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宣节校尉[9级], 积分 44706, 距离下一级还需 5294 积分
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从官方来说，深圳已经不存在农民，也就不存在真正意义上的小产权房了。但民间对于小产权理解不同，一般简单认为没有房产证都是小产权房，按照我的理解小产权房有两种：第一种是违建。第二种是合法但禁止交易。
第一种违建分为日之前建设并在政府登记取得历史遗留违法建筑回执的建筑，以及日之后的新增违建。马书记来了之后对违建问题高度重视，按官方解释现在违建0增量，对于0962之后的违建不建议购买，风险很大。政府即便出台疏导政策，也会优先照顾庞大的已取得历史遗留回执的违建，0962之后等于划下了时间段红线，违建业主还敢踩，那么后面拆除也怨不得政府了。 龙华那两栋就是这一类型。 那么购买取得历史遗留违法建筑回执的0962之前的违建是不是就安全了呢，这个需要注意了，终归这个定性还是违建，只是说是历史问题了，值得注意的是政府对于严重影响规划的（规划在前，建设在后，一般是占用生态控制线、水源保护区等），是会进行处理的，并不是有申报历史遗留就一定安全，目前政府逐步在对违建去存量，这一类也可能岌岌可危。
第二种小产权房就是房子合法但禁止交易。比如村委统建楼（即整个小区或整栋房子本身是合法的，有两证一书，有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证），或者村民一户一栋等。由于建筑物本身合法，因此不可能被拆除，但交易是非法的。购买这样的房子，不需要担心被强制拆除，最大的风险来自于原村民反悔（记住法律是保护村民的），反悔的情况已经出现很多了，以前卖你房子，现在升值了或者要拆迁赔偿了，一纸诉讼把你告上法院，主张法律禁止交易，合同无效！这样的案子绝大部分都是村民胜诉（早年有伪造债务通过诉讼取得房子例外），无效的后果就是回到当初未交易状态，卖房取得原来房子，并退回当初购买的钱给买方。买房亏死。
因此，我认为风险最小的小产权房为村委统建房，但注意，第一要看是否具备两证一书，保证房子本身合法不存在被政府拆除的可能。第二要买大社区，且最好卖家为村委或者单一主体的公司，因为他们反悔概率低，且由于大社区买方的人多，真要反悔影响面大，分分钟是群体性上访。第三，要确保有村委盖章，至少村委要认可是吧，以及有律师见证。其实村委盖章尤其是律师见证都是没有任何法律效力的，深圳对于律师见证小产权房都是明文禁止，可以吊销律师执照。但有好过没，买房连张纸都没在身多么空虚啊....
其实买小产权房还是要慎重，不像论坛里有些人说的那么安全，一定要有一个最坏结果和概率能否承受的心理评估。当然有钱最好买商品房（好废话的感觉），本文只作为个人的理性分析，应该也是漏洞百出，说的不对欢迎斧正！
仁勇副尉[4级], 积分 3872, 距离下一级还需 1128 积分
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风险是有的，但概率太低了。从近十年来的案例来看，比中福彩还低。
陪戎副尉[2级], 积分 364, 距离下一级还需 636 积分
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非常同意这说法
布衣平民[1级], 积分 175, 距离下一级还需 125 积分
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走这条路，记住一点：人多力量大，那么当人们的利益受到威胁时，人们自然就会懂得应该怎么做的了。
御侮校尉[7级], 积分 18440, 距离下一级还需 1560 积分
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小产权没有风险，诈骗除外！
布衣平民[1级], 积分 180, 距离下一级还需 120 积分
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经过前阵子两栋龙华小产权房的事情以后，可以看出来，买小产权房确实没有风险，政府并不敢强拆的，要拆肯定会补足钱。
仁勇副尉[4级], 积分 3872, 距离下一级还需 1128 积分
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龙华的那两栋楼已有消息了，政府会补钱，但大多数人会亏本，没办法的。都住进去了，不补能拆得动么？
老是说小产权风险大，还记得岗厦东坊么，还记得大冲么，不记得现在还有白石州，那栋小权产没有获得补偿？获补偿里有相当的一部分非本地居民，都是些当年外地或港佬当初买的。还有你告诉我09年到16年，七年里深圳有那栋住宅卖出的小产权被政府无偿强拆？
仁勇校尉[5级], 积分 5941, 距离下一级还需 3059 积分
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我住的，是买的，小产权房。。。不管小产权房怎么样。。我确实是没有钱，买不起商品房。。
翊麾副尉[10级], 积分 71807, 距离下一级还需 18193 积分
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只要能建完就没事
御侮校尉[7级], 积分 19088, 距离下一级还需 912 积分
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蓝色裂痕 发表于
龙华的那两栋楼已有消息了，政府会补钱，但大多数人会亏本，没办法的。都住进去了，不补能拆得动么？
购买小产权房政府拆迁不补充的案例过去没有，现在没有，将来估计在若干时间段也很难会有的。
仁勇副尉[4级], 积分 3872, 距离下一级还需 1128 积分
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liulang1991 发表于
购买小产权房政府拆迁不补充的案例过去没有，现在没有，将来估计在若干时间段也很难会有的。 ...
