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买不买房都闹心 下跌不是空谈买房定要悠着点
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　　国家统计局最新数字显示，2月份70个大中城市新建商品住宅价格只有4个城市环比上升，而且涨幅都不超过0.1%，27个城市房价同比下降。跌跌不休的房价似乎让购房者看到了时机，但综合各方因素来看，各位最好还是悠着点儿，或许我们碰到了无底洞也说不定。买房送车、买房送物业、打折促销&&其实，合理的房价才是购房者真正需要的。　　“不买房闹心，买房也闹心。”去年，来京工作6个年头的张先生终于痛下决心，花190多万元(合2.1万元/平方米)在管庄远洋一方买了一套房。“其实我很早就开始看房了，一路看，房价一路涨。一开始是质疑自己为什么这么穷，后来就质疑房价为什么还不跌。”张先生说，“等真买房了，房价真的开始跌了，标价变成1.9万元/平方米、1.8万元/平方米&&自己心里又不平衡了。”　　盼跌又怕跌，购房者对房价走势难以把握，对房价的风险承受心理也没有那么坚强。因此，像张先生这样因房价而心理失衡的人不在少数。在年这一年里，远洋一方已多次遭遇业主非暴力围堵。　　去年底，在远洋一方北润园的交房日，百余名业主称“保温材料不合格”而拒绝收房。“核心问题还是房价，因为降价，心理不平衡，所以才会找出房屋质量或者其他问题来讨个说法。”有业主这样说。　　而类似的维权行动，在京城其他楼盘也先后出现过。如本刊之前报道过的位于通州区的京贸国际城，去年因大幅降价，招致数百购房人要求退房或补差价。再如位于大兴区黄村的顺驰领海项目，去年11月遭遇前期业主抗议，售楼处大厅中的沙盘也被愤怒的业主砸坏。　　闹剧一幕幕上演，其背后的总导演&&“房价”也过得并不舒坦。除了每天被无数人说三道四，还要被更多人指桑骂槐，自身还要面临未来走向的难题。　　我们暂且不管房价的“左右为难”，因为比房价更纠结的，是购房者的内心。房价还会再降吗？房价底部何时出现？是否已经到了买房的最佳时机？　　房子越来越便宜　　春节过后，全国楼市进入新一轮推盘和促销，以“招保万金”为首的大型知名房企降价幅度明显，重点城市降价项目继续增加。　　中国指数研究院3月初发布的百城住宅价格指数显示，2月份，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.3%，其中27个城市房价环比上涨，72个城市环比下跌，房价环比下跌的城市数量增加了12个。从价格跌幅看，与1月相比，2月份全国百城房价环比跌幅扩大0.12个百分点，这也是100个城市的住宅平均价格连续第6个月环比下跌，创下自2011年9月开始下跌以来的最高水平，且价格下跌范围进一步扩大。　　根据伟业我爱我家市场研究院统计，自北京限购政策实施之日起至今年2月16日，新建商品住房交易均价约为17015元/平方米，相比上年同期18256元/平方米下跌了6.8%。　　调查显示，2月份，北京、上海等十大城市住宅均价为15516元/平方米，环比1月下跌0.31%，跌幅较1月扩大0.17个百分点，其中北京新房均价为22670元/平方米，较1月微跌0.61%，较去年同期下跌0.43%。　　北京2月新房价格环比、同比双降，与低价项目近期占楼市成交主流有关。来自中原地产的统计显示，2月份北京签约比较多的项目依然是低价盘，其中绝大部分是2万元/平方米以下项目。以签约量最多的大兴龙湖时代天街项目为例，该项目2月共签约115套，均价仅为11653元/平方米。　　开发商受累情绪低落　　一方面是房价不得不降，一方面是购房者持续观望，种种因素导致开发商也失去了奋斗的热情。