开发商有可能就商品房测绘面积作假吗？ - 知乎534被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="8分享邀请回答62546 条评论分享收藏感谢收起811 条评论分享收藏感谢收起1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销北京京建恒信房地产测量技术有限公司与中房京贸房地产开发有限公司承揽合同纠纷一案关联公司：关联律所：原告，住所地北京市海淀区甘家口21号楼8层813室。法定代表人徐文慧，经理。委托代理人曹俊生，男，该公司员工，住北京市海淀区田村山南路20号3号楼2单元501号。委托代理人孙君慈，律师。被告，住所地北京市平谷区平谷镇新平西路1号。法定代表人李小明，总经理。委托代理人孙彦，女，该公司法律顾问，住北京市海淀区八沟路碧水云天颐园10号楼1003室。委托代理人庞蕾，女，该公司办公室职员，住北京市丰台区成寿寺。原告（以下简称京建恒信公司）与被告（以下简称中房公司）承揽合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告京建恒信公司的委托代理人曹俊生、孙君慈、被告中房公司的委托代理人孙彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京建恒信公司诉称：日，我公司与中房公司签订合同，项目为公主坟综合商业大厦的房地产面积测绘合同，合同约定，我公司为中房公司开发建设的位于北京市海淀区复兴路17号的公主坟综合商业大厦的房屋面积进行预测工作。合同签订后，中房公司不能按期提供合同第六条（一）项约定的文件资料，造成我公司无法正常开展测算活动，至2007年7月份，在中房公司的协调下，我公司工作人员到有关的设计单位并根据该单位提供的资料进行房屋面积的预测活动，并于当月交付测绘成果报告，因中房公司不满意我公司的测绘成果报告，就拒绝对我公司提交的测绘成果进行验收，又不提供其他可供修改数据的有效文件、资料，造成我公司工作人员停工4个月的事实发生，给我公司造成经济损失，现中房公司又委托第三人实施房屋面积的预测工作。由于中房公司的行为已经构成根本违约，造成我公司无法依照合同的有关约定，向北京市勘察测绘所提交测绘成果，致使我公司无法继续履行合同。故现诉至法院，要求解除合同并要求中房公司支付合同约定的违约金212160元。被告中房公司辩称：按合同第7条约定，京建恒信公司应该在收到测绘材料3天之内提出异议，否则视为我公司提供的资料符合要求。京建恒信公司收到材料后并未提出过异议，按第8条约定京建恒信公司应自收到资料第4天开始，在15天内提供测绘报告，而京建恒信公司至今没有提供。如果测绘成果没有达到合同要求，京建恒信公司还要承担赔偿责任。所以，我公司要求解除合同。我公司在2007年委托了大地万川公司进行测绘。测绘报告且已备案。我公司没有违约，不应向京建恒信公司支付违约金。不同意京建恒信公司的诉讼请求。原告京建恒信公司为证明其诉讼请求提举了以下证据材料：1、房屋测绘合同，证明双方存在合同关系。2、测绘报告资料，证明京建恒信公司已经履行了合同义务。3、日京建恒信公司致中房公司的函及邮寄的单据，证明京建恒信公司尽到了通知义务，证明中房公司的违约行为使京建恒信公司不能实现合同目的。4、日京建恒信公司在北京市房地产交易管理网下载的信息，证明双方继续履行合同已经不可能了，中房公司已经委托北京大地万川测绘有限公司进行测绘。5、成本核算单，证明京建恒信公司实际支出为298096元。中房公司对证据材料1无异议，但对合同落款时间有异议；对证据材料2的真实性有异议，不认可收到；对证据材料3的真实性有异议，称没有收到过这个邮件；对证据材料4无异议；对证据材料5不认可，认为与本案无关。中房公司提举了以下证据材料：1、2006年京建恒信公司出具的一份承诺书，证明双方对单价作了调整。2、房屋测绘合同，证明双方未在合同上填写签约时间，承诺书是在房屋测绘合同签订后出具的。3、中房公司与北京大地万川测绘有限公司签订的合同，证明中房公司在与京建恒信公司签约1年以后才委托其他测绘公司进行测绘。4、勘察测绘所通知书，证明测绘成果已进行备案。京建恒信公司对证据材料1的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对证据材料2无法断定是否真实、且认为与本案无关；对证据材料3的真实性无异议。