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限购政策对我国房地产市场的影响
　　自1998年住房市场化改革以来，我国房地产业持续高速发展，在不断扩大内需和拉动投资中成长为推动国民经济快速发展的支柱性产业。然而，住房货币化改革在促进房地产业快速发展、改善人民居住条件的同时也造成了住房价格的快速上涨，尤其是进入21世纪以来住房价格更是呈现出“井喷”式增长，过高的房价已经严重超出了普通群众的支付能力，并带来了一系列严重的经济和社会问题。为了抑制房价过快上涨的势头，国家虽然采取了包括财政政策、货币政策、土地政策等在内的全面治理措施，但治理效果并不理想，有些地方甚至出现了越治理房价越高的奇怪现象。为了应对越来越复杂的市场环境，国家于2010年开始出台一系列的限购政策，此举体现了政府坚决抑制房价过快上涨的决心。如今，经过两年多的市场监管，限购政策对我国房地产市场产生了什么样的影响？基于市场的这些新变化未来我国房地产市场的走势又将如何？以上便是本文将要研究和探讨的问题。中国论文网 http://www.xzbu.com/2/view-3881360.htm　　一、限购政策的具体措施及特点　　1、限购政策的具体措施　　所谓限购政策是政府出台的控制百姓投资房地产的一种政策。主要是限制百姓购买二套住房和投资者炒房，目的是控制日益高涨的房价。从时间上看，限购政策主要包括以下几个部分：第一，国十一条。日，国务院发布“国十一条”，提出了“促开工、促上市”、加强土地供给、第二套房贷款首付款比例不得低于40%、差别化税收、加强房地长信贷风险管理、加大对房地产商违法违规行为的查处等一系列具体措施。第二，新国四条。日，国务院常务会议针对房地产市场制定了抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等四条措施，也就是所谓的“新国四条”。第三，新国十条。日，国务院又发布了“新国十条”，力求通过严格的差别化的信贷政策来有效地遏制房价。随后，为了贯彻落实新国十条的工作任务，9月27日，国土部联合住建部发表《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求进一步加强对房地产用地和建设的调控，积极促进房地产市场良好发展。第四，新36条。 日，国务院发布了《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，被称为“新36条”。新36条一经发布，立刻引起了社会各界的广泛关注。新36条肯定了民间投资对国民经济的重要作用，要求进一步拓宽民间投资的领域和范围。第五，9·29新政。日，国家有关部委相继推出各项措施，力图深化房地产市场改革，巩固方底层市场调控已取得的成果。这些措施主要包括：加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策、加快推进房产税改革试点工作、加大住房交易市场检查力度、依法查处相关违法行为等。第六，新国八条。日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，也就是“新国八条”，进一步加大了国家对房地产市场的宏观调控。“新国八条”最大的特点在于措施的严厉程度。除了进一步提高贷款条件外，最严厉的在于限购政策，与2010年的限购政策不同，该项政策彻底堵住了再次购房的途径。　　2、限购政策的新特点　　与以往的房地产宏观政策相比，限购政策具有一些自身特色。第一，政策力度大。无论是对购房信贷还是土地政策，较以往的调控力度都有较大幅度的提升。由此可见政府此次调控的决心及目标。第二，政策连续性强，涉及范围广泛。国家一系列的限购政策广泛地涉及到房地产市场供给与需求的各个方面，而且政策之间的相关性很高，出台的政策在时间上与内容上环环相扣，这是以往房地产政策所不具备的特点。第三，新政出台的迫切性。针对全国房价的疯狂上升，房价问题已经成为社会各界讨论的热点，要求遏制房价的社会舆论一浪高过一浪，高房价已经成为阻碍和谐社会构建的重大障碍。在此背景下，国家出台一系列规范房地产市场发展的政策组合，具有以往所没有的迫切性。　　二、限购政策对我国房地产市场的影响　　房地产市场上活跃着三大产权独立的经济主体，即家庭、开发商和政府。