马光远：“租售同权”会成为压倒房价的稻草吗？马光远：“租售同权”会成为压倒房价的稻草吗？光远看经济百家号这两天，我收到最多的信息是大家希望我谈谈对广州新出台的“租售同权”政策的看法，以及这个政策对未来楼市的影响。从内心而言，我并不愿意谈这个话题，因为，我即使不看政策的具体内容，我也知道这只是一个看上去很美，而真正操作起来根本不可能实现的政策。原因只有一个，那就是优质教育资源的供应相对于需求，将长期处于稀缺的状况，在优质教育资源稀缺的情况下，要实现真正的租售同权，操作难度之大，超乎想象，这是一个基本常识，根本无需我去做太多的论证。然而，当我看到诸如一些“楼市重磅炸弹来了”等吸引眼球的标题的时候，我觉得我有义务告诉大家：所有说得太美好的事物，短期内都是很难实现的。那些将“租售同权”视为“重磅炸弹”的人，一定没有认真读过广州出台的文件是怎么说的，更遑论追究政策的细节了。其实，这个政策加上标点符合只有33个字：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”没有任何操作性可言，而魔鬼恰好是在细节里。文中的“符合条件的承租人”究竟什么样的承租人符合条件，需要什么样的条件，这里面大有名堂，如果最后细化了，也和当初的规定会面目全非。坦率而言，这样的政策在没有优质教育资源的地区好办，但一旦某个片区有优质教育资源，几乎不可能实行。如果真的一体对待推行，最后只有通过抓阄来决定谁能上学了。在不考虑各种特殊通道的情况下，这个政策不一定使得学区房房价下跌，倒很有可能使得优质教育资源所在地区的房租再次暴涨。当然，必须强调，我一直说尽快启动中国的租赁市场。就市场的结构而言，中国房地产市场最大的短板就是政策过度关注销售市场，而忽略租房市场，租房市场无论是政策环境，还是市场本身的发展，都和目前中国房地产市场的体量不匹配。去年中国租房市场租金规模也就1万亿左右，而美国高达3.5万亿。就租房市场的未来发展而言，空间依然很大。但是，在一线城市的租售比严重失衡，租房远比买房合算的情况下，为什么没有人选择租房，因为在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因为其捆绑了很多的福利，因而也不简单就是“住”的。北京的学区房为什么到了骇人听闻的天价仍然有那么多人趋之如骛，因为大家买的不是房子，而是孩子上学的资格。相对于孩子的前途，房价是否太高已经不重要。你是通过高房价，在获取孩子的未来，而孩子的未来是无价的。这种把房子的所有权与教育等公共服务进行紧密捆绑的情况下，房子当然不是简单住的。至于其他的原因，比如，房价上涨的预期，国人的习惯，以及长期以来，中国在住房租赁公共政策层面的缺失已经是次要原因。也就是说，在公共服务的获得上，特别是在孩子教育资源的分配上，房屋所有权相对于租赁权，具有独特的不可比拟的优势。住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值。这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。就此而言，广州的“租售同权”就是个夸大的伪“同权”，因为他只说了孩子入学的权利，但附着在房子上的，还有其他福利。中国房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场极其冷漠，因为政府在其中无利可图。鼓励租房的措施很多都是隔鞋搔痒。每年政策似乎不断在喊着鼓励大家租房，但到实际操作层面，几乎所有的政策都无法落地。如果租赁政策真正要落地，起码要在这个方面有突破，比如，把买房和孩子入学脱钩。买房可以入学，租房也应该有入学资格，如果规定租房有入学资格，这是广州的“租售同权”被大家热议的原因。但因为操作上的原因，基本是不可能落实，所以学区房的价格仍然是坚挺的。在政策细节难以落实的情况下，任何看起来很美的政策背后都有种种的陷阱。我很少鼓励年轻人在当前情况下租房子，因为在房价上涨的情况下，这种选择很害人。最近，住建部等九部委有发文《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并且选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。撬动租赁市场，弥补租赁市场公共政策短板的方向无疑是正确的，但仔细研读了政策本身，仍然很难看到力度非常大的鼓励措施，租房的好处在政策里面体现的不多。