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经世济国心，斗战胜佛意，哈库那玛塔塔
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开心签到天数: 876 天连续签到: 1 天[LV.10]以坛为家III
成了国企后 不差钱万科买地根本停不下来& &
&&日& & 来源：华尔街见闻网
（原标题：土地市场新王者：国企万科！）进入国资时代的万科，在土地开发市场所向披靡的态势正在显现。8月25日，万科在深圳与香港举行中报业绩会。会上传出消息，上半年万科共计获取土地储备1524万平方米，权益地价1200亿元，较过往大幅上升。另据华尔街见闻了解，若算上6月29日斥资551亿元获得广信资产包，万科上半年拿地金额达1463亿元，超过碧桂园、恒大、保利等企业位居行业第一。最近又传来一则好消息。万科有意向在雄安新区新建一个“新安小镇”，先期规划占地6.5平方公里。虽然万科公开称目前还没有签署任何协议，但不等于说将来不会。“万科希望能够参与雄安新区开发建设，但是目前尚没有最新进展。”万科总部一位中层管理人士告诉华尔街见闻。另据了解，深圳国资一共向雄安新区推介了包括万科在内的深圳五家代表国企，并进一步沟通交流、探讨合作机会。随着股权重组过户完成，深圳地铁正式成为万科“第一大股东”。更加关键的是，深圳地铁背后的深圳国资，正在竭力为万科“谋求福利”。“国资标签”提升竞标实力随着万科开启“深铁时代”，万科开始彰显新风格与独特烙印，与王石时代有了新变化。万科在土地开发市场动作频频，业界认为，深圳国资支持万科的决心正在付诸实践。最近发生的“三件大事”，成为万科发展史上浓笔重彩的范本：1）并购广信资产包；2）与雄安新区签署“新安小镇”计划；3）竞购亚洲最大的物流地产商普洛斯。“新安小镇”作为雄安新区落地的第一个大项目，致力于打造创新型小镇，将由万科联手深圳投资控股有限公司、中国节能环保集团共同投资建设，先期规划占地6.5平方公里。值得注意的是，万科的这两个合作伙伴皆是实力雄厚的国企、央企。另一例子同样表明，万科的国资背景发挥了巨大作用。6月29日，经过三轮报价，万科击败保利、碧桂园、中海、华润等企业，以总价551亿元独揽广东信托地产资产包。业界人士表示，深圳地铁给万科带来了巨大的国资外溢效应，特别是在超大宗土地股权并购方面，万科的品牌再加上深圳地铁的国资背景形成合力，一举击败了包括碧桂园在内的“宿敌”。彭博行业研究分析师Patrick Wong表示，这一并购刷新了中国海外发展去年以310亿元收购中信股份资产组合的交易记录。而香港最大的土地收购交易是恒基地产5月份以233亿港元（30亿美元）收购美利道停车场大厦。彭博另一位分析师Kristy Hung认为，这笔交易意义重大，因为广州土地供应非常有限，万科此次并购的地产位于荔湾和越秀两个核心区，而不是边缘地区。最关键的是，购买价格并不太贵，算下来大约每平方米2.6万元。而广州一些地块价格超过每平方米4万元。万科一位内部人士透露，拿地前内部都没有讨论，因为成本太划算，价值摆在那儿——100万土地面积，300万平米建筑面积，标价551亿，折合每平米只有1.84万元。土地位置好，单价又便宜，公认的好地。土地并购正在成为万科“储备弹药”的重要方式。在北上广深一线城市，公开土地出让越来越少，一向不愿作地王的万科，选择了通过加大股权并购的方式获取开发用地。一则数据显示，万科上半年在公开市场拿地确实不及其他几家，这也佐证了万科在土地并购方面迅速发力。中原地产统计，截至6月27日，今年上半年万科总共拿地54宗，总规划面积742万平方米，耗费609亿元，平均楼面价7931元/平方米；在上市房企中排名第四，低于碧桂园、保利、龙湖地产。与此对比，中国指数研究院统计显示，碧桂园上半年拿地金额高达828亿元。万科董秘朱旭称，6月份多数开发商拿地依然积极，而万科在公开市场拿地非常审慎，主要聚焦于核心城市经济圈。万科上半年投资有两个特点：一是基于合作获取资源，而不是通过招拍挂；二是集中于一二线城市，增加了未来抵御风险的能力。万科土地开发还将“加杠杆”兴业证券指出，万科未来在土地投资方面还有继续加杠杆的空间，国资背景的深铁入驻万科之后，万科的土地投资策略将更积极。具体说来，万科今年前5个月拿地相对于销售要保守一些，如果今年公司新增项目仍小于销售，土地储备进一步下降，对于未来的增长会有影响。考虑到激烈的竞争环境，获取高地价会带来经营压力，因此万科更愿意寻找达到收益要求的项目。正因为如此，万科在深圳地铁入住之后一改审慎的拿地态度，为了保持持续增长，万科在拿地方式上进行了激进式的变革，如通过合作、股权并购、代建等方式。其中，股权并购更加引人注目。早在今年6月的万科股东会上，深圳地铁董事长林茂德强调，深圳地铁相比华润来说，可以为万科带来更多“实质性的帮助”。这句话涵义深刻，事实表明，深圳地铁的国资背景正在助力万科进行新一轮土地扩张与储备。