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挣脱三四线城市销售魔咒 房企重回一二线城市
第一财经商业&&作者：陈淑贞&&
战略布局和价值判断,是房企产业链中重要的环节，由此延伸出投资拿地、开发、产品销售、现金回笼、物业管理，直至新一次拿地，闭环完成。
　　战略布局和价值判断,是房企产业链中重要的环节，由此延伸出投资拿地、开发、产品销售、现金回笼、物业管理，直至新一次拿地，闭环完成。近年中国房地产市场高速发展，城市分化加剧，核心一二线城市房地双高轮番领涨，而三四线城市去化老大难。核心城市价值回归左右房企的战略布局，使后者的投资价值趋同，回归一二线、远离三四线城市几乎成为所有品牌房企的共同选择。2016年此状况尤甚，房企的选择往往意味深长。有房企重仓深圳、冒险拿价格比自身市值更高的土地，也有房企公开宣布全面退出三四线城市的土地开发。三四线城市的销售魔咒2016年上半年，国内信贷款净宽松，房地产销售情况总体良好。国家统计局数据显示，今年1-6月，全国商品住宅销售面积、金额分别为5.7亿平方米和4.2万亿元，同比分别上升 28.6%和44.4%。 自2014年下半年以来，国内大中城市商品住宅销售回升已持续20个月，全国整体成交回暖也已持续15个月。万科(000002.SZ)是国内研究房地产市场有心得的房企。在其长期观察的北上广深莞佛等14个一二线及环一线城市中，1-6月商品住宅销售面积同比上升了45.0%，而新房批准预售面积同比仅增长 9.2%。至6月底，上述城市的新房库存下降至1.1 亿平方米(2015年底为1.4 亿平方米)，去化周期由2015年底的8.4个月缩短至6.6 个月。但与此同时，此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的三四线城市，库存压力仍然较大，情况并没有根本好转。价格是更加直观的因素，一线城市、二线城市和三线城市之间涨幅有别。据中国指数研究院数据，上半年一线城市累计上涨12.79%，二线城市累计上涨5.33%，三线城市累计上涨4.27%，而环一线城市东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居全国前列。城市基本面差、土地供应多、人口增长慢、房价可调节空间少、利润率低、库存去化慢，三四线城市的销售问题成为房企们难解的魔咒。同策咨询研究部总监张宏伟告诉第一财经记者，&三四线城市的市场空间容量有限，在过去五年中，三四线城市平均每年新房成交面积在200万平方米左右，假若开发商拿了一个建面20万平方米的项目，要卖好几年，库存难以去化，开发商也很难展示身手。&对于曾在早年囤货三四线的房企而言，主旋律仍是结构调整。减少甚至完全退出三四线城市的土地开发是多个品牌房企的共同选择。深圳控股营运总监朱国强对第一财经记者说，除了环一线城市如东莞、惠州等城市外，公司今后将不再在三四线城市拿地，目前已有的项目中设法与当地政府协商退地。据深圳控股中报显示，今年上半年，公司已退还河源市和泰州土地，下半年将继续推进泰州、三水、马鞍山等项目的处置工作。房企投资选择趋同在2010年前后，三四线城市曾是开发商的大爱。彼时房地产市场大热，一二线城市受到严格的调控，开发商以为三四线城市会是新的市场，纷纷投身而进，参与者包括华润置地(橡树湾润景公馆)、碧桂园以及恒大等。但很快，三四线城市项目相对较低的毛利率使房企们后悔。国泰君安证券分析师刘斐凡对第一财经记者表示，从恒大，碧桂园，华润，中海，深圳控股等房企的数据披露来看，一二线项目毛利率明显高于三四线。综合来看，一线大多数项目毛利都能在30%以上，二线城市项目也多能保持25%以上毛利率，三四线项目普遍毛利差异一二线项目。朱国强道出真相，&20个城市不如深圳一个城市赚的多，未来将聚焦深圳大本营。&国泰君安证券分析师刘斐凡告诉记者，深圳控股其深圳项目毛利高达50%，而其三四线项目的毛利率仅为25%左右。由于市场容量有限，价格指数低，购房群体对价格敏感，整体而言三四线城市对销售金额的贡献度低于一二线城市。