来自中国指数研究院的数据显示，北京地区销售十强房企的销售总额，从2010年的993.03亿元，下降到2011年的952.35亿元，同比减少40.68亿元，降幅4.1%。　　随着新建住房销售的冷清，商品房库存一路高企。以北京为例，截至2012年2月初，北京市新建商品住宅待售量高达11.96万套，比去年同一时间节点增加将近2.4万套，一年内增幅达到25%。这些库存也给开发商带来了不小的压力。　　万科董事会秘书谭华杰近期表示，过去一年中，市场形势发生巨大变化。9-12月北京、上海、广州等14个城市成交面积同比下滑幅度约45%，成交金额同比下滑约48%。但销售放缓的同时，2010年新开工的大量项目也逐步形成供应，市场存货压力进一步加大。万科今年在北京的重点销售项目是中粮万科长阳半岛和住总万科金域华府。目前，长阳半岛还剩房源3000套左右，而金域华府的存量约200多套。　　存量太多，开发商推盘的热情也不高。根据链家地产市场研究部统计，截至目前，一季度新建期房市场仅有5个项目入市，合计供应量为746套，比去年同期减少33.5%。2月仅有北京浅山香逸花园一个项目入市，定价与前期相比，落到万元以下。　　“ 跳楼大甩卖” 已触及很多开发商的底线，因而在长沙、合肥、济南等地先后出现了开发商“跑路”的丑闻。全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙指出，越来越多的开发商“跑路”，昭示着中小开发商已经遭遇资金断链的困局，在楼市调控和信贷收紧的双重压力之下，今年有更多中小房地产开发商的资金链迎来大考。也正是因为这样，或许新一轮“大甩卖”即将开始。　　房产中介频现倒闭　　同样受到房产市场冷清牵连的，还有不得不提到的房产中介。一轮又一轮的严厉调控，使得楼市成交量下跌，国内多数房地产中介面临严重“吃不饱”的困境，不是关门倒闭，就是停业歇业。　　根据链家地产市场研究部统计，2011年二手房经纪行业的份额下降至72.4%，与2010年相比降幅达3个百分点，绝对成交量与2010年相比大约下降了50%，与2009年成交相比减少9万套左右。2011年，仅北京市房产中介就关店约1400家，而深圳房产中介的门店更是从8000多家锐减到5000多家。　　除了北京以外，深圳、广州、上海等一线城市也出现中小房产中介机构倒闭和大型中介机构收缩战线的情况。去年11月初，中原地产华南区董事总经理李耀智宣布，将在深圳关闭60家店铺，裁员1000人。而广州的一位资深置业顾问也表示，目前大家都在死撑，如果今年二手房成交量仍不出现明显回升，广州地产中介“倒闭潮”也将会降临。　　链家地产首席分析师张月指出，从2010年以来，在近乎长达两年的楼市调控环境下，房产中介机构的生存环境每况愈下，可比2008年的生存状态，甚至更为艰难。　　也正是因为房产中介的处境如此艰难，再加上新盘低价出售，才使二手房价格也出现下滑。据中原领先指数显示，2月份6城市二手住宅价格指数继续下跌，但多数城市指数的环比跌幅已收窄，且环比跌幅不超过-1.5%。分区域来看，中心区跌幅相对小于外围区域。以北京为例，通州和亦庄环比跌幅分别为-1.3%和-1.6%；其他区域环比跌幅则不超过-1.0%。二手房报价方面，近期6城市中原报价指数呈现小幅回升的态势，但整体来看仍处于历史低位。　　买房不必太着急　　“我可以明确地告诉大家，现在房价远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。”这是温家宝总理3月14日在两会结束答记者问时的话。这表明了政府打压房价的决心，也表明调控政策将继续施行。　　当然，限购政策也是打压房价的一大利器。