林茂德进一步解释称，目前有好几个轨道+物业的项目在与万科合作，未来土地等资源将加快步伐注入万科，包括全国的资源。舆论认为，国资背景已经助推万科与碧桂园、恒大的竞争出现差异化，万科已经不单纯是从民企的层面展开竞争。2016年上市房企新增土地储备排行榜表明，万科只获得第四名。而按照今年的土地扩张速度，万科有可能超越恒大与碧桂园，一举成为“拿地冠军”。如果算上6月29日斥资551亿元获得广信资产包，公司万科上半年拿地金额约达1463亿元，占签约销售金额54%左右，在行业内属投入最多的一家企业。另一则数据显示，2016年万科用于买地的投资约1855亿元，而今年前7月这一数字已经攀升到了1463亿元。不过，现金充裕也让碧桂园更有底气扩大土储。碧桂园总裁莫斌透露，基于全年5000亿元的合同销售目标，碧桂园今年获取土地的现金支出预算大约为2200亿。成了国企后，不差钱万科买地根本停不下来2016年典型房企买地支出TOP10（单位：亿元）在新增土地储备方面，有关统计显示，2016年万科新增土地面积约2980万平米。可资对比的是，今年前6月，这一数字已经攀升到了1524万平方米。成了国企后，不差钱万科买地根本停不下来2016年典型房企新增土地储备（单位：万平方米）深圳市场有关人士指出，万科作为龙头房企正在加速向城市配套服务商转型，万科能够参与雄安建设，以及收购广信地产资产包的重要筹码，无论如何都抹不开深圳地铁的国资因素。在6月30日举行的万科股东会上，深圳地铁董事长林茂德一方面不断安抚公众担心万科成为国企的忧虑情绪；另一方面则重点强调，深圳地铁相比华润来说，可以为万科带来更多实质性的帮助。如今看来，深圳国资支持万科的决心正在付诸实践。 中信证券分析师陈聪表示，作为房地产龙头，万科销售维持增长，上半年经营大幅跑赢行业。数据显示，万科在上半年的销售金额，相当于去年全年的四分之三。万科拓展资源比以往更加积极，且土地市场的最新变化对公司也更加有利。虽然行业资金成本有所上升，但万科的资金成本上升相对很多民企房地产公司仍可能较少。鉴于未来全国各区域市场之间的结构不断分化，客观上更加有利于土地布局广阔的房地产龙头企业。鉴于此，万科A股股价未来数月预计在28元左右。另有券商表示，考虑到毛利率提升幅度高于预期，上调万科年EPS至2.4元（+0.15元）、2.95元（+0.33元）和3.48元（+0.45元），当前股价对应PE分别为9.6倍、7.8倍和6.6倍。万科作为国内最优质的龙头开发房企，住宅开发持续受益集中度提升，仍将保持较快增速。同时深圳地铁带来的不仅仅是优质资源，更是“轨道+物业”的新业务模式。随着年市场高点的销售项目步入结算周期，公司有望迎来毛利率和业绩增速双提升。& && &&&
发表于13楼
乐观一点总是好事嘛，没事也不要想得太悲观。
万科在积极转型的同时，也顺应我国新型城镇化发展的大趋势，同时也在解ZF城市管理与城市服务之忧，成为国企之后要发展五大业务，当然需要拿地，而且有国资身份和新战略目标，拿地会更确定。
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知人者智、自知者明；胜人者有力，自胜者强。
谢谢楼主分享！
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万科在积极转型的同时，也顺应我国新型城镇化发展的大趋势，同时也在解ZF城市管理与城市服务之忧，成为国企之后要发展五大业务，当然需要拿地，而且有国资身份和新战略目标，拿地会更确定。
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国企亏本也要折腾的。。。。
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期待回馈社会！
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HappyAndy_Lo 发表于
国企亏本也要折腾的。。。。
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albertwishedu 发表于
期待回馈社会！不错的主意，愿越来越强，越来越承担社会责任，良性循环，挺好
zishengzheqiang 发表于
不错的主意，愿越来越强，越来越承担社会责任，良性循环，挺好同意！
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其实也挺希望万科不要忘了民企时的发展冲劲，成为一个新的国企发展标杆，这样也能带动整个市场良好有序地发展。
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<font color="# 发表于
其实也挺希望万科不要忘了民企时的发展冲劲，成为一个新的国企发展标杆，这样也能带动整个市场良好有序地发 ...哈哈，集体送祝福了，看来万科的受认可程度还是蛮高的。
