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马光远：物价有其自身经济规律 靠行政手段无法抑制通胀
南方人物周刊【
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有其自身的经济规律，光靠行政手段抑制通货膨胀是做不到的，归根结底还是要通过货币政策来解决
12月11日国家统计局公布的数据显示，11月份CPI指数同比上涨5.1%，创28个月新高。与此同时，为了抑制通货膨胀，中央不断出台一系列措施。
什么原因导致了今年物价的大幅上涨？国家出台的政策能否有效缓解通货膨胀的状况？未来的物价波动如何预测？本刊就此采访了经济学博士马光远。
本刊记者 李超
2010年接近尾声，对于今年出现的通货膨胀状况，你能做个概括吗？
马光远：上半年的情况要好一些，因货膨胀的效应还没显露出来，而下半年通货膨胀明显，我认为是一个必然，是对整个经济形势判断失误造成的结果。开始一直认为是“翘尾因素”导致了个别月份CPI指数比较高，完全没去考虑货币因素。例如，在8月份CPI达到3.3%时，很多人还很乐观，认为只要“翘尾因素”消除了，CPI指数就会下降，还有人认为是由于游资操作和天气原因造成的。这都导致了预防措施没有跟上，才在下半年出现了恶性膨胀边缘这样一个局面。
11月份公布的CPI指数达到了5.1%，这是一个什么样的概念呢？
马光远：单从经济学本身来讲，连续6个月CPI增幅在3%以上就说明有通货膨胀，4%以上是严重通胀，5%以上则是恶性通胀。5.1%这个数据至少可以肯定的是有通货膨胀而且比较严重。
有人说CPI指数不能直接去反映通货膨胀状况，你怎么看待这种观点？
马光远：CPI是唯一反映物价和通货膨胀的指标，如果要质疑的话，也只能质疑CPI数据本身的准确度。
以往的物价上涨大都归因于价格的上涨，今年是否也是同样的情况呢？
马光远：之所以归咎于农产品，因为我们CPI构成里的大多数商品都是和农产品有关的，老百姓日常生活中必须的衣食住行，样样都和农产品有关，CPI数据上涨肯定先反映在农产品上。农产品价格上涨导致CPI数据上涨只是一种表象，如果CPI统计的数据主要是由教育上投资多少、医疗上投资多少等构成的，那肯定就是另外一种情况了。
美国2.3万亿的经济刺激政策和中国4万亿的信贷扩张计划，是造成这一轮通货膨胀的导火索吗？
马光远：这是根本的原因，也是通货膨胀产生的唯一原因。货币发行多了肯定就会造成通胀。
房价走高与通货膨胀之间有什么关系？
马光远：这是负利率的问题，在任何国家都没有例外，负利率会鼓励投资，大家都投资房地产，认为不会贬值，从这点上说，房价走高是通货膨胀的一个表现。此外，中国对于超发货币更加敏感，这要结合中国的产业结构，大部分超发的货币没有投入到实体经济。例如上面提到的大量资金注入房地产，导致的结果是资金无法转变成资本，无法增加社会总财富，在超发货币的情况下，通货膨胀就会更加明显。
近来，国家多次针对通货膨胀问题下发文件，尤其是11月份出台的“十六条”，你怎么评价？
马光远：这些政策的确已经很微观，很有针对性。但我不认为物价可以靠行政措施来稳定，长期来看它还是一个货币现象。尤其是地方政府，把当地物价拼命打压住、暂时让当地物价比市场价低些是没意义的，关键是要保证老百姓一辈子都可以吃上便宜的菜，并且所有老百姓都可以吃上。行政手段肯定做不到这些，物价有它自身的经济规律，还是要靠货币政策来解决。
如果国家目前提出的政策落实到位，会有多大的成效？
马光远：一部分效果肯定会有，比如说减少流通环节成本、保障供应、给低收入者发补贴，这些毫无疑问都是早就应该去做的，是很好的举措。但这些举措只能说是在发生通胀的情况下去做的一些工作，还不是真正意义上的控制物价，如果货币仍然超发，像保障供应这种举措不会有太大作用。
官方希望来年将CPI控制在3%，你怎么预测呢？
马光远：我觉得明年能够控制在5%之内就很不容易了。
对于普通老百姓来说，该如何应对通货膨胀才能避免自己的财富贬值呢？
马光远：毫无办法。
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为什么中国房价会涨得如此厉害？原因很简单
为什么中国房价会涨得如此厉害？原因很简单
理性而冷静地看待目前中国的房地产热，需要经济学的视角。
& & & 本文系专栏作者&老炮&原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场。　　
　　近日，全国各地的房价又出现新一轮的上涨，合肥、苏州、南京、厦门、武汉、郑州等二线城市纷纷重启限购政策，其中，南京、合肥、无锡等城市的房价环比涨幅都超过了4%。全国二三线城市房价的普遍性上涨引发民众恐慌，很多人不禁感慨，面对不断上涨的房价，什么时候才能买得起房。理性而冷静地看待目前中国的房地产热，需要经济学的视角。为什么中国房价会涨得如此厉害？未来中国房价将会怎么走？接下来，就让财鱼管家分析师老炮为您一一刨析吧。
　　在经济学家眼中，和其他商品一样，房子也是市场上的一种商品，其市场行情同样受制于需求定律，其价格由供需双方共同决定。是的，老炮将从供给与需求两方面展开解释为什么京沪等一二线城市的房价会出现长达十几年的上涨。
　　先看供给。由于中国特有的土地财政政策，全国各地的房地产用地都受政府控制。各地主管房地产用地的官员几乎决定了当地房地产的供应。主管房地产用地的官员放开用地供应，当年的房地产供应量就显著增加，其收紧房地产用地供应，房产供应量就显著减少，这是过去几十年里中国很多城市上演的事实，也是最基本的经济学常识。
　　除了主管房地产用地供应官员的自由裁量权的影响，京沪等一二线城市的房地产供应还有一个魔咒，那就是18亿亩耕地保护红线政策。在2006年，18亿亩耕地保护红线政策出台后，京沪等一二线城市的房地产土地供应开始收紧，这些地区的房价也随之出现显著增长。而在耕地保护不那么严格的省市地区，由于政府提供了大量的房地产土地供应，同时对土地用途的限制也放松了，于是这些地区保持了很大的房地产供应。所以房价一直没有出现大幅的上涨，始终是不温不火，价格可人，比如重庆、长沙等地。
　　而在远没有重庆、长沙繁荣的南昌，由于政府对房地产用地供应的限制，近年来房价高企，均价已经超过了重庆、长沙等地。可以说，政府对房地产用地的限制是导致一、二线城市高房价、涨房价的重要因素之一。
　　再看需求。人口基数大、城市化率低，这是中国的基本国情之一。过去的三十年是中国城市化的三十年，未来的三十年还将是中国城市化的三十年。2015年末，中国的城市化率达到了58%，城市化的这几十年，成百上千万的人口涌入城市，尤其是涌入北京、上海、深圳、广州等一、二线城市，这些涌入的人口催生了海量的住房需求，从而推高了一、二线城市的房价。
　　由于中国的城市化率相较发达国家而言，还很低，未来还将有大量人口涌入一二线城市，如此大规模的人口迁徙还将持续数十年。也就是说未来一二线城市的住房需求还将有强劲的补充，如果房地产用地限制不放开，房地产供应量跟不上来，面对如此大规模、如此持续的人口迁徙，一二线城市的房价还将继续上涨。这在一定程度上验证了&京沪永远涨&的正确性，也是其逻辑基础的一部分，另一部分下文将继续论述。
　　近十年来，中国一直存在货币超发的问题，尤其是在08年实行&4万亿政策&之后，货币的潘多拉盒子就被打开了，货币如洪水般席卷全国，蔓延至各行各业，引发长达数年的严重通货膨胀。据央行M2统计数据显示，2007年，货币供应量为40.34万亿，而到2015年4月货币供应量达到了128万亿，近十年货币供应量增长了300%！这些超发的货币最终都要流入经济体内，而投资的角度来看，房地产是最好的选择，因此大量的货币首先流入的就是房地产行业。面对如此天量的货币量，房价能不高吗？
　　从商业周期理论角度看，也是如此，货币超过，引发通货膨胀，首先推高的是资本品市场的价格，而房地产正是资本品市场。
　　经济学家张五常说，房地产就像是一个蓄水池，它吸收着中国人的存款，是中国人的财富储蓄池。由于缺乏合适的金融产品，中国人普遍将房子作为投资的首选。因此有没有泡沫他不知道。老炮认可他的描述，但老炮不同意其结论。老炮认为中国的一线城市泡沫量很小或者说没有，因为它有坚实的购房需求在。而在一些三四线城市，甚至是五六线城市，老炮认为反倒需要担心。这些城市在当地政府宽松的土地供应的情况下，修建了大量的房产，存在大量的房产库存。
　　财鱼管家研究团队还持有以下观点，即，即便是发生经济（金融）危机，如08年金融危机，京沪等一二线城市房价只会有一定程度的回调，而不会有大幅下跌。理由如前所述。但是在这种情况下，三四线乃至五六线城市将是重灾区。
　　目前舆论界还有一种这样的观点，比如马光远，认为京沪等一二线城市房地产市场充满泡沫，会严重危害中国经济，认为房地产不是实体经济，需要政府进行宏观调控。何其谬哉！
　　第一，马光远只看到了北京、上海、深圳的高房价，而没有看到中国旷日持久、数量庞大的人口迁徙，只看到了不断上涨的房价，而没有看到京沪等一线城市在未来城市化过程中人口扩张的潜力。
　　第二，房地产是实实在在的实体经济，而且它还涉及钢铁、水泥、建材、建筑、装修等多个行业。房地产怎么不是实体经济？千万不要妖魔化房地产。
　　第三，中国畸形的房地产市场本身就是政府一系列干预的结果，可是现在却呼吁政府增加其他的干预政策，而不是废除原有的一系列管制政策，这是南辕北辙，越搞结果会更糟。
　　中国房地产市场未来的走势将如何，取决于上文所述促成房价上涨因素是否改变，如果这些因素不改变，那京沪等一二线城市的房价未来十年、二十年还将继续上涨。
& & & &作者：老炮 &微信：caiyu_GJ
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马光远：房价上涨为何有规律？房子真的能抵御通货膨胀？别错过！