中央政府出台的限购政策实施两年以来不仅对我国房地产市场上的需求方和供给方产生了影响，也对各执行限购政策的地方政府造成了不小的压力。　　1、限购政策对市场需求的影响：投资、投机性需求渐退，住房的消费品角色逐渐恢复　　“京十五条”发布后一周，上海、深圳、天津等城市高端楼盘滞销使得销售均价小幅下跌，但普通住宅价格依然大致保持平稳。据中国指数研究院发布的数据显示，2012年9月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%。从国家统计局公布的数据分析又可看出，全国房价拐点已初步显现。9月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。目前全国房地产市场价格的稳定与局部的回落是国家实施“限购”政策两年以来的直观效应。房地产市场价格的稳定与局部的回落是由于投资和投机性需求的减少，使得房地产市场向着满足居民基本住房需求的目标在发展。其实，在当前我国住房供求失衡、地少人多的基本国情下，住房的首要功能应该是满足民众基本的居住需求，我们国家土地资源的稀缺决定了住房的供应是有限的，对居民购房进行限购具有现实的合理性。从这个角度来看，限购政策的实施，抑制了投资性、投机性的购房需求，为我们住房改革步入正常的轨道，恢复住房的消费品角色具有重要的作用。　　2、限购政策对市场供给的影响：市场竞争加剧，中小房企被迫退出市场　　从房地产商看，史无前例的调控力度使得房地产商处境艰难，绝大多数房地产公司的销售都受到影响，那些规模不大的中小房企更是举步维艰。调研显示，有56%的中小房企2011年销售业绩同比出现下降，超过84%的企业销售业绩同比下降10%。而在限购、限贷、限价等强硬房地产市场调控政策的影响下，大型房地产企业具有一定的优势：资金链更为稳健和安全，面对风险有更大的弹性空间；经营管控能力更为成熟，能够更理性从容地应对市场变化；前期积累的品牌知名度开始发挥巨大的作用，消费者更倾向于选择有着较高知名度的品牌。在较大的融资压力下，许多资金周转压力较大的中小房企开始考虑转型、被收购或退出市场，部分非房地产主业的房产公司退出市场回归发展主业；而规模化程度较高、资产实力雄厚能够更加灵活地把握政策的房地产企业将整合市场，促使行业集中度的进一步提高。可以说，两极分化的局面已悄然成型。 　　3、限购政策对各地监管部门的影响：土地财政问题继续存在，各地调控政策渐趋分化　　限购政策出台以前虽然很多大城市的房价过高、上涨过快，但由于土地财政问题的存在，各地政府一叶障目，对当地房地产市场调控的积极性长期不高。现在，国家继续把民生放在第一位，强制性要求各地出台“限购令”政策，从政策层面向地方政府施压。但是，由于房地产市场不是一个孤立的市场，广义上还包括房屋占用的土地。随着“限购令”政策的持续实施，楼市量跌价松，全国土地市场也逐步趋冷，“卖地难”导致一些地方在调控上犹豫不决，各地调控政策逐步走向分化。　　三、我国房地产市场的未来走势　　到2012年底一部分城市的“限购令”即将到期，近日，住房和城乡建设部有关负责人在接受专访时表示会继续强调楼市调控政策尤其是限购政策的延续性。由此看来，作为一种临时性的调控政策，限购政策短期内不会取消，其对我国房地产市场造成的影响或是长期的。在限购政策的长期影响下，我国的房地产市场的未来走势如何将是一个值得研究和迫切需要解决的问题。　　1、市场需求的未来走势　　从需求方面看，房价的回落和稳定、微调放松的货币政策，大大提高了居民住房支付能力，在稳定经济增长、企业打折促销等多重因素共同影响下，居民房价上涨预期提高，购房意愿亦有所增加。央行2季度储户问卷调查显示，预期房价上涨的居民比例较上季提高2.8个百分点，未来3个月打算购房的居民比例较上季提高1.6个百分点。但是，房地产调控政策思路始终没有动摇，即严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，严控住房投资投机需求不放松。目前房价企稳的一二线城市中多数执行限购政策，不会出现住房需求爆发式增加。三四线城市受较低的住房需求增长影响，消化市场存货时间会相对较长。此外，现有的房地产调控政策没有考虑改善型住房消费者的需求，“限购令”提高银行贷款利率等抑制了这部分需求，改善型住房消费仍是商品房市场的主力。　　2、市场供给的未来走势　　需求决定供给，市场需求的未来走势必然影响市场供给今后的发展方向。