看过来 记者教你在司法拍卖网上淘房子
时间： 10:27:00
来源：姑苏晚报
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核心提示：前不久园区一套学区房以低于市场价的价格拍卖成功，又一次引起了广大市民对司法网拍的关注。特别是司法网拍房产到底能不能买?需要怎么买?有哪些注意事项?都是广大市民关心的问题。针对这些问题，记者进行了梳理。
　　记者　赵晨民
　　去年年初，苏州两级法院正式启动淘宝司法拍卖平台。仅园区法院一家网拍房产成交房产437套，成交金额近5亿元。通过法院和银行协调，部分银行为网拍房产提供贷款支持。前不久园区一套学区房以低于市场价的价格拍卖成功，又一次引起了广大市民对司法网拍的关注。特别是司法网拍房产到底能不能买?需要怎么买?有哪些注意事项?都是广大市民关心的问题。针对这些问题，记者进行了梳理。
　　1.阅读公告
　　司法拍卖网务必阅读《标的物介绍》《竞买须知》《竞买公告》《拍卖房产调查情况表》
　　《标的物介绍》中，有待拍房产的外观、内部照片。还会贴出《拍卖房产调查情况表》。竞拍人要仔细看《拍卖房产调查情况表》，在该表“拍品现状”一栏中，可以了解“房屋用途、土地性质、租赁情况、有无钥匙、配套情况。”在“权利限制情况”一栏中，能看到“有无查封、有无抵押。”等信息。“成交法律文书”一栏中，有“1.司法网拍成交确认书。2.执行裁定书。”这两项。这些内容都非常重要。竞拍公告中，还有《不阅读公告的后果》和《拍前准备(重要)》这两篇重要文章，一定要看。
　　2.联系法院
　　竞拍人如果对待拍房产感兴趣的，可以按照司法拍卖网上提供的法院咨询电话联系相关法官，对关注的房产相关情况作进一步的了解。
　　上门看样
　　法院建议竞拍人须跟法官联系，安排时间上门看样，详细掌握竞拍房产各方面的情况。法官也提醒竞拍人要注意“不看样的后果”。不看样，就视为接受所有瑕疵。
　　如何报名
　　针对公众如何报名这一问题，法院在网上也具体发布了“常见报名问题解答大全”，推荐阅读一下。
　　3.交保证金
　　竞买人参加竞买，需先行开设淘宝账户及支付宝账户，并确保支付宝支付上限能达到法院确定的保证金数额。
　　竞买人参与竞价，支付保证金及余款可能会碰到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身情况选择网上充值银行。
　　各大银行充值和支付的限额情况可上网查询，详询支付宝客服电话95188或银行客服电话。
　　如参与竞买人未开设淘宝账户，可委托代理人进行，但须在竞买开始前到苏州工业园区人民法院提交委托手续。
　　4.出价竞拍
　　司法拍卖标的的成交价为不含税价。
　　拍卖也不收取任何佣金。
　　拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，不到保留价不成交。
　　拍卖需二人以上报名才能成交。
　　司法拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了客观、详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请自行亲临展示现场，实地看样。
　　网拍用什么浏览器?出价成交须遵循什么规则?网上都有温馨提示。
　　5.竞拍成功
　　竞拍前竞买人的支付宝账户中应有足够的余额(人民币50万元以上)支付拍卖保证金。竞买人在对拍卖标的物第一次确认出价竞拍前，按淘宝系统提示报名缴纳保证金人民币50万元，系统会自动冻结该笔款项。
　　拍卖成交
　　拍卖成交的，本标的物竞得者(以下称买受人)冻结的保证金将自动转入法院指定账户，其他竞买人的保证金在拍卖后即时解冻。拍卖成交后，本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入法院指定账户。
　　拍卖未成交
