[转] 和德国同事聊买房子，他讲的情况在国内无法想象
&&& 一个生活在德国小城市的熟人，在一家房产中介的房屋出售信息栏里，看到一则卖二手房的消息:一个两卧室的50多平方米的二手房(使用面积)，如果通过贷款5万欧元就可以买下。由于其位处市中心，很容易出租，因此这则出售信息上明确写明:如果通过银行贷款买下这个二手房，每年通过出租就可获利9，1%。这么好的事情，为何德国人不去做呢?这个熟人后来找过中介，了解了具体的情况，中介说这个9，1%确实没有问题，不过这个房子出售信息已经贴出去两个多月了，有几个人来看过这个小房子，但是都没有买，原因是说这个房子的光线不太好，这些看房人说，买下这个房子要自己住。
& & 这么能"赚钱"的房子，为何会被卖?为何没有人买?
& & 后来跟德国同事聊过买房子的事情，这位同事的话让我有些吃惊，他说，我们这个研究所，总计有20几个同事，只有2个人住的是自己的房子，就连收入最高的教授，其住的独门独户的单体别墅也是租的。
德国人为何不愿意买房子，却偏爱租房子住?
& & 后来经过了解，我找到了下面几个答案。
& & 首先德国是后工业化国家，城市化已经达到90%。当然这里的城市化是指从事非农业劳动的人，而不是指住在城市的人。相反后工业化的国家，居民更喜欢住在郊区或者农村，德国60%的人住在农村。有钱人会在郊区或者农村建造自己的别墅。因此房地产市场，尤其是城市里的居住性的房地产市场，不景气，炒房子的事情更是不会发生。因此，买房容易，卖房就比较难。& & (国内房价大涨，与现在正在红红火火搞城市化改造有关系，我们国家现在正处于工业化初期，正是人口向城市涌动的时候)
& & 其次，由于德国没有户籍限制，德国人哪个城市都可以居住。在一个新城市找到工作和落实居住地后，只要到有关部门登记一下就可以了。因此德国人口的流动性强。而引导人流涌动的，当然是工作机会。由于德国用人单位跟应聘者签定的合同往往不长，比如2年，因此经常换城市是德国人，尤其是年青人必须面临的问题。在这样的情况下，买房居住，尤其贷款买房子就不是正确的选择。在德国的很多城市，经常会见到被荒弃的房子，这就是人搬走了，房子卖不掉，租不出去的结果。电影&&再见，列宁&&里，就有主人公和女朋友到一个荒弃的房子里住的故事情节。
& & (相比我们国家，多数人想法是首先选城市，很多大城市户籍值千金，不论这个城市有没有适合的工作，都会在这个城市里生活下去，哪怕改行。)
& & 第三，德国人行业感非常强，一般在失去工作后，不会轻易改行，因为一方面改行失去自己的优势，其次是改行要经过复杂的职业培训，还有就是国家福利制度健全，从而让德国人没有太多忧虑去寻找新的工作。正是这些原因，很多德国人一生中都有面临失业的危险。在失业时期生活是没有问题，但是要交房贷，德国人不会愿意承受这样的压力的。
& & 第三，德国银行贷款很严格。德国的年青人一般不会依赖父母，因此很多要贷款要靠自己。德国银行可以凭借工作合同提供贷款，根据你的工作合同期限和工资额确定最长贷款时间和最高贷款额。由于很多人的工作合同只有2-3年，因此想从银行一次性得到长期的高额贷款办不到。& & (而我们国家贷款的宽松制度，助推了贷款买房的高潮。因为实行抵押贷款，因此只要有一套房子，就可以循环抵押下去，从而买到很多新房子。另外房产中介为买房者做抵押买房，更是让一些没有多少存款的人加入贷款买房行列。一个亲戚，只有首付30%的存款，每个月的收入比付银行的贷款多不了几个，他居然贷款买到一个很新的二手房，问他怎么贷出款来，他说房产中介都帮你办了，你根本不用管，更不用出示什么抵押证明。国内这种做法很危险的。)
& & 第四，德国房屋的养护费用很高。德国的房子不像国内的房子，从建好到拆掉几乎很少维修。德国的房子是隔几年
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品评校花校草，体验校园广场在德国买房的流程是什么？有什么注意事项？作者：李仑来源：链家网原创文章摘要：德国法律规定房地产的买卖合同必须经过公证师的公证。在德国买房，选择好中意房产后，可以先请验房机构对房产进行检查，同时查看房屋相关文件。买卖双方协商好价格后，卖家会出具购房合同交给公证处，由公证人对房屋信息、贷款情况等进行审查确认后将合同交给买家，此时可请律师解释合同条款，签字后返还公证人，由公证人完成过户、产区登记等流程。
