房价不涨了，可房租要加倍……这一数据告诉你，租房未来有多贵！房价不涨了，可房租要加倍……这一数据告诉你，租房未来有多贵！大猫财经百家号“我又要找房子了，租不起了，我的房租，涨价接近翻了一番！”猫哥一大早就听到了公司小姐姐这样的抱怨，随后就是几声哀嚎。当然找房子这件事俨然已经成了上班族的“日常”了，换房子的理由无非那么几点，合同到期、房租涨价。01租金坐上上行电梯小姐姐给我们讲了她的遭遇。她的房东因为孩子上学问题，搬到了海淀，在学校附近9000元/月租了一个名副其实的“老破小”，只为孩子能够上重点中学。但是合同即将到期，房东被通知，房子又要涨价，那套90平左右的小三居，两年多时间价格由9000元直接涨到了16000元/月。这套房子没有电梯，但是这房租却坐了电梯，直线上升。房东也跟这位小姐姐诉了苦，但是她的房租也得随之涨价。如果继续租，从新的合同期开始就要渐进式涨价，大约在2-3年内，房租翻一番。如果说房东遭遇的涨价是坐直梯，一步到位的话，小姐姐的遭遇就是坐扶梯，徐步缓行，但是归根结底，目的地是同一个。整租的“土豪党”们，叫苦连天，合租的小白领们也是水深火热。猫哥的朋友乔先生这两天也在看房子，房东提前过来以“儿子要结婚”这个常用理由，告诉房子里的所有人，合同到期就不租了。由于合同期就在春节前后，乔先生不得不提前找房子，在春节后就可以直接搬家。“贵，真TM贵啊！”这是乔先生看房后的感叹。“大望京也要上天了，一个号称11平的单间，价格接近三千，当我还在考虑一楼的采光、灰尘、噪音问题的时候，中介告诉我，房子已经租出去了，想要租，那么就得再看其他的。”最终，乔先生以3200的价格租下了一个号称有15平的单间，“不想牺牲质量，那么就只能牺牲价格了。一张床，一个柜子，一张桌子，这是屋里全部的固定资产了。我只希望，接下来，我能安心地住上几年，当然这可能是梦”。无论是公司小姐姐还是乔先生，如果用一个词来形容现在的租房市场，他们的共同感受就是，各种“坐地起价”。猫哥也翻了一下数据，城市房产对北京租金的监测数据显示，2018年1月份，北京的月平均租金为70元/月/平方米，同比上升4.81%，其中房山区、门头沟区和通州区涨幅居前，同比上涨幅度均在20%以上，房山区以28.4%的涨幅夺冠。02“电梯”是怎么炼成的价格蹿升，并不在意料之外，租房者叫苦不迭，也只是迟早的事情。这话可能很残酷，却是事实。①租购同权的推动2017年可以说是“租房元年”，房住不炒之后，政府就开始鼓励大家租房。“租购并举”成为一项重要的调控措施。最出名的广州在16项扶持租赁的政策中的“租购同权”，甚至这项政策还有全国推广的趋势。而猫哥在以前的文章中也对租购同权做过讨论（《任志强PK经济学家：未来房价涨还是跌？现在不买房，未来租得起吗？》点击链接复习），租购同权对于房价的影响有限，但可能吹出来一个新的泡泡，那就是房租会随之上涨。彼时，不过是广大人民群众和猫哥的担心，但是以目前的情势来看，租购同权在推升房租上涨方面，是一个重要的力量，租房落户、租房上学成为可能的，为了符合政策，常年租学区房成为不少人的选择，但同时也不得不忍受同时带来的房租的上涨，比如猫哥的同事小姐姐以及她的房东，真的是“一切为了孩子”。就如房价一样，房租上升，并不是因为房子的品质，而是因为附着在房子上面的各种权利或者是“优惠”。②规范与成本其实，对于房屋出租，各个城市都有自己的标准，但是与此同时，一些灰色地带也普遍存在，可能并不会出现在房产中介的统计数据之中。其实早在2013年，北京就对于租房出台了相关标准：出租房人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超2人，不得分割出租，不得按床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。但是，突破规定的房子也是无处不在。还记得去年底，北京那场轰轰烈烈的整治行动，一场大火带来的后遗症之一，就是对于一些不合规的出租房进行整治，引起了一片争议之声。随后广州也出台规定，出租屋人均使用面积不得低于5平方米，还提出租赁住房应当符合消防、燃气、结构、治安、环保等方面的标准和要求，并具备给排水、供电等必要的生活条件。这些规定对于租赁市场的规范作用是不言而喻的，但是同时由于规范带来的租房成本的上升也是肉眼可见。③价格还偏低，有上涨空间说这个可能会被骂，但是事实上，我们的房租与国际相比，确实偏低。衡量租金高低有一个很重要的指标就是“租金回报率”。租金回报率=（1年租金-房屋保养费）/房屋价格。国际上一般的租售比的正常范围应该在1:200至1:300之间，以最低值计算，其租金回报率也应该在3.3%以上。目前来看，我国一线城市北上广深的租金回报率均不超过2%。房东们表示现在的房租和房价相比还并不贵，未来如果大行情涨了，他们还是要涨价。④需求增加当然最主要的原因，还是市场上的需求在不断增加，但是供应还没太跟上，那么根据最简单的经济学原理，需求大于供给，那么价格上升其实不难理解。链家集团董事长左晖在一次演讲中，就提到了这个问题。左晖认为，未来北京会有1000万人租房，按人均20平米左右计算，北京一个地区的租房面积就将达到2亿平方米，这是一个非常庞大的租赁需求。而且，在北京，房价在上升，购房的难度在加大，首次购房的平均年龄已经上升到了34岁，也就意味着市场上的白领们的主力，相当大的一部分人还没有购房，只能租房生活。再加上城市清理改造，腾退出来的一大部分人在选择留在城市中继续谋生的话，就需要进入合规的住房市场中，寻找自己的一席之地，这部分需求，也是一部分重要力量。03哪些姿势来面对房租上涨？猫哥看着这节节高的房租，其实也是无力的。但是作为没办法中的办法，猫哥想到了几个面对房租上涨的姿势，权当参考。①直租可能价格相对较低“房东直租”的价格可能相对较好，如果不是学区房等特殊的房源，房东直租能够省下一笔中介费以及中介层面上的加价，当然这样的房源可遇而不可求。②远离黑中介市面上中介机构很多，大大小小的中介广告贴到了各个小区，但是我们在看这类广告的时候，一定要擦亮眼睛，一定要选择正规的中介机构。猫哥初来乍到的时候，就遇到过黑中介，以各种理由来“作妖”，为的就是不退押金，而由于是经济纠纷，很多时候报警也没有用，最终还是势单力薄地吃了这个哑巴亏。而不少小伙伴们在黑中介那里更是遇到了各式各样的手段，甚至有的是一房几租，直接是诈骗手段，骗了房租就跑。还有那些机构让租房者背上贷款的，心更是大大的坏。③尽量长租如果短期内没有工作或者生活上的变动，可以选择签订长期的租赁合同，可以在合同中规定租赁价格，或者规定好房租上涨周期和幅度，这样可以获得一些价格上面的优惠，而合理的上涨幅度也可以规避翻一番这样的直线上涨。而且，不少企业推出了自己的长租公寓品牌，在价格变动方面可能更加的规范。③理财吧，少年！最后，手里的钱现在要除了要跑赢CPI，还要跟房租涨幅赛跑，莫名的心塞。理财可能让你快乐些。比如，关注猫哥，刷好你的卡，能省一点是一点；用好手里的钱，能赢一点就是一点。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。大猫财经百家号最近更新：简介:人生那么多焦虑和不开心，主要是钱不够多。作者最新文章相关文章北京租房新政征集意见:人均建筑面积不低10平米_网易新闻
北京租房新政征集意见:人均建筑面积不低10平米
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北京市用于出租的住宅，大约有120多万套。今后出租房屋给多人居住时，有可能会受到限制――租住成套住宅的，人均建筑面积不得少于10平方米，或者人均使用面积不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面积不得少于4平方米，不得擅自改变房屋建筑主体和承重结构，厨房、卫生间、阳台不得用于租住。
这是近日公布的北京市政府《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》(以下简称修改决定)中的，5月19日，修改决定在首都之窗网站上征求公众意见结束。据北京市政府法制办相关负责人介绍，20多天时间里共收到意见106条，对于这些意见，北京市政府法制办将会认真研究。
据介绍，公众意见主要集中于“如何加强对群租现象的管理”。在我国现有法律法规、部门规章、政府规章以及规范性文件里，没有“群租”这一概念，但在北京、上海、深圳等一些高房价城市，这种现象普遍存在――房屋所有者或承租方将房屋人为分割成若干空间，分租给若干人，租房人数大大超过房屋各种设施的承载限度，卫生状况极差，同时存在着安全、消防诸多隐患。
对于这一问题，公众主要有两方面意见。一种意见认为，群租问题带来的扰民、治安、消防安全隐患等十分突出，引发各种社会矛盾，应明确禁止群租；另一种意见认为，群租问题的产生有其合理性，主要是市场存在着低价租赁住房的需求，而且，这部分承租者以外地流动人员和低收入人群为主，完全禁止不妥，应加强管理和规范。
本报记者日前走访了一些住宅小区和房地产中介机构，并采访了一些学者。大多数人认为，群租现象以及由此衍生的如何处理外来人员、流动人口、低收入群体的生存权与保障公民合法财产权之间的关系等，对于政府是个不小的考验。
人均十平方米是否合理合法
对于租住成套住宅人均建筑面积不少于10平方米的规定，部分人的意见是，还应适当提高人均租住面积，目前人均10平方米的规定对于较大户型的住宅出租来说还是太低。
依上述标准，建筑面积在100平方米以上的住宅还可居住10人以上，群租问题带来的扰民、治安、消防、安全隐患等问题仍然十分严重。一些网民提出，对于这一现象的限制条件，不应仅局限于人均租住面积，还应对成套住宅租住人员的总数加以限制，比如可以考虑相应的建筑设计标准、突发情况的处理、卧室数量等因素。
部分公众认为，房主将其住房出租给多人居住，必然会造成公共资源的过度使用，比如电梯、门禁等公共设施损耗增加，因此应提高此类出租房主的物业费和公共设备维护费的缴纳标准；有市民反映，产生群租问题的重要原因是不规范的转租活动，特别是中介机构通过非法转租谋取利益，应加强对转租行为的规范管理。
针对厨房、阳台、卫生间不得用于出租的限制性规定，还有人提出，要增加限制内容，起居室也不得隔断用于出租。