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&& ▲有人说:“中珙很强大，政权很稳固，不可能再出现‘打土豪分田地’那种情况”&&&&既然如此，为什么还要相信“纸币终将沦为草纸”（恶性通货膨胀）这种错误言论呢？&&&&货币是正俯的饭碗、命根子，除非民怨沸腾，兵匪一家，正俯失控、穷途末路，走投无路，万不得已才会将纸币“破罐子破摔”，才会出现自杀性的恶性通货膨胀。历朝历代都为饥寒交迫而不断动荡，根本原因是吃不饱，穿不暖。随着经济和科技的发展，已经不存在这样的问题。 &&&&中国从秦始皇开始，就是中央集权制，不断完善，所以正俯有超强的控制力和稳定性，处理危机的能力特别强。太平天国1851年起义，到1911年清朝被推翻， 政权还持续60年。中国1921年在南湖游船上产生反对谠，在26年之后才发生正权摇摇欲坠的情况，政权还持续28年。中国的反对谠连影子都没有。&&&&苏联解体的主要原因是15个加盟共和国，就像中国战国时期有几十个国家，有几十个皇帝。中国在秦始皇以后，特别是老毛以后，是中央集权制，省委书记几年一换，情况大不一样。看看习大大，通过几个委员会在加强中央集权，以防社会不稳定，以防苏联杯具出现，这是好事情。&&&&实行严格的货币管制，在境内不允许任何非主权货币流通，直到90年代，还禁止黄金买卖，火车站民警查到黄金贩卖者，不但全部没收，还要给予治安处罚。一旦货币大波动，严格的外汇黄金管制就会再现。&&&&中国在宋朝以后就有纸币，实行外汇占款制度的历史只是1995年以后。即使今后发生外汇被洗劫的情况，经济也不会崩溃，可以根据“社会财富”“GDP”来发行钞票。&&&&30年内发生恶性通货膨胀的可能性很小 C 住房平均寿命低于30年 = 恶炒通货膨胀概念是偷钱骗钱的庞氏骗局。&&&&.&&&&▲ 恶性通货膨胀的三种情况都难以遇到&&&&一是国家分裂。例如上世纪90年代，苏联解体，分裂为15个国家。这种情况至少在30年以内不可能，因为中国是中央集权制，省市长是临时工，几年一换，成不了气候。&&&&二是长期内乱战乱。例如在蒋介石逃往台弯前一年。这种情况至少在30年以内不可能。1927年在南昌产生反对谠的军队，在21年之后的1948年前后才发生恶性通货膨胀的情况。中国的反对谠连影子都没有，出现反对谠也不会一开始就拥有军队。&&&&三是封闭性小国。津巴布韦为什么可以长期滥发货币？它是小国，与他国经济联系不多，对他国的货币没有比价影响，所以国际社会不会把货币战争打到那里去。&&&&三种情况都难以在30年里遇到，却将房价炒高500倍，而且到2013年住房泡沫是纸币泡沫的2倍以上，说明买房抵御通货膨胀是在炒概念，炒未来，炒朦胧，是骗人骗钱的行为。&&&&.&&&&▲明智的执正者，会像爱护自己的眼睛那样爱护货币&&&&国务院参事任玉岭任北海市副市长时亲历泡沫破裂。他说：“1994年，北海市的物价上涨高达43%，就是由房价大涨引起的。违反规律就好景不长，北海有十几年经济一蹶不振。”他还说：“通货膨胀有热钱，升值、次贷、石油粮食涨价等外因，但主要原因还是在国内，主要矛盾在房地产。房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子，是这次通货膨胀的牵引机和助推器。”“必须铲除祸根，长痛不如短痛。”&&&&不要以小人之心度君子之腹，对印钞机要有最基本的信任。从实际情况看，我认为习李是有抱负的，是值得信赖的，不可能自毁长城。&&&&假如他们不值得信赖，中国可能经济下滑、设会动荡，城市化倒退，刚需回老家，那么，建立在沙滩上的高房价必然无人光顾，轰然倒下。&&&&.&&&&▲恶性通货膨胀的时候，通货膨胀损失无法转嫁&&&&住房能够抵御通货膨胀，靠的是转嫁损失。炒房利益集团通过庞氏骗局、击鼓传花的方式，将每年高达11.5％的养房成本损失（通货膨胀损失8％，折旧损失3％，税费损失0.5％）转嫁给接棒者。&&&&假设一年里纸币就贬值30％，当然是政俯对社会失控，可能是大战争，大动乱。那时，企业倒闭，农民工吃饭成为问题，付不起租金，必然打道回俯。那时，富人忙于跑路，跳楼的信息不断传来，仍然有钱的忙于移民。房子在待租中，想卖出房子找不到接棒人，如何转嫁通货膨胀的损失？&&&&在极度危机时，饥肠辘辘无米下锅的正俯会通过提高房产税来转嫁危机。假设有5套住房 + 银行里有20万元。假设遇到一年里纸币就贬值30％的情况，因为钱薄，所以每年房产税提高到每年1万元 * 5套住房 * 4年 = 4年就把20万元的救命钱吃掉了。&&&&如果是租房 + 银行里有100万元 + 像1993年前后银行利率（包括保值贴补率）高达19％，仍然可以大鱼大肉，所以说，塞翁失马焉知非福？&&&&.&&&&▲房价继续不断上涨，贫富两极分化到物极必反的可能性就会不断增大&&&&2012年初的全国城镇的住房有2.6亿套 × 平均每套市值50万元 = 2012年初的全国城镇住房总价值大约有130万亿元 × 上涨16％ = 2012年底全国城镇住房总市值增多21万亿元。&&&&2012年全国GDP总值52万亿元,其中税后可分配的劳动成果不超过10万亿元，而且每年增长率只有7％，可是，2012年住房总市值上涨21万亿，已经多吃多占，已经透支未来，而且每年还想不断增长20％，难道炒房利益群体赚到的钱是上帝丢下来的馅饼？当然不是。是多吃多占劳动成果。&&&&按照一般情况来说，在二线城市，一个科级官员，他每年在房市以外的非法所得难以超过24万元（工资的2倍以上），但是，一个普通的城市居民家庭拥有300万元的房子，在2010年前后几年里他每年可以多吃多占劳动成果45万元。在房价收入比已经超过10年之后，这些钱属于参与庞氏骗局的明偷暗抢。&&&&很明显，中国的第一号血吸虫、第一号“老虎”是炒房利益群体。这个“庆父不死，鲁难未已”，因为房价继续不断上涨，经济转型的成功概率很小，贫富两极分化到物极必反的可能性不断增大。&&&&问题越来越严重，于是高层根据“稳定压倒一切”和“三个有利于”的原则，不得不打老虎，不得不打苍蝇，使得主力军（干部）只卖不买，使得李嘉诚们见势不妙带头抛售，于是房价盛极而衰，拐头下跌。.&&&&▲住房沦为不劳而获、多吃多占的不可能长久&&&&住房是消费资料，就像一堆大米，本身不会产生新的财富。厂房是生产资料，就像一粒稻谷种子，春种一颗，秋收一串。房价上涨实际上是分享劳动大众的秋收成果。&&&&城市户口的“00后”“10后”中的多数家庭最终将拥有3套以上的住房，假设他们有300万元的总市值，假设继续每年上涨10％，因为基数不断增大，他们从房价上涨中得到的收益就会呈现每年增多……30万元 …… 33万元 …… 36万元 …… 40万元……不断增多的态势，相当于向实体经济得到40万元的年终奖，相当于分配到40万元的劳动成果 / 城镇居民每年人均可支配收入低于3万元 = 十几倍是不是不劳而获？是不是多吃多占？ 是不是明偷暗抢？而且是偷了二代人的钱。&&&&每年不劳而获40万元，那么你们的儿孙还需要去上班吗？一边是炒房囤房者“吃蛋糕”的胃口越来越大，一边是需要辛辛苦苦去“做蛋糕”（上班）的人越来越少，形成“状态”。说明房价不断上涨，最终是经济濒临崩溃，最终是无源之水，无本之木。●&&&&.&&&&▲ 不能长期握住的东西，如何抵御30年之后才可能发生的恶性通货膨胀&&&&金融大鳄索罗斯说：“世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧。要获得财富，做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前退出游戏。”&&&&炒房囤房者是开发商的二盘商，是火车站倒买倒卖火车票的黄牛。有10张火车票，不能等到火车开走了还留在手里，所以最后10分钟可能亏本还是卖不出去。&&&&住房价值归根到底由居住价值来决定。到房龄25年仍然不能转为自住房，当然就会丧失使用价值、投资价值、拆迁价值、地段价值、户口价值、丈母娘价值……。随处可见的空置房最终只能是穷人（2013年的无效自住需求者）来接手。&&&&住房总市值的大小，最终还是要由有效自住刚需的口袋来决定，这就是“最短的桶板决定木桶装水量”的道理，这就是“顾客是上帝”的道理。要知道消费者是上帝的道理，●●&&&&三十年来，中国人玩过无数的“家家”，都不能长久。炒计划物资，炒走私货，炒国库券，炒君子兰，炒进口汽车，炒城市户口，炒原始股，炒流通股，炒外汇，炒期货，炒普洱茶，炒房，炒墓地，炒黄金，炒大蒜算你狠，炒辣椒辣死你，炒绿豆逗你玩。哄买老毛纪念章，哄打鸡血针，哄买的确良布，哄买火柴，哄买彩电，哄买摩托车，哄装电话，哄买手机，哄买食用醋板兰根，哄买盐巴...。囤积粮票，囤积邮票，囤积房子，囤积黄金……。&&&&风水轮流转。30年河东，30年河西。再肥厚的猪排也有吃到只剩骨头的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。市场不断发展，不断创新，不断变着花样来炒，常炒常新，老品种、老花样没得油水可榨了之后，价格就刷刷刷地跌下来了。炒房只是百花齐放中的一种，是花就会凋谢，凋谢后林黛玉就会来葬花。&&&&“抢买”是开发商制造的假象。股市在6124点时，股民也在哄抢股票，几年后，肠子都悔青了。“人取我弃，人弃我取”才是投资的王道。&&&&.&&&&▲ 在房市进行持久战必败&&&&许多人准备用住房来抵御通货膨胀，准备将住房世代相传，可是，因为“拍卖会的熟地价值” 只占到一手房总市值的60％ - 拆迁安置建筑垃圾需要购买农村土地，会产生大量的税费、招待费、工程费、资金利息、利润等 = “拆迁房的生地价值”不超过一手房总市值的50％，所以拆迁补偿难以超过50％。&&&&于是8套住房 * 0.5 * 0.5 * 0.5 = 经过3次拆迁后8套只剩下1套。张三买入8套住房之后25年有了孙子，在孙子过80岁生日的时候他只有1套住房。于是“富不过三代”，于是“一铺只能养三代”。&&&&许多人准备做几十年的长期投资，不动如山。可是，房熊市第5年要么沦为负翁，要么止损卖出。请问如何在30年后以房子抗通膨？请问如何传给子孙后代？现在准备持久战，最终必然是运动战、游击战。&&&&在房牛市里，大众相信李嘉诚说过的“地段地段还是地段”。