本院认为，京建恒信公司提举的证据材料4以及中房公司提举的证据材料具有真实性，本院予以确认；京建恒信公司提举的证据材料1，内容与中房公司提举的合同一致，但中房公司持有的合同没有签约日期，结合中房公司出具的证据材料1，可以认定双方签订合同在先，京建恒信公司出具承诺书在后，故本院认定京建恒信公司持有的合同书上的签约日期为该公司自行添加的，本院不予确认；京建恒信公司不能证明向中房公司提供了证据材料2，且中房公司否认收到，故本院对证据材料2不予确认；京建恒信公司提举的证据材料3是该公司单方的陈述，不能证明中房公司违约的事实存在，本院不予确认；京建恒信公司提举的证据材料5是该公司单方出具的，中房公司不认可，且京建恒信公司不能证明中房公司违约，故该证据材料与本案没有关联性，本院不予确认。根据本院确认的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：日前，京建恒信公司与中房公司签订合同编号为jjhx0618的房地产面积测绘合同，合同约定:京建恒信公司接受中房公司的委托，完成北京市海淀区复兴路17号的公主坟综合商业大厦的房屋面积预测工作，以利中房公司取得预售许可证，进行房屋预售；中房公司的义务是：自本合同签订之日起3日内，向京建恒信公司提供该项目全套设计图纸、电子图等7份材料，保证京建恒信公司的测绘队伍顺利进入现场工作，并对京建恒信公司进场人员的工作提供升降工具等必要的条件，对京建恒信公司完成的测绘成果进行验收，并出具测绘成果验收意见；京建恒信公司自收到中房公司的有关资料之日起3日内，审查中房公司提供的资料是否符合测算要求，逾期未提出书面异议的，视为中房公司提供的资料符合测绘要求；京建恒信公司自收到中房公司提交的测绘所需资料的第4日视为测绘工期开始，在测绘工期开始后15日内完成全部测绘工作，并向中房公司提交测绘成果报告原件一式二份；在京建恒信公司向北京市勘察测绘所提交约定的测绘成果之日起3日内，中房公司向京建恒信公司支付总测绘费用的50%，在中房公司拿到北京市勘察测绘所出具的测绘报告回执单之日起3日内，中房公司向京建恒信公司支付剩下的50%%；测绘费单价为2.72元/建筑平方米，该项目约26万建筑平方米，测绘费共计707200元；任何一方违约造成解除合同的，向对方支付预算测绘费的30%的违约金。同年11月6日，京建恒信公司向中房公司出具承诺书，承诺按每平方米2元计算测绘费。日，中房公司与北京大地万川测绘有限公司签订测绘合同，委托该公司对北京市海淀区复兴路17号进行房屋面积预测及实测工作。同年11月19日，北京市房地产勘察测绘所准予中房公司的房屋测绘成果备案。诉讼中，中房公司未向本院提举向京建恒信公司提供测绘资料的证据，但京建恒信公司认可中房公司联系其去北京市建筑设计院并根据该院提供的资料进行预测活动。京建恒信公司称于2007年7月将测绘成果报告交付中房公司，但中房公司否认收到过京建恒信公司的测绘成果报告，京建恒信公司未能提供交付测绘成果报告的证据。中房公司同意解除与京建恒信公司签订的测绘合同。以上事实亦有本院的开庭笔录在案作证。本院认为，京建恒信公司与中房公司签订的测绘合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行。京建恒信公司负有向中房公司提供测绘成果的合同义务，中房公司负有向京建恒信公司提供测绘所需资料和付款的合同义务。中房公司向京建恒信公司提供约定资料的义务属于先合同义务，在中房公司未履行该义务的情形下，京建恒信公司有权拒绝履行测绘的义务。诉讼中，中房公司未提举向京建恒信公司提供书面资料的证据，属于违约行为，但京建恒信公司认可中房公司协调北京市建筑设计院向京建恒信公司提供资料进行房屋面积的测绘工作，京建恒信公司并未提出异议，并已经到该设计院进行测绘工作，视为京建恒信公司接受中房公司变更提供资料的方式，故京建恒信公司应向中房公司履行交付测绘成果的合同义务。诉讼中，中房公司不认可京建恒信公司提交了测绘成果报告，京建恒信公司亦未提举相应证据，故本院对京建恒信公司诉称于2007年7月交付测绘成果报告，以及中房公司不满意测绘成果报告，造成京建恒信公司工作人员停工4个月的事实不予认定。京建恒信公司不能证明向中房公司履行了交付测绘成果的合同义务，其要求中房公司支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。现中房公司已委托第三方完成了测绘工作，京建恒信公司继续履行合同成为不必要，京建恒信公司主张解除合同，中房公司予以同意，该合同应予解除，综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告北京京建恒信房地产测量技术有限公司的诉讼请求。