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来源：湖南省石门县人民法院 向军
时间： 10:45:12
土地承包经营权采取出租形式流转的，应当报发包方备案，无需经过发包方同意。承租人未经出租人同意即将所承包土地转租给第三人，不能成为出租人主张解除合同的法定理由。那么，未经出租人同意转租承包土地可以解除合同吗？详细请看下文案例说法。
　　相关法条：
　　《中华人民共和国》
　　第一百二十八条　人依照的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
　　第一百三十四条　国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
　　《中华人民共和国农村土地承包法》
　　第三十七条　土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
　　基本案情：
　　原告石门县水稻原种场诉称，2008年被告喻某某以办牲猪、家畜为名租用原告4.3亩，用于畜禽舍及道路建设。当年2月29日被告委托其兄与原告签订了一份土地租赁协议书，约定租赁原告享有的土地4.3亩，租期为40年，租赁费4.3万元。协议签订后被告以其配偶杨宜珍的名义办起了&石门县盛旺达种猪场&。日被告作为丙方，石门县盛旺达种猪场(业主杨宜珍)作为乙方，第三人作为甲方，签订了《土地使用权租赁协议书》，被告将该宗土地转租给第三人使用。
　　第三人取得土地后，于日成立湖南大康牧业石门盛旺达种猪场，日经石门县工商行政管理局核准登记为第三人。被告转租该宗土地，原告毫不知情。日原告为维护自身的合法权益，向石门县人民法院，请求法院确认原告与被告签订的土地租赁协议无效，并责令被告、第三人将该宗土地返还给原告，该院以(2013)石民一初字第168号判决确认原、被告之间的上述租赁协议在20年范围内有效，超出20年部分约定无效，该判决在原告上诉后亦为常德市中级人民法院维持。
　　被告承租土地后，不经出租人(原告)同意，隐瞒事实，在原告毫不知情的情行下将该租赁物转租给第三人使用，违反了《中华人民共和国》及其他法律有关规定，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，即&承租人未经出租人同意转租的，出租人可以&，原告有权解除合同。再者，因上次起诉原告没有提出解除合同的诉讼请求，法院没有就此进行裁判，故原告具状起诉，请求判令：一、解除原、被告签订的土地租赁协议；二、被告、第三人按原状返还所承租土地4、3亩给原告；三、诉讼费由被告承担。
　　原告石门县水稻原种场为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
　　1、原告资料、被告户籍证明、第三人企业注册登记资料(复印件)各1份，拟证明原、被告及第三人的主体资格；
　　2、《土地租赁协议》(复印件)1份，拟证明原告出租给被告土地的事实；
　　3、国有划拨土地使用证及附图(复印件)1份，拟证明原告对该国有划拨土地拥有使用权的事实；
　　4、第三人与杨宜珍、被告所签《土地使用权租赁协议》(复印件)1份，拟证明被告以人身份而不是自己实际使用土地的身份将土地转给第三人使用，转租了土地的事实；
　　5、石门县盛旺达种猪场企业注册登记资料(复印件)2份，拟证明本案所争议土地现在是第三人使用的事实；
　　6、石门县人民法院(2013)石民一初字第168号民事判决书、常德市中级人民法院(2014)常民三终字第89号民事判决书(均系复印件)各1份，拟证明原告曾向法院主张原、被告所签土地无效，后经法院判决租赁期间在20年范围内有效，但原告之前没有提出解除合同的诉请，法院没有审查和裁判，以及法院查明被告将所土地转给第三人使用的事实；
　　7、收购公告(复印件)1份，拟证明被告将原告所租土地给第三人使用，第三人是有偿使用的事实。