与之相对应，有部分市民认为，出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的条件，就应允许出租，没必要对人均租住面积进行限定。
有网友对这一标准提出质疑：承租人住多少平方米，直接取决于其经济承受能力，以政府规章来规定每个人一定要住多大面积，有些荒唐。如果房客出不起房租，这部分差额谁来补贴？在当下房价房租暴涨的情况下，有的租房客甚至愿意选择不足两平方米的胶囊公寓，强行规定居住标准，是否已经侵犯了公民居住权这一基本权利？北京市首批胶囊公寓设计者黄日新在接受媒体采访时认为，这些规定“应缓行”。
更有措辞激烈的评论认为，北京市政府既没有能力向社会提供足够数量的廉租房和公租房，也不打算向租房者提供足够的房租补贴，强制规定一个最低租房面积标准，涉嫌公权过度干预私人生活，既不符合常理，也不符合法理。
本报记者走访的一些房地产中介机构工作人员认为，政府简单、硬性规定“人均租房面积至少10平方米”，事实上无法解决群租现象带来的诸多问题。据我爱我家房地产经纪公司统计，目前北京地区用于租赁的房源大约在120万套左右，有租房需求的人大约有350万人，即使这一规定最终通过并实施，仅仅依靠房地产行政管理机关非常有限的执法力量，根本无法对北京市巨大的房屋租赁市场进行监管。
房屋租赁管理规定沦为一纸空文？
记者注意到，早在2004年，北京市政府法制办已经着手进行《北京市房屋租赁管理办法》的调研起草工作。令起草者始料未及的是，当年3月，该《办法》草案在北京市政府法制办网站公布后，通过网络提意见的多达246人次，其中多数是反对和质疑，主要是针对草案中关于登记备案、治安责任、政府指导租金的规定。
对于草案中出租房屋者要在有关部门登记备案的规定，有人提出：“出租房屋是公民处理私有财产的一项基本权利，地方法规无权要求备案。”在强烈的反对声中，这一政府规章的制定被搁置两年。北京市政府法制办工作人员表示，因为市民反对而搁置的情况，在北京立法史上属首次。
2006年底，重新起草后的《北京市房屋租赁管理办法》公开征求意见，其中规定了实行房屋租赁登记制度，房东需到有关部门办理租赁登记手续，违者将被罚款。
在2004年的草案中，规定了房屋出租人、承租人应当承担治安责任并与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书和违反此规定的罚则。对此，有人提出，“维护社会安全是公安机关的职责，不应转嫁给本应受保护的百姓。”此次草案取消了治安责任保证书的规定，但是要求房东和房客签订责任书，明确双方的安全责任。如果发现承租人利用出租房屋进行犯罪活动的，应当及时向公安机关报告。房东若违反以上规定，须承担法律责任。
和2004年的草案相比，此次草案中新增了最低租房标准为7平方米。这一规定同样因为遭到强烈反对，最终未能写进从日开始施行的《北京市房屋租赁管理办法》，办法要求业主在签订房屋租赁合同后去相关部门登记。
“通过租赁登记办法可以对群租现象进行规范管理，但是实际应用中登记率却并不高，不到10%。”北京我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖告诉记者，租赁登记率低的主要原因是，一些业主不愿意交税，一些人觉得麻烦。按照规定，登记后，业主每月要交月租的5%。
和《办法》一样，2009年9月初，北京市八个政府部门联合发布的整治出租房违法行为的《通告》，也几乎成为一纸空文。通告规定，房屋出租人违法改变房屋结构或使用性质，将房屋隔成若干居室对外出租的，应当拆除隔断，恢复原状。对存在重大建筑结构安全隐患、火灾隐患等危及人身安全的出租房屋，应立即停止出租，对房屋出租人、承租人违反有关房屋租赁管理规定的行为，将追究有关单位、个人的法律责任。
然而，据北京市的媒体报道，该通告发出近两个月，北京市并无实质性行动，包括北京“群租房第一案”事发地海淀区世纪城等，绝大多数居民小区群租现象依旧。这一现象在北京并没有“立即停止”，更无人被追究“法律责任”。
根治群租，政府应扮演什么角色
有专家指出，治理群租问题，需要认真研究政府的职责。房屋出租本质上是一种民间交易，租赁双方都是自由平等的市场主体，政府的职责是通过制定规范或者采取行政手段，维护交易秩序和交易环境。
具体到群租来说，政府应该规范管理、做好服务，把主要精力放在保障住房的消防安全、周边治安秩序及租赁交易公平上，防止任何损害消费者权利现象的发生。与其制定一些无法操作的政府规章、红头文件，不如尊重房屋租赁市场现实需求，提供中低端房源以保证承租人需要。
修改决定在网上公布后不久，北京我爱我家房地产经纪公司就通过公司网站表示――目前北京市群租现象越来越普遍，群租者生活条件越来越差的原因主要是：中低端房源供需矛盾非常严重。
据我爱我家房地产经纪公司统计分析，北京租房市场的房源可以以3500元/月划界。3500元以上，属于买方市场，房多而求租者少；3500元以下，属于卖方市场，房少而求租者多。由于中低端房源供应少，需求量大，租金也在不断上涨。另外，租房生活者以低收入群体居多，刚刚进京，以及从事社会低端服务行业的人，月收入平均在1000元左右，他们最多只能拿出300~400元用于租房。所以，他们面对供应少、价格上涨的中低端房源，只能选择合租，甚至群租。
此外，要想从根本上消除群租带来的社会安全隐患，我爱我家房地产经纪公司建议，应该尽可能多地增加用于出租的中低端房源的供应，尤其是增加地铁沿线、快速公交沿线、交通干道周边的房源供应，增加一居、两居等中小户型房源，尽可能缓解目前愈演愈烈的中低端租房市场的供需矛盾。
（来源：中国青年报）
本文来源：中国青年报
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈真相!房价没涨房租加倍!数据告诉我们租房还有未来吗?
来源:地产情报
“我又要找房子了，租不起了，我的房租，涨价接近翻了一番！”　　小编一大早就听到了公司小姐姐这样的抱怨，随后就是几声哀嚎。当然找房子这件事俨然已经成了上班族的“日常”了，换房子的理由无非那么几点，合同到期、房租涨价。　　租金坐上上行电梯　　小姐姐给我们讲了她的遭遇。　　她的房东因为孩子上学问题，搬到了海淀，在学校附近9000元/月租了一个名副其实的“老破小”，只为孩子能够上重点中学。但是合同即将到期，房东被通知，房子又要涨价，那套90平左右的小三居，两年多时间价格由9000元直接涨到了16000元/月。　　这套房子没有电梯，但是这房租却坐了电梯，直线上升。　　房东也跟这位小姐姐诉了苦，但是她的房租也得随之涨价。如果继续租，从新的合同期开始就要渐进式涨价，大约在2-3年内，房租翻一番。　　如果说房东遭遇的涨价是坐直梯，一步到位的话，小姐姐的遭遇就是坐扶梯，徐步缓行，但是归根结底，目的地是同一个。　　整租的“土豪党”们，叫苦连天，合租的小白领们也是水深火热。　　小编的朋友乔先生这两天也在看房子，房东提前过来以“儿子要结婚”这个常用理由，告诉房子里的所有人，合同到期就不租了。由于合同期就在春节前后，乔先生不得不提前找房子，在春节后就可以直接搬家。　　“贵，真TM贵啊！”这是乔先生看房后的感叹。“大望京也要上天了，一个号称11平的单间，价格接近三千，当我还在考虑一楼的采光、灰尘、噪音问题的时候，中介告诉我，房子已经租出去了，想要租，那么就得再看其他的。”　　最终，乔先生以3200的价格租下了一个号称有15平的单间，“不想牺牲质量，那么就只能牺牲价格了。一张床，一个柜子，一张桌子，这是屋里全部的固定资产了。我只希望，接下来，我能安心地住上几年，当然这可能是梦”。　　无论是公司小姐姐还是乔先生，如果用一个词来形容现在的租房市场，他们的共同感受就是，各种“坐地起价”。　　小编也翻了一下数据，城市房产对北京租金的监测数据显示，2018年1月份，北京的月平均租金为70元/月/平方米，同比上升4.81%，其中房山区、门头沟区和通州区涨幅居前，同比上涨幅度均在20%以上，房山区以28.4%的涨幅夺冠。“电梯”是怎么炼成的　　价格蹿升，并不在意料之外，租房者叫苦不迭，也只是迟早的事情。这话可能很残酷，却是事实。　　①租购同权的推动　　2017年可以说是“租房元年”，房住不炒之后，政府就开始鼓励大家租房。“租购并举”成为一项重要的调控措施。　　最出名的广州在16项扶持租赁的政策中的“租购同权”，甚至这项政策还有全国推广的趋势。而小编在以前的文章中也对租购同权做过讨论，租购同权对于房价的影响有限，但可能吹出来一个新的泡泡，那就是房租会随之上涨。　　彼时，不过是广大人民群众和小编的担心，但是以目前的情势来看，租购同权在推升房租上涨方面，是一个重要的力量，租房落户、租房上学成为可能的，为了符合政策，常年租学区房成为不少人的选择，但同时也不得不忍受同时带来的房租的上涨，比如小编的同事小姐姐以及她的房东，真的是“一切为了孩子”。　　就如房价一样，房租上升，并不是因为房子的品质，而是因为附着在房子上面的各种权利或者是“优惠”。　　② 规范与成本　　其实，对于房屋出租，各个城市都有自己的标准，但是与此同时，一些灰色地带也普遍存在，可能并不会出现在房产中介的统计数据之中。　　其实早在2013年，北京就对于租房出台了相关标准：出租房人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超2人，不得分割出租，不得按床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。　　但是，突破规定的房子也是无处不在。还记得去年底，北京那场轰轰烈烈的整治行动，一场大火带来的后遗症之一，就是对于一些不合规的出租房进行整治，引起了一片争议之声。　　随后广州也出台规定，出租屋人均使用面积不得低于5平方米，还提出租赁住房应当符合消防、燃气、结构、治安、环保等方面的标准和要求，并具备给排水、供电等必要的生活条件。　　这些规定对于租赁市场的规范作用是不言而喻的，但是同时由于规范带来的租房成本的上升也是肉眼可见。　　③ 价格还偏低，有上涨空间　　说这个可能会被骂，但是事实上，我们的房租与国际相比，确实偏低。　　衡量租金高低有一个很重要的指标就是“租金回报率”。租金回报率=（1年租金-房屋保养费）/房屋价格。国际上一般的租售比的正常范围应该在1:200至1:300之间，以最低值计算，其租金回报率也应该在3.3%以上。　　目前来看，我国一线城市北上广深的租金回报率均不超过2%。