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花百万元认购房屋险打水漂 律师：签订购房协议五个注意
市民蒲某到崂山区买房，在支付100万元意向金后认购了五套房屋。第二年，房价飞涨，蒲某竟收到了开发商要求解约的通知，蒲某不同意解约并发函回复，要求继续履行购房意向书约定的内容。但开发商仍然不依不饶，提出让其三日内支付剩余近400万元房款的不合理要求，否则将解除认购意向书。蒲某不愿意支付全款，只得将开发商告上法庭。
案情回顾：花百万元认购五套房被逼解约
日，蒲某与青岛某置业有限公司签订了认购意向书，约定蒲某认购五套商品房，建筑面积共计583.07平方米，单价为每平方米8535元，认购总价4976502元。同时，该意向书约定付款方式为按揭付款，蒲某在协议签订之日，支付100万元意向金，双方签订《商品房买卖合同》后，该意向金应当抵作该商品房价款。后蒲某分两次向置业公司支付了100万元意向金。
日，置业公司向蒲某发出通知，载明因该房屋涉及诉讼已被法院查封，何时销售无法确定，因此要求与蒲某解除认购意向书，并退还意向金100万元。“怎么突然就解除认购书了？我不能理解，现在房子涨价了，让我放弃认购显然不合理。”同年9月29日，蒲某向置业公司发出复函称，不能接受其解除合同的通知，要求其继续履行购房意向书约定的内容。
日，置业公司取得了该大厦的商品房预售许可证。同年12月19日，置业公司向蒲某发出通知，载明该公司已取得预售许可证，通知蒲某在接到通知之日起3日内凭房屋预约意向书及收据到该公司签订《商品房（预售）买卖合同》，并支付全部购房款，逾期视为放弃购买房屋，该房屋预约意向书即行解除。“当时说好了按揭付款，这一下子让我拿出全款购房，明显是要逼我放弃认购。”同年12月29日，蒲某向置业公司邮寄复函，载明其不同意全额付款要求，并要求依照认购意向书的约定条款继续履行协议。此时置业公司已对蒲某的要求置之不理，蒲某见状将其告上法庭。
法院判决：认购意向书有效须依约履行
庭审中，置业公司辩称，双方签订的 于认购意向书并非买卖合同，双方在认购 法书第二条付款方式中明确了签订的是房 该屋认购书，双方交房、付款等约定应以买 同卖合同为准，且该公司并没有收取蒲某 制的购房款而是意向金，认购书中约定双 取方签订买卖合同后，该意向金才抵为房 效款，而签订认购书时该公司并未取得商 履品房预售许可证，因此该约定是无效 案的。不仅如此，置业公司还提出涉案项 律目尚未进行竣工验收，根据建筑法的规 屋定，未经竣工验收的房屋不得交付使用， 房因此该房屋不符合交付条件，即使合同 3认定有效，该合同也不具备房屋交付的条件，应当依法驳回蒲某的诉讼请求。 一
法院经审理认为，原、被告之间签 有订的认购意向书从表面上看虽然属于 意商品房认购协议，但该认购协议明确约 继定了房屋的坐落、面积、单价、总价等核 告心事项，具备了商品房买卖合同的主要 工内容，且置业公司已按照约定收受蒲某 蒲100万元房款，故根据《最高人民法院关 3审理商品房买卖合同纠纷案件适用律若干问题的解释》第五条之规定，认购协议应认定为商品房买卖合。该商品房买卖合同不违反法律强性规定，置业公司在蒲某起诉前亦已得预售许可证，故该合同应认定为有商品房买卖合同。原、被告均应继续行认购意向书约定的内容。但因涉房屋尚未通过竣工验收，暂不符合法规定的交房条件，故置业公司应在房通过竣工验收后十日内向蒲某交付屋，蒲某同时向置业公司支付剩余976502元房款。据此，崂山区人民法院对此案作出审判决：原告蒲某与被告青岛某置业限公司于日签订的认购向书系有效商品房买卖合同，原、被告续履行该认购意向书约定的内容；被青岛某置业有限公司应在房屋通过竣验收后十日内向原告蒲某交付房屋，某同时向置业公司支付剩余房款976502元。
律师提醒：签购房协议须注意五个问题
据了解，商品房认购意向书是在签署商品房买卖合同（包括预售合同和现房买卖合同）之前所签订的文书，其内容通常是约定买卖双方在一定时间按照某种条件签订正式的商品房买卖合同。商品房预售或现房出售合同则是指开发商将尚未竣工或已竣工的房屋出售给买受人而签订的合同，其内容是房屋的买卖交易。“意向书只是对将来签订商品房买卖合同这一行为的约定，依据意向书不能直接主张房屋所有权的转移。商品房买卖合同才是房屋所有权转移和价款支付的约定，是房屋的买卖交易。所以我们通常将商品房认购意向书称为预约合同。”山东文康律师事务所律师陈洁告诉记者，如果意向书的内容具备了具体的房屋坐落、面积、价格等核心条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，这样的意向书也将被认定为商品房买卖合同。
