他注销他项权证需要几天不注销会怎样

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他项权证(二押等)到期问题的司法实践浅谈
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& &这段时间,老乡们咨询较多的另一系列问题是:他项权证快到期了,到期了,怎么办?已经被查封了,我能续押么?能保的住我的份额么?
& &实践中也接触并处理了大量相关案件,感觉十分的混乱,现在全国各地实践中的观念和相应的操作主要有二种:
&& 第一种:他项权证只要未注销即有效,部分法院是支持这种观点的,不管是否抵押期限经过了,执行中依然保障当事人的抵押权,认定其优先权,并给予分配。$ g: u( M0 B1 B
& & 研究并查询了大量资料,发现这种观念的来源来自一个古老的批复:1995年建设部关于《房屋他项权证》有关问题请示的答复第二条:“、“注销日期”,即“他项权利消失的日期”。 他项权利未依法注销之前,仍具法律效力,他项权利权利人(抵押权人、典权人,下同)可凭据《房屋他项权证》作为法律要件之一,依法行使他项权利。”( x' [/ ?" ^8 f
& &这个批复年代久远,且有法理问题的。5 W5 L' d$ [, _1 c/ W. q2 @* V
& &第二种: 只支持在抵押期限到期前起诉的他项权证,抵押权限到期之后起诉的他项权证权利,就不予保护。
& &这种观点在相当多法院中也是认可,来源应该是基本的法理推定,抵押权已经到期,到期未续押,自动失效。任何一项有期限的权利,到期未行使,即视为放弃。
& & 笔者也坚持第二种观点,也相信今后会有相应的立法来支持这样的观点。
& & 那么作为我们他项权利人,实践这么混乱,我们能怎么做?* M; S: _' Q( ?
& & 尽量在到期前联系律师起诉,并及时进入执行阶段,成为一个确定的在执行阶段,相应地区法院内网系统内可查询并案,参与分配的债权。, Y) U) [4 m+ k. ^! a
& & 这样的案件因为抵押权在手,所以不需要财产保全,只需要速度加快,尽快进入执行阶段,法院会在第一时间进行加封。保全成本这一块可以省去,如果能调解的尽量调解,诉讼费可以退一半,宝山法院等地人民调解的甚至有可能只收20%到30%,诉讼成本也不高的。为了保险起见,尽早起诉。! z. b# T( A% z( O
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && & 林康明律师
上一篇:摘要:[sbo]http%3a%2f%2fv.ndpic.cn%2fndtv%2f%2f ...下一篇:摘要:6月23.24号左右上海回周宁有三个空位一人200元起亚赛 ...
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本帖最后由 不为什么 于
19:49 编辑 % ~, W% n/ R: M. j2 q
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我国新颁布的《物权法》第二百零二条却规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使 ...9 E, O( u+ o8 r& u$ ?
看清楚物权法的法律条文了吗?什么是诉讼时效期间,什么是抵押担保期限。物权法的法律条文明确表明的是要在诉讼时效内行使抵押权,而不是说要在所谓的“抵押期限内”行使抵押权。在诉讼时效之后连主债权都不受法律保护,作为从权利的抵押权就更不可能受到法律的保护,这无须强调。你看清楚了再说法律冲突。那房产登记部门所要求的抵押期限本来就是多管闲事,误导民众之举。
这个顶顶,防止老赖钻空子。
这个确有必要普及一下。
本帖最后由 不为什么 于
17:05 编辑
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最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
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& && &第十二条 当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。
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  担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持。
* ]: _9 Z' g' H* J
& && &因此,上述第二种意见早被法律否定,根本存在这样的问题。如果有法院这么作,那是法院的错误,别拿到这里来说事。司法解释已经明确规定的问题还有什么好争议的,是想混淆视听么?2 f+ J&&I1 d+ d- ?
& && &司法解释之所以这么规定,原因有三:其一,依据物权法理论,物权法定原则要求当事人不能在物权法以外设定物权,也不能以物权法之外的方式消灭物权。由于抵押登记属于担保权物权,物权法并未规定抵押权可以因当事人的约定期间或者登记时强制登记的期间而消灭,因此当事人的约定或者登记部门要求登记的抵押权的存续期间,对抵押权的存续应当不具有法律约束力;其二,在担保实践中,担保期间的设立不利于债权的保护,而且加大了担保成本。如果承认担保期间,尤其是登记机关登记的担保期间,债权人不得不每隔一段时间办理继续登记,继续登记又需要发生登记费用,甚至需要重新进行抵押财产的评估,支付评估费用,担保成本显著增大,不利于担保市场的发展,致使债权得不到有效的保护。其三,如果抵押期限一过就要续押才能生效,那么续押的时候,他的抵押顺序应该算第几顺序?如张三的房屋先抵押给李四,然后又抵押给王五,在李四的他项权证上注明抵押期限为一年,在王五的他项权证上注明抵押期限为两年。本来李四是享有第一顺序的优先受偿权的,可是一年之后李四需要续押的话,那么续押之后李四的抵押权顺序究竟排在第一呢还是排在王五之后第二。
& && &如果林康明律师以一个律师的思维还是无法理解上述回复的话,那请林康明律师想想,建设部关于《房屋他项权证》有关问题请示的答复是哪一年作出的,而担保法解释又是哪一年作出的。建设部的批复的效力大还是最高院的司法解释效力大。建设部的批复是1995年作出的,担保法解释是2000年制定的,建设部的是部门规章,而司法解释是法律,如今房地产登记部门延续在他项权证注明抵押期限的做法早就应该废止了。债权的请求权未消灭,作为他的附属权力抵押权如何能够被消灭。
& && &我国新颁布的《物权法》第二百零二条却规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。”《物权法》的这一规定,完全不同于最高人民法院制定的《担保法》司法解释的第十二条第二款。&&Z" D* `5 o' ?: x' U
& & “新法优于旧法”、“特别法优于一般法”
& &&&实践中客观存在这样的案件,合理与否,争议与否,笔者作为实务者没有太大的兴趣去进行讨论,法律作为一门社会科学,南派北派,留日派系和留欧派系以及古老的留苏派系,派系是众多的。9 M& H5 ^: A: f- [$ t4 Q
& & 实践中,笔者甚至听说无锡某法院的执行,直接逼当事人拿着信用卡刷给申请执行者,合理不?合法不?
& & 江苏某法院执行,拍卖完毕业业未通知有抵押权的抵押权人。. x2 c' w' \7 O6 c: o1 L
& &上海某法院,首封法院以:“因本案申请执行人诉讼中申请保全查封的房产系被银行设定720万的同一主债权抵押,故执行中不宜采取其他措施。”直接终止执行。
& &上海某法院,让律师到场,做好笔录,终止执行,同时依然在拍卖某某房产,让律师等拍卖完重新申请执行。! c8 R7 m+ ?& l3 K. i
& &等等等等,笔者的提醒是善意的,不论实践如何变化,自己做到无懈可击,能做的都做到,才是最稳妥的。
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