　　被告喻某某辩称，被告与第三人没有土地的转租关系存在，被告喻某某将租赁原告的土地无偿提供给第三人使用，第三人是免费使用原告土地，不是转租关系，也就不适用租赁合同关系的相关法律规定，故请求法院依法驳回原告的诉请。
　　被告喻某某为支持其上述主张，向本院提交了如下证据：
　　石门县人民法院(2013)石民一初字第168号案庭审笔录(复印件)1份，拟证明该笔录第6页内容说明原告在2011年7月就已经明确知道了被告将所租土地提供给第三人使用的事实。
　　第三人湖南大康牧业股份有限公司述称，与被告喻某某的辩称意见一致。
　　第三人湖南大康牧业股份有限公司未向本院提交证据。
　　对原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，结合第三人的当庭陈述，本院认定如下：
　　原告提交的证据1，系国家行政机关出具的公民身份证明和工商登记资料，证据5系工商行政机关出具的企业登记注册资料，均予以认定。证据2、证据3、证据4、证据6，被告和第三人对真实性均无异议，本院对真实性均予以采信。证据7，虽然为没有任何出具单位印章或注明出处的打印资料，且被告和第三人亦对该证据的真实性提出异议，但经与深圳交易所网站所披露的被告方日上市公司公告内容完全一致，故对其真实性本院予以采信。
　　根据原告的举证、质证及本院认证，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
　　日，原、被告签订《土地租赁协议》。协议约定，被告租赁原告位于生猪原种场办公楼前土凸一座，面积0.7亩，办公楼西头4米处外空地一块，面积3.6亩，租赁总面积4、3亩；租赁费用4.3万元(1万元/亩)，签订协议时一次性付清；租赁时间40年，自日起至日止；被告主要用于畜禽舍建设和道路更新以及其他之用。被告租赁期间可以修建畜禽舍以及附属设施，所有设施归被告所有；办公楼西头地段，被告不管从事任何建设项目，都要留足3米生产通道，否则原告有权制止项目实施；租赁期满后，固定资产属于被告所有，土地使用权属于原告所有，如需续租，双方重新协商，并签订协议，如不续租，由双方协商处理；在租赁期间，原告不负责给被告建设所需要的任何手续和费用；约定违约责任为，违约方承担0.5万元，因违约造成的全部损失由违约方承担。
　　协议签订后，被告按约支付了租金，原告出租了约定土地。日，被告作为丙方与湖南大康牧业股份有限公司(甲方)、石门县盛旺达种猪场(乙方，业主杨宜珍系被告配偶)签订《土地使用权租赁协议》，协议约定，湖南大康牧业股份有限公司租赁被告及石门县盛旺达种猪场位于石门县原水稻场面积3、6995万平方米，租赁期限20年，被告及石门县盛旺达种猪场免费提供湖南大康牧业股份有限公司使用，不收取租赁费。该协议还约定了、不得擅自改变土地整体用途以及违约责任等事项。原告认为，被告与第三人所签协议违反法律强制性规定、被告擅自修建办公楼等设施以及擅自转租，构成违约，遂于日向石门县人民法院起诉，请求法院判决确认原告石门县水稻原种场与被告喻某某签订的《土地租赁协议》无效；被告喻某某、第三人湖南大康牧业股份有限公司向原告按原状返还承租土地。
　　该院于日作出(2013)石民一初字第168号民事判决，判决：一、确认原告石门县水稻原种场与被告喻某某所签订的《土地租赁协议》租期在20年范围内有效，租期超出20年部分的约定无效；二、驳回原告石门县水稻原种场的其他诉讼请求。上述判决作出后，原告不服向常德市中级人民法院提起上诉，常德市中级人民法院于日作出(2014)常民三终字第89号判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，原告又以要求解除双方所签协议、返还土地为由诉至本院。
　　另查明，石门县盛旺达种猪场(普通合伙)于日成立，日核准登记，日因分立而解散注销，合伙人为杨宜珍、杨春林。石门县盛旺达种猪场(个体工商户)于日成立并核准登记，日注销，经营者为杨宜珍。湖南大康牧业股份有限公司石门盛旺达种猪场于日成立，日经石门县工商行政管理局核准登记，为湖南大康牧业股份有限公司分公司。