案件受理费四千四百八十二元，由原告北京京建恒信房地产测量技术有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判长杨凤新审判员谢东代理审判员邢玉明二ＯＯ八年七月十七日书记员王晨置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 : 400-871-6266工作时间 : 周一至周五 9:00-18:30在线客服 :&商务合作 : 官方微信 : 官方QQ群(1) : 官方QQ群(2) : 全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局固定电话：400-871-6266版权所有：北京金堤科技有限公司(C)2015 JINDIDATA 京ICP备违法和不良信息举报电话：400-871-6266举报邮箱：房产面积测绘合同(实测)_百度文库
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房产测绘中房屋面积预测和实测对比之我见
　　【摘要】本文阐述了房产测绘中房屋面积预测和实测面积的定义，并分析了产生误差的原因，最后提出几点了减少房屋预测面积与实测面积差异的措施。 中国论文网 http://www.xzbu.com/1/view-6400476.htm　　【关键字】房产测绘；房屋面积预测；实测对比； 　　房产预测是一个较为冷门的名词，其具有很强的专业性。这是房产管理中重要的基础数据来源，为房产管理提供服务，通常而言，房屋分幅平面图、房屋坐落、建筑面积等都是通过房产面积预测数据进行规划。房产测绘是测绘的一个特殊分支，其测定涵盖了房屋和与房屋相关的信息。 　　一、房产测绘中房屋预测面积和实测面积 　　房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地和房产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。按照房屋的建筑状况来分，可以分内竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算两类. 　　1.1 房产测绘中预测面积 　　根据国家的相关规定，预测面积由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构进行测绘，在商品房的销售中，要根据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算，这也是开发商进行合法销售的依据。 　　1.2 房产测绘中实测面积 　　实测面积是在房屋建设竣工之后，由工程规划相关的主管部门进行审核合格之后，再又具有具有测绘资质的机构进行测绘，测绘机构是又房地产商进行委托的，其勘测依据是建筑图纸、预测数据等，给出房地产实际的面积。实测数据是开发商和业主的法律依据，尤其是对于对业主而言，这是其办理权证、结算物业费及相关费用的最终依据。 　　二、预测与实测面积产生差异的原因 　　房屋测绘过程中，不可避免的出现房屋的预测面积和实测面积会有差异，通过的大量的实际调查显示，造成两者之间差异的原因主要有以下三个方面： 　　2.1 数据采集和图纸变更 　　房屋预测的主要依据是建筑设计图纸，通常在建筑的图纸中都明确标明建筑构造、建筑尺寸等，这也是数据采集的直接来源，但是通过图纸而统计的房屋预测面积并不严格，尤其是建筑共有部分面积、分摊面积等都不能在图纸上明确的表示出来，更没有直观的感受和认识。房屋在实际的建设过程中，其设计是多种多样的，而且建筑的内部结构较为复杂，因此会和预测数据产生很大的误差。实际测量数据都是在在施工结束之后，经过勘测得来的，是经过图纸设计变化之后获取的数据，这是造成两者数据差异的重要原因之一。 　　2.2 技术性原因 　　先进科学的测试技术是数据收集的关键，不同精度的检测仪器造成的检测误差较大，但是当前我国的很多房屋检测单位的技术水平有限，管理水平不高，缺乏专业的测绘人才，甚至很多测绘人员都是半路出家，这就造成了整体检测资质的不良。此外还有部分测绘人员对于规范、政策、法规的了解存在差异，也造成了测量数据的不全面。在具体工作中由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。 　　2.3 相关指标掌握的不到位 　　在房屋的面积测算中，相关的测绘单位对于国家常产测量规范掌握不好，造成了测绘过程中的误差出现。