建设过程防水存在缺陷致地下室漏水，开发商赔偿损失！
事实回放李康女士于2008年购买了A开发商建设的某一层精装房屋一套，并于2009年7月交房。日北京市发生特大暴雨，康女士家中地下一层漏水，其认为该漏水为室内的污水排水管道破裂造成，故向物业公司报修，物业公司对漏水部位进行维修后便不再渗漏。后康女士多次要求开发商进行赔偿，但始终未得到答复，康女士便将开发商告上法庭，要求其赔偿房屋装修及财产损失共计30万元。法庭上，康女士对上述情况进行了陈述。但A开发商辩称：我公司没有接到过任何有关康女士的损害报修，也未曾进入其家中看到损害现场，对其主张漏水、浸泡等发生的财产损失及漏水发生的时间、地点均不认可。商品房预售合同中，住宅质量保证书明确给排水管道保修期为2年，而康女士所述下雨时间已超过法定和约定的保修期；且康女士所述的7月21日特大暴雨属于自然灾害，是不可抗力，不存在损害赔偿问题。因此，A开发商不认可康女士所述侵权和损害事实，不同意其全部诉讼请求。司法鉴定案件审理中，法院根据康女士的申请，委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对其房屋漏水成因及修复方案进行鉴定。鉴定中心技术人员对康女士的房屋进行了勘验，勘验中可见康女士家中多处存在渗漏痕迹。康女士称，7月渗漏后，物业组织人员对漏水部位所在墙体外围做了散水处理，但8月份下大雨时家中仍漏水严重，后用防水材料将墙内管根处进行维修，次日对墙外管根处用防水卷材进行维修并将埋地的破损排水管进行了更换，维修后便再无漏水情况。鉴定中心根据法院提供的相关资料及现场勘验情况进行分析：自康女士入住至日大雨之前，涉案房屋地下室无渗漏水情况；7月21日特大暴雨发生后，持续出现渗漏水。后物业将墙外侧埋地的破损排水管进行更换，并采用防水卷材对穿过外墙的管道管根处进行修补，维修后至今无渗漏情况。现场勘验时，管道井内管根处有修补痕迹，管根周边有渗漏水痕迹。综上，鉴定中心给出鉴定意见：涉案房屋管道井内穿墙排水管道管根处防水存在缺陷，是造成该房屋地下室漏水的原因。法院判决法院审理后认为，康女士房屋地下一层漏水系因污水管道断裂及防水层存在缺陷导致，该设施均在隐蔽工程内，非后期使用人人为能够形成，故由此可以认定开发商在建设过程中存在失误及施工工艺不到位引发漏水，进而造成康女士房屋地下一层装修受损，开发商应对此承担相应的责任。康女士提起的是财产损害赔偿纠纷诉讼，而非商品房买卖纠纷诉讼，其所依据法律关系并不适用于保修期的条款，换言之，即康女士起诉开发商承担因管道破损漏水而造成其个人财产损失，而非要求开发商承担修复责任，故开发商关于保修期的抗辩意见，法院不予采信。特大暴雨虽属自然灾害，但这并不是据此免除开发商因过错致康女士房屋装修受损的理由，法院对此亦不予采信。综上，因开发商的过错给康女士造成的装修损失，应由其承担民事侵权责任，并就合理的经济损失予以赔偿。最终，根据鉴定中心出具的修复方案及造价鉴定机构出具的造价鉴定意见，法院判令开发商赔偿康女士装修损失人民币15万元，康女士要求赔偿的装修外其他财产损失，因其未提交相应证据，故法院不予支持。（供稿鲁巧稚）
中国建筑防水·悦居
2016年10期
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下水道漏水泡坏业主财物 物业公司该赔偿吗作者：哈密地区中级人民法院
耿莹&&&&&&近日，哈密地区中级人民法院审理了一起物业公司与业主之间的财产损害赔偿纠纷案。案件起因是哈密市某小区公共区域地面散水下沉，压断小区排污管道，导致污水翻涌造成业主蒋某放在地下室的价值1.7万余元的皮鞋受损。&&&&蒋某是一名销售皮鞋的个体户，居住在哈密市建国北路某小区，系某物业管理公司（以下简称物业公司）的业主。该物业公司与全体业主签订的《前期物业管理协议》约定的物业管理服务内容为：1.房屋建筑共用部分的维修、养护和管理。2.房屋共有设施、设备的维修、养护、运行和管理。&&&&日，蒋某所住楼房单元地下室共用的下水管线发生漏水情况。18日，物业公司将漏水的情况通知了蒋某。19日抢修了下水管线。19日，蒋某发现他存放在地下室内的商品皮鞋出现过水现象，一部分皮鞋被泡坏。蒋某以物业公司未及时通知他，致其财产受损为由，诉至法院，要求物业公司赔偿他的财产损失。&&&&庭审后，经现场清点，蒋某商品总损失为1.7万余元。&&&&哈密地区中级法院审理后认为，公共区域的散水下沉属于一种外来因素，该小区的公共排污管网已过保修期，因散水下沉导致小区公共排污管道断裂，引起地下室漏水的责任不是物业公司日常管理疏忽导致，因此物业公司对此不应该承担责任。但地下室漏水的情况发生后，物业公司则应积极履行相应义务，进行力所能及的抢修活动，并及时通知业主配合物业公司的合理安排。业主同时要积极采取措施尽量减少或防止损失的进一步扩大。&&&&本案中物业公司虽积极组织人员排查、维修，有效的防止渗水面积进一步扩大，但其在知道漏水的情况下未及时通知住户做好相应的防范措施，蒋某于18日才知晓地下室漏水的情况，导致损失扩大。蒋某知道漏水情况后又未及时查看及转移财物，因此应负主要责任。 法院遂判决该物业公司赔偿蒋某17170元损失的30%，即5151元。责任编辑：张峰&&&&文章出处：A&&&&