陈洁提醒消费者，购买房屋签订相关协议时应重点关注以下五个问题：一是开发商是否取得商品房预售或销售许可证。如果开发商没有取得许可证，一旦产生纠纷，在起诉时仍未取得许可证，那所签订的商品房买卖合同将被认定为无效合同。如果签订的是意向书，即使意向书被认定为商品房买卖合同，也因开发商未取得许可证而被认定为无效；二是应当了解所购房屋是否存在抵押、查封等其他限制交易的情形；三是在签订意向书时，要注意定金、意向金、诚意金这些不同约定的不同法律后果，如果约定的是定金，在开发商违约的情况下可以主张双倍返还，其他的意向金、诚意金等则不具备此种法律效果；四是应当按照青岛市的有关规定进行合同的网签及预告登记。如果房屋买卖合同进行了网签备案及预告登记，则消费者对所购房屋就享有了优先权，可以有效防止开发商一房数卖的情况。而且进行网签及预告登记也是对开发商售房行为是否合法、所购房屋是否存在权利瑕疵的一种检验；五是消费者应当仔细阅读商品房买卖合同的内容，尤其是补充条款。因青岛市的商品房买卖合同签约都使用格式文本进行网签，所以开发商大多会把对自己有利的约定或者对格式文本内容的修改在补充条款中体现，消费者应当高度关注补充条款的内容，如果对内容有疑问或异议，应当及时提出意见，对于于己不利的条款应当据理力争。“购房过程中存在的问题各式各样，购房者不可能在事前防范到所有问题，但适当的谨慎注意可以减少后续问题的出现。”
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究竟有多大的隐患？_张家港房产
购房意向书仅一字之差
究竟有多大的隐患？
&发表于： 9:19:15&&共被阅读过1144 次&&
2014年3月，李先生在南平城区看中了朋友的一套总价为80万元的房子，随后向房东交付了2万元。由于都是熟识的朋友，这笔钱到底是定金还是订金，李先生也没与朋友说清楚。而李先生始终未与房子的卖方签订购房意向书，双方仅仅口头约定20天后交付首付款。此后，李先生由于购房资金没有准备好，延误了交付首付款的时间。李先生的朋友却以延误交付首付款的时间为由想要提价，这让李先生感到很气愤。
李先生表示，自己没有及时兑现口头约定，确实有错，应承担相应责任，但朋友以此为由要提价，实在过分。“订金”和“定金”仅一字之差，究竟有何区别?
福建联政律师事务所的苏应秋律师认为，在商品房交易中，所说的“定金”与“订金”在法律上是有明显区别。
定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买方履行合同义务后，定金可以抵作价款或者收回。若买方不履行合同义务，无权要求返还定金;若房屋卖方不履行合同义务的，应双倍返还定金。我国现行《担保法》规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%，当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付定金，即定金条款对双方当事人产生法律效力。
订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质，商品房交易中，如买方不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利，反之，若卖方不履行义务亦无须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
最新网友点评
关于购房意向书仅一字之差
究竟有多大的隐患？我想说两句：
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裁判文书>&>&>&>民事判决书
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案例标题：原告林某某为与被告李某某、杭州优屋?????有限公司房屋买卖合同纠纷一案
审理机构：浙江省杭州市余杭区人民法院
浙江省杭州市余杭区人民法院
案号：（2017）浙0110民初?号文书类型：民事判决书
审结日期：审理程序：一审
审理人员：丁伟无异二о一七年九月五;韩思齐
原始文档：无&
浙江省杭州市余杭区人民法院
民事判决书
（2017）浙0110民初?号
原告：林某某。委托代理人：陆某,北京炜衡（杭州）律师事务所律师。被告：李某某。委托代理人：成某。被告：杭州优屋?????有限公司,住：???。法定代表人：童某某。委托代理人：鲍某,公司员工。原告林某某为与被告李某某、杭州优屋?????有限公司（以下简称优屋公司）房屋买卖合同纠纷一案,于????年??月12日向本院起诉,本院受理后,依法由审判员丁伟华独任审判,于????年??月21日公开开庭审理本案。原告林某某的委托代理人陆某、被告李某某的委托代理人成某、被告优屋公司的委托代理人鲍某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林某某起诉称：????年??月26日,原告与两被告签订《购房意向书》,约定被告李某某将坐落于杭州市余杭区广厦天都城天和苑欢西路xx幢x单元xxx室房屋出卖给原告,房款50万元,定金3万元。并且由于原告非杭州户口,三方协商原告以落户获得购房资格的方式购买杭州市主城区的房屋,故约定签订正式房屋买卖合同的时间延至????年??月10日。原告于签订合同当日支付定金3万元。然而,????