求一篇银行营销二手房贷款的营销方案。
全部答案（共2个回答）
一套能给你赚钱的方案。哈哈
个人二手房贷款是我行向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房的贷款。
　一、贷款对象
　　具有完全民事行为能力的自然人。
　　二、贷款基本条件
　　要求具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业和收入；信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。
　　三、贷款额度
　　所购房屋为住房的，贷款额度最高不超过贷款人确认的房屋交易价或房屋评估价（以较低者为准）的70%；所购房屋为商用房的，贷款额度最高不超过贷款人确认的房屋交易价或房屋评估价（以较低者为准）的50%。
　　四、贷款期限
　　所购房屋为住房的，贷款期限与房龄之和最长不超过30年；所购房屋为商用房的，贷款期限最长不超过10年。所购房屋房龄一般不超过15年。
　　五、贷款利率
　　所购房屋为住房的，按个人住房贷款利率执行：贷款期限在五年（含）以下的，贷款年利率为4.95%；贷款期限在五年以上的，贷款年利率为5.31%。所购房屋为商用房的，按人民银行规定的贷款利率执行。贷款期间如利率变动，按中国人民银行的规定执行。
　　六、须提供的资料
　　申请借款时，应填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向我行提交如下文件：
　　（一）借款人资料
　　1. 借款人合法的身份证件；
　　2. 借款人经济收入证明或职业证明；
　　3. 有配偶借款人需提供夫妻关系证明；
　　4. 有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；
　　5. 有保证人的，必须提供保证人有关资料。
　　（二）所购房屋资料
　　1. 与售房人签订的《房屋买卖合同》；
　　2. 首付款证明；
　　3. 所购房屋产权证明；
　　4. 所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件；
　　5. 已购公有住房、经济适用房等非商品房上市，需提供有关部门准予上市交易的文件或批准证书；
　　6. 房龄在5年（含）以上及贷款人认为房屋价值需评估的，借款人应提供贷款人认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告；
　　7. 工行要求提供的其它文件或资料。
　　工行工作人员收妥您的借款申请及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并尽快给您回复意见。
　　如同意您的借款申请，我行工作人员会通知您在规定的时间、地点办理或由工行代您办理保险、公证、抵押登记等手续，并与您签订借款合同等法律文件。
网络营销全称是网络直复营销，属于直复营销的一种形式，是企业营销实践与现代信息通讯技术、计算机网络技术相结合的产物，是指企业以电子信息技术为基础，以计算机网络为媒...
关于网络营销策划内容的理解如下：
　　如果我们理解了“特定网络营销目标”，那我们肯定就明白，网络营销策划这是一个大概念，它其实需要分解成很多模块和内容的。一般来...
计划内容各节概述如下：
　　1)汽车营销策划方案摘要
　　计划文件的开头部分应该有一个关于本计划的主要目标和建议事项的简短摘要。
　　2)汽车营销策划方案之当前...
一、抓好队伍，实地支撑，提高信贷员的调查技术和调查技巧。
二、钻研市场，重点出击，迅速扩大业务规模。
三、广泛宣传，整合资源，迅速提高贷款知名度和美誉度。
从字面上的区别来看，新盘销售较为单一，二手销售属于多元化，新盘销售要看开发商的，有时候开发商信誉高，你卖起房子也会顺利很多，因为大品牌的开发商无论从信誉也好，房...
答: 前年租了中浩天宇公司二十几个集装箱活动房，这不今天下雨了有点漏水，给他们公司维修人员打了一个电话正好在我工地附近，今天下午就过来维修了，服务质量真不错
答: 如何选择最佳的避孕方法，是当今很多暂不要求生育的已婚妇女关注的问题。你考虑放“环”，即放置宫内节育器，这固然是一个简便、长效，且不干扰内分泌的可靠方法，但是对于...
答: 做高频电刀手术切痔疮不疼,具体应该说要先打麻醉药的,只是打麻醉药时就那么一点疼,手术过程中只有涨的感觉,不疼.出血极少.手术恢复快,值得去做,唯一的缺点是费用比...