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×扫描分享到微信央企和国企有什么区别，最新央企名单
国企在大家的印象当中就是国有企业，大概是可以理解的。但是央企又是什么意思呢？
中央企业简称央企，作为中国国有企业，长期以来是中国国民经济的重要支柱。按照中国政府的国有资产管理权限划分，中国的国有企业分为中央企业（由中央政府监督管理的国有企业）和地方企业（由地方政府监督管理的国有企业）。
特别指出，在我国除了广义和狭义定义的中央企业外，对于个别中央企业在国家社会经济发展过程中所承担的责任较为特殊，这些中央企业归国务院直属管理，企业属于正部级。
央企和国企有什么区别？简单的来说，央企是国企的一种。所有的央企都是国企，但不是所有的国企都是央企。央企是一个小概念，国企是一个大概念，国企包括中央所属国有企业和地方所属国有企业，即央企和地方国企统称为国企。
央企和国企的待遇问题，也要根据实际情况来定。央企多为规模超大的企业,央企是真正意义上的全民所有制企业，是国民经济的支柱。中国500强，上榜的国有企业，85%以上为央企，规模大，员工福利应该也好。
近几年来的央企高管天价薪酬，垄断企业高工资、高福利，与社会平均工资水平差距过大等问题也日益凸显。
据国家统计局统计，全国七个垄断行业有2833万人，不到全国职工人数的8%，但工资和工资外收入则占全国职工年工资总额的55%。
——下面是最新央企名录——
文章摘自互联网
文、海南中公教育（hinoffcn）
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近期海南招聘、海南考试。
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今日搜狐热点中央下定决心：地产央企的真正危机正在发生
地产大爆炸
1｜动真格了！去年年底经济工作会议，中央罕见提出具体的去库存措施，其中“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”的内容出乎意外。很快，中央就开始动真格了。它犹如鲶鱼，激活了国企的竞争意识，也引发了央企间的“军备竞赛”。回顾上半年，有关于地产央企间的并购重组接踵而至，涉及规模和数量更是堪称历史之最：中海收购中信地产业务，涉千亿资产规模3月，央企中信股份在对旗下地产业务整合多年未果的情况下，宣布将旗下不同平台的地产业务统一整合打包出售给另一家央企&#8212;&#8212;中海地产，涉及的并购资产高达千亿规模，这也成为房地产行业最重磅的央企并购事件。五矿与中冶合并，组成巨无霸地产央企6月，央企五矿与中冶正式合并，两者合并后其资产规模超过7000亿，其中亦涉及地产业务整合。据悉，五矿旗下房地地产业务原本由五矿建设和五矿地产两个平台操控，不过五矿地产已经被整合到五矿建设旗下，而中冶旗下的地产业务也将被整合在五矿建设旗下，组成土地储备超过1700万平米的巨无霸地产央企。保利兼并中航地产，一家地产央企消失了7月，央企保利地产和中航地产各发停牌公告，称保利将对中航工业集团旗下的地产业务提出重组整合，此举意味着不止中航地产，中航旗下的中航国际和天虹商场也将被保利地产收购，又一家由国资委批准从事房地产业务的央企即将消失。鲁能内部整合，抢位水电系重组7月，水电系央企鲁能集团对旗下地产业务进行整合，并涉及借壳上市。即使困难重重，鲁能也要排除万难的去进行地产业务整合，其背后原因则可能是试图在与其他水电系地产央企的竞争中占据有利地位，以免自己成为被兼并重组的一方。2｜央企拼了！以目前看来，中央对于央企重组的决心非常大，这场惊心动魄的央企兼并重组大戏也远未落幕，还将有一批地产央企即将消失。对于那些有可能被兼并重组的地产央企来讲，原本安稳的日子已经被打破了，做大做强自己成为他们唯一的选择。或许终于意识到了中央的决心所在，意识到了自身的危机，他们开始动作频频，多少有点“救亡图存”的壮烈：土地市场上的收割机据中原地产对今年上半年105宗地王进行统计，52宗为央企国企获得，在合计3288.2亿的拿地总额中1785.8亿为央企国企买单。换句话说，数量占比很小的央企国企已经成为当前土地市场的购买主力，堪称是地王收割机。电建、葛洲坝、信达等央企疯狂的拿地，已经成为今年上半年行业最深的记忆，就连国资委也不得不就此进行内部喊话，不要再拿地王。毫无疑问，拿地王已经成为部分央企做高土地储备、做大资产规模、保护自己的最好方式，因而催化了他们在土地市场的大手笔。融资发债勤，成本低廉频繁的拿地考验的是央企融资能力，而事实上央企最不缺的就是融资能力。据克而瑞研报，目前央企公司债的成本已经达到历史新低，如中海地产、保利地产两家央企发行的公司债利率水平仅3.4%，而央企新秀金茂的融资成本也降至3.55%，其成本之低已经接近国债水平。在融资成本如此低的背景下，央企在资本市场融资发债也引发了很大关注，今年1月一开年，房企境内融资发债规模即破千亿，呈现出爆发式增长，其中相当部分为央企所贡献。