而且，应该明白，未来解决租赁住房的问题，一定要主要靠市场，而不是政府。美国租赁市场发展，主要是很多大的市场化的机构参与租赁市场。目前机构在租房市场所占的比重不过2%，而美国是30%，日本是80%，通过市场化的手段，通过政策的扶持，培育大的机构参与租赁市场非常有必要。然而，我们现在开出的药方居然要求开发商拿了地建了房不许卖自持，而在租售比失衡的情况下，这种政策对开发商没有任何吸引力。还有，新的政策要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。坦率而言，国企在这个市场上真的没有任何有事可言，政府可以鼓励国企从事公租房等政府提供的产品的供给，但大量的租赁房肯定是通过市场解决的，把这一块的希望寄托在国企上连国企自己都会觉得很奇怪。中国大多数没房子的人仍然愿意听你预测房价要跌，凡是听到“暴跌”的词汇，他们就会莫名的兴奋。我们承认房价已经太高，但美好的愿望不能掩盖残酷的事实。我支持真正的“租售同权”，但我知道这很难，这需要大量的配套政策，这需要有真正操作性的细则，这需要打破很多利益格局，不要动辄把房价的下跌寄托在这些口惠而实不至的政策上。把房子和孩子的未来挂钩，这无疑很缺德。但我们需要的不是动人的口号，而是真正具有破局性质的有操作性的举措。本文图片源自网络本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。光远看经济百家号最近更新：简介:经济学者、央视评论员、民建中央经济委员会副主任作者最新文章相关文章马光远:在人民币汇率问题上 为什么大多数人错得离谱_财经大V频道_新浪网
马光远:在人民币汇率问题上 为什么大多数人错得离谱
& & & &上帝为什么发明了经济学家，据说是为了让气象工作者的日子能够好过一点。过去多年，经济学家们在很多经济问题上的预测非常离谱，这一次，在人民币汇率问题上，经济学家的预测又成了公众嘲笑的对象。
　　2015年“8.11汇改”以来，人民币兑美元贬值幅度接近15%，市场对人民币兑美元汇率的下跌形成了强烈的一边倒的预期。“破7”几乎成了大家的共识，甚至有人预测人民币兑美元会到1:20，恐慌性的兑换美元成了很多人一致行动的逻辑。但是今年以来，人民币超乎市场的预期反弹，一度升破了6.5%，升值幅度超过了5%。这意味着，去年年底恐慌性兑换美元者面临不小的亏损。
　　其实，经济学家何止在今年预测错了汇率，甚至可以说，在汇率变化的关键点上，经济学家的预测从来就没有对过。比如，在2013年5月份，美联储表示，美国货币政策启动正常化过程的时候，很多经济学家对人民币汇率被高估缺乏预判，仍然在担心人民币升值的问题。事实是，从2014年开始，人民币启动了真正的下跌周期。而在这次人民币贬值的周期中，经济学家的预判本身造成了市场更大的恐慌，几乎人人都在预测加速贬值。
　　在去年年底，市场对人民币兑美元形成恐慌性下跌预期的时候，我在11月写文《过去高估人民币是错误，现在过度看空是更大错误》，面对市场一边倒的预期，
　　我在文章中指出：
　　“我不认为这种过度的担心有什么道理。如果说过去认为维持很高的汇率有问题的话，现在对人民币过度悲观则是更大的问题。因为无论是国内的杠杆问题，泡沫问题，以及艰难的改革和转型问题，即使严重，但也不致于明年全面爆发，在风险的拖延或者缓解上，中国并没有陷入山穷水尽的地步，过度看空人民币实在没有任何道理。退一万步讲，即使所有的条件都恶化，不要忘记，中国还有严格的外汇管制！”
　　因此，我当时在文章中的结论是：
　　“从趋势而言，人民币在未来五年处在一个贬值的周期应该是大概率，人民币重新进入“7”时代也是大概率。中期人民币温和贬值会成为趋势。至于长期，则要看经历最重要的改革周期之后，中国经济是否完成去杠杆、去风险以及动能的转换。但我仍然强调，过度看空人民币会犯更大的错误。人民币只是相对美元弱，按照一篮子货币，人民币仍然属于稳定和强势的货币。中国经济在2017年仍然要面临很多挑战，但我不认为会出现大的系统性风险。中国进出口和经常项目顺差风光不再，但仍然是全球第一，中国告别高增长，但仍然是全球最快的经济体，中国面临高杠杆的挑战，但短期来看仍然有解决的空间。”
　　我当时的这篇文章被很多人抨击，认为我又在当政府的托，唱多人民币，哄骗大家不要去换美元。在去年的最后两天，我在展望文章《人民币惊现破“7”乌龙2017年能否稳住？》中指出，在人民币汇率问题上，市场存在两个反应过度：一是对人民币贬值的预期反应过度，二是对特朗普可能采取的一些政策反应过度，这都导致了人民币明显处于短期“超卖”状态。
