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在奥兰多买房有哪些细节不可忽视呢
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全球的经济都在很快速的发展着，所以说各行各业都发展的很不错的。美国是一个经济大国。所以说这里的房产市场也变得很火爆了。人们在选择买房的时候也要求越来越高了。所以说在买房的时候要多加了解。注意它的细节。是大家去美国买房的热门区域。那么在美国的奥兰多买房会有哪些不可忽视的问题呢？
在美国奥兰多买房的人不是为了自住就是为了投资。不管你买房的目的是什么。我们在选择奥兰多房产的时候都应该带一些心眼去。毕竟在奥兰多买房也不是很容易的事情。在购房环节当中，不仅是要考虑购房居住好坏，同时也要注意在这里购房上无法忽略的细节，就例如说在奥兰多这里你所青睐的房屋房龄有多长、其房屋质量如何等不可忽略因素。因此说啊，在这里要想购到自己所心仪的房子，要知道在这里其看房屋表面是不够的，其中大部分房屋质量问题是重点啊。
而且在奥兰多买房的时候，还需要大家注意的就是它的购房地段。要知道在奥兰多只有好地段的房源才是有升值的空间的。买家在选择奥兰多房产的时候还需要注意的就是房屋的采光、居住位置等这些因素，目前都是从光、水等方面入手。而且在房屋考察中，不单单是要看该房子的户型图，同时也要注意在奥兰多这里的房屋所在的小区规划区域图，要知道以上这些都算是考量该房屋价值的外在条件。&
以上内容就是为大家介绍的在奥兰多买房不可忽视的一些问题。买房是一个家庭中最重要的事情。就算奥兰多的房价不是很高，但也需要几百万，所以说在买房的时候这些细节问题还是大家要重视的。还有一点就是该区域的房屋地面都存在有高有低和分布不均匀等现象，最好在考察该区域的房屋时，其地面就是首要注意的重点参考。购房是大事，马虎不得!
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　　这几年，在买房的人是越来越多，并且在佛罗里达州的投资比例高达22%。那么都有哪些常见的问题呢?一起和小编料了解下吧。　　问题一：我们不是美国公民，也没有绿卡，可以在美国买房子吗?　　Answer:　　当然可以。佛罗里达州的法律没有对买房者的国籍有任何限制，你只要年满18岁就可以买房。　　问题二：外国投资人在美国购买房产需要交哪些税?　　Answer:　　从税法上讲，外国人是指区别于美国公民、美国居民(绿卡持有者)和美国税法居民(在美国居住183天以上的外国人)的个人。投资房地产涉及的税务主要包括：房地产税，出租、出售房地产时产生的所得税，房地产买卖时的过户税。　　①房地产税(Property Taxes)：　　是地方政府(郡、市、镇)向房地产的所有者征收的税收。无论是美国公民、居民或外国居民，每年都要向当地政府缴纳房地产税。　　②房地产出租收入所得税(Income Tax on Rental Income)：　　一旦房产开始出租并产生租金收入，投资者须每年向国税局申报1040
NR税表来报告当年的租金毛收入及各项支出，如扣除费用后有净利润，屋主须向国税局纳税。外国投资者的报税期限为下一年的1月1日至6月15日。大部分外国投资者在房屋出租的开头几年无需交纳任何收入税，因为国税局规定出租房建筑(不包括土地)成本的27.5分之一可算为每年的折旧并作为出租减项之一。同时，每位外国报税人还享有$3,950的个人免税额。　　③出售房地产时产生的所得税(Income Tax on Capital Gain)：　　外国人出售其在美国拥有的房地产，要按利润缴纳所得税。利润的计算方式为房地产卖价扣除当初买价，装修费，大项维修费，和买卖时所产生的其他费用。如果拥有房地产不到一年，适用10-35%的累进税率;如果超过一年，适用15%的长期资本利得税率。为了防止外国卖家逃税，法律规定买家在向外国卖家购买房地产时，必须从成交价中预扣10%并在20天之内向国税局申报8828表格。买家将8828-A表格交给外国卖家作为扣税的证明。如果买家没有从购房款中预先扣缴这笔税款,
