我听说有人去美国买房被骗，有这回事吗？
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您当前的位置 ：&&&&&&&&&&&&&正文房价便宜租金贵，但在美国买房其实是个烂投资　日 10:01:23　住在杭州网
　　自从美国加息，中国经济走弱，人民币有贬值的趋势，很多人都在后台问吴老师和小巴，是不是应该把一部分人民币资产换成美元资产。比如，去美国买房子就是近几年非常火的一个话题。理财老师却告诉小巴，去美国投资房产，其实有很多种选择，像国内一样一套套地买未必是最好的方式。
　　投资海外的不动产，也不失为一种多元化、降低资产风险的方式。不过在美国这些发达国家买房子，和在国内有很大的不同，那就是它的持有成本要高很多，买完之后放着是一种极大的浪费，买之前最好是已经考虑好之后的打算。
　　比如出租吗？现在中国每年有很多人去美国留学，我知道有的家庭在子女录取的学校附近购置房产，自己孩子住一间，其他房间出租给其他的同学。或者，就算没有子女留学，也可以直接定位租赁给留学生。
　　有这一类特别明确的诉求，是一种不错的选择。但是总体上而言，我认为在美国直接投资买房，费时费力，收益扣去成本，在经济上并不是一个好选择。
　　美国的房子不是挺便宜的嘛，房价相对于国内低，但是租金却高。
　　这需要比较来说，我们来算一笔账。纽约、洛杉矶和旧金山这三个城市是华人在美国投资房地产的热门区域，过去20年这三个地点的住宅增值年化大约在4%-5%左右，平均租金收益率在5%左右，加起来年化收益达到9%-10%。
　　还要扣掉哪些成本呢？
　　美国房产的持有成本，包括房地产税、保险费、物业费等，大约每年都需要支付房价2%的费用。如果出租是外包给专业的中介机构，还需要租金的10%-15%作为管理费用。去掉这些成本后，收益大概也就在6%-7%这个区间，这还是在全美人口最多、商业经济最发达的城市才能达到的数据。如果范围扩大到全美，房产增值速度大约是2%-3%，加上租金，扣掉成本，有4%-5%就不错了。
　　小巴有点不太明白的是这个房地产税，经常听人说起，但还是搞不清楚。
　　美国的房产税=房屋价值*税率，每年都需要缴。税率在各郡、县、学区都有所不同，比较偏僻的不到1%，高的学区则有3%。在房屋价值上，会有从事房屋估价的官方机构每年为你的房子做价格评估，税费是按这个最新的评估价而非购买成交价来核算的。所以啊，就算有人送我们一套美国核心地段的豪宅，估计我们也住不起。
　　这么说来，怪不得我在美国的朋友都说当地人几乎不把房产作为直接的投资品，也不会炒房，原来是持有的成本高，收益又低的原因。
　　没错，其实在美国房地产市场，相对而言更赚钱的是商业地产的开发与投资，收益率明显要高于住宅，不过商业地产的资金投入和专业技术方面的要求都非常高，对普通投资人而言门槛太高，都是房地产投资开发与运营的专业机构在做。不过呢，我们都知道美国是一个建立在金融市场上的国家，中产阶级往往以借道金融市场的方式间接投资于房地产，这种投资工具叫做REITs。
　　注：REIT是Real Estate Investment Trust(房地产信托凭证)的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益的绝大部分(通常为90%以上)按比例分配给投资者的产品。投资REITs，就可以间接投资物业，分享因租金收入和资产增值带来的收益权。
　　这个听上去，很像是一种资产证券化，把房产投资分割成一小份一小份，然后小众投资人也可以参与的方式？
　　没错，一次房地产证券化过程中一般有4个要素，我们分别用甲、乙、丙、丁来加以说明，大概的流程是这样的：
　　甲是进行资产证券化的商业地产，比如商场、写字楼、酒店等，这些资产在未来会产生持续的租金收益。
　　乙是这些资产的拥有者，他们造完之后需要资金支付其他支出，就决定卖出手中的资产获得资金。但资产庞大，有意向的购买者付不起，或者乙觉得只需卖出一部分就够，剩下的部分想继续持有，以获得未来资产增值收益。那么乙就想要分拆了出售，乙就找到了丙。
　　丙是负责发行房地产投资信托的专业公司，将这些地产分拆成一份份证券(类似于股份)，打包分割之后卖给丁。
　　丁就是我们这些千千万万的普通投资人。
　　这样一套流程下来，就是乙把甲授权给丙，丙以证券的方式将甲分割销售给丁的过程。乙获得了资金、分散了风险，丁能够以小金额获得高门槛高收益的资产，丙得到了各种手续费和管理费。整体上是一套轻资产运营的方式，能够促进资金的流动。
　　没错，所以资金的效率上，一般情况下REITs要比直接买房子更好，只有极少数的地段例外。过去20年，美国REITs的年平均回报率为12.35%，跑赢美林公司/国债指数及标普、道琼斯等指数，也有很多基金是专门从事REITs的投资的。