　　在我看来，
　　“未来人民币汇率究竟如何，取决于中国经济的基本面，而不是其他国家的政策，中国经济在稳增长和防风险，在短期和长期政策的均衡上如果缺乏智慧的应对，短期人民币汇率可能还会出现恐慌性的下跌，但就中期而言，无需太恐慌，中国经济的基本面没有那么差，中国经济完成转型还是值得期待；至于长期走势，最终要看经历最重要的改革周期之后，中国经济是否完成去杠杆、去风险以及动能的转换。”因此，我在文章最后重申：过度看空人民币会犯更大的错误。
　　尽管如此，大家也看到，在人民币汇率的走势上，我当时也是认为贬值的预期短期不会逆转，人民币兑美元进入“7”在2018年之前是大概率。但很显然，今年人民币汇率的强势远超我们的预期，特别是今年5月份以来，人民币走出盘整行情，开始了一轮强势的升值周期，兑美元一度达到6.45，这的确是我们始料未及的。
　　对于今年人民币为什么升值，业界的看法很多。在我看来，今年人民币进入5月份以后之所以强势升值，一是和美元走势弱有很大关系，美元从今年年初到现在，贬值超过了5%，不仅仅人民币兑美元升值，其实很多主要货币兑美元都出现了升值；二和中国经济的基本面有关。我在过去的文章中一再强调，人民币汇率走势本身反应的是中国经济基本面，今年中国很多指标，特别是进出口指标超预期反弹，这是维持人民币汇率稳定的主要因素；三是今年5月，央行再次改革人民币中间价定价机制，引入了所谓的逆周期调节因子对冲市场上的非理性因素，维持人民币汇率的稳定，应该说，人民币自5月份以来走入上升通道与此有很大关系；最后，不得不说，今年人民币升值，也和我们严厉的管制，特别是抑制了很多企业海外投资有一定的关系。
　　现在需要回答的是，目前人民币汇率的升值是否意味着，人民币已经告别了下跌的趋势进入新的上升周期，答案很显然是否定的。因为从今年导致人民币升值的因素来看，绝大多数因素都存在很大的变数，包括美元的弱势，中国宏观数据下半年的变化。
　　可以这么认为，本轮人民币升值并非因为人民币真的变强了，主要是因为美元变弱，以及人民币定价机制改革导致的结果。但在中国经济防风险的大背景下，人民币短期贬值的趋势本质上并美元逆转，海外投资的热情也没有真正消除。也许可以这么认为，今年前三个季度人民币升值是短期下跌趋势中的一个反弹而已。其实，现在恰好可以说是买入美元最好的时机。正在读取登录信息...
马光远:人民币强势归来了吗？
　　也许，现在恰好是买入美元最好的时机。
　　上帝为什么发明了经济学家？据说是为了让气象工作者的日子能够好过一点。过去多年，经济学家们在很多经济问题上的预测非常离谱。这一次，在人民币汇率问题上亦是如此。
　　人民币究竟怎么了？
　　2015年“8.11汇改”以来，人民币兑美元贬值幅度接近15%，市场对人民币兑美元汇率的下跌形成了强烈的一边倒的预期。“破7”几乎成了大家的共识，恐慌性的兑换美元成了很多人一致行动的逻辑。但是今年以来，人民币出现了超乎市场预期的反弹，这意味着，恐慌性兑换美元者面临不小的损失。
　　其实，经济学家何止在今年预测错了汇率。比如，在2013年5月，美联储表示，美国货币政策启动正常化过程的时候，很多经济学家对人民币汇率被高估缺乏预判，仍然在担心人民币升值的问题。事实是，从2014年开始，人民币启动了真正的下跌周期。而在这次人民币贬值的周期中，经济学家的预判本身造成了市场更大的恐慌，几乎人人都在预测加速贬值。
　　在2016年年底，市场对人民币兑美元形成恐慌性下跌预期的时候，我曾撰文表示“过去高估人民币是错误，现在过度看空是更大错误”。因为无论是国内的杠杆问题，泡沫问题，以及艰难的改革和转型问题，即使严重，但也不致于在第二年全面爆发，在风险的拖延或者缓解上，中国并没有陷入山穷水尽的地步。退一万步讲，即使所有的条件都恶化，不要忘记，中国还有严格的外汇管制！
　　尽管如此，大家也看到，在人民币汇率的走势上，我当时也是认为贬值的预期短期不会逆转，人民币兑美元进入“7”在2018年之前是大概率。但很显然，今年人民币汇率的强势远超我们的预期，特别是5月份以来，人民币开始了一轮强势的升值周期，兑美元一度达到6.45，这的确是我们始料未及的。
　　人民币真的变强了吗？