一、在德国全款买房的流程是什么？
德国买房流程主要有四步：选房、看房、定房及过户。德国法律体系严格，购房合同需要经由公证处公证。
1.准备买房
在德国买房，首先明确自己对房产的基本要求及资金状况，再进一步考虑地段等问题。德国目前受欢迎的购房网站有ImmobilienScout24、Immowelt及Immonet，如果德文不是很好，可以在中文网站如链家网海外频道德国站选房。在购房前还需要选择好律师、中介、公证人及验房师，四者在购房过程中都起到关键作用。
ImmobilienScout24购房网站首页
可以根据自身的需求查找房源，但是网站只提供德语服务
2.看房验房
实际看房过程中，买二手房除了看房本身，还要查看房屋相关文件，如土地册、建房合同、能源明细等。德国比较特别的就是，除了属于建筑文物保护的老房子外，大部分房屋都需要评定房屋能耗的能源证，能耗量自然是越低越好。在此环节，还需要验房师对房屋下水、电路等进行检查。如果是新房可省去验房，此外新房可以查看的只有能源证、户型图等资料。
德国能源证示例图
买家可以根据能源证预估暖气费，由于德国暖气费比例较高，因而越节能的房产对自身越有利
3.签约定房
一切妥当后，买家交付房款的1%作为定金，卖家及中介起草购房合同、进行公证。公证人会检查买卖者信息、房屋信息等，然后将合同交由买家签署，德国法律规定买家有两周时间仔细了解合同内容，必要时可请律师讲解，这两周内允许买家反悔拿回定金。合同签署后，由公证处继续之后的过户即可。此时买家要支付公证费，通常为房屋售价的1.5%。
德国购房合同示例图
仅截图购房合同一小部分，合同为德英双语
4.房屋过户
签署合同后，公证人会到当地土地注册局申请更改地契土地注册，将产权转给买家。更改完成后，卖家才会收到房款，在此之前房款都在公证人监管账户中，充分保证资金安全。此时房屋也完成交易，以后在土地注册局就可以查到自己的房屋产权。
二、贷款买房与全款买房有什么区别？
签约之前买家就需要向银行申请贷款，公证人在之后环节会审查安排签署贷款相关材料。
1.在哪里申请贷款？最多能贷多少？
德国少部分银行愿意贷款给海外房产购房者，除了银行买家也可以选择合法的基金机构来操作贷款。在德国购房最多能贷6成，贷款利率也很低。目前中国的银行还未能向德国的房产提供贷款，所以通常可由贷款中介来评估资质，然后推荐适合的德国银行及相关机构。贷款是打到德国银行账户上的，所以买家有必须开设德国账户。
2.申请贷款需要什么材料？
有签名的护照复印件、签署的按揭贷款申请书、最近3个月工资单及银行出具的资产证明。相对于工资单，德国银行会更注重资产证明。资产证明上必须能有贷款部分之外的个人流动资产证明。比如房价为100万欧元，贷款60万欧元，那么至少要有40万流动资产证明。而工资单的收入要能支付起每月的利息还款，如果无法提供月收入证明，年收入也是可以的。
三、在德国买房需要注意什么？
买房前正确预估购房成本，考虑好可能的支出；其次，德国百年老房很多，购置时也要考虑日后维修成本；如果全款买房，不亲自去德国也可以完成购房。
1.怎么正确预估成本？
在预估成本时，除房屋价格外，还要考虑到购买附加费，包括中介佣金、公证费用、土地局登记费用、房产购置税。德国对中介佣金没有统一规定，一般在柏林含税佣金约为房价的7%，而在北威州或者慕尼黑约为房价的3.5%；公证及土地局登记费一般为房价的1.5%；房产购置税各州不等，目前北威州、石荷州、萨尔州的房产购置税已经达到了6.5%，而巴伐利亚州、萨克森州仅为3.5%。
除了购房时的一次性成本外，在德国持有房产每年需要缴纳土地税，实际缴税比例与所在城市、房产新旧程度和房价相关。
2.选择新房还是二手房？
在德国，百年老房很常见。很多德国人选择进行维修、改造老房子，而不是拆掉重建。传统的纯木地板和高屋顶等建筑特色，使得老房价格反而比新房更贵。所以如何选择完全看购房者自己的喜好和需求，但是值得提醒的是，老房子日后还是会面临较高比例的整修费用。
3.不出国能不能买房？
无论全款还是贷款购房，不出国都可以买，只要委托律师代为办理即可。律师会代替买家出席房产公证、签署购房合同。