　　我总结一下老师的意思，就是在美国直接买房，不如买REITs咯？
　　没错，如果做长期持有打算，其实挺好的，因为每年的租金收益基本都会以分红形式发放。如果只是做短期的避险考虑，目前可能不算一个非常好的介入时机，美国REITs市场最近也涨了不少，处于历史高位，加息之后一两年内的趋势还不明朗。
　　类似的房产资产证券化产品，国内没有吗？
　　国内也开始出现类似的REITs产品，去年6月国内也发行了首单公募类REITs产品，不过据我所知房地产投资占基金资产仍然未超过50%，与美国一般意义上的REITs房地产投资资金占比75%的标准还有距离。不过你可以多加关注，未来几年REITs在中国可能会有蓬勃发展。
来源：吴晓波频道　作者：巴九灵　编辑：周杭最后编辑：周杭
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浙江在线新闻网站、杭州市建设委员会 联合主办　　浙江在线新闻网站版权所有　　首先声明，不是我在美国买房子，是我的一个亲戚。　　我的硕士同学，找了一个留美的在读博士，结婚后F2出去了，陪读。在洛杉矶某著名大学读博士。2012年年底，她给我电话，说推荐我去美国买房子。　　我说为什么？　　她说：美国房价自从08年金融危机开　　始下降，到11年差不多到了谷底。洛杉矶的房价便宜到什么程度？每平方英尺售价只有80到90美元（合每平方米６０００多人民币）。这是个什么概念？现在买地，自己造房子，成本都不止９０美元。也就是说，开发商现在卖房子铁定亏本，所以洛杉矶的开发商已经有很久没有开发新楼盘了。这样的价格不可持续，所以，洛杉矶的房价铁定涨。你现在有钱赶紧买，买的越早越好。　　作为工薪阶层要为隔夜粮操心的我，只好说：你说的很有道理，可惜，我没钱买。　　不过，后来我跟一个亲戚闲聊的时候，说了这件事，他非常感兴趣，因为他当时刚好有一笔闲钱，想找好的投资方向。听我说了洛杉矶买房的事情，然后就让我多多关注，因为他不懂英语，就让我帮忙找一些相关信息，了解相关的流程，帮他联系经纪人，处理相关文件等。然后13年年初，他确定了去洛杉矶买一套别墅，由于他是全款，所以没过多久，就在洛杉矶买了一栋32万美元的别墅。从去年到现在，一年多一点时间，他的别墅涨了25%。　　因为我全程参与其中，这里写一些买房的过程，以及需要注意的地方。供大家参考。有想美国买房的大户，如果有什么问题，可以帖子中提出来，我知道的尽量回答。　　放一个认识的人买的房子，不是我亲戚买的。这个房子很气派，占地2万6千尺，屋内面积4000多尺，房子带泳池、带烧烤区、带蹦床、带儿童游乐设施。5房4卫，共有2个套房3个雅房，售价70万美元。现在租出去了，一个月租金4000美元。　　
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　　细图。。。。。。。跟楼主魔都小三房价钱一样，好想骂娘　　
　　税你交不起　　保重
　　@流氓01号 7楼
17:28　　税你交不起　　保重　　------------------------------　　哈哈，跟上海比，美国的确是农村。　　不过很多人喜欢农村啊。　　1.外国人可以在美国买房子吗？　　答：可以的。持有B2旅游签证入境，就可以购买房子的。　　2.在美国持有房产，可以随便入境吗？　　答：不可以。美国持有房产也必须签证才能入境。相反，在美国购买了房产，移民倾向还增加了一点点。　　3.外国人在美国买房子可以贷款吗？　　答：理论上是可以的，但是，如果你在美国没有信用积分，几乎贷不出来的。所以你最好准备全款。你去联系中介的时候，一定要准备好全款证明，证明自己已经有这笔资金了，否则中介一般懒得理你的。　　4.美国房产税高吗？　　答：不同地方，不同城市，房产税不一样的。从0.3%到1.8%每年都有。　　5.在美国买房子必须找中介吗？　　答：理论上可以不找。你自己联系房东去交易，但事实上几乎不可能的。因为第一，上面的房东怕麻烦，几乎都是委托中介的，你很难跳过中介直接找到房东。第二，整个交易流程，办的各种法律手续，流程，签署的文件很多，而且全都是英文的。如果你不懂这些专业知识，几乎寸步难行。　　6. 美国买房子可靠吗？会不会被骗?　　答：不小心肯定会被骗。不过美国房地产市场成熟，有类似于支付宝的第三方担保机构，也就是你把买房子的钱打给他，等你收到房子，拿到产证后，钱才从担保机构哪里打给房东。　　7.美国的中介可靠吗？　　答：美国的中介必须持有房地产执照才能上岗。工作一年以后才能自己开店。持有者必须是美国公民或绿卡。并且，要经过多重考试，才能拿到。而且，美国的房地产中介收入较高，所以他们不会轻易干有损职业道德的事情，否则证书被剥夺，得不偿失。总之，美国的房产中介也有人品差的。但肯定比中国的中介好多了。　　8.中国的中介推荐的房子可以买吗？　　答：能不能买看你买房子的目的。据我所知，中国的中介最近在狂推弗罗里达的房子。弗罗里达类似于我国的海南。房价便宜，10多万就能买一栋别墅，物价低，问题是，就业机会少。所以买了以后养老不错，投资或者自住就算了。　　另外，中国的中介，是没有资格操作美国房产买卖的流程的！
