一线城市房价为何在下跌，与此同时二三线城市房价却在上涨？
日 20:02 来源：新华网| 浏览字号：【
[摘要]推陈致新 即便房价下降，或涨得不快，只要经济增速没那么高，买房就不是一件容易的事。因为降低了的经济增速意味着资本积累的速度下降，也就意味着资本的易得程度比以前下降。住宅作为一种普适的资本品，也变得 ...
& 推陈致新
&&&&即便房价下降，或涨得不快，只要经济增速没那么高，买房就不是一件容易的事。因为降低了的经济增速意味着资本积累的速度下降，也就意味着资本的易得程度比以前下降。住宅作为一种普适的资本品，也变得更难得。
&&&&据媒体报道，这半年来，杭州、武汉、成都等二线城市房价持续上涨，一些三线、四线城市，乃至很多县城，房价都在涨。而北京、深圳等一线城市房价却略有下跌。
&&&&为何一线城市房价下跌，而二线城市房价却在上涨？是否像一些专家说的，住房购买力从一线城市挤压到了二线城市？
&&&&货币宽松不止，房价很难下跌
&&&&就一线城市来说，房价下跌是因为诸多严厉的调控抑制了楼市的流动性、增加了交易成本。不算交易成本，房价是明显下跌的，但如果算上交易成本，购房总成本未必就是下跌的。不过，在房价统计里，交易成本是不会被统计进去的。
&&&&二线城市的抑制性政策相对不那么严厉。也许一线城市的确有一部分住房购买力转移到了二线城市，但这并不能完全解释二线城市的房价上涨。因为，连县城房价都在上涨，这不是购买力转移就能够解释得了的。
&&&&最近一段时间，有关&新周期&的争论很热烈。宏观分析师任泽平提出了&新周期&的说法，认为一轮不同于以往的周期开始了，这轮周期以&去产能&为特征。很多学者不同意他的观点，但即便不同意他的观点的学者中，也有不少人认为新一轮的周期确实开始了，但并非&去产能&的所谓&新周期&，而仍然是货币周期。
&&&&再看人民币这一段时间比较快速的升值之后（汇率变化的重要原因是美元自身走软），不少研究者借机呼吁降准、放宽货币，可见一有机会，宽松货币的呼声就会抬头。
&&&&从这些舆论环境来看，货币从紧只是权宜之计，比如，为了维持人民币汇率而收紧货币，宽松货币的呼声则是长期的。如此，就可以理解，为何二线城市房价大涨。很简单，宽松货币的预期总是挥之不去。
&&&&影响房价的因素除了调控、货币、土地供给等，还有一个极为重要的因素，长期为大家所忽略，那就是经济进入6%的增长时代。即便现在学者热衷讨论新一轮的周期开始了，但是也不会有人敢大胆想象经济增速可以到8%、9%等。这意味着什么？
&&&&经济增速没那么高，买房就不是易事
&&&&降低了的经济增速意味着资本积累的速度下降，也就意味着资本的易得程度比以前下降。住宅作为一种普适的资本品，也变得更难得。简单地说，就是全社会买房整体上变得更难了。
&&&&一方面是宽松货币预期挥之不去，另一方面是资本积累速度下降，这两方面因素叠加，使得越早利用杠杆买房的人获利越大，这已经被过去十多年的历史经验所验证。所以，人们有机会当然就抢着买房，二线城市乃至县城房价上涨也就成了很自然的事。
&&&&这不是说房价就不会下降。但是，即便房价下降，或涨得不快，只要经济增速没那么高，买房就不是一件容易的事。比如，美国房价相对其发达程度来说并不算高，但由于美国经济整体增速较低，美国青年拥有自住房的程度还不如中国青年。
&&&&所以，要想让人们买房整体上变得更容易，一个重要的前提条件就是经济重回高增速。除此之外的其他各种办法，比如多建限价房、鼓励租房等等，都只能解决一部分人的问题，无法整体上降低大家的买房难度。除了部分享受到政策优惠的幸运儿，更多的普通人只能去适应中等经济增速的时代，调整自己的投资习惯、生活习惯等。
关键词：房价,城市,经济,货币,增速
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关注拆迁、城市发展，关注微淮安公众号 weihuaian82017 年是中国房地产调控最频繁的一年，取得的效果是显而易见的。昨日，国家统计局公布成绩单，15 个一线与热点二线城市中有 9 个城市的新房价格，均跌回了一年前。就在一片祥和的背后，没能入统计局法眼的三四线城市却迎来了一波暴涨，甚至不少贫困县房价直接翻番。我身边就有一位同事是江西抚州人士，江西本来就不富裕，每年会有大量的人口流失到广州、深圳、上海。抚州这座城市在江西也不出挑，去年他感觉上海买房无望，打算回老家买房，一开始认为抚州人均工资不过