城市更新是最好的解决方案，政府不花一分钱，还有地方财政收入。所有的成本都转嫁到购房者手里。
仁勇副尉[4级], 积分 3872, 距离下一级还需 1128 积分
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z3326 发表于
只要能建完就没事
那不一定，对于10层左右的，建筑面积不大的，还没出售住人的，很容易就被拆的。今年六七月份我们那就有一栋顶风把楼建成了，结果成了宣传榜“拓展空间保发展”6天拆除了。
宣节校尉[9级], 积分 36601, 距离下一级还需 13399 积分
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关键是 年年都说 今年之前建的算 历史遗留违法建筑。。。。。。所以 谁都是建了再说
同样，这几年 年年都是房价大涨，自然是 刚毕业也要全家举债买了再说
陪戎副尉[2级], 积分 324, 距离下一级还需 676 积分
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看来你也比较了解政府关于历史遗留违法建筑处理政策的。
布衣平民[1级], 积分 44, 距离下一级还需 256 积分
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QQQ芳 发表于
我住的，是买的，小产权房。。。不管小产权房怎么样。。我确实是没有钱，买不起商品房。。 ...
你买的是那里，私刑我一下！我打算买一套统建房。
布衣平民[1级], 积分 269, 距离下一级还需 31 积分
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客观的说小产权房为深圳的经济腾飞做出了很大贡献的，政府对待这个问题不应该卸磨杀驴，过河拆桥。
仁勇副尉[4级], 积分 2989, 距离下一级还需 2011 积分
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最安全的就是小产权房，一亿年的产权。里面住的都是最底层的民众，个个穷凶恶极，谁敢动他们的房子。
振威副尉[14级], 积分 197184, 距离下一级还需 2816 积分
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yh4575387 发表于
你买的是那里，私刑我一下！我打算买一套统建房。
谁敢向你动私刑？我跟他没完！
振威副尉[14级], 积分 197184, 距离下一级还需 2816 积分
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yh4575387 发表于
你买的是那里，私刑我一下！我打算买一套统建房。
谁敢向你动私刑？我跟他没完！
振威副尉[14级], 积分 197184, 距离下一级还需 2816 积分
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为了因为买了小产权房打官司的事，倒真没有听说过。
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很多人说，三月的深圳是她最美的样子，因为这时的她被花海承包了。各位摄影爱好者赶快约起来，去拍一部深圳花海大片吧！
逛了这么久，何不进去聊聊？
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111返回顶部小产权房存在哪些风险？小产权房可以转正吗？ - 导购 -济宁乐居网
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小产权房存在哪些风险？小产权房可以转正吗？
小产权房存在哪些风险？小产权房可以转正吗？
小产权房存在哪些风险？
一、没有房产证
因为小产权房没有缴纳土地出让金，因此不被国家认可。得不到法律保护，也就拿不到房产证了。
二、质量没保证
小产权房在施工时，没有国家监管，一些开发商为了赚取高价可能会偷工减料。另外，即使入住后，配套服务也往往不尽如人意。
三、不能贷款买房
尽管小产权房价格比大产权房低很多，但是由于要全款买卖，往往比大产经济压力还大。
四、买房后出售难
没有房产证的房子是不能自由交易的，按国家规定只能在集体内部流转。但是又需要全款购买，因此想要卖出去就比较难了。
五、升值潜力较小
小产权房由于没有土地权，因此升值空间并不大。
六、拆迁得不到赔偿
根据国家相关规定，小产权房属于违章建筑。如果因为城市规划而被拆迁，往往得不到补偿款。
什么人愿意购买小产权房？
1、想购买2套房3套房的家庭
2、想购买便宜房的外来务工家庭
3、承受不起高房价的刚需族
4、想通过投资获取利润的炒房客
5、被限购政策限住的家庭
小产权房能转正吗？
小产权房如果想要转正必须符合两个条件
1、公平公正
小产权房由于购入价低又不合法，因此想要转正除非是同时满足政府、个体、集体、开发商、购房者等多方利益，而且还要符合土地产权及城镇住房保障制度，因此想要转正很难。
2、同地同权同价
小产权房想要转正除非满足土地用途管制的同时符合相关规划条件，让集体土地与国有土地具有相同的抵押、出租、转让的权力，实现集体土地与国有土地同地同权同价。 扫一扫加入组织
