北京将会对商办房大规模松绑吗？_百度知道
北京将会对商办房大规模松绑吗？
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据报道，2017年虽然上海、广州尝试有条件为商办项目松绑，但是北京不会对商办房大规模松绑。报道称，2017年“3·26”一纸政策出台，商业用途的房子，褪去居住属性，仅可办公。本就是投资聚集地和调控灰色地带的商改住项目，一下子成了调控政策最严控的部分。商住这个词在北京楼市中消失，商业办公类产品被明确不再允许居住。随后出台的细则划分了界限：政策出台前已经居住的销售的可以按照原有设计继续保持水电供应，但在界限之后，则不能改水、改电，甚至不能有小户型供应。商办类产品一下子跌入谷底，库存压力大增。进入2018年，上海、广州先后对商办类产品进行了微调整，允许个别项目有条件地由商转租，作为长租公寓运营，多位业内人士普遍认为，商办的未来出路取决于政策的走向，但期待像以往那样放开商办产品进入居住领域是不可能的。希望房地产市场可以健康发展！
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[摘要]已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求3月26日，北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称《公告》）。近期部分媒体对该公告的解释不准确，现将相关情况说明如下：一，在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。二，已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。三，中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved3月26日晚间，发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称《公告》），指出商办类项目不得擅自改变为居住等用途。在北京&3&17&楼市新政实施后，新一轮收紧开启。从限购到限贷，从遏制&假离婚&到遏制炒学区房、商办用房，多地接连出台新政，全面围堵投机性购房，倒逼住房真正回归居住属性。
北京市最新发布的《公告》指出，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
对于《公告》执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买条件为名下在京无住房和商办类房产记录的。在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。此外，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
中原总监张大伟表示，过去一年多，楼市需求旺盛，供需结构紧张，房价出现泡沫化趋势。此次新政旨在抑制&商办类&用房的投资属性，此前该类房不在限购范围内，成为投机买房的重要渠道，促使该类用房价格大幅上涨。
有机构数据显示，2015年，北京商办类用房价格每平方米为2.64万元，到了今年年初前两个月，商住房均价已经达到每平方米4.54万元。
此前一周，北京在&认房又认贷&后，又加大了对&假离婚&购房的限制和学区房炒房的不确定性。
日前，中国人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京住建委、北京管理中心发布通知指出，离婚一年内的购房者，商业贷款与均认定为第二套住房。房本三个月内不得抵押。同时，严格执行月供收入比（不超过50%）等政策要求。
此外，针对学区房问题，北京市教委3月25日深夜出台新规称，今年幼升小将继续扩大多校划片，并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位，这意味着学区房的&一对一&入学不确定性增加。同时，除了京津冀协同发展项目外，所有市属学校未经北京市教委同意不得到外地办学，各中小学不得与房地产商合作办学。
以下为《公告》全文：
为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进平稳健康发展，现公告如下：
一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的，规划部门不予批准。
三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。
四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。
七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。
九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。
本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。
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北京商办房新政：中介炒作商办房可居住将严查
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（原标题：中介炒作商办房可居住将严查）
北京出新政“速冻”房；开发商新建项目“商改住”查实后将依法收回土地昨日，北京市、市规划和国土委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称《公告》），对开发商新建销售商业、办公类项目（以下简称商办类项目），以及中介违规宣传销售商办类项目进行了明确规定。为二手房“降温”后 再次“速冻”商办房“逢涨必查，逢炒必办。”市住建委有关负责人昨日表示，此次针对商办类项目推出限购措施，是因为近期政府部门推出组合拳打击二手房违规销售为楼市降温后，网络、中介等转而炒作商办类项目价格、违规将商办类项目改为的行为。相关措施自《公告》发布之日即3月26日开始实施，据悉，市住建委已于昨日15时停止了三个违规商办类项目的网签。《公告》明确规定，开发企业新建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米，不符合要求的，规划部门不予批准。商办类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，购买者不得将房屋作为住宅使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。