元，房价应该不超过 4000 元吧。回家一看，抚州的几个新区房价 8000 打底，靠万达的稳稳破万！重点是，价格这么贵，抢的人还不少！很多专家解释，是一二线人口回流造成的房价溢出效应。我认为是一方面，但不是主要方面。从这些城市的人口统计来看，是负数，人口净流出！而且案场的接盘侠绝大多数是收入不高的本地客。那么三四线城市房价疯狂的原因到底是什么？答案其实很老套：通货膨胀、货币超发！国家超发的货币可不会人手一份，排排坐，分果果的加在工资里。一线城市离中央最近，国企银行事业单位高新产业都能第一时间拿到钱，钱再流向房地产，所以一线城市房价奇高。天高皇帝远，三四线城市没有地位没有产业，超发的货币流到老百姓手头上只有一种途径，那就是——棚改！这里给大家普及一个词，叫" 棚改货币化安置 "。以前，政府拆迁，会给你换一套安置房，这叫 " 实物安置 "。而现在，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有 20%，但在三四线城市已高达 80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖，" 货币化安置 " 的比例是 100%！拆迁款的数目可不小，但架不住会印钞的央妈啊。2014 年底，央妈在国开行等金融机构中，搞出了一个叫 PSL 的东西来帮地方政府推进棚改。PSL，中文名应该叫 " 抵押补充贷款 "。实质是一种期限长、利率低的贷款。虽然货币在不断收紧，但是通过这个 PSL，央妈依然可以给亲儿子房地产输血。截止 2016 年末， 央行 PSL 余额为 20526 亿。也就是说两年时间，央行为房地产市场定向放水 2 万亿，而且主要都流向了三四线城市。然后你就看到，在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价，资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，领涨了今年楼市的下半场。然后你就看到，三四线城市原本的市中心房价平平，鸟不拉屎的郊区新房却贵的要死。然后你就看到，郊区新房案场每天客户络绎不绝，且都是不缺钱的土豪。整个 2017 年，涨的最猛的三四线城市在山东，威海、胶州、潍坊、临沂。原因很简单。山东省连续 3 年，蝉联棚户区改造任务全国冠军！" 棚改货币化安置 " 自启动以来，" 拆 " 字就等于中大奖，" 拆迁户 " 俨然就是人人欣羡的土豪！殊不知，吃了多少，就要你吐多少！以抚州为例，市中心房价 7 千，拆一平赔 6000，市中心大都是面积小的公房，60 平打底，也就是 36 万。然后去郊区想买个 90 来平的小三房，随随便便也要 80 多万。拆迁分的 36 万也就将将够首付！房子是稍微大了一些，但偏啊！而且不仅拆迁款没了，现在还倒欠银行 50 万，平均工资 3000，刨去生活，三十年的房奴生涯是跑不掉了。所以表面看，拆迁完成以后，新房子都有人住了，老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象，人人赞不绝口。实际上，原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市，空房有了接盘侠，政府就完成了去库存的任务，业绩也就做出来了。在这个全民 china dream 的时代，想安安静静住在老公房里过小日子是不行的，每个人必须为了实现民族的伟大复兴而奋斗终生！而所谓 " 棚改 "，总结下来就是：没有需求，我就硬给你制造出一些需求，好为市场去库存，而去库存又是为了赶快固定超发的货币，并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。上面冠冕堂皇，下面竭泽而渔。然而，这并非终点。中国人都有非常强烈的攀比和跟风心理。三四城市群众的购房意识往往是后知后觉，被他人带动起来的，而且在选货的能力上也稍显不足，尤其喜欢跟风买房。如果在周边亲友和朋友都开始买房或者讨论房价的时候，那么自己也会被动的置身在这种氛围中，一旦得知谁谁家买房了，涨了，赚钱了。