买二手房多长时间可以再卖_百度知道
买二手房多长时间可以再卖
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二手房再交易没有时间规定，只是二手房再交易的收税税率与留存时间长短挂钩。1、个人所得税：对于个人转让自用两年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。支付方：卖方（实际上一般都是买方支付）。征收标准：应纳个人所得税=计税价格*1%(或1.5%、3%);(普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。)2、营业税：征收方式：个人出售购买两年以上(含2年)的普通住房的，免征营业税。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。
主营：金融
没有时间限制，房屋没银行抵押法院查封限制，产权人同意就可以卖~
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随时随地，过了你名下你就可以卖
随时卖 但不超过五年 就会税高一些
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。2016年买二手房注意事项和买二手房方法（5大泣血案例）
2016年，方法分析。越来越多的人挑选。面对签约、交税、借款、过户交代等流程，我们应该掌握哪些，才能保障自己的权益，为日后减少许多麻烦和纠纷？5大近年来很具代表性的二手房泣血案例，纠纷分析。如果流程都不明白的话肯定是要吃大亏的。今天小编就为您整理了购买二手房注意事项和二手房交易流程，以及买二手房却无法入住的泣血案例。千万别重蹈覆辙。
2016买二手房注意事项之一：确认产权
到房管局查验卖方的房产证。查看：
1.产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档
案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 。
3.看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所
有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出
售的书面文件，千万别忽视这些买二手房注意事项。
泣血案例2：女子花90万买二手房无法入住
血一样的教训：女子花90万买二手房无法入住！深圳一女子花90万买二手房，却历经7年仍无法入住，怎样才能避免这种情况发生？深圳的巫女士7年前花90万买了套二手房，却因老业主迟迟不搬导致7年来无法入住。为此
，这位巫女士打了6年的官司。其结果是2008年深圳中院判决巫女士是这套二手房的合法所有人；2012年福田区法院判定巫女士要归还房产给原业主。巫女士很难接受，将向深圳中院提出上诉。
据《广州日报》报道，巫丽琴是日通过深圳市中天置业评估有限公司以90万元的价格从王某辉手中购买深圳市福田区莲花路北雨天村某楼305室，并于日办理了房产转移登记手续，一次性付清了房
款，合法取得房产证。
这笔二手房交易，在看房时，巫女士就发现房内有人居住，王某辉说是租客，租期到2007年11月，期满后就立即交楼，但是等约定的交楼时间到了的时候，“租客”孙某不肯搬走。后发现，此
“租客”正是这套房产的老业主。
2007年11月，巫丽琴姐妹立即将孙某一家告上了法院。其实此前，王某辉早在2006年6月因为孙某拒不交付房屋起诉到福田区法院。日，福田区法院判定巫丽琴姐妹俩合
法取得该二手房所有权，孙某应在限定时间内搬离，但孙某一家拒绝搬离，强制执行后竟然不了了之。
2012年，案件被发回福田区法院重审。2014年12月，福田法院判决原产权人孙某有权对房产予以追回，巫丽琴姐
妹应协助原业主孙某办理过户手续。接到2014年底福田法院的判决后，巫女士表示要提出上诉。无论此案结果如何，至少有7年，巫女士的房子都白买了，而且平添了很多烦恼。如何避免类似事件发生？
买二手房交易教训：和前房东要协调好，7年仍无法入住耗时耗力何等苦闷！
2016买二手房注意事项之一：核实卖方身份
选择可靠中介
核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果选择中介，要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两
清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书，这是买二手房注意事项的前提。