对于这一新政执行前已经销售的商办类项目，再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但是，个人购买者应当名下在京无住房和商办类记录，且于申请购买之日已在京连续5年缴纳社会保险或连续5年缴纳个人所得税。市住建委有关负责人说，此次新规打击的是违规销售、炒作商办类项目的行为。中介炒作商办房可居住 最严将吊销执照《公告》还要求，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，中介机构不得以任何方式宣传规划用途为商办类的房屋可以用于居住，对违规代理商办类房屋销售或虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。市住建委有关负责人解释说，此次《公告》是从商办类项目销售的各个环节，针对开发商曾经使用的“商改住”，以及中介机构炒作“商办房可居住”等行为进行严厉打击。《公告》显示，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门将依法收回土地，商业银行将对该企业在北京市项目暂停授信。住建委昨日已停止三违规项目网签据了解，市住建委昨日下午已经全部停止了三个违规商办类项目的网签，分别是万科天地、恒大未来城和泰禾中央广场。这些在售项目的土地用途均为商业式办公，但是万科的销售人员对媒体介绍，交房时有独立的卫生间和住房，可以居住；泰禾中央广场和恒大未来城的样板间设计有卫生间和厨房，这与商办类项目的用途相悖，实际上已经是按照住宅出售。“他们把老百姓带入了一个误区。”市住建委有关负责人说，这些销售行为让购房者认为商办类项目可以居住，改变了它的性质，应当让商办房回归其本质属性。■ 释疑买商办房无上学资格专家指出，大众熟知的商住房，实际上是开发商改变商业、办公类项目的土地使用性质和立项规划，以“不限购”的噱头进行销售，实际上产权证上写的都是商业办公性质。市住建委有关负责人说，商办类项目的水、电、气、热都与住宅的收费标准不同，而是商业办公的标准，不能落户，没有配套教育设施，自然也不会有上学资格。但是有些中介和开发商在销售过程中违规炒作，让购买者误以为和住宅一样，实际上让购房者吃亏上当。据介绍，商办类项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。购房者购买商办类项目的贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，不能申请住房公积金贷款，而且在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠。此外，由于商办类项目不是住宅，用作居住时业主维权也很困难。■ 专家说法“商改住”将成为历史北京市协会会长李文杰表示，此次出台的商改住新政，将全面遏制商业办公用房市场的不正之风，开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理，继续顶风作案的，后果很严重，一经查实，收回土地，银行在全市范围内暂停授信，代理机构注销。在新政的高压态势下，违规商改住的供应和需求同步封杀，商改住这个商不商住不住的怪胎，将告别北京市场，成为历史。首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，北京此举让住宅回归居住属性的同时，也让商业办公用房回归承载业态的属性。赵秀池说，商业办公项目按照规划用途进行开发、建设、销售、使用，是国家规划法的要求，但部分开发企业将商业办公项目开发成所谓的“商改住”，并将其作为住宅销售给个人，存在欺骗购房者的嫌疑。购房者购买“商改住”产品，实际上买到的是有法律瑕疵的产品，不仅无法享受住宅所能享有的权益，如税收优惠、信贷支持，也不能享受居民用水用电的价格优惠，不能办理落户。同时，由于此类项目居住与商业办公行为混杂，商业办公的经营也会受到一定影响。赵秀池表示，此次新政要求商办房单元分割面积不得小于500平方米，从规划设计上遏制了将其建成住宅的可能性，是对之前“商改住”行为的“拨乱反正”。从目前的实际情况来看，“商改住”面积基本上在100平方米以下，限制个人购买此类“商改住”产品，实际上是要求消费者不得购买有瑕疵的产品，是对消费者的保护。同时，也是对商业办公正常经营活动的保护，让这类产品回归承载业态的属性。■ 相关新闻28家房产中介被停业整顿新京报讯 北京楼市新政实施一周后，针对房地产中介门店的执法力度升级加码。3月26日，北京市住建委持续对房地产中介市场进行执法检查，28家中介门店因涉嫌违规代理商办项目、涉嫌参与炒房哄抬房价等行为被责令停业整顿。26日，市住建委主任徐贱云带队，分组对国奥村、海淀区中关村第一小学、东城区史家小学、西城区实验二小等区域附近的房地产中介门店进行现场执法。同时，执法人员重点检查了朝阳区卡夫卡公社项目、朝阳区中弘北京像素项目、石景山区万达广场、昌平区天通家园商业办公项目等所在区域的房地产中介门店。检查之中，28家中介门店因存在违规行为被责令停业整顿。徐贱云指出，房地产中介机构要依法合规经营，不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等。一旦发现有中介机构或经纪人员参与炒房、哄抬房价等，将逢“涨”必查、逢“炒”必“办”。房地产中介机构也不得违规代理商办项目，一经发现，必将严惩，绝不姑息。下一步，市住建委也将会同发改、工商、地税等部门联合执法，进一步加大对房地产中介的执法检查力度，并将重点查处违规代理商办项目、参与“炒房”哄抬房价、违规代理“天价学区房”等行为，对违规主体将实施联合惩戒，确保调控政策措施落到实处。28家停业整顿房产中介门店1.链家国奥村店2.链家中关村南路店3.链家朝内南小街店4.链家新文化街店5.链家五里桥二街分店6.链家银河大街店7.链家昌平第36分公司8.链家天通苑东苑店9.我爱我家中关村店10.我爱我家东南小区店11.我爱我家新文化街店12.我爱我家五里桥分公司13.我爱我家天通苑东区第一分公司14.我爱我家莲石东路分公司15.中原第252分公司16.中原第257分公司17.麦田国奥村店18.思源国奥村店19.北京华居梁行房地产经纪有限公司20.北京恒洋我家房地产经纪有限公司第17分公司21.存房鲁谷第一分公司22.存房东小口第一分公司23.新润鲁谷店24.北京金地家园房地产经纪有限公司25.美好佳业永乐分公司26.北京易租房地产经纪有限公司27.格瑞德天通苑东区店28.万众恒基升泰第45分公司■ 盘点北京10天内连推6项楼市调控政策●“3·17”新政“认房又认贷”日下午，北京市住建委等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，被称作“史上最严”。认房又认贷的政策，于3月18日起实行。此轮调控关键点有三：房贷最高期限降至25年；首套房认定需“认房”又“认贷”；二套房首付比例提高10%。