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什么是小产权房，购买小产权房有哪些风险？
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
无锡房产栏目关注：
【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
导读：最近房屋交易市场，出现了一个新现象，二手房市场里突然“刮起”了购买小产权的流行风。人们想要买房，却又不想沦为“房奴”。在这种情况下，只好铤而走险，购买小产权房屋，实属高房价下的一种无奈之举。那么，什么是小产权房?购买小产权房有哪些风险呢？
一、什么是　　（一）小产权房的涵义国家相关法律、法规和政府文件上并没有“小产权房”、“乡产权房”的提法，更没有对其下过定义。以往所说的“小产权”主要针对的是国有企事业单位自建房，在国有单位里，土地是无偿划拨的，土地由国有单位全体职工共同使用。职工购买这种条件下建设的住房，房屋由职工个人所有，但无法获得个人土地使用权证，这就是小产权。而目前关于小产权房说法比较宽泛，如《市场报》有文章认为：国家发产权证的叫大产权，在集体土地上开发的楼盘，国家不发产权证，由乡镇政府发证书的叫小产权；再转让时要补缴土地出让金的叫小产权；属另类小产权房。　 所谓小产权房是指在国有或集体土地上建设的，没有国家房地产管理部门颁发的、土地使用证或虽有一证或两证但根据相关法律、法规的规定也不能在市场上自由流通的房子。小产权房是相对于可以依法取得国家房地产管理部门颁发的房产证和土地使用证，可以在市场上自由流通的房子而言的。大致有三类房子可被称作小产权房，即：在由单位享有使用权的国有划拨土地或出让土地上建设的住房、经济适用房和在集体土地上建设的住房。　　（二）小产权房的特征　　小产房主要有以下三个特征：　　第一，小产权房是在国家划拨土地、单位享有使用权的出让土地或者是集体所有的土地上开发建设的楼盘。　　第二，小产权房没有完整的产权或虽有完整的产权但在处分上受一定限制。　　第三，小产权房不能在市场上自由流通。二、购买小产权房有哪些风险（一）没有房产证这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。（二）拆迁难补偿除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于违章建筑，如果被拆除，业主也不会得到拆迁安置补偿。（三）质量难保证没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。（四）配套不完善这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。　　（五）遗赠也麻烦由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。 一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。看过上文，我们知道小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。小产权房不受法律认可，不在房管部门备案，也不在政府机构监管范围内，在使用房屋的过程中，若是遇到一些、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。因此，想要购买小产权房的应及时咨询律师，律师会告知购房者可能存在的风险、风险的大小、出现问题的解决办法及处理方式，以助于购房者作出正确判断，少走弯路，避免或减少交易风险。
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一、什么是小产权房“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，......
什么是小产权房小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。小产......
无锡房产律师温馨提示：严格来说，小产权房属于违法建筑，不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产证书，购买的小产权房也不能公开转让、不能抵押，遇到拆迁等情况也无法得到拆迁补偿。因此，购买小产权房存在的风险是极大的。目前，小产权房转正还是未知数。所以，购买小产权房需慎重考虑。
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联系地址：菏泽市山海天泰大厦10层
标　　题：
发文字号：
颁布单位：
买小产权房有4大法律风险
作者:李洪观　　时间:　　 来源：http://bj.house.sina.com.cn
南方日报　　浏览量：6　　
　　美联物业全国研究中心主任徐枫称，由于小产权房并未纳入商品房交易体系，因此房地产调控政策对于小产权房一直是空白，也使得一些潜在客户转投小产权房的市场。徐枫不建议客户选择小产权房，它虽然便宜，但在合法性、房屋质量、价格优势、周边配套等方面，有很明显的弊端。
　　购买小产权房的根本弊端在于产权不确权，不受法律保护。2007年，建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。购买小产权房在法律上有4大风险：
