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房地产私募基金转型“股权投资”或并购
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在投资方式上，由于债权项目简单易操作，国内房地产近90%的项目都是做债权。张星表示，由于国内房地产私募基金的能力并未达到较高的水平，如果做股权意味着较大的高风险。李先林表示，事实上房地产基金过多的债权业务导致地产基金和银行贷款及信托贷款面对同样的风险，但地产私募基金发行成本却更高，对比各方没有任何的优势，迫使其只能做更高风险的项目，现在市场上有很多此类私募基金，若一旦不成功将面临兑付问题。“如果一旦禁止委托贷款，做债权类的房地产基金公司只能转型。”陈康认为，现在私募基金已经想从偏债的纯粹借贷业务通道转向主动管理型业务发展，如权益型业务转型，这是一个大的趋势。前几年由于房地产市场走好，地产商不乐意后端分成，更多的是“以假股真债”的形式来操作。同时，私募基金对房地产市场未能完全看清情况，担心股权形式的风险迟疑不前，在借贷通道类向权益投资类转型过程中遇到了尴尬。目前房地产行业进入低谷，开发商亟需资金，因此开始愿意接受和后端分成，私募基金从以前的“假股真债”到现在真的开始介入做股权投资。陈康认为，房地产私募基金的转型方向是股权投资或者项目，尤其在地产行业的并购方面，之前一些项目未能如期进展而出现延期，私募基金和信托公司开始联合大的产业资本或者大型地产商以比较低的价格进入，将项目进行盘活再分享利润。李先林表示，房地产私募已经进入了深耕细作的时代，走在行业前面的私募已经尝试了与大的开发商做包销式收购的并购基金。地产公司需要快速回笼资金，而市场销售去化慢，开发商将整栋住宅或者项目所有商业以较低价包销给私募基金，再由私募基金去销售。
而且，房地产市场低迷对于一些房地产私募基金来说可能是一个机会，优质项目可能由于资金流的问题被停滞将会是普遍的现象，市场有大量的并购机会，对于大的地产公司、私募基金和信托公司来说，是一个巨大的良机。有从事多年信托工作的人士透露，虽然部分地产信托项目可能出现兑付问题，但一些先知先觉的信托公司已经在跃跃欲试，准备了大量的头寸接盘因偶然因素出现危机的优质项目。他表示，佳兆业事件当中，其实已经有信托的介入了，融创收购其上海项目的资金来源背后有信托公司的身影。事实上，纯粹的金融资本进入房地产，避免开发商为获取项目而导致的过于复杂政商关系，亦有利于行业的发展。“当前大部分房地产私募是没有能力做股权投资的，房地产私募公司面临转型，但这个转型会面临着失败，做债权和股权的要求完全不在同一个水平上”，陈康直言，股权投资需要对行业有高度的认识及操盘能力，国内目前少有私募基金具备该能力。同时，股权项目及夹层项目要求投资者风险承受能力高，要求投资者的资产净值也要更高，因而比较难募钱。
本文来源：中国证券报·中证网
责任编辑：王晓易_NE0011
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房地产私募股权投资基金(PE)专题研究.doc
房地产私募股权投资基金(PE)专题研究.doc
房地产私募股权投资基金(PE)专题研究.doc
简介：本文档为《房地产私募股权投资基金(PE)专题研究doc》，可适用于综合领域，主题内容包含房地产私募股权投资基金(PE)专题研究目录、PE概述、PE的基本概念、PE的分类错误～未定义书签。、广义PE与狭义PE错误～未定义书签。、本土PE与符等。
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资料评价：主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式_百度知道
主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式
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这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度；在印度，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店, Sell it）、私人对冲基金和封闭式共同基金等、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用。黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题。黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，即买入，包括住宅、办公楼、购物商场，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成：1、写字楼，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、卖出（Buy it，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。（二）新加坡模式、工业、住宅及医疗保健等各种业态、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市。从集团内部孵化，黑石会将所投资公司卖出，REITS为私募基金提供了退出渠道，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端：凯德置地地产基金凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化、硬伤或经营问题：买入、修复、零售业。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。