中原地产市场研究部的统计数据显示，截至2011年底，在执行楼市限购的46个城市中，已经明确表态继续执行限购的城市达32个，而至今尚未明确表态是否继续执行限购的14座城市则主要分布在中西部地区。　　从理论上讲，房价走势受到多种因素的影响。本轮房价下跌，除了受到调控政策的影响之外，还受到开发商资金紧张、银行信贷收紧、保障房建设加快等因素的影响。　　无论什么原因，房价下跌似乎已成趋势。《2012预测白皮书》针对100名经济学家进行的问卷调查显示，高达69.9%的受访者认为，2011年国内多个大中城市房价均出现不同程度下降，房价拐点已经到来。2012年，国内房价走势将继续呈现下行趋势。有近两成受访者认为， 未来房价仍将走稳。仅有1%的受访者认为，房价仍将维持上行趋势。 中国社科院数量经济与技术经济研究所所长汪同三表示：“房价下跌是近两年房地产市场持续宏观调控的必然结果，实际上也反映了房地产市场深层次调整的开始。这也是符合广大公众利益的调控方向。作为我国经济结构调整的重要组成部分，房价调控可能仍将是贯穿今年乃至明年的大方向。”　　依照众多信息来看，是否购房者的好机会来了呢？有专家认为，如果是一些优质楼盘，或者是一些比较知名的开发商开发的楼盘，定价合理的话，购房者已经可以入市。一房地产经理人俱乐部负责人也表示，2012年会是房地产商比较难过的一年，反过来看，也是购房的好时机。　　不过， 专家建议， 购房还是要找准时机，如果急着住，任何时候买都不吃亏；如果不急着住，可以再等等。而且，近来有人算了一笔账：从表面上看，现在买房子确实是便宜了，但是贷款成本提高了。以贷款60万元，贷款期限20年为例，若按照以前5年以上的7折利率，执行4.935%的利率，每月需要还款3938元；而按目前银行上浮10%执行7.755%的利率，每个月则需要还款4920元，较之前每月多还利息1000元左右，20年就要多出20多万元。这样算来，房价并没有降。所以，买房计划可以再等等。
　　房价未来还会上涨吗　　“限购”“信贷”多变数卷土重来未可知　　“买，还是不买，这是一个问题。”　　日晚上8点半，刚陪老婆看完电影《哈姆雷特》的罗特，在北京市昌平区阳光商厦附近的出租房里一边自言自语，一边踱来踱去。　　“好不容易赶上周末看场电影，你就唉声叹气的。”老婆张雨抱怨道。　　“咱们结婚都快两年了，现在也有购房资格和一点积蓄，是不是该准备贷款买房了？”罗特说着，向老婆望去。　　张雨摇了摇头：“房价还会下跌的，现在买不划算。你看，刚开完的两会上，温总理都表示要继续调控&&”罗特打断她的话：“你怎么知道房价不会再上涨了呢？万一在不久的将来房价再上涨，我们更买不起了。而且从2003年开始，我国房地产宏观调控一直没停过，但每次调控之后，房价都报复性反弹。”　　张雨一脸茫然，因为她也不清楚。在罗特的建议下，夫妻二人第二天专门打电话给在《投资与理财》杂志当记者的好友，详细咨询此事。　　而该好友刚从日举行的上海春季房展会回来，告诉他们房展会上人很多，但不少人在接受采访时，也表示因担心房价会上涨，而纠结现在该不该买房。值得一提的是，现场出现了开发商“垫首付”和首付一成的宣传，而近期深圳更有开发商抛出了“垫首付、免月供、送车位”的优惠。但也有购房者表态：“信总理不信总经理，开发商降价诚意不足，我们就只能继续观望等待。”　　“那就赶紧买吧。”张雨在电话的那一头对罗特说。　　罗特吸了一口气，把他最担心的那个问题说了出来：“有房价未来上涨的不确定因素存在吗？”　　好友想了想回答说：“有。”　　罗特和张雨不约而同的问道：“什么因素？”　　接着，该好友说出一番话来，直唬得罗特夫妻惊出一身冷汗来。