●16家银行降低首套房贷优惠力度3月21日，工行北京分行、建行北京分行等16家银行北京分行一致决定，即日起降低首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。●纳税5年变纳税60个月3月22日，北京市地税局和市住建委联合发布了《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，进一步严格了购房资格审核中个人所得税连续5年政策的执行标准，所谓“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”的规定，是指纳税人应从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算60个月（或20个季度）在本市连续缴纳个人所得税。●异形房不得过户、落户、入学3月23日，北京市政府有关部门明确表示，对于不具备实际居住意义的过道房、车库房、平房一间改多间等异形房，规划国土部门将一律不予不动产转移登记；公安部门将一律不予落户；教育部门将一律不给予就近入学资格。●离婚1年内贷款买房算二套3月24日，央行营管部联合北京银监局、北京市住建委、北京住房公积金管理中心，发布关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知，对离婚1年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。对于离婚1年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。●重拳整治违规“商改住”3月26日晚，北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。
本文来源：新京报即时新闻
作者：黄颖 赵实
责任编辑：张梅_NF2100
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3?26商住新政效果显现 北京商办房量价齐跌
21世纪经济报道记者发现，最近北京很多商住房项目开始对外销售，由于今年3月26日北京出台了商住房新政，导致新开盘的项目价格纷纷下跌。北京统计局的数据显示，1-5月北京全市写字楼为60.2万平方米，下降52.3%。最近2个月，北京写字楼销售降幅更大。
21世纪经济报道记者发现，最近北京很多商办房项目开始对外销售，由于今年3月26日北京出台了商办房新政，导致新开盘的项目价格纷纷下跌。北京统计局的数据显示，1-5月北京全市写字楼为60.2万平方米，下降52.3%。最近2个月，北京写字楼销售降幅更大。北京平谷区某个最近开盘的商住项目，对外售卖价格是每平方米1.3万元起步，由于是4.2米层高，部分可以分隔为两层，合计单层的话，也就每平方米6000多元。一个单层几十多平方米，双层达近百平方米的商住楼，也就几十万元。尽管上述商住楼不能贷款，但是价格如此之低，商住单层价格已经到了同区域住宅的不足一半水平。的商住楼价格接近。在3月26日之前，本地同区域的类似面积商办房价格需要上百万元。同区域已经售卖的商办房价格去年是每平方米1.6万元，今年3月已经上涨到2.6万平方米左右。这意味着新开盘的商办房价格，已经跌到和去年同期差不多的水平。新开盘的商住楼价格这么低，原因是现在商办房限购，也不能贷款。一位销售人员指出，要买商办房的话，需要注册公司才可买，贷款也不行。今年3月26日，北京市建委公布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告规定，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准不得擅自改变为居住等用途。公告还规定，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但是，个人购买应当符合&名下在京无住房和商办类房产记录的&、&在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税&的条件。另外商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。更为关键的是，新卖的商住楼有无上下水，仍无法保证。有些城市商住楼有上下水条件而还未交付的项目，甚至被拆除了部分设施。什么是商办房住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。商品住宅是指&十一五&时期，国家要重点发展普通商品住房。自日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对于商办房有两种解释：一是既可以作店面,又可以作住房(商住两用)。二是楼下是店面,楼上是住房,产权为同一人。那么商办房与住宅房到底有什么区别呢？商办房与住宅房到底有什么区别1. 商办房50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有到期的。纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。2.商办房不能落户口，纯住宅可以落户。3. 商办房说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，最后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了，目前民用水是3.9元一吨，商业用水7块多一吨。4.商办房居住密度大，一般从7-20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。纯住宅一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高。（还迁房，限价房和经济适用房除外）5.商办房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商办房（公寓）单价贵，当然LOFT除外。6.商办房超小户型较多，以40-80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑。纯住宅一般小户型也得70-90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。7.商办房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域8.在京购房审条件时，商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说，已有两套住宅的京籍家庭，可购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可买商办房。
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