是为了确定土地性质是国有还是集体或宅基地等。在《物权法》出台后，第四篇第十六章第一百八十二条明确规定了“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”所以现在房产抵押贷款只需要房产证就可以了。
3个回答天使仗扇2房屋他项权证的申请材料如下：
　　1、市房地产抵押权设立登记申请表原件；
　　2、市房产档案馆查档证明原件；
　　3、登报声明《房屋他项权证》遗失作废的公告(需在《杭州日报》上刊登)；
　　4、房屋所有权证复印件(校对原件)；
　　5、抵押权人及抵押人共同出具的情况说明；
　　6、抵押人为个人，提交身份证复印件(校验原件)，如为共有房产(包括夫妻共有房产)，还须提交其他共有人的身份证复印件(校验原件)；抵押人为单位的，提供营业执照副本(或组织机构代码证)复印件(校验原件)，无法提交原件校验的，提交工商出具的彩印副本或复印件加盖公章并附具结书。
　　注：二代身份证反面也需复印 .
4个回答谢怡香申请抵押权登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；
(四)抵押合同；
(五)主债权合同；
(六)其他必要材料。
3个回答盐城面对面不是。但是也不能分开。1、只抵押地产的,实现抵押权时,地上构筑物一块处理。2、抵押房产时,视为房产所在土地使用权一块抵押,并且需到地产登记机构一块登记。
3个回答gongzhaoyang2012您好，正规抵押房产证办理贷款，需要住房房产证，契税证和土地证，三证齐全。
有房产证登记人和配偶一起，持有身份证，户口本。结婚证，收入情况证明和以上三种住房证，一起到银行签字办理贷款申请。
希望能帮到您，望采纳
1个回答山东电信曹嘉qu只有房产证是不可以的！贷款时一般需要办理房产和土地的抵押，同时会有房产他项权证及土地他项权证，一般都是把这两本他项证放银行就行，同时，你的房产证和土地证上都会有抵押登记的期限等内容，带你还款后在做抵押注销登记！
1个回答江辅仁只有房产证是不可以的！贷款时一般需要办理房产和土地的抵押，同时会有房产他项权证及土地他项权证，一般都是把这两本他项证放银行就行，同时，你的房产证和土地证上都会有抵押登记的期限等内容，带你还款后在做抵押注销登记！
3个回答丁谷蓝集体土地可以过户,但前提是,买方必须是本村村民,否则不予变更。集体土地如果土地证不办理变更,房产部门是不会给你变更房产证的。(国有土地变更:先更房产证,后土地证。集体土地:先土地证,后房产证)劝你还是都办好。
3个回答Shmily_0417划拨土地房产抵押的流程：
一、贷款人所具备的条件
1、具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;
2、有本市常住户口，有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;
3、愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;
4、房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
二、所抵押房产的条件
1、房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;
2、房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;
3、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;
4、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
三、房产证抵押贷款流程
1、备齐资料，包括夫妻双方身份证 户口本 结婚证 房产证 购房合同或发票 个人账户最近半年的银行流水对账单
2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。　　
3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。　　
4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。　　
5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
热门问答123456789101112131415161718192021222324252627282930权威解读:房地单独抵押、分别抵押,效力如何认定?
来源：山东高法（shandonggaofa）
无论是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条，还是《城市房地产管理法》第31条，抑或是《担保法》第36条，都在不断阐明“房随地走、地随房走”双向统一原则。《物权法》第182条再次重申该原则： “以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。这样规定，旨在避免当事人权利的冲突和摩擦，保证物的流通转让和有序利用。但司法实践中也出现了一些问题和争议，尤其是房地分别抵押的效力问题，以国有划拨土地使用权上的房屋单独设定抵押的效力问题等，更为突出。 对上述问题，最高人民法院物权法研究小组编著的《&中华人民共和国物权法&条文理解与适用》以及最高人民法院审理的相关指导案例作出了权威解读。
1 关于地上建筑物单独抵押的问题
以地上建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权也一并抵押。此规定与我国奉行的“地随房走”的政策是相一致的。应当指出的是，“地随房走”仅适用于国有土地上的房屋抵押，以及集体所有土地上的乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押，而不包括集体所有土地上的其他房屋抵押， 随同抵押的土地使用权限于房屋等建筑物所占有范围内的建设用地使用权，不得随意扩大范围。抵押地上建筑物的，债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可以一并拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权，并以其拍卖或变价金额担保债权的受偿。