目前我们的生活水平必竟非同以往．吃得好休息得好，能量消耗慢，食欲比较旺盛，活动又少，不知不觉脂肪堆积开始胖啦。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　减肥诀窍：一．注意调整生活习惯，二。科学合理饮食结构，三。坚持不懈适量运动。
　　　具体说来：不要暴饮暴食。宜细嚼慢咽。忌辛辣油腻，清淡为好。多喝水，多吃脆平果青香焦，芹菜，冬瓜，黄瓜，罗卜，番茄，既助减肥，又益养颜，两全其美！
有减肥史或顽固型症状则需经药物治疗．
如有其他问题，请发电子邮件:jiaoaozihao53@ .或新浪QQ: 1
关于三国武将的排名在玩家中颇有争论，其实真正熟读三国的人应该知道关于三国武将的排名早有定论，头十位依次为：
头吕（吕布）二赵（赵云）三典韦，四关（关羽）五许（许楮）六张飞，七马（马超）八颜（颜良）九文丑，老将黄忠排末位。
关于这个排名大家最具疑问的恐怕是关羽了，这里我给大家细细道来。赵云就不用多说了，魏军中七进七出不说武功，体力也是超强了。而枪法有六和之说，赵云占了个气，也就是枪法的鼻祖了，其武学造诣可见一斑。至于典韦，单凭他和许楮两人就能战住吕布，武功应该比三英中的关羽要强吧。
其实单论武功除吕布外大家都差不多。论战功关羽斩颜良是因为颜良抢军马已经得手正在后撤，并不想与人交手，没想到赤兔马快，被从后背赶上斩之；文丑就更冤了，他是受了委托来招降关羽的，并没想着交手，结果话没说完关羽的刀就到了。只是由于过去封建统治者的需要后来将关羽神话化了，就连日本人也很崇拜他，只不过在日本的关公形象是扎着日式头巾的。
张飞、许楮、马超的排名比较有意思，按理说他们斗得势均力敌都没分出上下，而古人的解释是按照他们谁先脱的衣服谁就厉害！有点搞笑呦。十名以后的排名笔者忘记了，好象第11个是张辽。最后需要说明的是我们现在通常看到的《三国演义》已是多次修改过的版本，笔者看过一套更早的版本，有些细节不太一样。
这个问题有点不知所问了。
公务员并不由单位性质决定，行政单位行政编的是公务员，但并不是说行政单位的就是公务员，事业单位里面参照管理的也是公务员。
所以你的问题只能回答为：按公务员管理的是公务员。
工行的网银没有软键盘，主要通过安全控件来保证安全，只有安装了工行的安全控件，才能在工行网页上输入密码。
修改密码的操作，你可以在登陆工行网银以后，在“客户服务”的“修改客户密码”里找到相关链接。
有以下方法进食：
　1.取当归5克、黄芪3克、通草5克，每天用这三味中药煮成一碗药汁，在给产妇吃的各种食物中都加上一勺，这样中药的气味不重，又能起到补气血、通乳的作用。同时，三味中药的用量不大，适合身体虚弱的人慢慢调补，而且不会上火。
　　2.把红枣洗净后放入铁锅炒到表皮发黑，放入瓶中待用，每天取炒过的红枣4-6粒，桂圆4-6粒，冲水泡茶经常饮用。内火重的人，可以加枸杞子6-10粒一同饮用。红枣经铁锅炒制后具有暖胃的作用，同时炒制后的红枣易于泡开，能全面利用其营养成分，所以每天饮用此茶能起到补气血、调脾胃、治失眠、止虚汗的作用。
　　3.取鳝鱼1斤、瘦猪肉半斤，放入生姜5-8片、葱2-3根、蒜10瓣，再加入调味品红烧，经常食用可以起到补肾、去肾寒、补血的作用，可以治疗浑身酸痛、腰膝酸软、四肢无力等。
债项评级是对交易本身的特定风险进行计量和评价，反映客户违约后的债项损失大小。特定风险因素包括抵押、优先性、产品类别、地区、行业等。债项评级既可以只反映债项本身的交易风险，也可以同时反映客户信用风险和债项交易风险。
