相关解答一：怎么做才能换掉物业公司 根据国务院《物业管理条例》，首先要有辞退物业的理由，要有证据材料，包括音像、文字资料，然后书面发文给物业企业，进行整改，整改期间的表象亦又要证据记录状况，通常需要三次书面通知整改，特别重要的是：每次发整改函一定要抄送当地政府{区、街道）物业主管部门备案，此项工作必须由社区的业委会人员操作；如整改不力，确需要进一步进行辞退物业企业的工作，需要业主大会进行表决，要有三分之二的业主同意进行解聘物业，在政府部门的监督下进行解聘老物业企业及选聘新物业企业的各项工作。最好聘请律师进行操作，确保各项工作符合法律要求并且有效处置各环节的工作。
相关解答二：业主能申请更换物业公司吗 怎么更换物业 洛阳新闻网律师频道加盟律师回复：更换物业公司的程序是这样的：当《物业管理委托合同》所约定的事由出现需要更换物业管理公司的情况时，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接更换，也可以由业主委员会根据业主或物业使用人的投诉，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理公司的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理公司。业主委员会通过招标方式更换物业管理公司之前，根据不同情况，应当确定以下事项：授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；确定采取公开招标或邀请招标方式；授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；物业服务价格幅度或水平。
相关解答三：什么情况下可更换物业 如何更换 根据《物业管理条例》第十一条和第十二条规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘物业公司的情况下，业主大会则可以按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。法定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。约定更换物业管理企业的条件所需程序当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。希望以上内容对你有所帮助。
相关解答四：小区的物业公司是如何变更的？ 1、业主大会有选聘和解聘物业服务企业的权利（见《物业管理条例》）2、物业公司的上级主管部门一般是当地建委，居委会和街道对社区物业管理工作有监督和指导的权力。你可以上建委、工商等机构查询其物业管理资质。3、物业公司和业主之间有合同关系，一般在购房时会由开发商选定一家前期物业管理的公司，并要求购房者在入住之前签订"前期物业管理服务协议”。召开业主大会并成立业主委员会之后，可由业主委员会代表全体业主与物业公司签订服务合同。4、具体的法律条款可以看《物业管理条例》，小区入住50%以后就应依法成立，如果开发商人为设置障碍可向建委、居委会、消协等机构求助，请其帮助召开业主大会。并通过合法手续选聘和解聘物业企业。同时，为了保障业主的利益，熟悉物业服务合同中约定的有关权利和义务是很必要的，在维权之前应注意收集具有法律效力的证据。 相关解答五：更换物业公司的程序一般都是怎样的 更换物业管理企业的程序我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；（4）物业服务价格幅度或水平。业主委员会招标前，是否需要备案？业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：（1）业主大会决议；（2）招标公告或者投标邀请书；（3）招标文件；（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？应从以下几个方面保障业主的知情权：（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。业主委员会招标应当何时完成？业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。 相关解答六：一个物业怎么样才能更换物业公司 1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允5、评标，并选出中标的物业公司6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。8、表决否定常重新由步骤2进行；或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标。 相关解答七：业主委员会想换物业公司，需要哪些步骤？ 首先要召开业主大会。（更换物业公司必须由全体业主共同决定，同意的人数要双过半（总面积、总人数））。制定物业管理招标书，并通知目前负责管理的物业公司重新选聘物业服务企业。