德国交易时间相对短，全款通常一个月左右，贷款需要一个半月，期房则需要参考开发商提供的计划书。此外，在德国买到的房子除了厨房都为精装修，因为德国人重视厨房的缘故，通常会选择自己装修。
链家海外经纪人对此文亦有贡献
10人赞过两种付款买新房的方式各有优势，还需结合自身的情况分析决定。全款买新房的流程为，买房前作准备→实地看房，了解楼盘信息→排号、选房→提交购房资质审核资料，认购→网签，签合同→付房款→收房→交税→办房本。买房选择全款还是贷款，需要依据个人需求而定。买新房流程更省心，买二手房流程需购房者亲力亲为的比较多。相关问题最新百科看了又看
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在国外买二手房有什么需要注意的吗
我有更好的答案
违约责任、纠纷解决。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证。2。8、单位房屋是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房，即使现在没有将来办理取得后、房屋价款、交易方式，但对于一些细节问题还应约定清楚、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权、还有夫妻共有的，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务：合同主体、权利保证。6，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房。有些二手房在转让时，其物业管理费，电费以及三气(天然气，如，而且这些房屋在土地性质：有些房屋有好多个共有人。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。4、房屋手续是否齐全、合同约定是否明确。二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，而不注意是否存在租赁时、土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让、中介公司是否违规。有些中介公司违规提供中介服务，所有的责任有可能自己都要承担。10，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。9，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。7，在转让时有一定限制，转让时应缴纳土地使用费，如有继承人共有的、有家庭共有的，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。5、福利房屋是否合法、市政规划是否影响。有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，所有费用买受人有可能要全部承担、物管费用是否拖欠。有些房主在转让房屋时、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。房改房购买二手房注意事项：1、房屋产权是否明晰，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，只注重过户手续，就有点不划算。3、交易房屋是否在租，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。正在初始化报价器二手房入住注意事项有哪些？梦飞扬_57811、仔细检查。对房屋质量，是否漏水，水电气的情况等都要搞清楚。
2、全面消毒。别人住过，或多或少会留有一些病菌，特别是防止传染病。
3、适当翻修。能用的尽量利用，但应根据自己的喜好稍作改动，墙面应该重新粉刷。
4、保持通风。消毒并翻修后必须通风一段时间才能入住。
更多回答梓倏谥9二手房入住注意事项：
1.提前验收好房子。
2.检查房子的设施和线路和水电情况。
3.检查合同细节，避免不必要的事情发生。
4.仔细核对信息。
希望我的回答可以帮助到你哦。
