您已成功注册高顿网校
用&户&&名：
初始密码：（您手机后六位）
请尽快到个人中心 。
忘记密码，可点击“忘记密码”进行密码重置。
如有疑问请致电 400-825-0088
登录高顿网校
资料修改成功
失败提示失败提示
合作账号登录
对以上结果不满意？试试“划拨土地能评估增值入账吗”相关关键词
新版建议课程反馈题库反馈直播反馈
反馈内容（*必填）
亲爱的用户：欢迎您提供使用产品的感受和建议。我们无法逐一回复，但我们会参考您的建议，不断优化产品，为您提供更好的服务。
+ 上传图片
很愤怒刚学习不久，没法学啊要考试了，急死我了这次就不告诉你们老板了，限你们赶紧弄好算了，麻木了企业财税会员
您的位置：&&&&&&&>&正文
划拨取得的土地在改制时评估增值，是否计入房产原值交房产税
来源：中华会计网校&　　 |
　　【问题】
　　我们公司划拨取得的土地在改制时评估增值，评估金额是否计入房产原值交？
　　【答案】
　　财税〔号规定：对按照房产原值计税的房产，无论上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
　　文件明确的是为取得土地使用权支付的价款，才需要计入房产原值交房产税。
　　参考税总便函对财税[号解读：二是划拨土地如何处理。当前有部分企业（主要是老的国有企业）的土地仍是国家划拨的，取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。
　　本信息为收费会员专享内容，此条免费。想获得更多专业答疑或精彩会员内容，请注册为会员或与客服联系申请成为收费会员。
&&&&&&& 详情请致电010- 或400 810 4588！
成为会员可享受以下服务：
1.答疑全天候　　　　2.赠送辅导基金　　　　3.期刊发表论文　　　　4.会员专享期刊
　　5.内训直通车　　　　6.财税图书馆　　　　　7.专家上门　　　　　　8.财税法规库
新政解读、视频直播课
财税移动课程、财税手机报实务网络课程
【】 责任编辑：qzz
相关资讯：
4月会员答疑直播
形式：直播　
&&3、本网站欢迎积极投稿
&&4、联系方式：
&&编辑信箱：
&&电话：010-6查看: 6298|回复: 8
求助陈老师，关于评估增值土地的摊销问题
现在就加入吧！
CMA获得政府及各大企业集团一致推荐
一年内免费直播参与
历届活动视频回放
Excel知名公众号作者
随书扫码看视频学Excel
该公司有一宗划拨土地，原账面价值为0, 2003年企业改制评估入账1000万，增加无形资产和资本公积，由于评估增值部分摊销金额不能税前扣除，2003年企业直接按1000万*当时所得税税率33%一次性提出总共需要纳税调增的摊销数33万，账务处理如下：
借：资本公积& &33万
贷：其他应付款& &&&33万
然后每年汇算清缴将摊销数调增然后缴纳所得税：
借：其他应付款 1万（假设每年摊销1万）
贷：银行存款& && &&&1万。
这样账务处理对么？当时仍执行老会计制度。
今年公司讲该土地办了出让，即该暂时性差异不存在了，可其他应付款仍有余额25万，如今按新准则应该怎么处理呢？
我的理解：
借：年初未分配利润& & 8万
& && & 其他应付款& && && &25万
贷：资本公积& && && && && && && && & 33万& && && &
因为觉得2003年不应该一次性提出来这部分暂时性差异，而是在每年在汇算清缴时纳税调增，然后转回应纳税暂时性差异，既然2011年办理了出让地，这部分前期差错应该按初始值还原。陈老师，我这么想对不对？& && &
1、老制度下对改制评估增值的处理应按财会字[1998]66号文的规定执行。但一般理解划拨土地的权益是不应作价入帐的。对划拨土地权益不应摊销。
2、本年度将土地转为出让时，应冲销原先划拨土地入帐的处理（包括相应的递延税项），重新按实际支付的出让金作为“无形资产——土地使用权”的原值入帐。至此就该土地应不再有暂时性差异和递延所得税。
本帖最后由 whwx 于
16:08 编辑
谢谢陈老师这么晚回答问题，我还有一点疑问。
1、我看了一眼该文件，企业计提这笔“其他应付款”就视同于“递延税款”，每年交纳时虽未按文件规定将“递延税项”转到“应缴税费”，但实际还是支付了，也没有问题，对吧？
一般划拨土地确实不应该入账，但由于是老字号企业，基本都是划拨地，这里按我们领导意思就勉强认了，没办法。
2、当年划拨地土地入账时，确认的资本公积在评估调账后，在建账时将这部分增值导致的资本公积转入母公司，母公司确认对该公司的长投，该公司增加实收资本（划拨地出资造成瑕疵，当时就这么做的，本年缴纳出让金，弥补瑕疵），那本年对于这个递延税款应该怎么冲回呢？本年企业交纳出让金时又评估了一次，增值200万，在原1000万原值的基础上又增加了无形资产和资本公积200万。
这块实务没怎么做过，不太懂，谢谢陈老师指导。
本年补交出让金时，应当将原先就划拨地权益确认的固定资产和实收资本予以冲销。
对于新取得的出让地使用权如何入帐的问题，要考虑补交出让金的具体方式：是（1）由母公司补交出让金，然后将该出让地评估后对本公司增资？还是（2）直接由本公司补交出让金，同时母公司以现金置换原先的划拨地出资？
陈老师，如果是评估建账，以评估后的净资产确认子公司实收资本这种情况，是不是不应该考虑土地增值递延税款的问题？如果企业已经计提了递延税款，今年还有余额，那应该怎么处理呢？
递延税款的概念就是对应的暂时性差异将来的税务影响。本来土地使用权暂时性差异的转回就既有后续摊销或者是后续处置。楼主你现在的问题无非是本来要摊销的递延税款今年一次性转回了，那么就一次性计入当期所得税即可。因为你本来就通过出售这块土地完全实现了当时计入资本公积的收益，当然当期要对这部分缴纳所得税了吧？