　　拍卖未成交的(即流拍的)，竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时解冻，保证金冻结期间不计利息。
　　6.线下提货
　　如何支付尾款
　　拍卖成交后，买受人应于法院指定日期前将拍卖成交价余款(扣除保证金后的余款)汇缴入法院指定账户。
　　如何完成后续手续
　　标的物过户登记手续由买受人自行办理，过户的一切税、费(包括根据相关法律法规规定应由原产权人承担的一切税、费)均由买受人承担;另，其他可能存在的物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费均由买受人承担。
　　特别提醒
　　有意者请在拍卖前至当地房地产登记部门、税务部门详细咨询房地产过户手续及税费收取情况。
　　7.提醒
　　参加需谨慎悔拍将担责
　　谨慎参加竞拍，竞拍成功后不要悔拍。拍下后不要了，须承担一定后果。
　　照相关规定：“买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由原买受人承担。法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金剩余的，应当退还原买受人;保证金数额不足的，可以责令原买受人补交，拒不补交的，法院强制执行。”
(责编：杨春红)
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法院拍卖的房子能买吗？为什么价格低这么多？
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二手房经纪人
可以买的！只要房产证是合格的
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
可以买的。银行拍卖的都是抵押给银行的。
二手房经纪人
你好，这是可以放心购买的
二手房经纪人
遇到就买吧
二手房经纪人
可以，我们公司上个月卖了一套别墅，业主欠六百多万被银行查封。那套别墅卖1300万买主帮他还清六百多万的债再付给他八百来万。他的房子如果不是被查封至少也能卖到1500万
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二手房经纪人
当然可以买的，起步价是低！
二手房经纪人
可以买，但是手续很麻烦，是法院强行收回来的，还要是价高者得，也不知道能不能顺利收楼，收了回来也不知道会不会遭到前者的报复与陷害。
二手房经纪人
不能买！因为这是法院强行收回来的房子。有可能会被之前的业主报复的
二手房经纪人
房产进入拍卖流程后，拍卖价格是根据但是房产抵押的金额为起步价，所以拍卖的房子价格会很便宜！同样有一点要注意，这个房子现在还存不存在租赁合同，租约是多长时间？这个涉及以后交楼的问题！(要特别注意)
二手房经纪人
当然可以买，但是不只是竞拍流程麻烦，而且自住也有些不安全，毕竟这是强行回收的。房子当然是安全第一。
第1-10条,共24条 &
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“虹口区上海法院拍卖房能不能拍”详细信息
&昨天，淘宝网司法拍卖频道内，一块起拍价为2300元的浪琴手表，引来了42人竞拍，26000多人围观，下午五点左右，31轮叫价过后，已经把价格推到6600元。&&与此同时，一辆起拍价为2.38万元的海马牌小轿车也在同台竞拍，其“火爆”程度甚至超过了浪琴手表。同样是下午五点左右，19人“参战”的竞拍，已经产生了66轮叫价，吸引了3.6万多人次“观战”，把这辆2万多的小车，一度叫到了4.14万……&&近这段时间以来，淘宝网司法拍卖平台上，经常上演这样“火爆”的场面。&&记者昨天从淘宝网了解到，截至目前，全国共有342家法院上了淘宝司法拍卖频道，其中，光这2个月就新上了157家法院，其中包括整个河南的152家，安徽的1家，新疆的2家，北京的2家。