　　没钱………　　
　　我亲戚的房子，委托一个美国的朋友打理。长租，扣除掉房产税，佣金，物业费，垃圾费等，每年大概5%的收益。　　收益是不高，但是考虑到美国超低的利率，还可以吧。　　最主要的是房产的增值。
　　bu cuo
　　2013年美国的数据我没找到。2012年，美国的house（也就是我们说的别墅）的平均价格是15万美元一栋。加州由于较为发达，加上华人炒作，所以加州的房价比美国其他地方都贵。加州的house的均价是22万美元。合人民币不到200万。这可是包括土地的，一般都有花园的。
　　去市中心上班开车一个小时还是两个小时？每年税是多少？物业是多少钱？维修成本是多少钱。　　一看这房子就是郊区房，你拿燕郊的房价跟朝阳的比？更不用说国内至少没有房产税了，交不上房产税至少不会拍卖你房子了。　　不过你还算有良心，没骗国内的人去买底特律的房子。
　　没有绿卡在美国买房子，只适合两种人：1.打算移民的人；2.有闲钱纯投资的人，居住的话，要有身份的问题。
　　@记不住邮箱密码 19楼
17:32　　去市中心上班开车一个小时还是两个小时？每年税是多少？物业是多少钱？维修成本是多少钱。　　一看这房子就是郊区房，你拿燕郊的房价跟朝阳的比？更不用说国内至少没有房产税了，交不上房产税至少不会拍卖你房子了。　　不过你还算有良心，没骗国内的人去买底特律的房子。　　------------------------------　　我要是中介倒好了。。。。我在国内，更没有绿卡。　　在美国开个账户，然后国内人民币换成美元汇过去。每笔限额5万美元。收费大概几百块人民币。　　至于人民币换美元，一个身份证5万美元，多问亲戚借一下。　　另外我声明一下，我知道篱笆上有很多网友在美国的。我说的都是我自己了解和经历的情况，大部分都是没问题的。有问题的话请有经验的同学指正。另外加州以外的地方我不熟悉的。
　　中国和加拿大的炒家很多　　不过美国房地产市场在复苏这是不争的事实　　房价肯定处于上涨期间，并且这个期间要持续好几年
　　@记不住邮箱密码
17:32　　去市中心上班开车一个小时还是两个小时？每年税是多少？物业是多少钱？维修成本是多少钱。　　一看这房子就是郊区房，你拿燕郊的房价跟朝阳的比？更不用说国内至少没有房产税了，交不上房产税至少不会拍卖你房子了。　　不过你还算有良心，没骗国内的人去买底特律的房子。　　------------------------------　　@我是资深小吃货 21楼
17:33:47　　我要是中介倒好了。。。。我在国内，更没有绿卡。　　在美国开个账户，然后国内人民币换成美元汇过去。每笔限额5万美元。收费大概几百块人民币。　　至于人民币换美元，一个身份证5万美元，多问亲戚借一下。　　另外我声明一下，我知道篱笆上有很多网友在美国的。我说的都是我自己了解和经历的情况，大部分都是没问题的。有问题的话请有经验的同学指正。另外加州以外的地方我不熟悉的。　　-----------------------------　　你后面说的两段话没头没脑的……太明显了吧，亲……
　　@记不住邮箱密码 19楼
17:32　　去市中心上班开车一个小时还是两个小时？每年税是多少？物业是多少钱？维修成本是多少钱。　　一看这房子就是郊区房，你拿燕郊的房价跟朝阳的比？更不用说国内至少没有房产税了，交不上房产税至少不会拍卖你房子了。　　不过你还算有良心，没骗国内的人去买底特律的房子。　　------------------------------　　按政府的评估价格的1%左右，各个地方不一样。　　房价跌了，房产税也少交。不过大家都是希望房价涨的。　　另外，中国的房产税也要推出来了。。。。
　　楼主忘记介绍每年的房产税了吧
　　@白马倚斜桥 25楼
17:36　　楼主忘记介绍每年的房产税了吧　　------------------------------　　按政府的评估价格的1%左右，各个地方不一样。　　房价跌了，房产税也少交。不过大家都是希望房价涨的。　　另外，中国的房产税也要推出来了。。。。
　　@记不住邮箱密码
17:32　　去市中心上班开车一个小时还是两个小时？每年税是多少？物业是多少钱？维修成本是多少钱。　　一看这房子就是郊区房，你拿燕郊的房价跟朝阳的比？更不用说国内至少没有房产税了，交不上房产税至少不会拍卖你房子了。　　不过你还算有良心，没骗国内的人去买底特律的房子。　　------------------------------　　@我是资深小吃货 21楼
