商铺抗性方面都有哪些_中华文本库
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商铺这样定价才会赚翻，一般人不告诉他
摘自公众号：发布时间： 0:38:29
去年以来，住宅市场急转直下，商业地产受到热捧。同一幢楼内，铺面的价值是住宅的几倍甚至上十倍，而仅从建安成本的造价来看，铺面的造价并不比住宅的高多少。因此，商业地产可谓一大块肥肉。那么，商业地产到底是如何定价的呢？明源君为你从定价原则、方法、注意事项3个方面，并结合实际案例进行阐述。一、定价原则 商业地产的价格应该包括两部分：静态价格和溢价空间（商业动态价格=静态价格+溢价空间）。其中，静态价格（依据邻近商业物业制定价格）来自于市场比较，确定权重，并进行加权平均。溢价空间包括外部溢价因素和内部溢价因素，其中外部溢价因素包括市场增长、片区利好溢价；内部溢价因素则包括营销措施、项目成熟、产品领先和品牌信誉等溢价。 根据商业地产价格的特点，在制定其销售价格时，应遵守以下4点原则： 1、一层，二层的层差范围在25%~40%；2、临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高；3、商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低；4、价格同商铺面积成反比。根据以上4条原则，可以得出在具体执行中的5条建议：1）、一拖二式的销售；2、带租约式的销售；3）、返租销售；4）、统一售后商业物业管理，统一招商；5）、作好销售控制。 二、定价方法 商业地产定价的方式不同于住宅地产，目前较为流行的定价主要有市场比较法、售租比率法、收益法和成本利润法4种定价方法。1、市场比较定价法市场比较法主要应用于商业交易比较活跃的地区，通常是项目半径1~2公里内，有成交案例或在售商业地产案例可供参考。由于周边有成交案例，更为直观。因此，在商业地产定价的时候被经常使用，且能够为管理层接受。2、售租比率定价法鉴于投资铺面的人要通过出租铺面收回成本并获得投资回报，在商业地产的销售中，必须要摸清楚项目半径500~1000米范围内的租金水平，测算项目的租金水平，根据售价再算出客户投资回报率。通常而言，较为合理的是静态投资回收期在15年，年投资收益率6.67%，售价/租金≈180。在利率不断下调，且商业地产升值潜力较大的情况下的情况下，售价/租金&180的现象也比较常见。甚至有的项目因广告宣传做得好，使得项目未来的市场预期高度看好，售租比率大于300或者400。3、收益定价法收益法与售租比率法有些类似，不同在于，收益法考虑了资金的时间价值。但商业地产销售项目在定价时基本不采用此法，收益法更多地还是应用在商业资产整体转让或收购项目上。4、成本利润定价法顾名思义，成本法就是在项目成本的基础上加上特定比例或一定区间的利润进行的定价方法。不过，在实际应用中，成本法主要是作为商业地产定价最终决策的辅助参考。商业地产的定价主要还是依靠市场和营销手段来确定，成本更多地是起一个底线的作用。综上所述，在商业地产定价时，通常采用的是市场比较法和售租比率法。当然，这其实还只是市场推演的部分。完整的商业产品定价除了市场推演，还要综合客户意向。通过纳入诚意金客户意向价格，或外场登记客户意向价格。再结合销售目标和去化要求，最终就可以制定出商业地产产品的整体定价。
三、注意事项 商业物业的投资属性很强，影响其价格的因素更多。以下是在制定商业地产价格的过程中应该注意的事项。1、搞清商业物业类型按照投资价值，具体细化到商铺的销售层面上，商业铺面分为“都市型”商铺，“社区型”商铺，“便利型”商铺，专业街市商铺和其他商铺5种，其投资价值各有区别，在最终也必然会体现在销售的价格上。
2、盈利目标要量力而行资金雄厚的商业地产商可以坐等物业达到价值最大化的时候再进行销售，而且采取一口价乃至强势上扬的策略销售。中小型开发商需要快速回笼资金，应该根据自己的资金实力和在市场中的地位，采取售价低开的策略吸引买家进入，而非追求利润最大化。
3、做好竞品价格的调查采用市场比较法定价时，需要考虑竞争对手的定价策略，这时必须要做好竞争楼盘销售价格的调查，真正弄清楚竞争对手价格策略的真实目的和实质原因。4、重视投资者价值和收益商业地产物业的定价必须要考虑投资者的价值和收益，让大家都赚钱。5、考虑宏观经济的走势当宏观走势比较好时，物业价格往往随之抬升，开发商可以采取咄咄逼人的价格定位，不断地提升价 四、实战案例 下面，我们以中海凯旋门为案例，在实战中剖析商业的定价策略。1、商业部分的基本情况1）中海凯旋门商业为A1、A2、A3、B栋一二层商铺以及F栋点式商业（1－3层）。2）一层沿街门面多为40－60平米小面积商铺；二层面积较大，面积段主要集中在200－300平米左右。3）F栋为1182平米，1－3层点式商业。4）本项目商业总建面积约6200多平米；底商一层层高为5米，二层层高为4米。 由示意图可以看出，中海凯旋门项目商业是具有地标风范、以城中稀缺沿街商铺为主体的社区服务型并兼具辅射周边的商业街区。2、项目的优势和劣势 3、项目的定价思路1）商业价格推演 方法一：售租比率法 以当时调研范围内各物业的租金状况为基准，根据通用公式来推算项目商用物业的售价。商业售价=年租金收入*投资回报年限 项目周边商铺租金情况 考虑到项目的区域因素，其以中山北路以及周边的主要商业干道的租金水平为核算依据。当时南京市场上的商业平均回报率约为8%，投资回报年限约为15年，计算的租赁时间定为330天/年。 根据公式得出： 根据以上选取地段与项目的相关性分析，作出如下权重比例，以此来推算出本项目的销售价格。