没有拆迁款，借钱也是要跟风的。如此一来，典型的击鼓传花模式形成，房价想不涨都难。最近一段时间的楼市出现了重大的转变，不仅各种调控政策不断收紧，就连在资金端也在不断的控制资金成本，特别是各种针对违规进入楼市的资金督查的十分严格。不过虽然资金端跟政策端都是对房价进行调控，但是对三四线城市来说，推动房价上涨的重要因素之一棚改却没有受到影响。根据最新的楼市报告显示，未来三四线城市还将继续深化棚改，也就是货币化安置。这个大趋势在短时间里是不会改变的，因此随着棚改的推进肯定会有大量的安置资金间接的流入到三四线楼市之中，很难说三四线城市房价不会继续上涨。虽然自从去年年底重要提出 " 房子是用来住的 " 之后，一切政策都在围绕这个主题进行调控，但是因为政策出台的渐进性，先是一线城市出台调控，然后是二线城市调控，最后才是三四线城市城市进行调控，这期间大量的需求从一二线城市流入到三四线城市，让三四线城市房价出现了大幅上涨。不过现在整个楼市已经降温了，大家对于三四线城市未来的房价也存在顾虑，不敢像以前那样随便买房了。对于三四线城市能不能买房，只要你是刚需，你当然能买。但是如果你想在三四线城市买房投资的话，那么就算未来三四线城市棚改计划继续推进，你也不可能赚钱的。大家都知道过去一段时间里三四线城市房价之所以会出现大幅度的上涨，很大部分的原因就是因为三四线城市属于库存重灾区，在去库存政策的刺激下大量的购房者涌入三四线城市，特别是那些被一二线城市限制住的投资者更是扎堆的进入三四线楼市，推高了当地的房价。虽然受到外溢需求的影响，去年三四线楼市出尽了风头，但是因为库存消耗的差不多了，想买房的人也买的差不多了，三四线城市房价现在已经逐渐的稳定下来了。来源：小胖看房、金牌经济圈等扫描二维码，关注微淮安公众号往期推荐：1234部分素材来自网络，如涉及版权问题请联系我们 !微淮安一直致力以关注淮安城市发展规划建设、棚户区改造、教育民生为鲜明特色，积极打造淮安有影响力的投资发展类公众平台！投资淮安，当然看微淮安！
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上海26分钟前房价跌？为什么50大城市卖地又涨了66.3％？
很多人都在期待房价跌，但不论是房企拿地，还是城市卖地，都在继续的刷新纪录。特别是很多三四线城市，土地销售额在前3个月，又接近同比翻倍！50大城市，土地出让金高达8744.6亿，同比2017年同期的5257.7亿上涨幅度高达66.3%。最高的杭州卖地723.68亿，同必上涨199%，其次北京573亿同比上涨253%、苏州534亿同比上涨148%。（热点城市2018年前3月土地成交情况） 土地市场从金额看，热点城市开门红，包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等29个城市卖地超过100亿。（详细见上文表格）土地市场在系列调控影响下，有所退烧，但从成交金额看依然高位，预计2018年，全国主要城市的土地市场，将在2017年后继续维持高位包括宁波、佛山、嘉兴、南通、常州、盐城等三四线城市，卖地金额在2018年出现了非常明显的上涨现象。 全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企已经对住宅类土地拿地积极性较高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。三四线城市土地市场也明显活跃，在2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额历史同期记录。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。预计2018年，一二线土地市场成交依然将维持高位。目前看，2018年的调控政策力度依然持续，2018年的70城市房价数据依然会明显分化。二三线城市是房价上涨的主力，一二线城市平稳是趋势。二手房厦门跌幅第一，北京跌幅第二，15个城市环比下调，6个城市持平，49个城市上涨，上涨最多的城市有深圳1.3%，乌鲁木齐上涨1.2%。出现部分二三线城市房价依然上涨的主要原因有几点：调控政策分化，从全国看，除了15个核心热点城市外，其他城市虽然也密集发布调控政策，但整体内容相对较宽松，对市场抑制作用弱。