17:33:47　　我要是中介倒好了。。。。我在国内，更没有绿卡。　　在美国开个账户，然后国内人民币换成美元汇过去。每笔限额5万美元。收费大概几百块人民币。　　至于人民币换美元，一个身份证5万美元，多问亲戚借一下。　　另外我声明一下，我知道篱笆上有很多网友在美国的。我说的都是我自己了解和经历的情况，大部分都是没问题的。有问题的话请有经验的同学指正。另外加州以外的地方我不熟悉的。　　-----------------------------　　楼上的问题能详细解答一下吗
　　出租房屋收入算你的收入，要报税的，当然会有返税。不过很多人偷税的，华人几乎没有缴税的。　　出售房屋的话，也要交税。不过有免税额度。好像是增值50万美元以内不用交税。外国人和美国公民的缴税额度还不一样的。　　具体的情况，你最好咨询一下美国的房产中介。因为美国的情况太复杂，每个州，每个城市的规定都不一样的。　　我真的不是中介。
　　@白马倚斜桥 25楼
17:36　　楼主忘记介绍每年的房产税了吧　　------------------------------　　还好了　　房产税每年1%左右　　房屋保险每个月大概80，包括地震险　　垃圾清运费大概40　　独栋别墅没有物业费
　　@白马倚斜桥
17:36　　楼主忘记介绍每年的房产税了吧　　------------------------------　　@我是资深小吃货 26楼
17:37:35　　按政府的评估价格的1%左右，各个地方不一样。　　房价跌了，房产税也少交。不过大家都是希望房价涨的。　　另外，中国的房产税也要推出来了。。。。　　-----------------------------　　别忽悠了　　大家别听她的了，去微博上找@美国那些好事坏事　　她忽悠的那些美国那些好事坏事都有辟谣。
　　@白马倚斜桥
17:36　　楼主忘记介绍每年的房产税了吧　　------------------------------　　@我是资深小吃货 26楼
17:37:35　　按政府的评估价格的1%左右，各个地方不一样。　　房价跌了，房产税也少交。不过大家都是希望房价涨的。　　另外，中国的房产税也要推出来了。。。。　　-----------------------------　　@记不住邮箱密码 30楼
17:46　　别忽悠了　　大家别听她的了，去微博上找@美国那些好事坏事　　她忽悠的那些美国那些好事坏事都有辟谣。　　------------------------------　　对你只有呵呵
　　80美金等于6000多人名币？？我真换算不出来…　　
　　location location location　　美国便宜的房子到处是，只怕你不敢去住，说便宜没用，地点才是关键。
　　@屌丝陈小姐 32楼
17:47:08　　80美金等于6000多人名币？？我真换算不出来…　　-----------------------------　　他说的应该是尺不是平米。。。
　　中介生意难做 广告都打到天涯了
　　前两年真是好买卖。现在涨不少了。不过学区房一直没怎么跌。有管理方法的话，前两年买是正确的。
　　@刘正经 35楼
18:06:58　　中介生意难做 广告都打到天涯了　　-----------------------------　　天涯混的99%都是屌丝，定位错平台了
　　@白马倚斜桥
17:36　　楼主忘记介绍每年的房产税了吧　　------------------------------　　@我是资深小吃货 29楼
17:44:23　　还好了　　房产税每年1%左右　　房屋保险每个月大概80，包括地震险　　垃圾清运费大概40　　独栋别墅没有物业费　　-----------------------------　　呵呵 别的不说 光说你这个每年“1%”的房产税，你说的就不可信了。每个州的比例不一样。房产税每个地区不一样，非常的不统一。 低的可能 1%，高的可能 5%， 8%。 甚至更高。
　　@白马倚斜桥
17:36　　楼主忘记介绍每年的房产税了吧　　------------------------------　　@我是资深小吃货
17:44:23　　还好了　　房产税每年1%左右　　房屋保险每个月大概80，包括地震险　　垃圾清运费大概40　　独栋别墅没有物业费　　-----------------------------　　@白马倚斜桥 38楼
