万达运营之痛：襄阳“金街”售出商铺大都关闭
常年在北京工作的黄倩倩每次回到老家襄阳都有各种不适应。这个位于鄂西北地区的三线城市算不得经济发达，但有着大城市同样的浮华。在襄阳万达广场，晚上8点，偌大的购物广场内已没有多少顾客，只想在屈臣氏购买一支唇膏的倩倩，受到导购小姐的热情推介。北京的导购们一定没有时间去应付只在30元左右产品前晃悠的顾客。“你可以认为是襄阳的导购们服务更好，但我更愿意相信是他们的生意不好做，所以要抓住每一个能抓住的客人。”当地一位颇资深的业内人士称。两个月前，珠宝品牌金伯利和欧特尔选择从襄阳万达广场撤柜。据上述资深人士调查，除了两家撤柜的珠宝品牌，服装品牌也走了约三分之一。而留下经营的商家80%处于薄利和微利状态。万达广场高速扩张之后，统一的模块化管理是否能胜任商业地产最艰难的运营挑战？运营之困　　襄阳万达广场号称鄂西北最大的购物中心。资料显示，日落成的襄阳万达广场总建筑面积60万平方米，其中包括10栋32层住宅楼，外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店（当地“唯一五星级酒店”）以及3层或4层的商铺等。据了解，襄阳万达广场除了酒店以及购物中心属于万达自持，其余均对外销售，目前仅有部分写字楼尚未售出。但开业热闹过后，襄阳万达广场的吸引力并没有期望的那么大。李强（化名）是这个小城市各方关系颇深的当地资深人士。他告诉记者，在襄阳万达广场室外有一条“金街”，售出去的商铺基本在关门状态。“大约有100个门面商铺是空的，开门营业的很少，连10%都不到。”另外一家金店老板告诉记者，商场周末的人气还可以，但平时人流量很少。上个月，他们亏损了5万。这位老板把原因归结于，“可能是楼上的服装品牌不好，没有大品牌，吸引不来高端女士消费群。”但李强认为，万达广场没有融入当地文化，运营管理不符合本地习惯。万达广场尽管体量很大，但位置属于襄阳相对偏远位置。比如，同样一家首饰店，位于该市中心的人民广场店和长虹路店的专卖店是盈利的，但在万达广场则是亏损的。另外，李强告诉记者，号称当地唯一甲级写字楼的襄阳万达广场写字楼，其高昂的物业费，也令当地公司难以承受。万达地产董事长王健林曾对外透露，万达对二、三线城市的选址标准是，GDP总额达到1000亿元以上，社会消费品零售总额300亿-400亿元，社区人口不少于70万-80万。仅从上述标准衡量，襄阳已经符合万达的选址标准。据公开资料，2011年末，襄阳市常住人口552.72万人（指常住本市半年以上人口），当年实现地区生产总值2132.2亿元，三大产业结构比例为13.7：57.1：29.2。记者发现，这个城市投资额较大的分别是采矿业、制造业、电力、燃气以及建筑业。2011年，该市社会消费品零售总额为686.6亿元，其中城镇455.3亿元。但业内专家认为，作为商业地产运营最重要支撑的，是当地人均消费支出。数据显示，2011年，襄阳市城镇人均年消费支出为11816元，其中食品类仍占主导地位，教育文化娱乐服务消费支出仅为1777元。该市城镇化率为51.99%。虽然襄阳市也不乏豪华的奔驰宝马车，但决定大型购物中心得以长期运营下去的，还是当地的平均消费水平。万达模式思考襄阳万达广场可能不是个案。据了解，上海、广州、济南、沈阳、武汉等地的万达广场均被曝出商铺出租一般、人气不足的状况。据万达集团公布的数据显示，2011年，总资产1950亿元，收入1051亿元。其中，商业地产公司2011年收入953亿元，项目系统收入902亿元，现金回款814亿元。截至2011年底，万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米。但2011年万达广场的租金收入仅有34.6亿元，而万达百货还处于亏损状态。也就是说，万达广场盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售，租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。记者获取的一组未经万达集团证实的数据称，2011年开业的万达广场，首年租金平均（首年有优惠）为2.53元/天·平方米，第二年租金则将增加约30%左右。按使用面积计租，万达广场平均租金约5元/天·平方米。相比之下，龙湖地产商业的单位效益租金要好一些。2011年龙湖旗下商业地产租金收入已超过4亿元。至2011年6月，龙湖已开业的持有物业面积近40.6万平方米。而其2010年年报显示，龙湖租金收入毛利率高达79%。但这并不阻碍万达向全球第一的商业持有规模冲刺。相关数据显示，万达已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、800块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。一位业内人士告诉记者，万达模式的迅速复制和扩张，是因为万达找到了三个制胜点。第一，万达的几个组合业态，至少建设和开业初期可以促进当地财政收入增长；第二，万达旗下的院线和百货，还能促进当地就业；第三，也是最重要的，万达快速建设的模式符合了地方政府追求短期政绩的需求。据万达一位内部人士称，“万达内部对销售要求极高，一般要求开盘当天去化率要在80%以上，有的项目甚至100%。如果完不成集团的要求，可能就要面临走人的风险。”据这位人士估计，万达地产今年主动辞职的中高层比例就在20%-30%之间。