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地下室渗漏处理问题
处理漏水也就三种方案集合：堵/排/堵排集合，方法分为传统的堵漏方法和化学灌浆方法。&1、传统堵漏的方法，是将裂缝或漏水处凿开，进行表面堵漏，但结果往往是堵住这里，那里又开始渗漏。因为水可以在砼内部裂缝中无规则运动，从相对薄弱部位渗出。2、化学灌浆一般是指将由化学材料配制的浆液，通过钻孔埋设灌浆嘴，使用压力将其注入结构裂缝中，使其扩散、凝固，达到防水、堵漏、补强、加固的目的。常用于修补较深的砼结构裂缝。根据灌浆的压力和速度，可分为高压快速灌浆法和低压慢速灌浆法。目前，化学灌浆法已被广泛地应用于大坝坝基、基础加固和防渗、地下隧道开挖、混凝土缺陷修复等诸多工程领域。3.渗漏水，宜从迎水面沿管道周边剔成环行沟槽，清理干净，嵌填密封材料，并用聚合物水泥砂浆找平，250mm范围施做柔性涂膜防水层。4.无法从迎水面治理的情况下，可从背水面沿管道周边剔成环行沟槽，清理干净，用速凝堵漏材料在环形沟槽中埋设注浆嘴，灌注高分子化学灌浆材料堵漏止水；经检查无渗漏后，嵌填密封材料，并用聚合物水泥砂浆找平，并设置柔性涂膜防水层。5.伸缩缝应嵌填遇水膨胀止水条。针对以上建筑物渗漏水情况我公司采用进口纳米微分子化工防水堵漏原料为主剂与多种化学材料配制成A、B两液，当两种液体混和后即发生聚合反应，30秒钟初凝，2-3分钟反应完毕，终凝成胶体。注浆采用水溶形式注入结构层，浆液粘度低，渗透性好，可注入0.1mm以下的裂缝；浆液可在潮湿、水速大、水量多条件下凝聚；凝胶还具有抗渗性好、遇水膨胀、耐侵蚀等特点，胶体抗压强度0.01-0.06MPa,抗拉强度为0.02-0.04MPa。用特定的高压灌浆设备、等量注入渗漏部位，使其贯穿裂缝与土壤之间的颗粒结合在一起，有的效封闭混凝土裂缝和毛细孔提高了土壤的承载能力，最终在20年以上不再渗漏，从而达到彻底止水之目的,免除了建筑企业及业主方漏水之愁！
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})(jQuery);【小区物管】房屋漏水，小区业主如何维权索赔？
房屋漏水，小区业主如何维权索赔？
楼上漏水造成装修损坏等问题，不仅给家居生活造成不便，处理起来麻烦很多。发生这些纠纷该怎么办？对此，小编通过二个典型案例邀请两位律师为业主们厘清问题的本质，并总结出解决问题的方法和流程，供小区广大业主们学习借鉴。
楼上水管破裂楼下住户遭殃
今年5月，一件烦心事让家住天庆嘉园小区的邵先生懊恼不已。由于楼上住户私自改装地暖造成管道破裂，水渗到楼下造成邵先生家饭厅严重漏水，整个屋内电路短路。邵先生多次找楼上业主商议，可对方声称漏水不是自家责任。几次后，竟然躲着不见人。无奈下，邵先生又找到物业公司。可物业公司表示，此纠纷只能两家协商解决，他们也没办法。就这样，拖来拖去，邵先生过了一个多月黑灯瞎火的生活。随后，经过多次投诉，物业公司找电工对邵先生家电路进行维修并答应协助解决问题。
楼上建生态园楼下成“泽国”
7月12日，家住新港城的李女士向记者反映：她家已经漏水好几天，多次向物业反映，可是却无人问津。7月14日早上，记者在李女士家看到，客厅、主卧、客卧和厨房都出现漏水，最严重的是两间卧室。卧室贴的墙纸已经被水浸泡得变了颜色，而桌子上面、衣柜里也全是斑斑水迹。李女士说，7月13日早上10时多就开始漏水，直接往外“喷水”，整个家里都在漏水。就连衣柜里面也全是水，晚上只能搭个简易帐篷睡觉。7月13日，李女士与物业找到楼上的住户，经过排查发现，原来是楼上卫生间的水阀坏了。楼上的住户是复式楼，他们在自家弄了一个生态园，最近老下雨，生态园上面也是积水，所以才会渗到李女士家。目前，李女士正在和物业寻找漏水原因，协商解决。
主持人：记者：李升
嘉宾：甘肃金城律师事务所律师宋小方、吴春燕
楼上住户装修、改造管线导致楼下业主房屋漏水，小区物业公司要不要承担责任？
宋小方：《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。”如果业主遇到了此类问题，应该及时向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。
吴春燕：如果房屋漏水属于房屋质量问题，应该由开发商承担责任。案例中造成两家房屋损失前，如果物业管理公司已经进行了告知的业务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。根据《物业管理条例》的规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。房屋维修责任，“室内部分，由业主负责维修”，房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。
出租房漏水殃及邻居，业主需要承担责任吗？
宋小方：我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定，商定不成可以委托专业机构进行损失评估。业主也可以估计评估的数额赔偿邻居的损失。