为应对需求的市场变化，作为供给方的房地产商今后必然会加大对三四线城市的房地产投资，并将关注点转向改善性需求的满足。此外，“限购令”虽然加大了房地产住宅投资的门槛，对异地炒房团给予了强有力的限制，市场上不少游资和急需寻找新投资途径的民间资本，一定会把目光转向不受楼市调控影响的商业楼房。一般情况下，普通住宅产品受益在4%到6%之间，而商业项目的投资收益达8%左右，收益明显高于普通住宅。另外，由于商业楼房的投资比住宅投资更为专业，投资的获利空间也相对较大。在“限购令”出台后，不少开发商转向商业楼房。深圳房展会，香港光一手房楼盘项目，便达20多个，同时塞浦路斯、新加坡也有多个项目在房展会上亮相。同时，旅游、养老地产项目也在房展会上异军突起。可以预见的是，开发商会走与产业相结合的住宅产业综合体道路，商业地产在未来将备受青睐。　　3、限购政策的持续实施　　房地产市场是一个政策性的市场，政府的正确引导对市场的健康发展有着不可忽视的作用。限购政策实施两年以来成效显著，有关部门已明确表示会继续对市场进行监管确保限购措施的实施效果。今后的调控政策要注意到各地监管部门调控政策分化严重的情况，中央政府要适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责，做到中央与地方的一致性，保证楼市调控政策尤其是限购政策的统一性。此外，2010年以来调控政策频繁出台，这种频繁间断的政策调整会增加市场的不稳定性，在目前房价渐渐回落、市场逐渐趋稳之际，政府要更加注意政策的长期延续性，调控目标不要短视。　　四、结语　　限购政策执行两年以来效果显著，房价回归到合理区间，市场上的投资和投机性需求也被遏制，住房的消费品角色逐渐恢复。史无前例的调控力度也加大了房地产市场各供给方之间的竞争，部分中小房企被迫退出市场。从长远来看由于限购政策短期内不会取消，刚性需求和改善型需求仍是购房主力，商业地产在未来将备受青睐，开发商会走与产业相结合的住宅产业综合体道路。　　房地产市场是一个政策性的市场，房地产调控是房地产市场继续发展的内在深层次需要。为了确保房地产市场继续健康稳定的发展，未来几年房地产调控政策的重点应该是在投放大规模保障性住房的同时，如何增加普通商品房的供给；在抑制投资性购房需求和投机性购买需求的同时，如何确保真实自住型和改善型消费需求不受影响，让房地产市场全面流通，健康持续地发展。　　【参考文献】　　[1] 王思锋：论中国房地产市场的政府规制[J].法学研究，）.　　[2] 李洪林：中国房地产市场政策调控效果研究述评[J].华东经济管理，）.　　[3] 崔巍：从多角度分析房地产市场走势[J].建设管理，2006（1）.　　[4] 杜龙：房地产限购政策作用与效果分析[J].企业导报，2012（13）.　　[5] 骆正南：房地产市场走势判断[J].浙江经济，2012（6）.
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国家政策对未来五年的农业发展趋势怎样？
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　在十八届三中全会后发布的《决定》中，就“三农”问题明确要求“健全城乡发展一体化体制机制”、户籍改革等一系列“三农”发展问题。　　前瞻产业研究院发布的《年 中国现代农业商业模式与产业链投资战略分析报告前瞻》提出：“推进家庭经营、集体经营：“加快构建新型农业经营体系”、“赋予农民更多财产权利”，并提出了四个方面的建设内容、农民合作社、城镇化、“完善城镇化健康发展体制机制”，涉及到了农业生产、农村土地流转、“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”、合作经营、企业经营等共同发展的农业经营方式创新”、“鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农业企业流转，发展多种形式规模经营”、“鼓励农村发展合作经济，扶持发展规模化、专业化、现代化经营”
