“营改增”了，100万房屋可以少交税2400元_第一财经
“营改增”了，100万房屋可以少交税2400元
第一财经罗韬 11:24
&营改增&是今年确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重头戏。即从5月1日起将试点范围扩大到建筑业、房地产业等行业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。
对于普通的购房者而言，&营改增&后，大家无疑最关注个人买房是否要多缴税?
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国家税务总局副局长汪康称，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。
如果按照这个说法，那么对于购房者实际上是降低了税负。以一套100万的房屋为例。过去征收营业税5%时，如果房价是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话，是100&(1+5%)&5%=47600元，少交税2400元(在不考虑城建税、教育费附加、地方教育附加情况下)。
这意味着原来营业税负担是5%，&营改增&以后的税收负担是4.76%。
&过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。&上海链家市场研究总监陆骑麟告诉第一财经记者。
记者同时还注意到，&营改增&方案也体现了&因城施策&方针，对于北上广深之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
而对于四个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
&如果购房者在一线城市购买一个非普通的2年以上的次新房，之前是免收营业税(但实际上房东会因此涨价)，而从本月开始要征收增值税，虽然看起来对购房者是增加税收，但是对于房价却有调控作用。&陆骑麟指出。
对于购房者而言，&营改增&无疑降低了购房成本，于房企而言也是有所利好。银河证券认为，实行&营改增&后，可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了生产链条中重复计税的问题，对大多数房地产企业起到了减负的效果，但也对企业的发票管理提出了更高要求。
按照新税制，不动产租赁服务、销售不动产和转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%增值税，不动产可纳入增值税抵扣。由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。
而房地产商成本支出中，占比较大的土地成本可以纳入差额扣除，这有利于降低房地产行业税负。
此外，按照&营改增&前的方案，房地产企业应将预售营业款按照5%的税率预缴税，而&营改增&之后，只需按3%的比例预缴增值税，这一改变也有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率较高的企业来说，利润的上升空间会更大。
显然，这样也大大降低了房企的资金成本。
中金公司一份研究报告指出，实施&营改增&后，房地产全行业税负有望从3960亿元(营业税)减少至3340亿元(增值税)，下降幅度约为15%。
值得一提的是，实施增值税后，购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有。因为相比住宅地产，商业地产库存压力更大，&营改增&的全面铺开将为商业地产的发展创造有利的政策环境。
今年4月，财政部副部长史耀斌曾表示，新增的不动产，是可以作为进项税抵扣，但如果投资行为对企业目前的生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去购买或者大量购买房地产。
&由于我国的房地产税制体系仍然存在许多问题，除了对房地产企业的重复征税较为严重外，对于个人房产的税制也存在存量税缺失。随着房地产税制体系的不断完善，相信可以促进国内房地产市场健康发展。&上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者。
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“营改增”之后对企业所得税会产生什么影响？
&&&&&&& 营业税是价内税，增值税是价外税。“营改增”之后，在其他条件不变的情况之下，同一笔交易，企业销售（营业）收入金额会适当减少，即由含税的营业税收入变更为不含税的增值税收入，企业的主营的业务收入会下降，计算企业所得税税前扣除的业务招待费等限额基数会减少。&&&&&&& “营改增”之后，企业的成本费用金额会减少，即部分支出由原先的营业税发票变更为增值税专用发票，需要进行价税分离，进项税额从企业采购中剥离，会使存货的成本降低，销售成本减少，企业经营利润增长，这是“营改增”的目的之一。&&&&&& “营改增”之后，企业主动申请核定征收企业所得税的情形会减少。主要是由于一般纳税人要求会计账薄健全，才能申请使用增值税专用发票，才能开具、取得增值税专用发票，因此，由于会计账薄健全，所以无法主动申请核定征收企业所得税，或者说“丧失”了企业所得税核定征收的权利。此举有利于加强企业所得税的税收风险管理。
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“营改增” 来了 对我们的生活有哪些影响
摘要：5月1日起，我国已全面实施营改增试点，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，政府表态，确保所有行业税负只减不增。
5月1日起，我国已全面实施营改增试点，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，政府表态，确保所有行业税负只减不增。
目前，营改增已经涉及到人们生活的方方面面。文件上的话看起来太枯燥，让我们从普通人的生活来看营改增究竟改变了什么。
生活服务业
生活服务业主要包括了文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮日常服务和居民日常服务以及其他生活服务等。比如我们日常生活中接触的餐饮业、住宿业、家政服务业、美发美容业、沐浴业、医疗教育等均属于生活服务业的内容。该行业的特点是点多面广、从业人数众多、直接面向最终消费者，而且小规模纳税人占比较大，在85%~90%之间。
