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未取得土地证的房产是否缴纳土地使用税？
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问：自有房产无土地证（无法办理、或未分割），也未在固定资产中单独核算，这类土地是否应缴纳土地税？
答：《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
《国家税务局关于检发的通知》（国税地〔1988〕15号）四、关于纳税人的确定
土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
六、关于纳税人实际占用的土地面积的确定
纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
根据上述规定，贵公司作为土地使用人，未取得土地使用证书之前，应据实申报土地面积计征土地使用税。&税收，是国民经济最为重要的调节器，随着经济的发展，税收法律愈发繁杂，税收调整愈发频繁，作为企业财务人员，掌握着企业的税收命脉，迫切需要综合的税务管理能力，加入，掌握税务实务、税务筹划、税务稽查、税务行政复议，拓宽税务处理软技能，成为优秀的财会人。
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很愤怒刚学习不久，没法学啊要考试了，急死我了这次就不告诉你们老板了，限你们赶紧弄好算了，麻木了规定：无论会计上如何核算，都要将土地价款并入房产原值缴纳房产税，土地价款包括实际支付的土地价款和土地开发费用。实际工作中，需注意掌握以下几个问题：
一、计算方法和顺序
1、首先需要明确的是按每块土地来计算并入房产原值征税，如果企业只有一块土地最为简单，如有多块地需分别计算。
2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上，而房产又存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别，所以计算顺序应该是（1）、按宗确认房产原值和面积，有证房产按证号分别计算，无证房产也应按宗计算；（2）、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值，如需并入则计算确认房产坐落地块的价值；（3）计算出该宗房产所坐落地块的容积率，将该宗地块上所有房产建筑面积（包括应税房产和免税房产）除以土地面积得出；（4）对照不同容积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地价值并入地块上所有房屋价值中（包括应税房产和免税房产），对免税房产虽并入但不征税；（5）将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分（从租部分可能为零）。对从租房产，虽将地价并入但并不据此征税，而据租金收入征税，对从价部分房产则将地价一并征税。至此完成土地价款并入房产征税的计算确认。
二、房产税纳税义务的起点
房产税纳税义务的起点为房产完工记入固定资产、投资性房地产的时间或房产实际投入使用时间或领取产权证书时间的次月。以三个时间孰前为标准，不单独以会计核算上记入固定资产或投资性房地产为标准。
三、房产原值需关注是否产生应该资本化的资金成本
房产原值的核算确认十分重要，如果少计将持续产生永久性侵蚀税基的影响，需严格执行财务会计制度及的规定，这不是本文的重点。此处强调的是工作中容易忽视的资金成本的问题，工作中要关注纳税人有无发生为房产投资而产生的借款，其房产建设完工前的借款利息有无记入科目，需查看建设期借款合同。
四、关于土地价款的问题
1、土地价款包括为取得土地而支付的土地款、契税、登记费用，以及土地开发费用，如取得土地后的三通一平费用、搬迁补偿费用等。强调两条：一是专为取得土地而发生；二是有现金流出，强调的是在地方政府招商过程中，因土地出让金有政策减免、政府垫付或补贴，土地取得成本的确认以及其土地价值的掌握应以与国土部门签订的合同价格为准确认。对土地出让金的减免、补贴等不予扣除。（出让金减免可能存在无现金流出现象），在业务中，需要将减免、补贴等确认为补贴收入。