　　房价下跌不是空谈　　五大因素合力房价跌势难止　　国家统计局数据显示，2012年2月与1月相比，全国70个大中城市中，房价下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。涨幅均未超过0.1%。房价真的在下跌，房价还会继续下跌么？　　今年两会上，政府立场上首次表态“房价必降”，并进一步提出保障房与商品房开发并重，与此同时，人口红利逐渐丧失，刚需下降。加上央行加息，买房卖房压力大，购房贷款利息的压力影响购房需求。开发商资金紧张，不得不甩卖楼盘，各地甚至频现开发商“跑路”。房价凸显五大硬伤，跌势难止。　　因素一：政府首次表态“房价必降”　　两会尘埃落定，让开发商似乎难逃降价甩货的厄运，让刚需族暂不出手，似乎有了支撑。　　两会期间，温家宝总理关于房价问题的表态，等于宣告房价还将继续下跌。讲话表明要继续维持严厉的房地产调控政策，最终使房价回归到与居民收入相适应的合理区间。这也预示房地产业将面临更为悲观的前景。这番话造成的最直接后果，就是地产股票暴跌，与之相关的其它行业股票亦纷纷跳水，致使股市以大幅暴跌的局面告别“两会行情”。　　对于温家宝总理讲话的解读，住建部部长姜伟新指出，全国七八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去，将来一旦房价泡沫破裂，后果不堪设想。“对整个经济甚至社会的影响都是非常大的。”姜伟新说，“现在下定决心，至少这七八个大城市的价格一定得降下来。”这是站在政府立场上的首次表态“房价必降”，而温家宝总理的答记者问，无疑将降价范围扩展至全国，并且明确了降价目标，折射出中央对楼市调控的决心，等于宣告房价下跌已再无悬念。　　因素二：保障房供应力度加大　　一年前中央提出的建设1000万套保障性住房的任务已然收官。今年的计划是开工700万套，建成500万套。　　今年温家宝总理的政府工作报告对房地产有三个相关要点：坚定不移地加强房地产市场调控，大力推进保障性安居工程建设，促进房价合理回归。报告提出，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度；采取有效措施，增加普通商品住房供给；加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。这进一步表明了保障房与商品住房开发并重的政策。　　众所周知，保障性住房与商品房在整个住房供应体系中的比例，直接影响着房价的走势。当保障性住房供应加大时，对商品房的需求必然减少，开发商的垄断定价权就被弱化。因此，在我国加大保障性住房供应后，房价必然呈现出下跌之势。　　因素三：人口红利逐渐下降　　2011年，中国第六次人口普查结果公布。数据显示，我国65岁及以上人口占总人8.87%，比2000年第五次人口普查上升1.91%。与老龄人口占比不断上升相对应的，是人口红利的不断下降。　　所谓“人口红利”，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。　　该“红利”之于房地产，我们可以通俗的说，人口红利高时，需要买房的人口比重较大，而市场的旺盛需求无疑是促进房地产快速发展的最大动力。　　过去10年，中国房价在巨大的需求刺激之下，上涨了近10倍。多年来，学术界的一些探讨认为，在中国人口老龄化加重后，随着祖辈和父辈的去世，第三代继承和拥有的房产将达到8套，这使得市场上的住房供应远远大于需求，最终导致价格猛跌。　　简单来说，老龄化加快+出生率降低=房地产市场购买力下降。　　事实上，我国房屋空置率真相在最近两年已经不断的暴露出来。国家统计局去年对北京、上海、杭州、天津等5个城市的住房空置率进行过调查，结果发现，越是远郊地区，住房空置率越高。空置房成为高房价的一颗毒瘤，但伴随着人口红利的下降，可购房人群基数的减少，家庭房屋持有数增高，若干年后，房子或许会成为一个“烫手山芋”，人们避而远之。　　