　　对于今年人民币为什么升值，业界的看法很多。在我看来，人民币今年进入5月份以后之所以强势升值，一是和美元走势弱有很大关系，美元从今年年初到现在，贬值超过了5%，不仅仅人民币兑美元升值，很多主要货币兑美元都出现了升值；二是和中国经济的基本面有关。我一再强调，人民币汇率走势本身反应的是中国经济基本面，今年中国很多指标，特别是进出口指标超预期反弹，这是维持人民币汇率稳定的主要因素；三是今年5月，央行再次改革人民币中间价定价机制，维持人民币汇率的稳定；最后，不得不说，今年人民币升值，也和我们严厉的外汇管制，特别是抑制了很多企业海外投资有一定的关系。
　　现在需要回答的是，目前人民币汇率的升值是否意味着，人民币已经告别了下跌的趋势进入新的上升周期？答案很显然是否定的。因为从今年导致人民币升值的因素来看，绝大多数因素都存在很大的变数，包括美元的弱势、中国宏观数据下半年的变化。
　　可以这么认为，本轮人民币升值并非因为人民币真的变强了，主要是因为美元变弱，以及人民币定价机制改革导致的结果。但在中国经济防风险的大背景下，人民币短期贬值的趋势本质上并没有逆转，海外投资的热情也没有真正消除。也许可以这么认为，今年前三个季度人民币升值是短期下跌趋势中的一个反弹而已。其实，现在恰好可以说是买入美元最好的时机。
责任编辑：Karen
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京ICP备号-2 京公网安备78号马光远：再论“共有产权房”：和政府合伙买房，其实你一点便宜都没占到。马光远：再论“共有产权房”：和政府合伙买房，其实你一点便宜都没占到。光远看经济百家号关注【光远看经济】◆ 离经济的真相更近再论“共有产权房”：
和政府合伙买房，其实你一点便宜都没占到文／马光远今日继续评论“共有产权房”。继征求意见稿之后，北京市相关部门又起草发布了共有产权房的建设标准。 共有产权住房按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准，倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。 同时，按照智慧社区的理念，推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。强化社区自治功能，营造良好的社区交往空间，创造学习、健身、交流的宜居环境，将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置。等等。这些细节透露出的信息是，“共有产权房”在小区标准上，基本不输给普通商品房。在之前评论“共有产权房”的文章中，笔者论述的核心观点其实就两个：
一是作为一种脱胎于以前自住房的政策性商品住房，其从自住房变为“共产房”，最大的特点是政府把以前给予自住房的各种优惠政策，换算成自己的股份，事实上是侵占了保障性住房获得者的权益。
按照以前自住房的定价原则，自住房的定价低于周边商品房30%。参照自住房定价，则“共有产权房”的产权份额又是如何确定的，征求意见稿提出，“购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。”什么意思？还是以“自住房”的定价为例，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的“自主房”是完全产权的，但在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。也就是说，共有产权房的个人用同样的钱之前可以获得自住房的全部产权，但现在用这些钱只能获得70％的产权。
这意味着，在房子品质等不变的情况下，你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%。“共有产权房”的第二个弊端，则在房屋质量。
无论是过去的经济适用房，还是自住房，凡是保障性住房，由于都实行微利的原则，开发商为了拓宽自己的盈利空间，一般会在房屋质量上偷工减料。这使得保障房的质量在大多情况下都低于普通商品房的质量。在北京买过以前经济适用房的人应该对此有刻骨铭心的记忆。小区和房屋品质的差异，直接导致的结果就是这些保障性住房的价格未来上涨的幅度远输于普通商品房，再加上自住房也好，还是现在的“共产房”，在转让等方面，又规定了很多限制性条件，这使得其在未来的转让价格上更是打了折扣。这意味着什么呢？意味着你用可以购买普通商品房的钱，买了一个在房屋质量和未来升值空间方面明显比普通商品房差的房子。 这使得“共产房”表面上是为了圆低收入阶层的住房梦，最后的结果却是让穷人吃了亏。价格没变，面积没变，产权相对以前产权少了30%，而且房屋质量很可能无法和真正的商品房比较，长期看，一定影响共有产权房的制度价值和意义。低收入阶层通过购买“共产房”究竟获得了什么好处呢？唯一的好处就是你免费获得了政府占有的30%的份额的使用权。但如果仔细分析，还真算不上免费，你必须付出的代价是：
