物业有权向业主收取停车费吗_检察日报社多媒体数字报刊平台
第03版：法律生活
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物业有权向业主收取停车费吗
专家认为，物业有权收取停车费，但多数收费程序违规，收费制度尚需完善
&&&&门诊问题:物业有权向业主收取停车费吗?&&&&门诊专家:&&&&&广东省佛山科学技术学院法律系副教授　陶阳&&&&&北京世华律师事务所律师　张徐宁&&&&&北京大学经济法博士　黄文熙&&&&专家观点:&&&&◇物业收取停车费的程序违法，自然得不到业主支持&&&&◇小区停车收益应当归全体业主所有&&&&◇政府有关部门应当完善小区停车收费标准相关规定&&&&◇房地产行政管理部门应加大对物业的监管力度&&&&近日，微信朋友圈有篇文章的观点“小区物业无权收取停车费”，令车主们精神为之一振。北京某小区车主王女士向记者反映:小区地下停车位是自己花了10万元买的，但物业每年还要收取960元的管理费，不交就不让停进车位。&&&&&为什么明明拥有产权还要向物业交费?物业收取停车费是否合法?对此，本报记者采访了广东省佛山科学技术学院法律系副教授陶阳、北京世华律师事务所律师张徐宁、北京大学经济法博士黄文熙。&&&&物业向业主收取停车费有法律依据吗&&&&“物业是否有权向业主收取停车费，需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。”张徐宁说，根据物权法第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是物权法，收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。而管理费的收费依据是合同法及国务院颁布的《物业管理条例》。合同法第365条及第366条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。而《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。&&&&&陶阳则认为，小区物业可以收取停车费。物业收取的停车费性质是保管费，业主拥有所有权和物业收取保管费并不矛盾。因此，总体而言，物业收取停车费不违法。&&&&业主为何对物业收费抵触&&&&物业虽然有权收取停车费，但业主并不认为其收费行为合法，业主与物业常为此发生冲突。&&&&&对此，陶阳分析说，这是因为物业收费的程序可能违反了相关规定。《物业管理条例》规定，利用小区土地经营应当征得全体业主或经业主大会同意。但一般情况下，物业不会向业主征求意见，因为挨个向全体业主征求意见是不现实的，而有的小区可能没有业主大会。而怎样收费、收取多少费用，根据《物业管理条例》规定，应由物业在符合物价部门的基础上和业主大会商定。但同样显而易见的是，没有几个小区物业会遵循这种程序。正因为物业收取停车费的程序违法，其收取费用的行为就不可能得到业主支持。&&&&&其实，一些物业在设置车位的时候就已经违反了相关规定。黄文熙说，停车位是建筑物的共有部分，使用停车位所产生的收益必须归全体业主享有。即应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即小区全体业主的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业交纳看管费用。&&&&&因此，无论开发商还是物业都无权擅自在小区的地面设立停车位，他们事先应取得业主大会的许可，并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定，比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业维修及管理等费用开支后，才能向相关主管部门申请设立和运营小区地面停车场。否则，将构成无权处分的侵权行为。但实际情况是，有些车位是合法设置的，而有些车位却是物业自己划线设置的。车位违法设置，收费行为自然也是违法的。&&&&&陶阳说，还有一个重要的原因，使得业主认为物业无权收取停车费，就是停车费最后的去向成了秘密。