因素四：房价成本降低　　与面粉贵，面包就一定贵一样，房价贵与土地贵关系密切。全国政协委员、香港沿海物业集团有限公司董事局主席曾文仲表示，地价高是造成房价高的最主要原因。地价不降，打压开发商只能对降房价起到一定作用。　　针对土地资源紧张、地价偏高等现象，国土资源部曾作过系统调查，结论是目前国内地价占房价的15%~30%。去年，调控压顶之下的楼市寒冬传导到土地市场，流拍、底价成交成为不少城市土地市场的常态。　　近日，有统计数据称，今年前两月，13个主要城市土地出让金总额同比下滑47.5%。如今，房地产市场经过调控，开始逐渐回归理性。不少专家指出，房地产市场暴利时代即将终结，合理利润时代即将到来。而随之而来的，就是房价的成本降低，房价下跌。　　因素五：楼市资金两头紧张　　自日起上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点，贷款利率也随之调高，这使得开发商的资金链更加紧张。于是我们见到不断地有地产商“跑路”，房价由此进入了更快的下行通道。　　另外，随着房地产企业贷款难度的不断加大，通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控，使得开发商资金链更加紧张，迫于回款的压力，开发商不得不降价促销。　　对于购房者而言，提高贷款利率后，还贷压力也随之变大，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，会直接影响购房需求。以投资投机为目的的购房者，面对不放松的调控，当然不敢“乱动”，这也有利于房价的进一步下降。
　　开发商“压力山大”频现“开跑跑”　　“黑心开发商，诈骗犯，还我们苦命钱&&”长沙岳麓区一个开发商跑路的楼盘售楼处，砸出大窟窿的玻璃门，被捣毁破损的楼盘沙盘，玻璃碎渣、售楼员名片、客户认购书、会员登记表，凌乱散落，还有墙壁上控诉声讨开发商“不良”的大字标语。　　这个名为“麓山里佳园”的楼盘，只是长沙去年以来近10家开发商“跑路”的楼盘之一。这些楼盘的共同特点是：房地产公司老板“跑路”，工地停工，售楼处被砸，焦急的债主，惶恐的购房者，难以理清的债务迷局。　　“我们借了7000万给开发商，现在房子被别人抢先一步占了，找人找不到，没人跟我们谈。”在长沙另一个开发商“跑路”的楼盘“湘江700”售楼处，3位过来讨债的债主这样痛诉。　　原来，“湘江700”的老板因为资金紧张，向这3位债主借款7000万元。借款合同上明确了利息和违约条款。根据合同，如果开发商到期不能还钱，“湘江700”的其中一栋楼将过户给债主，以抵借款。　　去年年底，“湘江700”施工出现明显放缓，过完年后，项目工地直接处于停工状态。2月13日，债主和购房者开始怀疑开发商卷款逃跑，向长沙市公安局岳麓分局报案。　　公安局初步调查的结果让3位债主大吃一惊，“湘江700”的开发商老板陈湘不知所踪，当初可抵借款的快完工的那栋楼已经被其他债主抢先进入。　　而另一个近期长沙最有名的老板“跑路”楼盘&&“麓山里佳园”的情况则不同，它是建筑工人最先发现该楼盘开发商出现了问题。春节前的腊月廿七，在多次讨要工资无果后，该楼盘的建筑工人一怒之下，砸了售楼部。接着是闻讯赶来的民间债主和购房者。　　几周前，上百人汇聚“麓山里佳园”售楼处，召开业主代表大会。他们发现，不仅是交房时间成疑，开发商还涉嫌一房多卖、虚假合同、未备案等一系列问题。通过业委会的统计核实，一房两卖2户，假合同9户，未备案35户，延迟交房92户。　　据统计，长沙开发商涉嫌“跑路”的楼盘已经有“麓山里佳园”、“江滨家园”、“中远公馆”、“东方航标”、“中央公馆”、“可可小城”、“利璞金立方”、“湘江700”等，而其中多数都涉及巨额民间融资。据不完全了解，除上述“湘江700”外，“中远公馆”涉及债务超过8000万元，“东方航标”非法集资额度高达数亿元，“麓山里佳园”债务额达到数千万元。　　除长沙外，近期曝光的“楼跑跑”案件还有：江苏南京宇扬集团的企业老总，带着数亿元的贷款，一夜之间不知去向；浙江嘉兴濮院胜利广场项目“停摆”，开发商浙江凯旋万豪置业老板陈飞携带1亿多元的巨款潜逃；河南安阳数百亿重大非法集资案中，多位涉案房地产企业老板卷款跑路。