&&案例&&欠了银行120万&&原本以为店铺只能拍七八十万&&没想到一场司法网拍拍出127万&&现象&&车子竞争激烈&房子流拍情况多&&说起自己的商铺被司法拍卖时，萧山徐某并没有想象中那样不甘和无奈。他在萧山商业城有一间店铺，因为生意方面的原因，向银行贷款了120万。还款期到后无法还款，被银行告上了法庭。&&法院后判决徐某归还银行的全部贷款，案件终进入了执行程序。徐某说，他愿意把萧山商业城的这间店铺交给法院进行拍卖，能拍多少就先还银行多少。&&徐某对这间店铺真是万般不舍。他说，萧山商业城的店铺火爆程度与四季青有得一拼，可以用一铺难求来形容。平时要从别人手中租到都不容易，更不要说买下来了。“这个店铺出租，一年租金就有5万。要不是欠银行钱，实在没其他钱还，我不会把这间店铺拿出来还债的。”徐某无奈地叹着气。&&去年的7月18日，萧山法院采用网上拍卖的形式将这间店铺挂到了淘宝网的司法拍卖频道。正如徐某所说，店铺十分抢手，一开拍就引来了激烈的竞争。&&店铺起拍价是48万元，评估价为50.1562万元，有15人报名参与竞拍。直至7月19日上午10点，竞价情况依然非常紧张。经过系统自动延时12次，223次的竞价，后该店铺以127万元的价格被竞买号为“Y2565”的买家拍走。&&法院的工作人员说，拍下这家店铺的人也是在萧山商业城内的商家。&&徐某说，他原本以为多也就拍个七八十万，店铺拍掉以后，不一定够还银行全部的钱，自己还要去筹些钱。没想到店铺竞拍到这么高的价格。银行的贷款终于可以还清了。&&记者连续多日观察淘宝司法拍卖的情况，一般来说，车子竞拍的人比较多，而房子，特别是标的比较高的房子，经常会出现无人竞拍或流拍的情况。&&那么，在众多的拍品中，到底什么是司法拍卖中畅销的呢？&&从淘宝网的统计中，我们了解到了答案，车子为热门。&&据淘宝的数据统计显示，截至今年2月，在淘宝网上进行司法拍卖的车辆有1561辆，成交额1.98亿元，出价次数达到39132次。&&与车类拍品比起来，房子似乎就没有这么火了。记者发现，在已结束的拍品中，有不少房子出现了“0次出价”。&&是淘宝上拍卖的房子性价比不高吗？一位前不久刚刚通过司法拍卖买下一套房子的宋女士说，实际上她买下这套房子的价格，比房产中介挂出来，差不多楼层和面积的房子，至少要便宜七八万元。&&那么，究竟是什么制约了房产司法拍卖的成交率？&&据一位业内人士分析说，这是由于大多数法院都规定，成功拍下拍品后，必须在拍卖结束后的几天内付清所有款项，房子本身价格就高，而参拍者无法确认自己后能够竞拍成功所以很难提前准备资金，一旦真的竞拍成功了，短时间内也不一定付清所有款项，所以遭遇流拍的情况还是时常会出现的。&&破冰&&浙江或在全省推行司法拍卖房产&&可获银行按揭机制&&&截至3月底，浙江全省105家法院，已经有102家先后进行了司法网拍。淘宝网的司法拍卖平台共完成拍卖2734件，拍品包括了车辆、机器设备、住宅、厂房、商业用房、公司股权、银行股权、海域使用权、商位使用权、商标使用权，以及工业原材料、废旧物资、金银饰品、二手手机等等，涵盖了几乎所有涉讼资产，成交率达93.95%，成交拍品的平均溢价率为44.77%，总成交额为76.8亿元。&&淘宝网表示，因为通过网络平台拍卖为“零佣金”，因此，这些拍品为当事人省下了高达16445万元的佣金。&&在拍卖火爆的同时，网络司法拍卖还一度创下了多个纪录。&&日，北仑法院网络司法拍卖成交的黑色宝马轿车，围观人数高达227649人，为目前网拍围观人数多的拍次。&&日，上城法院捆绑拍卖iPhone4和LGkv700型手机各一部，报名参拍人数达到414人，竞价54次，终以2530元成交。成为了网络司法拍卖中报名参拍人数多的拍次。&&日，青田法院拍卖的工业用房，115万元起拍，经过533次竞价，延时46次拍卖，终以396.5万成交，溢价245%，成为司法网拍中竞价激烈的拍次。&&日，千岛湖清心岛（清心山庄）在建工程整体房地产项目，交易成交额1.76亿，为目前成交价高的拍次。