2、国有划拨土地因取得土地未支付款项故不需并入。
3、国有划拨土地以国有土地授权经营或投资入股的土地如索普集团部分土地，不需并入。
4、A法人持有土地，B法人持有房产，在对B法人征收房产税时不需将A公司土地价款并入征税。
5、如果A公司持有土地，而将房产记入A公司的非独立法人的分公司B公司，政策掌握上法定的纳税义务人应该为具有法人资格的A公司。但实际征管中无论房产税由A公司交纳还是由B公司交纳，均应将土地价款并入房产原值征税，如港务集团。
6、国有划拨土地后，发生改制的情况，分两种情况：一类主要为市属企业改制时由新的股东根据改制政策向政府出资购买的情况，则视同支付了土地价款。即使仍保留部分国有股，也应根据改制中的评估的土地价款将其并入征税，如飞亚轴承等；二是改制时并未由新的企业股东向政府出资购买的情况，如正茂集团，不能认定向政府支付了土地价款，则不应将土地价款并入房产价值征税。
7、土地评估增值分两种情况：一是前面所说改制时的评估增值，视同支付了土地价款需并入征税，二是非改制原因而发生的评估增值，则不需并入征税。
五、关于确认容积率的问题
1、计算容积率以每块土地的面积为分母，以每块土地上所有房产面积之和为分子，强调的是分子不能包括不作为房产的水池、油罐、围墙、道路等企业作建筑物记入固定资产的项目。
2、因为可能存在土地上房屋的增减，所有容积率不是固定不变的。
六、关于出租房产和从价房产的几个问题
1、出租房产和从价房产按建筑面积分摊，以各自面积为分子，以总面积为分母，得出分摊系数，乘以包含房产原值和土地价值的总值即可得出分摊系数。
2、用于出租的房屋空租期是否要从价计税。处于空租期的房屋，只要纳税人未转为自用用途，仍旧处于待租、招租状态，则不应转为从价征税房屋征税，仍应作从租征税房屋管理。
3、无偿使用房产的问题：A公司将房产无偿提供给B公司使用，应由B公司按房产原值从价征收房产税，实际工作中，存在这种现象，如A公司将价值100万元，面积100㎡的房屋租给B公司，租期1月-12月，共12个月，每月租金2万元，1-3月作为免租期优惠，不收房租，4-12月收取房租18万元，则A公司应缴房产税18万&12％=2.16万元房产税，B公司应缴100万&70％&1.2％&Pide；12&3=0.21万元房产税，两公司合计缴纳2.37万元，要比A公司每月向B公司收房租1.5万元全年18万元的方案多交房产税0.21万元。
七、关于无证土地及无证房产的问题
1、不管有无土地证，均以是否支付了土地价款为原值掌握是否并入房产原值征税的问题。
2、不管无证房产证，房产原值及面积的计算要求不变。
3、对无证土地和房产，土地面积和房产建筑面积需由企业据实自报并计算缴纳，税务机关有权核实调整。
【】 责任编辑：泥巴姐
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实务课程分类首批不动产权证昨发出 10月8日起房产交易得先缴税费
新华网-现代快报
　　 10:18:30
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　　昨天上午11点，南京主城首批5张不动产权证在南京市国土局颁发，这标志着南京全面启动不动产统一登记工作。“两证合一”后，房产证和土地证将逐渐退出历史舞台。今后，南京新发生的房产交易，都将只有一本不动产权证。过去，南京主城是华侨路、中央门、大光路办房产交易和房产证，中山路、御道街、和燕路等地办理土地证。如今，办理不动产交易和证件的地点变更为4个，中山路、华侨路、中央门、大光路都可以办理。
　　近期土地证办理上演“最后的疯狂”
　　办了房产证没办土地证的市民一直不少，针对这种情况，虽然国土部门一再表示，不动产登记后这种情况并不影响，把房产证更换成不动产权证，既不需要多花钱，也不会多花多少时间。但是仍然有大量市民希望在6月28日之前把土地证办掉。