以华润置地(01109.HK)为例，2010年销售面积只有218万平，同比2009年只上涨1.3%，而销售金额只有222.6亿元，同比下降11.3%。当时，吴向东等管理层认为，因2010年比2009年多了更多二三线城市项目。为了更长远的发展，房企不得不收心回归一二线城市。刘斐凡认为，在市场分化的行情下，一二线城市楼市火爆，三四线城市楼市不温不火，因此一二线项目销售更有保障，房企在一二线拿地热情会高于三四线。加之，这一年多的去化，房企在一二线城市土地储备也会下降，有在一二线城市补充土地储备的需求，两者相加，房企扎堆在一二线拿地。一二线城市房价地价双高。在万科监测的14 个城市中，住宅 (含商住)土地供应面积、成交面积同比分别增长 15.3%和 47.5%，1季度土地溢价率上升至 1.41，2季度则进一步攀升至 1.93，地价贵过周边房价的地王频频出现。房企对一二线城市土地的热衷和追求在深圳体现得淋漓尽致。6月8日，其时市值仅为150亿港元的龙光地产(03380.HK)拿下深圳光明的一宗商住地，大众哗然。而房企豪赌深圳房价上涨的背后仍是毛利率在作怪。大部分房企已对布局和项目结构进行优化调整，并在拿地过程中有意向一二线城市倾斜。根据各家房企公布的中报可知，今年上半年万科一共获取了70个新项目，除了南通等少数几个三线城市外，其他全部为一二线城市和环一线城市；华润置地4209万平方米总土储中，一二线城市土储占比达72%，能满足3-5年的发展需求；深圳控股2016年全年可售货值将近290亿元，其中80%的货值均位于深圳；中海外主席兼行政总裁郝建民则表示，公司将继续关注中国一二线城市。
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举报邮箱：为什么说在一二线城市还是要买房，而三四线城市可以租房？为什么说在一二线城市还是要买房，而三四线城市可以租房？易斗说房百家号近几日，房地产市场最火热的话题都是跟租房有关，总结起来有以下两点：一是广州市出台了租房和买房一样可以获得同等权益的新Z；二是九部委联合发文，要在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了广州、深圳、南京等12个城市虚伪试点；联想到之前很多城市在土拍的时候，当价格超过预定时，开发商需要竞自持的比例；以及好几个的地块都是要求竞拍者100%，且自持的年限是70年，不难看出，房地产市场确实是要变了。看到上面的信息，相信很多要买房但是还有没有买房的购房者的内心肯定是欢欣鼓舞的，不少购房者觉得，现在的买房成本这么高，租房也是一个不错的选择，而且相关部门正在大力发展租房市场，既然以后租房也会像买房一样获得同样的权益，那为啥还要买房呢？其实，关于买房还是租房的话题由来已久，现在只不过是自上而下的在推动租房市场的发展。虽然是在大力支持发展住房租赁市场，但不是意味着所有的人都不用买房了，买房和租房还是有区别的。首先，我们要看看为什么要大力发展住房租赁市场。之所以要发展租房市场，主要还是因为现在的买房成本高，导致很多普通购房者买不起房，买不上房。市场经济的发展，自然产生了贫富差距，而这在房地产市场上表现的更加明显。如果买了一套房子，身家就会立马变成百万乃至千万；如果不买房，那么即使有再多的存款，也可能因为房地产市场的上扬而导致相对的贬值。而且买房意味着获得房子了产权，随之而来的则是户口、学区等权益，而租房则不一定能够享受到这些权益。因此，为了让所有人都有房子住，让房子回归居住的本质，而不是成为资本炒作的商品，所以要抑制楼市的过快上扬，同时发展租房市场。租房市场发展成熟，必将让一部分购买力转向租房，从而改变目前某些城市新房市场供不应求的局面。而且，既然在提租房也会获得同买房一样的权益，也就说明了资源的紧缺性，这也主要体现在户口和学区上。虽然对未来房地产市场的发展已经指明了方向，但是短期内恐怕难以发生根本性的改变。因此，无论是现在，还是未来，在一二线城市和三四线城市，买房和租房还是有所区别的。先来看一二线城市。虽然在一二线城市，买房的成本要远远高于三四线城市，但是要想在一二线城市长久生活下去，买房差不多是唯一的选择。