物价、房管局：调整物业费须“双过半”业主同意
三峡晚报邓明明
如今，城区配套成熟、环境舒适的住宅小区越来越多，物业服务费成为小区住户每月的固定开销，随之而产生的矛盾纠纷也越来越突出。为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，昨日，市物价局联合市房管局发布《关于规范城区小区物业服务收费行为的通知》（下文简称通知），对宜昌城区小区物业服务收费内容、物业服务收费标准如何调整等，进行了明确规定。1、物业服务费包括哪些保洁绿化、停车维护、家政服务等对市民来说，物业费早已不再陌生，但物业收取的服务费究竟包括哪些呢？《通知》中进行了说明。小区物业服务收费，是指物业服务企业按照《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。具体包括三类：小区内公共区域的清扫保洁，绿化养护，秩序维护，公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备的日常维护保养费用等；停车场地租金以外，小区停车场地设备设施、相关道路日常维护保养费用等；物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。《前期物业服务合同》和《物业服务合同》有何区别？记者了解到，《前期物业服务合同》是指小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同；《物业服务合同》是指小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之后，由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订的书面合同。《通知》指出，《前期物业服务合同》、《物业服务合同》可以参照《宜昌市普通住宅物业服务等级标准（试行）》明确的物业服务内容和标准，并约定物业服务收费项目和标准。2、如何调整物业服务费经业主同意，签补充协议或重签合同生活中，常见部分物业服务公司表示，“物价上涨，成本加大而物业费却原地踏步”，有些甚至入不敷出，无法维持公司正常运转，需要上调物业服务费。那么，如何才能调整物业服务费呢？《通知》规定，《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》任何一方不得随意变更合同约定，不得单方面制定或调整收费项目和收费标准。物业服务的收费标准，不符合小区物业服务实际支出成本需求的，应当经过小区内专有部分占建筑物总面积过半数，且占总户数过半数（简称“双过半”）的业主同意，并与物业服务企业签订补充协议或重新签订《物业服务合同》。未选聘物业服务企业的老旧杂居小区，可以自主选择物业服务主体，有业主委员会的，业主委员会应当与选定的物业服务主体协商确定服务收费标准，经“双过半”的业主同意后，签订书面协议；没有业主委员会的，可以由社区组织业主与选定的物业服务主体协商确定服务收费标准，经“双过半”的业主同意后，签订书面协议。此外，《前期物业服务合同》应作为《商品房买卖合同》附件告知业主，业主应按照合同约定的内容、标准和期限缴纳物业服务费；未对外销售的房屋，建设单位应当按照合同约定的内容、标准和期限缴纳物业服务费。小区依法召开首届业主大会并选举产生业主委员会后，应当签订新的《物业服务合同》，《物业服务合同》生效之日起，《前期物业服务合同》自行失效，业主应当按照《物业服务合同》约定的内容和标准缴纳物业服务费。3、小区停车服务费怎么定未约定的协商，临时停放半小时内免收对小区内停车收费的问题，《通知》进行了明确，小区车库（车位）应当优先满足小区业主需要，前期物业服务企业或物业服务企业，对小区车库（车位）进行统一管理，维护停车场地设备设施、相关道路和停车秩序。车库（车位）所有权人和使用人，应当按照《前期物业服务合同》或《物业服务合同》约定的标准缴纳停车服务费。《前期物业服务合同》或《物业服务合同》对小区业主共有的车库（车位）未约定停车服务费标准的，由“双过半”的业主与物业服务企业协商确定；拥有独立所有权车库（车位）的业主，其停车服务费标准由业主与物业服务企业协商议定。临时停放时间不足30分钟或执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、市政工程抢修等车辆进入小区的，免收停车服务费。4、代收水电气费有规范分摊情况须定期公告，不得收取手续费《通知》对物业服务企业代收代缴供水、供电、环卫等单位有关费用，也做了规范。《通知》要求，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫等单位，应当依法承担小区内相关管线和设施设备维修、养护的责任，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业代收代缴供水、供电、环卫等单位有关费用时，应当定期在小区显著位置公告总表与分表的损耗差额、二次供水等必要支出费用的分摊情况，按照供水、供电、环卫等单位的有关收费政策和标准向业主收取有关费用时，不得向业主收取手续费等费用。5、物业服务费应明码标价市民如有疑问，可拨12358投诉咨询《通知》要求，物业服务企业应依据行业规范和标准吗，并结合小区实际，合理确定服务项目，提供质价相符的物业服务。物业服务企业应当接受业主和相关职能部门的监督。市房管局、市物价局将定期对物业服务价格成本进行调查测算，掌握物业服务价格成本水平，定期发布与物业服务等级相符的收费标准市场信息，引导业主与物业服务企业建立协商定价机制。对质价不符、业主反映强烈、举报投诉集中的物业服务收费，开展成本调查，公开调查结果，强化社会监督。