大部分城市依然以去库存为主。春节期间，相比2017年市场热点在一二线城市，2018年二三线城市的返乡购房人群集中，也是出现1-2月二三线城市房价上涨的主要原因。二三线城市在2017年的10月前，限价政策严格，从11月-12月，部分项目冲刺年末销售任务，入市供应量有所上涨。但整体看，涨幅在明显收窄。2018年楼市调控政策继续蔓延到三四线城市相比2017年房地产调控以抑制楼市高烧，降温房地产市场为主，从四季度开始到2018年，房地产调控将以落地各种政策为主，其中租赁是最关键的一个环节。全国两会前后，房地产的主要政策内容都是去杠杆与鼓励租赁的各种配套政策将都是房地产两会内容的最关键核心。2018年对于很多人来说，，一二线城市的限价房、限了定价的商品房是买房的好机会。三四线城市在目前看，依然会上升一波。
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为什么淮安房价还没跌？三四线城市房子大涨，价格到头还是刚起步？真相扎心了
关注拆迁、城市发展，关注微淮安公众号 weihuaian8现在的淮安买房人群心理基本就是没买房的想着房价跌，买了房的希望房价涨。就拿最近上涨的房贷利率来说，从 2017 年开始淮安房贷利率几次出现了上调，从有折扣到无折扣到上浮，令购房者惊呼楼市要 " 变天 "，更有开发商直接提出首付 60%、全款优先等高门槛购房资格，令购房压力更大。随着商业贷款利率的全线上浮，购房成本又在增加。对于真实的首套房购房族，较高的执行利率势必会误伤到刚需的他们。短期之内淮安房价下行的可能性较低，房价总体应该是呈现平稳且小幅度的增长趋势。1三四线楼市：专家说三四线房子没价值，为什么我看的还是那么火？很多大 V、楼市专家，都曾分析过三四线城市的房子含金量这个问题，包括小编也不止一次的发文建议大家切勿盲目跟风投资三四线城市的房子，似乎这个结论也得到了大家的认同。尽管无数房地产专家一直不看好三四线城市的房产，过去的 2017 年，北京漫漫阴跌，大量三四线城市房价却妖艳的大幅上涨，有的甚至翻了一番。四线城市老家，发现去年过年时房价仅 4000 元 / 平，但现在普遍涨到 6000 元 -7000 元 / 平。在亲戚们聚会的饭桌上，围绕房子的讨论较往年大幅提高，有两三套房子的亲戚喜笑颜开，只后悔自己以前买房买少了。
其他同事也发现他们老家房价涨了许多。老家在石家庄的小李说，石家庄下面的五线县城都一万多了，六线乡镇正在奔万，七线村庄还能在 5000 以下买到 ...老家房价不断上涨，不少人心思活动起来了。近日，安居客一份返乡置业报告数据显示，有近六成人群有回家买房的意愿，这些人群大多来自三四线城市，70% 在一二线城市工作。判断要不要买房：看这些因素住建部部长王蒙徽表示，2018 年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，去库存任务再深入，步入县域去库存的新阶段。 简单说：继续去库存，重点在县级。
棚改政策呢？2017 年 12 月底召开的全国住房城乡建设工作会议提出 " 扎实推进新一轮棚改工作，2018 年改造各类棚户区 580 万套"，超出原来市场预期的 500 万套，增幅高达 16%。但是很奇怪，三四线城市的房子库存也去的差不多，也没有出现掉价这些问题，既然三四线城市的房子没有投资价值，为什么还有这么多人买？原因 1：货币贬值这是一个老生常谈的问题，中国老太太和外国老太太买房的故事打开了这两代人的思维模式，并衍生出其他的投资模式。钱不一定死存银行，也可以存支付宝。大笔钱不一定非要用来炒股和买黄金。从北上广深无数个流传下来买房致富的故事已经润物细无声影响到这些寻常老百姓。买房就是对抗人民币含金量下降的一个简单又粗暴方法。我们说三四线城市以及再往下的城市没有人口和产业的支撑，购置房产投资从中赚取一笔大差价从此走向人生巅峰有点痴人说梦。但是并非人人都选择站在巨人的肩膀上看远方，他们更愿意相信眼前的事实，这个小城市日新月异，房价也是只涨不跌的，别人都说房价要跌了，其实一直在涨，于是都去抢购商品房。原因 2：轮动的城镇化正在上演不知道这次春节回乡的你，有没有发现老家的城市和前些年相比房子像韭菜一样蹭蹭蹭的冒，但是空置率又超高。