房屋买卖合同有效　　租赁合同无效　　11：08，法庭门开了，孙女士和女儿女婿、律师在原告席上坐定，4个人都坐得笔直，表情严肃。原房东、卓家房产律师、租客（刘先生）也相继在对面席位上坐好。　　11：15，两位女法官和一个陪审员走进法庭。法官着黑红相间法袍，手里抱一沓文件。原本喧闹的法庭鸦雀无声，人们坐在旁听席上，很多人都眼睛直直盯着法官。　　11：16，法官开始宣读判决书。　　孙女士双手放在腿上，一动　　不动。租客刘某穿皮夹克，整个身子躺在座椅上，表情也异常严肃。　　原房东、卓家房产中介都目不转睛看着法官。　　法庭静得连一串钥匙掉在地上都听得很清楚。　　女法官声音沉稳有力，她一字一顿语调清晰：“本院认为……王某甲（即原房东的委托人）接受王某某（原房东）的委托，出售涉案房屋，梅某、吴某（即孙女士女儿女婿）通过房产中介，与出卖方达成了购买房屋的合意，并签订房屋转让合同，该房屋买卖合同有效……”　　“刘某（租客）与王某某（原房东）签订租赁合同的民事法律行为，不具有租赁合同的效力，不产生梅某、吴某（即孙女士女儿女婿）负有继续履行租赁合同义务的法律效果。　　“梅某、吴某是涉案房屋的所有权人，依法享有对房屋的占有、使用、收益等权利，故对梅某、吴某要求刘某腾退房屋的诉请，本院予以支持。刘某关于确认其与王某某、胡某某签订的租赁合同有效的请求，本院不予支持。”　　听到这里，孙女士律师露出了笑容，他朝孙女士耳语几句，孙女士掏出面巾纸，抽泣。孙女士女儿女婿笑容满面。　　租客刘先生依旧没有表情。　　法院认为，从租赁合同订立过程上看，2012年6月，租客刘某在得知涉案房屋已被原房东抵押给他人后，要求原房东把租赁合同的租期起始时间由2012年5月改为2012年3月，原房东对此持放任态度。　　从这一点上，法院可认定双方的这种行为是串通后意图损害抵押权人利益。　　法院认为，即便双方于2012年5月签订了租赁合同，从合同签订动机上看，签订租赁合同是因租客刘某得知原房东的其他财产都已进行抵押，为消除向原房东出借款项的顾虑而签订。　　所以，这份租赁合同不是一般意义上，为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力。并且，建立房屋租赁关系也不是双方签订租赁合同的真实意图，只是租客作为其债权实现的一种担保形式。而这种形式并不是我国法律确定的担保形式，要确定其法律效力缺乏法律依据。　　判决生效后租客10日内需腾退。　　11：25，法官宣布判决如下：　　一、确认房屋转让合同有效；　　二、第三人刘某（租客）于本判决生效之日起10日内腾退房屋；　　三、被告王某某（原房东）于本判决生效之日起10日内向原告交付房屋；　　四、被告王某某（原房东）于本判决生效之日起10日内支付原告延迟交付违约金3.8万元；　　五、驳回原告其他诉讼请求；　　六、驳回第三人刘某的诉讼请求。　　租客刘某说：我要上诉！我这辈子都不让你们住进去！今年1月29日第二次开庭，租客刘某淡定出庭。昨天，租客刘某（右一）整个身子躺在座椅上，听法官宣读判决书，表情严肃。　　孙女士喜极而泣　　紧紧抱住记者　　法官宣读判决结果时，孙女士站着边听边哭，面巾纸擦了一张又一张。旁听席上，家属们听一项叫一声好。　　宣读完毕，法官问，要不要上诉。　　孙女士激动得说不出话，轻轻挥挥手，半天才哭着说：“不上诉……”　　原房东则笑逐颜开，大声说：“不上诉不上诉，我对这个判决很满意！”　　中介也表示不上诉。　　“上诉！肯定上诉！”问到租客，他怒气冲冲说，并快步离开法庭，同时撂下一句话：“这事没完，我这辈子都不让你们住进去！”　　在旁听席上等待已久的人们潮水般涌上法庭。　　原房东大方接受采访：“我非常满意这次判决！”他说：“这也让我向大家证明，我没有对不起现在的房东，没有对不起广大读者和观众，也证明我们的法律是公正的！我和租客不是一伙的！”　　我朝孙女士走过去，轻轻叫了一声：“阿姨……”话音未落，孙女士一把抱住我：“谢谢，谢谢……多亏有你，多亏有快报，多亏快报读者……”　　她的眼泪一大颗一大颗掉下来。　　其他媒体的话筒伸了过来，孙女士擦擦眼泪，但话没说两句，一下又拉过我，把我搂在怀里再次大哭。“真的感谢，真的感谢你们……没有你们快报，没有快报读者的鼓励，我们哪里能有今天这么好的结果……”　　昨天中午，孙女士和亲友们在张生记摆了两桌宴席庆祝。　　孙女士说：“比过年还要高兴！我们在酒桌上把两个孩子的婚事又提了提。亲家说，虽然拿回房子还有段时间，但我们很有信心！两个孩子的婚期可以定一定了，不能再耽搁了。我们准备过两天就来商量日子，下个月还要安排他们去拍婚纱照！”　　腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣律师：租客上诉胜诉机会不大　　由于判决尚未生效，滨江法院表示不便对案件再发表任何看法。　　昨天，就此案的一些疑问，记者采访了省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣律师。　　判决结果中为什么没有涉及中介？　　吴方荣：我细读了判决书，应该说法院的说理阐述还是比较清楚的。　　民事诉讼的基本原则是“一案一法律关系”，所以法院在本案中不处理孙女士对于中介公司的诉请是有依据的。　　法院在判决书里也明确说到，在本案中对中介服务不予评判，孙女士一方可以另行提起一个新的诉讼，向中介公司主张权利。　　至于主张的法律途径有两条可供选择：　　第1条，要求退中介费并赔钱。合同法规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。所以，如果孙女士手头掌握了足够的证据，能够证明中介公司有这些严重故意违反忠实义务的情形的，就可以起诉要求中介公司退费并赔偿。　　第2条，只要求赔钱不退中介费。孙女士可以主张中介公司在提供中介服务过程中有一　　定的过错，要求适当的赔偿，但该付的中介费还是要付。因为从居间人主要义务的角度，中介公司已经履行了合同义务。　　法律诉讼就是证据为王，两条路具体应该选择哪一条、可以选择哪一条，这就需要根据孙女士实际掌握的中介公司的相关情况与证据来作出判断。　　如果租客坚持不腾退，孙女士方该怎么办？　　吴方荣：这个案件法院判决还是比较公正的，也能处理问题，租客上诉胜诉的机会不大，执行的问题应该也不会很大。　　如果租客真的上诉，而法院最终还是判决租客腾退的话，租客必须腾退。　　