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网签购房合同法律效力的影响因素
16:30&&来源：法律教育网编辑整理 |
网签购房律效力的影响因素
第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。
第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。
第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
第四，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在&面积差异处理&条款中明确面积发生误差时的处理方式。
第五，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用&水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后&等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为&某年某月某日&，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。另外，在签约时需要注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，如果您认为您的利益在合同当中无法保障，而开发商又不同意修改或补充的话，购房者有权重新选择开发商及楼盘。 责任编辑：仪
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提问者:热心网友
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不会有什么影响的。如果它转卖了，第一属于一房多卖，会受到处罚。
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交房过户中
购房完成后
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网签完迟迟未备案 一套房“丢”了
陈钰凤、马俊贤龙成通
　　[摘要] 夫妻俩从温州赴佛山购置两套房产 首套房网签后未备案变二套 失去购房资格
　　原以为顺利搭上了佛山限购末班车的外地买家黄先生和胡女士万万没想到，因为合同备案顺序问题，他们痛失了在佛山限购区买房的资格。令两人愤愤不平的是，明明先在限购区禅城买房再到非限购区三水买房并按时网签，为何禅城的房子变成了第二套房？已经网签的房子却备不了案，这个锅谁来背？
　　4个月时间首套房变二套房
　　去年11月1日，温州人黄先生和胡女士夫妇看中了佛山禅城泷景花园一套99.21平方米的三房单位，当即交了2万元定金。11月8日，胡女士与泷景的开发商签订购房合同，并约定分2期支付房款。第一期即11月8日，胡女士支付了首期款502521元（含2万元定金），占总房款的31%。11月18日，胡女士再次来到佛山，缴纳了契税和物业维修基金。12月1日，胡小姐按照合同约定缴纳了尾款114万元。至此，胡女士缴清了所有房款和税费。胡女士称，整个过程严格按照开发商约定的步骤进行。
　　出于对佛山的长期看好，今年2月上旬，黄先生和胡女士又到佛山三水入手了一套三水万达广场（楼盘资料）的住宅。因为三水是佛山的非限购区，黄先生和胡女士以全款的方式顺利拿下了这套房，并于2月底进行网签。
　　然而，接下来发生的事令两人始料未及。今年3月，黄先生和胡女士接到泷景花园销售员的电话，让胡女士快递身份证复印件办理有关手续。3月20日，泷景销售员告诉两人，因为胡女士名下已备案三水万达的房产，去年购买的泷景花园这套房产，属于在佛山的第二套房。
　　禅城房子要想备案需提供相应证明
　　根据佛山日启动的限购政策，非本市户籍居民家庭在佛山没有住房的，可在限购区域购买一套新建商品住房。非本市户籍居民家庭在佛山拥有1套住房的，在限购区域购买第二套新建商品住房时，需提供购房之日前2年内在佛山累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。这意味着，两人如果先在限购区内的泷景花园买房并成功备了案，他们在三水买房名正言顺。