今年央行货币放水猛增，看来最受益的就是他们了。业绩暴增，堪比坐火箭除了在地市和债市，央企国企在房地产销售市场上也表现出极强的进取心：相较于2015年上半年，今年上半年的房企销售百强中，央企国企占据了29家，同比去年增加了5家，销售表现首次明显的超越了民企。鲁能地产去年上半年的销售额仅为38亿元，而今年上半年则暴增至273.7亿元，堪称是火箭速度。此外，同为水电系央企的电建去年上半年80亿，今年上半年就达到了138亿，表现同样不俗。除此，葛洲坝的增长同样迅猛，如此看来，水电系的几家央企真都是拼了。3｜拼完，一起死？地产央企如此拼，就连其他房企也跟着害怕了。你可以任性，但别的房企不行呀。地产央企的拼，造成了很多非理性的行为，比如拿地。事实上，央企在土地市场的疯狂已经不仅仅是让其他房企拿不到地那么简单，而是将整个行业的行业风险进一步推高了，这是要死一起死的节奏么？毫无疑问，中央下定决心让地产央企进行兼并重组的初衷是好的，也激发了地产央企的竞争活力，但由此带来的行业风险，咋办？央企不行了，可以换波人再来，可以兼并重组了事，但行业不行了，咋办？
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本期导读：24日，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会将盛大举行，会前花样年总裁潘军在接受网易房产专访时直言，当土地变成资源时，民企无法匹敌国企，中小民营企业要想存活就必须转型，出路是轻资产化，靠管理、服务挣钱。
　花样年总裁潘军
花样年集团起步于1998年，总部设立于深圳，为中国领先的以金融为驱动、服务为平台、开发为工具的金融控股集团，致力于成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者。2009年11月，花样年在香港联交所主板成功上市，股份代号为HK1777。至2012年，花样年资产规模超过人民币245亿元，拥有员工7500多名。成立16年来，花样年凭借诚信与规范的发展，赢得了社会各界的广泛认可与赞誉。公司先后获得“2004年度十大品牌企业”、“2008年中国地产企业公民大奖”、“2010中国房地产低碳榜样企业”、“2011中国杰出房地产商”、“2011中国房地产上市公司综合实力50强”、“2011年中国蓝筹地产”“2012年中国杰出房地产商”等众多荣誉。年花样年连续四年被国务院发展研究中心等权威机构评为“中国房地产百强企业”。
花样年集团公布的年报显示，上半年销售金额约37亿元，不到全年目标100亿的一半。对此潘军豪言：“花样年对全年100亿的目标仍有信心。花样年下半年将会推出很多主流产品、刚需产品，对地产板块销售业绩有信心。”
“当土地变成资源的时候，民营企业明显没戏。所以中国未来前十大房企可能全是央企。”潘军直言，中小民营企业要想存活就必须转型，而民营企业的出路就是轻资产化，靠管理、服务挣钱。只能通过搞服务业来获得发展机会。
“但我很不希望情况变成这样。因为房地产成为救市药会有问题出现。房地产终究是第三产业，没有一二产业和购买力支撑，泡沫终将破碎，不改革风险很大。”潘军提醒。
最现代化的商业是刚刚开始，因为我们还是从计划经济的百货公司转过来到了超市这么一个阶段，但是如果再往上提的阶段，我觉得刚刚开始，刚刚开始就遇到电商的冲击，其实电商和品牌商家这两个是可以有机的联系在一起的。
花样年的战略是以轻资产为主，这个战略对旗下的酒店运营有什么影响？
潘军：我想你可能看了有一个报道，那个报道完全是诬蔑，我们转轻资产，不是说我们经营得不好，恰恰是因为我们经营得很好，因为花样年酒店我们现在做的是中档，300元—600元的，所以那天我们跟高盈资本在合作的时候，不瞒你说现在万达都想把酒店卖给我们，因为现在的高端酒店基本上全行业系统性亏损，现在大家都知道，经济型酒店（如家、7天）中7天都已经退市了，那肯定是经营不善啊，否则的话你要经营得好为什么要退市？
花样年的转变给房地产主业带来了困难？
潘军：确实现在我们全年的目标是100亿，到六月底我们完成的是37.6亿，但我们对100亿仍然有信心。原因在于我们下半年会大量的推出主流产品、刚需产品，从去年下半年开始补货量，也补上百亿的货量，所以下半年60几亿的销售没有问题。
但我认为这个主流产品没什么意思，没有专业、没差异化。你告诉我80平米两房能设计成什么样，能设计出花儿来吗？传统户型，现在大家都PK什么，谁复制能力强，谁老大。
您如何看待商业地产和对其的运营？
潘军：商业还真不好玩，商业很有技术含量。但中国的商业未来肯定是过剩的，但是这个地方才有价值，任何一个行业如果没有人倒下，怎么会有优质的竞争力呢，任何行业都得有优胜劣汰，没有优胜劣汰，傻子都能挣钱的行业那叫行业吗？那就违反了市场经济的规律了。因为什么呢？因为你如果不用动脑子都能经营的行业，那不可能有优秀的企业出现，你看其他的现在科技行业，做手机的，哪个不是绞尽脑汁在那儿做，苹果稍微晚一年股价跌了多少，今年上半年跌了40%，从700美元跌到400美元，而房地产现在不用研究管理，也不用研究，谁有钱谁玩儿，这个行业肯定是不正常的行业。