第一，要承受房屋质量可能不如普通商品房的风险；第二，由于房屋质量及在权益等方面的限制，“公产房”未来的升值空间肯定小于普通商品房。
因此，在“共产房”的意见稿一出台，我就看到一篇文章的标题：“你和政府合伙买房子，你可能占到政府的便宜吗？”尖锐了点，但的确是事实。怎么样才能真正让低收入阶层得到“公产房”的好处，而不是看上去很美呢？其实办法很简单，那就是
清晰产权，清晰双方的份额
让“共产房”成为真正的商品房，而不是保障房。
中国在过去多年搞住房保障的过程中，一个最大的误区就是在保障房的品质设计上明显低于商品房。如果是廉租或者公租房尚可理解，但如果是购买产权的保障房，如果质量不如商品房，事实上属于侵占低收入阶层福利的行为。在笔者看来，“共产房”本质上是个人在购买能力有限的情况下，政府“免费融资”帮助个人购房，并按照融资额取得房子产权的比例，也就是共同购房。政府在这里最重要的作用是融资，而不是其他。既然如此，为了确保房屋质量，为什么不完全按照商品房的模式来建设，在土地出让，售价等方面和普通商品房没有任何区别，如果政府要“共有产权”，比如30%，这30%的出资额可以通过给开发商返回土地出让金的形式实现。这样的好处是产权清晰，购房者也得到了真正的实惠，同时，由于完全按照商品房的模式，也不怕长期以来存在的保障房质量存在的问题。第二，在保障对象上，应该和廉租房等进行区分，“共产房”的供应对象应该是那些具有一定购买能力，但又不是属于最低收入阶层的“夹心层”，这部分人，和政府“合伙”买房，减轻了负担，同时，又不去挤压真正低收入阶层的福利。第三，不要对“共产房”设置太多的转让和交易限制，对于“公产房”，笔者认为只需要要求购买者五年内回购政府拥有的份额即可。从本质上来说，也就是政府给“夹心层”无息贷款五年而已，而且，如果房价上涨，房价上涨的好处也是归政府的，这才是一个双赢的格局。本文图片源自网络房地产课程预售告示最近房地产市场，房地产政策画风大变，人们对房子的焦虑感暴增，每天微博微信留言都是问各个城市的房价问题。因精力所限，无法一一回答大家的问题，但未来两年中国房地产市场及房价的走势在一个经济新周期的前夜，的确非常关键，攸关老百姓财富的安危。为了解答大家的疑问，我将在本月推出收费课程： 经济新周期下，未来五年房地产政策及房价走势分析，包括视频、音频及文字版。 推出之前会发布正式的预告及订阅办法，欢迎各位关注本微信公众号的预告。支持优质原创响 应粉 丝号召特设置
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11月22日之前，人民币经历了令人恐惧的12连跌，在22日的早间，人民币汇率中间价报6.8779，上调206个基点，为10月底以来最大上调幅度，止住了此前连续12个交易日的下跌。但大家似乎一致认为，这不是本轮下跌的结束，只是歇歇而已。
对于本轮人民币汇率超预期的下跌，以及引发的外界对人民币还会惊人暴跌的预期，我在之前的很多文章中都一再表明自己的看法：
第一，下跌很正常，一方面是在美元强势的情况下，人民币相对于美元仍然存在高估，仍然处于不断修正的过程中，另一方面，国内经济的基本面，特别是房地产泡沫和不断的加杠杆，使得中国经济的基本面仍然暗流涌动。人民币汇率只是一个温度计，对人民币汇率下跌的根本预期不是因为温度计的数字，而是数字背后大家对中国经济预期的不看好和担心;
但是，第二，我不认为这种过度的担心有什么道理。如果说过去认为维持很高的汇率有问题的话，现在对人民币过度悲观则是更大的问题。因为无论是国内的杠杆问题，泡沫问题，以及艰难的改革和转型问题，即使严重，但也不致于明年全面爆发，在风险的拖延或者缓解上，中国并没有陷入山穷水尽的地步，过度看空人民币实在没有任何道理。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域九龙坡巴南区沙坪坝南岸区渝中区江北区渝北区大渡口高新区两江新区北部新区万州区巫山县长寿区北碚区江津区合川永川区石柱县涪陵万盛垫江县武隆县黔江区璧山县秀山县大足荣昌县彭水县梁平县綦江合川区忠县铜梁区南川丰都县潼南县其他价格5000以下12000以上我已阅读并同意&周边城市最新楼盘热门城市新房