邀标或公开招标，评标、答辩，以选出中标企业将招标结果送居委会和房管局（住建委）物业科及小区办备案通知前物业公司交接事宜（提前10天--30天）通知小区办、居委会，配合新老物业公司进行档案、资料的交接，审计物业管理账目，做财务交接、设备交接等。新物业开始工作，老物业离场。 相关解答八：如何换掉小区的物业公司？ 1、业主大会有选聘和解聘物业服务企业的权利（见《物业管理条例》）2、物业公司的上级主管部门一般是当地建委，居委会和街道对社区物业管理工作有监督和指导的权力。你可以上建委、工商等机构查询其物业管理资质。3、物业公司和业主之间有合同关系，一般在购房时会由开发商选定一家前期物业管理的公司，并要求购房者在入住之前签订"前期物业管理服务协议”。召开业主大会并成立业主委员会之后，可由业主委员会代表全体业主与物业公司签订服务合同。4、具体的法律条款可以看《物业管理条例》，小区入住50%以后就应依法成立，如果开发商人为设置障碍可向建委、居委会、消协等机构求助，请其帮助召开业主大会。并通过合法手续选聘和解聘物业企业。同时，为了保障业主的利益，熟悉物业服务合同中约定的有关权利和义务是很必要的，在维权之前应注意收集具有法律效力的证据。 相关解答九：如何更换物业服务企业 1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允5、评标，并选出中标的物业公司6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。8、表决否定，重新由步骤2进行；或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标。 百度搜索“就爱阅读”,专业资料,生活学习,尽在就爱阅读网92to.com,您的在线图书馆
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各镇人民政府，县府直属有关单位：
　　为进一步规范我县物业管理工作，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规，以及《河源市人民政府关于规范市区物业管理工作的意见》（河府〔2015〕42号）文件精神，结合我县实际，提出以下意见：
　　一、明确物业管理主体
　　物业管理工作按属地管理原则，镇人民政府负责行政区域内的物业管理工作。镇人民政府应将物业管理工作纳入政府目标责任管理体系，落实物业管理工作责任，建立长效管理机制；县住房和城乡规划建设局是县物业管理行政主管部门，负责指导、监督和协调全县物业管理工作，制定全县物业管理发展规划、发展目标及有关政策。
　　二、加大行政监管力度，规范物业服务行为
　　（一）严把物业服务企业准入退出关。
　　凡在我县从事物业管理的企业（包括外来企业），须将已签订的《物业服务合同》报镇人民政府、县住房和城乡规划建设局备案。物业服务企业退出管理项目，须提前3个月以书面形式向镇人民政府、县住房和城乡规划建设局、业主委员会告知退出原因、退出时间，并公告全体业主。物业服务企业如擅自退出，造成业主大量投诉或发生影响恶劣事件的，县住房和城乡规划建设局暂停上报其资质定(升)级和换证。
　　（二）规划建设物业服务用房。
　　县住房和城乡规划建设局在审查建设工程规划方案时，应确定物业服务用房的位置和面积。物业服务用房面积按照物业总建筑面积2‰标准配置（总建筑面积5万平方米以下的不低于100平方米），其中业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，面积不少于20平方米。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能，主要用于物业服务、工作人员值班以及存放工具、材料等。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。建设单位应在房屋预售时公布物业服务用房的位置和面积。
　　（三）把好物业项目承接验收关。新建项目竣工验收合格后，建设单位须向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料，并签订《物业承接查验协议书》：
　　1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　2、设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；
　　3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　4、物业及配套设施的产权清单；
　　5、物业服务用房清单；
　　6、物业管理所必须的其他材料。
　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料无条件移交给业主委员会。开发建设单位、物业服务企业未按上述要求办理交接手续的，县住房和城乡规划建设局应责令其限期改正，逾期仍不提供或不移交的，依照有关法规进行处罚。