到了房熊市，将不得不相信李嘉诚说过的“房价上涨的时候未必会死人，房价下跌时却一定会死人。”一些人会提前断臂逃生。&&&&万科股票，如果不动如山握住20年，可以赚几百倍的钱，但是多数人炒作万科是亏钱。为什么没有一直握住？股票具有很强的周期性，会大起大落。万科的股价，20年里至少5次被“腰斩”。房市已经沦为高杠杆的期市和博傻的股市，因为贪心导致牛市不言顶，所以随之而来的必然是恐惧导致熊市不言底。几人能“死了也不卖”呢？&&&&.&&&&▲有人说：“你看，苏联卢布最终变成草纸，但目前莫斯科的房子仍然非常值钱。”非也，非也&&&&假设中国像苏联那样分裂为几个国家，或者改朝换代，就是革命。房子越多就越是革命的对象，越是大祸临头。那种情况下，就会杀幅济贫，脑袋难保，就要背井离乡，流离失所。&&&&1948年的恶性通货膨胀，最值钱的是美元、黄金、白银、食物，比房子更能抵御通货膨胀，说明即使在恶劣情况下，房子也不是抵御恶性通货膨胀的最佳品种。&&&&1948年，老蒋面对大战争大动乱，随便印金圆券，结果就是纸币失去信誉。一领到工资，不敢过夜，立即到街上换成生活用品。失业的，吃不饱的，就去偷，就去抢，就去投奔游击队，就去上山当土匪。总之，设会动荡，能够活着就是万幸，待购者还有钱去买房吗？&&&&1930年代的历史叫做“土地革命战争时期”。1949年改朝换代，国民谠的倌员和大地主逃到台湾，带走财宝，房子卖不出去也带不走。没有走的中小地主，被“土地改革”。&&&&也就是说，即使是改朝换代，中国也有自己的特色，不要总是拿苏联解体来说事。&&&&也就是说，等到政治台风过去的那一天，房东已经换人了。“去年今日此门中，人面桃花相映红，人面不知何处去，桃花依旧笑春风。” (唐诗)。&&...&&&&第3节&&几亿人时空概念混乱，今天吃牛肉面却支付十年后的价格&&&&. &&▲ 索罗斯们李嘉诚们会计算中国房价高度和房市泡沫程度，中国超过95％的人不会计算，可悲呀&&房价拐头的时间难以预测，但房价的风险高度可以计算。不在乎“泡沫程度计量表”的度数，怎么知道索罗斯们何时会“狼来了”？怎么知道自己在房市不是“盲人骑瞎马，夜半临深池”？&&100万元 / 利率5.41％（5.41万元） = 2014年5年期国债的回本时间（市盈率）是19年 = 各行各业合理的回本时间在20年以下 =例如股市的合理的市盈率在20年以下。&& “我这1万元借给你，5年后还给我老婆子2万元”。文盲老太太也懂得这是回本时间（市盈率）5年。可是，在房市里的“白骨精”也没几人会将它运用于房市，因为地球村的房市利益集团为了便于忽悠，搞出来2个“似是而非”“充满迷雾”的指标：&&在【房价收入比】的计算公式里竟然没有扣除吃喝的钱，在【售租比】计算公式里竟然没有扣除税费，于是，房价收入比、售租比都是间接性指标，都无法与其他投资品种相比较，于是大众都搞不清楚房价的合理价格应该是多少，都不知道房市的市盈率（回本时间、税费后售租比）已经几年了，都不知道房价泡沫有多大。这种情况就像小炒家手里拿着一个“5进制计算器”，计算结果与索罗斯们李嘉诚们手里拿着的“10进制计算器”不一样。&&.&&. .&&▲【有吃有喝的房价年余比】应该是16年&&&&因为住房宜居年限只有20几年，因为普通人的月供能力只有20几年，因为银行抵押按揭通常只有20年，因为一辈子不是只干买房一件事，因为国家需要老百姓支持内需这辆马车，所以夫妻二人16年的结余应该可以买入一套90平米的一手房 = 合理的【有吃有喝的房价年余比】应该是16年 * 50％的收入用于买房 = 合理的房价收入比为8年。&&&& 天下为公。一切权利属于人民。宪法规定土地是全民所有制。凭什么蚊子可以占用6800万套住房用地，而平均收入水平家庭却不能按照合理价格来买入住房？ 最终是价值规律帝看不下去，要让空置房沦为负资产，于是炒房囤房者不得不以合理价卖出来。. .&&&&&&&&&&&&▲【税费后售租比】应该低于20年,即回本时间（市盈率）应该低于20年。&&&&&&2013年，三线城市的一套90平米的住房，总市值是100万元，每年租金毛收益是2万元，扣除中介费、装修损失、空置损失等之后的租金净收益为1.5万元 * 合理的【税费后售租比】为20年 = 该住房的合理的总市值应该是30万元。房价的泡沫率少说也高达60％。&&.&&.&&▲日的信息。全国人大财经委原副主任委员贺铿教授说：“盲目救市、盲目开发有可能加快引发金融危机，这是当前各级政府应该高度重视的一个问题。”“房价是不是回到了合理的位置，标准只有一个，全世界通用的房价收入比，应该让我们的房价收入比落到4~6这个区间。依我估计，我国的房价应该回落30%左右。” 贺铿是原来的统计局副局长，他不可能连加减乘除都不会，明显是不敢多说。许多城市在2013年的房价收入比为20年，下跌到10年就是下跌50％。&&&&.&&&&▲ 货比三家使得房价具有天花板&&&&2013年，许多城市的房价收入比已经是20倍，西方国家的房价收入比在物业税、遗产税、市场机制、观念、选票、城市化已完成等因素压制下难以超过5倍。如果中国房价不断上涨，就像在同一个城市里，A菜市场的苹果价格总是5元，而B菜市场呈现……20元……25元……30元……不断上涨的态势，可能吗？会持久吗？&&&&如果继续大印钞票20年 + 如果房价继续上涨20年 + 如果人民币汇率继续升值20年 =&&世界名列前1000万个富翁都是中国人。那时世界首富巴菲特股神每年要花200万美元与任志强共进晚餐，洗耳恭听“长期投资房市的秘诀”。&&&&如果美欧国家是地球村的小老鼠，也轮不到中国人来剪老鼠毛，因为，如果日本房价上涨和日元升值持续到2014年，西方国家的财富（包括住房）就全部落入日本人的口袋了。 &&&&这是华尔街的陷阱呀，日本房熊市已经24年，一些炒房囤房者拿着“毒馅饼”还没有从陷阱里爬出来。中国房市将重蹈覆辙，即将出现二成负翁五成返贫的问题。&&&&.&&&&▲ 时间帝（阎罗王）已经限定了房价上涨的最大空间&&&&1 * 1.2 * 1.2 ……10次方 = 6.2倍，说明2013年之前十年上涨6.2倍就是平均每年上涨20％。&&&&今后房价每年上涨15％，呈现的是1 × 1.15 × 1.15 …… 10次方 = 十年后的房价是现在的4.05倍 / 根据国家计划是十年后平均收入是现在的2倍 = 房价涨速是收入增速的2倍 × 2013年一线城市的房价收入比是20年 = 十年后的房价收入比将是40年 / 收入结余50％用于买房 = 十年后房价年余比为80年,即平均收入水平的家庭夫妻二人需要上班80年 + 22岁开始上班 =&&需要上班到102岁。但是，老板最多只会雇佣20几年，住房宜居年限只有25年，银行按揭通常是20年。说明房价拐头下跌只是时间问题。&&&&计算结果说明，房价年余比才能看出房价泡沫有多大。如果房价继续上涨20年，需要上班到182岁。看看任志强、董藩之流，为了赚取讲课费、出镜费，通过错误的逻辑推理和“5进制计算器”天天在忽悠大众，何其荒谬，何其可憎。&&&&&& .&&&&▲ 2013年，总市值1000万元的城市住房的合理价低于500万元，即泡沫率超过50％。&&&&房价收入比。中国的合理房价收入比取值8年 / 2013年许多城市的房价收入比高达20年 C 1 = 房价泡沫已经高达60％。就像乌鸦加石喝水的水瓶里有60％的石头(房价泡沫)。&&&&售租比。总市值100万元的住房 / 租金毛收益率大约2万元 = 目前中国城市的售租比大约是50年。售租比的国际标准是200个月(17年)到300个月(25年)，即22年左右 / 售租比大约是50年 C 1 = 售租比表明房价泡沫高达56％。&&&&出租房回本时间。万元买入国债 / 每年利息5.41万元 = 回本时间为19年 = 股市市盈率19年 = 房市的“税费后售租比”19年。总市值100万元的住房每年税费损失（养房成本损失）11.5万元，每年租金净收益率1.5万元，所以出租房每年亏钱10万元，即回本时间是负数，是无穷大。说明可能呈现熊市不言底的情况。&&&&.&&&&▲计算题。2013年，二线城市三等地段的合理房价应该是，平均收入的家庭1个月的收入买得起1平米的住房&&&&国际标准的房价收入比是6年以下。结合中国实际情况，二线城市三等地段的合理房价收入比应该是8年 * 12个月 = 96个月 / 普遍的户型90平米 = 二线城市的三等地段的合理的房价应该是，平均收入的家庭1个月的收入买得起1平米的住房。&&&&在二线城市，城市平均月收入在0.4万元（年收入为4.8万元）以下 * 夫妻2人 * 1个月 = 二线城市的三等地段的合理房价应该是0.8万元。&&&&一线城市的工资较高，所以一线城市四等地段的合理房价在1.2万元一带。不要拿伦敦、巴黎、莫斯科一等地段的富豪住房来说事，难道普通老百姓买房会到北京天安门和上海外滩去看房? &&&&不能因为一线城市一等地段的价格应该是10万元，就认为一线城市四等地段就应该上涨到5万元，就像不能因为一瓶茅台酒5000元，就认为一瓶啤酒应该涨价到2500元。&&&&.&&&&▲房价大涨快涨是找死&&&&在阎罗王已经限定了房价上涨的最大空间（距离）的情况下，上涨时间与上涨速度成反比关系。GDP每年只增长7.5％，使得每年收入增长10％已经勉为其难，而房价却要每年上涨15％。就像一个家庭每年赚钱只有10万元却要花钱15万元，当然是严重透支未来，当然是无法持久。&&&&每年房价上涨15％，可是，多数企业每年盈利率低于5％，于是“厂记货币水库”的钱水源源不断流入“房记货币水库”，最终导致倒闭潮，导致金融危机，导致城市化倒退，进而刺破房价泡沫。这就是上帝对政俯的惩罚。&&&&西方国家的房价不能上涨，人民币对美元在升值，如果中国的房价继续大涨快涨，那么卖出一线城市的100平米的房子，就会呈现换到……800平米……900平米……1000平米……的越来越多的态势。后果有二个：一是中国的外汇和人才不断流失，二是，这种情况是西方国家被剪狼毛，美丽帝乘机对中国通过输入性通货紧缩（输入性金融危机）剪羊毛的可能性越来越大。.&&.&&▲中国大陆的大城市的房价收入比已经史无前例&&&&国际第一大都市的日本东京，在房地产泡沫高峰的1990年的房价收入比是22年。