《物业管理条例》第55条规定:“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”但是现实生活中，停车费一般被物业占用，业主毫不知情。这也是业主对于物业收取停车费多有诟病的原因之一。&&&&&从公平的角度讲，一个物业管理区域内的业主不会都有车辆，如果有车的业主和没有车的业主一样承担小区公共设施的维修显失公平。只有让全体业主共同分享停车利益，才能彰显公平。据黄文熙介绍，目前已有多起民事案件的判决对此予以充分肯定。如，上海天鼎花园业主委员会诉上海赛福莱物业发展公司服务合同纠纷一案，上海市静安区法院最终判决:上海赛福莱物业发展公司向上海天鼎花园业主委员会返还地面停车费98962.5元。&&&&停车费该怎样收取&&&&&张徐宁表示，在收取小区停车费之前，需区分车位产权归谁所有。根据物权法第74条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”据此，一般而言，地面车位属于业主共有，而规划用于停放汽车的车位、车库应当归开发商所有。例如单独停车楼、地下停车库的产权属于开发商，如果卖给了业主，就应当归业主所有，由于业主拥有土地使用权，业主不再交费。但如果涉及车辆管理，业主需交纳车辆管理费。这就意味着，地上车位的停车费包括土地使用权费及管理费，而拥有产权的车位停车费只包括管理费。所以，前述王女士虽对地下车位拥有产权，也得交纳管理费。&&&&&对于地下停车库产权属于开发商的观点，黄文熙持不同意见。他认为，地下停车场产权也应当归小区全体业主所有，不能由开发商出售。&&&&&一是因为小区地下停车场作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，按照相关法律规定，应当随土地使用权转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。该条例第24条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”由于小区业主已经取得地上建筑物的所有权，相应地获得土地使用权，作为同一土地地下公用建筑的停车场，应一并取得共有产权。&&&&&二是建设部《商品房销售面积计算公式及公用建筑面积公摊规则(试行)》第8条第1款规定，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。该规则第9条规定:“公用建筑面积计算原则:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。”根据上述规定，独立使用的地下室、车棚、车库等不应分摊，而作为公共使用的地下室则应分摊。即作为住宅小区公共场所使用、发挥实际停车功能的地下停车场，应当属于分摊的范围。实际上，开发商开发一个小区建设项目，地下停车场不对外销售，但开发商已将地下停车场的建设成本计入了可售房屋，从这一点看，住宅小区地下停车场也应属于分摊范围，其产权理应由小区全体业主所共有。小区地下停车场如何进行收益使用，也自然应由小区业主委员会或全体业主作出决定。&&&&&收费制度如何完善&&&&&黄文熙认为，各地政府有关部门应当完善住宅小区停车收费标准的相关规定，以减少因小区停车收费标准引起的争议。房地产行政管理部门应加强对物业的监管力度，使物业依法履行物业管理职责，化解矛盾纠纷。相关部门还要加强法制宣传提高全民法制意识，以使小区停车收费问题能够得到及时有效的处理。&&&&&不过，以上方法均治标不治本，黄文熙建议，由我国立法机关或国家住房和城乡建设部、国土资源部明确规定:小区公共停车场用地属于公摊面积，归全体业主共有，所有房屋均应配一个停车位，面积大的可以配两个停车位，避免因住宅小区公共停车场权属产生歧义引发纠纷。同时，也避免开发商重复销售土地使用权，侵害业主权益。小区内停车位收费合理吗_百度知道
小区内停车位收费合理吗