泣血案例1：房东病重无法交易 中介不退钱
日，白女士看到某房地产公司在长春一家分公司发布的房源信息，并马上联系其业务员想去看房，日该公司业务员联系白女士说让其过去和房主见面，并告知房主第二日就要走。
到中介后，白女士夫妇先了解房子情况，当听说不是房主本人后就表示这样买房不稳妥，要考虑一下再说，此时中介公司一负责人一再劝说，在与房主子女交谈时得知，卖房子是因为母亲（房主）病重，他们需要筹钱为母亲治病，并出示其母在病床上的照片。
&白女士夫妇表示如果没有房主授权交易无法进行。中介一位总监表示这些问题他们都能够解决。可以在合同末尾加入补充条款加以限制，还说只签一个先期合同，以后执行时再重新签。白女士夫妇相信了他们，觉得只是个临时合同，同时在补充条款中明确备注：“在更名过户中出现任何罗乱，合同终止，三方免责。”随后，双方便签了买卖合同，并按规定交取相关费用。
按照合同约定，白女士夫妇于次日准备好相关文件，可中介业务经理和业务员称不着急。12月7日白女士夫妇去中介公司送交材料和首付款，在中介公司遇到房主女儿，她称：“因为房主病重无法明确表达，所以无法进行委托及公证，并且医院已经下达病危通知。”当白女士夫妇找到中介负责人询问其能否继续推进时，中介称不能，并建议等老人过世。
当一周过去后，白女士再次询问进度时，中介称会派人协商解决，直到12月末，中介才承认由于地区差异无法办理，建议更换房源。日，白女士夫妇再次来到该房产中介公司，房地产公司经理明确表示：合同无法履行，但是坚决不退定金，购房者问他为什么，他说：是房主办不了，与他们无关，他们的作用就是像媒人，只管牵线，他们没有过错。
此时，白女士及家人才意识到，中介公司利用虚假事实诱使买方签订合同，一再利用合同中的漏洞，强调对其有利的条款，在明知房屋存在问题无法交易时，依然拖延执行合同，致使交易至今无法履行。为此，白女士将此案投诉到消协。
买二手房交易教训：买卖二手房一定要选择靠谱中介，在流程中明确各方责任，不能听之任之。
2016买二手房注意事项之三：核实房屋是否允许买卖
以下情况的房屋千万不要买：
1. 已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋
2. 被人民法院或行政机关依法查封的房屋&
3. 属违法或违章建筑的房屋
此外，如果要购买的房屋是公房，卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书；由
于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售，必须要原单位盖章后
才能出让。
如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦，所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房
屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵循这个买二手房注意事项才能够进一步签订合同。
泣血案例3：买好新房被查封
付了全款买了房子，还进行装修出租给别人，有一天却被法院查封了，徐某夫妇傻眼了，原因是房屋至今未过户至他们名下。近日，丰泽法院通报了这起涉及二手房的执行案例，借此提醒有意购买二手房的市民注意保护自己的合法权益。
2011年8月，徐某夫妇向张某买了一套房子，总价款65万元。房屋当天交付后，徐某夫妇支付了全部购房款。不过，后来由于开发商的原因，一直无法办理房屋过户登记。2012年，徐某夫妇对房屋进行装修并出租。
没想到，该房屋2014年却成了诉争房屋。原来，由于张某成了被执行人，其名下财产被查封。而其实早在2012年5月，该房屋就因其他案件被丰泽法院查封过了。
徐某夫妇表示，他们于2011年就购买了诉争房屋，支付了全部价款并进行使用，其在房屋转让行为中没有过错，请求法院裁定解除对诉争房屋的查封保全措施，不予拍卖变卖处置。可惜，最终法院驳回了他们的请求，原因是诉争房产所有权人并未登记在徐某夫妇名下，不具有物权效力。
买二手房交易教训：一定要在买房之前确认好房子的产权情况，是不是完整、健康的。再进行过户。
2016买二手房注意事项之四：关键性承诺应体现在合同中
签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。
合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。
在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。