　　石国用(2012)第0041号土地使用权登记证书记载，坐落于&石门县蒙泉镇水稻原种场&、土地使用权面积为75、6公顷的土地使用权人为&湖南省石门县水稻原种场&，地类(用途)为&农用地&，使用权类型为&国有划拨&，其中耕地28、23公顷、园地37、21公顷、林地0、97公顷、农村道路1、72公顷、水利设施用地6、89公顷。
　　同时查明，湖南大康牧业股份有限公司于日的上市公司公告(证券代码：002505，公告编号：)披露：湖南大康牧业股份有限公司以2480万元收购石门县盛旺达种猪场所有资产。
　　裁判结果：
　　驳回原告石门县水稻原种场的全部诉讼请求。
　　裁判理由：
　　法院生效裁判认为：原、被告与第三人三方签订的协议不仅名称明确为租赁协议，而且协议还约定了双方的具体权利义务，虽然在该协议中约定被告是免费提供给第三人使用，但根据第三人2011年的上市公司公告披露，第三人已将石门县盛旺达种猪场所有，而被告租赁原告的土地系配套用于石门县盛旺达种猪场的生产经营，被告在日与第三人签订协议时虽然是将本案所涉租赁场地&免费&提供给第三人使用，但无疑此处的&免费&收益已包含在盛旺达种猪场资产转让的价值之中。被告以没有实质交付租金为由主张二者之间的租赁合同不符合双务合同的要件，理由自然不能成立。故被告上述抗辩主张不能成立，转租行为成立。
　　根据《中华人民共和国立法法》第九十二条的规定，在位阶相同的法律规定不一致时，应适用新法和特别法的规定。本案中物权法中关于国有土地租赁关系的法律规范，相对于合同法对一般租赁关系的法律规范，既属于特别法也属于新法，故本案应适用物权法的相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百三十四条规定，国家所有的农用地实现承包经营的，参照本法的有关规定。
　　对于本案争议即参照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定，即土地承包经营权采取出租形式流转的，应当报发包方备案，而不需要经过发包方同意。根据上述规定，被告未经原告方同意即将所承包土地转租给第三人，不能成为原告主张解除合同的法定理由。本案中原告亦未提交证据证明存在其他解除合同的约定或法定理由。此外，即便原告主张被告未经其同意擅自转租可以行使合同解除权，也因其早已超过行使解除权的除斥期间的期限导致撤销权消灭，故原告主张解除合同的诉请不能成立。
　　案例注解：
　　依法成立的合同，受法律保护。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：&承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同&。但该条款只是为出租人设置了合同解除权，并非是转租合同无效。因此，只要承租人与次承租人定力的转租合同不存在合同法规定的无效情形，即应依法认定是有效合同。
　　本案中第三人湖南大康牧业股份有限公司与被告喻某某、石门县盛旺达种猪场三方签订的协议名称明确为租赁协议，而且协议还约定了双方的具体权利义务，虽然在该协议中约定被告是免费提供给第三人使用，但根据第三人2011年的上市公司公告披露，第三人已将石门县盛旺达种猪场所有资产收购，而被告租赁原告的土地系配套用于石门县盛旺达种猪场的生产经营，被告在日与第三人签订协议时虽然是将本案所涉租赁场地&免费&提供给第三人使用，但无疑此处的&免费&收益已包含在盛旺达种猪场资产转让的价值之中。被告以没有实质交付租金为由主张二者之间的租赁合同不符合双务合同的要件，理由自然不能成立。故被告和第三人之间形成了土地转租关系。
　　原告主张本案依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告则抗辩应依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，即国有土地的承包转让无需经过出租人同意，仅需向其备案。根据《中华人民共和国立法法》第九十二条的规定，在位阶相同的法律规定不一致时，应适用新法和特别法的规定。