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这是合理的。1、各个省都出台了相关的“物业服务收费管理办法”，里面有相关的规定。里面规定物业在收取的停车费扣车物业服务企业代办经营成本后，按30%补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金。2、根据各个地方的物业管理条例，物业公司有权对小区地面的车位收取管理费，但收取的开支只能用于冲抵物业公司的开支，而且必须将开支公示给业主委员会。3、不过收费各个地方都有标准。 如果物业收取价格违规，可以向物价部门反映。物权法 ；第七十四条规定 ：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。4、物业公司在设置停车位时一定要首先考虑广大业主的需求，如果不经过业主们的同意，擅自用公共面积或道路作停车们的话，业主们可以对其起诉。5、不过有物业对小区内的车进行有序管理，并收取一定费用的话也并不是坏事。不然车辆丢失或车辆被刮伤及车辆内东西被盗，都不知找谁去理论。6、没有物业公司对小区内车辆进行管理的话，乱停乱放对于车辆出行及小区建设都非常不好。
看看小区内停车位收费是否有物价部门批准的收费许可，没有的话属于乱收费，可以举报~
　　小区内停车位收费合理。　　1、地上停车位应该收费，因为物业公司对停放此处的车辆要进行相关管理，要投入一定的人力和物力成本。同时，物业收取的停车费更多的是取之于业主用之于业主。在扣除物业公司维护车辆秩序的管理成本外，停车费的剩余部分全部用于小区道路的维护保养。　　2、作为小区公共面积，有车的业主占有和使用了，相对无车业主来说就是受益者，所以应该交一部分费用。　　3、2004年，建设部在《前期物业管理服务合同》中对停车费做出了细分，其包括车位费和停车管理费。地上停车费其实主要是占位费，就是占有小区公有面积所要交纳的费用。至于停车费中占位费或车位费与停车管理费的比例，可以由业主大会参照政府指导价格予以确定。　
小区内停车位收费是合理的。费用计入本小区公共账户的形式，作为全体业主共有收益。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
小区内停车位收费如果用于小区建设的话是合理的。详细解释如下：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物业服务企业应在征得业委会同意或与业委会协商一致的情况下来对小区共有的道路进行规划泊车位，收取的停车费用可用于小区公共建设，如弥补小区公共设施维护和更新费用等。若未成立业主委员会，可以由建设单位或者物业服务企业先行代收，场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。
应取决于小区内停车收费是否经业主委员会同意，也就是业主们同意才行。1、按照物权法的相关规定，小区内的公共道路属于全体业主共有，所以若物业在征得业委会同意的前提下规范停车收取一定的停车服务费是可以的。否则，属于不合理收费。2、物业服务企业应在征得业委会同意或与业委会协商一致的情况下，收取停车费用并用于小区公共建设，如弥补小区公共设施维护和更新费用等。3、由物业服务企业先行代收停车费，并对停车费收取和使用情况定期当向业主公示。
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　　原标题为“小区公共空间：我的地盘谁做主”　　近日，有一条新闻报道引来不少人“拍砖”——某小区物业规定，业主如果不买车位，私家车就不能开进小区。于是有网友留言：业主买了房子，这块地皮就归全体业主所有，在自己的地盘上停车都不行？还有网友质疑小区物业有没有权利出售或者出租小区的车位。甚至有人翻出了陈年旧账：业主交的停车费都去哪儿了？另外还有小区外墙和电梯轿厢里的广告收入，这些不都应该分给业主吗？　　业主与开发商、物业的矛盾由来已久，其中一个主要方面就是针对小区公共空间的权属与利益分配产生纠葛。本报记者日前梳理了相关问题并走访专家。　　小区的空间都归业主所有吗　　先看看物权法对小区公共空间是怎么规定的呢？其第73条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有”“建筑区划内的绿地，属于业主共有”“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。