泣血案例3：承诺教育地产不兑现
雷某为解决子女上学问题，欲购买一套教育地产。某中介公司遂向雷某宣传推荐杨某的房子属于“教育地产”，并口头承诺可以上某个学校。雷某听信中介公司的宣传，与杨某签订了买卖合同。房屋过户后，雷某发现该房并非教育地产，而是紧邻教育地产的房子，遂拒绝向中介公司支付居间费，中介公司将雷某诉至法院。
买二手房交易教训：不是白字黑字写明的条款，口头上的承诺千万别信。况且现在广告法已明确禁止承诺入读，购房者千万别轻信。
2016买二手房注意事项之五：留心付款方式和时间
买家在付款时，应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款，由此能够增加购买付款凭证。
&一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房；也可以要求房主搬出移交
后再行支付购房款。&
2016买二手房注意事项之六：小心房款和产权的交接
不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
2016买二手房注意事项之七：保证产权顺利过户
必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
泣血案例四：二手房里户口没迁出，他违约赔了3万
刘大爷今年70多岁，2013年，他跟老伴在南京买了一套二手房。买卖合同签了，买房款也只差几万没付清了，老两口这才发现，房子里还有一个陌生的户口没迁出。于是，他们找到卖家薛先生。薛先生刚开始也蒙了——自己家的户口根本不在这套房里。看到了户口的名字，他才恍然大悟。原来，这套房薛先生是从其他人手里买来的，这个没有迁出的户口，属于薛先生的上一任房主。
房子里的户口迟迟没有迁出，于是，刘大爷夫妇把薛先生给告了。他们表示，按照双方签订的合同，薛先生应该在2013年年底之前把房子里的户口转出去，如今他显然违约了。他们要求薛先生按照合同约定，赔偿他们40万元。
成了被告，薛先生也直呼冤枉。户口不是他的，直到2013年12月中旬，刘大爷夫妇俩拿着一份说明找到他，他才知道，这套房子里竟然还有一个遗留的户口。他认为，户口问题并不在买卖合同约定的违约范围内。自己根本没有违约，自然不应该承担违约责任。
一审法院经审理后认为，房子已经卖出了近2年，但遗留的户口迟迟没有迁出。薛先生没有按照约定迁出房子里的户口，已经构成了违约。法院判决，薛先生以40万为限，支付违约金。拿到判决书后，薛先生更是无奈。他多次表示，不是他不愿意把户口转出去，而是户口根本就不是他的。他也曾经多次找人帮忙联系前房主，但一直没联系上，户口没转出，他也没有办法。
今年4月，两家人终于等到前房主把户口转出去。在二审中，南京市中级人民法院审理认为，虽然户口已经转出去了，但违约的事实已经成立。至于40万的违约金，法院认为标准过高，酌情判定薛先生支付违约金为3万元。
&买二手房交易教训：可别再心大了，一定要确认好产权交割完毕，房子才真正属于你。&
掌握2016买二手房注意事项能保障自己的权益，哪些技巧才能买到 放心好房呢？
2016买二手房方法之一：选房
首先考察性价比选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资，选择自住房应考虑交通、生活是否便利、市政配套、物业管理水平;供水、供电、供气能否保证，排污、通讯是否通畅。了解小区物业管理可提供的
服务项目及各项收费标准，拜访邻居，了解周边居住环境。
了解该住房的使用年限及土地使用期限、该房屋的用途、有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用；确认房屋的准确面积、观察房屋的内部结构、户型、管
线是否合理，天花板、墙壁是否有问题；了解住宅的内部结构图，因为如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。
2016买二手房方法之二：看房
看房，验明产权是关键，产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无
遗留纠纷问题，防止一房两卖；审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
2016买二手房方法之三：签合同
签合同确认合法身份，一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。
房产中介合同在
法律上叫做居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、
