案外人北京中海豪景房地产开发有限公司对杨博森与哈金龙民间借贷纠纷一案执行标的所有权及执行行为提出书面异议一案执行裁定书 - 崇法判决书查询系统
案外人北京中海豪景房地产开发有限公司对杨博森与哈金龙民间借贷纠纷一案执行标的所有权及执行行为提出书面异议一案执行裁定书
黑龙江省大庆市中级人民法院&&&&&&&& &&&&浏览：206次
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黑龙江省大庆市中级人民法院
执行裁定书
（2017）黑06执异33号
案外人：北京中海豪景房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区花乡六圈村1号208室。
法定代表人：欧阳国欣，该公司总经理。
委托代理人：高尉泷，北京市中伦律师事务所律师。
申请执行人：杨博X，男，日出生，住黑龙江省大庆市大同区。
委托代理人：杨永祥，黑龙江镜丰律师事务所律师。
被执行人：哈金龙（又名哈学庆），男，日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。现羁押于哈尔滨市看守所。
在本院执行杨博X与哈金龙民间借贷纠纷一案中，案外人北京中海豪景房地产开发有限公司（以下简称中海豪景房地产）对执行标的所有权及执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于日召开听证会，案外人中海豪景房地产委托代理人高尉泷、申请执行人杨博X、申请执行人委托代理人杨永祥到会参加听证，本案现已审查终结。
案外人中海豪景房地产称，法院查封的坐落于北京市丰台区花乡中海九号公馆B-3#楼17层3单元-20XX室系其所有，且法院执行行为不当，主要理由如下：一、争议房屋的买卖合同系哈金龙以虚假身份“哈学庆”与其公司签订。“哈学庆”这一虚假身份信息已被公安机关依法注销，故被执行人以“哈学庆”名义提交的全套购房文件亦因此宣告无效，签署的预售合同依法不产生法律效力。且因被执行人哈金龙本身不具备北京市购房资格，争议房产依法不得过户至其名下，因此不能作为哈金龙的财产对外清偿债务。故法院将争议房产作为本案执行标的缺乏事实及法律依据。二、哈金龙仅支付了争议房屋首付款2184236元，剩余购房款507万元系由哈金龙通过向中国银行股份有限公司北京海淀支行（以下简称中行海淀支行）申请贷款的方式支付，案外人并就该贷款向中行海淀支行承担连带保证责任。哈金龙实际并未清偿银行购房贷款，银行目前也明确要求哈金龙及案外人偿还剩余房款并诉至法院，哈金龙在此情况下并未取得争议房屋的全部权利。三、依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十九条规定，法院查封第三人财产应满足实际占有及支付剩余价款两项前提，本案争议房屋仍在案外人控制之下，被执行人并未实际占有，且由于被执行人哈金龙拖欠银行贷款导致案外人就此承担担保责任，其所购买的争议房产的剩余价款也尚未结清。现本案情况不符合《查扣冻规定》第十九条规定的条件，法院对争议房产采取执行措施缺乏法律依据，应依法予以纠正。综上，案外人才是争议房产登记的所有权人，对争议房产享有真实合法的权利，其权利可以排除执行，故恳请法院中止对案外人名下坐落于北京市丰台区花乡中海九号公馆B-3#楼17层3单元-20XX商品房的执行措施。
申请执行人杨博X辩称，一、案外人不是本案权利人，无权提出案外人异议。1.案外人将涉案房产出售给哈金龙（哈学庆），并在房产部门办理预告登记手续，收取哈金龙（哈学庆）本人首付款2184236元，收取中行海淀支行尾款507万元。案外人已全部足额收到购房款，其对涉案房产不再享有任何权利。其应当履行预售合同附随义务，协助哈金龙（哈学庆）办理产权登记手续。2.中行海淀支行与被执行人及案外人的诉讼基于借款合同，因中行海淀支行与案外人对涉案房产未办理任何担保物权，故该案处理结果并不导致涉案房产物权的变动。如案外人对中行海淀支行承担担保损失，可向哈金龙另案主张。3.哈金龙（哈学庆）与案外人签订的《商品房预售合同》效力问题，应由人民法院或仲裁部门确认，申请人无权单方自行宣告无效。根据《物权法》第二十条规定及《物权法》司法解释第五条规定，在没有人民法院或仲裁部门确认，本案《商品房预售合同》无效或撤销时，涉案房产不发生物权变动。