西安房产纠纷律师--高瑞霞律师
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&&&&高瑞霞律师,
陕西丰瑞律师事务所自90年代中期即积极涉足于房地产法律服务领域。经过10余年的不断探索和发展，事务所逐渐形成了30余人的专业化房地产专业法律服务队伍。经过多年的锻炼，本所房地产律师在土地一级开发、土地使用权取得、前期开发、工程营建、项目融资、抵押、租售经营、项目转让、商品房销售、物业管理、不动产按揭贷款等法律服务方面积累了丰富的经验，形成了完善的房地产专业法律服务体系。......
开发商延期交房，如何承担违约责任？
发布时间：
开发商延迟交房、延迟办证长达2年之久，就此承担违约责任，是理所当然的。本案值得探究的，一是开发商主张合同无法履行，要求解除合同，是否可以？本律师认为，该主张不符合合同法关于解除合同的法定条件（合同法第九十四条规定，　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的）。此外，开发商主张合同解除时，不必再承担违约责任，该主张亦无法律依据，合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除的原因，往往是因为一方严重违约，如果解除而不承担违约责任，显然放纵了违约方，容易造成故意违约以便解除的情形。但法律条文的字面意思为赔偿损失，个人认为，无损失时，应当承担违约金。&案例买房没有“产权证” 房产商违约判赔３６万& &&&& 市民王先生购买住宅后，房地产公司却没能按约为王先生办理房屋产权证，近日，松江区法院判决上海某房地产公司支付王先生违约金36.7万余元。&&& 家住本市的王先生于2004年5月，在郊区购买了一套多层住宅，并与上海某房地产公司签订了商品房预售合同。合同约定，房产公司向王先生出售位于本市郊区某花园302号房屋，房屋总价款为162万余元；合同还约定，房产公司应于2005年1月前交付房屋，承诺在日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证即大产证，如到时不能取得产权证，王先生有权单方面解除合同。合同又约定，房产公司如未在合同约定期限内将房屋交付原告，应当向王先生支付已付房款的日万分之三标准的违约金，自合同约定的最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止。&&& 合同签订后，王先生按约支付了全部房款，但房产公司一直未能按期办出《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，因此王先生迟迟拿不到房屋。直到2007年5月，房产公司在没有办理出房地产权证的情况下，将房屋交给了王先生。由于交房时间拖了二年多，实际上也就是房产公司预售给王先生的房屋，没有如期办出房屋产权证，故王先生在今年6月向法院提起诉讼，要求按每天486元的标准，向原告支付自2005年2月至2007年4月起至符合交房条件之日止的违约金36万余元。&&& 房地产公司认为，由于所争房屋横跨两块不同地块，因房地产有关管理部门原因，致使系争房屋无法办理产权证。买卖合同的目的已不能实现，目前也无法办出房屋小产证，预售合同实际也就无法履行，应予解除，被告愿意赔偿原告解除合同后的相应损失。但合同解除后，也就不存在逾期交房违约金的问题，据此，被告请求驳回原告对其违约金的诉讼请求。&&& 法院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。双方当事人在合同中约定被告应当在2005年1月前将符合交付条件的房屋交付原告，嗣后被告虽然向原告交付了房屋，但被告至今未取得新建住宅交付使用许可证，也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证，故被告交付的房屋不符合交房条件，被告已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。被告提供的目前无法办出大产证的证明，这并不能成为免除其向原告承担违约责任的理由，其仍应按合同的约定向被告承担逾期交房违约金。现原告要求其承担2005年2月后逾期交房违约金的诉请，于法有据，应予支持。因此，法院作出上述判决。(胡卫国) &&
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业主拒交不合理收费　开发商有权扣钥匙吗？
发布时间：日