市物价部门表示，物业服务企业或其他物业服务主体收费，应当按照价格主管部门的规定，在小区显著位置将收费项目、收费标准、价格投诉电话（12358）等相关内容进行公示，明码标价，接受业主监督，不得收取任何未予标明的费用，不得利用虚假的或使人误解的标示收取费用，“如果市民在缴纳相关费用时存在疑问，可致电12358投诉咨询。”延伸阅读：价格投诉举报咨询涉及物业费占三成昨日，本报报道了《电费收费0.85元、物业涨到1.3元》一事，引起了读者的热议。家住伍家岗区某小区的张先生说，水费一直是由物业代收的，标准为二档水费2.96元/m（包含污水处理费），“感觉不合理，物业解释说，小区是高层住宅，存在二次加压供水，所以按此档标准收取，但我家住在3楼，交水费时也没看到收费标准说明。”市民周女士说，前段时间去交物业费，得知费用要上调了，“物业费是有合同的，怎么能说涨就涨，连个通知都没有，也没有征求业主意见。”记者从市物价部门了解到，今年截至本月中旬，共收到价格投诉举报咨询135件，其中涉及小区物业收费的40多件，占30%，主要是小区物业服务费、小区停车收费和二次加压供水收费。扫码“大楚宜昌”，了解本地最新资讯！
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涨物业费需半数业主同意 物业：有难度但必须执行
编辑：BGWY/王永
　　物业费上涨，该不该得到五成以上业主同意？这个比例是否合理？
　　昨日，在沈阳市政协会议中，有委员提出物业费涨价障碍大，建议降低业主同意占比。昨日，记者多方调查了解到，一些物业公司为了达到这一支持比例，出现了业主“被代表”的情况。
　　物业公司和居民认为在物业费涨价这个问题上，物业的服务、经营情况与业主之间的沟通，成为能否获得支持的三大因素。而律师则表示，物业费应按物业水平来收费，近两年的新小区都会在业主入住时签订物业合同，明确规定物业费按照每年3%左右的幅度上涨，一般不会出现业主不同意涨价的问题。
　　物业：半数支持有难度但必须执行
　　多名物业工作人员表示，在物业涨价这个问题上，需要得到一半业主的支持同意，确实存在一定难度。“现在物业收费的价格放开了，但是业主对于自己所花的钱该得到什么样的服务，都会有不同的标准和判断，所以一旦遇到涨价这事儿，每个人考虑的方向不同，结果也不同，所以很难能得到一致。”
　　多数物业公司表示，虽然得到业主支持比较难，但是一旦想将物业费提高，就必须达到这个标准，“毕竟干啥都有个规矩和要求，得不到相关法规的支持擅自涨价，只会引发更大的矛盾和冲突。”一位物业工作人员说。
　　业主：必须坚持获得半数以上同意
　　在对于物业费涨价需业主同意的问题上，业主们则表示，“少数服从多数”是传统规则，一半以上的业主同意，这个指标必须保持，甚至应该提高，这是对业主的一种尊重。“在物业费涨价问题上，我们最关心的是物业公司能提供什么样的服务，服务质量是否与物业费价格相应，自己交上去的物业费究竟是怎么花的。并且物业公司在整个过程中，除了维持经营问题外，他们是否在为业主考虑，是否尊重业主的建议。”市民王女士表示，业主对于物业涨价的反对无非是对服务不满意，觉得现有的服务不能达到涨价后业主心中所期待的水平。
　　现状调查
　　早期物业费多为1元新物业小区2元-3元
　　目前，沈阳市共有849家物业服务企业，其中一级资质18家、二级资质49家，其余均为三级或暂定三级资质，也就是说等级较低的物业企业占全市物业的九成以上，物业企业服务和经营水平参差不齐，部分物业企业不作为、乱作为等情况时有发生，经常引发物业与业主间的矛盾。据统计，2013年，沈阳共查处物业乱收费问题683件次。
　　昨日，记者对沈阳物业小区物业费的收费情况进行了调查，据不完全统计，沈阳市小区物业费从每平方米1元多到5元不等，有部分园区单独收取电梯费。
　　其中，物业费在每平方米1元至2元区间的小区多为2010年以前的小区，近两年入住的小区物业费一般在2元-3元。小区物业费不同，提供的服务也会不同。像沈阳有物业提供24小时待命服务的社区管家等特色服务，物业费达到每平方米5元。
　　“半数同意”的规定引发业主“被代表”现象
　　由于业主同意率始终达不到半数，有的物业公司竟然想到了冒名顶替业主来投票的方式，以至于很多业主在不知情的情况下“被代表”。
　　今年年初，在大连甘井子区就出现了这样的一个案例，起因就是业主质疑物业费和停车费涨价投票造假。这种案例在沈阳也有，不少业主质疑，“明明很多人不同意涨价，投票怎么就通过了？怎么就涨价了”，而当业主找到业委会和物业欲查看选票时，却遭到了拒绝。
　　典型案例
　　物业公司努力半年终于涨价0.3元/平方米
　　经过半年的相关工作，沈阳泰信物业管理有限公司管理下的一个物业小区物业费调整得到了六成以上业主的同意，每平方米上涨0.3元，达到1.3元。“2002年，这个小区业主入住，小区物业费一直为每平方米1元，并且包括电梯费。物业的成本在逐年提高，人力、水电费等都在涨价，我们物业的经营一直很难，一直亏损。”该小区物业赵经理表示，去年通过第三方审计部门的统计，该小区物业经营情况为亏损90万。
　　赵经理表示，他们将涨价的背景情况、涨价方案与小区业主委员会进行了沟通，并召开了业主大会，“我们张贴了开会通知，还将小区的经营情况进行了公示。毕竟业主大会不能实现所有业主到场，我们又在业主委员会的协助下，挨家挨户敲门走访，并发放了调查问卷，对业主就物业费涨价的看法进行确认，包括‘同意’、‘弃权’、‘反对’这三项。”最终该小区六成以上业主对物业费涨价表示同意。从今年年初开始，小区物业费开始实施新的收费标准。