&&数据&&浙江司法拍卖已创下多个纪录&&实际上，司法拍卖的房子关注度还是很高的。近一直在考虑买房的80后冯先生说，每次网上有杭州主城区的房子进行司法拍卖，他都会去关注。发现与市场价相比，司法拍卖的房子起拍价，往往要大大低于市场价。&&“对我们刚需一族来说，还是相当有吸引力的，说不定可以‘捡个漏’。”冯先生说，阻止他迟迟没有下手的原因，还是因为一次性付清的限制。&&毛皓也举例说，在杭州的司法拍卖房产标的物一旦发布，不但受到众多网民的关注，就连阿里内部大量有购房刚需的年轻人也会关注，每一次都会顶上当天内部论坛上热的帖子之一。&&怎么样打破房产司法拍卖过程中的“瓶颈”？更好地解决像房子这一类价格较高的拍品成交率。浙江省内各法院也一直在想办法。&&2013年7月，宁波北仑法院率先建立第三方贷款平台，竞拍者不但可以向小额贷款公司申请贷款，还可以获得银行的抵押贷款或者按揭贷款服务。&&同样，杭州萧山法院也于今年3月份与中国银行杭州萧山支行新推出了“拍卖通”业务，可为司法拍卖提供商业贷款服务。&&据萧山法院负责相关工作的法官介绍，司法拍卖的不动产，起拍价低，相对于市面上的房价来讲实惠不少。但动辄上百万的房价要一次性付清，还是让不少人望而却步。这也从一定程度上限制了法院司法拍卖的成交，影响了债权人合法利益的实现。&&推出拍卖通业务后就可以很好地缓解买受人的融资问题。根据萧山法院与中国银行的会议纪要约定，自然人或属于中行新模式的中小企业，在参与萧山法院对住房、工业用房、商业用房、国有出让土地使用权等不动产司法拍卖的过程中，为解决购买资金需要，可以向中国银行杭州萧山支行申请该项贷款业务。&&记者留意到，在淘宝网司法频道萧山法院挂出的竞买公告中目前已经公告了“拍卖通”业务，并公开了银行方的联系电话。竞买人如有银行贷款需求的，可在公告期满5日前向中国银行杭州市萧山支行咨询办理“拍卖通”业务。&&萧山法院有关负责人介绍说：“‘拍卖通’业务有助于进一步提升司法拍卖的成交率，有效地保护债权人的合法权益。”&&浙江省高院也同样表示，宁波、温州、杭州等地在试点的网络司法拍卖房产可获银行按揭机制又是一大创新，未来或将在全省范围内推行。专业办理上海法院拍卖房税收多少-购买京东网上海法院拍卖房建议-去哪买上海法院拍卖房-上海法院拍卖房成交率
联系人：王兆林
电话：152-
“虹口区上海法院拍卖房能不能拍”联系方式
上海蔚铭投资咨询有限公司
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“法院拍卖房”很抢手 甄别猫腻行家教你如何下手
中国江苏网
　　 14:38:51
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　　中国江苏网12月4日讯 无锡法院普遍引入淘宝司法拍卖房产，最近又可以申请贷款购买，被许多市民视为一种淘便宜房的好办法。记者采访多家法院，发现拍卖的房产中，同样是学区房最受欢迎。一些中介机构也瞄准机会，来插上一脚。
　　司法拍卖学区房抢手
　　2日，新区法院通过淘宝网司法拍卖，成功卖出位于和园的一套140多平方米住宅。这套房属于锡师附小学区房。&打电话咨询的有近30人，报名竞买的有10个。&执行法官杨仁良介绍，最后有6个人参加了竞买，共出价63次，是新区法院迄今竞拍最激烈的一套房子。若不是房主的孩子还有两年才小学毕业，学区额度不能立马使用，估计竞买的人会更多。这套房第3次拍卖时，有竞买人从早上7点钟就开始加价了。拍卖成交后，立刻就有竞买失利的人，来打听买到房的人肯不肯转手。
　　同样火热的是学前街36号的一套学区房，由滨湖法院拍卖。竞价日子前，有20多人打电话来咨询。
　　&阳光城市花园，以及位于学前街的学区房最抢手。&南长法院司法网拍专职人员董瑾球介绍。
　　除了学区房，地段好、品质好、名气硬的小区也很受欢迎。相对偏远的小区则被关注的较少。至于商铺，能卖出得比较少。崇安法院陆华表示，对于商铺，大家更为谨慎，看地段、讲回报率，卖出的较少。
　　什么人这么&机灵&?