　　本案中物权法中关于国有土地租赁关系的法律规范，相对于合同法对一般租赁关系的法律规范，既属于特别法也属于新法，故本案应适用物权法的相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百三十四条规定，国家所有的农用地实现承包经营的，参照本法的有关规定。对于本案争议即参照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定，即土地承包经营权采取出租形式流转的，应当报发包方备案，而不需要经过发包方同意。
　　根据上述规定，被告未经原告方同意即将所承包土地转租给第三人，不能成为原告主张解除合同的法定理由。且本案中原告亦未提交证据证明存在其他解除合同的约定或法定理由。此外，即便原告主张被告未经其同意擅自转租可以行使合同解除权，因该权利属，受除斥期间的限制，原告已超过行使解除权的除斥期间的期限导致撤销权消灭，故本院判决驳回原告的诉讼请求合理合法。
　　(原标题：未经出租人同意转租承包土地，不能成为出租人主张解除合同的法定理由)
A最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”占有是基于事实状态的一种无权使用，与所有权之使用权能是不相同的，其收益只能依据占有人对违法建筑物的事实投入和管理关系而产生。
A根据合同约定处理
A你好，租赁合同是有效的，由于断电导致的人身损害需要举证，一般是可以要求赔偿的，为了最大地保护你的权益，我需要了解案件更多的具体信息，建议直接转为来电免费咨询或一对一免费咨询，我会根据具体情况综合分析给出法律指导。
A你好，具体的房屋租赁合同如何约定？对方的行为已经明显侵权了，如果有证据可直接提起诉讼要求赔偿。为了最大地保护你的权益，我需要了解案件更多的具体信息，建议直接转为来电免费咨询或一对一免费咨询，我会根据具体情况综合分析给出法律指导。
A发生意外的原因是什么，如果出租人由过错那么要付相应的责任；如果没有过错则不需要
A你无权强制让租客搬离，你要起诉，由法院强制执行。
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寺庙承包和转租的现象存在吗？
一位媒体朋友的留言：
多吉老师，想了解一下：1、
寺庙所谓的“转租”或者转让，其实说法是错误的，宗教事务条例有规定了。但是经营业务转租是不是一直存在的现象？是介于灰白之间吗。2、正规的寺庙早起也爆料出很多比如赚香火钱，“算命”等一些事情出来，这个和把“经营权”承包了有很大关系吧。就是管辖和实际运作是有差别的。管理的多元性既说明了社会环境渐趋宽松，也说明了佛教寺庙管理上的多变与混乱。而这种多变与混乱在当下唯利是图的商业大潮的裹挟下，使寺庙管理出现了众多亟待解决的问题。
改革开放以后，随着宗教政策的逐步落实，天基佛道伊五大宗教也逐步恢复宗教活动。十年文革动乱，对五大宗教的破坏都十分严重，一方面是宗教活动场所被破坏，另一方面是大量的教职人员的流失。文革期间，被破坏的佛教寺院有数万座（具体数字至今没有详细统计，仅藏区被毁寺院就有七千座以上，汉地更多），佛教僧侣被强迫还俗的无计其数。
改革开放以后，各宗教恢复活动，面临的几乎是同样的两件事情：修复场所和培养教职人员。八十年代，大众的收入极为有限，所以那个时候修复寺院，资金困难很多。著名和重要的寺院修复，政府拨款是资金的主要来源。到了九十年代，民间资金逐渐成为了修复寺院的主力。整个九十年代，社会各界的力量纷纷投入到宗教场所的修复工作中，这一时期佛教寺院修复的工作也在加快进行。
在不允许开展宗教活动的年代，很多寺院的产权转移到了文物局、旅游局和园林局等政府部门的手中。到今天，这种情况还在延续，一些有重要文物价值的寺院，至今还在这些部门手中，没有回到佛教团体手中。