因为一二线城市的资源更加紧缺，一个户口的价值跟高。虽然现在有几分落户，但是房产跟积分的多少有直接的关系。同样，学区资源也是如此。而三四线城市则相对好一些。三四线城市为了吸引更多的人口流入，在落户上给出很多便利，即使不买房也可以落户，同样，上学问题也可以得到很好的解决。因此，在三四线城市，即使不买房，也可以获得相关的权益。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。易斗说房百家号最近更新：简介:地产媒体从业多年，房产专家、自由撰稿人。作者最新文章相关文章查看: 13789|回复: 5
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一线如北上广深，二线如南京苏州杭州青岛之类的。
以下的是周围朋友交流好网上找的一些数据
1.客户，比如杭州银行和苏州银行都是EY审的，可是都不是当地的EY。
2.收入，二线所似乎和一线内资所总部的薪酬相差无几，特别是经理之后。
3.工作强度，这个似乎有差 有的中报都常有通宵 有的一直休无薪假。
4.实习生，四大二线所的找的很少没有内资所来的多
以江苏为例，江苏10年之后就没有具体的收入情况了
10年 天衡 收入12364.44&&从业人员260人 人均47.55
& && &&&江苏华星&&2900& && && && &74& && && &&&39.18
& && && &EY& && && && &1804.1& && &&&52& && && && &34.69
& && && &PwC& && && &1063.34& && & 61& && && &&&17.43
20:04 上传
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考虑到跨区执业，总分所的业务收入调剂之类的，这个放在江苏一个地方的收入数据不准确吧。
本帖最后由 旋转长颈鹿 于
00:38 编辑
二线所的客户基本以周边客户居多,也会做一些大型企业的mega job,像中石化中石油中移动之类的,二线所会负责周边省份的组成部分.但二线所一般不做金融业务,金融业务都由金融组来做,只有一线城市才有金融组(北京上海).
收入的话,因为生活成本小一点,四大的二线所一般都是一线所工资的九折. 但如果是本地人这个收入就算很高的了,几乎没有生活成本...
工作强度我觉得不好说,人各有异,看你做什么项目了.但总体来讲,肯定一线所要大.因为一线所的项目,人均的charge job的时间比二线所要多..相应的,一线所职员的项目经验总体上就会更丰富一些,technical也会更强.二线所的同事总说为什么上海所的员工那么牛逼啊,很简单啊,人家做的项目比他们多.
实习生,当然一线所需求大啦,毫无疑问的.四大在上海的人员规模都是人,甚至更多. 二线所一般就是50~200人,需要多少实习生呢? 想实习的话,四大的实习生项目主要有PwC的leap,德勤的club,KP的elite program和EY的SLP,还有一些日常的寒暑假实习岗位,但名额不太多. 强推DTT club和KPMG elite program,不解释.
版主好人啊不过二线所出来估计不大好跳槽吧。。。纠结
版主好人啊不过二线所出来估计不大好跳槽吧。。。纠结
其实还好啦，目测二线所同事们的去处都还蛮不错的（否则何必走？）。
但一线所的出路肯定更宽广，这是一定的。
其实还好啦，目测二线所同事们的去处都还蛮不错的（否则何必走？）。
但一线所的出路肯定更宽广，这是 ...
昨天和一个朋友聊天，说是被一线所借调过去做IPO了~
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问？在中国，一，二线城市比三，四线城市多吗
我有更好的答案
三四线城市更多，一二线城市也就是北上广和各个省会城市了
肯定没有啊
就是一金字塔模型
越好的越少
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