2014年，中国许多城市的房价收入比都达到20年一带了，即达到日本创造的“大城市房价收入比的最高纪录”。(●●)&&&&2005年，美国房地产泡沫高峰的房价收入比为4.7年。(●●)&&&&大陆房价的最佳参照物是情况最为接近的台湾地区，最高价的房价收入比只有10年。(●●)&& 2010年全球325个城市的房价收入比评比，第一名是香港11.4年，第二名是澳大利亚的悉尼9.6年，第三名是加拿大温哥华9.5年， 第四名是澳大利亚墨尔本9年， 第五名是英国伦敦7.2年， 第六名是美国旧金山7.2年。2010年中国许多城市的房价收入比在15年左右。遥遥领先于各国各地区。以至于评比不得不避开中国，就像幼儿园赛跑不能让大人参加。土地面积可以不断增多的二三四线城市，与土地永远不会增多的香港相比较是不知天高地厚 (●●)&&&&2013年，除了中国大陆和香港，全世界大城市最高的房价收入比都在12年以下。大多数西方国家近30年来都保持在6年以下。&& ▲ 2014年许多城市的房价收入比已经达到20年&&&&日，美国《大西洋月刊》的文章称：房价和工资的比率 …… 纽约一间公寓价格的中列数是一个普通家庭的收入的6.2倍多。而要想在北京的中心城区买间房子要花去近四分之一个世纪的收入。(1个世纪是100年)&&&&日信息: 万科主席在接受美国CBS (哥伦比亚广播公司)记者采访时，当主持人提到上海的普通居民买房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上，王石表示实际比例甚至更高，这是一个泡沫，非常危险，甚至是个“灾难”。也就是说，王石认为上海的房价收入比高于22.5倍。&&&&2012年清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果推算，我国“一线城市房价收入比高达25.25。” &&&&▲ 多位副部级官员说自己凭工资买不起所在城市的住房&&&&2011年，清华大学校长说:“不但老师买不起房,连我这样的副部长级的校长凭工资也买不起。”&&&&2013年5月，南京代市长季建业(目前在监狱里)在一个会议上说：“说实话，以我的工资来算，大概也要十多年才能买到一个小房，还买不起大房。” 市长可能有灰色收入，而普通百姓处世办事、谈情说爱、过年过节、红白喜事需要许多红色开支。&& ▲日本的炒房囤房者曾经误以为房价会永远上涨&&&&1989年，东京的李四君，来到售楼处。他计算出房价收入比是20年，犹豫了，因为他知道，国际标准是6年以下。&&&&第二天，他对老婆说：“下决心买吧，通货膨胀是永远的，工资永远在提高，大都市的土地永远会上涨，房租永远在上涨，十年后，我们的住房的房价收入比和售租比都会降低到国际标准。”&&&&历史在开玩笑：1980年代平均每年货币增发10.2％，而1990年代下降到3.4％。通货膨胀变成通货紧缩(货币稀缺)，物价指数在下跌。●●&&&&历史在开玩笑：在房熊市里，日本的工资水平只是十几年前的水平。从GDP增长率和储蓄下降就可以知道。●●&&&&历史在开玩笑：叶檀说：“泡沫崩溃，日本土地价格连跌16年，直到2006年才有所回升，2007年底日本六大城市的土地价格只相当于1991年的27.7%，绝对价格相当于1982年的水平。” 看看东京的地价，跌得惨不忍睹。●●&&&&历史在开玩笑：●●房租没有永远上涨。房价收入比、售租比在大跌。北京大学林毅夫教授回忆，他在东京的表哥在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年代中期，只值1亿日元。&&&&▲批驳“因为年年在大印钞票，目前的房价收入比再过十年就会回归正常”的错误言论&&&&近十年，印钞机在大印钞票，多数流入倌商的口袋。通货膨胀导致物价不断上涨，普通老百姓的结余增长缓慢。&&&&国际标准的房价收入比是6年以下，中国取值8年是可以接受的。不能因为今后会通货膨胀，就认为目前房价收入比20年是合理的，因为未来十年可能不是通货膨胀，而是通货紧缩。&&&&即使住房真的可以抵御今后的恶性通货膨胀，那也是20年以后的事情。20年以后一碗牛肉面可能100元，王二今天不会付款100元，因为除了房市这个“赌得很大”（巴菲特语）的赌场，头脑还是自己的。&&&&十年后，二线城市三等地段的一套空置房可能是20万元，今天卖给我20万元好吗？&&&&也就是说，房价的时空概念不能混乱，不能掉到十年以后的“宫殿”里去，不能闹出“关公战秦琼”的笑话。&&&&少数人糊涂是正常的，几亿人糊涂就是“上帝令疯狂”。1840年到现在，已经170多年，中国人的智商提高了多少？思维落后就要挨打，几人在牢记清朝的历史？&&&&.&& ▲ 批驳“随着工资上涨，房价收入比会降低，房价泡沫会减少”的错误言论&&&&不要陶醉于“GDP老二”。2013年12月，原统计局副局长贺铿教授说：“日本的人均GDP和人均收入在世界都是名列前茅的，我们的人均GDP现在大概在第80位左右，我们人均收入也不高，而且贫富差距很大。”&&&&房价收入比 = 房价 / 收入。房价（分子）每年上涨20万元，而收入（分母）每年只提高1万元，所以如果房价继续上涨，房价收入比必然越来越高，房价泡沫必然越来越大。&&&&即使十年后房价收入比真的会降低，也不能认为目前房价收入比20年是合理的，就像今年高考落榜，不能要求清华北大按照十年后的分数录取，因为那是未知数。&&.&&&&▲自住刚需的收入不但难以承受高房价，而且收入不是永远的“J状态”&&&&老毛的工资原来是610元，1960年前后遇到三年大困难，他带头把自己的工资降到了404元。1966年到1972年，中国的干部、工人的工资一分钱也没有提高。&&&&未来十年中国工资翻番的规划对许多人来说难以实现，因为与其他发展中国家相比较，中国的工资水平已经没有上涨空间了，因为房地产泡沫归根到底是被美丽帝刺破的，时间握在热钱帝的手里，难以撑过二三年了。一旦房价拐头大跌，就会导致倒闭潮失业潮，例如西班牙失业率高达25％，例如美国失业者闹“占领华尔街”，例如日本工资停滞不前，储蓄率下降。●● .&&&&1990年，日本主动刺破房地产泡沫，虽然损失很大，但以房地产局部牺牲来保住实体经济，经济发展道路走上正轨，引导资本对外投资，堤内损失堤外补，所以越过了“中等收入陷阱”，所以总体上说老百姓的生活水平还是比中国等发展中国家高得多。房熊市可能使得中国陷入“中等收入陷阱”。目前，炒房囤房者和房奴中，“白骨精”很多。一旦房价大跌，许多人将亏掉大部分的资金，甚至沦为负翁。&&&&.&&&&▲批驳“大城市住房价格是富人的收入水平决定的，房价收入比计算没有实际意义”的谬论&&&&炒房囤房者的本质是“二级批发商”，是倒买倒卖火车票的黄牛，是服装店的老板，最终需要将非自住房卖给消费者（有效自住刚需）。&&&&有效自住刚需在哪里？在城市平均收入水平以上却仍然是无房户的很少，在城市平均收入水平以下却仍然是无房户的很多，所以房价必然降价&&&&普及到平均收入水平的家庭。于是，计算房价收入比的计算取值平均收入水平的家庭是正确的。&&&&炒房囤房者不及时卖给收入高于城市平均收入水平的无房户，最终面对的是“收入低于城市平均水平的无房户”。&&&&美国的纽约、英国的伦敦、法国的巴黎、德国的柏林、日本的东京是地球村的一线城市，房价收入比都低于12年。说明房价收入比在大城市也是适用的，因为价值规律在大城市也在发挥作用，因为炒民生不可能长久。&&&&《环球人物》2013年第30期的文章说到：“德国的住房自有率较低，只有43%，也就是说，有57%的人口租房居住。”姚树洁教授说：“英国目前的银行利息接近零，买房子有5%的回报率，那是很不错的投资。”很明显，西方国家的人基本上都是宁可“高价租房”也不愿意“低价买房”，所以房价收入比都在6年以下。根本原因是什么？高税费使得住房无法保值增值。如果美国没有房产税遗产税，按照美国富人的收入，美国的房价可能是中国房价的10倍高。事实是，美国房价收入比才3年多。&&&&不要说左邻右舍有很多大款，在房熊市第5年，住房多数沦为亏资产、负资产，使得住房露出贬值速度快于纸币的庐山真面目，于是，那时炒房囤房者要做的事情是提前断臂逃生，卖出止损。 &&&&▲接棒者来自哪里？&&&&炒房囤房者都是火车站的黄牛，手里都拿着几张甚至几十张火车票，在火车就要开走（房熊市）的时候，黄牛的接棒者不可能是黄牛。&&&&买得起尚未买入的有效自住刚需的人数呈现70％......60％......50％......30％......5％......不断减少的态势。这剩下的5％并非全部是后知后觉者（笨鱼），有的是立场坚定的看空者（泥鳅），有的是忠于本业的正人君子（龙）。2014年房价在下跌，救市声不断传来，他们中的多数人置若罔闻不买跌。上涨时尚且坐怀不乱，稳如泰山，下跌时怎么会春心荡漾，急不可耐呢？&&&&买不起的人只是“在睡梦中买房”。要他们买入，只有一种可能，就是降到他们买得起的价位。&&&&..&&&&▲中国一线城市的三等地段的住房的未来的合理价格可能在0.6万人民币元一带(2014年的币值)&&&&2013年华盛顿的三等地段的房价才0.6567万元。2013年，美国新房销售中间价在22万美元一带。2013年，美国首都华盛顿的三等地段取值32万美元 × 汇率6.15 = 一套住房的总价格为人民币197万元 / 建筑面积300平米 = 美国华盛顿三等地段的房价才每平米0.66万人民币元。197万人民币元买入的住房，占地可以达到200平米，在70年后仍然是200平米。&&&&在中国一线城市三等地段，197万人民币元买入的住房，占地少于30平米 × 50％ × 50％ = 在70年后住房用地只剩下7.5平米。7.5平米 / 200平米 = 住房用地的价值只是美国的4％。也就是说，以美国房价地价为参照系，中国一线城市的三等地段的每平米住房的未来价值不超过0.3万人民币元。再考虑其他因素,可以说中国一线城市的三等地段的住房的未来的合理价格可能在0.6万人民币元一带(2014年的币值)。&&....