　　“业主有自己的立场，物业也不能一直亏损着经营，涨价这事儿物业通过自己的努力得到业主的理解。”赵经理说，通过物业之前的服务及对经营情况的公示，涨价得到了八成以上业主的理解。“所以，我觉得物业费涨价，除了以物业公司此前良好的服务得到认可为基础外，第三方对于物业公司经营情况的审计并公示也很重要，它可以让业主了解到物业公司的支出收入等经营情况，理解物业公司的难处。最后就是与居民的良好沟通，得到他们理解的同时，得到他们的支持。”
　　昨日，记者随机采访了20名业主，八成业主表示，在物业费涨价这个问题上，如果物业的正常经营确实到了必须通过涨价来维持的地步，而物业费太低成为一个主要因素时，这时涨价的关键确实在于物业方与业主的沟通。“必须让业主掌握知情权，并让业主体会到自己的决定权等权利。”
　　律师说法
　　物业收费标准应按物业服务水平来定
　　对于是否该降低业主同意比例的问题，辽宁长风律师事务所马希图律师介绍，这种方式并不能根本解决物业与业主之间的矛盾，“物业与业主之间不存在绝对的民主”。
　　马希图表示，在律师事务所接手的案件中，物业与业主间因物业费产生的纠纷案件占总案件的8%-12%。物业费关系到物业公司和业主的切身利益，必须由物价部门总体控制，根据小区物业达到的水平来收费。决定收费标准的因素也包括园区绿化、保安配备、设施维修等多方面。 “物业费不是物业公司说涨多少就涨多少的，也不是业主说不涨就不涨的，都得由物价局统一控制。 ”
　　记者 朱柏玲 李那 王洋 康馨月 首席记者 兰晓玉
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运营部电话:业主要注意 除了收物业费外这些也是物业公司该做的
物业管理水平的高低，直接影响着业主的生活质量。我市物业管理行业从上世纪90年代中期开始兴起，至今已由10年前的170多家企业，发展到目前的830多家。其中一级资质企业13家，二级资质企业61家，占总数不足十分之一，因为服务水平良莠不齐，日渐成为新的消费投诉热点：支出不合理、支出不透明、基础服务不到位、公共区域乱搭乱建、随意出租小区车位，群租、野蛮装修、宠物扰民……各种各样的物业投诉屡见不鲜。彻底解决这些痛点，是千万业主的共同心声。物业公司进驻按照《太原市物业管理条例》规定，建设单位依照法律、法规规定的程序通过招投标的方式选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。物业服务企业承接新建物业项目时，应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验，发现存在问题的，应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时进行整改。新建物业项目的开发建设单位应当向物业买受人明示这些内容：选聘的物业服务企业、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区域备案资料、其他依法应当明示的内容。选聘物业服务企业前，业主委员会应当召开业主大会会议，对选聘方式、合同期限以及合同内容等进行表决。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。公示相关信息《条例》规定，物业服务企业应当将相关信息在物业管理区域内显著位置公示：物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等、电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；物业服务费用交纳情况、住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益等；其他应当公示的信息。履行如下业务物业公司应该履行哪些义务，这是业主最关心的问题，物业公司要接受业主的监督，及时处理业主的投诉，反馈处理情况，并建立投诉工作台账；加强电梯、消防设施等涉及人身安全以及其他有特定要求设施设备的管理，并委托专业机构进行及时维修养护，协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作；按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息；对物业管理区域内的违法、违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止，对拒不听从劝阻的，及时向属地相关部门报告；法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。物业不能做这些《条例》规定物业服务企业不得有这些行为：将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人；擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营；强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品；物业服务合同终止后，拒不移交相关资料资产；物业服务企业未按照服务合同约定，擅自退出物业管理区域；擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动等。如果物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，不能及时排除，严重危及业主、物业使用人以及建筑物安全的，或者发生群体性事件的、重大伤亡事件以及其他应当报告的情况时，物业服务企业应当及时向相关部门、专业经营单位报告，有关部门、专业经营单位在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为予以制止或者依法处理。