　　然而，胡女士三水的房产备案在先，三水万达的房产就成为她在佛山的第一套房产，如果禅城的房产再去备案，就变成了第二套，按照佛山最新的限购政策，外地人在佛山购买第二套必须提交在佛山的社保或个税证明。如果胡女士提供不了，那么他们购买的禅城房产就备不了案。
　　记者昨日查阅佛山权威房地产网发现，胡女士购买的禅城单位权属状态是已签约、未备案。该楼栋去年7月份就已拿到预售证，显示已售出137套，未售4套，另有21套单位已签约却未备案。
　　网签不等于备案 备案后才是确权
　　胡女士与泷景开发商签订的商品房买卖合同显示，日胡女士的合同已经网签。
　　很多购房者认为，网签就是备案。网签之后，就意味着房子是你的了。事实上，网签≠备案。网签与备案，是先后关系，先网签、后备案。
　　正因为胡女士购买的泷景房产在合同备案时才发现其不具备购买资格，因此无法备案。律师吴斌指出，“网签更多是一种管理手段，而备案才是确定权属关系的依据。”只有合同备了案，才意味着真正确权。
　　合同能否备案，事关后期房产是否属于购房者，只有经主管部门登记备案的购房合同，才能履行其合法效力。只要合同备了案，即使房产没有交房（也就是期房），在一定意义上也已经属于购房者了，只需等待交房后就能凭合同办理不动产登记证了。
　　合同无法备案 谁该负责？
　　胡女士按部就班地进行网签并缴齐一切税费，为何合同一直拖到今年3月还未备案？
　　记者查阅胡女士与泷景签订的购房合同发现，对于合同备案问题，合同做了如下约定：“出卖人应当自合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”这说明，开发商应在日以前就办理合同备案。
　　记者多次联系泷景花园销售人员及开发商，但一直未得到明确答复。记者看到了一份胡女士签名的“延期办理《商品房买卖合同》合同备案申请”，上面写着“本人近期工作比较繁忙或者开发商准备资料不及时”“特向贵登记中心申请延期办理合同备案手续。”不过，黄先生、胡女士称，自己已按开发商要求及时缴纳了所有房款和税费，对这份申请没多少印象。
　　律师吴斌指出，胡女士在购买泷景花园房产时是有购房资格的，该合同无法备案责任不在胡女士。开发商延期备案导致胡女士丧失购房资格，但对于延期备案的违约责任，购房合同里并未约定。
　　有业内人士指出，胡女士、黄先生可以主张解除房屋合同、退还房款，但黄先生并不愿意。两人当时购买价大约1.6万元/平方米（含精装），如今泷景花园毛坯价已在1.6万元/平方米以上。黄先生目前只希望能继续交易。
　　部门：
　　开发商导致无法备案应担责
　　禅城区住建局有关负责人认为，黄先生和胡女士这样的情况实属罕见。通常情况下，网签之后1个月内需进行合同备案。如果是因为开发商的原因，延迟备案导致购房者丧失购房资格，那么开发商应该承担相应的责任。
　　很多购房者不太清楚网签与备案的关系，以为只要顺利网签就万事大吉，其实不然。该负责人指出，在备案环节上，行政主管部门即不动产登记中心的工作人员将进行人工核对材料、信息，严格审核购买人的购房资格。因此，即使通过了网签，也有可能因为在这个环节中被查出资料不全，备不了案。
　　律师：
　　开发商有义务告知备案进度
　　吴斌律师指出，购房环节十分复杂。作为开发商有义务告知购房者购房每个环节的进度，比如应准备什么资料、什么时候缴纳契税和物业维修基金，什么时候网签，什么时候备案，都应该明确将进度告知购房者。“这些环节和程序，其实就是合同履行的过程，购房者有权知道进度。”
　　同时，吴斌还指出，目前的商品房买卖合同属于格式合同，所有条款购房者无法修改。在整个买房过程中，购房者处于弱势地位。作为弱势一方，购房者在购房时就更应该多留点心眼：每个环节购房者最好都去跟踪进度，避免像胡女士、黄先生这样的情况发生。
　　“网签”——开发商与购房者之间的一种约定。目的是防止开发商一房多卖，如房屋已销售或抵押，那么，则过不了网签。如果开发商未取得预售证也过不了网签。
　　“备案”——在这个环节，房产行政主管部门才会介入其中，并进一步对购房者的资格进行确认。
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资质审核通过了,但过户时又说我们的购房材料不合格?还需要撤了网签重新资质审核吗?这样安全码?