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有人说房价会降？事实是买房越来越难了！
经过一轮轮的定向加息后，利率政策能稳定一段时间。结果，刚到周末，各种晴天霹雳接憧而至。北京再次领涨全国北京有两家银行网点已将首套住房按揭贷款利率最高上调至基准利率的1.15倍，也就是上浮15%，比6月初上浮10%进一步上行。其实，早在7月初，就已经有银行将利率上浮了15%。建行一位信贷经理介绍，7月1日起该行个人首套住房按揭贷款根据个人征信和银行综合授信情况执行不同价格，最低为基准利率，最高在基准利率基础上上浮15%。也就是说，看你的贷款利率有多高，还得看个人信用记录怎么样。要是信用记录好的话，享受基准利率的可能性就更大；信用记录不好，利率高不说，还很可能拒贷。不过，各个银行的政策并不太一样。比如民生银行，就还在执行1.1倍基准利率的房贷；而平安银行……早就停止了房贷业务，根本贷不到钱……算下来，这是北京楼市的首套房贷利率今年第五次次调整了。先是在元旦后，银行普遍将8.5折上调到9折；3月下旬，16家银行将9折上调到9.5折；“五一”假期后，约10家银行将首套房贷利率上调至基准利率，二套房的贷款利率在基准利率基础上上浮20%；6月初，部分银行将首套住房按揭贷款最低利率上调至基准利率的1.1倍；8月初，也就是这次，部分银行的首套住房按揭贷款最高利率上调至基准利率的1.15倍。其他城市也没有闲着除了北京，其他地方也不闲着。8月11晚间，广州的农行、建行、中行以及交行等几家国有银行相继发出通知统一上调房贷利率，其中首套房贷利率上调至基准的1.05，广州地区的农行和建行的二套房贷利率也上浮到基准利率的1.15倍。广州隔壁的佛山，执行的利率就比较怪异——都是首套房，新房的贷款利率就是基准利率，而二手房的贷款利率，一些银行就予以上浮。比如国有大行建行，就上浮了10%；工行上浮5%，好在是农行中行还是基准利率。南京就比较惨，从下周一开始，执行基准利率的银行就只剩下4家。浙商银行、浙江稠州商业银行、宁波银行和恒丰银行处于停贷状态，其他银行大部分房贷的贷款利率为基准利率上浮5%到10%，而且放款时间极长，在三个月以上甚至半年。这些只是一部分，首套房房贷利率上浮的城市越来越多，对于刚需族来说，压力无异于越来越大。325万的贷款利息多出125万我们来算算账。假设在北京购买一套总价500万元的房子，首套房。首付要35%，除了首付，还得想向银行申请一笔325万元的商业贷款。如果按照等额本息方式还款，贷款期限为25年。以基准利率（4.9%）计算，每月还款额为18810元；如果变成基准利率的1.15倍，每月需还款21631元。看看，这一个上浮，同样的贷款，每月得多还2821元，25年总计多还84.6万。扎心不，老铁？还有更扎心的。跟之前房价疯涨时候的85折优惠利率相比，现在买房，不仅首付高了，利息更是要多还125万。125万，你没看错。都说房价降了，但是算算这成本，贷款利息涨的太厉害了啊。500万的房子够呛能降125万把，但是这要是买房，实实在在的得先贴进去了。表面上看，房价在下行。实际上，刚需的压力反而更大。连之前大家各种喷的专家都看不下去了。