　　据介绍，通过司法淘宝拍卖途径买房的除了新市民，还有不少有改善住房需要的本地人。其中，不乏律师、金融业人士、司法鉴定人员等对行业信息比较关注的人群，当然也有不少中介的身影。滨湖法院负责司法拍卖的蒋晓军介绍，他发现司法拍卖的房子，有的竟被中介贴上了自家的玻璃橱窗，然后联系法官带着顾客来看房。&有的市民相信中介，负责的中介关心房子有否清场?有没有后遗症?他们宁愿通过中介牵线搭桥，给中介一定的服务费。&
　　有挂着工作证的中介来找陆华联系要求看房，&被我拒绝了&。因为这套房子竟被中介搬到了自己公司的网站上，&加价&30万元。更过分的是，有一套正在拍卖的房子，竟然被中介机构换了锁，揭了法院的封条。
　　南长法院前天拍卖成交的一套房子，竞买者得手后在法院里就打电话：要尽快打扫，有人来看房。杨仁良说，现在有许多中介盯着淘宝上无锡法院的拍卖，等着一拍、二拍流拍，最后的第三拍打折时出手。自己先买下，然后再加价转手。&打六四折的房产，加上税费再转卖，还是有利润空间的。&逮到急于购房的下家就能获利。但这样的操作在眼下的楼市低潮期，风险也是相当大的。
　　拍卖有技巧失误自担责
　　因为淘宝司法拍卖被一些人视为&捡便宜&，一些上了年纪不会操作淘宝的人就急了。蒋晓军强调，竞买人一定要通过正规平台竞拍，事先多跟法官沟通，了解房子的细节。而陆华提醒，&交保证金、支付宝账号都得用实名。设置提醒显示的人数，他们才是竞买人应关注的有意向购买的竞争对手。&
　　新区法院执行局俞嘉兴建议，其实二拍时价位低于心理预期，就可以考虑出手了。毕竟好房子大家都会抢，最后三拍的成交价可能比二拍价都高。还应注意到这套房子是否有优先购买权人。通常房屋的抵押权人就是优先购买人，大家竞拍抬价，在拍卖结束前5分钟会让优先购买人限时考虑应价与否。优先购买权人愿以这个价格买下，这套房就属于他本人了。另外淘宝平台有自己的规则，出价是有考虑时限的。有的竞买人因超时，没来得及加价，就与心仪的房子擦肩而过了。法院只进行信息登记，不介入拍卖过程。
　　董瑾球建议，一定要了解清楚能否贷款，一般在图片上会有黄色的标注&可贷款&，最好先咨询下法官。有竞买人拍完后才咨询能否贷款，殊不知有些房产的一次性付款。如果付不出，保证金就会被没收，若是这套房下一次被拍卖有差价，还得补上差价。这就是自己操作不当的损失。(皓子)
编辑:莫小羽、王瑶
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新华报业传媒集团主办司法拍卖房到底能不能买？一篇帮你搞定困惑！
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司法拍卖房到底能不能买？一篇帮你搞定困惑！
什么是“法拍房”？司法拍卖房，简称【法拍房】。在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”，这一块以往常常是专业人士才会触碰的领域，对普通购房者来说到底有哪些“道道坎坎”需要一一越过？今天头条君就针对淘宝法拍房来做个彻底解答。文章有点长，主要包括以下内容：①法拍房的具体拍卖流程和买入后的手续②拍卖过程中有哪些雷点？如何避雷？③常见Q&A④上海的法拍房真这么便宜？注：本文在公号“关爱买房公会”(guanaimaifang)的2篇原创稿基础上，针对地域和更多细节问题进行增补，其中转载部分已获得授权，特此感谢！增补内容来自法院咨询、银行咨询和淘宝。第1趴-拍卖流程&具体手续-▲公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。TIP：请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”。▲看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。TIP：一般公告中会提示看样申请时间，和联系方式。▲报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍。TIP：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。▲竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得拿下房源。TIP：一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。▲交钱：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。TIP：①一般余款结清时间为200万内10天，200-1000万为20天，1000万以上为30天，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清。②拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。③逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。▲解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。TIP：拍卖成功后应办理的手续未及时办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的一切风险和后果。▲解押：跑房管局，档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。▲过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。