政府会转向更多的依靠市场来调节房地产的发展？
潘军：房地产的这个事儿，确实从每届政府都非常倚重，我们从财政收入就能看出来，但是为了照顾老百姓的感受，所以大家要限房价，但是我觉得市场这件事，它不可能以行政意志为转移，咱们房价限了这么多年了，什么时候限住了？从2003年到现在十年了，中国的房价平均涨了多少倍了，这个大家都看到了，所以我相信，如果从理智的角度来看，一定是要通过市场化的手段来解决这个问题，你一定要解决供应的问题，不能通过行政手段来减少供应，压制房价，这个东西越压越反弹，所以现在大家有一个共识，就是一定是通过增加供应来解决这个问题。中国未来的房地产一定要建立长效机制，从金融到土地政策，一定是这个方向。
花样年利润去年达到了5000万，净利润和毛利率都非常高，是如何做到的？
潘军：花样年我们彩生活为什么是盈利的？我们从来不把我们的物管当成是一个附属性的行业，就像做人一样，中国有句俗话，求人不如求己，如果你自己，本来这个行业不把自己当成是一个独立的分子，你不想盈利的话，那就靠补贴呗，你告诉我，什么行业能靠补贴补贴成一个行业的？自己不挣钱，靠别人输血，你能成为一个行业，你不挣钱，所以在十年前我就提出一个观点，其实房地产未来只能依靠社区，社区的消费才是真正的刚性的消费，作为的物管公司，这个行业95%都是什么？叫物业管理，这个名字就错了。
您觉得今年未来的土地市场是怎样的？
潘军：一二线城市肯定火爆，三四线城市肯定是下滑的，卖不掉土地，你再便宜也没人去了，大家都知道，像碧桂园他们现在不是也重回一二线了，为什么？第一期卖得很火，第二期就卖不动了，我相信这个大家都是共识，但是我是三年前就提出这个的，所有的人都觉得，三四线城市地太便宜了，但是没有人买。
现在你在北京买块地，刚才咱们还说，楼面价5万多，这个房子不卖10万块钱他能挣到钱吗？但是10万块钱是什么？日本在东京最好的地段，在皇宫边上也就12万人民币一平，但是咱们北京的人均产值有那么高吗？肯定是出问题了。
专访花样年集团总裁 潘军
网易地产：我们知道2012年的时候，花样年的战略是以轻资产为主，我想问一下在这个战略对旗下的酒店运营有什么影响？
潘军：我想你可能看了有一个报道，那个报道完全是诬蔑，我们转轻资产，不是说我们经营得不好，恰恰是因为我们经营得很好，因为花样年酒店我们现在做的是中档，300元—600元的，所以那天我们跟高盈资本在合作的时候，不瞒你说现在万达都想把酒店卖给我们，因为现在的高端酒店基本上全行业系统性亏损，现在大家都知道，经济型酒店（如家、7天）中7天都已经退市了，那肯定是经营不善啊，否则的话你要经营得好为什么要退市？
所以现在中国我们认为，恰恰是在中档，300元—600元的这些酒店是最有希望的，所以我们跟高盈资本合作，我们准备把这部分市场进一步的扩大。另外，你能看到，例如三亚，它的酒店系统性全年平行下来可能不到40%，酒店行业
有一个规律，50%以下肯定全都是亏损，现金流都亏损，GOP肯定是负的，如果要达到平衡，必须要超过72%。所以我们用的恰恰是一个轻资产的运营模式做酒店管理，来协助大家运行。酒店现在整体的运营效果很差，但我们认为现在中国最有希望的就是中档酒店，就是原来说的三星、四星，然后把规模再减小，把配套再做好。所以我们做轻资产，轻资产的优势就在于管理，这也正是传统房地产开发商的弱项。
说到这里，我们可以看到，民营企业不像央企，占有资源和资本，它们有钱，可以买地就行，是资源导向型。而民营企业要存货，就要靠经营，不靠经营和管理，民营企业未来的生存空间会越来越狭窄，又凭什么盈利？
网易地产：您曾呼吁媒体关注花样年的转变，现在“彩生活”现在也差不多要分拆上市了。但是花样年地产部分的半年报却显示，业绩不到全年目标的一半。是否花样年的转变给房地产主业带来了困难？
潘军：确实现在我们全年的目标是100亿，到六月底我们完成的是37.6亿，但我们对100亿仍然有信心。原因在于我们下半年会大量的推出主流产品、刚需产品，从去年下半年开始补货量，也补上百亿的货量，所以下半年60几亿的销售没有问题。
但我认为这个主流产品没什么意思，没有专业、没差异化。你告诉我80平米两房能设计成什么样，能设计出花儿来吗？传统户型，现在大家都PK什么，谁复制能力强，谁老大。
网易地产：您如何看待商业地产和对其的运营？
潘军：商业还真不好玩，商业很有技术含量。但中国的商业未来肯定是过剩的，但是这个地方才有价值，任何一个行业如果没有人倒下，怎么会有优质的竞争力呢，任何行业都得有优胜劣汰，没有优胜劣汰，傻子都能挣钱的行业那叫行业吗？那就违反了市场经济的规律了。因为什么呢？因为你如果不用动脑子都能经营的行业，那不可能有优秀的企业出现，你看其他的现在科技行业，做手机的，哪个不是绞尽脑汁在那儿做，苹果稍微晚一年股价跌了多少，今年上半年跌了40%，从700美元跌到400美元，而房地产现在不用研究管理，也不用研究，谁有钱谁玩儿，这个行业肯定是不正常的行业。
