房子不合格拒收 等收房了 取暖费补交还补交吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-06 10:37 标签： 取暖费标准
符合交付条件的房屋被拒收不构成逾期交房
来源：人民法院报第七版
作者：睢晓鹏
　　目前商品房买卖的实践中，买受人受领房屋前通过自行检查或者委托专业人士验房渐成惯例，因验房过程中发现存在质量问题而拒绝受领产生纠纷的情形亦比比皆是。就此问题如何处理，已渐成审判实务中的难点、热点问题，枚举数例。
　　例1.某开发商甲，于约定的期限内向买受人乙交付房屋，乙验房后发现交付的房屋存在局部漏水及空鼓情况，即以此为由拒收房屋，并于嗣后起诉要求开发商甲承担逾期交房违约金。乙之请求应否支持？
　　例2.在上例中，若房屋存在大面积漏水及空鼓，已经无法实际居住使用，则乙之请求应否支持？
　　例3.如《商品房买卖合同》中约定房屋安装铝合金防盗门，开发商甲于约定的交房时间交付的房屋安装的是钢制防盗门，则买受人乙能否拒收房屋并请求逾期交房违约金？
　　以上三例，呈现了实务中遇到的类似案件的三种基本类型，例1为一般的瑕疵，例2为影响合同目的的瑕疵，例3为存在不符合标的物约定的瑕疵。其中所需讨论的问题有二：其一，商品房买卖合同中，交付条件如何判定？其二，受领前虽有质量瑕疵但符合交付条件的，买受人可否拒收？开发商是否需要承担逾期交房违约金？
　　一、交付条件的判定
　　商品房买卖合同中，开发商负有两项主要合同义务：交付房屋；转移房屋所有权。开发商交付的房屋应符合交付条件自不待言，唯对于交付条件如何判定存有争议。有观点认为，应以当事人的约定为准。此为最狭义的理解，笔者不敢苟同。笔者认为，结合商品房买卖示范合同及法律规定，商品房买卖合同中交付条件必须同时具备下述两条：
　　1.交付的房屋符合对交付条件和标的物本身的具体约定。首先，约定的交付条件通常包括示范文本中的取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告以及开通燃气、水、电、道路等，上述条件于交付时必须具备。其次，双方当事人关于标的物本身的具体约定在交付时亦应具备。譬如例3，合同中约定安装铝合金防盗门，而交付之房屋安装的是钢制防盗门，显然不符合合同约定，应认为不具备交付的条件。
　　2.交付的房屋不存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的瑕疵。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”买受人于房屋交付后发现房屋主体结构质量不合格，尚可解除合同，则举轻以明重，于交付前即发现主体结构质量不合格，则更应认定为不符合交付条件。其次，买受人购买房屋，系为了居住使用，倘若存在的瑕疵足以影响到该目的的实现，则该交付行为对买受人而言即无意义，故不存在影响居住瑕疵亦应作为交付条件。
　　二、交付时间的判定
　　是否构成逾期交房，取决于开发商交付的房屋被拒收应如何认定，而此则根据买受人有无拒绝受领权利而有不同。对此问题，有观点认为，买受人在受领之前发现交付的房屋存在质量问题，无论质量问题之大小均可拒收，开发商的交付行为尚未完成，买受人可请求合同约定交付时间到开发商交付无瑕疵房屋期间的逾期交房违约金。从我国法律规定、合同约定及审判实务来看，作者不赞同这种观点。
　　1.从法律规定分析。合同法第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”对该条作相反解释，在交付的房屋不存在影响合同目的质量瑕疵的情形下，买受人不得拒绝受领。
　　2.从合同约定分析。商品房买卖示范合同将交付条件作为其必要的组成部分，允许当事人选择约定，合同法及相关司法解释为避免当事人思虑不周，对交付条件也进行了必要的限定。倘若房屋存在任何质量问题买受人即可拒绝收房，则合同法、司法解释以及当事人约定的交付条件将成为具文，显然不符合当事人订立合同时约定交付条件的真意。
　　3.从审判实务分析。毋庸讳言，商品房的建造开发系一项浩繁的工程，在主要依靠人工建造的现有技术条件下，存在一定的瑕疵事所难免。若无论质量瑕疵严重与否买受人均可拒收，可能会导致荒谬的结果。譬如买受人乙以房屋存在空鼓为由拒收，待开发商甲修复后再次交付，乙再以房屋存在漏水为由拒收，数次反复，则开发商将长期处于逾期交房状态，这种结果不尽妥适。