uqmntms764571、仔细查看对方提供的产权证、土地证原件，产权证和土地证上的产权所有人应一致，确认卖房人即产权所有人(一般是看身份证件)
2、如果你需要贷款，必须与银行(一般中介会介绍银行，也可以自己联系银行)确认，你可以贷款(请将你的情况详细告之银行，如你家庭现有房产情况、过去和现在的贷款情况、收入情况、个人历史信用情况等，另外，银行对非本地人购房贷款的政策也是不一样的，一定要问清楚，否则，一旦贷款贷不下来，属于你违约，你需承担违约责任)
3、确定你是否可以买房。根据目前国家规定，部分地区实行限购政策，你要问清楚在你当地，你是否属于限购对象。一旦是限购对象，即使是你全额付款买房，不需要贷款，也不会给你办理产权证的。
希望我的回答能帮到你
德州五屹空调　　买二手房要入住前先对房子进行消毒，然后注意以下几点：
　　1、如果是二手房买卖，那么要知道该屋宅为何出售；上家是否曾有意外伤亡等不利情况发生，如果能知道屋上家的行业、运气、健康、婚姻等情况更好。这样就可以从一开始避免入住凶宅的发生。
　　2、还需清楚户型设计格局。格局不好，如开门对阳台、如厨房门正对窗、厕所门对窗等不聚财的格局。同时要考虑厨房、卫生间的位置，如果位置不当，对家人健康会有直接影响。
　　3、专业一点讲的话，还需明了房运衰旺。这也是最重要的环节，也是入住后运气转好还是变坏的关键，现在屋宅大多数为七运(1984年——2003年)或八运(2004——2023年)的房子，但是七运已经失运，而八运正是当运。买到房运已经衰退的二手房，运气不会太好。
　　4、入住时，须待上家搬出至少2个多星期才可搬入, 避免承受该宅过往晦气。入住前最宜粉饰一番, 把旧痕迹统统去掉。
　　5、入住搬迁时宜在良辰吉日进行。通常来说凡通胜内记载之: 驿马, 天马, 德合, 开日, 成日，天赦 ,天愿, 四相, 时德, 民日, 月恩等等最宜搬迁。 注意切忌通胜内记载之: 四废, 五墓, 四离，破日, 平日, 收日, 闭日, 四绝，往亡, 归忌, 天吏, 大时, 月厌, 月刑, 三煞等日。还有就是忌与宅主属相相冲之日。
　　6、入住时取21枝香点着, 从屋的左方入, 让浓烟上下熏扫厅房及厕浴厨灶，天花板，墙壁及至墙脚，从屋的右方出, 到外间安全的地方, 把它弄熄弃掉。
　　7、特别提醒：如果你是孕妇，那么不宜目睹整个搬迁过程。在搬迁日吉时内，最好做点拜神、燃放鞭炮等工作。
　　8、入住当天，一定要烧一壶开水, 寓意财源滚滚。同时塞住各种池盆(厨房、卫生间等), 开启水龙头, 要细水慢流；因为细水长流，寓意盘满钵满之意。屋宅内还可以开着风扇, 四围吹风, 但不要向大门吹，有风生水起之意头。
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业主在国外，二手房交易的具体流程是什么？有何注意事项？
我所遇到的具体问题是：
业主在国外，出具了委托书，委托其朋友帮忙代理买卖交易。但是昨天去天河房管局办理过户时，遇到了问题，就是委托书要公证，这个公证可以由天河房管局处理，需要2个月的时间；公证也可以去珠江新城去做，需要1个月时间。因为没有经验，我想问一下：1，为什么要做公证；2两个地方处理同一件事为什么相差这么长时...
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业主在国外，出具了委托书，委托其朋友帮忙代理买卖交易。但是昨天去天河房管局办理过户时，遇到了问题，就是委托书要公证，这个公证可以由天河房管局处理，需要2个月的时间；公证也可以去珠江新城去做，需要1个月时间。因为没有经验，我想问一下：1，为什么要做公证；2两个地方处理同一件事为什么相差这么长时间；3办事人员强烈建议我在天河房管局办理，她说，虽然时间长，但是比较稳妥；但我个人倾向于去珠江新城办理（我着急过户，装修），去珠城办理有何风险 4，这个公证做完了，我就能顺利过户了吗？还有可能会遇到什么问题（这种业主在国外，委托他人办理交易真心麻烦）。我们买的是学位房，我着急过户，再有问题，拖延1——2个月，我们就太被动了
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