原来你看十年前我们还得研究产品，研究户型，研究原材料，研究景观，现在你听哪个公司老总还在那儿研究产品，趴在地上还在画户型？没了，这对这个行业其实确实不是个好事。
花样年认为未来的商业关键是谁的体验做得好，不单纯是谁招商能力强，这是传统商业唯一能和电商去PK的，我们电商现在已经把大部分的年轻人都弄成了宅男宅女，对吧，如果没有好的体验，这些人为什么从互联网上下来？所以未来的商业竞争是什么，不再是谁的面积大，不再是谁的什么什么商品，而是谁的体验做得最好。这就是花样年做“花生唐”的初衷。而现在花样年做社区、社区商业，也是考虑到邻里之间的沟通问题。
中国是一个非常强调人际关系的社会，而现在这些已经都把人际关系切断了，但未来的趋势一定是要强调人与人之间的交流，商业也一样，如果没有人与人，面对面的这样一种交流的话，商业也没有未来，所以我们现在做的花生唐、红唐，做得好不好，就是你的体验。为什么我们现在请互联网的人员作为我们的顾问，其实互联网对体验的研究，比传统行业要高得多，所以我认为就是商业不是没有未来，而是商业要经过一轮淘汰，谁的体验，你的服务做得越好，你不怕没有人来，鞋帽、服装等等标准化的产品，肯定是未来对这个商场的需求越来越弱，一个城市建一个体验店，去买双鞋，你到那儿体验呗，然后拿二维码一扫，就把这个，在网上买还便宜，但是你不可能说你吃个火锅也在网上能down下来，对吧？你需要热气腾腾的感觉，你需要朋友坐在一起，不是你天天，你在家里一个人吃火锅有意思吗？没意思。
所以我们现在的彩生活和物业国际做的，就是要把社区打造成一个暖洋洋的社区，这是我们的价值，所以为什么我说我现在房地产这个开发，只是我的一个部分，就是我的八分之一，因为我有八个业务单元，虽然现在还在增长，但是我确实，我看得很淡把房地产，而我相信花样年的未来，因为我们现在已经是中国社区运营的最大的运营商了，万科物业肯定做得不如我。
网易地产：限购限贷从2010年到现在已经接近三年了，它也越来越多的受到市场的诟病，根据您的观察，您觉得本届政府会继续走行政管制的这条路，还是会转向更多的依靠这个市场来调节房地产的发展？
潘军：房地产的这个事儿，确实从每届政府都非常倚重，我们从财政收入就能看出来，但是为了照顾老百姓的感受，所以大家要限房价，但是我觉得市场这件事，它不可能以行政意志为转移，咱们房价限了这么多年了，什么时候限住了？从2003年到现在十年了，中国的房价平均涨了多少倍了，这个大家都看到了，所以我相信，如果从理智的角度来看，一定是要通过市场化的手段来解决这个问题，你一定要解决供应的问题，不能通过行政手段来减少供应，压制房价，这个东西越压越反弹，所以现在大家有一个共识，就是一定是通过增加供应来解决这个问题。
中国未来的房地产一定要建立长效机制，从金融到土地政策，一定是这个方向。
网易地产：我们知道物业管理并不是一个暴利的行业。有媒体报道说95%以上的物业公司都是在亏损的。但是花样年的利润去年达到了5000万，我看到净利润和毛利率都非常高。是如何做到的？
潘军：确实物管行业从当时的体制设计来讲是一个微利行业，但是我们的物管行业走错了一条路，以我们这些大佬设计的模型，他们都认为房地产跟物管行业是什么？物管行业都是房地产销售的一个工具，后来我们大家都知道，从深圳走出来的万科、中海、金地，都是以物业管理作为自己的一个卖点，当你是销售手段的你得付出啊，所以他们认为，物管行业就是一个贴钱的行业，这些都是亏钱的，现在或者略微打平。
花样年我们彩生活为什么是盈利的？我们从来不把我们的物管当成是一个附属性的行业，就像做人一样，中国有句俗话，求人不如求己，如果你自己，本来这个行业不把自己当成是一个独立的分子，你不想盈利的话，那就靠补贴呗，你告诉我，什么行业能靠补贴补贴成一个行业的？自己不挣钱，靠别人输血，你能成为一个行业，你不挣钱，所以在十年前我就提出一个观点，其实房地产未来只能依靠社区，社区的消费才是真正的刚性的消费，作为的物管公司，这个行业95%都是什么？叫物业管理，这个名字就错了。
你说这个酒店管理，是管理酒店吗？它是服务住客的，住客不满意了，你这个酒店还有存在的必要吗？所以我当时说，所有的这些大佬都看错了，中国的房地产最大的价值是生产客户，而不是生产房子，哪个汽车公司是靠生产汽车？你最终是生产客户满意度的，房子的主人是谁？是人，不是房子，你服务的是物业吗？把水电搞通了，人们对于物业管理的要求太低了，所以我说什么，要想挣钱，不是挣资源的钱，也不是挣资本的钱，钱在哪里？钱在人身上，你把人搞定了，有的是钱。