由此可见，小区内的道路、绿地、物业服务用房以及建筑物外墙、电梯、楼道、大堂、通道等属于业主共有部分，业主享有“共有和共同管理的权利”。因此，利用这些公共部位所产生的收益如停车费、广告费等就是公共收益，应该归全体业主所有。　　但是值得注意的是，并非小区里所有的停车位都属于业主共有。远洋地产有限公司一位王姓物业经理向记者介绍，目前小区停车位主要分为三类，一是产权车位，二是人防车位，三是临停车位。其中前两类是在小区《建设工程规划许可证》中载明的，满足立项和规划要求。目前所有小区均按规定配建一定比例的停车位，如北京市规定每10户家庭配建停车位8个以上，部分区域一户配一车位。而西安市规定商品房配建停车位的标准是每100平方米0.8至1.3个。这两类车位一般位于地下，并未公摊到房屋面积中。第三类就是物权法第74条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，这类车位占用的面积公摊到了购房面积中，因此属于业主共有。　　记者进一步查阅《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》发现，第6条对此也进行了解释：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第三款所称的车位。”由此可以认为，在小区内部道路边划设的停车位或在公共绿地上修建的植草砖停车位，应当属于全体业主所有。　　如何才能分辨出一个车位是产权车位还是人防车位，抑或是临停车位呢？“从形式上看，产权车位和人防车位都位于地下，临停车位一般位于地面。从实质上说，产权车位可以买卖，能够办理产权证，人防车位和临停车位则不能，只能用于出租。”王经理告诉记者。　　华北电力大学法政系教授甄增水则从法理上对此进行了解释：“不动产的原始产权始于建造。开发商作为最初的建设用地使用权人，对投资建设的全部房屋、设施都有原始所有权。当其将房屋及产权车位出售给业主后，所有权便发生转移，为业主个人所专有。如果开发商没有售出，则所有权仍为其保留。”　　当记者问及人防车位的权属时，甄增水认为所有权、收益权应归开发商。“人民防空法对社会投资人防工程的所有权未作特别规定，只是笼统地说‘人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有’，基于出资决定产权的原理，应当认为人防车位所有权属于开发商，那种认为归全体业主或国家所有的观点是没有法律依据的。但由于人防车位是受公法管制的不动产，在战时要承担防空功能，随时可能被国家征用，因此各地政府目前均规定人防车位不能买卖，只能出租。”　　经营收益如何使用　　很多年前，央视主持人赵普起诉小区物业，要求公示电梯及楼宇外墙广告经营收益情况的案件曾经炒得沸沸扬扬。这么多年过去了，小区楼顶、外墙、电梯广告的收益归属问题得到解决了吗？王经理坦言：“大部分物业公司都会在每年年初对上一年度的经营收入、支出情况进行公示，包括停车费和广告费，目前这部分收入一般还是归物业支配，用于小区公共部位的维修、看车人的工资等，只有极少数小区分给了业主个人。”　　记者从一家专做居民区广告的公司了解到，公司在电梯内放置静态框架广告牌，每年需要向物业公司支付元/块的费用；画面可滚动的动态框架广告位每年每块费用在元。电梯厅的广告版位价格相对较低，每年费用在700至800元/块。物业公司还会根据小区所处地段、档次、规模、居民状况等在此基础上议价。由此看来，一个稍具规模的小区，每年的广告费还是非常可观的。“一个5万平方米建筑面积的小区，光广告费每年可收入约5万元，地段、品质好的小区，一年赚十几二十万元肯定是有的。”王经理表示。　　但事实上，小区公共空间能否投放广告，并不是物业说了算。《物业管理条例》第54条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”但在现实生活中，很少有物业会挨家挨户征求业主的意见，加之各小区成立业主委员会的比例极低，业主的这项权利长期难以行使。　　同理，在小区内部道路或绿地上设置停车位，也应当征求业主的意见。