退出要办理手续物业服务企业退出物业服务项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交物业服务用房以及这些资料：建设单位曾移交到物业公司的所有资料；电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；物业服务用房、业主共用的场地和设施设备资料；物业服务期间配置的固定设施设备资料；物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料；利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料；业主名册等相关资料；其他应当移交的资料。费用按规定收《条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由建设单位或者业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；其他物业管理服务收费实行市场调节价，收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁，经法院判决或者仲裁裁决后逾期仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人不良信用档案。>
正文已结束，您可以按alt+4进行评论物业费调整需超半数业主同意
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物业费调整需超半数业主同意
我省拟立法规范物业服务收费行为
物业费调整需超半数业主同意
作者： 齐静 来源： 大众日报
　　□　本报记者　齐静　　物业公司能否随意提高物业费?业主能否以拒缴物业费的方式进行维权?物业公司以停水停电等方式追缴物业费是否侵权?8月3日记者从省政府法制办获悉,为了规范物业服务收费行为,维护相关各方合法权益,我省起草了《山东省物业服务收费管理办法(草案征求意见稿)》,现正向社会公开征求意见。　　省政府法制办相关负责人告诉记者,草案提到的物业服务收费,主要包括物业公共服务费、机动车停放费、特约服务费等费用。由于物业费已经成为小区业主每月的固定开销,因此公众对物业服务质量和收费标准极为关注。　　根据草案征求意见稿,普通住宅(不包括独栋、双拼、联排等各类高档住宅)前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费和普通住宅车位租赁费,实行政府指导价,其他物业服务收费实行市场调节价。因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开,并经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主书面同意；物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝缴纳物业费。　　在实际生活中,不少市民遇到过买房时承诺相应的配套和绿化,但到交房时却大打折扣的情况。此次草案征求意见稿特别提出,因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,普通住宅前期物业公共服务费应当适当减免,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。济南市民赵女士告诉记者,买房遇到小区环境“名不副实”很最闹心,如果对这些情况有明确的法律规定,以后维权就比较方便。　　有些小区物业管理水平层次不齐,但收费标准却差不多,让业主们感到很不平衡。针对很多小区居民反映的这一问题,草案征求意见稿写到,普通住宅前期物业公共服务费,应当根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。　　小区内空地停车是否应该收费一直备受争议。有市民认为,楼前空地是全体业主共同所有的,物业公司不应该收取停车费。但也有市民表示,为了规范停车,方便住户正常出行,应对在小区内空地停放的车辆正常收费。对此,草案征求意见稿提出,对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的,可以收取车位场地使用费,具体收费标准由业主大会确定。　　为了有效规范利用共用部位、共用设施设备取得的经营收入等问题,草案征求意见稿规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意,并依法办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备的经营收入和车位场地使用费等收益资金归全体业主共有,由业主大会决定其使用方式和用途。由物业服务企业代为收取、保管收益资金的,应当单独列账,独立核算,按季度公示；除扣除相应的管理费(不得超过收益资金的10%)及税费外,不得挪作他用。　　草案征求意见稿还明确,物业服务企业未按规定程序调整普通住宅前期物业公共服务收费标准的,未按规定使用、管理物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的,未按规定为业主、物业使用人免费配备出入证(卡)的,价格主管部门将处1万元以上3万元以下罚款。
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