20:55:32　　呵呵 别的不说 光说你这个每年“1%”的房产税，你说的就不可信了。每个州的比例不一样。房产税每个地区不一样，非常的不统一。 低的可能 1%，高的可能 5%， 8%。 甚至更高。　　-----------------------------　　别的不知道，为了移民在加国买了房子，找人带出租，独栋是不用物业费什么，但是那些花园什么就都要自己打理，弄不好要罚钱的，也是因为这个原因，当初我买的时候就是联排的
　　@白马倚斜桥
17:36　　楼主忘记介绍每年的房产税了吧　　------------------------------　　@我是资深小吃货
17:44:23　　还好了　　房产税每年1%左右　　房屋保险每个月大概80，包括地震险　　垃圾清运费大概40　　独栋别墅没有物业费　　-----------------------------　　@白马倚斜桥 38楼
20:55:32　　呵呵 别的不说 光说你这个每年“1%”的房产税，你说的就不可信了。每个州的比例不一样。房产税每个地区不一样，非常的不统一。 低的可能 1%，高的可能 5%， 8%。 甚至更高。　　-----------------------------　　楼主还说什么房价降房产税就会降，呵呵呵　　警察和学校都是靠房产税养着的好么，好的学区房，房价再降税都不会降，居民不乐意啊。　　还说什么独栋的别墅没物业费，纯属是出来搞笑的。
　　楼主这个马甲是公马吗？
　　那里的天真蓝呀
　　楼主广告贴不要太假　　
　　难怪到处招人不DJ
　　天涯的屌丝们买不起美国的房子，来这推销白瞎啊
　　广告帖　　
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是任何人都可以在美国买房吗?去美国投资房产有什么要求,需要注意什么?
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正好在买，试着说说看。我目前的身份是h1b工作签证，可以申请贷款，不用全部现金。有个朋友是f1学生签证，几年前买的房，全部房款需要现金。现金买的好处之一是整个流程快一些，不会因为贷款之类的审核拖很久。而且卖家在几个offer差不多的情况下会偏向于现金offer，甚至可以因此报一个稍低的价格拿到房子。说到买房拿绿卡的问题，昨天刚好一个加州本地人跟我聊到这件事，他说在加州是买一个两百万的房子的话就可以...
正好在买，试着说说看。我目前的身份是h1b工作签证，可以申请贷款，不用全部现金。有个朋友是f1学生签证，几年前买的房，全部房款需要现金。现金买的好处之一是整个流程快一些，不会因为贷款之类的审核拖很久。而且卖家在几个offer差不多的情况下会偏向于现金offer，甚至可以因此报一个稍低的价格拿到房子。说到买房拿绿卡的问题，昨天刚好一个加州本地人跟我聊到这件事，他说在加州是买一个两百万的房子的话就可以拿绿卡。我不知道是不是真的，待求证。另外，美国各个州的政策也许也不一样。针对贷款买房的情境，具体流程：找一个买方realtor，签一份合同，表明一定期限内他会带你完成购房，即使期间你自己发现了别的房子完成了购买，他也还是有资格拿到3%左右的佣金。他不会过问你的身份问题，是由下一步的lender来决定。找一个lender 出具pre-qualify 证明，需要提供近两年交税纪录，近期收入，银行账户情况，签证情况等等证明。这是为了确认你将有能力偿还贷款，以及估算你能购买最高多少钱的房子。h1b的有效期是三年，如果剩下不到三年需要某种exception，但是我没觉得这会是个问题，主要还是看收入来源稳不稳定。如果首付的钱会来自不同人的账户，比如爸妈的国内账户，那最好几个月前就把帐转到自己名下去，不然还需要准备国内的文件，证明这笔突然出现的巨款是“礼物”，以及一些国内银行文件的翻译件，很麻烦。然后就是找房子，这部分就看个人喜好喽～看到中意的就交一笔earnest money，类似押金，以示诚意，这个一般是几千块，是通过支票来付的，需要有一个美国的借记卡帐号在背后支持。接着是home inspection，找人来看房子各方面有没有问题，大到墙有没有裂缝啦，小到灯泡有没有不亮的啦。如果急着close交房，可以在合同里去掉这一项，省时间，但是如果真的碰上房子有大问题的话就比较头疼了。与此同时需要继续跟lender保持通话，讨论贷款方案。有时候会问更多的问题以确保你的经济实力。比方你已经有了一个房子了，又要买第二个，那他就需要你提供之前那个房子的情况，目前还有多少贷款没还，保险金是多少，是自己住还是出租，还有你的信用记录，来确定给你什么样的利率。自己住的利率会比租出去的利率低。以及，你在交了第二个房子的首付之后还能不能有足够的钱来支付上一个房子的至少六个月贷款。Lender的另一样任务是雇一个第三方人员来给房子估价，看房子的状况和你的出价是不是吻合。