浏览次数：0
你不是资质通过了吗，网签也打了。就是过户的材料少了，补齐不就行了。那也用重新资审呀。是不是网签打错了。
房天下知识为您分享了一条干货
您应先问下购房材料具体是哪个不合格，如在资质审核有效期内准备全的，就不需要撤网签，如超期了，就的重做资质审核。
嗯，有东西不合格就得需要重新弄，资质审核有效期15天，这个都是没有问题的，下次弄好了重新做一次就可以了。这个您可以放心的，买房过完户才放尾款的。
资质审核通过只能说明您可以买房，如果说您购房材料不合格可能是其他的原因，您可以咨询一下过户那是指哪些材料！
资质不合格怎么可能打网签？别被小公司骗了！
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网签后被查出无购房资格 法院判决解除买房合同
吴女士购房时提供的北京市工作居住证后被建委审查无效，因而不具备在京购房资格，开发商为此将她告上法庭，要求解除房屋预售合同并索赔违约金82万余元。记者昨天获悉，市二中院终审维持朝阳法院作出的一审判决，双方只需解除合同，吴女士无需支付违约金。网签后被查出无购房资格日，非京籍的吴女士与北京通瑞万华置业有限公司签订商品房预售合同及补充协议，购买了该公司开发的位于朝阳区常营的一套价值411万余元的房屋。据通瑞万华公司起诉称，吴女士提交了家庭信息表、购房承诺书、身份证、工作居住证等文件，以证明其具有购房资格。双方在通过网签后，公司接到建委的通知，吴女士持有的工作居住证无效，不具备购房资格，对此其应当承担相应的法律责任。吴女士说，北京市工作居住证是开发商的销售人员为她办理的，当时如果不是销售人员承诺能够办理该证件，她不会购房。该居住证是北京市人力资源和社会保障局合法颁发的，通过了建委的审核、顺利办理了银行贷款。开发商无证据证明其不具备购房资格，无权单方解除合同。庭审中，吴女士还指出，她虽没有北京户口，但是符合办理北京市工作居住证的条件。因销售人员刘某和樊某称可以帮忙办理，她就没有通过正常途径去办，并给付刘某11万元。后来发现居住证上的工作单位和地址与她提供的不一致，刘某解释说是为了尽快办下证才这么写的。开发商则称，刘某和樊某均已离职，公司从未要求员工用这种方法售房。吴女士在签署的合同及《购房承诺书》中均承诺，其提交的材料真实合法有效，如不符合购房条件，吴女士承担一切法律责任并承担房屋总价20%的违约金。审理中，法官通过网上登录北京市工作居住证管理系统的方式进行查询，输入吴女士的居住证信息后，查询结果显示“用户证件无效”。法院还专门致函北京市人力资源和社会保障局，询问吴女士的北京市工作居住证是否为该局颁发，根据北京市工作居住证管理系统所查询的相关信息能否作为确认居住证效力的依据，但该局并未在限定时间作出答复。开发商索违约金未获支持朝阳法院认为，双方签订的购房合同中对于购房资格有明确的约定，吴女士亦在签订合同之前签署了承诺书，故对于因不具备购房资格而产生的相应后果，应由吴女士承担。吴女士虽辩称具备办理北京市工作居住证的条件，但是未能提供其他证据予以证明，法院认为难以采信。鉴于吴女士的居住证无效，不具备购房资格，故通瑞万华公司要求解除合同，法院予以支持。考虑到双方之间的合同已经进行了预售登记，吴女士无明显恶意违约行为，故法院未支持通瑞万华公司主张的违约金。因吴女士明确表示对于合同解除后的相关问题无需在此案中处理，法院对购房款的返还等问题未予处理。一审后，双方均提起了上诉，后二审法院维持原判。法官提醒：买房签合同 条款须细读据一审承办法官吴岩提醒，购房人面对房屋销售人员的各种承诺，购房人莫轻信而草率作出决定，要认真阅读自己签署的合同文本等相关文件。特别是其中关于开发商免责和责任承担的条款，如双方确有补充约定，一定要形成书面协议，给付相关款项，还应索要收据。否则，发生纠纷只能吃哑巴亏。 （北京晨报 记者颜斐）
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