房东们表示现在的房租和房价相比还并不贵，未来如果大行情涨了，他们还是要涨价。④ 需求增加　　当然最主要的原因，还是市场上的需求在不断增加，但是供应还没太跟上，那么根据最简单的经济学原理，需求大于供给，那么价格上升其实不难理解。　　链家集团董事长左晖在一次演讲中，就提到了这个问题。左晖认为，未来北京会有1000万人租房，按人均20平米左右计算，北京一个地区的租房面积就将达到2亿平方米，这是一个非常庞大的租赁需求。　　而且，在北京，房价在上升，购房的难度在加大，首次购房的平均年龄已经上升到了34岁，也就意味着市场上的白领们的主力，相当大的一部分人还没有购房，只能租房生活。　　再加上城市清理改造，腾退出来的一大部分人在选择留在城市中继续谋生的话，就需要进入合规的住房市场中，寻找自己的一席之地，这部分需求，也是一部分重要力量。　　哪些姿势来面对房租上涨？　　小编看着这节节高的房租，其实也是无力的。但是作为没办法中的办法，小编想到了几个面对房租上涨的姿势，权当参考。　　① 直租可能价格相对较低　　“房东直租”的价格可能相对较好，如果不是学区房等特殊的房源，房东直租能够省下一笔中介费以及中介层面上的加价，当然这样的房源可遇而不可求。　　② 远离黑中介　　市面上中介机构很多，大大小小的中介广告贴到了各个小区，但是我们在看这类广告的时候，一定要擦亮眼睛，一定要选择正规的中介机构。　　小编初来乍到的时候，就遇到过黑中介，以各种理由来“作妖”，为的就是不退押金，而由于是经济纠纷，很多时候报警也没有用，最终还是势单力薄地吃了这个哑巴亏。　　而不少小伙伴们在黑中介那里更是遇到了各式各样的手段，甚至有的是一房几租，直接是诈骗手段，骗了房租就跑。还有那些机构让租房者背上贷款的，心更是大大的坏。　　③ 尽量长租　　如果短期内没有工作或者生活上的变动，可以选择签订长期的租赁合同，可以在合同中规定租赁价格，或者规定好房租上涨周期和幅度，这样可以获得一些价格上面的优惠，而合理的上涨幅度也可以规避翻一番这样的直线上涨。　　而且，不少企业推出了自己的长租公寓品牌，在价格变动方面可能更加的规范。　　③ 理财吧，少年！　　最后，手里的钱现在要除了要跑赢CPI，还要跟房租涨幅赛跑，莫名的心塞。　　理财可能让你快乐些。　　比如，刷好你的卡，能省一点是一点；用好手里的钱，能赢一点就是一点。
相关搜索：·许小年：走入迷途的中国房价[ZT]　　【 原创:坤焱土　
02:45　 笑枫林　　 浏览/回复：4748/26】　　　　许小年　　　　　　　　2002年以来中国的房地产市场逐步升温，经过2003年的大幅上涨，月份的全国商品房价格涨幅仍达到了13%，商品房平均价格达到2777元，相比2002年底，在两年不到的时间里，价格上涨超过四分之一。对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说，这样的涨幅堪称暴涨。同时房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散，出现了经济基本面比较好的地区价格上涨，经济基本面不太好的地区价格也上涨的局面，甚至一些欠发达地区的价格上涨超过了发达地区。中国的房地产市场出现了住房市场化改革后的第一次全面繁荣，即使是2003年出现的“非典”和央行的121号文件对这一轮的房地产市场上行也没有构成多少实质性的影响。　　　　　　　　伴随着这一轮房地产繁荣的，除了人均住房面积提高的统计数字和接连不断的违规拆迁、非法占用农田造成的惨痛故事外，留给人们印象最深刻的就是顽强上行的房地产价格和对房地产泡沫的各式各样的争论。早在2002年上半年，泡沫之说就已经出现，2002年 11月，时任总理的朱容基表示了对房地产泡沫的担忧。在2003年6月央行出台了121号文件，此时对房地产泡沫的争论也达到了第一波高潮。此后开始的宏观调控更是引发了各界对房价涨跌的大论战。进入2004年后，随着每一季度经济统计数字的报出，看着日长夜大的房地产价格，对泡沫的争论也日趋白热化。 2004年10月，建设部推出了关于房地产市场形势的报告，不久以后央行宣布了9年来的第一次加息决定，管理层对形势的看法和宏观经济条件的改变可能对房地产市场带来的冲击更成为利益相关各方关注的焦点，掀起了对房地产泡沫争论的第二波高潮，各路官员、学者、房地产商轮番上场，互联网上的讨论也是此起彼伏、异常激烈。　　　　　　　　这场争论中，房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的，所以不存在泡沫，而另一部分学者则认为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力，出现了很严重的泡沫，并且泡沫即将面临破灭。对此，我们要用这篇文章来说明我们的看法，我们的看法可以用三句话来概括：第一，中国出现了明显的全局性房地产价格泡沫；第二，虽然房地产泡沫非常明显，但价格很难大幅下跌；第三，虽然价格不会大跌，但也决不是什么好事。　　　　　　　　纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮历次著名泡沫事件，我们可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。但是如果要把这个结论套在目前中国的房地产市场上似乎很难行得通，其中最根本的原因在于，目前中国的房地产市场是一个半市场化的市场，市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。在现在的房地产市场运行机制中牵扯到了太多的利益，因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。如果有一天市场的力量强大到了利益任何一方都无法抵挡的地步，中国的房地产市场才是真正实现了市场化。　　　　　　　　我们对此的价值判断与经济学告诉我们的结论是一样的：是泡沫，最好让它破灭，而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系，会导致资源的无效配置，泡沫持续时间越长，资源误配的效率损失越大，泡沫破灭越早，对整体经济的冲击越小。然而这个看起来谁都明白的道理在现实中似乎不那么容易把握，否则就不会有泡沫破灭后连续衰退14年的日本经济。　　　　　　　　一、中国出现了明显的全局性房地产价格泡沫　　　　　　　　在对这个论点进行论证之前，我们要先说明一个本不需要说明的问题，那就是究竟什么是泡沫？在我们看到的争论中，相当一部分学者没有表现出基本的专业素质，比如有人就凭中国人多地少就可以喊出了“房价若干年要涨若干倍”的口号，反映出其对资产价格的规律缺乏起码常识。在我们不愿意怀疑其动机的情况下，只能怀疑其专业素质。　　　　　　　　在经济学里，影响最大的泡沫定义是以研究金融危机著称的经济学家金德尔博格（Kindleberger）在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中给出的：　　　　　　　　“泡沫状态”这个词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生出还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主 ——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。通常，“繁荣（Boom）”的时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些，以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）的形式出现危机，或者以繁荣逐渐消退告终而不发生危机。　　　　　　　　金德尔博格对泡沫的定义比较形象，但是在理论研究中比较难以操作。现代的经济学研究通常将泡沫定义为资产价格对其基本价值的持续性偏离。这样的定义简化了对泡沫的判断，所需要做的工作有两点，一是决定资产的基本价值，二是看资产价格的偏离是持续性的还是在很短的时间内就消失。　　　　　　　　1. 当前的房地产价格反映其基本价值吗？　　　　　　　　要回答这个问题并不困难，我们可以从两个层面来分析房地产的基本价值。房产做为一种商品，与其他商品——比如面包和股票相比，有着比较特殊的属性。那就是它既可以像面包一样做为一种消费品满足人们的消费需求，又可以像股票一样做为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望。只有弄清楚房产做为这两种商品属性的价值，才可以确定的它的基本价值。　　　　　　　　首先做为消费品，房产的基本价值可以这样确定，微观经济学告诉我们，完全竞争的市场中，商品的均衡价格等于其生产的边际成本，在现代经济学中并不特意区别价值和价格，可以认为，供需决定的均衡价格就是它的基本价值。做为投资品，可以由资产定价的基本原理决定，生息资产的基本价值等于预期的未来现金流的贴现和。对于房产来说，把预期的未来每一年的租金和最后一年房产的残值贴现到当前，就是它的基本价值。我们可以从这两个方面来衡量房产做为消费品和投资品的基本价值。　　　　　　　　先来看看做为消费品，现在中国的房子应该值多少钱。首先从供给这一方看，因为近年来房地产市场一片火爆，许多地方的楼盘都是在开盘前几天开始排队，开盘当天甚至几个小时之内就销售一空，在卖方市场的情况下，开发商没有理由以低于边际成本的价格卖房，这样实际的成交价格一定是高于边际成本的。因为定价权掌握在卖方手里，做为买方的消费者就成为价格接受者。卖方要做到利润最大化，可以将价格提高到买方所能接受的最高价格，在经济学上称为保留价格。如果我们很难得到开发商的边际成本数据，我们可以利用消费者这一方的数据推算出购房者的保留价格。如果房子的实际价格高出了消费者的保留价格，那么做为消费品，它的价格可以认为是被高估了。值得一提的是，即使是以保留价格成交，价格仍有可能是高估的，因为开发商可以采用囤积不卖的方式提高价格直到达到购买者的保留价格。这种情形在整个市场处于上行的阶段，即使开发商之间是完全竞争的，仍然有可能出现。自2003年以来，已经有几个城市政府针对开发商有房不卖出台了惩罚措施，也从一个侧面反映了这个现象。　　　　　　　　