小到村里，又发现大大小小的地方都开始拆迁，农村的乡镇要大规模拆迁，鼓励农民进城买房。大政策引导下，不知不觉城镇化就在进行着。在小城市给父母辈买一套房子，或者寒门子弟读了大学之后，确实在大城市工作，奈何大城市的房子伤不起，结婚的对象又要求市里有婚房，只能就当地的城市买，对于未来是回来还是再置换，走走看吧，农村的贫穷和黄土让人只想进阶。2一线城市房价过高，三线城市卖不出去上个月初，国家发改委城市和小城镇中心原主任李铁从城市治理角度，分析了房价上涨的地方有以下几个特点：特点一：优质资源集中度比如 2008 年奥运会，北京的房价大幅度上涨；上海 2010 年的世博会，上海整个的房价也在上涨；杭州 G20 峰会，杭州房价的上涨和 G20 有直接关系。这些大规模的、集中的对城市的投入，会改变优质资源的分布状况，使得它更加过度集中，一定会导致房价上涨，因为在这些城市的优质资源具有强烈稀缺性。特点二：人口流入地区外来人口占比重高的、总量大的地方一定是房价上涨的地方。尽管房价有上涨的规模和水平不同，但是它上涨的趋势也会发生变化。比如说长三角、珠三角、北上广深是流入人口最多的，深圳大概外来人口和本地人口占 4：1，北京占 40%，上海不到 50%（也 40% 多），这种人口大量流入意味着地方的经济活跃、经济发展水平高、就业机会好，同时大量的中低收入人口存在可以支撑高收入人口的增长，所以房价一定是上涨的。特点三：整体经济发展水平高的省会中心城市和地级城市中国目前的城市等级管理，意味着有更多的行政能力把资源集中到省会城市和地级中心城市。如果它周边的城市发展水平差距比较大，它会形成吸附效应，会集中到这些城市，带动房地产市场的发展。所以，房地产目前面临 " 冰火两重天 " 的问题，一方面绝大部分三四线城市房子卖不出去，不存在房价问题，另一方面对一线城市和少数二线城市而言，房价的高企使很大中低收入人口无法承受房价，引起了非常大的社会关注度。所以，对大部分二三四线城市来说，" 去库存 " 依然是首要解决的问题。3炒房者懵了！去一二线还是三四线？对于中国房地产市场的炒房者，这些人在一二线炒房的那几年，通过买入房产 - 宣传造势 - 卖房离场，每年的房价上涨幅度都是在 20% 以上，真可谓是大手笔。但是，自从去年第四季度之后，虽然说房价还在小幅上涨，但炒房客发现炒房变得更加困难了。如今，房地产的走势也十分令人傻眼：一二线城市的冷冻力度进一步加大，别说炒房了，就连刚需买房、换房都变得非常困难。三四线城市的房地产市场虽然没有冷冻，但由于本地人基本上都已经有了住房，所以根本就没有太多买房子的动力。至于小县城，表面上看价格冲高不下，可是外来人口涌入数量比例太小，本地人大多都在农村有自己的宅基地，而且在前些年房价还没有上涨的时候，都已经买了房子，自然就更没有什么人愿意去高位接盘了。事实上，这也是炒房客们最懵圈的地方：表面上看，自己所持有的房产价值都在上升，可就是没有办法变现离场。4楼市分化格局已定！三四线彻底没戏了？对于普通人来讲，没用雄厚的资金实力，三四线城市还能考虑吗？同样对于三四线城市，挨着省会城市，挨着国家中心城市，挨着北上广深，前途就不一样，所以有一个共识就是，环一线的三四线城市也存在投资价值。针对一二线楼市的调控政策导致资金溢向三四线，三四线房价上涨，这是这些三四线仍有人抢购房产的逻辑。最后，三四线城市，涨多涨少不重要，重要的是你能否把这些涨价变现，进而改善自己的生活。如果给你个金砖，一辈子不能花，你也只是心理上得到了满足，身体却很疲惫。如果你有一些非买不可的理由，无论三四线还是县城，请你尽量选择地段好，有学校，交通好的房子，即使将来的房价回落，这些房子依然最保值。在这个时代中，买总比不买好，好的买不起也不知道退而求其次，那么当初你看不起的地方，或许未来有一天你会高攀不起。微淮安综合改编自：猫叔财经、聊宅等扫描二维码，关注微淮安公众号往期推荐：1234部分素材来自网络，如涉及版权问题请联系我们 !微淮安一直致力以关注淮安城市发展规划建设、棚户区改造、教育民生为鲜明特色，积极打造淮安有影响力的投资发展类公众平台！投资淮安，当然看微淮安！原网页已经由 ZAKER 转码以便在移动设备上查看
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