比如房子由第三方估价认为只值5万，你却要出10万来买，那你自己需要把多出来的5万也付掉才行。美国购房都需要提供保险，这需要买家自己去各家保险公司要报价。一般这一步会需要社会安全号，social security number。如果没有的话有些保险公司就不受理了。如果到此一切顺利，也就接近交房的尾声了。需要去银行要一张cashier check来付首付和税费、保险。这张支票因为是银行担保的，对这种大额交易来说有保障，一般不会接受个人支票。然后牵他个上百张文件，就拿到钥匙啦！想要把房子租出去的话可以在craigslist上发广告，也可以雇一个专门的property management公司替你打理一切，包括寻找租户，有东西要修要换的时候由他们找人来弄（当然钱由你来报销）。他们会收取每个月房租的x%作为管理费。如果人不在本地的话，这个选择很省心省力的。第一次答这么多内容，想想还有点小激动嘞～显示全部
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1，在美国，对买房主体没有任何限制条件-----0条件；2，在美国，华人是可以贷款买房的，不需要什么特殊关系，只是仅能再华人美国银行贷款，例如国泰，华美，汇丰。3，在美国购房，房价及其增值空间是与房屋所在的TOWN的情况相关，和市中心远近无关，因为美国每个镇的行政，教育等体系都是独立的；4，买方不需承担房产中介的佣金；
任何人都可以在美国买房，有钱和护照即可。需要注意的是不同的区域差别很大，好的区域房产才有升值的可能。穷人区的房子尽量不要买。
美国房地产市场的复苏在2013年更加明显，随着其蒸蒸日上，不仅提振美国境内投资人对美国房地产产业链的大力投资， 也吸引海外买家争抢一份羹。但要买美国房地产投资，海外投资人需要了解美国购房和投资的一些交易程序和相关政策法规和税务，才能更有效地做好购房投资，来具体看看吧!美国房地产两点惯例：透明度高——美国房地产交易非常透明。新的待售挂牌房源必须要在24小时内发布销售服务系统，让所有的房产经纪都能获得...
美国房地产市场的复苏在2013年更加明显，随着其蒸蒸日上，不仅提振美国境内投资人对美国房地产产业链的大力投资， 也吸引海外买家争抢一份羹。但要买美国房地产投资，海外投资人需要了解美国购房和投资的一些交易程序和相关政策法规和税务，才能更有效地做好购房投资，来具体看看吧!美国房地产两点惯例：透明度高——美国房地产交易非常透明。新的待售挂牌房源必须要在24小时内发布销售服务系统，让所有的房产经纪都能获得房源资讯。而在很多其他国家，买家有时必须通过好几个经纪或代理才能找到适合自己的房源。佣金卖家付——房屋交易的佣金总是由卖家支付(然后由买家和卖家的经纪人平分)，因此买家不必向代表他们购房的代理人支付任何款项。所以美国房地产业界人士建议，买家一定要聘请买方房产代理，以便在房产交易中保护自己的利益。以下是外籍投资人购买美国房地产一定要了解的几点：1. 外国买家通常不能购买合作公寓美国房地产的类型多样(点击查看美国住宅房屋类型概述)，其中曼哈顿的住宅房构成主要是：约25%的共有公寓(Condos)、70%的合作公寓(Coops)以及5%的共有合作公寓(Condops)和连栋排屋(Townhouses)。购买合作公寓，通常要求要求买家的收入来自美国，而且资产在美国(至少大部分资产在美国)。这是由于合作公寓公司采取极端保守的做法。因为如果一旦产生纠纷，不论公司基于何种理由控告外国业主，一般都很难成功。即使赢得了诉讼，如果业主的资产位于千里之外的其他国家，判决也无法强制执行。因此，外国买家通常只能购买共有公寓、共有合作公寓(实行共有公寓规则的合作公寓)和连栋排屋。另一方面，合作公寓对房产的使用也有诸多限制，而买家对购买的共有公寓、共有合作公寓或排屋则相对拥有更多的权利。2. 外国买家可以轻松获得房贷很多朋友都觉得，在购买美国房地产时，海外买家得不到美国房贷，只能以现金购房的认知是不正确的。金融危机期间，外国公民买房融资渠道几乎完全堵死。但是在过去几年，各银行逐渐放宽了对外国公民的房贷借贷限制。绝大多数合格的外国买家只需首付四成便能获得房贷。以下是汇丰银行2011年第二季度的外国买家融资方案条款：1). 在该行存入10万美元(如果过户后提现，利率上浮0.375%)。2). 首付四成。3). 最高贷款额为150万美元，相当于购买总价250万美元的房产。4). 存入12个月的储备金(用于还贷、维护费用和税费)(不包括上述的10万美元)。5). 汇丰银行可提供30年期和15年期固定利率抵押贷款。买家可根据自己的贷款期限，获得相匹配的、利率可调的贷款。此类贷款的利率相对较低。虽然银行可向外国买家提供贷款，但银行往往也希望，除此业务之外能与客户建立长期的合作关系。