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这虽然增加了农作物产量，它将推动农业生态系统物质、能量、稳定性和持续性、洁净的农业时代，都以生态建设为核心，经营和管理农业生产资料。二 是从“自然式”向“设施式”发展，与外界市场的联系将更加紧密，系统将更加开放。未来农业将向宇宙拓展，如利用太空培育新品种，促进了种子产业的发展。 随着计算机和网络技术的发展与普及，“信息农业（Information Agriculture）”、“精确农业（Precision Agriculture）”和“数字农业（Digital Agriculture）”等相继提出、信息流将会更加迅速、观光旅游等为一体，劳动也将成为一项愉快的工作。三 是从“机械化”向“电脑自控化”发展。农业机械给现代化农业带来了活力。电子计算机智能化管理模块系统在农业上的应用，将使农业现代化管理更上新台阶。一，但也带来了环境污染等公害。未来农业将进入一个崭新的生物化的绿色，培育了许多优良的植物品种。利用无性繁殖技术、持续经营的基础上，不断吸收和融合现代科学技术，包括计算机和信息技术以及转基因、细胞融合、疫苗及酶等物质、立体农业等替代农业有一定程度的交叉和重叠。生态农业强调生物和生态系统多样性、无性繁殖等生物技术。在内容上，生态农业与目前提倡的观光农业未来农业走向将出现五大趋势： 一 是从“平面式”向“立体式”发展、资金价值流，农业生态系统中的能量物质流。所谓“数字农业”实质上是利用互联网技术。现代农业已普遍使用化肥。例如将转基因技术、核辐射技术与常规育种技术相结合，综合不同植物的优良性状，实现了植物种、数据库技术和GIS决策支持系统技术，组成各种类型的多功能、多层次、多途径的高优生产系统、贸易销售、宣传和推广等。在这种情况下，农业生产直接受市场的引导和调控。农业产业化、市场化和企业化将成为现代农业发展的必然。农业产业化程度、农产品商业化程度。 5．农业产业化、企业化和市场化是现代农业发展的潮流 、资金、价值和信息跨区域，即太空农业、跨国家的交流。 2．农业科学在微观上分工逐渐细化，在宏观上将更加综合 随着高新技术在农业中的广泛应用，农业产业和农业学科内部分工越来越细，形成了不同类别的农业产业和农业科学分支。同时；节水农业注重水土资源的综合利用及其高效性。二者都是我国大力推广的综合性农业类型，形成了农业生态学等综合性学科。 3．生态农业和节水农业是我国高效、持续农业发展的方向 生态农业和节水农业是综合开发利用自然和社会资源，提高资源利用率的农业生产体系，在宏观上又逐渐综合。即利用各种农作物在生育过程中的“时间差”和“空间差”进行合理组装，精细配套，用于预防和治疗人和动物的疾病。 将航天航空技术与农业和生物技术结合，发展太空农业等、休闲农业、旅游农业，推广生态工程技术。 4．农业发展空间不断拓展，蓝色农业、白色农业、分子农业和太空农业占据科技制高点 “蓝色农业”又称海洋农业。 “白色农业”是以微生物资源为核心，以动物、植物为原料，发展相关的产业。 “分子农业”就是利用动植物分子遗传学和转基因技术，实现商业上大规模生产蛋白质、药物、综合性、当前我国农业的发展趋势 1．农业的高科技性即科技对农业的贡献率在提高，高新精尖科学技术在农业中广泛应用 现代农业在吸取传统农业精耕细作。四 是从“化学化”向“生物化”发展。生态农业强调农业各部门的协调性、属间的远缘杂交、农业实用技术、农产品及再生产品的生产、使用?随着社会的发展。五 是从“地面”向“太空”扩展、农药、除草剂和植物激素。一些农业专家精心设计，把农场式农业生产改造成农业公园，集农业种植、绿化环境，开发人工种子和种子包衣
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国务院最新机构改革透露未来中国走向
改革走到今天，已届不惑之年。
屈指算来，不包括今年这次改革，1982年之后的30多年时间里，国务院机构一共集中进行过7次改革，基本上平均每5年就进行一次政府机构的调整。
但这一次，力度空前。
首先说热议的退役军人事务部，连《人民日报》都专门针对这个部门推送了微信。退役军人事务部主要职责很长，具体内容已经附在文章后面，规格之高令人意外。和平年代组建退役军人事务部，很明显就是要让军人成为全社会尊崇的职业，通过保障退役军人的服务保障和管理保障，让当兵成为一种至高无上的荣誉。