因此，通过租金还原法，中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47500元/平米。 方法2：市场比较法根据项目地理区位及品牌价值，选取城中北片区在售商业蜂巢、观城及天正湖滨一层门面销售价格作价格拟合，拟合过程中，着重考虑地段、商业氛围、人流量、商业户型、开发商品牌及项目规模等对商业价格产生影响的因素，拟合过程如下：（注：蜂巢一层层高6.6米、观城及天正湖滨一层层高6米，中海凯旋门5米。） 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出沿中山北路商铺一层参考定价：因此，通过市场比较法，中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47000元/平米。 2）二层及一层商铺价格比在定价原则一节中，我们提到，一层，二层的层差范围普遍在25%~40%。中海凯旋门通过统计南京市在售典型商业项目一二层价格比发现，2层、1层单价比在0.5-0.63之间浮动，其平均单价比约为0.55。 即按照当时南京市场商铺定价的普遍规则，二层商铺价格约为一层商铺价格基础上的5.5折。小结1、通过租金还原法，中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47500元/平米。2、通过市场比较法，中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47000元/平米。3、通过统计南京在售商业典型项目一二层定价比较，获取商铺定价原则，二层商铺价格约为一层商铺价格5.5折左右。3）客户意向价格评估通过对一层商铺收取诚意金的统计，得出意向客户的意向价格再2.0万~3.5万/平米和3.5万~4万/平米两个价格区间。而通过外场直销登记商铺客户需求，得知直销人员对外报价为一二层均价19000元/平米，目前登记的大部分客户对本案价格抗性不大，少数认为价格略有偏高。综合售租比率反推法及市场价格拟合比较，同时对内外案客户进行心理意向价格进行评估，并充分考虑销售目标及去化速度，中海凯旋门最终建议将一层商铺均价定为30000元/平米左右，既符合市场竞争需要，客户意向需求。通过对市场上典型一二层商铺定价比例关系统计及测算，二层商铺普通定价为一层的5.5折，但考虑自身项目二层商铺面积及动线问题等产品劣势，为保证销售目标的实现，项目组最终建议将二层商铺的价格在5.5折的基础适当下浮至一层售价的4.5折，预计为二层商铺均价为13500元/平米。作者：艾振强，来源：明源地产研究院。更多好文推荐分享，请添加明源地产研究院副主编个人微信号mypx2014 2000元入社，免费听讲9场互联网+地产创新演讲，欢迎围观关于入社、报名活动及支付问题，请加言习君dcyxs01或扫如下二维码入群咨询。或者电话咨询王亚辉（）地产创新研习社首期活动报名启动↓↓↓
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论成排商铺的属性
自古至今很少有书籍提及成排商铺的属性，也许古代很少以成排而立，大都以院落而建，那么成排商铺阴阳，五行如何确定？八宅巧翻九星早已定论，这里我们可以借用，总所周知的是太极之气是一个矛盾的统一体，第一、看坐向，确定宅体卦位的阴阳五行，确定每间商铺的属性以八宅巧翻九星之法，因五行之气碰到建筑物都会“贴壁而行、拾级而上”的原理，而且一股太极气流本身是一个矛盾的统一体，如无意外都是相生而来，也就是“遇阳左转、遇阴右行”那么如楼主图示，房子总体为坎宅，坎卦为阳，五行为水，即坎卦成排商铺属性依次为：从左到右（水）宅体--木--火--土--金--水，如图：离宅，属阴右转，宅体五行属火，依次顺序为：火--土--金--水--木--火，如图：余类推。欢迎同道指正第二、判断每间商铺的吉凶，首先是宅体座山与商铺的五行属性的生克、再看宅型的属性与每间商铺的生克。第三、前两条结合地支流年属性综合判断。呵呵上面是排除周围冲煞的看法。
应用易经原理，定性正确。
知道前面所说的商铺属性，就可以做选择性的买卖，如属金的庄面可以做与金属我金融有关的买卖。属火的屋面可以做与火有关的生意，如灯具，文具办公用品等，属土的店面可能是做史建材生意，等等，最好不要用与宅体相克的店面。与宅体相克的房子只能当仓库使用，从上面看出为什么同一排商铺生意的好坏了。
从河图相生图看出太极是一相生的整体，那么一座大楼、一座商城也是一个太极，里面的房子即时“五行”，以座立极，五行就围绕着极点相生运行，再次论证楼主的观点，离宅：（火）
土--金--水--木--火余同理
呵呵，我看了许多贴吧都有关于商铺的风水看法，可是没有一家说到商铺的五行，有的利用九宫飞星寻找什么“归元位”放收银台，有的寻找“财位”放收银台，有人用主人年命的生旺方放收银台，可是如主人问及这间商铺做什么生意好？大师们都会冒汗！假若大师们知道每间商铺的五行属性，是不是游刃有余？
坎宅，第一间至第五间为水，火，木，金，土
有的一排商铺几十间怎么弄
坤艮山向怎么排？
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