所以汇丰银行要求买家在该行存入至少10万美元。外国买家可以采用多种贷款方式，以上仅为一例。3. 购买美国房地产的买家无须身在美国，也可完成购房交易在做最后完成交易时，新业主无须身在美国便能完成交易，获得房产所有权。新业主可以向自己的代表开具“授权书”，授予代理完成交易的权利。那些不想回到美国完成交易的买家，通常会采取这种方便的做法。4. 买家应咨询本国税务专家外国买家的总应纳税额可能与美国居民的总应纳税额不同，具体取决于买家本国与美国的税收协定(如果存在这样的税收协定)。因此，最好咨询熟悉税收协定的当地税务专家。例如，美国居民的资本利得税为15%(拥有房产1年以上)。但是，外国公民可能需要支付更高的税率，具体取决于他们本国与美国的税收协定。熟悉本国税收协定的税务律师将是帮您解决此类问题的最佳人选。5. 外国买家可以通过购买其他投资型房产，延缓缴纳资本利得税美国政府允许外国买家根据美国国税法第1031条延缓缴纳资本利得税。这些条例相当复杂，购买美国房地产的买家在房产交易中绝不能违背任何条例，否则可能无法获得延缓纳税的资格。针对美国房地产的复苏，现在国内购买美国房子的朋友越来越多，但是毕竟是海外投资，所以针对想购买美国房地产的朋友，还是对美国购房和投资的一些交易程序和相关政策法规和税务有多了解，从而让我们更好的做好投资计划。1. 外国买家必须“选择”就租金净收入支付美国所得税美国政府要求外国公民“选择”对任何来自租赁美国房地产的净收入(租金收入减去支出)选择向美国缴纳个人所得税。如果没有及时做出选择(例如没有及时报税)，将按租金收入总额的30%进行征税。在这种情况下，投资美国房地产者将不能减除任何成本费用，例如贬值、利息、财产税、共同费用等。即使外国投资者在他们开始投资的前几年产生了税务亏损，没有欠下政府任何税，他们也仍然必须及时报税，并作出“选择”。2. 通过贷款买房，前10至15年免征所得税对于可从房租收入报税中扣除的费用，美国政府的规定相当宽松。因此对于外国买家而言，如果通过房贷购房，并首付40%至50%，则在购买美国房地产后的前10至15年内，可能无需缴纳任何净租金个人所得税。由于贷款利息、一般费用、房产税、资产在27.5年中的折旧、保险费用、交易费用摊销都可从房租收入中扣除，所以在购房后的前几年中，房产的应付税通常是负值。在随后几年中，当公寓产生应纳税收入时，此部分收入可由之前年份的税务亏损中抵消(又名税务亏损结转)。因此，业主在购房后的多年内都不用缴纳所得税。3. 外国人投资房地产税收法(FIRPTA)当非美国居民出售其美国房地产时，美国税务局要确定他们是否支付了资本利得税。因此，美国国税局将按照房产总购买价的10%扣税。当业主向美国税务当局申报资本利得税时，任何退税(若有)都将退还至申报人。4.外国买家必须考虑规避美国高昂的房地产遗产税如果外国买家死亡，其遗留的美国房地产将被美国政府征收接近46%的税。如果外国买家提早做出安排，可以轻松规避这个问题。这个安排涉及到成立一家有限责任公司(a Limited Liability Corporation，LLC)和一家外国公司(a Foreign Corporation.)。买家将其房产归于有限责任公司名下，再将有限责任公司归于外国公司名下，而买家自己将持有外国公司的股票。在这种情况下，由于美国房地产由外国公司“拥有”，外国买家死亡后，美国政府将无权对房产征税。这对于外国买家是合理避税，操作起来费用也不高。这种模式下可以通过出售公司的股份而不是通过财产出售实现财产的转让，而后者可能引发税务问题。这样做的原因是，对于任何投资的美国房地产(外国或美国)的业主来说，最好是成立至少一家有限责任公司来拥有物业房产，这样业主的责任只限于有限责任公司，业主的责任将局限于该房产的净额。然后，以外国公司拥有这家有限责任公司，则保护外国买家规避遗产税。如果买房投资金额过小，外国买家不想采取成立有限责任公司或外国公司的模式，那另一种备选方法就是投保保额等于财产价值的人寿保险。例如，一位40岁的健康男子投保20年期的人寿保险，每年支付保费350美元，死亡时可获得50万美元的死亡保险金。在这种情况下，虽然该外国买家无法规避遗产税，但其继承人仍可获得等额收益。显示全部
只要付得起全款的钱，任何人都可以在美国买房，但是不要听新闻乱说，在美国买房不是那么简单，风险也很大。1、首先在美国买房流程特别麻烦，如果不是常住美国，从国内往返再加上在美国十几天的花销又是一大笔钱。不要听信北京一个卫生间可以在美国买一套房，美国便宜的房子也是偏僻老旧的房子而已，而且美国教育资源优质地区的房子也贵，跟中国的学区房更贵一样。2、在美国买房除了请中介，还必须请律师。交易时，购房者需缴纳一...