　　不能上市交易，也就意味着不能折现。同时一旦发生纠纷，小产权房业主想要维权将找不到法律依据；
　　无法办理抵押。因为在现有体制下，小产权房不能上市交易，因此对于银行而言，抵押物没有变现能力，因此也不会给小产权房办理抵押；
　　无法对抗国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外，小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿；
　　无法办理继承。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。
　　&律师见证书&不具备法律效力
　　在小产权房交易过程中，由于房屋本身没有产权，在交易过程中惟恐没有法律保障，不少业主或中介在出售小产权房时，都会向购买者开具&律师见证书&，以证明物业具有法律保障。
　　&实际上，律师见证对于小产权房交易来说，是不允许的。哪怕做了见证，也并不具备任何法律效力。&张茂荣表示，&在很多购房者看来，律师做了见证就有了法律保障，合同就有效了。实际上不是这样，他们对律师见证性质的不了解。&
　　所谓&律师见证&就是见证某一法律行为或法律事实的真实性和合法性。张茂荣说，早在2009年9月，市司法局已下发《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》，明文禁止公证机构和律师为违法建筑买卖提供相关公证和见证服务。
　　该通知明确了律师不得对违建认证，深圳的执业律师就必须严格遵守。如果律师擅自私下认证，将面临市司法局的处罚。但张茂荣坦言，目前仍有部分律师通过个人开具所谓的&律师见证&赚快钱。
　　&正常的见证应该对内容的合法性进行见证，而所谓的小产权房见证只不过是见证一个签字属实，这实际上是毫无意义的。&张茂荣提醒，老百姓切莫对此类见证存有盲目迷信，事实上，&律师见证&对小产权房交易的合法性并没有任何保障。
　　买了小产权房，要保护好整栋楼房产证
　　但是，对于已经购买了小产权房的业主，房地产专家周学军建议：&如果既不想退房，又不想在拆迁的时候血本无归，那最好的方法就是保护好整栋楼的房产证。&
　　周学军解释，保护房产证的最好做法，就是从建设者手里接过房产证，将其寄放到银行的保险箱里。再由3&5位业主组成一个保护小组。切莫让建设者利用产权证，做其他的抵押贷款或担保。否则一旦建设者资金或担保出了问题，银行就要查封该房产证的楼，那么小产权房业主就算有再大的冤屈也没处申诉
执业机构：山东君诚仁和律师事务所小产权房是福还是祸？买小产权房有哪些风险？
对当下的年轻人来说，什么是最想要的？毫无疑问是房子。房子不仅仅是一个安身之所，更重要的是买了房之后，我们才算有真正的家。目前市面上的房屋虽多，但价格也居高不下，购买小产权房不仅不需要购房资格，而且比商品房便宜得多，可天上不会掉馅饼，收益与风险并存，那么购买小产权房有哪些风险呢？
一、为什么小产权房不被认可？
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，但未缴纳土地出让金等费用，没有国家发放的土地使用证、预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
二、购买小产权房有哪些风险？
1、小产权房缺少五证
正规商品房出售需要集齐五证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，如果没有“五证”是不能办理房产证的。
2、小产权房拆迁难补偿
这些建在村集体土地上的房子，在法律层面上来说，是属于违规建筑，如若与国家规划发生冲突，住户是不能拿到拆迁补偿款的。
3、小产权房质量难保证
小产权房没有正规的验收单位，部分开发商为了获取利益最大化，可能会偷工减料，而日后，住房出现各种问题，法律层面上都是不予保护的。
4、小产权房不能抵押贷款
得不到法律的认可，银行同样持反对态度，小产权房不能抵押贷款，如果想要换房、套现，在房屋交易上，你要选择一个合适的“接盘侠”。
5、小产权房转让有风险
小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对房屋的保值和价值增长有一定影响。
三、小产权房本身有哪些优势？
从哲学的角度来说，存在即是合理的，小产权的出现不是偶然的，而它的存在似乎又成了必然的。
1、价格低到心动
相比于几万＋、十几万＋一平的商品房，小产权房凸显价格，有些商品房一个厕所的价格，就能买整套小产权房，而且由于价格低，许多置业者不需要背负过多的经济的压力，此外，小产权房较好的居住生活空间也是众多商品房所不能比及的。
2、打破土地供应垄断
在一级土地市场上，小产权的出现，免除了行政审批的条条框框，使地价、房价大幅回落。
3、为部分农民增加收入
农民的收入一直处于社会的最底层，买卖小产权房让农民集体得到了几倍、几十倍征地补偿费的土地开发收益，增加了收入，农民何乐而不为。
小产权房是当前市场经济下的产物，是农村新发展的创新点。小产权房一方面解决了部分购房需求者的住房要求，另一方增加乡镇农民的收入，而且，去除掉众多文件的审批，让流程简单化，但最令人担忧的就是住房安全隐患，毕竟，没有法律的保护，开发商都是利益为上的。
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