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&& 第4节 出租房回本时间为无穷大，一旦房价不断下跌就不得不卖出&&.&& ..&&&&▲ 姚树洁教授的日的博文的部分内容：&&前天，朋友亲口跟我说，1982年在北京北四环外，单位分了一套1房1厅的小房子，建筑面积50平米，实用面积35平方米。该房子虽然破旧，但市场价格却超出300万元。&&&&我禁不住要拿北京房价，与伦敦房价做一个比较。刚好，这两天，朋友在伦敦北部第四区买了一套刚建好的新房子，离地铁站，走路2分钟。搭上地铁，20分钟就可以直达伦敦市中心。&&&&北区是伦敦比较好的地段，加上靠地铁站和大学，应该是很贵的房子。但是，比起北京的房子，伦敦这样的房子不知道便宜到哪去了。&&&&伦敦的房子是新盖的，实用面积70平方米，按国内标准计算，那就是100平米。两房一厅，两个洗澡间，两个厕所，全套的精装修，高级的厨房设备，高级地毯和墙砖，125年的契约，连装修在内，实际卖价28.2万英镑，按照当前的汇率，折成人民币266万。&&&&………….&&&&对比北京和伦敦的这两套房子，伦敦房子是北京的两倍大，产权期是北京的两倍还多，装修不仅免费，而且比北京的装修要好很多，交通方便，没有太多污染，还有停车位和大片的公共绿地。然而，如果按每平米价格计算，北京的价格是伦敦价格的2.2倍。如果考虑到产权，质量和环境差别，北京的单位面积价格是伦敦的4倍以上。&&&&伦敦，是所有英国人‘谈虎色变’的地方。房价是全国平均房价的2倍左右。例如，在伦敦用28万英镑买的那套房子，在诺丁汉用14万英镑就足够了。&&&&北京和国内其它城市的房子不仅质量差，产权期短，而且价格却比英国同等的城市高数倍，这怎样解释呢？&&&&更难理解的是，国内的人均收入，比英国的人均收入还有5到6倍的差距，而国内房价却比英国高这么多，这又将如何解释呢？…………&&&&中国地产泡沫的存在是不容置疑的。不管是用房价收入比，还是用房租与房价的比例计算，中国的房价都是太过分了。&&&&上面的朋友跟我说，他在北京的那套房子为啥那么贵，主要是出租的收入很高，每月的租金可以高达4千元。如果房价是300万，每年租金4.8万，扣掉中介和其它费用，纯收入就算4万元好了，年回报率只有1.3%。&&&&月租4千，对那位朋友来说，已经是非常好的回报了。一个小房子，就像一只会下‘金鸡蛋’的母鸡，那是因为他当时没有花一分钱，就得到了那套房子。但是，如果现在有人拿300万买了他的房子，然后租出去，1.3%的回报率，比银行的利率低不只一半，那是一种很不明智的投资方式。&&&&然而，如此低的回报率，为什么人们还拼命买房子呢？那是因为，大家还在盼望着房价像以前那样继续暴涨。…………&&&&上面讲到的伦敦房子，月租金1400英镑，每年1.68万英镑。扣除中介和其它费用，年收入可达1.4万英镑，回报率5%。英国目前的银行利息接近零，买房子有5%的回报率，那是很不错的投资。这样的回报率，是北京那套房子回报率的近4倍，通过房租差别，我们也可以间接的证明伦敦的房子比北京的房子便宜3倍以上。…………&&&&房价继续上涨，短期内大家高兴，行为更加盲目，今后所要承受的打击，就会更大，更痛苦。地产泡沫的爆破只是时间问题，不是会不会爆破的问题。(姚树洁教授的博文到此)&&&&.&&&&▲ 合理的“回本时间”是20年以下&&&&各行各业在应用回本时间概念时有不同的名称。回本时间 = 储蓄和国债的本益比 = 房市的【税费后售租比】 = 股市的市盈率，因为它们的计算公式都是“投入金额 / 每年净收入”。例如，2014年投入100万元购买5年期国债 / 每年净收入5.41万元（5.41％） = 2014年国债回本时间为19年。大约地说就是，合理的“回本时间”是20年以下。&&&&各行各业合理的回本时间，一般以国债的本益比（20年以下）为天花板顶。如果打算新开一个服装店，20年才能100万元变成200万元，即回本时间20年(每年净利润5％)，只有傻子才会去干。用100万元买入0风险的国债就好了，何必冒着风险起早摸黑、点头哈腰去开公司。.&&&&▲ 出租房回本时间是无穷大。投入资金相当于一笔“利率为负数2％的银行存款”&&&&2013年租金毛收入2万元 / 2013年住房总市值100万元 = 毛收益率为2％ - 平均每年装修费损失、家具电损失、中介费、待租损失0.5％ = 年租金净收入1.5％ - 每年印钞机对住房资金偷钱8％ - 折旧3％ - 平均每年税费0.5％ = 出租房的每年净收益率是C10％ &&&&= 投入100万元每年亏钱10万元 = 出租房的回本时间为负数（回本时间无穷大） = 买入市盈率为负数（无穷大）的亏损企业的股票（ST股）。&&&&在价格0上涨的情况下，住房无法弥补每年8％的铸币税损失。出租房的租金净收益率1.5％ - 折旧3％ - 平均每年税费0.5％ = 投入出租房的资金相当于一笔“利率为负数2％的银行存款”。&&.&&&&▲买房早的房东，出租房回本时间也是无穷大&&&&2013年租金毛收入2万元 /&&2005年住房买入总价50万元 = 毛收益率为4％ - 平均每年装修费损失、家具电损失、中介费、待租损失0.5％ = 年租金净收入3.5％ - 每年印钞机对住房资金偷钱8％ - 折旧3％ - 平均每年税费0.5％ = 出租房的每年净收益率是C8％ &&&&= 投入100万元每年亏钱8万元 = 出租房的回本时间为负数（回本时间无穷大） = 买入市盈率为负数（无穷大）的亏损企业的股票（ST股）。..&&&&▲在房熊市，投入出租房的资金相当于一笔“利率为-1.5％的银行存款” &&&&在住房价值已经高估的情况下，房价0上涨 + 每年租金净收益率1.5％ - 每年折旧3％（33年） = 在房熊市投入出租房的资金相当于一笔“利率为-1.5％的银行存款”&&+ 每年通货膨胀损失8％ + 平均每年税费0.5％ = 住房总市值每年缩水10％ = 在房熊市出租房已经丧失抵御通货膨胀的功能，已经沦为显性负资产。&&&&.&&&&▲ 为什么说2014年的房价已经远远高于上证指数6124点？&&&&同花顺的股票数据统计显示，2007年10月，在上证指数最高的6124点，A股创下的平均市盈率最高纪录是71.50年。随后股价一路暴跌，2008年10月，上证指数创下了这轮熊市的最低点1664，当时A股的平均市盈率回落到了13.03年，即回本时间13.03年。&&&&【税费后售租比】（市盈率）是无穷大。计算过程是：&&&&2013年，住房总售价100万元 / 年租金毛收入2万元 = 售租比50年。体现的是毛利润率为2％，表面上看有赚钱。&&&&2013年，100万元的房子每年租价取值2万元，即城市的租金毛收益率取值2％ - 平均每年装修费损失、家具电损失、中介费、待租损失0.5％ = 租金净收益率（落入口袋）只有1.5％ - 每年印钞机对住房资金偷钱8％ - 折旧损失3％ - 平均每年税费0.5％ = 出租房的每年净收益率实际上是是C10％ = 【税费后售租比】为负数 = 出租房的回本时间为负数（回本时间无穷大） = 买入市盈率为负数（无穷大）的亏损企业的股票（ST股）。也就是说，靠出租不但永远收不回投入资金，而且年年在暗亏。&&&&房牛市掩盖了出租房的“暗亏”，掩盖了这个隐性亏资产。房熊市将会使得价格靠拢实际价值，于是暗亏变成明亏，隐性亏资产变成显性亏资产。&&&&.&& ▲ 5％的人在乎售租比&&&&2013年的中国城市，在租金高到租户不堪重负的情况下，房东租金毛收益率也只有2％。100％ / 租金毛收益率大约2％ = 目前中国城市的售租比大约是50年。售租比的国际标准是200个月(17年)到300个月(25年)，即22年左右 / 售租比大约是50年 C 1 = 售租比表明房价泡沫有56％。小泡沫是正常的，大泡沫终有一破。&&&&售租比是航海的“指南针”，是指导下班的“闹钟”，是医生手里的“血压计”。房价不断上涨会导致售租比不断升高，就是房价泡沫不断增大。售租比高达50年，就像“太阳已经走到下午5点”，就像海拔已经8000米。&&&&小炒家不懂指数不看时间，索罗斯们李嘉诚们也不懂不看吗？&&&&银行大倌的数学课不是体育课老师教的，他们面临大风险，不得不紧缩银根，使得一些开发商资金链濒临断裂，正在以0首付销售住房。&&&&.&& ▲ 批驳：“房租会不断提高，售租比就下来了，房价泡沫就慢慢小了”的错误言论&&&&房价上涨有按揭杠杆的放大，而租房者不可能通过银行按揭来租房，所以只能是经济水平决定租价高度。&&&&高租价使得李克强经济学难以“走出中南海”。因为高高在上的房价租价导致农民工难以生存，导致民工荒愈演愈烈，导致企业人工成本压力越来越大，于是企业不是如何转型升级的问题，是如何生存的问题。 &&&&能不能通过大印钞票大加工资降低售租比？不可能。售租比 = 总售价 / 年租价。分子是总售价100万元，每年上涨15万元，而分母是年租价2万元，每年只能提高0.24万元。 &&&&售租比有天花板。住房的宜居年限只有25年，使得收租的实际年限难以超过25年。房价上涨速度快于租价的结果是什么？售租比呈现……56年……70年……80年……不断升高的态势，即房市泡沫越来越大，结果是索罗斯们蠢蠢欲动，结果是国内外热钱出走引爆房地产泡沫破裂。&&&&▲ 在房熊市里，奇高的售租比会大跌&&&&1991年，东京在房地产泡沫高峰的售租比为56年，在房熊市里售租比大跌到15年，跌幅高达73％。●●&&所以不要以为房租会永远上涨。&&&&2007年到2008年初，中国受到次贷危机的影响，出现倒闭潮失业潮，街上冷冷清清，房价下跌，租价下跌。这是大家记忆犹新的。&&&&莫把浮肿当健美，莫把泡沫当财富。股市从6124点下跌到1664点，下跌73％，仍然没有出现负翁的情况。如果新房在6年里下跌50％，将有许多人沦为负翁。也就是说，住房泡沫恶性膨胀的最终结果是变成威力极大的毒气弹，会害死一大片。&&&&今后，在买房总成本不变而住房总市值不断下跌、租价不断下跌的双重损失的情况下，有几个房东握得住？.&&&&.&&&&▲在房牛市里出租房是隐性亏资产，在房熊市里变成显性亏资产&&&&既然如此，为什么房东仍然准备长期握住呢？被洗脑后相信“纸币不断贬值，住房是抵御通货膨胀的最佳品种”、“地方政府需要土地财政，所以房价不可能下跌”、“城市化达到70％之前房价会不断上涨”……等超过100个似是而非的谬论。&&&&很明显，住房出租是亏本生意，靠出租永远收不回投入资金。