且案外人已协助哈金龙（哈学庆）办理了预告登记手续，收到了全部房款，哈金龙（哈学庆）已履行全部义务并实际占用涉案房产。哈金龙（哈学庆）身份是否虚假因不损害国家、社会及案外人利益，不存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24至30条及《物权法》第二十条之规定，涉案房产系哈金龙（哈学庆）合法拥有的财产，其享有所有权，且涉案房产上并未设定其他担保物权，故法院对涉案房产采取的执行措施无不当之处及违法行为。综上，涉案房产已登记在哈金龙（哈学庆）名下，且已被哈金龙（哈学庆）合法占有，同时在法院查封前该房产未设有其他担保物权。故法院对涉案房产采取的执行措施无不当之处及违法行为，应继续执行并驳回案外人异议请求。
本院查明，原告杨博X（曾用名杨希栋）与被告哈金龙（又名哈学庆）民间借贷纠纷一案，本院因杨博X申请于日作出（2013）庆立保字第17号民事裁定书，裁定：一、查封杨希栋位于大庆市红岗区铁人园内的国有土地使用权[证号：大庆国用（2009）第05-32XXX号，使用权面积为4868平方米]及其地上建筑办公楼和厂房车间（总建设规模为3830.25平方米）；二、预查封被申请人哈学庆位于北京市丰台区花乡六圏（B地块）B-3#商品住宅17层3单元-20XX房产。该裁定书与协助执行通知书于日送达至北京市丰台区房屋管理局。北京市丰台区房屋管理局同日作出（2013）庆立保字第17号协助执行通知书（回执）证实“已经协助执行以下事项：预查封哈学庆购买的位于丰台区丰葆路98号院二区23号楼3单元17XX号房产。”日本院作出（2013）庆民一民初字第28号协助执行通知书，继续查封被告哈学庆（又名哈金龙）位于北京市丰台区花乡六圈（B地块）B-3#商品住宅17层3单元-20XX房产。查封期间为壹年，查封期限为日至日。该协助执行通知书于作出同日送达北京市丰台区房管局，北京市丰台区房管局于同日作出（2013）庆民一民初字第28号协助执行通知书（回执）证实“已协助如下事项：继续预查封哈学庆（又名哈金龙）位于丰台区丰葆路98号院二区23号楼17层3单元17XX号房产。期限：日至日。注：预查封，首次续封。”本院于日作出（2013）庆民一民初字第28号民事判决书，判决如下：一、被告哈学庆于本判决生效后十日内向原告杨博X返还欠款1092万元；二、被告哈学庆以1092万元为本金支付相应利息至本判决确定的生效后十日内实际履行之日，逾期未付对利息计算至本判决生效后第十日。详细利息计算方式如下：以其中140万为本金，从日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中139万为本金，从日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中134万为本金，从日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中129万为本金，从日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中124万为本金，从日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中119万为本金，从日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中114万为本金，从日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中109万为本金，从日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付；以其中84万为本金，从日起按当月的银行同期贷款利率四倍计付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120920元，财产保全费5000元，均由被告哈学庆负担。哈金龙（又名哈学庆）不服该判决上诉至黑龙江省高级人民法院，其间，黑龙江省高级人民法院于日作出（2016）黑民终字第199号民事裁定书，继续查封哈金龙所有的哈学庆名下位于北京市丰台区花乡六圈（B地块）B-3号住宅17层3-20XX房产，查封期限三年。后黑龙江省高级人民法院于日作出（2016）黑民终199号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49740元由哈金龙负担。该判决将一审判决列明的当事人哈学庆（又名哈金龙）确定为哈金龙。日，杨博X持生效判决向本院申请执行，本院于同日立案执行。后案外人中海豪景房地产基于实体权利同时对执行标的提出排除执行异议又提出执行行为异议。本院于日召开听证会，案外人中海豪景房地产自认其没有解除合同的意思，其已将哈金龙与哈学庆视为同一人。