九十年代中后期，一些地方提出了“宗教搭台，经济唱戏”的口号。在这个指导思想下，一些地方政府支持一些开发公司建造寺院和露天大佛，目的不是为了弘扬佛法，而是建造佛教文化景区，圈地挣钱。有些寺院本来没有门票，是免费向信众开放的。但是地方政府把寺院圈在景区里，信众要想进寺院，必须买景区门票。而这景区门票是跟寺院没有关系的，收入全部进入开发公司手中，税收进入当地政府腰包中。
有些地方政府建造寺院后，会请一些僧人常住，但是寺院的主导权并不在僧团手中，寺院的经营权还在开发公司手里，因为人家投资建设寺院的目的是为了盈利，而不是弘扬佛法。这种情况下，僧人就成为给开发公司打工的人了。这样的寺院，法物流通处可能都是承包经营的，所以在这种寺院里，会出现被大众诟病的高价门票、烧高价香甚至还有算命、抽签等行为。大众由于不了解寺院具体的运作状况，所以往往会把这些不如法的行为归咎于僧团。这类寺院通常也会有《宗教活动场所登记证》，属于合法的宗教活动场所。
有些地方属于村民集资建寺，也请了僧人常住，但是由于村民有投资，所以寺院僧团就有“挣钱的任务”，也就是人们常说的“承包经营”。对于僧团来说，这也是无奈之举。如果复建一座寺院，僧团未必有能力筹集到足够的款项来建寺。僧团要有安身的场所，往往会不情愿的接受一些条件，比如每年要缴纳多少租金，或者分配一定比例的寺院收入给当地。这些情况也都存在。
虽然我们国家在修复、建设宗教场所工作中有相应的法律法规，但是具体到个案，往往有很多法律上的盲区。所以佛教寺院在建设过程中，遇到的情况是五花八门的，很多时候，僧团是处于很弱势的地位，在关键问题上没有决定权的。​
国家宗教局在2012年10月与十部门联合发文《关于处理涉及佛教寺庙、道教宫观管理有关问题的意见》，纠正了部分佛教、道教场所“被承包经营”的突出问题。遏制了一批非宗教活动场所借教敛财现象，清理了一些风景区内涉及佛教道教场所的乱象。集中解决了媒体报道的山西五台山“佛国中心”、山东泰山景区、云南岩泉寺等问题。在一年多时间里，共排查出各类问题数百起，其中涉及非宗教活动场所的占全部问题的一半以上。
在这些案例中，“被承包”现象比较突出。其中包括浙江查处乌镇修真观与私人签下长期承包协议，山东泰山景区“寺观被承包”借教敛财，河南省南阳市淅川县香严寺多头管理、被承包经营，河南商城县云极观被承包，云南宜良县岩泉寺被承包经营等。黑龙江省牡丹江市宁安西来圣寺，自2002年寺院原住持就被投资商赶走，在清理活动中，投资商被清除出寺院；福建省泉州市晋江安海龙山寺，长期被村民组织直接管理，体制不顺且管理混乱，此次妥善解决后，实现了由宗教界自主管理；湖南南岳衡山佛教戒律松弛、管理混乱，以及政府监管不力，个别公职人员插手寺院、借教敛财，也经几个月整治而有所改善。
​​民间有句老话：家家有本难念的经。我觉得这句话放在寺院身上更合适：寺寺有本难念的经。一个寺院，不管规模大小，寺院住持都面临同样的问题：想办法解决寺院和僧团日常开支所需的资金。“不当家不知柴米贵”，不做寺院住持，不知寺院维持之艰辛。国内佛教寺院，真正有比较稳定收入的，据统计不到百分之十。媒体的很多报道，误导了公众对寺院的认识和了解，以为寺院多么有钱，真正有钱的寺院还是少数。笔者去过不少偏远地区的寺院，有的寺院真的很穷，一年也见不到几个香客，僧团仅仅能维持基本的温饱，条件十分艰苦。
总之，大众不要被一些不负责任的媒体报道误导才好，要想了解寺院的生活，最有效的方法就是亲身体验一下。​
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转让和承包有什么区别？
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两者的区别：转让必须经发包方同意，转包不要；转让后原承包关系终止，转包后承包关系不变；&转让后，出让方的土地承包经营权部分或全部灭失，转包则继续享有土地承包经营权；转让没有限制受让人的身份，转包限定了只能转包给同一集体经济组织成员。转让的费用一般是一次性的，与土地被征用基本一样，转包的租赁费可以按年限和转包价格一次性付清，也可以每年支付。
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