甄增水教授表示：“业主不同意设立车位的，可行使排除妨害请求权，请求其恢复原状，拆除车位的标界物。业主同意的，地上车位的所有权归业主，已收取的租金应根据不当得利返还法则返还给业主。”他同时强调，物业公司可以收取一定的机动车停放服务费，其本质是一种保管服务，这个费用应属于物业公司所有。　　京师律师事务所房地产诉讼法律事务部主任刘松鸿同样认为：“无论开发商还是物业公司都无权擅自在小区公共空间设立停车位，他们事先应取得业主大会的许可，并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定，比如可约定租金所得用于弥补小区物业维修及管理等费用开支后，才能向相关主管部门申请设立和运营小区地面停车场。否则，将构成无权处分的侵权行为。但实际情况是，有些车位是合法设置的，而有些车位却是物业自己划线设置的。车位设置违法，收费行为自然也违法。”　　维护业主权益要靠谁　　记者在采访中了解到，停车费和广告费其实只是物业公司经营公共空间的一部分，其他形式还有多种多样：利用公共配套如活动场地、会所、游泳馆等经营收入；废品回收站租用场地费；推销活动进入小区所缴纳的费用；人防地下室、物业管理用房出租费用等。　　面对物业公司占用公共空间的侵权行为，业主们更多的是无奈。“我只是一个普通业主，哪有能力改变现状”“小区业主这么多，总会有人出头”……记者采访时发现，在权益受到侵犯时，由于种种顾虑，不少业主选择了忍让。“法律不保护躺在权利上睡觉的人。业主权利都是写在纸面上的，归属都是清楚的，但业主不积极维护权利，不去使用或者制止别人来使用，结果造成外人获益。”甄增水表示。　　要想解决公共收益问题，在业主们站出来维权的同时，还应发挥业主委员会的作用。首先必须成立业主委员会，通过执行业主大会的决议，对小区公共空间收益进行监督和管理。其次，还应赋予业主委员会权力，明确其职责。“业委会的任务应该是最大限度维护每个业主的利益和业主的共同利益。公共收益理想的分配方式是所有业主共同协商确立分配方案，公开、平等地分配这些利益。”刘松鸿认为，公共空间被侵占，业主们可以与物业公司协商，也可以通过政府、司法途径由公权力裁判让其离开和赔偿。　　然而，物业公司也有自己的难言之隐。王经理向记者诉苦，现在物业公司管理成本、人工成本不断上涨，物业费收费标准却仍执行数年前的标准，所以当物业公司在财务方面出现亏损时，就会挪用部分公共收益来补充物业费的不足。此外，还有一部分公共收益用于补充小区专项维修资金，也有一些作为业主委员会、业主大会的活动经费。为了实现物业、业主的双赢，她建议公共收益问题应该在前期物业服务协议或者物业管理服务协议中进行明确。“好多小区没有成立业委会，物业公司自己去经营公共空间，把全部收益收归自己是不对的。但物业公司替业主去搞经营，也应该有一定的劳动报酬。”　　甄增水则认为将公共收益划入公共维修基金是一种比较可行的办法：“将公共收益返还给每一户业主操作难度较大，还会产生较高的返还成本；而业主委员会不是法人，无法在银行开立账户。因此，将公共收益纳入政府监管的公共维修基金，是一种便捷、安全而又能保证取之于民、用之于民的办法。当然，政府也应当完善相关配套制度，让公共维修基金的提取和使用更方便、更能救急。”我的位置：
业委会来了年轻人⑧｜结对照顾老人，专业知识搞拆违，85后在老小区干业委会是啥体验
来源：上观新闻
作者：谢飞君
摘要：在老年人占比较高的小区，年轻人同样可以很好地参与小区事务，且做业委会的“要点”也相通——用时间换认可。
在进业委会之前，“85后”隋凯和小区的3位独居老人结对帮困了两年多。直到现在，下班回到小区，看到老人家的灯还亮着，他会先折去老人家，陪老人聊会天再回自己家。所以，2017年小区组建业委会时，他作为热心的年轻人被大家推选了出来。
隋凯所在的小区乾溪三村是一个1997年建成的混合型老旧小区，但和一般的老小区不同，小区内道路宽敞，地面停车井然有序，还有专供业主健身休息的人行步道区域……这些都是去年业委会成立后，申报“美丽家园”工程后完成的，总共投入了近1000万元的改造费用，小区维修基金只需要出10%，其余都由政府承担。这对于一个老旧小区是难得的机会，而获得这个机会，前期的拆违工作是一场硬仗。