另查明，北京市住房和城乡建设委员会于日出具的《北京市接收协助执行法律文书登记表》证实：被执行房屋状况项下权利人姓名哈学庆，证件号码283618，执行内容为继续预查封哈学庆（又名哈金龙）位于北京市丰台区丰葆路98号院二区23号楼3单元17XX号房产，房屋权属证书（登记证明）号合同号：Y1219XXX，房屋坐落丰台区丰葆路98号院二区23号楼17层3单元17XX。
案件进入执行后，本院于日对羁押在哈尔滨市看守所的被执行人哈金龙调查，哈金龙自认称“北京房产2010年购买，因北京有限购政策，当时找一个办假证的办理购房资质。房子位于丰台区，现委托儿子出租。房子首付200余万元，贷款四、五百万，我一分没还。后，中海豪景房地产委托两个律师告知房子收回，购买资质是假的。”
再查明，日案外人中海豪景房地产与哈学庆签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1219XXX），合同约定哈学庆购买中海豪景房地产所开发的坐落在丰台区花乡六圈（B地块）B-3#商品住宅17层3单元-20XX室。日，哈学庆、中海豪景房地产与中行海淀支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号2012年RG字04XX号），约定借款人哈学庆，贷款人中行海淀支行，保证人中海豪景房地产。该合同第十二条约定“1.本合同项下个人住房贷款金额为人民币（大写）伍佰零柒万元整，（小写）￥。2.本合同项下贷款期限为312个月，自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则自第一个实际放款日起算。”该合同第十三条约定“房屋地址：北京市丰台区花乡六圈（B地块)B-3#住宅17层3单元-20XX。若该所购房屋上述地址与其房屋所有权证书记载不一致，则以后者为准。购房合同号：Y1219800.购房总价款：人民币（大写）柒佰贰拾五万肆仟贰佰叁拾陆元，（小写￥7254236元。该所购房屋为借款人家庭成员（包括借款人及其配偶、未成年子女）名下实际拥有的第壹套房产。）”该合同第十八条约定“本合同项下的担保方式为：由北京中海豪景房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。”
中行海淀支行分别于日、日作出履行保证责任通知书要求中海豪景房地产履行代偿责任。中国银行国内支付业务付款回单证实中海豪景房地产已代偿哈学庆部分欠款。中行海淀支行已就争议房产借款合同以哈学庆、中海豪景房地产为被告诉至北京市海淀区人民法院请求偿还借款本息，现案件尚未审理完毕。
案外人中海豪景房地产在异议审查期间向本院提交《北京市商品房预售合同》、《购房承诺书》、被执行人购房时提交的身份材料、派出所证明及被执行人真实身份信息、住房贷款合同、履行担保责任通知书、代为还款单据、追偿通知、中行海淀支行起诉文件。以上证据材料均为复印件。案外人欲通过上述证据材料证实其主张，听证会中，申请执行人对证据真实性无异议。
本院认为，本案案外人中海豪景房地产既对涉案执行标的主张所有权，又对执行行为提出异议，属异议竞合。因案外人提出的两类异议所依据的基础权利均为实体权利，提出异议的目的均为请求法院停止对标的物的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条，实体异议吸收程序异议，执行异议并入案外人异议程序审查。本案的争议焦点应为案外人的异议请求能否排除本案执行。一、预售合同登记备案的房产能否预查封的问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条第（三）项规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。该《通知》第十八条同时规定，预查封的效力等同于正式查封。依据房产部门回执情况及本案听证情况，本案争议房产预售合同已在房产部门登记备案，法院继续预查封的系哈学庆（哈金龙）位于北京市丰台区丰葆路98号院二区23号楼3单元17XX号房产。