TIP：拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外，涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。入手手续（以下内容主要针对成功拍得标的物，付清款项并与有关法院签署《拍卖成交确认书》之后）①拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。②确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。③洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。④拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了）⑤登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。第2趴-雷点&避雷-限购问题很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购，但是，并不是所有法拍房都不限购！解决办法务必看清“竞拍公告”内容，或提前咨询标的是否限购。目前上海本地户口以家庭为单位限购2套住房，非本地户口满足社保缴纳条件和已婚者，以家庭为单位限购1套住房。押金问题报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么闹着玩，但除非遇到：▲拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，押金不能退。▲千万别想着报名围观，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。解决办法查清自己的户口社保，确保还有购房名额。考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。房贷问题拍下房子后，要在10天内付清余款，那是不是只能一次性付款？NO！法拍房虽然不支持公积金贷款，但可以做“拍卖贷”。不过，由于时间有限，申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还亏了押金。这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。首先，上海的拍卖贷主要由2家银行办理：中国银行上海市黄浦支行、上海浦东发展银行金桥支行，贷款利率主要为首套基准利率（中行看资信或许有9.5折），二套上浮10%。因为主要针对法拍房，所以一般放款时间会保证在法院规定的时限内。不过头条君了解下来2家其实都是银行指定的第三方机构，属于代理性质。这2家都需要提前预审的，最好在交拍卖保证金之前3个工作日（保险点5-10个工作日），准备好以下材料：①身份证②户口本③婚姻状况证明④工作收入证明⑤借款人家庭资产证明⑥竞买人登记信息⑦拍卖公告、法拍房标的具体信息⑧委托拍卖函⑨办理贷款所需的其他材料一起发给银行负责拍卖贷款的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给出一个预判结果。这时候确定没问题再交保证金参与竞拍。（但是，在拍卖之前，银行好像也不会和你签订任何合同，以及给予任何承诺，因此也有一定风险）正式贷款流程如下：提交贷款预审批材料申请→银行调查预审批→签订拍卖成交确认书→缴纳首付款→银行审批→签订贷款合同→落实贷款担保条件→银行发放贷款→办理房产过户→借款人按月还款TIP1：中国银行单笔贷款金额最低80万，最高1200万元，贷款比例按现有的首套最高贷款65%、二套最高30%，具体看资信情况。咨询电话：021-1-浦发银行首付款比例和利率同样以现行房贷规定为准，但具体额度限定要视标的物情况和资信情况来定咨询电话：400-TIP2：一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。税费问题划重点，这个问题要小心！司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竟得者支付！
▲上海法拍房交易税费（点击看大图）1套200万左右的住宅，如果房主为个人，房屋不满2年非唯一，税费差额可以达到17万多，所以这一块的成本千万不要忽略。这里需要特别指出，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！另外，如果是商办物业，税费更是个大坑。根据网上的案例，网上有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税，直接跪了……还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。（必须先完成上一手交易流程，再过户。对此法院拍卖公告里会注明）另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，所有欠费也都要竞得者自己买单。房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续，费用从几千到几万不等。户口问题如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。更重要的是，如果是学位房，但学位已经被原业主占用，买了也是白搭。在成功拍到房子，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因）。