隋凯的作用在这时候展现出来了，他和业主熟悉，又是动迁办的工作人员，在居民区党支部书记蔡力伟看来，这就是小区治理最需要依靠的力量，既和业主“亲”又对工作门清。而隋凯的业委会经历也说明，在老年人占比较高的小区，年轻人同样可以很好地参与小区事务，且做业委会的“要点”也相通——用时间换认可。
“老”小区“新”建业委会
隋凯家住在乾溪三村26号楼，但他和13号楼的邻居们同样很熟，因为这栋楼内的一位老人是和隋凯结对的老人。乾溪三村是一个1997年建成的混合型老旧小区，辖区内共有1126户，常住人口2783人，其中老年人占比较高。居民区党支部一直倡导“党员进社区，人人做公益”，按照传统的做法，主要是让楼组长、老党员去和85岁以上的独居老人结对子，但这几年蔡力伟书记一直在挖掘、鼓励在职党员进社区，隋凯正是在这个过程中被发现的。
从2015年3月开始，隋凯先后结对了3位独居老人，每周都会保持一两次的定时探望。时间久了，他扮演的角色就像老人的家属一样，老人有时电视机打不开，也会打电话向隋凯求助，而他真是一副热心肠，只要自己在小区，会立即前往响应，如若不在小区，则会通过退休党员去帮忙解决。如今，结对的老人晚上不舒服，都是第一时间打电话给隋凯。“我爱人是是医护工作者，有突发性的疾病，我们可以做简单的处理，一般的家庭常备药家里也都有。”对于独居老人而言，隋凯是“很会聊天、做事用心”的年轻人，遇到天气突变，他会去老人家看门窗是不是关好了，有时候下班回小区看到老人家的灯还亮着，他也会先去老人家看一眼再回家。他还通过微信和老人的家人保持互动联系，让他们及时了解老人的状况。
通过车位改造新增了固定车位
隋凯的热心周到很多业主都看在眼里，到了2017年，乾溪三村成立业委会时，因为长期积累下的口碑，隋凯成为业委会其中最年轻的参与者。从年龄上说，小区业委会班子老中青结合，5位参与者包含了80后、70后、60后和50后。这样的年龄分布，可以更好地理解小区不同年龄层业主的需求。“业委会主任是已经退休的老的居民区书记，他对于民情了解很透；隋凯因为结对，和不少业主熟悉；另一位70后在附近一家幼儿园工作，小区不少孩子就在该幼儿园上学或上过学，和不少家长已经积累了沟通经验。”蔡力伟说。
拆违这根硬骨头
乾溪三村业委会刚成立，就赶上了“美丽家园”工程。回头看，这个工程大大改变了小区面貌，帮助业主们对业委会建立起很好的认同，但整个过程也相当曲折，因为要拿下美丽家园工程，先得“啃”下拆除违章搭建这根“硬骨头”。拆违在商品房小区也属难题，而在乾溪三村，因为涉及面广，且很多违建存在时间较长，要做通业主的思想工作更不容易。
“这个难点怎么破？你是动违办的，又是业委会成员，要给拆违工作想想好办法。”在小区整治违建的第一次通气会上，蔡书记把问题亮给了隋凯。按照以往拆违的经验，隋凯建议先充分排摸，建立违建业主清单，了解违建业主的详细想法后，再定拆违顺序和方法。“这种时候，往往是十位业主十个想法，我们先要了解详情，慢慢再把十个想法变成一个想法。”隋凯同时强调，整个过程中要多用违建者们想听的语言去说这些事，包括“有的小区拆违完成后房价上涨”这样的切身利益。
新建的小区人行步道区域很受业主喜欢
很快，由党支部、居委会和业委会组成的整治工作组对小区开始了地毯式排查，在违建业主清单上，详细记录下违建的影像资料，包括违建类型、违建面积等，直观呈现出各户的基本信息。排摸完毕梳理出违建业主42户，其中破墙开门25户，私自占用公共绿地32处，总占地面积471.5平方米。之后，对42户违建业主发放了“限期自行整改违法建筑告知书”。
与此同时，更艰巨的工作开始了，整治工作组启动了上门走访和约请，对涉及违建行为的业主做实“五个摸清”，即摸清居住人员结构、摸清家庭经济情况、摸清当事人身体状况、摸清家庭困难情况、摸清拆违对象合理诉求。这一轮工作做完，42户违建业主又分成了三类，A类业主已经愿意拆除违建，B类需要再进一步做工作，C类则是拒不配合、抵制拆违的业主。