需要注意的是，以国有划拨土地使用权上的房屋单独设定抵押是否有效问题，之前有很大争议。最高人民法院民二庭所编《民商事审判指导》2008年第二辑刊载的《划拨土地使用权之上的房屋抵押合同的效力问题——中国长城资产管理公司济南办事处与济南金冠毛纺集团有限责任公司借款担保合同纠纷上诉案》一文认为抵押有效，主要理由是：《担保法》第36条第1款规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。依该规定及房地产交易“房随地走、地随房走”，即房地产主体一致的原则，本案双方当事人应对毛纺集团提供抵押的房产及其占用范围内的土地使用权一并抵押，但双方仅对房产单独抵押的行为并不必然导致本案房产抵押合同无效的法律后果。 对于划拨土地使用权上的房产抵押，法律并无禁止性规定，不能因为划拨土地使用权未履行抵押审批手续并办理抵押登记，进而否定房产抵押的效力。最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》有其明确的适用范围，与本案情形并不相同，故不适用于本案。由于《城市房地产管理法》第51条已以扣缴土地使用权出让金的形式对国家利益给予了充分保障，没有必要再因土地使用权的取得方式系划拨取得，对房屋抵押效力特别加设限制。
2 关于建设用地使用权单独抵押的问题
根据《物权法》第180条第2款之规定，建设用地使用权可以设定抵押。审判实践中应注意区分以下两种情形： 其一，抵押人仅以建设用地使用权抵押，而在抵押权生效时该建设用地上不存在可以抵押的建筑物或其他附着物的，则抵押权的效力不及于新增的地上建筑物或附着物。该法第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。需要拍卖该建设用地使用权的，可以将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并拍卖，但拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”《城市房地产管理法》第52条亦规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”因此，仅以建筑用地使用权设定抵押时，债务人不履行债务的，抵押权人仅能以建设用地使用权的变价金优先受偿。 其二，抵押建设用地使用权时，若存在地上建筑物，则应当将地上建筑物一并抵押。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条第1款规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。”在设定建设用地使用权抵押时存在地上建筑物，而抵押人对于抵押的建设用地使用权范围内地上建筑物没有抵押的，则根据本条第2款的规定，未抵押的地上建筑物视为一并抵押。
另外，根据《物权法》第183条的规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押， 只有以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，才可以同时抵押其占用范围的建设用地使用权。
3 关于房地分别抵押的效力问题
尽管我国法律法规历来规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则，但在实践中由于建设用地使用权与建筑物两者的登记机关和审查权限规定的不同， 导致经常发生房地分别抵押并经合法登记的现象。基于交易安全的考虑，不宜认定这种情形中的抵押无效。法律关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，之所以规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则，目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦。但这种权利冲突在实践中是无法避免的，因此在理解该双向统一原则时，应当关注该原则在贯彻时的转让的一体和最终权利归属上的一体。质言之，即使出现房地分别抵押的情形，只要在实现权利转移和处置抵押物时能够保持权利归属上的一体，则可以妥当解决上述权利冲突。特别应当看到，在实践中当事人设定两项抵押的行为完全是自愿的，当事人已经订立了抵押合同，且已经办理了登记手续，不宜认定抵押无效。
解决上述房地分别抵押问题，大致可以采取两种方法： 其一，采用建设用地使用权和建筑物所有权不可分离的理论来处理，即尽管当事人是将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押，但可以将两个抵押物视为一物二押，即将建设用地使用权和建筑物所有权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上设立了两个抵押。由于这两个抵押都已经登记，所以可以适用现行《担保法》第54条和《物权法》第199条的规定，采取登记在先的优先受偿，如果有剩余的，则由后抵押权人受偿；顺序相同的，则按照债权比例受偿。 其二，采用建设用地使用权和建筑物所有权分离理论来处理。由于当事人在两个抵押合同中都分别约定以建设用地使用权或者建筑物所有权单独进行抵押，不仅在评估作价时分别作价，而且在登记时亦是分别登记，充分表明当事人不仅具有将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押的合意，而且已经通过登记方式予以公示，因此，可以认定两个抵押皆为有效。在抵押权实现之时，应就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿，但必须确保拍卖人为同一人，以使房地两个权利的最终取得者为同一人。
上述两种方式比较而言，第二种方式更为合理。因为在第一种方式中，若登记时间不一致，则第一个抵押权可以完全的实现，而第二个抵押权则仅能部分实现甚至无法实现。这种结果明显违背当事人设定抵押时的真实意思表示，对于两个抵押权人而言有失公平。具体而言：第一个抵押关系中尽管抵押登记在先，但当事人在抵押中的意图有时是明确指向建设用地使用权或建筑物所有权其中的一项，而并不是以建筑物所有权或建设用地使用权其中的另一项的价值作抵押的，所以在该抵押权实现时只能就其中明确指向的财产的拍卖所获得的价款而受偿。 若要以整个建设用地使用权和建筑物拍卖的价款来受偿则实际上使该抵押权人获得其不应该获得的利益，而第二个抵押权人也因此受到了损害。
编辑 刘俊杰 /审核 程卫华
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你好！贷款要房产证才可以贷款，购房合同是没有办法贷款的，。这样的贷款都是抵押贷款。
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