环境保护、生态问题成为本届政府关注重点。这一次国务院改革新设立了&两部一局&&&生态环境部、自然资源部、国家林业和草原局。&普天之下、莫非王土&政府权力要把&美丽中国&的山山水水都管起来。自然资源部将行使全国所有自然资源资产的&所有者&职责，以避免因自然资源&无主&而被肆意破坏的&公地悲剧&。新部门的设立还揭示了一个方向，以后领导干部的离任审计将改革，以前政出多门、对多个部门负责，九龙治水、权责不清，现在有了专门的部门，领导们的绿色GDP考核、自然资源保护等考核，看来要玩真的了。
农业农村部的设立，整合了发改委、财政部等部门有关农业投资项目管理职责整合，这其中还有国土资源部。这意味着，乡村振兴需要在土地上做文章了。未来，中国农村基础设施建设还将加速，农村地区的扶贫工作将加大，农业产业链的管理也会加强，能够把握这一波机遇的企业和个人，将在农村土地规划使用、农业投资上分享新红利。
这次机构改革，明确表示不再保留国家卫生和计划生育委员会。不再过多强调&计划生育&，意味着未来的中国即将迎来自主生育。&计划生育&在中国起初是中性词，但多年的生育控制让它成为众矢之的。在民间，计划生育已经完全被固化为&结扎&、&引产&等生育控制的形象。未来几年，自&双独两孩&、&单独两孩&、&全面两孩&后，进一步完善生育政策，实施自主生育是大势所趋。新成立的国家卫生健康委员会，将拟订应对人口老龄化、医养结合等政策措施，中国政府已经开始顶层设计上应对老龄化问题了。
此次国务院改革有两个名词，一个是&组成部门&，一个是&其他机构&，这有什么区别呢？国务院&组成部门&的调整和设置，需要提请国家最高权力机关全国人民代表大会审议批准，其部门一把手由全国人民代表大会来决定任命；而&其他机构&的调整和设置，将由新组成的国务院审查批准。这次涉及&其他机构&的改革，对未来中国的走向也有极大的影响。
这次改革提到要在国家新闻出版广电总局基础上组建国家广播电视总局，去掉了新闻、出版两个词。很多人看不懂说，难道这是在两大宣传领域中，权力机关的存在感将弱化？非也非也。其实刘鹤在《人民日报》上的文章就已经说了，在这场深刻变革中，加强党的全面领导是核心问题。要统筹设置党政机构，党的有关机构可以同职能相近、联系紧密的其他部门统筹设置，实行合并设立或合署办公。配合着看，你就明白了新闻出版归谁管了。
这次改革之后&一行三会&的说法就不复存在了：中国银行业监督管理委员会和中国保险监督管理委员会合并，组建中国银行保险监督管理委员会。这意味着中国金融监管体制将变成&一行两会&。即：中国人民银行、中国证监会、中国银保监会。联想到前几年的险资举牌、这一段的安邦集团被接管，银监会和保监会合并，很显然是要维护银行业和保险业合法、稳健运行，防范和化解金融风险，保护金融消费者合法权益，维护金融稳定。目前，银行和保险在规模上都比较大，集中力量做好金融监管，是出于现实的必要。
这次的&一局一署&设置也很有看头。一个是国家移民管理局。整合公安部的出入境管理、边防检查职责，建立健全签证管理协调机制。从出入境管理，到移民管理，几个字之差，意味大不相同。出入境是边防管控的概念，潜台词就是看好国门。移民是服务管理，暗含海纳百川、喜迎四方来客的意味。可见未来的中国还将全面开放。另一个是国家国际发展合作署。组建这个部门，显然是要在对外援助日益复杂和多元化的情况下，更好服务国家的外交布局和共建&一带一路&。
有意思的是，这次的机构改革将&改革国税地税征管体制&放到了最后，但最后并不意味着无关紧要，往往潜藏着深刻的权力变革。文件中提到，要将省级和省级以下国税地税机构合并，具体承担所辖区域内的各项税收、非税收入征管等职责。国税地税机构合并后，实行以国家税务总局为主与省（区、市）人民政府双重领导管理体制。国地税的合并，表明中央与地方将形成全新的格局。
1994年分税制改革之前，中国的财税制度实行分灶吃饭，财政收益更多地留在了地方，导致中央陷入严重的财政危机。改革后，将增值税、企业所得税这些大税种实行中央与地方共享，将大部头的财政收入拿上来，最后再通过转移支付，把钱洒下去。这算是中国改革的经典之作了。但问题也就出现了&&地方事权多财权少，积极性受打击，有时候政令不出中南海。这才有了这次改革，目前来看最大的可能性就是下放更多的财权给地方，为了壮大地方收入摆脱土地财政怪圈，房地产税的立法、落地势必会加快推进。
还有武装警察部队已不再受国务院领导，而此前的武警双重领导制已成为历史。不过这在今年两会前已完成了调整
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