只要付得起全款的钱，任何人都可以在美国买房，但是不要听新闻乱说，在美国买房不是那么简单，风险也很大。1、首先在美国买房流程特别麻烦，如果不是常住美国，从国内往返再加上在美国十几天的花销又是一大笔钱。不要听信北京一个卫生间可以在美国买一套房，美国便宜的房子也是偏僻老旧的房子而已，而且美国教育资源优质地区的房子也贵，跟中国的学区房更贵一样。2、在美国买房除了请中介，还必须请律师。交易时，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%。如果你特别壕，房子超过100万，就还得交1%的房屋奢侈税。3、地产商在确认购房者本人入住后，才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖，一般是一至两年。而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。但是如果是买的不好房子也很难租出去。4、理论上，有50万美元就可以通过投资在美国买房，并可以去申请EB-5投资移民绿卡，但是在美国当投资移民一般要求投资人必须要亲自管理投资项目，并且还得直接创造10个就业机会，完了还要看美国移民局等有关部门是否批准。5、对于不在美国工作的外国人来说，除非在美国银行有巨额投资存款或用已有房屋做抵押贷款，除非在美国华资银行有特殊关系，或者在外资银行有过硬的信用记录信用记录，否则只能用全款买房。如果你不是土豪还是慎重考虑吧。
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任何人都可以买，只要有足够的钱，且证明资金来源合法，可以通过房产经纪找房，通过房屋检查出评估报告，然后通过公证公司签署购房合同，通过贷款经纪人申请贷款，然后完成支付，就可以拥有自己美国大宅子了。需要注意的是美国购房地点很重要，房屋建造年代很重要，使用材料很重要，是否进行过杀虫很重要，直接影响未来入住成本。房屋类型分得很细，决定了邻居的素质，自己体会另外要核算好养房成本，不同地区的费率相差很多，地税...
任何人都可以买，只要有足够的钱，且证明资金来源合法，可以通过房产经纪找房，通过房屋检查出评估报告，然后通过公证公司签署购房合同，通过贷款经纪人申请贷款，然后完成支付，就可以拥有自己美国大宅子了。需要注意的是美国购房地点很重要，房屋建造年代很重要，使用材料很重要，是否进行过杀虫很重要，直接影响未来入住成本。房屋类型分得很细，决定了邻居的素质，自己体会另外要核算好养房成本，不同地区的费率相差很多，地税，水电瓦斯垃圾费都会因为好坏有很大差别，土豪请忽略这一点如果是投资房，要考虑出租率和收益比，房屋增值空间，如果是自住房，要考虑安全性，以及周边配套
谢邀。理论上来说在美国买房对外国人没有什么资格限制，但是买房人需要在美国申请一个交税人的帐号(Individual Taxpayer Identification)。在美国买房至少要注意下面几点：1. 贷款：
如果外国人不在美国工作或者在美国没有收入，在美国买房大都是得不到贷款的。需要现金买房。如果外国人在美国工作/有收入贷款买房要提供收入证明和签证护照复印件。2. 每年房产税/物业管理费/房屋...
谢邀。理论上来说在美国买房对外国人没有什么资格限制，但是买房人需要在美国申请一个交税人的帐号(Individual Taxpayer Identification)。在美国买房至少要注意下面几点：1. 贷款：
如果外国人不在美国工作或者在美国没有收入，在美国买房大都是得不到贷款的。需要现金买房。如果外国人在美国工作/有收入贷款买房要提供收入证明和签证护照复印件。2. 每年房产税/物业管理费/房屋保险费：
美国买了房以后，每一年还要交房产税(property tax), 以房屋估价乘以一个税率计算，房产税根据不同地区不同学区税率会不同，平均下来大概是0.5-1.5%左右。如果买的是condo, 就是有社区公共管理物业的话，每个月还要交物业管理费，一般中等的condo每月物业管理费大概几百。买了房子还必须购买房屋保险，价格不等。每年从几百到几万都有。一般是房屋价值的0.4%。在一些易发地震或者洪水的地方会有附加的保险。3. 投资房： 投资房的租金收入是要报税的，租金收入和美国的工资收入是一个税率。如果把房子卖了则是资产增值税，相对税率低些。4.中介手续费：外国人美国交易房产一般还是要通过中介，买卖手续费一般6%，怎么和交易对方分摊不固定。还有就是美国买房目前是没有绿卡的。
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