回本时间大于9999年说明，2013年的房价是高估的，是饱含泡沫的，是不值得长期投资的，所以，房东实际上是在“6124点”仍然要“长期投机”、“长期击鼓传花”、“长期参与庞氏骗局” 、“长期博傻”。&&&&一旦房熊市来临，就是“价值规律帝”起床，价格必须围绕价值上下波动，于是每年10％的房价泡沫就会被“价值规律帝”挤掉，于是隐性亏资产变成显性亏资产。&&&&.&& ▲ 为什么许多炒房囤房者宁可将房子空置也不愿意出租？出租难以赚钱，赚到也保不住&&&&在房牛市，每年房价上涨18％，年租金毛收入只有2％，年租金净收入只有1.5％，许多炒房囤房者看不上“胡椒面”，将它四舍五入，忽略不计。&&&&炒房客李四买了5套毛坯新房。要出租就需要装修并配置家具家电，5套要花钱35万元。空置房是黄花闺女，花枝招展，而出租房经过装修和出租，将黄花闺女折腾成“半老徐娘”，在卖出时被砍价，装修残值和半新旧的家具家电都要“免费陪嫁”，使得前几年收到的租金前功尽弃，盈利归零。&&&&时间就是金钱。5套住房的装修，要忙6个月，每年要去收租4次 * 5套 = 每年20次，费时费力又不能赚钱。许多官商没有这个时间，有的人有时间也不愿意折腾。有的官商居住在中小城市，买入的几套房子在大城市，哪里有时间去装修和收租金。&&&&.&&&&▲ 计算题。出租房是如何亏钱的？会亏多少？&&&&陈大哥在2005年以25万元的总价买入205室（一手房），没有按揭，出租。假设2013年是最高点，就是买入后上涨8年才拐头见顶。2013年，在开发商那里的一手房，最高总市值为100万元。陈大哥买入后，一手房价格放大4倍。说明成本比陈大哥更低的很少。&&&&房龄8年的出租房205室 * 在牛气冲天的房牛市里折旧率取值是2.5％(40年) - 1 = 折旧后的残值为80％ * 开发商那里的一手房在最高点的总市值为100万元 = 二手房205室在最高点的总市值是80万元。&&&&为了减少争辩，回避“U状态”底部的最大跌幅的计算。在房熊市第6年，205室的房龄增高到14年 * 在熊气弥漫的房熊市里折旧率取值3％ - 1 = 折旧后的残值为58％ * 在房熊市第6年一手房下跌40％到60万元 = 二手房205室总市值跌剩35万元。&&&&每年印钞机对住房资金偷钱8％，需要将这35万元折算为2005年的币值。35万元 / 1.08 / 1.08 ……14次 = 属于房东的住房价值剩下12万元（2005年币值）。&&&&房龄14年，出租13年 * 年租金净收益率（落入口袋）1.5％ * 平均总市值50万元 = 年租金净收益（落入口袋）10万元 / 1.08 / 1.08 ……中位数6年 = 这20万元相当于2005年的币值6.3万元，即房东收到租金6.3万元 + 属于房东的住房价值剩下12万元（2005年币值）= 在房熊市第6年，在房东口袋里有18.3万元（2005年的币值） - 已投入25万元 = 205室亏钱6.7万元（2005年的币值） / 已投入25元（2005年的币值） = 亏损27％。&&&&.&&&&▲这个计算结果说明&&&&1、在2005年低谷买入的出租房，仍然是亏本生意。&&&&2、出租房是隐性亏资产，房熊市将挤掉房价泡沫，使得许多出租房房东返贫，甚至是沦为负翁。一旦房价不断下跌，房东就会坐卧不宁，就会醒悟，就不得不止损卖出，形成“争先恐后卖出潮”。&&&&3、房子抵御通货膨胀是大忽悠，因为如果认为每年通货膨胀是13％，那么计算结果是亏钱更多。.&&&&▲ 出租房是“女大不中留”，在房熊市里无法“坚持月供，等待房价回升”&&&&在房熊市6年及其之后，一手房的上涨难以超过8％，因为房熊市导致的金融危机经济危机损失惨重，导致政俯从吃土地变成吃房产税遗产税，因为作为货币总经销商的银行不敢再大放房贷，使得印钞机的钱流不进房市，因为任志强们的话在那时已经没有市场，因为人少房多将导致60％的空置房在拆迁之前无法转变为自住房，导致拆迁率降低到60％，进而导致拆迁补偿难以超过50％，因为许多人沦为负翁或返贫，使得房市呈现亏钱效应……。&&&&今后一手房的上涨8％ - 二手房每年税费损失（养房成本损失）11.5％ + 租金净收益率（落入口袋）1.5％ = 出租房价值每年继续贬值2％ + 原来的贬值 = 贬值率越来越高。于是，在第7年，出租房抛售量仍然较大。&&&&那时已经来不及了，从最高价开始计算，只有5％的出租房能够在中高位卖出去，95％的房东只能眼睁睁看着亏损面一年比一年增大。看看鄂尔多斯，还有成交量吗?地价必然地量，这是投资市场的铁律。&&&&最佳选择是在房龄20年就止损卖出。平均房龄不到30年，宜居年限只有25年，所以房龄20年之后就缺乏接棒者。出租房只能出租25年，但同一栋楼仍然有老太太在居住，加上人少房多，到房龄33年才会拆迁。这8年里，等待拆迁的房子的价格无法上涨。&&&&因为通货膨胀率8％,于是那时24万元 / 1.08 / 1.08……8年 = 8年后币值只剩下13万元。&&&&虽然8年后会有拆迁补偿，可是，在人少房多越来越明显的情况下，8年以后能不能轮到拆迁是一个谜，而且8年后的房价会不会上涨也是一个谜。&&&&.&&&&▲ 在房熊市，租金收入可能减少，房价不断下跌，房东不得不止损卖出出租房&&&&在房熊市，因为100个炒房囤房者面对的是5个有效自住刚需，所以只有5％的空置房卖得出去。在房熊市里，土地流拍必然导致普遍开征房产税，空置房的房东基本上没有预留资金，不得不以出租筹集资金，导致租房的供给增多，导致原来是出租房的变成空置房，连可怜巴巴的租金收入也没有了。&&&&房熊市必然导致倒闭潮失业潮。2008年许多城市经历过次贷危机导致的房价大跌，那时的深圳市出现过30万个负资产，那时的深圳市房租下跌，因为农民工上山下乡的不少。房子待租率高，甚至变成空置房，如何转嫁房产税、遗产税？&&&&更重要的是，如果房熊市持续6年，越是下跌越恐惧，越不知道房价会下跌到哪一年？就像房牛市里越是上涨越贪婪，越不知道房价会上涨到哪一年。于是房东在出租房沦为空置房 + 房价不断下跌的情况下，就会想跳出“温水锅”。&&&&看看日本的售租比走势图●●，在房牛市里售租比不断提高，在房熊市里售租比不断降低。那时，年年亏钱的房东还会说 “买房的赚大钱，租房的亏大钱”吗？还会说“出租房可以抵御通货膨胀，准备留给子孙后代”吗？ .&&&&. &&&&▲批驳“不少出租房房东是房改房，甚至是半卖半送的，成本很低，会留着出租，不需要卖出”的错误言论&&&&早卖出比持有合算。在二线城市，在房熊市第二年，张三卖出房改房108室，得到100万元买入证券公司交易的国债或货币基金 * 6％利息率 * 3年 = 有18万元的利息收入 + 投入100万元 = 3年后有118万元。预期未来3年会下跌到总市值61万元，当然是早卖出比持有吃租金合算很多，因为3年的租金净收益只有4.5万元。这说的是“上涨越多空头越多”的道理。&&&&正是成本低，加上本人不敢露面，所以当官的下达的指令是“只要不低于市场价90％就可以”。普通人敢于杀跌10％吗？李嘉诚按照批发价卖出，杀跌20％。普通人成本高，钱是血汗钱，下不了狠心，所以最终套牢的是小老百姓。&& ▲ 房龄10年以上的出租房多数将烂在手里，价值所剩无几&&&&大众可以藐视泡沫，但银行怕“先死”，于是，2007年银行拒绝对房龄20年的老房子进行评估；2013年一些银行拒绝对房龄15年的老房子进行评估。在房熊市里，银行坏账一大堆，对房龄超过10年的老房子就会拒之门外。&&&&在房熊市第2年，505室的房龄是12年，银行不给按揭，使得炒房囤房者无法炒作，而富人不会买入老房子用于居住。按揭款为0元 + 以自住刚需为主体的接棒者普遍只有80万元（最高200万元的40％）以下的首付款 = 在房熊市第二年，505室的价格难以超过80万元（下跌60％）。&&&&在房熊市第二年，一手房只下跌30％，所以505室房东不可能认可下跌60％的“跳水价”（降价80万元），于是仍然将价格高高挂在下跌40％的120万元的价位上等待“梦中情人”，于是无人问津，于是成交不了。到房熊市第6年，一手房下跌40％，房东等来的是505室下跌52％，经过按揭杠杆的放大，亏损累累。&&&&祸不单行，土地流拍导致房产税来了。房东怒发冲冠，将亏损导致的坏脾气撒在租房客的身上，大幅提高租价，要转嫁房产税损失。租房客搬走了，房子空置了几个月，于是房东有了三个损失：房价下跌的损失，房产税难以全部转嫁的损失，租金减少的损失。那时，房东还会说：“租房不如买房”吗？&&&&.&& ▲ 长期看，出租房供过于求，严重过剩 &&&&改善性购房的影响。有改善性购房的400家，在买入一手房后，其中有300家将原来的住房用于出租，导致租房需求量增多300套，这是导致租价下跌的因素。其中有100家将原来的住房空置，导致空置房增多100套，这是导致房价下跌的因素。&&&&经济发展的影响。每年有打工族、新生和毕业生进城。房价上涨时，城市每年建造的房子不但足够这些当年净增人口的居住需求，新盘闲置房还以百分60的速度在不断增多，导致租价下跌。&&&&旧房拆迁的影响。100户的旧房拆迁，建起300套房，2年后反而是供给增多，导致租价下跌。&&&&.&&&&▲ 批驳“地铁开通使得地段价值增大，出租房价值增大”错误言论&&&&从短期看，这种说法有一定的道理，但是，从长期看，这种说法不正确，至少是增值不大。因为交通发展具有全面性和普及性，地铁的覆盖率越来越大，私人汽车越来越普及，网购越来越普及，使得一个城市的好地段从5个增多到20个，于是地段概念淡化，于是租价上涨难以持久。&&&&地铁扩展到郊区，郊区的农民房、小产权房马上启用很多，使得城镇化供给增多，租房者多坐5个“地铁站”只需要多花费8分钟，而一套住房的月租节省500元，所以会导致好地段的租价难以上涨。&&&&.&&&&▲ 共有产权模式将导致空置房越来越多，将导致出租房过剩的问题越来越严重&&&&共有产权经济适用房模式的对象是经济较困难的家庭，初期“以租为主、先租后售”，后期“可租可售、租售并举”，打通了由“租”到“有”的产权通道。&&&&假设一个大城市在2013年有10万套出租房在待租，共有产权这种模式使得待租的出租房增多到12万套，使得租房市场的过剩问题更加突出。&&&&▲二十年后出租房的待租率可能达到60％&&&&那时，假如是内地某县城27岁左右的“10后”男人，怎么办？下有1个抱在手里的孩子，上有4到12个老人，夫妻2人都无法脱身到沿海来打工。说明20年后物极必反，沧海桑田，斗转星移，物是人非，说明那时人口流动性很小，城市化停滞不前，外来的买房的自住刚需很少，而公租房已经成为地方政俯的支柱产业，所以70％的出租房将处于空置待租状态。&&&&20年后，10套房子可能有6套在待租，房产税仍然是按照10套在交，加上资金利息和折旧的损耗，出租房是亏大钱。那时是人少房多，房价不可能上涨，于是出租房不得不卖出。&&&&.&&&&▲未来的租房市场将被地方正府垄断，许多房东不得不卖出出租房&&&&为了维稳，公租房保障率呈现......5％......10％......不断提高的态势。房熊市，银行将收到许多断供房和烂尾楼，有一部分不得不作为公租房。结果是，正府垄断租房市场。在租房市场上，政俯与炒房囤房者在打价格战，租价难以提高。水电比房子更加刚需，为什么没有10年炒高5倍，因为正府垄断控制，而政俯的口号是“稳定压倒一切”。&&&&2010年城市居民有房率为89％，二十年后还没有自住房的是穷困潦倒、口袋空空的人，不贱卖他就买不起。