下面我们估算一个代表性的消费者所能接受的对住房的保留价格，或者说是代表性消费者所能接受的住房的价格。假定这个代表性的消费者拥有全国城镇居民的平均财富和平均收入，她利用自己现有的财富和未来的收入为购买住房融资。按2002年6月进行的我国首次《城市家庭财产调查》报告，我国城市居民户均资产 22.83万元，其中金融资产7.98万元，占34.9%，房产10.94万元，占47.9%，其他为耐用消费品和经营性资产。2003年底，我国城镇居民人均可支配收入为8472元，户均人口为3.1人，这样每户平均的可支配收入为26263元。　　　　　　　　假定这个消费者将自己的现有房产以9折变现，做为首付款购买新房，未来收入中的一部分支付按揭款。那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出对可买新房的售价有很大影响。我们可以这样分析这个问题，2003年底，我国城镇居民的恩格尔系数为37，就是说居民有37%的收入用于食品支出，如果假定消费者用30%的收入支付按揭款，剩下的33%支付衣物、交通通讯、娱乐教育、医疗保健等其他生活支出和必要的储蓄，事实上这样的生活已经算不上宽裕了。就是说对于中等收入家庭来说，30% 的收入用于供房已经是上限了。这样可以用于支付按揭款的收入为7879元，按照现行的5.31%的按揭利率，加上以现有房产支付的首付款，代表性消费者所能支付得起的住房价格为：当采用20年按揭时，为19.4万元，当采用30年按揭时，为21.5万元。　　　　　　　　因为住房是一种不连续的商品，所以在市场上不可能买到任意大小的房子。根据对房地产市场的调查，一般两居室的住宅建筑面积为90～120平方米，三居室的住宅建筑面积为 110～140平方米。假定消费者可以买到的房子平均为100平方米，按照当前的价格，房屋总售价为27.8万元。这个价格比消费者采用20年或30年按揭时的保留价格要分别高出43.3%和29.3%。　　　　　　　　有人会说，在上面的计算中，没有考虑消费者未来收入的增长。如果消费者未来的收入增长了，她可以用来支付的按揭款也可以增长，那么她可以购买的住房价格会有所增加。这个看法是正确的，但是在当前的现实中还很难实现，因为通常银行不会允许递增还款的方式，这样做等于要求银行确信消费者未来的收入一定会以某一速度增长，这增大了银行的经营风险。虽然这样的融资方案在现实中还不可行，我们还是算出当消费者收入增长时，她可以支付的范围价格。假定消费者可以用于住房按揭的支出每年增长4%（我国目前城镇居民人均收入增长约为7%，考虑未来二、三十年的时间尺度内的风险调整因素，4%的增长速度是比较理性的），则采用20年或30年按揭的时消费者可以支付的房价分别为23.2万元和 28.7万元。在前一种情形下，实际价格高出保留价格19.8%，后一种情形下，保留价格比实际价格略高3.2%。必须指出的是，这里的价格度量是基于资源配置效率的度量，即认为让平均收入水平的消费者可以买得起平均价格的住房有着较高的配置效率，因为在这种情况下大部分居民的住房需求可以通过市场这个交易成本最低的配置手段解决。　　　　　　　　综合上面的计算结果，目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平，相对于消费者的保留价格，房屋价格大约高估了20～30%。　　　　　　　　我们还可以从上面的计算结果得出隐含的消费者可以承受的房价收入比。我们认为房价收入比可以做为衡量价格泡沫的一个参考指标，但是这个指标要结合各个国家的不同情况做一些调整。比如由于经济结构和税制上的原因，每个国家的居民可以用于支付住房费用的能力是不同的，另外住房贷款的可获得性以及利率高低都是影响房价收入比的合理水平的重要因素。根据上面的计算，当不考虑住房支付能力增长时，中国城镇居民可以承受的房价收入比为7.4～8.2，考虑增长时，这个数据为8.8～10.9。必须指出的是，这两个数据均远远高于3～6的国际标准，这是因为我们这里计算的是消费者所能承受的最高的房屋价格，而不是让她感觉能轻松支付的房屋价格。当她以这个价格支付住房消费时，她应该正过着紧紧巴巴的生活。然而更不幸的是，现实中的房价比这个价格还要高出20～30%。　　　　　　　　为了使讨论更富启发性，我们把这一轮房地产市场火爆的明星城市——上海的这几项数据也列在这里。2003年，上海的人均可支配收入为14867元，是全国城市平均水平的1.75倍。假定上海的户均资产也是全国城市平均水平的1.75倍。其他数据和上面的计算一样。我们得出的结果是：当不考虑住房支付能力增长时，上海中等收入家庭采用20年和30年按揭可以支付的房价分别为34.0万元和37.7万元，当考虑增长时，这两个数据分别为40.6万元和50.3万元。按照2004年9月上海住宅8200元的实际成交均价，四种情况下，实际价格比保留价格高估了141.2.1%、 117.5%、102.0%、63.0%。　　　　　　　　按照这个计算，即使是上海最乐观的拥有平均收入消费者也绝对没有可能性去买一套平均价格的住宅。值得指出的是，这里的计算数据是有事实基础的，在上海2003年的两次房交会上，对希望购房居民的调查表明，70%以上的居民表示可以接收的住房价格不高于5000元每平方米，这个数据与这里的计算是一致的。　　　　　　　　上面分析了做为消费品，目前中国的商品房价格是被远远高估的，那么如果做为投资品，是否可以解释如此高的房价呢？按照资产定价模型，资产当期的价值等于未来现金流的贴现和，所以资产的基本价值与以下几个因素有关：租金、租金的增长速度、投资的要求回报率、房屋的残值。因为我国房屋的设计使用年限是50年，而房屋产权年限是70年，因此考虑折旧以后，房屋的残值可以忽略不计。　　　　　　　　在一段时间里，如果房屋的价格出现持续上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的基本价值的提高造成的，那么必定会出现以下情况中的一个或几个：租金增加了；租金增长的速度加快了；投资要求的回报率降低了。　　　　　　　　但国内的现状如何呢？从1998年全国房价出现稳步上扬开始，全国的房屋租赁价格指数保持平稳，2000年以后房屋租赁价格指数开始稍有上涨，每年的涨幅大约为1%，而同期房屋价格的涨幅每年约为7%，同时房屋价格与租赁价格之间背离呈现越来越大的趋势。至于投资的要求回报率，如果用银行储蓄利率做为度量，则也没有太大的变化，自2002年2月开始，利率水平始终保持稳定。就算从1999年起算，储蓄利率也不过是从2.25调整到1.98，下调幅度仅仅 12%而已。并且投资要求回报率的变动也没有利率变动这么敏感，因为投资者不太可能预期未来的几十年里始终保持这么低的利率水平。　　　　　　　　从这几个与房屋基本价值有关的基本面的因素来看，近年来尤其是2003年以来的房地产价格上涨与基本面因素变化的关系不大。　　　　　　　　总之，无论是做为消费品还是做为投资品，当前的房地产价格都不能反映其基本价值。从全国来看，房地产价格高估的程度应在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。因此，我们说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。　　　　　　　　另外之所以说这一次的房地产泡沫现象是全局性的，是因为我们可以看到从沈阳到海口、从上海到成都，全国主要城市都出现了房地产价格同步上扬的现象。房地产价格本应该是区域经济发展的一个动态反映，如果在遍布各个区域的大城市中都出现了价格大幅上涨，应该称得上是全局性的。即使在日本泡沫经济的巅峰时期，也有部分偏远地区地价基本没怎么上涨，但谁又能否认日本出现的是整体的泡沫经济呢？虽然我国当前出现的房地产泡沫与日本当年相比还有一定距离，但也不能说非要等到石河子、海拉尔都出了泡沫的时候才能叫全局性泡沫。　　　　　　　　2. 当前中国的房价水平究竟高不高？　　　　　　　　上面我们说明了相对于居民的收入，目前的中国的房价确实被高估了，尤其是在大城市，价格高估现象非常明显。如果中国的房价放在世界范围里来看，究竟算不算高呢？　　　　　　　　首先我们看看日本房地产价格在泡沫经济前后的表现。日本从上世纪80年代中期开始到90年代初破灭的泡沫经济是人类历史上最著名的泡沫事件，既便是一贯爱吵架的经济学界对当时日本泡沫经济的实质的认识也达到了空前的一致，国内的学者在讨论泡沫问题时也通常是言必称日本泡沫经济。那么我们看看在这个最著名泡沫事件中房地产价格究竟表现如何。　　　　　　　　按一般的看法，日本的泡沫经济自1985年的“广场协议”开始，到1990年泡沫开始破灭结束，泡沫膨胀阶段用了5年的时间，1990年泡沫破灭以后，日本经济陷入衰退，直到现在14年过去，经济衰退仍然没有过去。根据日本不动产研究所的数据，在1990年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与1985年相比，5年时间里上涨了56.3%，东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了 168.6%。　　　　　　　　再看看我国的数据，从2000年开始，我国各大城市土地交易价格出现明显上涨。从2000年底到2004年第二季度，全国平均住宅用地价格指数在不到四年的时间里上涨了44.2%，部分城市地价上涨更为惊人，天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过50%，杭州上涨则超过了170%。虽然土地的绝对价格与日本相比还有较大差距，但从全国平均的上涨幅度看并不输给日本当年，部分明星城市的表现则更为耀眼。　　　　　　　　日本不动产研究所的报告显示，2003年，东京地区公寓式住宅的平均单价为54.5万日元每平方米，折合人民币4.3万元，每套住宅的平均价格为 4096万日元，折合人民币约为320万元，目前上海市区的商品房平均单价约为1.25万元，平均每套售价约为150万元。这两项数据上海分别达到了东京的1/3和1/2。2003年上海的人均收入约为东京的1/15。值得一提的是，日本的住房购买者均拥有所占土地的产权，而我国房价中仅包含70年的土地使用权。　　　　　　　　