“当时反对意见占了大多数，有的业主觉得这违章搭建都存在了十多年了，已经习惯了，干嘛要拆？有的业主前一天答应拆了，次日又反悔了；也有业主自己同意了，但家人明确表示不同意拆……”这个时候，理要用情去讲。整治工作组根据平时的观察，发动小区内的业主去做工作。“他和谁关系好，就让谁去做思想工作。”相熟的邻居轮番上阵，今天告诉他“你这是违法行为，如果不接受整治，一系列的后果都是要你自己要承担的”，明天有人去动员“你不拆违建，也影响自己啊，房子要交易的时候，会发现在交易中心是冻结的”，或是“你一家不拆，整个小区都没法参加美丽家园评选，政府的资金就用到别的小区去啦”。当越来越多的业主成了宣传者，居委会、业委会想要做的事，就变成业主们都迫切想做的事。
比道理更有力的是温情
和新的商品房小区相比，老小区的邻里交流多，邻居间的劝慰确实可以“润物细无声”地起到作用，但也有一些家庭情况特殊，乍一看“油盐不进”很不讲道理，但仔细了解，又会发现他们是和生活憋着气，也不容易。
在拆违整治中，一户人家存在破墙开门情况，这户人家住着一对老夫妻，都已是80多岁高龄，身体一直不太好，子女都在外地工作。整治工作组几次上门都沟通失败。得知拆违行动，老伯站到门口，坚称“这扇门是逃生通道，不能封”，面对拆违，两位老人情绪激动：“我们就剩下半条命了，你们看着办”。整治工作组考虑老人身体状况，对这户的违建作了暂缓处理，但思想工作并没停。隋凯结对老人有心得，他深知身体不好的老人最需要关心。之后没几天，得知老人身体不适去了医院，隋凯赶到医院，帮忙挂号、拿药，陪同就诊、治疗，并安排车辆将他们接回家中。那一天，隋凯一路陪着老人唠家常，临走提醒他们按照医嘱吃药，全程未谈拆违两字。
通过这一轮的小区改造，业主们有了方便休息纳凉的休息区
次日，他又和蔡书记登门探望，带去了防暑降温用品，详细询问老人的身体状况以及能有什么帮得上忙的地方。这一问打开了老人的心结，老先生倒出一肚子苦水：“我们老两口身体不好，退休工资少，医疗费用高，子女们都在外地，不经常过来看我们，我们和外界基本也没什么接触，心里有很多怨气无处发泄。之前我不同意封门，那是气话，现在就按照相关政策来吧，不过能不能考虑到我们的实际情况封门留窗？”考虑到两位老人均患有重病，在不违反相关政策的前提下，整治工作组决定封门留窗，让他们能享受到更好的通风及采光，并考虑到日常需要，帮他们安装了消防安全隐患报警器、安康通等助老措施。
“有时候，光谈法律政策有点冷冰冰的，还是要聊聊家常，听听他们的困难，多为他们办点实事。”隋凯这样总结烈日中的看望收到的意外效果。
如何激发年轻人参与度
一番“晓之以理、动之以情”之后，乾溪三村的拆违终于告一段落，“美丽家园”也按时申报下来，小区获得近1000万改造资金，维修基金只需承担10%，其余都由政府埋单。但即便如此，“建什么、怎么建”依旧面临难题，“哪怕是小区修树，业主们也有不同意见，有人直接认为这是绿化，一点都不能动”，而最难是扩充车位。“一直觉得拆违是最难啃的骨头，直到扩充车位。”
又是新一轮的沟通协调。居委会宣传政策，业委会、物业去协调各方意见，按照登记的车辆逐户走访，最后“三驾马车”形成合力，将车位从166个扩充为292个，“但车位一开，买车人也多了，现在不敢想后面的事”。
小区拓宽了的主干道已经被涂鸦装饰过的窨井盖
和隋凯一起走在小区里，小区的每一处改变他都了然于心。主干道的每一个窨井盖都画上了好看的颜色，那是小区业主的集体创作；最近小区提倡垃圾分类，准备让小朋友在一处白墙上“大展拳脚”，参与完成和垃圾分类有关的涂鸦；还有实用的微更新，小区一楼业主晾衣服不方便，随意晾挂不美观，小区在空地上整体做规划，统一安装的晾衣架既实用又不影响美观。
小区小朋友做有关垃圾分类主题的涂鸦
“小区事务，需要统一的布局，更需要业主的参与。”隋凯直言，乾溪三村去年做完创建，跟周边小区就有了房价差，业主们也很爱惜，各项设施今年都保持得很好。而为了激发这种业主的参与度，业委会和居委会经常沟通。如今小区常年会备两份清单，一份是看业主发挥主观能动性能为小区提供什么服务，比如兴趣小组、修理小家电等，一边是居民的需求清单，如果两者对上了，居委会就创造条件去推动需求对接。
蔡力伟强调，隋凯是不可多得的热心年轻人，她也一直在想办法让更多热心人参与到小区事务中，最近她在考虑申请做一个小区服务计时卡，“比如志愿者去老人家里服务，通过计时卡可以反馈，之后若是能让持卡人去一些博物馆场馆享受免排队之类的服务，或许能激发更多志愿者的参与。”
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