今年10月13日，万达项目系统9月营销考核会在北京石景山万达铂尔曼大饭店召开。会议的主要内容是对销售回款优秀的公司进行表扬，对销售回款差的公司进行批评。总裁丁本锡要求项目系统抓住市场、盯住销售，完成全年销售指标。据万达广场一位营销系统负责人告诉记者，万达在持有物业方面与其他商业地产商经营方式并不同。比如，他的工作任务是，集团给出一定的预算，他们按照该预算定期完成一些旺场的工作就可以，但对于商场的租金收入状况他们知情不多。“租金都是定期打到项目指定的财务公司用来还贷。”上述万达内部人士告诉记者，万达内部采用的均是模块化管理。“万达有着强大的制度化。也就是说，万达最终形成的企业文化是，企业不过分依赖人，离职任何一个中高层都很难影响到万达扩张速度。”但事实上，商业地产最重要的并不是规模扩张，而是后期运营管理，否则就要面临漫长的养商期。北京锡恩企业管理顾问公司董事长姜汝祥认为，万达模式的硬伤在于，用住宅的思想做商业地产。万达公布的业绩报告显示，上半年业绩比去年同期下滑约9%，这是万达历史上第一次同比减少。2011年，万达资产负债高达1825亿元，资产负债率89.9%。对于商业地产的减速，王健林曾将原因归结于国内经济放缓。
在商业地产减速的背景下，万达又将大规模圈地的模式，复制到了文化旅游地产。根据公开资料统计，万达旅游地产投资规模已接近2000亿元。而万达地产在旅游地产的扩张，几乎重复着其商业地产扩张的核心要素，即低价拿地，先用项目的住宅销售收入来滚动开发。然而，令业内人士担忧的是，大量使用银行贷款以及金融杠杆的文化旅游地产圈地模式，迄今未找到合适的商业模式，未来一旦经营不善，地方政府以及银行将一同承担巨大风险。如果说大型城市综合体运营不当，可能给当地留下空旷的固体建筑，文化旅游项目开发不当留下的，则可能给珍贵的旅游资源施以难以弥合的创伤。（编辑 谢检秀）
(本文来源：21世纪经济报道
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万达金街1771：生而不凡的万达金街
来源：新浪房产
金街围绕大商业紧密布局，采用多出入口设计可实现金街与大商业的相融相生，并发挥良好的协同效应，有效实现客流互通，将大商业客流导入金街，为迅速聚集金街人气创造优越条件。
当万达集团2010年缔造第一条万达金街开始，短短6年，全国已有近50余条金街正式开街，获得了上百万投资者和品牌商户的忠实拥护与跟随。同样是一条城市商业街，万达金街的培育期却能更短；同样是商铺商圈，每到一城，万达商铺均能享受“众星拱月”般的市场待遇。
何为万达金街？
人们看到的只是万达金街强大的聚客能力、庞大的商家资源、专业的招商管理……但是，除了依托万达广场的先天优势之外，万达金街成功的根源还在于其卓越、成熟的产品规划设计。
【示意图】
万达第三代产品“城市综合体”，在总结了前两代产品的经验之后，应运而生。以“盒子+街区+高层”的组合形式呈现。以盒子（大商业）为中心，外面紧密围绕的街区就是室外步行街，也称为“金街”。
目前，万达的金街商铺主要分为三种：位于大商业一侧的、紧邻大商业体的为“一环”铺隔街相望、面向大商业体的为“二环”商铺；沿外分布就是“三环”商铺。纵观各地金街，形状多以“U”字形和“一”字形、“L”字形为主。一条商业街繁华与否的关键在于人气，而在此万达金街显然是有先天优势的。
背靠大商业，如何把这些客群导入到万达金街？
1）多入口设计与大商业连通，有效导入大商业客流&
【示意图】
金街围绕大商业紧密布局，采用多出入口设计可实现金街与大商业的相融相生，并发挥良好的协同效应，有效实现客流互通，将大商业客流导入金街，为迅速聚集金街人气创造优越条件。
2）两个以上主入口及入口小广场，导入城市主干道自然客流【示意图】
通常万达金街的客流导入主要来自大商业、万达社区（住宅、公寓和写字楼）和周边社区，因此每一条金街除了注重与大商业联动外，都至少设置2个以上的金街主入口，连通城市主干道，直接导入城市客流。
3）金街内设1—2个中心广场，活动旺场、聚焦人气
客流导入后，关键是留人。通常每条金街之中都设有1—2个中心广场，一般作为行人休憩的主题雕塑广场，同时也是金街旺场活动的重要场地。中心广场多设置在金街拐角，以及与大商业连通的主入口处，很多金街活动以及内外场的商业活动都是在这里举行。【项目效果图】
扬州万达金街1771，承载扬州千年城市梦想，百纳城市精粹，,以全新的商业模式、深厚的文化内涵和历史底蕴，打造兼具人文、旅游、休闲、娱乐等为一体的城市商业名片，赋予扬州全新的商业氛围，成为扬州与世界交流的一个窗口和缩影，诠释“扬州古代文化与现代文明的交相辉映”，再现城市荣光！
一样的扬州 &不一样繁华
建筑面积约30-138㎡ 金街商铺 &全城认筹启动
销售信息&&
扬州万达广场 约30-138㎡金街商铺 &全城认筹启动
万达．中央华府 约128-145㎡繁华大宅 &载誉加推
万达V公馆 约30-90㎡精品公寓 持续销售中
项目地址：原汽车西站（邗江中路与江阳西路交汇处） &&
贵宾专线：400-606-
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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万达金街价值解读——6000商家排队进驻
楼盘价格：
15000元/㎡
地　址：南沙新区环市大道与双山..