另外根据2003年美国商务部的发布的报告，2003年中期美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国相对应的同类住宅就是别墅，按照上海市的当前价格，类型相当的房子价格约为300～400万元，大约是美国平均水平的2倍。　　　　　　　　如果按照某学者的提法，上海未来的房价应该在若干年内涨若干倍，因为在1990年房地产价格最高的时候，东京一地的所有物业价值就已经超过整个美国，那么可以由此做个大胆的预测，用不了20年时间，就算上海比东京面积小一些，我们也可以卖掉一个上海，而买回来大半个美国。天底下简直找不到比这更好、更便捷的富国之计了。　　　　　　　　3. 中国真的是人多地少吗？　　　　　　　　鼓吹中国房价未来仍需要大涨的人有一个论据，那就是中国人多地少，土地资源紧张，当然可以有更高的地价和房价。这个口号有很多所谓的经济学家在讲台上口沫横飞地鼓噪了不知多少次了，但遗憾的是没有一个人愿意抽出5分钟时间，拿出计算器随便算一算。　　　　　　　　是不是人多地少需要看和谁比，如果和俄罗斯、加拿大相比，世界上大部分国家都是人多地少的。中国平均的人口密度是每平方公里132人，日本、韩国、印度、越南、德国和英国的这个数据分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人。如果用全国平均的数据说服力不强，我们只考虑人口最密集我国的东部沿海地区，我国东部大部分是适合生活的平原地区，这样与其他国家的全国平均水平相比应该比较有说服力。从辽宁到海南，我国沿海的13省、市、自治区的平均人口密度是每平方公里407人。这个数字与上述几个国家相比并没有本质差别，如果按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，比如在日本37.7万平方公里的国土中，不适合居住的山地和丘陵占去了75%，这样按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300 人每平方公里。另外如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。在考虑到适宜居住的因素后，我国东部地区的人口占地密度应该不会高于德国和英国。　　　　　　　　日本人口密度是中国东部地区的三倍，但是日本的地价可以连跌13年，2003年日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平，那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗？　　　　　　　　在中国目前有人正在制造一个与当年日本相同的“土地神话”。战后的日本由于经济快速发展，重化工业进程和城市化进程使土地供给不能满足需求，现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜，使日本的地价在1990年以前连年上涨，造就了所谓的“地价不灭神话”。但是在造就了“地价不灭神话”的同时，也造成了产业资本的大规模外移。应该说东亚各国，尤其是中国，是日本“地价不灭神话”的最大受益者。现在如果中国也准备开始一段“神话”的话，捧场的绝对不只是“神话”的鼓吹者，等着捡钱包的越南和印度早就准备好了。　　　　　　　　如果我们的学者脑中有开放经济的意识，他们就应该明白，世界上根本就不应该有什么“土地神话”。因为当我们进口粮食时，我们进口的不仅仅是粮食，我们进口的实际上是土地，当我们输出资本时，我们同样是在进口土地。土地虽然是死的，但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的，全世界的要素价格一定是趋于一致的，如果中国的土地价格持续上涨，意味着我们失去的是资本流入，是就业，是城市化，是社会稳定，是一系列的事。所以“神话”离我们越远，我们的经济就越安全。　　工具箱　　　　【 · 原创:上当　
13:02 】　　　　　　好　　工具箱　　　　【 · 原创:铁血狙击手　
14:55 】　　　　　　好文　　工具箱　　　　【 · 原创:含柔　
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19:02 】　　　　　　赞同！现在的房价我也买不起！　　工具箱　　　　【 · 原创:白菜叶　
19:22 】　　　　　　又是许小年　　工具箱　　　　【 · 原创:hyde　
19:43 】　　　　　　i see　　工具箱　　　　【 · 发布:西庄　
20:16 】　　　　　　http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/jwxy/.asp　　　　　　　　不搬走就放火烧他们？ 上海麦其里拆迁区“1·9”纵火案调查　　　　　　　　 11:12:17 来源: 南方都市报 作者: 傅剑锋　　　　　　　　图：拆迁中的麦其里小区　　　　　　　　上海市委、市政府专门对此案作出批示，案情于2月24日真相大白　　　　　　　　“一定要排除一切干扰，查个水落石出，决不允许在我们的眼皮底下有屈死的冤魂”　　　　　　　　——上海市委、市政府有关负责人对“1·9”纵火案的批示　　　　　　　　初春纯净的阳光照耀着被拆得满是断壁残垣的上海徐家汇麦其里小区。小区一幢还没有拆除的残破小楼被围在打着“上海市公安局”字样的警戒线内。　　　　　　　　这是一幢三层的老式上海小洋楼，一半已经被掀掉了屋顶，露出一根根椽木，没有门和玻璃、像黑窟窿的墙，焦黑的墙面与顶层小阁楼，都显示着大火肆虐过的痕迹。　　　　　　　　残楼那处还没被敲掉的圆穹式门顶和砖雕，显示着昔日繁华的一丝旧影。麦其里解放前是法租界，也是上海最高档的住宅区之一。如今，与麦其里地块一街之隔，有着和记黄埔在上海的旗舰项目“汇贤居”，汇贤居3万－6万元／平方米的房价彰显出这幢残楼所处的地段——麦其里是如何寸土寸金。　　　　　　　　这块总面积达20950平方米的土地三年多前被上海徐汇区政府的全资公司上海城开(集团)有限公司以2.65亿的竞拍价得到。于是，这幢七八十年来曾经像老绅士般端坐在老法国租界的62号小楼和麦其里其它的老楼一样，命运注定要被彻底改变了。　　　　　　　　只是这幢小楼的命运显得更为惨烈。　　　　　　　　今年1月9日凌晨1时30分，位于乌鲁木齐中路的这幢楼房发生火灾，大火不仅彻底毁掉了这幢死死支撑的小楼，还烧死了居住三楼的两位老人。经消防部门事后勘察，火灾现场有人为纵火迹象。　　　　　　　　谁是纵火者，又因何纵火？从一开始，这场发生在昔日法租界、而今黄金地段的拆迁区的火灾便笼上了层层的神秘色彩。　　　　　　　　麦其里62号凌晨大火　　　　　　　　两名在大火中丧生的老人是拆迁户朱建强70岁的父亲朱水康与71岁的母亲李杏芝。朱建强一家五口，除了父母外，还有妻子周莉和正在读高中的女儿朱婷。　　　　　　　　大火是从二楼的木梯开始烧起来的，当时，麦其里62号的一楼二楼已经搬空，朱家五口住在三楼。火势很快到了三楼。周莉事后向警方和她的一位亲密朋友讲述了大火前后的详细经过。这位人士转述了周莉一家当时的遭遇。　　　　　　　　当火在二楼烧起来时，老人朱水康已经醒来，敲门叫醒了周莉：“好像有烟味啊。”睡得迷迷糊糊的周莉起来闻了闻，去拉电灯，电灯没亮。周莉本能地冲过去开门，外面的火立即扑进来。周莉想也没想，随手操起房内的两把开水壶向火中倒水。火苗反而上蹿过来。周莉慌了，冲到床边拉起丈夫朱建强，又叫醒女儿朱婷。周莉夫妇及女儿的卧室与公公婆婆的卧室相隔在楼梯两边，就在这当口，门咣啷一声被烧得倒下去，楼梯走道烧成一片火海，他们已经听不到两个老人的呼救了。　　　　　　　　这时，冰箱发出噼啪的炸响声，冰箱上炸裂出来滚烫铁屑飞向周莉、朱建强、朱婷的背上。通向楼梯的路已经被烧断，丈夫朱建强冲向窗口，然后来拉女儿朱婷，周莉则把女儿往上推，等女儿爬上窗台后，她才爬到窗口。几秒钟后，周莉就看到火舌卷到了窗口，屋内发出冰箱被烧爆的一声巨响。他们爬到房屋西侧的平台上拼命喊救命。最后一个后来自称姓陆的过路人看到了，他叫来拆迁地边上的推土机，司机升起翻斗车，一家三口成功获救。　　　　　　　　6辆消防车也在此时赶到现场，40分钟后，消防人员将困在房内的2名老人救出，但两老已经身亡。据在1月9日参与这起火灾报道的当地记者回忆，当时消防人员就觉得这起火灾不同于失火，有纵火痕迹。上海警方随后开始介入调查。上海市委、市政府有关负责人批示上海市公安局，“一定要排除一切干扰，查个水落石出，决不允许在我们的眼皮底下有屈死的冤魂”。　　　　　　　　　朱建强的妻子周莉一度被怀疑为纵火者。朱家周围的邻居们回忆，一开始确实有不少人甚至部分政府工作人员都怀疑是周莉纵火的。拆迁公司向外界散布的理由，其一是周莉平日和公公婆婆不和，烧一把火不但解心头之恨还可以多得赔款；其二是周莉看上去有些歇斯底里，做出非理性的事在情理之中。　　　　　　　　图：被纵火的麦其里62号，残楼背后就是上海最昂贵的楼盘之一——汇贤居。　　　　　　　　旧城改造与拆迁利益链　　　　　　　　朱家和拆迁队的矛盾由来已久。　　　　　　　　如果麦其里的拆迁发生在九十年代以前，朱建强家不但可能不会出现这样的悲剧，相反还会笑逐颜开地欢迎拆迁。　　　　　　　　上海市政府上世纪80年代末出台的一份统计数据显示，上海有危棚简屋365万平方米；市中心10个区280平方公里内居住着706万城市居民，市区人均居住面积5.6平方米，全市有30多万户人均居住面积低于4平方米，还有3万多户人均居住面积不足2.5平方米；住房成套率仅31.6％。麦其里原住民们 30平方米住祖孙三代七八个人的家庭最为典型。　　　　　　　　从1992年开始，上海市政府就开始了一系列旧区改造行动，并制定了一系列优惠政策，通过减免或缓交原来应该由政府收取的土地出让金、手续费、管理费等优惠措施，降低动迁成本，把土地价全部投入到动迁中，让动迁居民得益。2001年，上海开始新一轮旧区改造，瞄准改造呼声依旧强烈的2000万平方米旧式里弄、特别是二级以下旧里弄成片地区进行改造。　　　　　　　　　本世纪初，原住民的回迁权被以红头文件的方式确定下来。