厦门大学金圆研究院理事长戴亦一说，有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性，防止房价“大涨”的同时，也要防止“大落”。利率上调的三大原因那么，这次全国性的房贷利率上调，到底是为啥？主要是三大方面。一是目前基准利率仍然处在历史低位，而整体金融市场面临目前资金面趋于紧张、银根紧缩，银行为了保证盈利空间，希望提高房贷利率以保证效益。二是从2016年经济工作会议以来，打击炒房客、建立长效机制、租售并举等措施一波接一波，房价进入下行通道后，如何稳定住房价成为重点，利率则成为重要的手段。长效机制的建立还需要一定时间，要在短期内稳定住房价，部分幅度的价格回调可以容忍，利率的上涨官方也就睁一眼闭一眼了。三是有关人口流动的。大家可以发现，这次提高首套房贷利率的城市以一线和强二线城市为主，这样做的一个重要的结果就是进一步提高热点城市人口流入门槛。加上现在很多二线城市提出很多优惠政策的吸引人才，一套组合拳下来，人口自然会从热线城市向二三线城市流动，体现了上层对国内城市发展思路的调整。热点城市7月楼市现状，8月楼市走势预判北京（王秀玲）楼市现状：7月，北京商品房、商品住宅供应量、成交量同环比双双大幅萎缩，新开盘中档性价比高项目去化不错。土地市场在6月大幅新增供应量基础上，7月成交量明显上涨，共成交10块地块，住宅用地占比较大，其中4块住宅部分全部为自住商品房，其余6块均设置了商品住宅销售价格上限。政策方面，公租房申请条件新增工作地要求，今年将加快推进住房租赁地方立法，并且超低能耗建筑示范项目将享受资金奖励，政策本意是在于加快推进住房租赁市场改革。预计8月土地供应放缓，二手房市场会比较活跃。后市预判：供应：逐渐放缓。成交：成交量减少。房价：不会大幅波动。上海（李振宇）楼市现状：7月，上海供应同环比放缓，成交基本维稳。新开盘项目多为远郊首改首置类刚需产品，去化程度高。在严苛限购限贷政策下，二手房市场呈现量跌价稳的趋势。政策上在执行之前政策基础上继续加强监管力度，严控供应，摇号细则出台，推行商品住房及车位销售监管新政“一价清”制度，严厉杜绝“捂房”行为。土地市场政府供地节奏持续放缓，量跌价高呈现明冷暗热的局面。限价政策压力下，房企对开工持谨慎态度，或暂缓开工或加快建设周期暂缓资金压力。很多高端项目拿不下预售证选择延后开盘，预计之后会集中开盘，受天气影响案场到访冷清客户观望情绪严重。后市预判：供应：受到业绩压力，一些迟迟不开的高端改善项目将在下季度集中开盘。成交：目前市场情况下，成交量取决于供应量，如果供应继续低位，成交不会有大突破。房价：价格依旧会处于震荡状态，不会大幅上涨。热点区域/板块：现阶段市场缺乏楼盘供应，城开悦麓的入市将引起人们对地铁上盖产品兴趣，莘庄可能将成为下半年的热点板块。广州（梁永光）楼市现状：7月，广州房地产市场供应量减少接近五成，成交同比下降71%。新开盘项目多，但在政府严管下去化情况较为一般， 其中5个楼盘去化率低于50%。二手房市场持续低迷，网签量在3.30新政之后已连续4个月下滑，但下滑幅度逐步缩小趋于底部。政策上，8月2日广州住建委发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》多方面加强市场调控。本月土地市场共成交13宗地块，包括7宗商住地在内，所有地块均以底价成交。商住地出让政府置了严格的出让门槛，基本上属于“定向出让”。后市预判：供应：8月初广州住建委官网发布了《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，目前广州市在售楼盘售价普遍高出政府指导价的30%以上，受这个政策影响预计8月供应量仍会处于低位。