从投资策略来看、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展：黑石房地产基金黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。（一）美国基金模式代表，通常是出售给核心投资者，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust），而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元｜他山之石——国际主流基金模式在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理。2、铁狮门, Fix it，业绩提成就变得相当可观；卖出：一旦问题解决，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金，为公司进驻新市场打开窗口，其次、雅诗阁公寓信托；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益。一般黑石每完成一次收购，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起
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The End * 房地产私募股权投资基金（PE）专题研究 报告结构 房地产PE概述 房地产PE发展概况 房地产PE案例 PE概述 基本概念 分类 特点 运作流程 发展概况 基本概念 分类 特点 运作流程 优点 风险分析 必要性 美国发展概况 发展历程 运作特点 中国发展概况 发展历程 发展现状 运作特点 德信资本PE范例 凯利房地产PE 金地集团PE实例 PE介入房地产开发的时点及个案 PE概述 PE基本概念
私募股权投资基金（Private Equity Investment Fund，简称 PE）：
是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集私募股权资本，以盈利为目的，以财务投资为策略，以未上市公司股权（包括上市公司非公开募集的股权）为主要投资对象，由专家专门负责股权投资管理，在限定时间内选择适当时机，通过上市、并购或管理层回购等方式退出获利的私募股权投融资机构。
PE分类 投资阶段：广义PE（VC+狭义PE），狭义PE（非创业型PE）
早期PE投资于高新技术企业（初期）－－创业型PE/VC；养老基金进入，PE开始投资于传统行业（成熟期）－－非创业型PE；目前非创业型PE已超过创业型PE，成为主流。 资金来源地域：本土PE、海外PE
我国PE发展初期以海外PE为主，为我国带来了PE专业的管理经验和模式；2009年本土基金新募基金数和募资额双双超过美元基金首次主导市场。 组织形式：公司制、契约制又称信托制、有限合伙制
有限合伙制PE凭借灵活简便的设立程序，以及避免双重征税的显著优势，目前已经成为最主流的PE组织形式。 有限合伙人 LP（投资人） 普通合伙人 GP（管理人） PE 投资，按出资额承担有限责任 投资，承担无限责任 项目池 投资收益 投资收益+管理费+投资回报分成 有限合伙制PE 公司制PE 股东A 股东B 股东X … 董事会 PE 项目A 项目B 项目X … 不同组织形式PE的一般构架 信托制/契约制PE 投资人 基金持有人 信托制PE PE管理人 PE托管人 管理职能 托管职能 认购 对投资人负责 对投资人负责 项目池 赎回 投资 投资收益 公司制 信托制 有限合伙制 认缴出资额及缴纳期限 最低实收资本不低于某一额度 资金一次到位 承诺出资制，无最低要求，按照约定的期限逐步到位 投资门槛 无特别要求 单个投资者最低投资不少于100万元 无强制要求 债务承担方式 出资者在出资范围内承担有限责任 投资者以信托资产承担责任 GP承担无限责任，LP以认缴出资额为限承担有限责任 投资人数 有限责任公司不超过50人，股份有限公司不超过200人 自然人投资者不超过50人，合格机构投资者数量不受限制 2至50人，且包含至少一个GP 管理人员 股东决定 由信托公司进行管理 普通合伙人 PE特点 无需披露信息，设立方便灵活，投资者少
私募是相对公募而言的，通过非公开方式向少数特点投资者募集，一般无需披露交易细节，监管相对宽松，风险较大，投资多为“量体裁衣”式。 股权投资为主，较少债权投资
承诺资本额不等于实际筹资额也不等于实际投资额 投资期限长，流动性差
封闭期内不可赎回；投资非上市企业股权或上市公司限售股权，
一般没有公开的股权交易市场。 投资风险较高，专业性强
投资于非上市企业，信息高度不对称、企业经营欠稳定、投资者对企业潜在价值的判断存在较大的不确定性，判断的失误将导致巨大损失。对投资者的要求较高，GP的专业眼光与经验至关重要。 以退出并获得企业价值增值为目的
看重企业未来的潜在价值，提供增值服务，在投资之初就设置了退出机制。 约束条件少，可满足不同阶段不同类型企业的融资需求
与银行贷款、发行企业债券、上市公募、民间借贷相比限制较少且更加灵活。 承诺资本额 实际筹资额 实际投资额 PE运作流程
PE的盈利模式是由项目投资的价值发现、价值设计、价值持有、价值提升、价值放大、价值兑现这六个阶段实现的，是一个复杂的、专业的、长期的投资过程。 进入下一轮新投资 项目池
项目受理 项目初审 项目尽调 快.准.省 综合评价 优缺点 资本变现及回收 上市 最佳方式，收益最高 优点：高收益、有利于企业再融资。缺点：费用高、程序繁琐、风险大、耗时长。 上市一段时间，发起人股票禁售期解冻后，适时出售股份变现 协议转让或 兼并收购 最普遍的方式，收益较高 优点：方便快捷、费用低。缺点：收益较上市小、不易找到合适的收购方。 在一级市场或场外交易市场转让给其他投资者或在企业被兼并收购时出售股份回收资本和收益。 回购 约定的特殊方式，收益一般 优点：收益有保证。缺点：收益较低。 在企业没有达到上市条件或出现私募股权基金要求回购事项时，由
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