公租房公司回购股票是利好吗是怎么回事

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-25 20:59 标签： 对赌公司回购是否有效
今年我市回购400套商品房作为公租房·德阳日报社数字报刊平台
第03版：民生·社会
民生·社会
今年我市回购400套商品房作为公租房
&&&&（上接第一版）&&&&不少行内专家分析指出，通过收购商品房来填补保障房的空白，符合政府既去库存又做保障的双重目标。若此类政策得到积极推进，可以缓和房企的库存压力，楼市供应结构有望好转，也可以降低地方政府保障房建设的财政压力。但是，实施这一创新举措关键要看当地楼市实际，同时需要制定相应的回购、回租办法，防止操作过程中可能出现的寻租、腐败。&&&&“商品房回购涉及房源选择、户型配套、价格确定等诸多方面，需要制定相应的操作办法，规范回购过程。”市房管局相关人士表示，价格确定是一个难点问题，需要多方协商。&&&&“一方面价格要优惠，财政资金要有绩效，老百姓要得到实惠；另一方面，也要保证开发商的合理利润，否则可能‘遇冷’。”有专家谈道，存量房转为保障房是一个复杂的过程，需要不断探索、完善。针对社会普遍担忧的寻租、腐败等问题，相关部门应在出台指导意见时强化监管，做到公开透明尤为关键。&&&&回购商品房用于棚改政策明朗&&&&今年李克强总理在政府工作报告中提到，2015年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。&&&&按照我市建设任务，今年将建设保障性安居工程29169套（户），其中开工建设公租房1452套，改造危旧房棚户区27717户，棚户区改造力度前所未有。同时值得注意的是，今年货币化安置将成为棚改政策的一大亮点，全省提出要力争把棚户区改造的货币化安置比例提高到30%以上，并首次探索政府回购存量商品房用于棚改房。&&&&省住建厅透露，目前全省还没有政府回购商品房用作棚改安置房的案例，全省相关指导意见和实施细则也尚未出台。不过，从国土部、住建部3月25日下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》来看，“市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源”已是明确的政策导向。根据该通知，整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。
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各地政府去库存出妙招 可回购商品房作公租房
来源：21世纪经济报道
在房地产库存高企、融资难的大背景下，住建部一份关于培育和发展住房租赁市场的意见再次提及REITs，这使得市场对一直蠢蠢欲动的房地产资产证券化业务再次燃起希望，希望在前，可难题亦在前，真正的再出发还有待政策继续完善。
中国开发商巨量的库存有了新出路。
1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。
截至2014年11月底，全国商品房待售面积达到近6亿平方米的历史新高；硬币的另一面则是，2015年保障房任务量为700万套，融资一如既往地困难。
住建部上述《意见》找到了一个解决办法：允许各地政府回购商品房作为公租房，帮助开发商去化，开发商也可以自行经营租赁，且可以将租赁房打包为REITs进行融资。
多位地产和金融界人士认为，这可能将成为中国内地真“REITs”业务的起点，但其中仍然存在政策的障碍和盈利的难题。
楼市另类去库存
“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”上述《意见》与住建部去年以来调控思路一脉相承：千方百计去库存。
上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的，过去可以由投资投机者接盘，但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化，就能实现较快较多的去库存（主要是现房），对房企利好。
此外，政府还可回购社会房源，能够降低此类住房的空置率。尤其对于一些拆迁户来说，在郊区有好几套物业，但是碍于文化、信息技术运用等，并不能很好地寻找到租赁者。地方政府通过收购并统一管理，能够加快此类住房的出租，对于盘活存量住房资源有益。
风险点在于，如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升，如果政府高价收购，未来出租后租金回报率可能会变差。
整体来看，银河证券分析师赵强认为，《意见》提到的措施，不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新，也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系
的重要环节。预计在不久的将来，将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构，以及住宅产品租售并举的盈利模式，甚至能看
到房地产投资银行的出现。
严跃进指出，要实现长期运营，无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场，均需要配套的金融措施，即REITs。上述《意见》指出，在大力推进经营住房租赁机构的同时，探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。
事实上，公租房或保障房REITs早有机构在做。北京一外资房地产机构人士说，2012年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做REITs，就在快成行的时候因为政府换届而暂停。
接近住建部的人士透露，住建部倾向于首先进行公租房REITs的实践。北上广深的国资房企或城投公司，有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量
承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务，他们手中的政策性住房资产，可以作为REITs的打包资产；并且，试点企业还需要兼有国企、地产、金融等
试点需要突破的一个环节是，需设立“特殊目的公司”（SPV）用于REITs公募以及挂牌交易。此前《公司法》尚不允许通过设立SPV发行REITs并上市。
对于试点单位来说，他们更多的还是希望推进商业地产的REITs进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业，如华润、保利、万科、中海等，其旗下持有物业均以数百万平方米计；近两年来，这些开发商已将轻资产提上日程。
无论是公租房REITs还是商业地产的REITs，目前推行的难度都不小。
北京中原地产研究总监张大伟就不看好公租房REITs，“中国物业租金收益太低，还不适合做REITs”，他说。
严跃进也认为，公租房的租金回报率并不高，保守估计最多在5%左右；而且现实中租赁群体并不稳定。在目前租赁市场上，对于资金投入的渴求很大，但很多资金不愿意也不敢进入。
严跃进说，通过鼓励此类REITs产品的创新，在前期提供一定财政补贴和优惠，或鼓励寿险等资金和大型房企进行合作，有利于推进公租房项目；如果政策大力支持，不排除地方政府会给予一定的财政补贴和土地方面的优惠，或许能达到10%的水平。
前述《意见》称，要积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。
积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开；但对于如何推进支持，如何进行优惠和补贴，并未提及。
而商业地产的REITs同样不容乐观。根据广发证券的测算，当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外，其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率，尚无法全面推行REITs，其中税收优惠缺失和法律制度不健全是两大原因。
最大的障碍在于税收体制。在REITs 最为盛行的美国，REITs无须缴纳公司所得税，REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在中国香港，根据香港证券及期货条例第104条，REITs豁免缴纳香港利得税。
但国内税收体制对商业物业公司不利，导致中国商业物业租金回报率不足以支持发行REITs。
另据协纵国际总裁黄立冲测算，以国内商业地产巨头万达为例，如果仅使用投资物业项目作为资产价值，万达租金回报率约为4.36%；而在国际通行的REITs回报率要求中，这个数字在7%-8%左右。
金融界人士指出，如果要发行离岸REITs，回报率要求更高。海外投资者并不熟悉内地物业，会在本地物业回报率的基础上再加上一个风险系数，比如1%～2%；在加息背景下，看高至9%以上。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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政府回购公租房房价怎么算?前期缴纳的五年租金会算在房价里面吗?
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
随着公共租赁房这一概念被提起的次数越来越多,申请公共租赁房的人也越来越多了,公共租赁房是面向符合条件的住房困难家庭,所以它的租金标准一定是低于市场价的,那么具体是多少呢?据相关政策,公共租赁房的月租金因楼层、开发性质、地段等因素的不同,价格从235元至715元不等,分为好几个档位。 []
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