代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。
2016买二手房方法之四办手续
经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口；办理二手房
贷款环节较多、需要时间较长，手续繁琐。千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。买二手房方法之五交房：按照合同约定执行办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。
关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担；最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。相关阅读
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。买了学位房后，发现一个惊呆的事实！二手房买卖新套路，不看就亏死了…………
签了合同买学位房，才发现房产已被查封；
贷款时才发现房屋楼龄长无法做公积金贷款……
近日，广州市房地产中介协会（下简称“协会”）发布《2016年存量房交易纠纷调处工作简报》显示，受交易量增长等因素影响，2016年协会全年共受理消费者投诉纠纷同比上升74%。其中，认为中介公司未尽告知义务的纠纷宗数最多，还有部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致，比如资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件评估不足出现偏差等。
协会提醒消费者，在交易前应多了解房产交易流程及注意事项，应选择办理了工商注册和房地产中介资质的正规中介公司提供中介服务。在签订房屋买卖合同前，一定要要求业主或中介机构提供产权查册证明，仔细查阅查册资料，清楚了解房屋自然状况及权属状况。
涉及中介未告知义务的纠纷最多
中介协会指，2016年，全市二手房交易总量较2015年大幅上升，也让全年交易纠纷出现增长，协会全年共受理消费者投诉纠纷87宗（买卖：83宗；租赁：4宗），较2015年上升74%（注：2015年共处理50宗）2016年投诉纠纷总量，占全年中介促成二手房交易总量的0.0058%。
纠纷主要集中在四类情况，包括：
消费者认为中介公司违反《广州市存量房网上交易规则》，擅自制作、变更网签合同内容，撤下网签合同、或者不配合撤下网签合同。
消费者认为中介公司隐瞒房屋的情况；
消费者认为中介公司未尽告知义务；
由于交易一方履约意识不足，或交易出现问题后双方不愿让步等导致合同无法继续履行，等等。
其中，认为中介公司未尽告知义务的纠纷宗数最多（33宗），占纠纷总量的37.9%。
还有一部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致，如：资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件评估不足出现偏差等，导致签约后交易无法继续履行，造成经济损失。
对此，协会建议消费者在交易前应多了解房产交易流程及注意事项，充分做好评估，以避免不必要的经济损失。
案例1：装修未被纳入评估价值 导致按揭贷款额度低
2016年6月，李小姐将市郊的房屋出售后，计划在市中心重新置业。某中介公司向李小姐推荐了天河区的一套房屋，据业主王某介绍，房屋新购置不到半年，装修花费近四十万，且房屋附带一个50平方米的天台可以使用，但平台面积没有计入房产证。李小姐看完房屋后，十分满意；经与业主王某反复磋商，最终以288万元的价格签订合同，并支付了10万元定金。
其后李小姐在办理银行按揭手续时发现，银行仅同意按评估价230万元的六成（即138万元）批按揭贷款额度，而自己手头除需支付首期款（86万元）外的剩余资金，不足以补齐64万元的差额。直至合同约定交易的期限，李小姐仍未能筹措到足够资金。无奈之下，李小姐只好与业主协商解除合同，最终业主王某退还了部分定金3万元；李小姐认为中介未告知该房屋准确的评估价值，存在过失，不愿支付中介服务费，后中介向市仲裁委提起诉讼，经仲裁委判决，认为中介公司已促成买卖双方成交，故判决李小姐应当支付中介服务费3万元。
案例分析：
协会分析认为，银行在办理按揭业务时，会委托专业评估机构对房产价值进行评估，本案中原业主装修虽花费近40万元，还有买家李小姐非常满意的超大平台，但因装修折旧期限较短，难以计入评估价格，附带的平台没有权属，也不能纳入评估范围，评估机构在评估过程中通常会遵循谨慎性和合法性原则，从而出现评估价格低于实际成交价格的情况。在这种情形下，银行同意的贷款额度就会低于买家预估的金额。
