租赁的房屋被查封，房屋租赁合同能否继续履行？租赁的房屋被查封，房屋租赁合同能否继续履行？武汉蓝应政律师百家号查封是指一种诉讼保全措施,一种防范性的手段,并不阻碍其他权利人的实体利益；即为了保障权利人利益,而对责任人所享有的财产处分权进行限制。以房产查封为例往往由人民法院向房管局下达协助执行裁定，由房管局工作人员在相关房屋登记信息中载明房屋因涉及诉讼被法院查封，暂时无法过户交易或在被申请人的房产上贴上封条。查封的目的主要是为了保持查封物的现状,使被申请人不能擅自处分查封物,同时也避免第三人与被申请人发生交易而受到损害。武汉律师蓝应政关于租赁的房屋被查封，房屋租赁合同能否继续履行？笔者认为需要分两种情况区别看待，对于租赁关系成立在先,法院查封在后的情形,根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款“对第三人为自已的利益依法占有的被执行人的财产,人民法院可以查封、扣押、冻结,第三人可以继续占有和使用该财产,但不得将其交付给被执行人。”规定，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”规定，原租赁合同的效力不会因出租房屋被查封而受到影响。武汉律师蓝应政对于法院查封在先,租赁关系成立在后的情形,根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”规定,后成立的房屋租赁关系是不能对抗查封事项的，因此签订的房屋租赁合同是无法继续履行的。武汉律师蓝应政本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。武汉蓝应政律师百家号最近更新：简介:精准解析民商事领域疑难杂症作者最新文章相关文章大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
房东在知道房子被法院查封的情况把房子出租给我们合法吗 我们的租赁合同是在查封后签的 我们可以提前解除
房东在知道房子被法院查封的情况把房子出租给我们合法吗 我们的租赁合同是在查封后签的 我们可以提前解除合同并要求房东赔偿违约金吗
浏览次数：0
你好,承担违约责任是在违约情形出现的情况下才承担,在合同不能继续履行时可以解除合同
房天下知识为您分享了一条干货
你好,建议你协商,希望我的回答能够为你提供帮助
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有房天下通行证，
ask:2,asku:1,askr:335,askz:28,askd:22,RedisW:0askR:61,askD：0 mz:hit,askU:0,askT:0askA:63
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：左券律所 》 律师视点 》 信息正文
涉案房产被法院强制执行时，该如何处理房屋上的 租赁关系？
发布时间：
刘浏 文近年来，法院在对涉案房产进行查封、拍卖时，经常遭遇房屋承租人的干扰和阻碍，这其中既有根据买卖不破租赁原则合法主张自身权利的情况，也不乏与被执行人恶意串通、虚构租赁法律关系对抗法院执行的，相关的执行异议之诉也越来越多。那么，在涉案房产被法院强制执行时，如何处理房屋上的租赁关系？一、买卖不破租赁原则《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，因此，对于承租人而言，租赁权是基于租赁合同产生的对他人所有之物，进行排他性的占有、使用和收益的权利，其本质上属于债权。基于债权的相对性，承租人原则上只能对出租人主张权利。但随着经济的快速发展，以及所有权观念由偏重“所有”向偏向“利用”的转变，民法逐渐重视并强化对承租人法律地位的保护。相应的，民法确立了“买卖不破租赁”的原则，旨在保护处于弱势地位的承租人的合法权益，维持租赁关系的稳定。具体到我国而言，《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，此规定使得租赁权具有了对抗物权的效力，由此引申出“买卖不破租赁”原则。此外，《担保法》第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”的规定，《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定同样是这一原则在我国法律的体现。因此，根据该原则，租赁期内即使租赁物的所有权发生变动，租赁物上的原租赁关系继续有效。二、执行中对租赁关系的处理房产执行过程中，普遍遇到的情况是抵押权与租赁权并存、查封物上设有租赁，这些情况并不是都能够适用“买卖不破租赁”原则，关键还在于租赁权设立的时间节点。1、租赁权设立于房产抵押、查封之前（1）先租赁后抵押《物权法》第一百九十条明确规定了订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，《担保法司法解释》第六十五条进一步说明抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。从这两条规定来看，承租人在房屋抵押前已经承租的，则其租赁合同效力不受到抵押权实现的影响。（2）先租赁后查封同理，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确要求，不动产承租人主张租赁权必须在人民法院查封之前占有不动产。