吴春燕：此外，《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”这个问题还涉及到相邻权。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。
同时，《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
发生漏水造成损失，责任方故意躲避不处理问题，受害方应如何处理？
宋小方：遇到此类问题，第一，如经鉴定，漏水因房屋质量不符合国家标准引起，在保修期内，受损害业主可要求开发商对房屋漏水进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。第二，如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。《物权法》第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”第三，如果漏水因楼下住户装修而导致，则楼下业主不能以此为由要求楼上业主赔偿。如果给楼上业主造成了损害，楼下业主还应承担民事侵权责任。第四，如果因房屋建筑防水材料自然老化而导致漏水，楼上、楼下业主应共同承担共有部分的维修责任。
如果楼上漏水，房子还在质保期内，又确信不是人为破坏的时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派[最新消息价格户型点评]人来修补后，还是不行或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或直接将开发商告到法院。
吴春燕：如果漏水原因确为楼上造成，受损业主可向楼上或邻居讲清情况，提出修补要求及修补期间对自己造成损害的赔偿问题。如果邻居不配合或不及时修补的话，受损业主可根据《民法通则》第八十三条之规定，将争议提交到法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。并且，当楼上邻居不主动进行赔偿时，受损害方可以申请法院强制执行。
遇到此类问题一般处理程序如下，当发现自家楼上漏水时，可先找小区物业，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。也可请社区干部和警察协助解决，并应做好拍照、录像留言等证据收集工作以便起诉至法院后于已有利。此外，如果是单位房，可以找单位进行协调解决。
购买的新房，遇到漏水、大面积起沙等问题，如何维权？
宋小方：根据城市房地产开发企业经营管理条例的规定，房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，住宅质量保证书中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
正常情况各部位、部件的保修内容和保修期分别是：
屋面漏水，保修3年；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年；
墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年；
墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年；
供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期；
卫生洁具保修1年；
灯具、电器开关保修六个月；
其它部位、部件的保修由房地产开发企业和用户自行约定。
保修期从房地产开发企业将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发企业免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求房地产开发企业承担赔偿责任（因用户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发企业不承担保修责任）。
吴春燕：入住后，经检验确属不合格，购房者有权退房，房地产开发企业除退还购房款本息外，还应支付一定比例的违约金。
可以要求退房的情况：
第一，房屋主体质量不合格。我国法律规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二，房屋质量导致严重影响使用。根据我国相关的司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。可见，对于主体结构质量问题，或者问题严重导致影响居住，比如顶层漏雨修了多次还是漏雨不能居住，使用不符质量标准的建筑材料致使隔音效果很差，影响了业主正常居住使用等问题，购房者可以退房。但是对于墙皮脱落、屋内漏水等由于工程质量而出现的问题，只能要求开发商承担维修责任，但不能因此而要求退房。（微资讯摘编自《凤凰网房产》）
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15-07-09 &
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