　　（四）强化前期物业监管。实行前期物业管理招投标制度。建设单位要以招标的方式选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》应统一使用广东省住房和城乡建设厅制定的规范文本。投标人少于3个的，经县住房和城乡规划建设局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　（五）依法召开首次业主大会。已建成入住的住宅小区，20%以上业主可以联名向镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑总面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主应当在30日内向物业所在地镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。镇人民政府应当在接到业主书面报告或者业主书面要求后的30日内，会同县住房和城乡规划建设局组建业主大会筹备组，按有关规定组织召开首次业主大会，依法选举产生业主委员会，引导小区业主自我管理、自我教育、自我约束和自我服务。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向镇人民政府和县住房和城乡规划建设局备案。
　　（六）规范物业服务收费行为。物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，严格按照县物价局、县住房和城乡规划建设局《转发市发改、市住房和城乡规划建设局关于印发〈河源市物业服务收费管理实施细则〉的通知》（紫价〔2015〕2号）的规定执行。专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，双方协商支付手续费，物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
　　（七）加强住宅专项维修资金管理。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，规范使用。县住房和城乡规划建设局负责住宅专项维修资金归集使用的监管工作。
　　三、建立配套管理机制，促进物业管理健康发展
　　（一）建立联席会议制度。物业管理工作联席会议由镇人民政府召集，县住房和城乡规划建设局、城管、公安、环保、发改、市场监督管理等部门和社区居委会、业主委员会、物业服务企业的负责人参加，主要协调解决业主委员会换届、物业服务合同纠纷以及物业服务企业变更交接等重大问题。
　　（二）建立首次业主大会筹备金制度。首次业主大会筹备金由建设单位承担。建设单位在办理商品房预售证时，按每户20元标准缴存至县住房和城乡规划建设局指定的代管银行专门账户（最低不少于1万元）。在召开首次业主大会条件成熟时，由镇人民政府向县住房和城乡规划建设局申请拨付。首次业主大会召开后筹备金尚有剩余的，由业主大会决定用途。（三）建立物业管理履约保证金制度。物业服务企业自签订《物业服务合同》之日起30日内，将履约保证金（按合同约定的物业服务费用年度总额的5%）交存到县住房和城乡规划建设局开设的监管账户，合同履约期满后，物业服务企业取回保证金。如物业服务企业违约或出现重大责任事故，保证金用于代付违约金或赔偿金。
　　（四）建立物业服务企业诚信评估制度。诚信评估分为诚信内容和诚信等级，其中诚信内容包括基本信息、业绩信息和警示信息三部分内容，诚信等级由高到低分为优秀、良好、合格、不合格四个等级。县住房和城乡规划建设局负责建立物业服务企业诚信评估档案，客观记载物业服务企业诚信信息和诚信等级，每年进行一次通报，并向社会公布。诚信等级作为招投标、创先评优、资质核定的参考依据。对不合格企业，县住房和城乡规划建设局责令其限期整改，对拒不整改或者整改不合格的，依据《物业服务企业资质管理办法》有关规定，对其资质核定不予上报审批。整改期间，该企业不得承接新的物业服务项目。
　　（五）加强老旧小区管理。具备物业管理条件的老旧住宅小区，镇人民政府要引导其成立业主大会，实行物业管理。尚不具备物业管理条件的住宅小区，要引导业主自治管理，提供公共区域保洁、绿化和公用设施设备养护维修等基本服务。属于单位宿舍类的老旧住宅小区，由所属单位组织做好物业管理工作。
　　（六）加强从业人员培训。实行物业管理从业人员持证上岗制度。物业管理从业人员须参加由市行业协会举办的培训班学习，重点加强依法从业、热心服务、处置突发事件技能等教育和培训，提升从业人员整体素质。
　　四、明确相关部门职责，形成齐抓共管合力
　　（一）县住建局：负责贯彻执行物业管理法规、政策；制订物业管理有关制度；按规定对物业服务企业资质进行管理；做好前期物业管理招投标、住宅专项维修资金归集和使用管理、物业承接查验、物业服务合同备案、物业服务企业诚信评估等工作；会同镇人民政府调解物业管理矛盾纠纷；负责新建住宅小区的物业服务用房、停车位等配套设施的规划和验收，查处住宅小区内乱搭建和擅自改变房屋使用性质等行为；负责住宅小区建设项目竣工验收，处理建设中及竣工后建筑质量等方面的投诉。
　　（二）镇人民政府：把物业管理工作纳入社区建设的重要内容，指导、监督住宅小区成立业主大会和选举业主委员会，并做好备案工作；协调处理物业管理矛盾纠纷；配合县住房和城乡规划建设局做好前期物业管理招投标、住宅专项维修资金归集使用的监管、物业承接查验、物业服务合同备案、物业服务企业诚信评估等工作；指导、监督和协调社区居委会、业主委员会、物业服务企业和建设单位实施物业管理进场或退出交接、矛盾纠纷调处等物业管理日常工作；引导无物业管理的住宅小区实施物业管理。