小规模纳税人
由于小规模纳税人在营改增后实行的是3%的征收率，与之前的营业税税率5%相比有了很大的下降，所以对于小规模纳税人而言，减税效果会非常明显，从而对大部分的生活服务业的企业来说，均能达到减税的效果。
一般纳税人
对于增值税一般纳税人而言，营改增后，要着重关注进项税额的抵扣情况。随着营改增在全行业铺开，企业租入的办公或营业用房的增值税进项税额如取得增值税专用发票均可以抵扣，而且不动产租赁的适用税率为11%，大于生活服务业的税率6%，因此更具有减税的效果。
什么是&营改增&？营改增之前，我国主要是制造业计收增值税，服务业计收营业税。&营改增&就是全部统一征收增值税，这也意味着在我国实行了66年的营业税正式&谢幕&了。简单说来，一个产品（服务），进价80元，卖100元。营业税就是对这笔营业额按100元征税，而增值税是对增值的20元征税。
公务员小田，男性，一线城市上班居住，一年内有结婚打算，热爱生活，喜欢美食和旅游。营改增之后，他的生活发现了哪些变化？
吃个饭：价税分开算
小田喜欢美食，尤其是周末，搜罗和寻找风味独特而物美价廉的餐馆是他和女朋友最热衷的活动。而5月1日之后，小田会发现，吃完饭后，手中的发票不一样了。
自5月1日起，消费者拿到的餐饮企业开具的发票与之前的发票会有所不同：监制章将由&地税局监制&改为&国税局监制&，并加盖国税监制章。由于增值税为价外税，因此发票上&金额&和&税额&会分开显示，两者合计则是消费者的实际消费金额。
而对于营改增之后餐饮业的税负问题，新辣道火锅鱼的负责人表示，对于餐饮行业来说，取得的免税农产品，可以按照农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算进项税额。计算公式为：进项税额＝买价&13%
所以对于餐饮业而言，如果企业能够把握好政策，注重发票管理，节税的效果会非常明显。不过，目前餐饮企业采购农产品，一般是来自个人或个体工商户采购，无法取得增值税抵扣凭证，因此接下来如何选择供应商，将是一般纳税人应充分考虑的内容。
旅个游：酒店档次更高价格更低
小田与女朋友计划一年内结婚，不过现在他们已经开始谋划蜜月旅行了。旅行地点和住宿酒店成为他们的主要谋划内容。营改增之后，酒店价格是否会受到影响？
有人说营改增后，酒店越豪华，价格越亲民，小田不相信。
但7天连锁酒店的财务客服经理表示，这是有可能的。因为增值税按年销售额500万元的标准，将纳税对象划分为小规模纳税人和一般纳税人。比如一家小龙虾大排档，作为小规模纳税人，5月1日后将按照3%缴纳增值税，与过去5%的营业税相比，税负下降约40%，&装修漂亮一些，价格优惠一点可以实现。&
对于作为一般纳税人的五星级酒店来说，虽然将按6%的增值税税率缴税，但考虑到价外税的因素，实际税率仅为5.66%，还可以对购进材料、设备、服务、不动产购置和租赁、办公支出等成本进行抵扣，税负自然降低了，对顾客有更多的让利空间。
实际上，此次营改增受益最大的就是生活服务业，因为该行业中的中小企业基本都是小规模纳税人。而且对月销售额不超过3万元（季销售额不超过9万元）的小规模纳税人，免征增值税。
同时，不管小田带着女友去哪里旅游，手中的很多景点门票都将发生变化：5月1日起，纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入将免征增值税。门票也会改为国税部门监制。
买个房：买卖双方均收益
由于计划一年内结婚，小田与女朋友准备购买一套婚房。但是他们的经济条件并不非常充裕，因此二手房成为他们的首选，金额预算在100万元左右。
营改增过程中，与消费者关系最为密切的要算个人二手房交易了，税率上的变化也成为购房者关注的焦点。
营改增后，个人二手房买卖维持5%的税率，所以税率保持不变，但是税负却减少了。比如，一套计税价100万的房子，过去征收营业税5%，计税公式为100万&5%，应缴5万营业税；营改增后，计税公式变为100万&1.05&5%，应缴47600元左右增值税，少交税2400元左右。
由于个人二手房交易涉及群体众多，营改增后个人二手房交易和出租仍然委托地税部门代征、代开发票，保持不变。国家税务总局副局长汪康表示，&原来怎么申报还怎么申报，原来填什么表、在哪个地方办，一切维持不变&。
另外，财政部和税务总局联合发布了《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》。通俗来说，5月1日起，征收契税、房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入均为&裸价&，即不含增值税的价格和收入。税务专家分析，《通知》对契税的规定是给一些纳税人发福利。
比如，对个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额，按照5%的征收率缴纳增值税（仅适用于北上广深）。例如：小田的朋友小刘将原价100万的两年以上非普通住房按200万销售给小田，卖房者小刘需交增值税为（200-100）&5%=5万元，若契税税率为1.5%，则购房者小田应纳契税：（200-5）&1.5%=2.9万元，计算契税价格时，减掉了5万元左右，可少缴契税1000元左右。所以，营改增后，二手房交易的双方均受益。
理个财：优惠将延续
由于小田与女朋友的收入并不算高，一直计划着合理理财，使手中的财产保值增值。
根据营改增试点方案，对于个人投资股票、外汇、基金、理财产品等，将延续原营业税的优惠政策，仍可免征增值税。
教育与医疗：十余项免征
小田与女朋友婚后就准备要小孩，关于教育和医疗问题自然也是他们重点关注的领域。
事实上，公立教育、医疗、养老，婚姻介绍服务，殡葬服务、学生勤工俭学提供的服务&&在营改增方案中，明确了数十项免征增值税项目，也平移了原营业税的政策，保障百姓基本的公共服务。
但是，不属于公共服务的就不免征了，比如托儿所、幼儿园超过规定收费标准的收费，以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入，不免征增值税。
责任编辑：潘世杰“营改增”的影响：房建、基建、装饰、园林企业，差异竟然这么大！
来源：李福和
作者：李福和 人气： 发布时间：
摘要：营改增对建筑业不同子行业及同一子行业内不同企业的税负、利润指标有不同的影响，关键在于增值税进项税可抵扣比例不一样。那么 营改增对建筑细分行业的影响有什么不同？ 我们大致将建筑细分行业分为四个：房屋建筑、基建、装饰、园林。下图是四个行业的企业...