此外，根据《合同法》的规定，本案的李小姐因无能力继续履行合同属于违约，本应无权要求返还定金的。
协会法律咨询服务中心律师周冬云提醒消费者：购房时应可通过同楼盘或同地段房价进行对比，必要时可提前咨询专业人士，对房屋进行估值；同时也需尽可能预留足够多的资金，预防无法申请理想贷款额度时可以用现金方式补足。如因购房者无法履行合同导致违约时，除了被业主没收定金外，还需支付中介服务费用。
案例2：买“学位房”未查册 过户才发现被查封
2016年10月，陈某通过某中介公司介绍，看中了天河区一套“学位房”，该房屋属张某、方某共有。当天晚上，中介公司通知业主张某、方某与买家陈某签订合同，因业主张某临时有事未能到场，因担心学位房紧俏被其他人买走，陈某在查验房产证后，与业主方某当晚签署了《房屋买卖合同》，并向业主方某支付定金10万元，向中介公司支付了5万元的中介服务费。第二天上午，业主张某、方某和买家陈某再次来到中介公司，张某在《房屋买卖合同》上补签名。当天下午，中介公司协助陈某到房管部门进行产权查册，此时发现该交易物业在当天上午刚被法院查封。为减少损失，陈某要求中介公司立即联系业主，取消交易并退回定金，同时要求中介公司退还已缴交的5万元中介服务费用。
业主表示此前因向银行借贷，未能按期还款而被查封的，但签约时确实不知道已被查封；如能还清银行贷款，是可以解封房屋继续交易，但需要一些时间办理手续。买方陈某认为风险太大，坚持要求退还定金及解除合同。经多次协商，业主退还定金给陈某并解除合同。中介公司认为其促成交易前房屋是没有查封的，故不同意退回中介服务费用。
案例分析：
协会分析认为，根据《广州市房屋交易监督管理办法》（下称:《办法》）第21条第一款规定：“房地产中介服务机构……应当依法查验以下事项并书面告知当事人：(一)房地产登记资料查询机构出具的房地产自然状况及查封、抵押等权利限制情况”，作为专业的中介机构，应当严格按照相关规定，在促成买卖双方签订合同前，为买方提供交易房屋的查册资料。如在促成交易前，中介机构未按规定履行查验、告知等义务的，执业人员最高可罚款3万元，情节严重的，还可并处吊销执业资格证书。
协会法律咨询服务中心律师周冬云提醒消费者：在签订房屋买卖合同前，一定要要求业主或中介机构提供产权查册证明，仔细查阅查册资料，清楚了解房屋自然状况及权属状况。此外，在与中介公司约定中介服务费用时，可采取分段支付的形式，并在合同或佣金支付协议中列明。
案例3：委托期限需明确
宋某退休后想到珠海定居，与子女团聚，故想将本市房屋出售后再在珠海购买一套房屋，于是委托中介出售房屋，放盘一段时间后看楼的客户不多，宋某接受了A中介公司建议，与其签订了1个月的独家委托协议，利用该中介公司分店较多的优势增加成交机会。在独家委托期内，A中介公司一直尽力介绍买家，期间有客户看中，但因价格原因未能成交，直至委托期限到期也未能成交；中介公司与宋某商量，希望宋某与其续签独家委托协议，业主宋某看到中介公司在委托期内已尽力带客看楼，于是与A中介公司续签了独家委托协议，该协议未明确约定委托起止日期。
之后半年时间里，A中介公司仍有不间断向业主介绍买家；半年后，经另一中介公司介绍，业主宋某与买家周某达成交易并完成过户手续。此时，A中介公司得知此事后，认为续签的独家委托协议未约定委托时限，宋某将房屋出售给周某的行为违反了独家委托期限内不得私自出售房屋的约定，要求宋某支付其协议约定的成交房价3%的违约金。而宋某认为A中介公司是利用其信任和疏忽，将续签独家委托协议的有效期一栏划去的行为不合理，其续签的有效期也应是1个月，现在已过半年，不存在违约，无须支付给A中介公司违约金。而中介公司表示续签协议时，业主宋某是同意不设定委托期限的。
案例分析：
协会分析认为，业主与中介公司签署独家委托协议，主要是希望中介公司能够在同等条件下，更主动的优先推销其房屋，以提高成交速度和成交机会。同时，中介公司也希望避免在投入大量人力推销房屋过程中，被其他中介公司抢单，从而保护自身利益。
协会法律咨询服务中心律师周冬云提醒消费者：由于目前楼市波动大，房价变动较快，独家委托协议对业主选择其他中介公司进行限制的同时，也应当对委托期限做出明确约定，以限制中介公司的权利，使双方权利、义务基本相当。本案中续签的独家委托协议中未明确约定委托时限，中介公司在未支付对价、也没有相应措施保障业主权利的情形下，认为自己可以永久享有对涉案房屋的独家委托权，有违公平原则，损害了委托人的权益，委托人可向裁判机构主张相关条款无效。另外，独家委托协议属于委托合同的一种，根据《合同法》410条规定，委托人和受托人均有任意解除委托的权利。