但需要注意的是，“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。至于学位的问题，不建议大家冲着学位去买法拍房，风险大，前期很难确认学位的使用情况。租户问题如果标的物本身带有租约，根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。不过，头条君看到一个拍卖房案例，标的物本身带有10年租约，且租金早已一次性付清，法院虽然驳回了租户的主张，但不代表会帮你解决纠纷，如果想要追回租金或者驱散租户，都需要你自己想办法了！仔细阅读“竞买公告”，租户情况一般会在公告中出示，但具体情况最好还是自己提前了解清楚，包括租约时间、租金情况等。像上面提到的这种情况，建议普通购房者还是放弃吧，即便再打官司也是劳心劳力的持久战，实在划不来。清场问题网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序。淘宝上现在也有相应的协助过户的服务，费用高低不等，可以提前咨询下情况和处理办法。第3趴-常见Q&A-Q：如果拍到房子后，因为政策变动没有购房资格，能否把房子过户到其他人名下？A：不行。法拍房只能过户到参与竞拍的个人或单位名下，两者必须保持一致。Q：办理过户手续的过程中，最大的风险是什么？A：解封解押后，房产恢复清白身，这个时候最危险，需要立刻开始过户手续。否则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人，后果不堪设想……Q：如果房子曾多次抵押，后期其他债主找上门产生纠纷，如何处理？A：首先，不动产确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)，但根据最高法 的规定，法院在组织司法拍卖的过程中，必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。对于普通买家来说，可以这么理解：如果房子已经被法院拿出来拍卖，表示产权基本没问题。当然，如果是民间借贷，当初签订抵押合同时，没有在房管局对抵押物进行登记，那就不存在抵押权，也就是说这类债主不能干预不动产的买卖。如果存在这类债主，在拍卖后对新业主进行骚扰，可以报警解决。Q：还有其他要注意的吗？A：不少法拍房的实际处置单位并不是本地法院，当你买下标的物后，无论有没有委托人都必须由本人亲自到处置单位签署《拍卖成交确认书》。另外注意，如有委托人，必须在竞买开始前办理委托手续，竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理，委托手续务必齐全，否则竞买活动认定为委托人的个人行为。Q：看到这还想买，有什么方法低价拿下？A：出手时机很重要。法拍房最多会经历三次拍卖。如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会降低！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再出手。如果实在是非常冷门的房子，甚至可以等房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖，这样就能降到房产的保留价，而且1人出价一次就能成交。以前法拍房还没那么火，很多专业的买家按这样操作，确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖，消息传播更广，流拍的情况就很少见了。第4趴-法拍房真这么便宜？-头条君随机选取了2套截止出稿时正在拍卖中和已经结束拍卖的法拍房，给大家对比看下价格。
▲法拍房房源
▲二手房网站同类房源拍出669万的法拍房，头条君找到了同个小区，同个面积段的房源，目前在二手房网站上的挂牌价是754万，差价85万。
▲法拍房房源
▲二手房网站同类房源以491万结束拍卖的这套房产面积为106.86㎡，头条君只找到同个小区的房源，如果按挂牌单价折算同等面积的房源，最低也要654万，差价高达163万。
看看该小区紧邻的仁恒滨江园挂牌价，这个总价段差得就更厉害了。-----分割线-----再来看看出稿时正在拍卖的房源：
▲法拍房房源
▲二手房网站同类房源起拍价210万，同个小区同等面积段，二手房挂牌价260-305万不等，基本均价300万，和评估价完全吻合，但这个价差如果出价次数过多，再算上之后的税费、过户费用等其他支出，性价比可能就未必有这么高了。
▲法拍房房源
▲二手房网站同类房源这套淞宝的房产起拍价570万，面积147.77，网上同个小区同等面积的二手挂牌价在725万，但可以看出单价比其他房源低，实际挂牌价应该更接近评估价787万，其价差依然十分诱人。可见法拍房在价格上确实有优势，但不到拍卖的最后一刻，这种优势仍有其不确定性，对购房者来说，这既是一个“淘金”的机会，也是一次冒险。最终的价值和风险能占多少，其实取决于前期准备是否充分，如果最终评估下来一切问题都可以自行解决，其实就算不上是多大的风险，而一旦涉及到需要靠司法途径解决，那还不如趁早放弃，别为了一点利益搭上自己无尽的时间。-END-一线城市“首付贷”正在卷土重来？ | 一周情报浦东总价170万起的新房周边都啥样？一路之隔的欢喜冤家，到底谁是青浦“iPhonex”?真假？听说9号线要通向嘉兴了？一年一度开学季，虎爸虎妈务必要看看这篇！买房焦虑症：毁了你的不是没钱，是矫情。8月楼市再创冰点 周均成交套数不足千套下图右滑，添加头条君有些小秘密我们只发朋友圈你懂的！
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