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本文内容来自李福和先生在3月31日「建筑业&营改增&最新政策解读与操作实务培训」的讲课《&营改增&，建筑企业的经营模式和管理模式如何应对》，小编对讲课录音速记进行了编辑整理，供大家参考。文字稿未经讲师本人审定，如有不当之处，表示歉意。
&营改增&对建筑业不同子行业及同一子行业内不同企业的税负、利润指标有不同的影响，关键在于增值税进项税可抵扣比例不一样。那么&营改增&对建筑细分行业的影响有什么不同？我们大致将建筑细分行业分为四个：房屋建筑、基建、装饰、园林。下图是四个行业的企业利润所受到的影响程度：
基建。各建筑细分行业的增加值比率是不一样的，我们通常说的建筑业增加值比率25%左右，这是全部综合算下来的数据，而房屋建筑一般是20%，基建却能达到30%多，这是房建和基建的差异。按照增值税原理，基建行业增加值比率越大，抵扣就少，交税就多。在房屋建筑工程中，钢材、水泥、木材、沙石料、临时设施、劳务，这些进项税都可以抵扣，而在土木工程中，拆迁、土石方等大项都拿不到进项税发票，可抵扣的进项税一定比房屋建筑要少，因为增值部分更大，所以交税比较多。
装饰行业。&营改增&对装饰行业的影响比基建、房屋建筑更大，为什么？因为装饰企业的进项税太细太散、很麻烦，装饰公司不可能去买一个门把手都开一个增值税发票吧？如果这些零碎的发票都开的话，开税票的成本、认证的成本、算账的成本加起来比门把手本身的价格可能还高。装饰行业在&营改增&以后，整个供应链体系将会大变，集中供应材料的装修公司竞争力更强一些，类似于像金螳螂这样的企业，建立起供应商体系能让企业形成更强的竞争力，且不论材料本身集中采购以后成本的降低，集中采购还能让企业在税务管理方面的成本都下降。对于装饰行业而言，不是说没有进项税可抵扣，而是进项太细太散了，导致税务管理成本太高。对安装行业的影响，可能跟装饰不相上下。
园林行业。&营改增&对园林企业的影响最大，以前园林企业从外部调苗木，苗木基地很多都没有发票，平均来说，如果是纯园林的话，苗木的成本约占总成本的70%；如果是公园的话，苗木成本占总成本的40-50%；如果需要挖大湖的话，那么土的成本要高于苗木的成本。&营改增&对园林企业的影响最大，主要源于苗木这一进项，园林企业原来交3%的营业税，现在交11%的增值税，就算能实现一些增值税进项抵扣，仍然要交8-9%的税，对企业的影响很大，而且没什么可筹划的税务空间。
建筑业整体的产值利润率约为3.5%，几个细分的行业中，房建约为3.2%，基建约为3.7%，建筑装饰和建筑安装业约为4.5-5%，园林业的产值利润率则远高于5%。整体而言，建筑细分行业中，产值利润率越低的行业，&营改增&后受到的影响越小，而行业产值利润率越高的行业，&营改增&后受到的影响就越大。
既然&营改增&对装饰企业、园林企业的影响如此之大，那么就让很多人想到了简易征收，简易征收似乎给装饰、安装和园林企业找到了一条活路，但是我们知道，简易征收开的是增值税普票，普票就意味着企业开出去的发票给下家后，下家不能抵扣，只能进成本，如果你认为简易征收就是救命稻草的话，那迟早有一天要玩完，为什么？增值税和营业税差异在什么地方？营业税是企业正常营业就要交税，而增值税的设计就是一环套一环，建筑业不是最后一环，后面还有一环，如果是给投资公司做施工项目，后面一环还有一个投资公司，如果你是给房地产公司做项目，那么后面还有一环是房地产公司，如果是给制造企业做项目，后面还有一环是制造企业，建筑企业给下一环公司的增值税发票，下一环的公司是要拿去抵扣的。所以，建筑企业不要认为简易征收就解脱了，你是解脱了，后面一环的企业没有解脱，建筑企业还是没有活路。