案例4：贷款购房 楼龄核实不可省
林女士到广州工作多年后决定在广州定居， 2016年9月，林女士委托某中介公司为其寻找房源。后中介公司向林女士推荐了位于越秀区的一套楼梯楼房屋。林女士到现场查看房屋后，对该房屋总体比较满意。看楼过程中业主高某提供房产证及身份证给林女士查验，并告知林女士其不是该房屋一手业主，根据1998购买该房屋时的印象，楼龄应在1995年前后，经与业主高某磋商后，双方最终确定以325万的价格签订了《房屋买卖合同》，林女士支付8万元定金给业主，及支付了部分中介服务费3万元。
之后，林女士委托按揭公司办理按揭手续，办理过程中，按揭公司告知林女士，经产权查册该房屋建筑时间是1990年，故无法申请20年的公积金贷款，仅可申请15年的商业贷款。林女士表示商业贷款年限变短，商业贷款利息比公积金贷款利息高，月供比原计划高出不少，月供压力太大无法承受。经与业主协商，业主表示可解除合同，但只能退换部分定金4万元。林女士认为在委托中介公司寻找房源时，就已告诉中介公司自己需要办理20年的公积金贷款，签约时经纪人杨某又承诺一定可以办理20年的公积金贷款，造成这种情况中介公司有很大责任，故要求中介公司退还中介服务费及赔偿损失的定金。而中介公司认为杨女士现场查验过房屋及房产证，业主也口头告知其楼龄大约在1995年前后，且公司从未做过一定可以办理20年公积金贷款的书面承诺，现在无法交易不是中介公司的责任，故不愿退还中介服务费及赔偿定金。林女士与中介公司多次协商无果，无奈之下将中介公司告上法院。
案例分析：
协会分析认为，通常，公积金贷款对房屋建筑结构、建筑时间的要求较商业贷款的要求更高。购房人如需按揭购房的，建议应认真核实房屋建筑建构、建筑时间等信息，对于房产证中未记载的信息，可前往房管部门进行产权查册，以进一步查明相关情况，切勿在未核实的情况下签署合同。
根据《广州市房地产中介服务管理条例》第十四条：“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时，应当书面说明房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。”以及《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条第一项：“房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时，应当如实告知房地产自然状况及查封、抵押等权利限制情况”的规定，中介公司应当在签约前协助办理产权查册，以进一步核实房屋各项自然状况及权属状况等。本案中，中介公司经纪人杨某在促成林女士与业主高某签订《房屋买卖合同》前，若能对该房屋进行产权查册，应可避免此次纠纷。
案例5：户口迁移估计不足 无购房资格无奈解约
2016年5月，买家丁某通过某中介公司介绍，看中了与业主梁某位于荔湾区的某物业。经过多次的上门看房，丁某最终与梁某达成一致交易意向，愿意以260万的价格购买该房屋。在签订房屋买卖合同前，丁某告诉梁某其正在办理入户广州的户口迁移手续，预计2个月后能办好，2个月内可向银行申请按揭贷款，预计最迟签约后3个月可获得银行同意贷款通知书，并正式办理交易过户手续。梁某同意了丁某提出的过户时间要求，于是双方签订房屋买卖合同，丁某支付梁某5万元的定金。
由于某些原因，直到8月底丁某的户口迁移申请迟迟未能办好，更不用说去银行申请房屋按揭手续了。梁某在这三个月内也多次书面催促丁某一起去办理网签等交易过户手续，但丁某因户口问题始终无法办理后续手续，丁某希望业主能够再宽限一个月。但由于房价上涨，梁某周边同类房屋已涨到300多万，梁某认为自己已多次催促丁某办理过户手续，已尽业主业务，而丁某无法配合办理手续已违反了合同约定，故提出可以再宽限2个月，但丁某要以300万的价格购买房屋，要不就没收定金解除合同。丁某无法再拿出更多资金，无奈只能与梁某解除合同，并支付了2万元的中介服务费。
案例分析：
协会分析认为，根据《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。” 作为买方，在签订房屋买卖合同前除了需要准备购房资金外，也要对自身的购房资格进行评估。案例中丁某就是对办理入户迁移时间等估计不足，导致最终无法根据合同约定时间办理贷款及交易过户手续，而且还需支付中介服务费。
来源：广州日报
文字：广州日报全媒体记者 何颖思 通讯员 俞安赟
编辑：广州日报全媒体
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