　　（三）社区居委会：协助镇人民政府做好业主大会召开、业主委员会选举和业主委员会备案、物业管理矛盾纠纷调处等工作。
　　（四）县发改局：负责制定物业管理收费标准并监督执行，协调处理物业管理收费矛盾纠纷；查处乱收费行为。
　　（五）县市场监督管理局：负责物业服务企业经营准入，查处住宅小区内外无证照经营行为；负责对电梯进行安全监察，监督电梯使用单位落实电梯定期检验、维护保养；协调处理电梯质量和使用等方面的矛盾和投诉；查处电梯行业中的违规行为；查处利用合同格式条款侵害消费者权益的违法行为；查处不正当竞争行为。
　　（六）县水务局：负责住宅小区二次供水系统的监督管理，制定居民水表之外供水管网的改造和维护方案，并进行竣工验收。
　　（七）县城管局：负责指导住宅小区设立封闭式垃圾箱、垃圾投放点，查处乱设摊点、乱设墙体（户外）广告、养禽种菜等违反市政、市容、绿化、环境卫生规定的行为；监督住宅小区垃圾及时清运。
　　（八）县环保局：负责查处住宅小区经营性建设项目生产经营过程中产生的噪声（使用高音喇叭招揽顾客等公安部门管理的噪声污染除外）、废物（城市生活垃圾除外）、污水、辐射、烟尘、恶臭气体等污染环境行为。
　　（九）县人社局：负责监督物业服务企业的劳动用工和社会保险缴纳情况，协调处理物业服务企业劳资矛盾纠纷。
　　（十）县公安（消防）局：负责指导住宅小区安全防范设施建设；负责指导、督促物业服务企业对消防设施设备定期检查；查处治安案件和破坏消防设施设备、堵塞交通、擅自养犬等行为。
　　（十一）人防办：负责对人防工程使用、维护的监督管理，对人防设备、设施进行定期检查，查处擅自占用、转让、降低及改变人防工程使用效能等违法违规行为。
　　（十二）供电、供水、供气、通信、有线电视等专业经营单位：新建住宅小区的供电、供水、供气、通信、有线电视等公用设施设备的建设方案必须经上述相应行业的专业经营单位批准同意，工程项目建设开工后，涉及到各行业相关的部分，由各行业的专业经营单位负责监督管理和竣工验收；工程竣工验收后，建设单位应将供电、供水等公用设施设备的产权移交给专业经营单位，供电、供水等专业经营单位担负终端用户水电等表（箱）以外所有连接管线及设备设施管理、维修、养护和更新的责任。对于已建成入住小区的供电、供水等设施设备及终端用户水电等表（箱）以外连接管线，产权所有方将产权移交给相应专业经营单位后，由该专业经营单位负责管理、维修、养护和更新。
　　本意见自日起施行，有效期至日。
　　紫金县人民政府　　日
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转藏至我的藏点业主卖房后，物业服务协议是否自动更改给下一业主，或者是第三方重新和物业公司签订物业服务协议呢？_百度知道
业主卖房后，物业服务协议是否自动更改给下一业主，或者是第三方重新和物业公司签订物业服务协议呢？
第一方卖房者是否需要告知物业，而物业又需要干什么？
我有更好的答案
物业费的收取是和物业的产权挂钩的也就是说，产权是谁，谁交物业费卖房者要告知物业，物业要通知新业主，就物业合同做说明如果有拖欠的物业费，由前业主结清希望能帮到你
哪业主办理了产权证，确一直不来办理进户怎么办，物业费怎么收取呢
一般都是电话追缴、发律师涵等等，象我们公司会在小区里坚起个物业费追缴栏，公布于众，让公众谴责他们从产权变更开始，新业主就要开始交纳物业费，最坏的结果也就是起诉了
好吧先这样吧，我在问问,谢谢你的帮助
y are welcome~~
采纳率：37%
很少有物业公司与每个业主都签定物业服务协议，一般都是与开发商或者业主委员会签定协议。所以业主卖房后，物业服务协议是否自动更改给下一业主。
首先我告诉您，你买这个房子的时候，一定要去物业，你和原业主还有物业三方一定要同时办理这个资料变更手续，必要时候把水电资料变更同时办好，再就是物业这块的各项费用原业主必须缴清等等，你去的时候，需要带上购房合同，家庭成员照片，以及购房人的身份证原价和购房发票，这样物业好把你资料重新变更，另外物业需要与您重新签订物业管理服务协议，给您房屋使用证和质量保证书等等。还有你们验房的时候，应该有物业陪同......
1、是的，产权变更，新的业主需要和物业重新签订物业服务协议；2、原来服务协议，是原业主签订，更改业主后，已无效。回答不周，笑纳采用。
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物业管理公司变更法人代表业主有权知晓吗
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不需要通知业主，这是人家公司内部管理的事情，况且这种变更是在工商局的网站公开可查询的。
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有权知晓，物业公司法人变更应公布给业委会。
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