就像餐饮、像服装，你把人搞定了，这是关键，不是把房子盖好了就一定有人，不是的，所以我们从这个点上来讲，我们的彩生活是把自己，有行业自尊，这个行业比房地产行业大得多，中国现在400亿平方米的物业，按物业管理，咱们就说一个人管1万平方米，这个行业的从业人员有4000万，房地产所有的从业人员加起来，我认为不会超过1000万，万科开发1000多亿，它的房地产的开发人员也就是差不多6000人，6000人就按咱们现在一年卖10亿平方米，他卖1000万平方米，10亿除以1000万，多少？也就是100倍，100倍再乘以6000，是多少？60万从业人员，做房地产开发的，对吧？而物业管理行业是多少？4000万，为什么一个4000万人的行业，要屈从于一个60万人的行业？
但是传统就形成了这样的一个，万科的房地产公司有6000人，开发公司，物业管理有4万人，但是物业管理变成“二等公民”，你去问问万科，谁愿意去物管公司当老总？没有，而我们恰恰是尊重了这个游戏规则，把我们的成本消化在物业管理费里面，然后通过我们的增值服务，实现了我们的溢价，而我们通过科技解决了我们人力的这个模型，传统的物业是什么？是靠人服务，就恨不得像酒店似的，所有的门都站满了人，但是人工费是越来越高，你还请不到人，对吧，你们可以去查一下，物业管理行业保安平均的在职时间是半年，从这点上来讲我们认为，第一社区要标准化，第二社区要减少这种所谓刚性的这些，要大面积的实现专业化。
一个物管公司里面，应该减少这些什么水电工啊，应该十个社区共用一个水电工就完了，哪个社区天天断水断电？这些人都没有效率的，但是如果十个社区共用一个水电工就完了呗，如果他的月薪是5000块，你十个社区共用一个，不就变成500块了吗？但是我们现在传统的模式，所有的管理处都得有一个水电工程师，三班倒，我们不是，我们没有什么水电部，没有，也没有什么清洁，所有的水电、保安全部专业化，专业化以后它的效率提高十倍，人员反而稳定。
所以从我们这块，效率的提升是第一位的，第二再通过社区的消费。我始终有一个梦想，现在很多人，我们行业的人都反对我，我说我有一个梦想，我希望中国未来的社区是零成本使用，就是通过你的社区消费，比如说你要买米买油、柴米油盐酱醋茶你都从我这儿买，我送给你积分，积分就低物管费，你在我这儿平台上消费的日常需求越多，我就给你免费，所以我的这个梦想是什么？是人类大同的梦想。
现在的物管费越来越高，你们可以看，很多城市都在听证、从3块，3块保不住了，3.5元，3.5保不住了3.8，3.8保不住了4.2元，都在涨价，而我的这个模式是在降价，不需要，你不需要给我涨物管费，你只需要做一点，把你原来的刚性需求通过我在社区的线上的互联网，我来帮你推送，你的柴米油盐酱醋茶是没有的，所有的超市，社区超市有价值吗？我认为没价值，为什么呢？体验不好，摆个货架然后就来刚需，为什么我说社区的商业是什么？应该是这个购物中心的这块，吃喝玩乐应该是学购物中心，没必要有什么？没必要有超市，超市那个社区超市，像华润万家，什么这些卖水果的，有什么意义呀？水果可以通过互联网就采购了，我可以送到你们家里，我们现在已经做了，每个月都有，我们叫幸福中国行，你想吃什么？七月份阳山水蜜桃，我可以送到你们家去，比超市便宜30%，我直接从树上送到你们家，早上采摘，晚上就送到你们家。
网易地产：您对现在整个经济的宏观环境是怎么看的，现在新的领导层上来了，有一套新的“李克强经济学”。
潘军：我不知道，但是经济数据已经显示了，肯定是不好，对吧，咱们一季度7.8，二季度7.5，三季度我相信可能更差，中国的传统行业已经崩盘了。
网易地产：在里面会不会房地产就成了救命的那一剂药？
潘军：这剂药，说实话我真的不希望房地产是这剂药，但是现在客观是这剂药，但是迟早会出事，因为我们看了日本，现在我们卖的房子，我最近在日本买了两处物业，我在福冈，相当于是日本的深圳，带精装，一平米大概多少钱？9600元人民币，租金回报率比我们还高，在东京边上，一平米才1.5万带精装的，日本人的收入比我们高吧，人均，咱们就按广东省跟日本比，广东省是现在1.4亿人口，跟日本差不多，面积28万平方公里，比日本大2万平方公里，咱们就拿这个比，这是中国，广东省是中国经济最发达的省份了吧，第一大省，对吧，去年的GDP也就是5万亿人民币，日本是多少？4万亿美元，人均GDP差多少？差八倍。
但是我们这个房产的价格比日本还高，这不是畸形吗？这肯定是畸形，但是现在没办法，必须靠房地产拉动。因为房地产毕竟是第三产业，没有第一、第二产业的支撑，哪有消费力呀，对不对？
所以为什么我说现在要转型，你说现在钢铁，钢贸企业倒了多少，这次钢贸企业差不多全线全军覆没，但是我认为现在可能没那么快，如果要不改变，不向精细化操作，不向服务业转型，迟早的事儿，大家都知道，但是谁也不说。
网易地产：其实在花样年这样转变的过程中，有没有遇到很大的困难，遇到的最大的困难是什么？其实很多中小企业也有过转型，但是转得不好。
潘军：我这么看，我认为很多中小企业转型转得不好的原因是没有用好的机制，佛学里面讲分享是根本，中国有句俗话叫什么，财聚人散，财散人聚，民营企业很多最大的问题是没有和我们的经营层学会分享，中国的民营企业到现在面临的最大的问题就是这个，你看晋商的时候那都懂得，有身股啊，对吧，民营企业现在大家都是叫什么，子孙庙，修的都是子孙庙，儿子再笨也得传给儿子，这是一个非常落后的一种机制，所以未来中国最大的就剩一个红利了，改革红利。中国改革就赢，不改革就输。