开发商：万达集团
开盘时间：
如何才能运营好一座城市综合体？
除去品牌和地段这两大先决要素之外，还有一个最为重要的因素——运营，而运营的第一步则是招商。这也是众多打着城市综合体名号的小开发商必将面临的重大问题，主力店、次主力店、影响力品牌、常规品牌……不少开发商无法调节这些难题，也没有足够的商家资源。最终造成无法按时开业，开业也难以持续运营的局面。
而（、、）则完全不用担心招商的问题。万达拥有万达百货、万达IMAX影城、大歌星等自有主力店品牌，并于国际国内6000余品牌商家结成战略联盟。丰富的品牌商户资源不仅有效保障了进驻品牌的品质，还保障了项目的按时、满铺开业，从而为项目的旺场坚实了基础。万达广场的商家可以分为以下几类：
一、万达自家的兄弟：万达自营品牌
万达影城（全国排名第一院线）
万达百货（中国店数第一）
万达大歌星KTV（中国店数第一）
二、生死相依的战友：万达战略联盟商家
大玩家电玩、国美电器、沃尔玛、家乐福、华润万家、世纪联华，保证每个项目均进驻电玩、电器、大型连锁超市……
三、志同道合的朋友：万达联合发展品牌
ZARA、H&M、UNIQUE、GAP、C&A，每座万达项目都会至少进驻2个快时尚品牌；快时尚品牌的特点：时尚潮流，价格不高；吸引18——30岁的年轻人。
四、闻讯赶来的粉丝：6000余品牌商家
餐饮：星巴克、哈根达斯、肯德基、麦当劳、必胜客、汉拿山、一级棒、九毛九等等；
服装：菱致系列、eland系列、百家好系列、淑女屋系列、欧时力、levis、播、哥弟等等；
配套：屈臣氏、丝芙兰、苹果、眼镜88、时间廊、千色店、西遇、热风、cross等等。
万达金街50-120㎡城市中央步行街旺铺 火爆认筹！
万达金招牌 南沙原始股
南沙首个城市中央步行街
万达商圈核心 汇聚四方人气
全业态组合 全天候经营
专业商管 资源共享
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广州南沙万达广场
万达广场就是城市中心。（、、），地处南沙行政中心、商业中心、居住中心和文化中心。项目建成后，将彻底改变南沙商业格局，为南沙人民带来全新的生活方式和消费体验！密切关注广州南沙万达广场，第一时间获取财富最新信息。
项目地址：中国·南沙环市大道与双山大道交汇处西北侧
咨询热线：020-
本文来源：网易房产
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均价(元/㎡)
周围区域板块参考（近一周）
周边楼盘参考（近一周）
　　广州南沙万达广场处于南沙核心位置南沙街区。
　　南沙新区的居住氛围与商业氛围尚不够浓厚。
楼盘名称当前价格所在区域
120000元/㎡南沙
29800元/㎡带装修从化
312500元/平起南沙
44-4.5万/㎡番禺
5200万/套起
7价格待定南沙
86-10万元/㎡海珠
932000元/㎡黄埔
1018000元/㎡天河
楼盘名称套数当前价格
同价格楼盘
同区域楼盘
楼盘名称楼盘价格
楼盘名称楼盘价格
18000 元/㎡
16000 元/㎡
30000 元/㎡
27000 元/㎡
17000 元/㎡
25000 元/㎡
18000 元/㎡
地产大佬们普遍表示，今年房地产市场变化过快，调控非常及时，也非常必要。
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