2001年2月和4月，上海市相继出台了《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》(沪城建 号)、《鼓励动迁居民回搬试点地块报批办法》(沪城建号文件)。新政策要求新一轮旧改继续沿用减免土地出让金、市政配套费包干等优惠政策。并规定各区在日之前将试点地块上报材料报送市房地局，各区试点地块数量不超过2块。麦其里地块15街坊就是其中之一。而这一政策也被视为上海政府十多年传承、重点落实的“民心工程”。　　　　　　　　日，上海市房屋土地资源管理局的沪房地资安［号文件批准麦其里成为旧城改造项目。这个批文也正是麦其里原住民们要求回迁权的政策依据。　　　　　　　　　但是，就在徐汇区获得该批文不久，日“徐计投综(2001)29号”文件称，徐汇区计划委员会同意将麦其里动迁项目改为“土地储备项目”。但是，即使到日，徐汇区通过《徐汇报》对外宣称这仍是“旧城改造项目”：日徐汇区新一轮旧城改造首次土地使用权招投标中，麦其里地块土地使用权由徐汇区属企业上海城开(集团)有限公司以2.65亿中标。　　　　　　　　图：上海拆迁资料图片。拆迁户住进拆迁公司。　　　　　　　　一位深知其中内情的上海房地产业界资深人士揭开了此中奥妙：2001年的68号文件规定，旧城改造项目为了鼓励开发商吸纳回迁的原住民，可以为开发商免除土地出让金。2001年实行土地招标后，上海规定土地中标价的30％上缴市政府作为土地出让金。也就是说，当城开集团以“旧城改造”项目中标后，城开集团的唯一股东徐汇区政府可以根据68号文件免除交这笔数额达2.65亿×30％＝7950万元的土地出让金。而当这块土地再次转换成“土地储备”后，城开集团不但不用再承担因免除土地出让金带来的义务——“鼓励居民回迁”，而且，原来应该给一千余户原住民虚位以待的回迁安置房还可以再拿到房市卖个好价钱。　　　　　　　　同时，因为拆迁费是承包的，拆迁公司只有通过压缩拆迁成本才能获利。所以，他们往往会通过各种手段来压缩拆迁成本。　　　　　　　　这位资深人士指出，上海曾有一大批地产公司通过钻这个政策空子获得了类似好处。最有名的是上海周正毅案，周正毅也曾以旧城改造为名，在获取静安区58街坊的4万多平方米土地上，被免除了3亿元左右的土地出让金。他也同样在拆迁过程中，不允许居民回迁。这个政策是如何产生的？据上海市房屋土地资源管理局 日在《解放日报》的解释是：2001年，由于旧区地块上居民密度过大，动迁成本过大，动迁成本远大于土地出让费用，开发商普遍不敢问津旧区改造。如果再从土地出让价中提取土地出让金上缴政府，那么用于安置的费用就更少了。因此，在旧城改造中采取了不收取出让金的做法。但是，分析人士指出，当2001年后房价飙升后，这项政策就被一些开发商扭曲了。　　　　　　　　　这位资深人士还指出，徐汇区把麦其里旧城改造项目转换成“土地储备”项目的过程中，还与上海多个政府法规与文件相抵触。首先，这种大块土地性质的转换需要上海市级主管机构批准。其次，上海市房地局、财政局在1997 年3月13日印发的《上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法》中规定，“列入市政府旧区改造计划危房、棚房、简屋、二级旧里密集地区”才可以土地储备。而［沪房地资安(号］文件鉴定称，麦其里地块基本为一级旧里，没有作为土地储备的条件。　　　　　　　　　这种转变对城开集团颇为有利，对像朱建强这样的原住民来说，却是一场灾难。　　　　　　　　　回迁权之争　　　　　　　　图：1月9日的《新民晚报》报道了麦其里62号凌晨大火，朱家的一位邻居在新闻下面用红笔写了一句话。　　　　　　　　3月1日，朱建强家附近一位不愿透露姓名的老邻居颤抖着拿出1月9日的《新民晚报》，在那篇标题为《上海乌鲁木齐中路一拆迁房发生火灾　司机升翻斗车救出一家三口》的新闻下面，是她当日用红笔写下的一句话——“(向)为动迁而牺牲的老人致(以)哀悼”。　　　　　　　　这位老邻居何以写下这样的断语？这要从上海城开住宅安置有限公司与麦其里拆迁户们的渊源说起。　　　　　　　　　这些老居民们对城开安置公司的印象始于九十年代后期该公司对当今的高档住宅区汇贤居旧地的拆迁。汇贤居是由香港和记黄埔投资的，徐汇区政府把这个拆迁工程转包给了区政府全资公司上海城开住宅安置有限公司。　　　　　　　　城开集团网站在介绍公司发展史中透露，承包拆迁业务很早就是这家1996年开始注册的集团公司发展助动力之一。仅1998年就“实施位于斜土路以北、大木桥路以西约2.4公顷的西丁吉里和肇嘉浜路99弄一期、肇嘉浜路384弄、文定路陈家宅以及上海师大赵家宅、石龙工业小区史家宅旧区改造的动迁”。 2000年前后，原城开集团公司动迁部改制成集团公司控股，员工和经营者持股的多元化投资主体的有限责任公司——上海城开住宅安置有限公司。　　　　　　　　这家公司在2002年6月开始动迁麦其里。这家拆迁公司受聘于由徐汇区房地局主办的徐汇区土地发展中心，而拆迁中遇到的涉及拆迁安置公正性问题与拆迁裁决的日常事务就由徐汇区房地局管理。一位麦其里居民评价说：“他们既当裁判员，又当运动员。”　　　　　　　　到了2003年，城开安置公司与麦其里原住民们的矛盾开始激化。但一直以来，城开安置给居民们开出的迁居方案只有两个，一个方案是搬迁到上海的郊区徐浦大桥一带的居民小区，另一方案是给予货币补偿。以2004年的货币补偿单价标准为例，一般是4500元／平方米＋20％的价格补贴系数。麦其里小区的居民一户人家一般只有二十至三十平方米的居住面积，他们能够得到货币补偿也就只有二十万元左右，远远无法以此在同一地段购得相同面积的房产(以此地两万元的均价计算，三四十平方的小套房就需要六七十万元)。至于搬迁到徐浦大桥的居民区，拆迁居民们认为不但离市区远上班不便，各种公共设施也极不健全，“我们从小在这里生活五六十年，为什么我们的生存与生活就要为他们的生意作非常吃亏的牺牲呢？我们什么也不要，只想回迁。”一位至今还没有和拆迁公司签下拆迁合同的居民说。他的这种想法也是麦其里大多数拆迁户的想法。他们依据的理由是政府曾经在沪房地资安［号文件中以“旧城改造”的项目批下了麦其里的“改造项目”。又根据沪城建［2001］第0068号文件规定，政府鼓励原住民回迁，所以他们符合政府的政策。但徐汇区有关政府部门和城开安置公司均认为，这个地块的用地性质已经改变，已改为土地储备。意即原住民也就失去了回迁的权利。　　　　　　　　　图：76岁的老人任菊英也是像朱建强一家一样坚决要求回迁的拆迁户。任菊英回忆，日，她家被数百人组成的强迁队伍强制拆迁。拆迁中，任菊英的腿被拖伤，她的二儿子被打伤，全家的所有衣物被埋在里面，两万元的现金也来不及拿出来。半年多来，小儿子一直为此事在北京上访。此后，她一家只能租房在外面。失去了房子，晚景凄凉的任菊英坐在出租屋的窗下，一脸愁容。　　　　　　　　数次矛盾与纵火案真相　　　　　　　　正是这个回迁权之争，演变成了包括朱建强家在内的拆迁户与拆迁公司之间绵延三年而不绝的战争。　　　　　　　　到了2003年之后，双方矛盾开始激化，被强迁的居民户数也不断上升。那些不愿签下拆迁合同的居民经常发现电线被剪断，煤气被放出，玻璃被敲碎，甚至有大便糊住门锁、死猫扔进厨房等现象。一户至今还住在拆迁区内的人家反映，仅在日至日之间，他家就在徐汇区分局湖南路警察署留下了六个相似的报案记录，包括火表与电线被剪，窗玻璃被砸，煤气被放，其中在日，报案记录称“动迁组工作人员王长坤带人将其家的入户电缆线剪断，致其家中断电”。　　　　　　　　　到了2004年前后，矛盾进一步激化。“在发生这次‘1·9’纵火案之前，我们这里已经大小发生过至少十次以上的火灾。大火灾至少有七八起。”朱建强家的老邻居称。　　　　　　　　　能够查到报警记录的一次麦其里拆迁区大火灾发生在日，乌鲁木齐中路179弄29号底楼(麦其里小区的外围部分)。这一天傍晚，该楼底层的叶金汉家被烧，“火从一楼一直烧到三楼。”目击者们回忆。叶金汉回忆，拆迁公司是在2003年6月开始和他家谈判的，一直到2004年谈判未果之后，忽然发生了这次大火灾，他在向警方的报案中明确指控是拆迁队所为。但拆迁公司则认为，这是他家有人为了想获得更多赔偿而故意放火的。因为双方均没无有力证据，这件事最后也不了了之。朱家的老邻居们回忆，与此同时，在麦其里62号，朱建强家下的一楼(朱家住在三楼)发生了三次小火灾。　　　　　　　　与这些小火灾差不多同步的是，朱家和拆迁队的矛盾已经发展到水火不容的地步。邻居们称，朱建强为人老实，内向，而妻子周莉为人泼辣，所以关于拆迁的事也是由周莉主外的。　　　　　　　　据与周莉交往密切的人士向周莉证实，日下午，朱建强准备去买牛奶，从拆迁区向外走时，忽然身后被人打了一下，他回身骂了一句，即遭狂殴，为首者是拆迁公司职工王长坤。王长坤称打朱建强的理由是他们怀疑朱建强在纵火。闻讯赶来的周莉见报警后警察一直没有出现，打人也一直没有停止，情急之下躺在乌鲁木齐中路堵塞了交通。此后警察才到场阻止了殴打。经参与治疗的上海华山医院有关医生回忆，朱建强被打成了轻微脑震荡与肾挫伤。　　　　　　　　周莉就为此事要求政府解决，在上访未果的情况下，加上家里的电线莫名被剪断，她于日在上海康平路喝下农药以死相胁，后被政府部门工作人员发现送往上海中山医院抢救成功。　　　　　　　　　此后，上海城开住宅安置有限公司又要求周莉一家搬迁，周莉后来向老邻居们说起了王长坤对她的威胁：“你们要么搬走，要么等着严重后果！”　　　　　　　　2月24日夜，上海市公布了大火的真相：纵火者是拆迁公司的人——经过一个多月缜密侦查，“1·9”纵火案涉嫌者是上海城开(集团)有限公司的下属拆迁公司上海城开住宅安置有限公司副总经理杨孙勤，职工王长坤、陆培德。据王长坤向上海警方交代，当时该公司副总经理杨孙勤授意“弄把小火吓吓他们”，陆培德转达此意，王长坤实施放火。两位老人因此死于大火之中。　　　　　　　　纵火案背后的问题　　　　　　　　徐汇区房地局一位官员在接受2月21日出版的《财经》杂志《上海飙地内幕——上海土地囤积之谜》采访时的坦言，也许刚好可以作为对“1·9”纵火案显露的问题所作的一种阐释：　　　　　　　　“上海市一些区政府不但以各级土地中心为依托，全面介入土地一级市场，大量‘卖地’获取巨额土地出让收入，还争相成立并大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司。这些公司从各区政府的土地中心手中，以低廉价格获取大量优质地块，并全面包揽从土地开发到住房动拆迁、从房产开发到销售的一系列产业环节，左右逢源，获取巨额垄断利润”。　　　　　　　　(引文摘自2月21日出版的《财经》杂志)　　　　　　　　　　工具箱　　　　【 · 原创:暴风　