网易地产：但是现在改革，最近看陶冬的说法，就是近几年已经把改革的红利，邓小平南巡的红利基本上都已经消耗光了。
潘军：您说对了，我跟陶冬是好朋友。观点上一样。红利剩的不多了。
网易地产：其实对于整个经济格局，还有房地产的未来？
潘军：房地产的未来都是央企的未来。民营企业跟着一起吧，如果大家团结起来还能挣点小钱，我相信中国未来的前十大的地产商肯定都是央企。现在连万科都号称自己是央企，因为它华润相对控股，华润置地今年下半年还准备再投几百亿。国资委的几十大央企，现在在做的中建是第一大央企，中建号称要投资上千亿，中海是它的下属企业，中海今年上半年已经超过600亿了，如果把中建地产并过来，已经突破800亿了，如果两个公司合并，可能超过1600亿今年，明年可能就过2000亿，中国的房地产市场也就是多少？6万亿吧，10亿平方米，对吧，咱们现在掰着指头数一数，今天下午我们还开会，中铁工、中铁建、中焦、中建、中水电，对吧，中远不是，华润、招商、华侨城。你怎么玩？所以民营企业的出路就是轻资产化，靠服务，靠管理，靠细节挣钱。
网易地产：我看到花样年好像在住宅方面现在一直在转型做精品和高端。
潘军：现在精品和高端我们也做不了了，现在也得向刚需了，我得用什么？房地产来养我的轻资产，我们在生产，我现在不是在生产房子了，我们也要规模化，生产客户，我为什么提的，我提了三句话，金融是推动器、物业管理是平台、房地产开发公司是工具，这个五年后肯定不是我的最主要的利润来源，为什么是工具？它得生产客户，你像我今年差不多入户100多万平米，那不就是生产了1.5万户人嘛，我每年就帮着这个物业在生产客户就完了，然后我们再通过行业内系统性的兼并、重组。
我们现在已经兼并了30几家物管公司，为什么我能成为中国最大的社区运营商？就是我有兼并的能力，所有的，你们亏损，我能盈利。
网易地产：您觉得今年未来的土地市场是怎样的？
潘军：一二线城市肯定火爆，三四线城市肯定是下滑的，卖不掉土地，你再便宜也没人去了，大家都知道，像碧桂园他们现在不是也重回一二线了，为什么？第一期卖得很火，第二期就卖不动了，我相信这个大家都是共识，但是我是三年前就提出这个的，所有的人都觉得，三四线城市地太便宜了，但是没有人买。
现在你在北京买块地，刚才咱们还说，楼面价5万多，这个房子不卖10万块钱他能挣到钱吗？但是10万块钱是什么？日本在东京最好的地段，在皇宫边上也就12万人民币一平，但是咱们北京的人均产值有那么高吗？肯定是出问题了。
网易地产：您觉得这个问题出在什么地方？
潘军：我觉得就是体制问题，中国的房地产是什么？大城市太小，小城市太大，你看我们现在去很多城市，几十万人口的城市，这个建筑，把规划都做到几百平方公里了，但是反回头我们看北京，六环以内，有多大面积？两三千平方公里，你去洛杉矶看看，我今年四月份去洛杉矶看那个球场，从西头到东头开了两个半小时，到两个半小时了，那边还有住宅呢，他居住很分散，洛杉矶一个郡，好几个县，洛杉矶1000多万人口，居住在多大的平方公里？2万多平方公里，北京才多大？北京也就1万多，1万零600平方公里，上海是多少？6000平方公里，住了多少人？上海现在户籍人口1700万，加上流动人口2800万，住在6000平方公里的土地上，洛杉矶1600万人口住在多少？2万平方公里的土地上。我们现在完全不健康，工业用地占的比重太大，然后限制住宅，你限制它干吗，还限制容积率，所以我们整个的这个规划是一个逆向操作，就是要把这个地越推越高，房价越高它越减少供应，它不允许18亿亩的那个红线，18亿亩的红线也不解决什么，不解决粮食问题，我刚才跟我的一个朋友，我们北大荒集团的，咱们国家进口的粮食，人家海外的粮食比咱们的粮食还便宜呢，你限它干吗？就是为了什么？好像很理性，其实是一个非理性的行为，为了让老百姓感受好呗，这个完全是个逆向操作的一个市场。所以当土地变成资源的时候，民营企业就没戏了，可以以资源为边界的，我们认为不要去争，或者慢慢退出。
潘军提醒，中国经济持续放缓，实体经济瘫软，而改革红利减少，房地产很有可能成为中国经济的救场的一剂猛药，但这样的结果也会产生很大问题和很多风险。
今年以来，不少观点认为，今年是商业地产非常困难的一年，特别是写字楼方面过热、同质化、投资过剩等问题。对此，张远认为，今年还不是最困难的一年，最困难的时期还没到。
金地副总裁宋涛先生将向大家讲述金地集团在新的地产环境中是如何进行住宅工业化变革和产品结构调整，以及金地标准化研究成果所取得的傲人成绩。
要调控房地产，中央还需要调节跟地方的矛盾，不过也要注重经济增长，如果经济不增长，那么更多问题会出来。
你往后再看北上广深的房价，跟本地居民的收入水平已经没关系，而是由货币推动，这一波行情一定还会推动十来年。
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采访:王婷婷 专题制作:许鹏