而该预查封行为的目的为保有被执行人基于商品房预售合同对案外人享有的债权，即所有权移转登记请求权，以便此债权于将来得以实现时供本案执行。二、案外人与被执行人之间法律关系问题。案外人中海豪景房地产明确其未主张解除其与被执行人哈金龙之间关于涉案房产的买卖合同，而其又对涉案房产即合同标的物主张权利，其异议主张自相矛盾。目前，案外人中海豪景房地产与被执行人哈金龙之间买卖关系依然存在，被执行人哈金龙对争议房产依然享有所有权移转登记请求权。故法院对争议房产的预查封并无不当。三、案外人另案提起诉讼问题。案外人关于争议房产的买卖合同系哈金龙通过欺诈手段签署，依法不产生法律效力及争议房产因哈金龙本身不具备北京市购房资格无法过户的主张，应经法院实体认定，执行程序无权对此进行审查。案外人关于争议房产剩余购房款507万元系通过贷款方式支付，案外人因就该贷款承担连带保证责任而被中行海淀支行诉至法院的主张，因该案尚在审理中，审理结果尚不可知，且该案属另一法律问题，案外人不应以此抗辩本案执行。综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持，其异议请求不能排除本案执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，裁定如下：
驳回案外人北京中海豪景房地产开发有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长　孙　丽
审判员　李统君
审判员　王　慧
二〇一七年四月二十日
书记员　赵奇奇
附：相关法律、司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
第十八条预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
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审理法院：
案件类型：
审理程序：
裁判日期：新泰法院执结一起涉案
元的民间借贷纠纷案新泰法院执结一起涉案
元的民间借贷纠纷案虞姬娱记百家号泰山晚报记者 刘小敏新泰市人民法院执行局财产处置团队顺利执结一起涉案金额达
元的民间借贷纠纷，有力维护了当事人的合法权益。据了解，2011 年 3 月 24 日，被执行人泰安市某房地产投资公司向申请执行人石某借款
元并签订借款合同，后泰安市某房地产投资公司逾期未还清全款，双方诉至法院。2016 年 8 月 3 日，新泰法院作出生效判决，被告泰安市某房地产公司须向原告偿还本金 610 万元并按年利率 24% 从借款之日起支付相应的违约金，并支付案件受理费 88000 元、保全费 5000 元，2017 年 3 月 7 日，石某向新泰法院申请执行该判决，因执行中未查到被执行人泰安市某房地产公司有可供执行的财产且申请人石某提不出可供执行的其他财产线索，案件终本。2017 年 11 月 3 日，石某发现被执行人名下在泰安市城区有块土地尚未处理遂再次申请执行该案件，案件交财产处置团队执行。该案承办法官在执行案件过程中，经多次跟被执行人泰安市某房地产公司的负责人交流，讲明单位及个人列入失信被执行人名单的不利影响，最终促成双方当事人在 2017 年 11 月 23 日达成和解协议，2017 年 12 月 8 日，案件终结。2018 年 1 月 24 日，申请人石某向承办法官反映，被执行人泰安市某房地产公司拒不履行和解协议，承办法官约谈被执行人的主要负责人，讲明经多次实地勘察，发现被执行人名下的土地地理位置优越，有很大升值空间，恰逢去年泰安市城区房地产涨价幅度奇高，如果进行强制司法拍卖阶段处置该块土地，被执行人的损失会更大，最终被执行人表示愿意履行和解协议。1 月 31 日，在财产处置团队主持下，被执行人泰安市某房地产公司申请人交付本金、违约金、利息及迟延履行金共计
元，此案顺利执结。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。虞姬娱记百家号最近更新：简介:我是虞姬，同样是娱记，给你带来快乐！作者最新文章相关文章212被浏览22,620分享邀请回答3114 条评论分享收藏感谢收起13添加评论分享收藏感谢收起写回答民间借贷案件中的担保与执行
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民间借贷案件中的担保与执行