　　因此，如果开发商交付的房屋符合交付条件，则买受人不能拒收，其拒绝受领者，则认定为已经交付，标的物毁损灭失的风险自此时起由买受人承担。倘若开发商房屋交付系在双方约定的交付时间提出，则无需承担逾期交房违约金。当然，对于房屋存在的质量瑕疵，买受人可请求开发商承担瑕疵担保责任，因此买受人的权利仍能得到周全的保护。
　　综上，对前述诸例应作不同的处理：在例1中，局部的漏水和空鼓，不影响房屋买卖合同目的的实现，买受人不能拒绝受领，但有修复请求权或修复费用请求权，并可要求开发商承担修复行为对其造成的损失（《解释》第十三条）。在例2和例3中，买受人则可以拒绝收房，并要求开发商支付约定的履行之日到交付符合交付条件的房屋之日的逾期交房违约金。
　　（作者单位：浙江省杭州市中级人民法院）
责任编辑：杨青
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& & 参加十三届全国人大一次会议的全国人大代表，今天（7日）审议《中华人民共和国宪法修正案（草案）》。
&...&&nbsp正在初始化报价器商品房各项验收未通过，业主有权拒收交房通知吗？商品房各项验收未通过，业主有权拒收交房通知吗？泗阳县本地人您好，这个是可以拒收
更多回答装修1217你好，商品房各项验收未通过，业主是有权拒收交房通知的
夏扬外间交房标准不达标 业主可拒收
希望可以帮助到您
猫列也秸000交房标准不达标 业主可拒收
owizaprw_170720你好，这个是可以的拒收交房的。不然以后你就算住进去也很麻烦 的
热门问答123456789101112131415161718192021222324252627282930新房未住不该交？通知收房就得交？新房采暖费咋交？
[导读]日，魏先生办理入住时，被告知要交2500多元的采暖费，他对这笔费用不认同。
魏先生在长春买了新房，前段时间，置业顾问通知他取钥匙办理入住。3月9日，魏先生对记者说，办手续时才知道还要交2500多元采暖费，他对这笔费用不认同。
一家三口终于盼来新房
魏先生老家在公主岭，一直在长春工作。2014年年初，他在青州路某小区按揭购买了一套100平方米的期房。按照约定，应在日前交房。&因为妻子怀孕了，所以我们就在老家住了一段时间。&魏先生说，为了更好地照顾妻子，去年大部分时间他们都住在公主岭。
魏先生说，去年10月份，置业顾问曾经给他的岳母打过电话，称房子快交钥匙了，但是并没通知具体的交房日期。&去年也没通知我本人办理入住。&魏先生说，一直没接到通知，就想着等孩子出生后再装修，所以就没着急。
日，魏先生办理入住时，被告知要交2500多元的采暖费。&钥匙还没交，根本没入住，怎么让交这么多采暖费。&魏先生说，他不认可交这笔采暖费，他认可交20%的基础热费或是从拿到钥匙之后到供暖期结束期间的费用。魏先生说，他家所在的37栋共有36户，目前装修入住的有6户左右，大部分都没有装修。
去年通知提前交房
魏先生的置业顾问赵女士称，购房合同上约定的交房日期是去年年底，但是合同中也约定可提前或延后一个月。&因为提前交房，所以我们通知了业主收房。&赵女士说，37栋是去年11月中旬交房，已经按购房时魏先生留的电话通知了收房时间，采暖费也是按此交房日期收取的。
对此事，某律师事务所的吕律师解释，如果开发单位提前交房，并通知了业主，采暖费可按交房日期收取，对于魏先生的情况，问题就在魏先生有没有接到通知，开发单位在交房前，有没有通知到业主。&开发单位可以举证其确实通知了房主提前交房日期。&吕律师称，如果开发单位无法举证，就可按照魏先生具体收房日期交采暖费。（记者 李奔 实习生 徐恒儒）
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交房时必须交取暖费吗 ？有这样的规定吗
我想问一下 08年11月末交房 我领取钥匙是必须要缴纳取暖费吗 现在又不能装修房子
律师回复区
[VIP+版主]
没有这样的法律规定，开发商卡人，想让你交干工程期间的取暖费。
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