那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税，再支付最高可达一万美元的罚款。如果买家买的是自住屋，且房价少于30万元，则买家可以免除扣缴的义务。在房屋成交的次年年初,
外国卖家要向国税局申报1040NR 表格,
并在附表D上申报上一年房产交易的利润，并将所收到的8828-A表格附上作为预缴税款的证明。如果之前预扣的税款多过应缴税款，外国卖家可以获得退税，反之补缴剩余的税款。除了联邦所得税，在绝大多数州，外国投资人还要就其利润缴纳州所得税，但是佛州没有州所得税。　　④其他税种：　　美国多数的州，都对房地产交易征收过户税，在佛罗里达，这种税叫Doc. Stamps
OnDeed，是一种合同印花税，买方要按房屋购买价格的0.7%缴纳。如果是贷款购房，买方还要额外按贷款额缴纳0.35%的印花税(Doc. Stamps On
Note)。如果是短租的度假屋，投资人还要每月按租金收入的13%缴纳营业税(Sales Tax)和旅游税(TouristDevelopment
Tax)。　　⑤外国人报税号(ITIN)：　　外国投资者购入房地产后，应立即向国税局申请外国人报税号(ITIN)，因为每年的个人收入税申报及房屋出售时都会用到ITIN。如外国投资者不提供ITIN，国税局规定无论是物业出租公司还是房客都必须履行扣缴义务，代扣30%的毛租金并及时上交给国税局。　　声明：由于我们不是专业会计师或者税法律师，这里只能对各种相关的税法提供简单的描述。我们不能保证上述描述的准确性。投资人就具体税务问题咨询专业税务人员，并依据专业税务人员的意见和答复，作出投资决定，依法缴税。　　问题三：听说作为外国人，在美国买房子时，要比美国居民多交很多税，是真的吗?　　Answer:　　不是真的。只要是购买投资房，美国居民和外国人在交税方面没有多大的区别，但是如果美国居民购买的是自住房，不是投资房，房地产税(PROPERTY
TAX)是有优惠的。每个美国能够享受这种优惠的只限一套自住房。　　问题四：买了房屋后，谁来帮我们出租和管理房产?如何收费?　　Answer:　　我们成立的物业管理公司(Multi-Choice Management
LLC)是专门为您提供房屋出租管理服务的，当然，您也可以选择其他的物业管理公司。物业管理公司提供的服务和收费标准，请参阅本网站物业管理部分，还可以点击这里下载长期出租房物业管理协议，点击这里下载短期出租房物业管理协议。　　问题五：长期出租和短期出租，投资人需要承担的费用都有哪些?　　Answer:　　房屋过户后，投资人需要承担如下费用　　①房地产税(Property Tax)：房地产(包含土地价值)去年估值的1.5-1.8%。　　②房屋保险费(Home Insurance)　　③社区管理费(Homeowner Association Fee)　　④物业管理公司的管理和维修费用　　⑤短期出租房屋还需要支付水，电，气，电视，电话，宽带网，草坪维护，游泳池维护，广告，申请营业执照，出租代理佣金以及营业税和旅游税等费用。　　⑥联邦所得税(Income Tax On Rental
Income)：佛罗里达州无州所得税，另外每个投资人可以减免$3,950/年税费，如果是夫妻联名购买，可免除$7,900/年的所得税费。　　问题六：是买长期出租的房子好还是买短期出租的房子好?　　Answer:　　那么做长期出租好还是做短期出租好呢?这是来美国佛罗里达奥兰多的投资人问的最多的一个问题。　　从出租方式看，有短租和长租之分，租期在7个月以上的出租算长期，绝大多数是一年的出租合同，租客是当地人，以家庭为主，房屋不必配备家具，但是要有必要的厨房和洗衣房电器设备，有无游泳池均可，租客负责承担水，电，煤气，有线电视，电话和上网服务的费用，多数还会负责草地和游泳池的维护。所有房子都可长租，这和您在您家附近购买的出租房情况类似。　　租期7个月以下的算短租。但只有迪斯尼周围的100多个社区，政府规划允许短租。短租房也叫度假屋，一般是租给到迪斯尼的游客，租期以天或星期计。冬季时租给来自北方寒冷地区的“候鸟”，可出租几个月，短租房最好是带游泳池的独立房，房主要配备全套家具和必要的电器和生活用品，比如床上用品，各类厨房用具，水、电、电视、电话、宽带网一应俱全，是个不折不扣的家，要在离迪斯尼较近、知名度较高的社区内，出租的市场营销主要依靠网络进行。