但由于9月份是销售旺季，所以会比七月略高。成交：预计8月政府的限价、限售、限签政策将会继续从紧，网签量将会延续低位，但相比七月略好。房价：市场交投严重萎缩，供求关系未有缓和，房价保持僵持。深圳（陈洪海）楼市现状：7月，深圳受北京、上海等商住房整改影响，市场投资购房持续谨慎。本月推盘以自住刚需为主，集中在龙华、龙岗、光明区域，项目折扣较少，去化程度一般普遍在30%以下。7月起住房公积金可异地互转出，一定程度上能刺激购房热情，但同时银行信贷进一步收紧，预计刚需购房会受到一定影响。二手房市场行情较上月有所回暖，成交量小幅上行，楼价基本稳定。后市预判：供应：预计8月市场供应量稳中有升，多个住宅项目陆续入市，普通住宅市场活跃度上升。成交：市场成交量随着供应量的增加而有所上升，但随着银行信贷市场的进一步收紧，刚需购房受一定影响。房价：受福田、南山等区域中高端项目入市备案影响，成交均价后市或将呈现结构性上行。热点区域/板块：临深片区和深圳市场趋于平稳，8月福田、宝安和龙岗都有项目陆续开盘。杭州（刘晨光）楼市现状：7月网签限价持续，供应成交皆小幅回落，新开项目全部为刚需首改盘，住宅整体去化好，几乎全部售罄。土拍市场先部分取消现房销售条款，达到70%溢价率直接进入自持比例竞拍 。整体来看市场仍然严重供不应求，即使信贷条件收紧但企业仍保持较高开工意愿度，案场到访量也未见明显下滑。预计热点区域新开盘项目推出后会导致成交价格上涨。后市预判：供应：近20个项目将推盘，预计与7月相当，但仍低于去年同期水平。成交：在限价背景下，成交量不会剧烈变化。房价：网签限价持续，成交均价将继续保持高位，高价项目集中签约或将致价格小幅上涨。热点区域/板块：申花、城东新城、之江度假区、萧山经开区均有较多新开盘项目，热度和关注度较高。环上海（毛呈飞）常熟：昆山：太仓：张家港：楼市现状：7月，环上海区域常熟、太仓、张家港持续供应短缺，整体供不应求。主要是受之前严格限价限购政策影响新开盘项目大幅减少，持续消耗库存，购房者出现恐慌情绪，所有新开项目卖的热火朝天。需求基本都以本地刚需改善为主，少量外地投资。本月企业整体推盘节奏放缓，预计为后续楼盘首开积蓄准备，企业调价意愿不强烈，整体价格维稳，只有张家港市区普通住宅的整体均价有上调趋势，其他乡镇则价格较为稳定。政策方面无大的改变，新增张家港限制高价项目签约。土地市场7月常熟拍地14宗，房企争先看地预计8月竞拍或将激烈；张家港仅成交两宗地块，其中一块总价16.5亿元，楼板价13090元/㎡成为当之无愧地王。后市预判：常熟供应：供应明显短缺。成交：成交量略有下滑。房价：市区存量不足，成交多集中在乡镇板块，预计价格波动较小。热点区域/板块：随着7月常熟城北万达广场开业，城北板块关注度明显上升。昆山供应：8月预计约12盘加推入市，供应量较上月略有上涨。成交：8月昆山楼市进入淡季，推盘节奏放缓，充足蓄客，成交量基本与上月持平。房价：预计保持平稳。热点区域/板块：开发区、玉山、周市、花桥几个主力板块的成交虽有所下跌，但波动比较小，依旧是成交的热点区域。太仓供应：预计供应量小幅上升，市场库存维持稳定。成交：成交受供应影响较大，供应量增加将推动成交。房价：预计价格保持相对稳定。热点区域/板块：新区、沙溪、科教新城。张家港供应：预计8、9月份多个楼盘首开（铂金名邸、中昂o朗润），市场供应量会有一定提升。成交：目前作为市场淡季，张家港整体成交量不会有太大起伏，会保持一定的平稳状态。房价：住宅市场进入传统的淡季，价格预计保持稳定水平。热点区域/板块：集中在张家港的城东,主要是万达即将进驻改片区，乡镇依旧集中在塘桥，凤凰镇，金港镇。
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