民间借贷案件中的担保与执行编者按近两年随着民间投融资及民间借贷兴起，作为借贷保障的担保与执行，亦成为民事诉讼中的两个高频词汇。对律师而言，其中有很多的技巧存在，也有许多陷阱需要绕开。本期“安理声音”，胡文军律师将与您分享他办案过程中的一些经验，特别是公证强制执行中的一些问题。纯干货，请注意消化吸收哦～案例一基本案情：2013年9月，借款人彭某与出借人张某签订了借款协议，约定张某向彭某出借人民币180万元，月息1%，借款期限两个月，彭某以名下一套位于丰台科峰路的一套商品房作为抵押（价值280万）。张某在彭某带领下到抵押房屋进行了现场查看，确认房屋真实存在且目前属于空置状态后，双方于次日到公证处就《借款合同》办理了赋予强制执行效力的公证，并到丰台建委办理了抵押登记。借款期限到期后，彭某失联，张某遂到丰台法院申请强制执行，丰台法院对抵押房屋进行了查封。案件进程：法院查封次日，谭某向丰台法院反映，其已经在涉案房屋租住一年有余，出租方是曲某，不清楚彭某是谁；一天后，自称曲某的人向丰台法院提出执行异议，主张涉案房屋早在2012年6月就以全款50万元从彭某手中购得涉案房屋，双方签订了购房合同并支付了全款，因彭某原因一直未办理过户，彭某已不是涉案房屋所有人，法院查封错误并请求解除查封。丰台法院以听证方式进行了审理并裁定驳回曲某执行异议。曲某不服，依据民诉法227条规定提起了案外人执行异议之诉，丰台法院开庭审理后，最终判决驳回曲某的诉讼请求。案件目前恢复执行。在审理案外人执行异议之诉过程中，法院合议庭出现过较大争议。曲某提出执行异议之诉的依据为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”&曲某以及部分合议庭法官认为，虽然曲某与彭某的购房价仅为50万元，明显低于市场价格，但不能就此认定曲某没有支付全部价款。如果双方达成合意，那么此50万元可以认定为全款；同时，在本案之前，曲某曾经在丰台法院起诉过彭某，要求彭某为其办理房屋过户手续，可以认定曲某在房屋没有办理过户登记不存在过错。因此，本案的关键就集中在了曲某是否实际占有涉案房屋。曲某主张其已经实际占有涉案房屋，其将房屋出租给谭某并收取租金，可以认定其已经实际占有房屋；张某主张曲某并未实际占有涉案房屋，在办理涉案房屋抵押登记之前，彭某曾亲自带张某到涉案房屋内进行过查看，彭某是用钥匙打开防盗门，正常进入到涉案房屋内，且张某还将房屋内状况拍摄了照片。如果曲某已经实际占有房屋，彭某不可能通过钥匙正常进入到涉案房屋内；租住人谭某主张其已在涉案房屋内居住了一年多，防盗门锁具已经更换过，彭某不可能进入到房屋内，张某拍摄的照片可能是在房屋过户给曲某之前拍摄的。主审法官调取了涉案房屋的水电燃气缴费记录，记录显示缴费人为彭某，但租住人谭某主张说费用是她交纳的，因为水电燃气卡是彭某的，所以显示缴费人是彭某。法院又到涉案房屋物业公司调取了物业缴费记录，最终发现在曲某和彭某签订购房合同后，仍然由其本人交纳了一段时间的物业管理费。最终法院依据张某拍摄的照片以及彭某交纳物业费的事实，认定曲某没有实际占有房屋并最终驳回了其诉讼请求。分析与提示：1、以不动产作为抵押的民间借贷活动，出借人一定要确认抵押房屋状况，确认房屋有无第三人占用或租赁情况。抵押房屋空置的，应拍摄房屋空置的照片并更换门锁、张贴封条；抵押房屋由借款人本人或家庭占用使用的，如抵押房屋非借款人唯一住房的，应要求借款人出具《非唯一住房声明》并提供其他不动产产权证明文件，抵押房屋为借款人唯一住房的，应要求借款人出具《房屋自用声明》并就使用情况拍摄照片，有条件的可以通过公证方式确认；抵押房屋已由第三人承租的，应要求借款人提供租赁协议并与承租人当面确认核实。对抵押房屋有无租赁情况应严格核实，避免在抵押权实现过程中，借款人或租赁人以“买卖不破租赁”为由，对抗抵押房屋的处置。2、在办理抵押登记过程中，抵押登记部门往往会提供一份格式化借款合同，该合同内容非常简单，就包括借款人出借人信息，借款金额，利息和还款时间。在办理强执公证的时候，公证处会提供一份非常详细的借款合同范本，该合同里会约定借款人要承担本金，利息，违约金，实现债权的费用（律师费、交通费等）。 & & 这两份合同的效力是不同的，法院在执行过程中，执行的依据是在抵押登记部门备案的合同。如果抵押登记备案合同只约定了本金，那么法院只能执行本金，利息违约金等其他费用虽然经过公证，法院仍然不予执行。