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&&第5节&&炒房形成中国对外输出性通货膨胀，美国对华输入性通货紧缩刺破泡沫&&.&&.&&▲补印钞票的历史已经一去不复返，通货紧缩刺破房价泡沫&&1950年代到1970年代。因为旧中国的底子一穷二白，因为搞计划经济，因为西方搞经济封锁，因为搞阶级斗争耽误经济生产，经济水平很低，工资水平很低，所以需要的货币很少，所以通货紧缩(货币稀缺)达到匪夷所思的程度，1978年的广义货币M2只有0.11345万亿元。&&1978年三中全会后工作中心转为经济建设，开始搞改革开放，后来又搞市场经济，于是经济腾飞，于是物价、房价、工资……逐步与国际接轨，印钞机当然需要补印大量钞票。&&补印钞票已经矫枉过正。美元的货币增发速度在3％以下，而2012年之前十年人民币的增发速度是18％，于是人民币泡沫比美元大。少印钞票的吃亏，所以美国给中国戴上了汇率操纵国的帽子，所以中美货币战争愈演愈烈。美元已经进入升值上涨周期，人民币泡沫面临破裂的危险，所以央行不得不收紧银根，银行不得不减少对房地产的贷款，使得房价已经在2013年拐头见顶。&&&&.&&. &&▲ 房市多军有经验主义，有惯性思维&&沧海桑田，时过境迁。中国“从改朝换代→到被闭关锁国→到对外开放”，“从计划经济→到市场经济”， “从禁止私人办企业开商店→到民营公司满天繁星”，“工资奇低→到已经与发展中国家接轨”，“从房价奇低 → 房价奇高”…… “印钞鸡从低血压→到高血压”，“流通的钞票从云南大旱灾→到长江大洪灾”。自己不改变，就会在中美货币战争中“被改变”。&&不要用静止的观点看待问题，而要用运动的观点看待问题。哲学告诉我们，人的脚不可能踏进同一条河，因为河水川流不息。世界唯一不变的就是不断变化。“计划没有变化快”。2014年在严重通货紧缩（钱荒）的情况下仍然在房市热炒通货膨胀概念，这明显是守株待兔、刻舟求剑的行为。&&.&&.&&▲全民炒房导致广义货币M2快速增多，导致严重通货膨胀&&通俗地说，流通中的现金M0 + 各种活期存款 = 狭义货币M1（主要是基础货币） + 各种定期存款 = 广义货币M2。2013年底的广义货币M2为110.65万亿元 - 2012年底的M2为97.42万亿元 = 2013年广义货币增长13.23万亿元。&&2013年，城镇房市总市值大约是200万亿元 * 假设变成现金和存款的有0.5％ = 仅仅是房价上涨就使得广义货币M2增多10万亿元，占到2013年M2增长数13.23万亿元的一半以上，所以说通货膨胀、物价上涨的罪魁祸首是炒房利益集团，责任大于印钞机。&&.&&.&&▲ 剪狼毛的结果是被剪羊毛&&2013年美国每套住房的平均价是130万人民币元，中国城市住房平均价大约是90万元，但中国住房套数多几倍，所以中国住房的总市值是美国的2倍以上。&&如果中国房价每年上涨速度比美国快10％，那么2倍 * 1.1 * 1.1 ……20次方 = 20年后中国城镇住房总市值可能是美国的13倍。假设汇率不变，八国联军的房子及其用地都可以被中国人买下来。要知道，思维落后就要挨打，吃鸦片的结果是挨打，剪狼毛的后果是被剪羊毛。&&难道不知道美丽帝曾经对英国，对墨西哥，对苏联，对日本，对东南亚，对欧元区剪羊毛？难道不知道2013年巴西和印度的纸币被杀跌？难道不知道2014年俄罗斯的卢布对美元正在大幅度贬值下跌，外汇被剪羊毛？ ●●&&.&&.&&.&&▲全民炒房导致中国版输出性通货膨胀&&“地球村村长”对他国剪羊毛的方法是，先搞输出性通货膨胀，后搞输入性通货紧缩，都是他国吃尽苦头。&&香烟需求决定烟厂生产量，纸币需求决定印钞厂生产量，中国房价大涨使得房市需要的钞票越来越多，导致人民币印钞机加班加点，导致2013年底的广义货币M2为110.65万亿元 / 6.12的汇率 = 18万亿美元，大约是同期美国广义货币M2总量的1.5倍。要知道美国是世界货币，要知道美国的GDP是中国的2倍以上，要知道人民币是外汇占款，是美元的影子货币，是美元的跟屁虫。你一个“董事”的钞票凭什么比“董事长”多？&&2013年中国广义货币M2增长率是13.4％，美国在3％以下。如果今后20年增长率继续比美国快10％，那么1.5倍 * 1.1 * 1.1 ……20次方 = 20年后广义货币M2将是美国的10倍。这当然是中国对美国的输出性通货膨胀。“灰太狼”会心甘情愿让“中国印钞鸡”剪狼毛吗？于是2013年后美国版输入性通货紧缩已经来到中国。&&说明人民币对美元贬值下跌只是时间问题。一旦贬值下跌，国内外热钱的出走就会增多，就会导致外汇占款危机，就会刺破房市泡沫，进而导致金融危机。&&说明印钞票的速度在已经大幅降低的情况下将进一步降低，呈现不断通货紧缩的态势，必然刺破房市泡沫，进而导致金融危机。&&.&&▲房市多军对中美货币战争一无所知或掩耳盗铃，于是有了“政府万能论”&&日信息。央行副行长易纲在“两会”间隙对记者说：“实际上人民币汇率离均衡点已经很近”。 “希望20国集团（G20）国家恪守承诺，避免发动货币战。” “货币战是没有赢家的，对谁都没有利。”&&日，报刊信息：“财政部副部长朱光耀周二称，美联储必须斟酌何时及以何种速度缩减经济措施，以避免伤害新兴市场经济。”&&日财经网的文章：“广东省社会科学综合开发研究中心主任、境外热钱研究专家黎友焕向和讯网指出，目前中国经济存在三大泡沫，三个导火索，一是房地产，二是地方债，三是影子银行。三个导火索可能会出问题。……今年不爆发，明年风险很大，明年不爆发，后年风险更大，肯定走不过三年 …… 最担忧的是..美国开始退出QE，这可能导致热钱大规模外逃，进而引发局部性或结构性金融危机提前爆发。”&&&&&&&&日，经济学家马光远在深圳演讲时说：“美联储退出QE有可能把中国房地产打回原形。” 2014年5月,他说：“ 一个非常重要的问题，就是未来左右整个房地产房价走势的，恐怕不是我们的政策，甚至不是中国的政策，而是美国人的政策，美联储收缩流动性对全球流动性的影响，对新型市场流动性的影响，这个影响大家还没有预测到它未来。从历史来看的话，每一次大的金融危机最终以什么来收场，以新兴市场的最后崩溃、泡沫的破灭作为句号。”&&&&&&&&日，人民日报海外版的文章终于实话实说：“美缩减QE可能刺破中国房地产泡沫”。&&2014年2月，社科院副院长李扬说：“从2007年开始的全球金融危机没有过去。”“目前，危机进入第二阶段，发达经济体稳定了，新兴经济体开始危机了。”“大家都说今年实体经济要出问题，首先就是房地产出问题”。&&日，《中国证券报》发表社科院金融研究所尹中立博士的文章说：“如果美联储QE政策退出，意味着2001年以来持续上涨的中国楼市面临方向性转折，由此引发的金融风险将是巨大的，有关方面应该未雨绸缪，早作预案。”&& 日，原银监会主席刘明康在2014年夏季达沃斯论坛说：“美国的利率上升会导致大量的资本流向流出新兴市场，还有欧洲市场。在多种不确定性因素的面前，我认为我们还很有可能会面对另一场金融危机，可能规模、时间、内容不一样，但无论怎么样我们都要记得人们的记忆非常地短。”&&很明显，中国的住房和股票都是正俯的圈钱工具，都沦为金融产品，都体现着人性的贪婪和恐惧，都是国际热钱做多做空的对象，所以都会大涨大跌。.&& .&&.&&▲美丽帝猎杀他国货币（洗劫外汇）的机理&&美丽帝通过美元的周期性扩张和收缩，通过美元利率的先降低后提高，在对冲基金的配合下，在其他国家制造金融危机。已经发生过的有：&&1982年的拉美债务危机，&&1989年台湾经济危机，&&1991年苏联解体&&1991年日本房地产泡沫破裂，&&1994年墨西哥危机，&&1997年亚洲金融危机&&1999年巴西危机&&2001年阿根廷危机&&2007年后欧元危机&&2013年的新兴国家本币对美元在贬值&&2014年正在发展中的俄罗斯卢布危机。&&就像乌鸦喝水，先用石头（经济泡沫）把资产价格抬高，然后把水（外汇）喝掉了，留下石头（经济泡沫）给他国。●●就像股市里的庄家对待股民一样，先养后杀。在低位收集廉价筹码……在中位，一路拉高，形成赚钱效应，吸引国际热钱和国内资金去追涨……到高位，大卖特卖他国货币(例如泰铢等)，落袋为安……然后一路杀跌……到低位，再收集廉价资产。&&. &&.&&▲政俯长期支持全民炒房会引发金融危机，不得不金盆洗手.&&2014年初，新改革方案主要起草人、国务院发展研究中心主任李伟说：“这个泡沫继续在膨胀，很值得担忧”。●●.&& 日，中国农业银行首席经济学家向松祚在“2014中国金融论坛”上表示，中国四大金融风险现在在同时发生，中国发生系统性、全局性金融危机的可能性已经超过60%，甚至可能超过70%。&&原统计局副局长贺铿教授说：“ 房地产泡沫最能引发金融危机。近二十多年，世界发生了许许多多、大大小小的金融危机，没有一次不是房地产引爆的。世界金融危机是美国次贷危机引爆的，亚洲金融危机是泰国房地产引爆的，二十年前巴西的金融危机也是由房地产引爆的，香港和日本出现的金融危机都是房地产引爆的。”&&中国人民大学经济学教授黄卫平说： “在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界经济中间早已把中国的房地产列为崩盘之列……。在世界上大概只有德国逃过这一劫，凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。”&&2014年，能影响高层决策的经济学家吴敬琏说：“我现在担心的不是它（房价）降不下去，我是担心它崩盘。日本当年崩盘以后到现在还没有起来。所以我想宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破。