　　据了解，办理土地证人流量明显增加是从上周开始的，6月27日达到顶峰。当天上午由于人流量暴增，且天降大雨，国土部门临时在大院里搭起了雨棚，供排队等待人员避雨。6月27日18：53，南京市国土局办证大厅发放出最后一个号：1023号。排队办土地证的市民一直到次日零点还没办完。工作人员介绍说，6月28日凌晨2：20，1021号市民办理完土地证，号市民实在没撑住，已经先行离开，这才办完了所有的土地证。
　　据国土部门统计，南京主城区所有的土地证办证点，在近期日均办理的土地证数量逼近1500件，创造了土地证办理的历史天量。
　　昨天5人拿到主城首批不动产权证
　　或许是6月28日之前消耗了太多的办证存量，昨天上午10点多，现代快报记者在国土局一楼门口看到，前来办证的市民数量不多，前一天搭建的雨棚里空无一人，一楼大厅和二楼大厅的座位都没有坐满人。到10:45左右，在二楼排队等着领不动产权证的也只有20多位市民。
　　上午11点，市国土局在一楼大堂举行了简短的不动产权证书颁发仪式。共有5位市民一起领取了不动产权证，这5位市民也是南京主城范围内第一批拿到不动产权证的市民。
　　家住鼓楼区的顾忠，就是其中的一位。他爱惜地把证书捧在手中，看了又看。打开证书的封面，能够在首页上清楚地看到“不动产权第0000001号”的标志。在内页中，还包括权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用年限等信息。
　　与过去的房产证和土地证不同的是，不动产权证书上，还增加了镭射区(防伪镭射标签)、不动产单元号、使用年限等内容。不动产单元号具有唯一代码，相当于这本证书里的不动产在全国范围内唯一的“身份证号”，通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。
　　他告诉现代快报记者，3个星期前，他通过银行贷款，在鼓楼区的新城市假日广场买了一套二手房。上周日，他就来到房产局申领房产证和土地证，结果正好赶上首批不动产权证换发。新证花了多少钱？他说，只花了80块钱，和以前办理房产证登记费用相同。
　　今后主城4个点都可以领证
　　“两证合一”之后，原先办房产证的华侨路办证点，以后还发挥作用吗？现代快报记者昨天在华侨路房地产交易中心门口看到，这里的单位名称已经更换成为“南京市不动产登记华侨路大厅”和“南京市房产交易华侨路大厅”。原先三楼的发证大厅依然在发放房产证。据介绍，目前仍然在发放的房产证，都是最近10个工作日送件进来的房产交易。6月28日进入流程后，所有送件进来的交易，都将进入不动产登记的流程，因此房产证大约还要继续发放10个工作日。10个工作日后，华侨路房产交易中心的三楼，将改为发放不动产权证。
　　这样，南京主城六区(玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台)的市民办理不动产登记，就从南京主城的4个办证点随意挑。第一个是市国土局，后面3个是原来的华侨路、中央门、大光路房产局办证点。江宁、浦口、六合、溧水、高淳，则还是在自己区的办证点办理。
　　没带齐材料，不少老人扑了空
　　昨天上午9点，华侨路房产交易中心一楼大厅，家住秦淮殷高巷的徐奶奶和老伴也在排队，他们早上7点钟就来了。
　　由于房产证上只有老伴杨爷爷的名字，前两天，老两口特意赶来将徐奶奶的名字添上。上午8点，两人如愿拿到新的房产证，准备去登记换取不动产权证。不过，由于没有带齐材料，两人等了一个多小时，最终也没有办成。在工作人员的指引下，两人总算知道还差哪些材料，过几天两人打算再来一次，将土地资料带来，一次性申领不动产权证。
　　上午10点，在南京市国土局二楼不动产登记大厅，家住桥北的曹奶奶和夏爷爷也扑了个空。曹奶奶表示，工作人员已经把需要的材料都给他们说清楚了，下次来一定能办好。
　　记者了解到，个人申请不动产登记的，需提供本人身份证件复印件(核对原件)、不动产权属来源证明材料等。要办理的市民最好先弄清楚，否则容易扑空。
　　从今年10月8日开始，南京不动产交易流程将发生大变化！目前南京市区是按照先办证后缴税的流程，但10月8日之后，南京市区将实行先缴税后办证，这与江宁目前正在实施的非网签流程一致。
编辑:苏华房
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