如果坚持不腾退，孙女士也可以申请法院强制执行。　　怎么强制执行？　　民诉法规定很清楚，强制执行时，法院会通知被执行人或者他的成年家属到场。拒不到场的，不影响执行。　　被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员把强制执行的情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。之后，法院执行员强制迁出房屋被搬出的财物，并派人运到指定处所，交给被执行人或者他的成年家属。　　被执行人如果拒绝接收，损失自行承担。　　拒不执行法院判决，后果可能很严重。法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。　　情节严重的，甚至要受到刑事处罚。刑法规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金。　　所以总体来说，只要孙女士在接下去的二审阶段能够继续胜诉，一审判决得到维持，她拿到房子与相应违约金，法律上基本不存在大的障碍。一旦明确腾退，就算租客想采取耍赖手段，也起不了多大作用，法院会将屋内物品强行搬出。　　滨江法院发布二手房交易法律风险提示　　昨天宣判结束后，滨江法院开了一场新闻发布会，主题是二手房交易风险司法防控。　　为进一步保护二手房买卖双方的合法权益，法院针对交易中容易引发法律纠纷的几个方面，精心制作了《二手房交易法律风险提示15条》，供读者参考。　　一、房屋权属主体资格要审清　　重点要看产权证上权属人姓名和售房者身份信息是否一致，有无其他共有人。共有人不能到场的，应由其出具公证委托书。法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。　　二、合同相对人身份要核清　　关键看与你签订合同的人是不是具备完全民事行为能力、是否有权签订房屋买卖合同。如果是代理人受委托的，必须查明其代理权限，是否已有明确授权，千万不能因为代理人与房屋所有权人是夫妻、父母子女、兄弟姐妹等关系就当然相信其代理资格。如果发现代理人越权签订了房屋买卖合同，必须在一个月内向房屋所有权人提出追认。　　此外，对实行房屋限购政策的地方，作为卖方还应该审核清楚买房者是否具　　备购房资格。　　三、与房屋所有权相关的权属证书是否齐全　　房屋所有权证、土地使用权证不仅是证明房屋所有权人对房屋享有所有权的凭证，证书上还载有所有权人、土地性质、使用年限、有无抵押负担的信息。如果出卖人不能出示相关权属证书，这样的二手房就会有猫腻的可能。　　四、房屋产权转移是否受到限制　　审查房屋有无被司法机关查封、抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围，是否是农村集体土地。上述几类房屋都存在交易障碍。　　五、房屋关联信息必须要搞清楚　　首先要搞清土地的性质，如果是工业用地等非住宅用地，这样的二手房是不能过户的。其次还应注意审查土地的使用年限。还要看房屋现状是否如实描述：房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量等是否理想。　　六、交易的房屋是否存在租赁　　房屋是否被第三人承租是买受人必须审查的重要内容。法律上有句话叫做“买卖不破租赁”，就是说房屋买受人必须等到房屋买卖合同签订之前就成立的租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，如果出卖人没有处理好与承租人的关系，可能会影响房屋的实际取得。　　七、物管费用是否拖欠　　有些房主在转让房屋时，物业管理费、电费等长期拖欠，买受人买房后就不得不处理这些麻烦事，搞得不好所有费用都要由买受人承担。　　八、中介机构的居间服务是否合法　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。　　九、中介佣金的支付必须要明确　　如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。　　有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的。浙江省的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占一半。　　十、房款支付方式必须表达清楚　　在签订时应尽可能地对付款方式、日期、数额做具体的约定。最好的方式是，购房者把购房款存在银行指示交款的专用账户中，约定只有证办下来，才付给出卖人房款。　　十一、交房时间一定要确定　　在签订合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买方将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买方可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖方按时交房。　　十二、办理过户登记手续要及时　　十三、因避税而导致的过户风险一定要防范　　现行政策规定满两年的普通住房可以免营业税，满五年可以免所得税。有些当事人为节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续。这种做法对买受人来说风险很大，没有过户意味着房屋所有权人还是出卖人，即使买受人入住了，还是有被出卖人利用的空间，不要因小失大。　　十四、警惕迟迟领不到房产证的现象　　在极特殊情况下，买卖双方正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方应当立即向发证机关问明情况。如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。　　十五、妥善保留相关证据　　作者：段静 滨法来源都市快报)92被浏览29,747分享邀请回答2332 条评论分享收藏感谢收起6151 条评论分享收藏感谢收起显示法宝之窗
案例与裁判文书 &
王爱国、李强等与***房屋租赁合同纠纷执行裁定书
【全文】CLI.C.
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