20:35 】　　　　　　最后一段是关键啊！　　工具箱　　　　【 · 原创:*宝宝118*　
20:37 】　　　　　　这样的文章。不能不看。　　工具箱　　　　【 · 原创:wusangong　
21:13 】　　　　　　y　　工具箱　　　　【 · 原创:火中取栗A　
21:57 】　　　　　　许小年就是许小年，厉害！！　　工具箱　　　　【 · 原创:客家豪　
23:41 】　　　　　　《维持对SH房地产的崩盘评级！》　　　　　　　　SH房地产2005年9月正式崩盘！！　　　　　　　　5月1日，新房首付比例提高至30%，旧房提高到40%；非常住人口一律停贷；二套利率提高30%，三套以上停贷；按揭贷款增幅控制在15%　　　　　　　　6月18日，一家新开盘楼盘跳水15%套现；　　　　8月8日，10家跳水开盘；　　　　8月底，有开发商卷款潜逃；　　　　9月，新旧楼盘一起跳水，崩盘正式上演。　　　　　　工具箱　　　　【 · 原创:时空使者　
08:41 】　　　　　　小年同志还是说真话的好同志，尽管2001的真话得罪了许多股民，但现在看看中国股市的现状难道我们每一个投资者不应该反思吗？过度偏离资产价值的投机无论是那个市场最终都会遭到市场的惩罚！　　工具箱　　　　【 · 原创:沉寂的天雷　
10:12 】　　　　　　有点象许小年写的，不过他不应该再趟这混水了，更不应发表，有没有泡沫，泡沫严不严重，许多人心里都清楚。　　　　换个角度，不是在传罗杰士到中国来了吗？那他一定是来买房的，而不是买股票。如果一个“大师”在犯错误，那他可能是想再创奇迹，中国就是这么一个神奇的地方。　　　　　　工具箱　　　　【 · 原创:无忌冲　
11:42 】　　　　　　好文章！　　工具箱　　　　【 · 原创:goldenfox　
15:52 】　　　　　　你们当许小年是随便说说吗?　　　　这种是正宗的投机分子,要地产快完蛋了,出来推一把,地产倒掉了,他的名气就更大了.　　　　　　　　没发现在两会前大批国内的著名人士也跑出来说地产泡沫了吗?潘屺石发表声明澄清他从来没说过房价要涨,而是任志远说的.这些事情是偶然的吗?　　　　　　　　都去好好想想吧.　　工具箱　　　　【 · 发布:oklee　
10:22 】　　　　　　.　　工具箱　　　　【 · 原创:Stock12　
10:29 】　　　　　　费话连篇。还有这么多捧臭脚的。贱　　工具箱　　　　【 · 原创:Stock12　
10:32 】　　　　　　经济学家如果有存在的意义在于防患于未然，不是推倒股市再推倒房市，受害最深的是百姓。早他妈的许小年干屁去了。　　工具箱　　　　【 · 原创:Stock12　
10:33 】　　　　　　圈地的不是百姓，买单的是人民。和股市一样，圈钱的是当初的国企，买单的还是百姓。　　工具箱　　　　【 · 原创:Amoto　
10:38 】　　　　　　嗨，如同上次一样，这根棍子有挥舞起来了。。。。。。　　　　　　　　又是计划中的一部分？　　　　　　　　该说话的时候就说该说的话，厉害啊。　　　　　　工具箱　　　　【 · 原创:Stock12　
12:18 】　　　　　　f　　工具箱　　　　【 · 原创:hard　
12:28 】　　　　　　不太相信是他写的,别忘了,广场协议后日圆在不断的升值,而人民币是在随美元不断的贬值!　　工具箱　　　　【 · 原创:executor　
16:36 】　　　　　　这篇文章不错　　工具箱　　　　【 · 原创:meifei530　
16:48 】　　　　　　这篇文章不完整。请贴主补充完整。谢谢。　　工具箱　　　　【 · 原创:meifei530　
17:13 】　　　　　　4. 真实需求支撑的价格就没有泡沫吗？　　　　　　　　当前还有一个很迷惑人的看法，那就是因为目前的房屋价格是有真实需求支撑的，购买者是拿着真金白银来买房的，而且购买踊跃，市场一片红火，房屋的空置率也在持续下降，所以当前的价格是健康的，没有泡沫的。这个看法听起来似乎有道理，但它确实是一句“真实的谎言”。　　　　　　　　举个例子来说明这个问题，假如我们看到一个病人像一个正常人一样也吃四两饭，我们能不能说这个病人就是正常人？似乎不能，因为病人和正常人之间的差别可能跟吃几两饭没有关系。回到我们的问题上来，那就是价格有没有高估与真实需求根本就没有任何关系。　　　　　　　　如果说得还不够清楚，可以再举个例子。比如上证指数在2200点是个高点，1200点是个低点，我们通常看到的景象是，股指在向高点涨时买盘汹涌、需求旺盛，股指在往低点跌时买盘不旺、交投清淡。如果越是真实需求踊跃就越没有泡沫的话，那2200点时的泡沫一定低于1200点时的泡沫，现实是这样的吗？说到空置率，可以用发新股做比方，空置率降得越快意味着房子越好卖，代表着新股越容易发出去，显然2200点时比1200点时新股更容易发，那是不是新股越容易发掉的时候就越没有泡沫呢？　　　　　　　　上面的例子搞清楚了，我们就可以明白，需求旺盛比需求不旺的时候更有可能出现泡沫，空置率低比空置率高的时候价格更有可能被高估。这个在股市里谁都明白的道理，一拿到房地产市场上，怎么连专家都搞不清楚了呢？而且还当作判别有无泡沫的主要依据，写进了报告里。　　　　　　　　有人愿意买并不意味着价格正确，所以真实需求与价格没有泡沫之间没有任何关系。如果非要有一个关系的话，在投资品市场上，也是一个完全相反的关系：越是需求旺盛的时候越要警惕泡沫，越是需求清淡的时候，越有可能是价格低估的时候。　　　　　　　　二、虽然房地产泡沫非常明显，但价格很难大幅下跌　　　　　　　　中国的房地产市场发展到目前，仍然是一个半市场化的市场。一方面，供需两端的行为已经市场化了。购买者通常是直接需求者，无论是用来消费还是用来投资，购买者都是以自己拥有为目的进行购买的，基本不存在单位消费需求。在供给这一方，房地产开发领域也没有太高的门槛，基本上是自由进入的。但在另一方面，市场价格的形成机制没有实现市场化。价格的形成不完全是根据市场供需状况决定的，其中包含了诸多方面的利益，尤其是地方政府的利益。当本应该做为市场秩序维护者的政府也直接参与到了市场的利益分配，就很难依靠市场自身的力量发现出合理的均衡价格。　　　　　　　　从2003年上半年开始，中央银行就开始警告一些地区政府要关注本地区房地产市场过热的苗头，但是各个地方政府几乎众口一词地宣称本地市场健康发展，没有任何问题，甚至出现了官员利用各种机会唱多本地房地产市场的现象，而且越是房价涨得多的地方，政府唱多的腰杆越硬。　　　　　　　　仔细分析一下地方政府背后的思维逻辑，这个现象就很容易解释。做为地方政府官员，其未来的升迁与政绩有直接关系，而所谓的政绩必须是看得见、摸得着的，所以才会有“GDP崇拜”、“政绩工程”、“面子工程”的提法。要拉动GDP最直接的手段就是靠投资，要搞政绩工程就得想办法弄钱。如果靠优化地方各方面环境，通过吸引投资增加税收来获得财政收入，这个速度就太慢了，一届政府的任期只有四年，等自己辛辛苦苦培养的企业能够为财政做贡献的时候，成绩已经属于下一届了。所以最好能找到能够立竿见影增加财政收入的手段，这样的手段目前只有一个，那就是卖地。要让地能够卖得出去，而且能卖个好价钱，有两个主要手段，一是保持房地产市场繁荣，让购买者产生价格以后还要涨的预期；二是垄断土地的出让，让开发商只能从政府手里这一个口子拿地。2002年以来，凡是房价涨得多的地方，也是地方政府对土地的控制最严格的地方，比如杭州、上海、天津等地。　　　　　　　　房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，地方政府、购买者、开发商、商业银行、中央银行是市场中主要的博弈参与者。其中，地方政府出于获得财政收入的目的是高房价坚定的支持者，而且通过土地垄断等方式有力地支撑了房价的上涨。购买者可以分为消费者、投资者和跟风者三类，由于利益不一致，购买者通常不能一致行动，因而很难形成市场上的谈判力量。在地方政府的强有力的政策信号指引下，开发商在下游销售市场和上游资金市场都必须树立起其产品价格会持续上涨的形象，否则很难运作。商业银行由于委托代理关系的存在，在房地产市场是否有泡沫不明朗的情况下，最好的办法就是跟风，继续向房地产市场投入。唯有中央银行为了保持币值和金融系统长期的稳定，有意愿而且有能力控制房地产价格的上涨，但央行也绝对不愿意让房地产市场暴跌，因为这样会立刻引起金融系统的不稳定，这是其最不愿意看到的结果。这几股力量在市场中交汇在一起，互相博弈，使房地产价格即使高估了在短期内也几乎不可能大幅度下跌。下面我们对每一个主体的目标和约束分头进行分析，看看房价为什么很难大跌。　　　　　　　　1. 地方政府　　　　　　　　做为高房价最坚定、也是最有力的支撑者的地方政府，手中有三大法宝可以调控房价：土地垄断、政策指引、舆论导向。利用这三大法宝，地方政府支持了坚挺的房价，制造了房地产只涨不跌的价格预期，使购买者、开发商、商业银行的行为扭曲，楼市陷入了“非理性繁荣”。但值得庆幸的是，地方政府的法宝对中央银行不起作用，中央银行有自己的决策目标，而且可以通过调整利率和出台相关政策控制房价上涨。　　　　　　　　地方政府的第一大法宝是土地垄断，通过这一法宝，地方政府可以很轻易地抬高土地的出让价格，进而抬高了房价，而在这些高价土地上兴建的房屋价格成为全地区所有房屋交易的参考价格。也就是说，政府可以通过几块土地为全地区所有房屋重新定价。高涨的房价使得房地产市场出现巨额利润空间，吸引了开发商进一步投资，也激励了购买者投资的愿望和信心，迅速活跃了本地区的房地产市场。较高的市场价格可以使旧区改造成为经济上可行的买卖，可以诱使开发商主动投入改造，而不需要政府再投入更多资源，这样政府可以不那么费力地使城市面貌发生改变，同时开发商的大力投资也提高的本地的GDP，政府也实现了做出政绩的目标。　　　　　　　　高企的垄断土地价格使住房成本快速上升，地方政府不断的以开发商“自愿”高价购地为由证明自己行为的合理性， 但“自愿”不等于“合理”，就像北京的神州行用户总是“自愿”打0.6元每分钟的电话一样。　　　　　　　　