本帖最后由 whwx 于
17:08 编辑
主要有一点困扰我，因为财会字[1998]66号文上写明：若净资产用于折股，则不需要计提递延税款。该公司改制以评估净资产来确认母公司实际出资额（即该公司实收资本），这于用于折股属于同一种性质，按理说不应该计提递延税款才对啊。
这一条是有问题的，而且和现在的税务处理也不一致。实务中很少出现评估增值对应的折旧、摊销允许在被投资企业税前扣除的情况。&
那将来要不要缴税嘛，如果要的话，你好歹要确认一个负债才行吧？当然，你可以不叫他递延所得税负债:lol
如果不用交的话，这都交了好多年了，余额也冲不回去了，也不能让税务局退。不过你的这个做法可以考虑。
确实如此，应当尽可能确认一项实质上是递延所得税负债的项目，以反映未来的纳税义务。&
站长推荐 /1
对于任何一个企业而言，财务核算框架都是最基础的事项，其质量的高低影响着管理风险与管理决策。那么，如何建立一套完整的财务核算框架，并有效的予以实施，很多企业都在做符合自己特色的尝试，这是需要一个长期迭代动态调整的过程。本期嘉宾以服务多家企业完善财务核算体系的经历，来梳理出关键步骤、要点、难点及注意事项等，协助企业建立扎实发展的完善财务信息基础。本期活动由元年云快报APP协办。
Powered by关注公众微信号:学会计网，用手机随时访问学会计网
查看: 2056|回复: 0
“土地使用权”入账价值不能随意评估
“土地使用权”入账价值不能随意评估
　取得土地使用权后，其地上建筑物的成本是否应包括该土地使用权的价值？通过行政划拨方式取得的土地使用权如何进行会计处理？土地使用权评估增值能否入账？这3个问题，在实务操作中一直争论不断。
　　是否包括土地使用权的价值
　　无形资产准则规定：“房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造房屋建筑物成本”。这就明确了只有用于建造对外出售的房屋建筑物，才能将相关的土地使用权账面价值计入所建造房屋建筑物的成本。反之，企业用于开发建造自用的房屋建筑物，其建造成本和所对应的土地使用权价款不能合并计入固定资产。
　　分析其原因：一是土地使用权属于无形资产，房屋属于有形资产，两种不同类型的资产不能相加。二是权属不同，企业拥有房屋为所有权，土地为使用权，两种不同的权利不能混在一起。& && &&&中国淘税网（公共微信cntaotax）-淘尽税海精华,网遍财会政策
　　三是一般情况下，房屋的预计使用年限比规定的土地使用期限少10至20年或者更多。如果将土地使用权并入房屋建筑物而计提固定资产折旧，则无法预计该固定资产的使用年限，还会加速无形资产摊销，又需要调整应纳税所得额。四是房屋需要预计净残值，土地使用权没有净残值。
　　如果将土地使用权并入房屋则无法预计净残值。
　　企业取得土地使用权后，用于开发建造自用的房屋建筑物投入使用时如何进行账务处理?无形资产准则应用指南规定:“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。”这就是说，土地使用权的价值应计入无形资产科目核算，并按照规定的使用期限进行摊销；建筑物的成本应计入固定资产科目核算，并按照预计的使用年限计提折旧。摊销和计提折旧的费用，均应当计入当期损益。
　　行政划拨取得的土地使用权如何入账
　　划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式：第一，经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。
　　第二，经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用，支付任何经济上的代价。
　　综上所述，取得划拨土地使用权的依据只能是县级以上人民政府依法批准的文件及取得的《划拨土地使用证》。一般情况下，划拨土地是公共事业用地或者国有企事业用地。《房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。划拨土地没有使用期限的限制，但这并不表示可以无限期、无条件使用土地。政府根据公共利益需要，可以依法收回划拨土地使用权。既然划拨土地使用权是无偿取得的，那就既没有该划拨土地的价值金额，也没有该划拨土地的使用期限。因此，不符合无形资产的确认条件，不能作为无形资产核算。
　　如果土地使用者需缴纳补偿、安置等费用后才能取得国有土地使用权，其缴纳的补偿安置费用的会计处理也分两种情况：一是执行《国有建设单位会计制度》的单位，借记待摊投资，贷记银行存款。二是执行《企业会计准则》的单位，借记开发成本———土地开发成本（房开企业）、或借记在建工程（一般企业），贷记银行存款。所以，划拨土地使用权不能作为无形资产入账核算。但为了便于管理，可在备查簿上记录在案。
　　产权发生变动时按评估值入账
　　目前，一些单位为了在账面上做大资产总额，将土地使用权评估后再入账，这种做法是错误的。因为单位的账面资产只有在产权发生变动时，才能以评估价值入账。其评估目的是为了改变划拨土地原批准的用途，如改制为股份有限公司、企业兼并及作价出资（入股）等。在这种情况下，必须报经原批准机关批准和缴纳土地出让金并取得国有土地出让使用权证时，才能作为“无形资产”核算。
　　账务处理应借记无形资产———××土地使用权，贷记银行存款。除此以外，未经原批准机关批准且未缴纳土地出让金，土地使用权不能以资产评估价值入账。另外，以出让方式取得的土地使用权，在账面上已经记入无形资产科目。如果产权不发生变动，也不能以评估后的评估值入账。
Powered by48被浏览4,215分享邀请回答43 条评论分享收藏感谢收起0添加评论分享收藏感谢收起写回答1 个回答被折叠（）