投资短租房，市场营销和出租率是成败的关键，做短期出租就像拥有一个小生意，必须申请政府的经营许可，并向政府报税，投资者要付出一定的和精力才能得到好的回报。　　比较而言，长租房省事，投资回报稳定，现金投资回报一般在5%左右，长租房的潜在风险是有可能出现房客无法按时交纳租金，必须通过法律程序驱逐房客的情况。在迪斯尼附近几个县，驱逐房客一般要用一个月的时间，法院的费用在400美元左右。短租房虽然出租管理费时费事，但是不会出现驱逐房客的情况，因为房客都是游客，并且入住前已经交过租金和押金，到期就会离开。短租房另一个好处就是您和您的家人可以随时来享用，退休后可以在享受几个月佛罗里达的，也可以干脆退休后就住在这个短租房里。短租房租金收入高，费用也高，如果您有时间、有精力、也有意愿亲自打理出租营销的工作，回报很有可能好过长租房。我们也可以为您推荐一个出租代理，佣金是10%。从我公司管理的短租房看，全年的出租率在50-80%之间。个别短租房可以达到90%以上的出租率。如果是用现金购房，出租率达到50%，就可以实现收支平衡了。　　所以，长租还是短租，见仁见智，因人而易。长租改短租易，短租改长租难。这里我们大家在做决定时，要慎重，避免花钱配备了一套全新家具后再改长租，家具浪费了不说，还要承担较高的社区管理费，因为有名的短租社区提供较多的服务，比如会所里设施和服务，草坪维护，有限电视等，管理费相对要高，一般都在每月$200-300之间，改长租后是很难将这部分费用强加到长租客身上的。　　问题七：什么是短卖? 在买短卖房产时要注意什么?　　Answer:　　短卖，是根据英文Short
Sale翻译而来，也有叫空卖。简单讲，买价低于卖方房产现有抵押贷款金额，就是短卖，必须经过卖方贷款银行批准才能过户。买这类房产，务必注意以下特点：　　◎不一定能按合同价格成交　　有时，卖方抵押贷款银行不止一家，每一家都同意才能过户;当卖方抵押贷款总额超过买价太多，则卖方贷款银行不一定会批准短卖,
也可能经过几个月的，银行要求你按高于合同价格成交，因此，短卖最后不一定能成交。如未成交，买方已付出的房屋检查费、贷款费等就白花了，投资人必须对此有心理准备。　　◎过户时间漫长，要有耐心。　　短卖从签约到过户，时间较一般房产买卖长很多，一般在3，4个月，长的可能到半年，原因是需要说服卖方贷款银行同意少拿钱。买方如要贷款，必须注意在合同中给自己留够了申请贷款的时间。　　◎签了短卖的购买合约，还可以不买吗?　　签了合同，在等待过程中，或银行批准后，投资人如果，或找到更好的投资机会，我们会帮你取消合同，要回订金，因为我们一般使用As-Is购买合同，在此合同条款中加入房屋检查取消条款。　　问题八：购买长租房后大约多长时间可以出租出去?都是什么人在租房?　　Answer:　　房屋过户后，如果房屋状况不好，大约需要两、三周的时间进行必要的装修和修理，包括粉刷内墙，更换地面，空调维护，购买新的厨房和洗衣房电器，以及各种小修理。然后我们就会把房屋挂牌出租，一般一个月左右就可以出租出去。时间长的可能要两个月。寻求租房的大多是在迪斯尼工作或与之相关行业的工薪阶层家庭，以服务行业为主，有在迪斯尼工作的各工种员工，也有学校教师，医院护士，餐饮行业人员，各种技术，修理，清洁，交通运输人员等等，总之，奥兰多地区家庭年均收入偏低，只有五万美元左右，长期出租市场比较稳定，加上经济危机造成很多家庭被迫在房地产高峰时购买的房产，信誉降低，无法再贷款购房，只能租房，所以，只要要价合理，房屋状况好，房屋比较容易出租。　　问题九：是买独立房(single family home)好还是买楼房(condo)或联排(townhome)好呢?　　Answer:　　比较而言，独立房总投资额要高些，多数在17-35万美元之间，但是物有所值，因为面积大，有车库，占地，升值潜力强，适合长租的社区管理费很低，一般一年在$300-600之间，比较容易出租。但是因为房子大，有草坪，可能还有游泳池，维护和修理费用要高一些。楼房和连栋房投资少，多数在7-20万美元之间，修理费用相对少，价格便宜的一般房龄老，社区管理费高昂而且不固定，每个月在$250-400之间。