反映　　陴县鹃城帝景的业主李女士目前打进本报热线电话咨询称，她于2005年12月与鹃城帝景开发商签订了购房合同及补充协议，补充协议中约定房屋在交付使用时要交纳一笔天然气费和光纤费，由于当时她对这些费用的交纳并不知情，便与开发商签定了该协议。今年临近交房时，她才从朋友处得知，物价局早在日就出台了天然气费及光纤费应计入房价，不再单独收取的规定，当李女士据此找到开发商表示拒交天然气费及光纤费时，却被告知双方已在合同中有约定，如果业主不交该费用，开发商便不交钥匙给业主。面对这种情形，李女士不知该如何是好。&&& 结果　　中豪律师事务所蒲建东律师称，根据成都市物价局《关于进一步明确商品住宅销售价格有关问题的通知》（成价费[2005]12号）文件规定的日之后，依据该文件第六条“本《通知》下发后，各开发经营企业及相关单位要加强管理，严格执行以上规定。日后，若违反上述规定，物价部门将依照《价格法》的有关规定从严处理。以前的商品住宅价格构成以买卖双方合同或约定为准。”的规定，日之前签订购房合同以买卖双方合同或约定为准。日之后签订购房合同其建设费用一律进入房价，不得在销售价格之外另行向消费者收取开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用。本案开发商无权收取李女士的天然气费及光纤费，双方已在合同中有约定的收费条款为无效条款。如果开发商以业主不交天然气费及光纤费为由拒交钥匙给业主，业主可以追究开发商逾期交房的违约责任。
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反映　　陴县鹃城帝景的业主李女士目前打进本报热线电话咨询称，她于2005年12月与鹃城帝景开发商签订了购房合同及补充协议，补充协议中约定房屋在交付使用时要交纳一笔天然气费和光纤费，由于当时她对这些费用的交纳并不知情，便与开发商签定了该协议。今年临近交房时，她才从朋友处得知，物价局早在日就出台了天然气费及光纤费应计入房价，不再单独收取的规定，当李女士据此找到开发商表示拒交天然气费及光纤费时，却被告知双方已在合同中有约定，如果业主不交该费用，开发商便不交钥匙给业主。面对这种情形，李女士不知该如何是好。
结果　　中豪律师事务所蒲建东律师称，根据成都市物价局《关于进一步明确商品住宅销售价格有关问题的通知》（成价费[2005]12号）文件规定的日之后，依据该文件第六条“本《通知》下发后，各开发经营企业及相关单位要加强管理，严格执行以上规定。日后，若违反上述规定，物价部门将依照《价格法》的有关规定从严处理。以前的商品住宅价格构成以买卖双方合同或约定为准。”的规定，日之前签订购房合同以买卖双方合同或约定为准。日之后签订购房合同其建设费用一律进入房价，不得在销售价格之外另行向消费者收取开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用。本案开发商无权收取李女士的天然气费及光纤费，双方已在合同中有约定的收费条款为无效条款。如果开发商以业主不交天然气费及光纤费为由拒交钥匙给业主，业主可以追究开发商逾期交房的违约责任。
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业主拒交不合理收费　开发商有权扣钥匙吗？
　　陴县鹃城帝景的业主李女士目前打进本报热线电话咨询称，她于2005年12月与鹃城帝景开发商签订了及补充协议，补充协议中约定房屋在交付使用时要交纳一笔天然气费和光纤费，由于当时她对这些费用的交纳并不知情，便与开发商签定了该协议。今年临近交房时，她才从朋友处得知，物价局早在日就出台了天然气费及光纤费应计入房价，不再单独收取的规定，当李女士据此找到开发商表示拒交天然气费及光纤费时，却被告知双方已在合同中有约定，如果业主不交该费用，开发商便不交钥匙给业主。面对这种情形，李女士不知该如何是好。
　　中豪蒲建东律师称，根据成都市物价局《关于进一步明确商品住宅销售价格有关问题的通知》（成价费[2005]12号）文件规定的日之后，依据该文件第六条“本《通知》下发后，各开发经营企业及相关单位要加强管理，严格以上规定。日后，若违反上述规定，物价部门将依照《价格法》的有关规定从严处理。以前的商品住宅价格构成以买卖双方合同或约定为准。”的规定，日之前签订购房合同以买卖双方合同或约定为准。日之后签订购房合同其建设费用一律进入房价，不得在销售价格之外另行向收取开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用。本案开发商无权收取李女士的天然气费及光纤费，双方已在合同中有约定的收费条款为无效条款。如果开发商以业主不交天然气费及光纤费为由拒交钥匙给业主，业主可以追究开发商逾期交房的。
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