年??月29日,杭州市出台新的限购政策导致原告无法获得购房资格,《购房意向书》无法继续履行。另外,根据三方签订的《购房意向书》第十条约定：“由于不可抗力或政府相关政策原因造成本意向书无法履行的,各方均不承担违约责任”。《购房意向书》应予以解除,且被告李某某应将原告所付定金归还。被告优屋公司作为中介公司,在明知原告不具有购买资格的情况下,未谨慎行使居间服务,导致《购房意向书》无法继续履行,应对被告李某某所附义务承担连带责任。为此,原告诉至法院,请求判令：一、请求解除原告与被告李某某、优屋公司签订的《购房意向书》；二、被告李某某返还定金3万元；三、被告优屋公司对上述被告李某某所负义务承担连带责任；四、两被告承担本案诉讼费用。原告林某某为证明其主张,向本院提交如下证据材料：1、购房意向书一份,2、房产证一份,共同证明：1、原告与两被告签订《购房意向书》,约定将被告一所有的位于广厦天都城天河苑欢西路xx幢x单元xxx室房屋出卖给原告的事实；2、证明余杭区人民法院有管辖权的事实；3、优屋公司员工许琳超名片一份,4、与被告二员工许琳超聊天记录6页,5、与优屋公司员工许琳超录音光盘一张,共同证明：1、在签订《购房意向书》时两被告明知原告无购房资格的事实；2、证明优屋公司员工明知原告无购房资格建议其先签合同交付定金的事实；3、证明优屋公司愿意全款退定金……(本文书还有3634字未显示)
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原告林某某为与被告李某某、杭州优屋?????有限公司房屋买卖合同纠纷一案
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律师：签订购房意向书后违约 需承担违约责任
来源：钱江晚报　
&&最近，身陷一宗房产官司的小王接到了法院的判决通知书，要求其按照约定承担相应的违约责任。始终认为自己没有责任的小王，找到了我们来咨询。
&&未及时签订买卖合同
&&需承担违约责任
&&日，小王与某开发公司签订了投资意向书一份，约定小王自愿认购该开发公司的购物中心的一个铺位，总价款为138万元。认购时小王支付了定金336000元，当时约定待工程动工后再交20%，在签订正式商品房买卖合同时补交至50%，剩下50%按揭或一次性付清。并且约定，如果通知小王办理交款和按揭手续时，小王不来办理的话，自通知之日起15日后每天支付2&房屋总价违约金。
&&意向书签订后，小王按时支付了定金336000元。之后，开发公司向小王发出商品房买卖(预售)合同通知书，告知其已取得预售许可证(售许2011第2号)并通知王某应按照约定日期前往售楼部签订《商品房买卖(预售)合同》并办理相关手续，逾期三日将收取总房价每日2&的违约金。但小王未前往签订商品房买卖(预售)合同，也未支付剩余购房款。
&&又过了一段时间，该开发公司给小王发出了《关于王某违约处理的通知》，要求小王在一定期限内前去处理。之后，该开发公司两次向小王发出通知，要求小王配合完成按揭手续，逾期视为违约，按约定收取违约金。第二次收到通知后，小王向该开发公司又支付了购房款552000元。但小王至今未与开发公司签订《商品房买卖(预售)合同》，也未支付剩余房款。故开发公司还是将小王诉至法院，要求解除投资意向书并支付违约金。
&&但小王认为，开发公司在起诉前已取得商品房预售许可证，双方签订的投资意向书具备商品房买卖合同主要内容且开发公司已收受大部分购房款，该投资意向书应当认定为商品房买卖合同，双方商品房买卖合同关系成立。开发公司假借投资意向书之名，以未签订正式商品房买卖合同为由，要求本人承担违约责任，违背诚实信用原则。故要求驳回。
&&法院审理认为，小王与开发公司签订的投资意向书，应认定为预约，并非买卖合同。故小王提出投资意向书系商品房买卖合同的意见不予采纳。小王接到开发公司发出的通知后，未履行意向书确定的义务，故开发公司有权解除购房意向书，并请求由小王承担相应的违约责任。
&&律师点评：
&&签订意向书后
&&要及时签订买卖合同
&&胡增冬：浙江三道律师事务所律师。
&&根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。
&&本案中，小王与开发商虽然对商铺的坐落、面积、单价、总价、付款方式等进行了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，所以不能被认定为商品房买卖合同关系已经成立，只能认定为预约。同时，小王也无法证明开发公司存在先行违约行为，故小王不应承担违约金的抗辩便无法律依据。律师提醒购房人在签订意向书后一定要及时签订《商品房买卖(预售)合同》的正式文本或者在意向书中明确意向书具有买卖合同的效力，以便保护自己的权利。 本报记者 丁咏梅
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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