其中，第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，说明不动产承租人的承租人在法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，此租赁权具有对抗受让人的法律效力。人民法院在执行不动产时，应当依法保护不动产承租人的合法权益，法院在租赁期内保留租赁权进行拍卖，并在拍卖公告中予以权利负担披露。所以，租赁权设立于房产抵押、查封之前的，适用“买卖不破租赁”原则，租赁关系在合同期限内继续有效。但是，必须明确该原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动，否则便是对所有权的过分限制。因为物权变动既可以基于法律行为的发生，也可以基于公法行为（如征收、征用、拍卖、变卖等）的发生。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露，或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。2、租赁权设立于房产抵押、查封之后（1）先抵押后租赁房屋抵押之后再出租的，承租人的租赁权不可对抗债权人的抵押权。《物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《担保法司法解释》第六十六条进一步说明“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因此，租赁权不得对抗登记在先的抵押权，即承租人不得以抵押物上存在租赁关系为由妨碍债权人抵押权的实现。同时，根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，若承租人不妨碍抵押权的实现，租赁关系的存在对抵押财产的价值或变现（实际上有时租赁关系的存在反而可能为抵押财产带来增值）不产生任何不利影响，除去租赁权既不应该也没有必要，法院此时应当对抵押财产进行带租拍卖；若房屋存在租期较长、租金偏低等情况，明显成为了影响抵押物的价值和变现的重要因素时，租赁权的存在对抵押权的实现实际上已构成了不利影响，法院此时应当除去租赁权后再继续对抵押房产进行拍卖。（2）先查封后租赁对于法院已经查封后再出租的房屋，承租人的租赁权不能对抗法院在先的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该规定虽然没有否认处分行为的效力，但是承认了查封效力的优先性。山东省高级人民法院曾就查封物上租赁关系的处理问题请示最高人民法院，最高人民法院的答复要点为：“根据《查封规定》第二十六条，被执行人与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同。”该答复没有完全否定查封后再设立租赁关系的效力，明确了在危及查封目的的范围内排除租赁的效力，此时的租赁权不可对抗查封的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”因此，法律对这一情况规定的很明确，实践中争议也比较少。所以，租赁权设立于房产抵押、查封之后，不适用“买卖不破租赁”原则，租赁权不具有对抗在先的抵押权、查封的效力。房屋被查封后又出租 法院强制要求承租人搬出发布时间： 17:17 星期四来源：法制网
法制网讯（通讯员 金永南 黄毅伟）日前，南通市通州区人民法院执行了这样一起案件，租赁户钱某虽然向房屋所有权人缴纳了房租，但因房屋先前已被法院查封，被法院强制要求搬出房屋。
据悉，被执行人龚某因借贷纠纷被债权人诉至法院，经法院审理，判决龚某偿还借款100万元。判决生效后，龚某未自觉履行义务，于是申请人要求法院强制执行。
法院执行过程中，依法查封了龚某位于南通市崇川区的一套住房，并在房产交易所送达了协助执行通知，禁止龚某将房屋过户。日，法院在房屋所在地张贴了执行裁定书、查封公告和限期迁出公告，并要求龚某在4月15日前将房屋腾空并迁出。
在强制执行期间，龚某一面答应腾空房屋，另一面又在2017年3月底未经法院准许擅自将房屋出租给了案外人钱某。钱某已向龚某缴纳了半年房租1万元，且将生活用品搬进了该房屋内，并实际居住。
龚某想以房屋已出租给钱某并收取租金的事实为理由拖延法院的强制执行。
由于龚某不自觉履行执行义务，法院决定将房屋进行司法拍卖。在对房屋进行腾空时，执行人员意外地发现，原本龚某居住的房屋，却由案外人钱某实际居住，且钱某与龚某之间存在租赁合同关系。
执行人员经审查发现，钱某租赁龚某的房屋，时间发生在法院查封之后，因此钱某的租赁合同并不能抵抗法院的执行。经法院执行人员对钱某晓以利害，钱某和龚某达成了退租协议，并及时清空了房屋，交付给法院执行。
法官说法：查封后的房屋出租的，不适用“买卖不破租赁”。
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系, 不适用“买卖不破租赁”。其主要理由是，由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人就丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。而承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
法官提醒：租赁房屋时，承租人应当充分了解房屋是否已被抵押或查封，如房屋已被抵押或查封，则不宜签订长期租赁合同，也不宜一次性支付长期的租金，以避免自己的财产损失。责任编辑：王婧
·····
········