案例二基本案情：2015年11月，出借人续某和借款人刘某签订了借款合同，约定由续某向刘某出借人民币120万元，刘某以其名下位于方庄蒲芳路房屋作抵押。双方办理了抵押登记，也到公证处办理了强执公证并办理了委托公证，即，刘某逾期还款的，续某指定的第三方可以以刘某委托人身份直接处理抵押房屋。后刘某逾期未还款，续某指定的第三人对房屋进行出售，在与买房人办理网签过程中，大兴区人民法院突然对抵押房屋进行了查封。原因是第三人因刘某欠其80万元未偿还，遂申请大兴法院对房屋进行了查封。续某无奈，只得向房屋所在地丰台区法院申请强制执行，丰台法院对房屋做了第二次查封。分析与提示：本案涉及到轮候查封中首查封法院优先处置权与担保物权人优先受偿权之间的法律冲突。在现实中，首查封法院具有优先处置权，即便首查封法院是普通债权法院，但其处置权依然优先于优先债权（担保物权）法院。也就是说，虽然法律规定担保物权人享有优先受偿权，不受轮候查封顺序及清偿顺序限制，但如果首查封法院普通债权人怠于执行或不配合执行担保物权，担保物权人的优先受偿权就成了一句空话。北京高院2014年出台的《北京市法院执行案件办理流程与执行公开指南》（以下简称指南）中对这个问题进行了规定，但规定的非常原则。指南中54条规定：“对被执行人财产的处置和具体分配，原则上由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。本市法院之间亦可协商由非首查封的法院主持进行；协商不成的，可报请市高级人民法院予以协调。”在实践中，上述规定往往无法实际操作。针对首查封法院优先处置权与担保物权人优先受偿权之间的法律冲突，一方面除了寄希望最高人民法院尽快出台具有实际操作性的司法解释外，作为抵押权人也应积极主动行使权力。借款前应对借款人资信情况进行调查，借款期限到期后，应尽快到公证处开具《强制执行证书》（公证处如可办理加急业务的建议办理加急业务）并尽快到法院申请强制执行，通过法院指定方式尽快与执行经办法官取得联系办理抵押房产的查封手续，避免因怠于行使权力造成不利后果。案例三基本案情：2013年7月，出借人张某、付某与内蒙鸿运公司签订借款合同，借款金额1300万，由中商担保公司为鸿运公司提供连带保证责任。后鸿运公司不能偿还本金及利息，中商公司亦丧失连带清偿能力且拒绝承担连带保证责任。分析与提示：这个案例反映出了民间借贷活动中存在的巨大风险，应时刻提高警惕及风险防范意识。在借款合同及连带担保合同签订后，中商担保公司提出，为了监管鸿运公司资金用途，要求签订一份补充协议，内容为要求出借人将其中900万借款打到担保公司指定的监管账号，且必须在指定日期前汇入。如果资金不到位或日期迟延，担保公司将不再承担保证责任。此时，出借人付某向出借人张某表示，由张某将700万打到监管账户，付某将200万打到指定账户。后张某将700万汇入指定账户，付某将一张200万支票存入指定账户。借款到期后，鸿运公司不能偿还本金及利息，张某遂要求担保公司履行担保责任，但担保公司拒绝履行，称因出借人违约，担保人不再承担保证责任。原来，付某存入担保公司监管账户的200万支票为空头支票，且是付某有意为之。整个事件中，中商担保公司、鸿运公司、付某共同串通，恶意造成出借人违约。最终的结果是付某为鸿运公司拉到借款，从中赚取佣金，鸿运公司摆烂到底，根本无偿还能力，而担保公司则从中脱身。案例四基本案情：某企业银行贷款到期，急需资金过桥，遂找到一家利息很低的小额贷公司，将公司名下房产抵押到小额贷公司，小额贷公司为某企业提供过桥资金。双方办理了抵押手续，同时在公证处办理了强执公证文书。后某企业按约定归还借款，但小额贷公司以各种理由拖延拒绝办理解除抵押手续。因企业急需解除抵押，无奈向小额贷公司支付数万元费用。分析与提示：小额贷公司以低利息提供贷款为诱饵，诱骗企业或个人向其贷款，双方办理抵押登记及强制执行公证，但当企业或个人归还借款后，小额贷公司会以各种理由推脱办理解除抵押手续，最后会以在国外无法回国等理由，要求借款人提供回国机票，要求借款人支付数万元费用。针对这种情况，在办理强执公证时可以采取措施规避。即在公证过程中，在办理抵押、解抵押委托人公证时，选择出借人指定的第三人为委托人，或双方分别指定委托人，并在委托手续中注明此委托不可撤销及解除抵押的时间限制。【作者简介】
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