从我们现在管理的房屋看，投资独立房占绝大多数。　　问题十：租客不付租金怎么办?　　Answer:　　不论是什么理由，如果租客不能按租约规定的时间交租金，经过催要仍然无法交租金，解决的办法就只有一个，即通过法律程序将租客驱逐。这并不是一件难事，在佛罗里达，相关法律对房主还算公平，一般一个月即可完成，费用也不高，大约在400美元。　　问题十一：奥兰多气候如何?热吗?飓风多吗?　　Answer:　　奥兰多属副热带湿润气候，接近热带季风气候，大体上终年暖和，雨热同季。冬季温和，微潮，时而偏向，日最高气温低于或等于15
°C的平均日数为8.2天，日最低气温低于或等于0 °C的平均日数为2.4天(大约30%的冬季无霜)，低于或等于5
°C的平均日数为16天;夏季炎热潮湿，日最高气温超过30 °C的日数年均有169天，超过35 °C的有17天;日低温大于或等于25
°C的年均日数为5.9天。　　最冷月(1月)均温15.7 °C，极端最低气温-8 °C(日)。　　最热月(8月)均温28.2 °C，极端最高气温39 °C(日)。　　年均降水量约1,290毫米，全年大约55%的降雨集中在6月至9月;年极端最少降水量为772毫米(2000年)，最多为1,723毫米(1994年)。　　奥兰多的飓风季节每年从6月1日持续到11月30日，但绝大多数海上形成的飓风到了奥兰多就变成一场雨了，一般不会对居民的生活产成影响，也不会对建造20-30年的房屋造成损坏，因为佛州的房屋设计和建筑标准是防飓风的，但是沿海城市的旧房，简易房，移动房就难说了。我们2002年来到奥兰多以来，只遇到2004年8月份八十六年不遇的飓风Charlie袭击奥兰多，造成几日停水，停电，无手机信号，无电视，汽油短缺，学校和政府关门，部分旧房屋受损的情况，但绝大多数房屋毫无损坏。　　问题十二：是买个带游泳池的房子好还是不带游泳池的好?　　Answer:　　如果是投资短期出租房，尤其是独栋别墅，必须要买带游泳池的房子，否则很难出租。但是对于长期出租房，游泳池不是必须的，带游泳池的房子会多租$100每月，毕竟奥兰多气候温暖，一年中从4月到10月游泳池水不需要加热，便可以天天用。　　问题十三：交房过户的时候是否需要本人到场?有房产证吗?　　Answer:　　交房过户时，并不需要本人到场，您只需将所购置房屋物业的余款，以电汇形式汇入过户公司的账户。　　如果您是现金购房，需要将您签署的过户文件以及您身份证件的复印件，扫描发给过户公司。　　如果您是贷款购房，则还需要到美国驻华使馆进行公证并签字。　　过户之后6--8周，您会收到Warranty
deed的证明文件，但是这并不等同于我们的房产证。在美国，所有的房产信息均登记在政府的房地产信息官方网站上，所有物业的现任房主信息，都登记在册。过户完成后，开发商也会将您的信息上传绑定在您所购置的物业之上。　　问题十四：签订购房合同后多久能够交房?　　Answer:　　购房合同签订后，您需要交纳部分定金，如果您购买的是现房，一般合同签订后一个月即可过户。如果是期房，根据不同的开发商和购买户型面积不同，建筑周期一般需要4--8个月可以过户。　　问题十五：中国人在美国买房可以贷款吗?需要什么手续?　　Answer:　　国内投资人在美国购房原则上是可以贷款的，首付比例大约在25%--35%左右，需要您提供至少两年的收入证明(银行对账单，资产证明)，报税记录，银行信用记录。　　问题十六：长期出租和短期出租的净租金回报率大概分别是多少?　　Answer:　　净租金回报是指cap
rate，一般来说长期出租的净租金回报率平均值为5%左右，短期出租由于度假屋的户型和所在社区的不同，净租金回报率大约为5-8%之间。　　问题十七：房地产税是根据什么收取?政府每年对房屋有估价吗?估价是否分为房屋价格和土地价格?　　Answer:　　佛州政府部门每年都会对房地产进行估值，房地产税(property
tax)就是政府根据房地产(包含土地价值)去年的估值按照一定比例进行征税，奥兰多地区的比例为1.5-1.8%。　　推荐阅读：　　　　　　
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