此外图纸的标注不明确、不规范，也是造成两者之间误差的原因，例如在有些图纸中，会把落地窗标注为凸窗，而阳台标注为露台等。而且部分开发公司和测量单位的信息沟通不当，造成两个部分的图纸之间存在设计差异，一些在实际工程中变更的机构并没有在测绘图纸中明确标注出来。 　　三、减少房屋预测面积与实测面积差异的措施 　　房产测绘是一种重要的工作，关系到房地产商和业主的切身利益，同时房产测绘工作也是人们关注的焦点，甚至还会产生很多的经济纠纷。因此减少房屋预测面积与实测面积差异的至关重要，下面详细提出了几点控制措施： 　　3.1 加强对于预测图纸资料的检查 　　图纸是建筑面积预测的首要资料，其图纸准确性直接应到到建筑面积预测的准确性，因此要加强对于各个施工单位的图纸控制，在施工单位和测绘单位之间建立良好的沟通机制，对于部分在施工中对于设计图纸的改变要和测绘单位及时沟通。在测绘工程中，需要的建筑图纸有楼梯以及阳台 、规划总平面图、建筑剖面图以及建筑平面图等等，在预测建筑面积之前，要把全部图纸进行检查，如果出现图纸不清楚或者存在差异的现象，要及时弄明白施工改动位置。此外，还要对设计单位图纸中的消防控制室、水池、制冷机房、水泵房以及配电室等公用的配套设施的使用说明进行检查，确定公用配套设施建筑面积能否进行分摊。 　　3.2 房屋内部上空的处理 　　对于这个问题并没有明确的政策性规定，不同的测绘人员对于不同房屋上空部分都有自己不同的计算方法，尤其是当前的许多计算机软件，并没有统一的计算标准，采用的编程语言也各不相同，有的操作软件并没有充分考虑到内部是否有与外墙有关的上空部分，往往会发生重复计算外墙体面积的情况，从而造成了测绘数据的不准确。而正确的测量方式是，当外墙是上空的一面支撑时，如一部分复式房屋的挑空大厅等，作为这一部分外墙，就只能计算成是复式下层的建筑面积，而不能在计算上层面积时重复计算。 　　3.3 做好阳台实测尺寸的准确性 　　阳台测量数据是整个房屋测量中影响较大的因素，阳台一般是指有永久性封盖，同时有维护结构，并和房屋相连的空间结构，按照其封闭类型可以分为非封闭式阳台和封闭阳台。对于阳台的面积测量，一般的方法是直接按照底版的水平投影面积进行面积测量，但是这样的测试结果有很大的偏差性，而正确的测试方式应当是以围护结构的外围水平投影面积为准。对于阳台面积的测量，《房产测量规范》中有明确的规定，即封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部的建筑面积不封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。但是对于封闭阳台是以那种测绘标准并没有严格的规定。 　　3.4 做好成果资料的检查、整理、归档工作 　　商品房的预测成果资料要经过严格的整理，并书写全面的报告，经过检查验收之后才能正式向委托人提交相关的数据资料，在进行归档保管。首先是数据资料的检查，这是保证测绘数据正确全面的关键，其主要的检查内容较为繁杂，包括以下几个方面的内容：①预测的分户界限、房屋使用性质、共有建筑面积和图纸上是否一致；②设计图上的名称标注和技术类型名词是否合理，是否和标注位置相对应；③房屋面积测绘数据，包括关键位置的长度、宽度、高度等是否存在着较大误差，面积计算方式是否符合流程规范；④房屋栋号、室内号码编写是否和房产证上相一致，委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。 　　四、总结 　　总而言之，房屋测绘工作关系到各个方面的切实利益，尤其是关系到业主的利益，其重要性不言而喻，房地产行业正逐渐成为我国经济发展的支柱性产业，这就要求在面积测绘中，采用规范的操作方式，减少预测面积和实际面积的差异。由于本人的知识水平有限，因此，本文如有不到之处，还望不吝指正。 　　【参考文献】 　　[1] 万丽斌；房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J]；探索，2009年5月. 　　[2] 袁也；房产测绘中的房屋面积预测和实测[J]；房地产行政管理，2008（3）. 　　[3] 张建超；房产测绘中房屋面积预测和实测对比之我见[J]；民营科技，2013（3）. 　　[4] 任利军；试析房产测绘中的房屋面积预测[J]；科技向导，2013（21）. 　　[5] 杨威；陈涛；房产测绘中房屋面积预测和实测对比之我见；黑龙江科技信息；.
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