泡沫这个东西最好不要形成，形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩。”&& 很明显，政俯长期支持全民炒房是亏本生意。房价不断上涨使得移民族张三有了615万元 / 人民币对美元不断升值到6.15元 = 政俯损失一个人才（移民族） = 央行亏掉100万美元的外汇= 房价与外汇同一个方向上涨是毒药 = 政俯的亏本生意难以长久。&&.&&.&& &&▲ 输入性通货膨胀的后面是输入性通货紧缩，结果是出现输入性金融危机&&输入性通货膨胀。华尔街大力渲染美国次贷危机的危害性，国际性热钱为了躲避“火灾”带着1美元流入中国 （狼来了）→中国印钞机被动性印7.5元（平均数）的人民币去“购汇”，即形成7.5元的外汇占款（基础货币） →有3元流入房市，推动房价上涨，产生赚钱效应 → 导致国际性热钱带着2美元流入中国 → 导致印钞机印出15元的外汇占款&&→有6元流入房市，于是4万亿元放水救市的神话出现了，于是以房地产和基建为代表的经济泡沫越来越大。&&输入性通货紧缩。当华尔街驱赶1美元流出中国时，中国就减少7.5元的外汇占款（基础货币），形成输入性通货紧缩。也就是说，一旦越来越大的房价泡沫即将破裂，一旦将人民币换成美元可以赚钱，热钱就会卖出人民币资产（住房、股票、股权等）去兑换美元 → 导致外汇占款减少或难以增多 →“货币总经销商”银行闹钱荒，减少开发商贷款和住房按揭 → 刺破房价泡沫 → 导致金融危机 → 导致房价进一步下跌 → 导致亏钱效应 → 导致更多的热钱出走 …… 形成通货紧缩愈演愈烈、泡沫越来越小的恶性循环。&&很明显，外汇、印钞机、房市已经组成一条“鸡生蛋，蛋生鸡，鸡再生蛋，蛋再生鸡”的“泡沫生产线”。这是一荣俱荣、一损俱损的三个大泡沫。这是拉响一个就三个都爆炸的捆绑在一起的集束手榴弹。&&连印钞票的“原料”都是“被供应”的印钞厂，连印钞票速度都是跟着走的印钞机，怎么可能永远都是多多地乱印钞票？很明显，2013年后美国少印钞票，中国就不得不跟着少印钞票。&&因为“被危机”的结局一目了然，所以，货币增发的速度不得不年年降低。2012年之前十年平均货币增发率为18.2％，2012年降低到14％，2013年降低到13.6％，2014年一季度进一步降低。&&2014年4月，新增央行口径外汇占款845.89亿元人民币。2014年5月，新增央行口径外汇占款仅3.61亿元人民币，环比骤降99%。2014年9月的外汇大减少。这种情况，说明印钞厂印发人民币基础货币的原料（外汇）已经难以不断增多，说明通货紧缩的状况越来越明显了。&&已经在收紧银根，已经在闹钱荒，已经是通货紧缩(货币稀缺)，房市还在恶炒通货膨胀概念，这是倒行逆施，这是上帝令疯狂。 &&.&&.&&▲如果人民币被捧杀，就是经济泡沫被刺破，就是中国“被剪羊毛”&&中央电视台证券资讯频道执行总编辑钮文新说：“日本、东南亚的经济、金融危机都是其本币被严重高估的后果。”&&2012年， 余云辉撰文说：“在美国对华施压并实际控制着人民币汇率走势的情况下，国际资本的大进大出，必然导致中国货币正策的失控、必然导致外汇储备和人民币供应量的大起大落、进而必然导致人民币汇率、资金利率、商品价格、资产价格和股市期市的大幅度波动。”“当外汇储备和银行储蓄被跨国资本席卷而去，伴随的是企业倒闭、税收骤降、赤字激增、通胀恶化、民怨四起，大危机爆发了。到这个时刻，中国只有一条路可以走：变卖最后的国有企业。世界银行为什么要把国有企业私有化和资本项目开放放在一个报告里？因为二者之间存在着内在的联系。”&&人体的正常体温是36度多，大幅度升温和大幅度降温都是大病。姓“温”的老医生比老百姓更清楚。日，谟朊拦笠怠⒔鹑诤脱踅21位著名人士的座谈会上“诉苦”：“如果中国允许人民币继续升值20%至40%，中国会发生严重的社会动荡。”“很难想象有多少中国工厂会倒闭，多少中国工人会失业，多少进城务工人员会返回家乡。”（注：6.82 × 0.8 = 升值20%是5.456）。&&人民币不断升值是不断吹大泡沫，呈现的是非理性繁荣，人民币不断贬值是泡沫破裂，呈现的一地鸡毛，所以，将出现倒闭潮失业潮，城市化将倒退。这就是人民币先升值后贬值的恶果。说明他对美丽帝的阳谋是心知肚明的，只是骑虎难下，进退两难。&&.&&.&&.&& &&&&▲当输入性通货紧缩来临的时候，为什么房价必然下跌？&&&&印钞机与房价是“鸡生蛋，蛋生鸡，鸡再生蛋，蛋再生鸡”的关系。只有印钞鸡，没有房蛋，不可能搞出来这么多的小鸡（纸币）。当其中一个被打击时，就是通货紧缩（货币紧缺）。&&&& 印钞机与房价是“水与水池”的关系。只有水，没有水池，不可能搞出来这么多的水（纸币）。当其中一个被打击时,就是通货紧缩（货币紧缺）。&& 印钞机和房价是一条相互依存、相辅相成的资金链。当其中一个环节被打击时，就是资金链濒临崩溃，就是通货紧缩（货币紧缺）。&&.&&. . &&▲批驳“政俯必然放水救市”的错误言论&&2007年底到2009年初，深圳市在1年多的时间里，房价下跌40％，重现了香港房价1年多下跌40％的杯具。幸运的是，因为中国的印钞制度是外汇占款票制度，中国救市使得需要回避美国次贷危机的大量热钱进入中国凑热闹，带来的外汇变成外汇占款（基础货币），于是有了4万亿元放水救市，于是30万个负资产（住房沦为草纸）得以解救。●●&&2008年放水救市的前提条件是热钱流入，外汇增多，目前的情况是相反的，所以难以放水救市。2013年后美元通货紧缩，美元指数开始不断上涨，导致国内外热钱出走增多，移民潮愈演愈烈，他们带走外汇使得印钞机缺乏原料，导致外汇占款（基础货币）难以增多，导致“货币总经销商”银行对房地产贷款减少，导致房市局部性通货紧缩，导致房价在2013年已经拐头见顶，于是“房记货币水库”半破裂。&&目前房市总市值是2008年的2倍，地方政府的债务是2008年的几倍，银行坏账是2008年的几倍，主力军（干部）炒房囤房的积极性是2008年的28分之一，所以救市需要的更多的外汇占款（基础货币）从何而来？●●&&.&&.&&▲如果再次放水救市，就是政俯“包红包送给国内外热钱”&&人民币对美元是负相关的关系，是跷跷板的关系。2013年后，美国经济在复苏，失业率在降低，美国在退出QE，美元在回流。看看2014年7月之后4个月美元走势图，上涨势头强劲，已经4个月大涨，已经冲高到88美元。美元升值上涨，最终会导致人民币对美元贬值下跌。后果是热钱出走更多，外汇损失更大。&&天下哪里有“放水救水灾”的道理？热钱出走的原因是人民币水分较大，如果对房市放水救市，会使得人民币水分更大，会导致出走的热钱更多，外汇损失更多。就像给破裂的轮胎打气，破洞会更大。&&炒房囤房者投入房市100万元，变成500万元，先富起来了，想移民却“钱不够”，如果放水救房市，上涨到1000万元就移民成功。这相当于政俯“包红包送给国内外热钱，送给移民族”，相当于政俯搬起石头砸自己的脚。&& &&.&&..&&▲ 2008年是对房牛市“二浪回调”的救市，今后是房熊市无法救市&&2008年的房价大跌是房牛市的“下蹲动作”，是“二浪回调”，所以即使没有救市也会爬起来再奔跑。就像中午休息2小时，在下午会继续上班。&&今后的房价大跌是真正的房熊市。热钱出走，资本外流，移民增多，大买黄金和外贸逆差都会导致外汇减少，当然会导致外汇占款（基础货币）减少或难以增多，当然是印钞机“被束缚”“被停工待料”。&&那时，无论M2增加多少，资金都不会流入“亏钱效应的房市”，就像股熊市从点，政俯救不了。多军指望今后再一次大印钞票来救房价是不懂“波浪理论”的表现，是不懂得“熊市的亏钱效应会导致局部性通货紧缩”的道理。&&.&&.&&▲&&2008年救市是吃白粉伤身体，是亏本生意，无法再来一次&&2008年放水救市导致房价大涨，呈现赚钱效应，吸引官员炒房囤房，导致贫富两极分化，导致政俯信誉危机，导致新班子不得不反“四风”。如果再次救市，习大大反腐败的成绩就要大打折扣，甚至是前功尽弃。&&2014年房市总市值是2008年的2倍，地方政府的债务是2008年的几倍，那么，救市需要的8万亿元从何而来？&&2008年4万亿元放水救市，地方政俯大贷款，大基建，导致债务增多到近20万亿元，被银行利息压得气喘吁吁。再来一根稻草，骆驼就趴下了。&&2008年以来被热钱赚走和被移民族带走的财富可能超过4万亿元，所以年的4万亿元大救市是老目鞅旧猓偕栊±畲┬滦呃下罚饺绾翁逑郑&&.&&.&&▲ 2008年的救市使得银行付出了惨重代价，今后再次救市会病入膏肓&&因为都是姓“公”，因为倌员任期短，所以许多地方倌员向银行拿贷款的时候，压根就没有准备在自己任内还债，于是加上房地产等方面的呆账坏账，仅仅在年发出的贷款里就可能出现6万亿元的呆账坏账。也就是说，救市使得银行付出了惨重代价。&&如果再次救市，呆账坏账就会呈现6万亿元 …… 12万亿元 …… 18万亿元 …… 不断增多的态势。最终是美丽帝控制的“三大评级机构”依据“巴塞尔协议3”对自有资金率不断降低的五大银行举起屠刀，国内外热钱出走更多。&&根据货币内生论，货币供给量由银行贷款决定，所以银行相当于印钞厂的总经销商。当银行贷款是亏本生意的时候，是毒药的时候，银行放贷款减少，就是印钞厂的纸币订单减少。就像自来水厂往外的10根大水管破裂5根，对外供水减少。 ....&& 第5节&&地球村交警严格监管司机（银行），银根不得不紧缩刺破房市泡沫&&.&&.&&一、地球村“董事”的成长性烦恼&&&&&&&&.&&.&&▲“下套子”的故事&&中国要融入市场经济大家庭，就要在“门卫”那里签下许多的协议，比如《入世协定》、 《巴塞尔协议》等等。进门后，就要服从“世界警察”的管理。如果“在马路上捡到一分钱”，就要在“交警叔叔”那里储蓄几厘钱。有押金，人家才便于管理。 给人好处，自己才能方便。&& 2014年5月，美国国防部长哈格尔公开说：“中国必须懂得和遵守国际规则，这些规则是由美国及其盟国制定的。”巴塞尔协议就是这样子的国际规则，说白了就是美丽帝对包括中国的一些国家下套子。&&.&&▲人在屋檐下的故事&&黑猫警长“说你行你就行，不行也行；说你不行你就不行，行也不行。”这就是地球村特色。“人在屋檐下，不得不低头”。这就是目前中国在地球村的处境。商贩尊重“城管”是生存的前提。司机得罪“交警”是不明智的。●●&&今后，如果中国每年都像2012年之前十年那样让广义货币M2不断大幅增长，除非中国不怕“税务局”以“汇率操纵国”的罪名征收百分27.5的惩罚性关税，除非中国不怕航空母舰开到黄海、南海来“散步”，除非中国不怕“C型”包围圈的缺口越来越小，除非中国不怕石油进口通道被截断。 除非中国不