地方政府的第二大法宝是政策指引，目前的地方政府正在很灵活地运用这一法宝来调节房地产价格，例如二手房交易税的征收与缓行、控制经济适用房的供给量等。这些政策可以有效地改变房产交易的价格，有利于政府调控市场，避免房价过快上涨引起社会不满，进而影响房价长期稳定的上升。例如，大规模经济适用房的建设常常出现在远期规划中，给低收入者一些期望，但在现实中却总是有控制的供应，“千呼万唤始出来，尤抱琵琶半遮面”。　　　　　　　　地方政府的第三大法宝是舆论导向，不断强调和发布有利于楼市的消息。从行为金融的理论来看，房产的价格并不仅仅与房租和利率有关，而且与潜在购买者主观上“认为” 的价值有很大关系。例如上海总是有人不断地强调国际大都市的未来前景，指出其房价距纽约、东京还有很大距离，潜移默化中改变购买者的价值标准。但却从没有听见政府发出过房价已经超出普通市民的购买力，普通市民购房困难，长期发展下去将影响社会稳定的声音。　　　　　　　　客观上说，这三大法宝既可以拉高房价，也可以打压房价，但为什么地方政府不约而同地用这些法宝来拉高房价而不是相反呢？这其中最重要的因素在于实施分税制后各地区财政普遍趋紧，拉高房价不但拉动地方GDP高速增长，而且通过进一步拉升一级市场土地转让价格，提高了地方政府的财政收入。除此以外，正如后面将要分析的，开发商、银行和投资者都不希望地产价格下跌，这些集团的利益也是地方政府需要仔细考虑的。　　　　　　　　从本质上来说，转让土地的高额收入是一种隐性的税收，购买者通过支付高房价间接地缴纳了税收。表面上看纳税人即购房者多是富裕阶层，但由于购房款的很大一部分来自于银行信贷，在通货膨胀率高于名义利率的负利率情况下借款人受益而存款人受损，因此税收虽然有一部分是由购买者缴纳的，但也有部分是由广大未购房的储户所承担。由于高企的通货膨胀率和房地产开发也一定的关系，地方政府的土地转让收入实际上来自于全体居民，无论其是否购房。　　　　　　　　2. 购买者　　　　　　　　购买者可以分为三类人，一是以居住为目的的消费者，二是以收取租金、卖出获利为目的的投资者，三是看到房价上升而提前释放消费需求的跟风者。如果房地产市场价格没有巨幅的上升，那么每年的消费需求应该和人口增长率相关，保持一个相对稳定的增量；同时，只要其他可供投资的市场也稳定，那么偏好投资于地产的投资群体也应该保持相对稳定。对于这两类群体来说，消费者希望房价跌，投资者希望房价上涨，这两类购买者无法达成一致意见，无法形成与卖方讨价还价的能力。与房地产市场相反，目前的车市上因为不存在“投资者”，所有的消费者可以默契地持币待购，迫使厂商降价。　　　　　　　　在这两类购买者无法达成统一意见的情况下，跟风者的需求是一个很大的冲击，对于价格的走向有重要的影响。地方政府的政策坚定了投资者的信心，使投资需求越来越旺盛，跟风者逐渐倒向投资者一边，抓紧时间购房以避免价格进一步的上涨。投资者和跟风者的合力使得短期内需求旺盛，进而房价居高不下，消费者被迫高价购房以满足生活的需要。　　　　　　　　当然，如果有一个比地方政府更强更有力的博弈者能够改变跟风者的预期，使其相信价格更有可能下跌而不是上涨，那么跟风者就会选择持币待购，这会反过来影响投资者的信心，使其抛出部分房产，形成房地产价格下跌的趋势，消费者就可能在较为合理的价位购买到房产。但很遗憾的是，正如后面所分析的，在这个问题上唯一可能比地方政府更强的博弈者是中央银行，但出于对金融系统稳定性的考虑，央行不会希望房价暴跌，现有水平应该是央行即使不满意但也还可以接受的价位。　　　　　　　　3. 开发商　　　　　　　　与家电等市场相比，房地产开发商达成了罕见的“共谋”，宁可自己买自己的房子也不愿意降价售出，使得在其他市场如火如荼的价格战在房地产市场无影无踪。要知道价格可以由生产者说了算，购买量可不是由生产者说了算的，为什么唯独房地产开发商如此步调一致地不断涨价，宁可雇人排号，“自产自销”也要坚持高的价格？　　　　　　　　没有价格战的原因主要有两点，一是前面所述的购买者中有一批投资者和“追涨杀跌”的跟风者，投资者强调“保值增值”，而跟风者非高价不买。无论哪一个开发商，必须把他的楼盘营造出一个销售火爆的局面，一个价格节节上涨的趋势，否则就很难说服投资者房产有增值的空间，很难对跟风者造成“不买就等于亏损”的预期。　　　　　　　　第二个原因是房地产开发的高资金密度和高负债率，这个特点决定每一个开发商都必须在上游资金市场建立对房产价格上涨的预期。由于房产开发资金回笼的主要方式是后期销售的首付款和银行配套的个人住房贷款，而个人住房贷款是以房产本身为抵押的，因此即使销售不畅开发商也不能用降价的方式促销，否则商业银行出于对被抵押房产的价值进一步缩水的预期，很可能在即期就收紧该楼盘的个人住房贷款，这对资金需求量大而自有资金不足的房地产开发商来说是一个毁灭性的打击。即使该开发商能挺过来，商业银行也很可能会怀疑其盈利的能力，不愿提供下一个项目的房地产开发贷款。与此相反，只有在即使销售不畅的情况下仍坚持提价和造势，投资者和跟风者才有可能从观望转为实际的投入，也只有这样才能给银行 “再等一等”的期望，避免银行执行抵押。说得形象一点，这是一种有效的“拉高出货”的方式。　　　　　　　　从以上两点来看，开发商在短期内没有任何降价的动力。但可以看出，开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下，而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做得到。从这个角度来说，开发商实质上只是地方政府的代理人，一系列的开发只不过是代理政府完成了税收的过程，开发商所得的利润可以被看成代理费。　　　　　　　　4. 商业银行　　　　　　　　无论购买者如何的“不成熟”，相信房价只涨不跌；无论开发商如何大胆，敢于不计成本地借贷；如果没有商业银行的信贷支撑，房地产价格似乎很难达到现在的高度。通过银行，购买者获得了“财务杠杆”：首付20～30%即可获得资产的全部收益；开发商也可凭借35%（原为20%）的自有资本即可完成整个项目。为什么银行愿意给含有泡沫的房地产市场贷款？是因为银行认为没有泡沫，还是因为银行相信即使有泡沫也不会破裂？虽然我们很难了解银行对房地产市场的看法，但可以肯定，对于银行这种所有权与经营权相分离的大企业，无论房地产价格是否虚高，只要相信地方政府还能给整个市场发出强烈的积极信号，商业银行管理者决定提供相关贷款对其都是有利的选择。　　　　　　　　对于银行管理者来说，如果房地产价格没有泡沫，那么提供贷款当然是正常的；如果虚高了，在不能确定泡沫有多大、是否会破裂、什么时候破裂的情况下，所有银行管理者都会发现：既然其他银行都不认为房地产有风险而积极开拓，那么我最好还是选择跟进。否则如果对房地产采取保守的态度，不但意味着在整个信贷投放占10%左右的房地产开发贷款和个人住房贷款市场缺乏竞争力，而且意味着对所有贷款最重要的抵押物——房屋和土地采取保守的态度，这将导致自己所管理的银行的贷款、存款、票据等所有业务全面收缩，自己不但在当期很难向上下级交代，而且未来也可能被证明是错误的；相反如果选择追随大流，泡沫没有破灭当然最好，即使破灭了最多自己也只承担有限的责任，更何况这种市场变化的责任也很难被认为是个人的责任。　　　　　　　　理论上银行的所有者应该对风险敏感，非常警惕可能的泡沫，从而限制信贷的投放；但即使是在西方，对于银行这种复杂的大企业来说，管理者也往往就是事实上的控制人。更何况是在中国，名义上的股东——国家通常是缺位的。此外，各家中资银行普遍对房地产抱有积极的态度与居民的高储蓄率和银行业缺乏竞争有很强的关系。目前中国投资渠道缺乏，居民把大量的收入存入银行，巨额的存差使得银行没有经历过流动性危机，因此敢于在房地产市场长期投入。因为即使将来房地产市场出现资金回笼不顺畅的情况，也可以通过不断的转贷，通过长期的经济增长最终消化这些投入。显然，商业银行是没有动力控制房价泡沫的。　　　　　　　　5. 中央银行　　　　　　　　虽然地方政府可以用三大法宝给购买者造成错觉，成功地鼓励开发商和银行追求高风险高收益的行为，但在影响房地产价格的因素链条里，有地方政府无法控制的关键一环——资金价格，也就是利率。中央银行为了控制通货膨胀和金融系统稳定，有很强的动力用利率和相关政策控制房地产价格上涨，前不久的加息和一年以前出台的121号文件就是鲜明的例子。　　　　　　　　之所以控制通胀必须控制房地产价格，是因为房地产是一个上下游链条非常长的产业，房地产价格的上升直接拉动钢材、水泥的价格和需求，而这两种高能耗产品的需求直接导致电能的紧张，而电能的紧张又引致煤炭价格和铁路运输的压力上升，因此房地产价格的持续上升必然使CPI难以控制。央行要控制CPI，必须设法控制房地产价格。　　　　　　　　对于中国这样一个市场经济还不完善的国家，央行的确不会仅仅为了房地产价格高估而上调利率，控制通货膨胀。但当通货膨胀使得底层群众生活出现困难，社会有不安定因素出现的时候，中央政府的行动是会很坚决的。当前一些地区大米和猪肉价格上涨40%以上，很多下岗和离退休职工的家庭生活出现艰难，社会出现不稳定因素。另一方面，即使是对普通民众，存款利率在税前也只有通胀率的一半左右，相当于一种隐性的税收，这也会引起社会的不满。在稳定压倒一切的前提下，控制通胀、控制通胀源头之一的房地产价格应该是央行考虑的主要因素之一。　　　　　　　　同时，为了避免出现上世纪80年代末期日本房地产泡沫和上世纪90年代末期香港房地产泡沫破灭后给金融体系和整体经济带来的灾难性打击，央行会密切关注房地产市场的走向。与上世纪80年代后半期日本的情况相仿，为启动经济央行自1999年以来向经济注入了大量的流动性，1999年底M2只有亿元，2003年初达到亿元，但这段时间的CPI几乎都是负的，如此多的流动性没有被消费吸收，而且股票市场自2001年以来也是一片萧条，因此最大的可能性就是流入房地产市场。如果这样巨大规模的资产价格过于偏离其基本面，万一其价格下跌，给经济带来的打击将是毁灭性的。　　　　　　　　央行另一个担心的因素在于可能有大量的热钱被用于房地产市场的炒作，而热钱是央行无法控制的。截至今年9月底，我国的外汇储备有5145亿美元，而2002年底只有2864亿美元，不到两年的时间增加了2281亿美元，也就意味着向市场注入了近19000亿元人民币的流动性。由于我国国债市场不发达，尽管央行采用了央行票据进行冲销，但相信仍有大