怀胎十月一朝分娩，不管用什么方法都很难做到绝对不痛。无痛分娩的无痛也只是相对的，因为分娩时用的麻醉剂用量很小，所以产妇仍然能感觉到宫缩的存在。无痛分娩只是设法让疼痛变得可以忍受一些而已。其实，准妈妈的精神状态若处于紧张、恐惧、焦虑、信心不足之中，也会增加对疼痛的敏感度，因此，准妈妈做好精神上的准备，也是减轻疼痛感的一个好方法。
银行卡开通网上银行、手机银行、电话银行等渠道交易时，需要预留一个支付密码，用来对外转账支付用的，这个密码不是查询密码，也不是网上银行的登陆密码。工行手机银行“支付密码”是您通过手机银行（WAP）办理对外转账汇款、缴费付款、消费支付等业务时使用的密码。支付密码包括动态密码和自设密码两种类型。动态密码是指口令卡密码，如果您是自设密码客户，在办理对外支付交易时必须申领电子银行口令卡。
需看您的贷款用途，申请贷款，针对您具体申请贷款的执行利率、金额、贷款期限以及贷款还款方式的信息，需要您申请贷款后经办行在具体审核您的综合信息，贷款审核通过后才能确定。
餐饮企业为了迎合消费者，打造明档厨房成了饭店的发展趋势，增加与顾客的亲和力、现点现做、顾客喜欢的菜会多点，我当时联系的科美瑞公司，他们做点菜柜这块儿，巴奴火锅里面全是用他的柜子，无论是款式还是质量和售后都是挺好的。
信号不调制展开升空天线太长，无法架设。根据波长与频率的关系，频率越高波长就越高，而天线的长度是四分之一波长，如果低频就必须很长的天线。调制之后频率提升了 增大了天线的长度 抗干扰能力也减少了
中考志愿填写一般在网上展开。
成都中山职业技术学校的幼师专业非常好，学校是公办。免学费的，地址在成都双流，我把他们学校李老师电话给你：
QQ和微信：
我用的就是国产的化妆品，伊肤丽佰，效果很不错。
我想您是不是想问的是这个，所以提供一点参考！！
所谓“抵押式房屋置换”，就是购房人将本人或第三人所有的产权明晰的房产抵押给银行，按照银行评估价格的一定比例获得一笔贷款，用以支付采用银行按揭方式购买的楼盘房屋首期款的一种置业方式。
二手产权房的房屋置换抵押贷款注意事项
买二手产权房的本市市民，可以申请银行贷款和公积金贷款，为了使您能够尽快办妥贷款，提请大家注意做好以下事项：
　　１、在正式提出借款申请前，通过咨询详细了解借款过程中需要解决的一系列问题；
　　２、在咨询过程中，提供个人公积金帐号（个人住房公积金贷款及组合贷款需提供）、预付款收据、买卖合同等资料，以便房屋置换公司发放借款申请资料；
　　３、在正式提出借款申请时，提交贷款所需的证件、资料的原件、复印件及个人私章，个人住房借款申请和借款合同须由房屋置换公司盖讫公章和法人章以示担保；
　　４、在办理每一步手续前，务必检查携带的资料是否齐全；业务人员收到个人保管资料后，为客户代办银行贷款手续，以便银行及时放款；
　　５、在还款过程中，请在每月规定日（一般为２０日）前在储蓄卡内存入还款金额，避免由于每月划帐和扣款造成透支；
６、所有申请表及合同文本必须用黑、蓝色钢笔书写，字迹清晰。
鸡生蛋再蛋生鸡 旧房如何变出新房
日益飙升的房价也让市民对房子有更多的美丽愿望：第一个愿望是有房，第二个愿望是有更大更好的房。但是，人们又不得不考虑的是，原先的老房子怎么办呢？或许，会出现两种可能：一是房子成为“鸡肋”，一辈子心有不甘而又无可奈何；一是成为“鸡蛋”，像传说中那样“鸡生蛋，蛋生鸡”，从而让“钱生钱”……
个案1伺机卖掉旧房购新房
李小姐大学毕业分配到广州有8个年头了，同时间进来的人，很多都不愿拿死工资而纷纷跳槽，留在这儿的屈指可数。不过令她安慰的是，自己没有错过福利分房的末班车，1997年单位分的房子落实了产权，面积也还可以，有70平方米。
但是，李小姐的担心也接踵而来。首先是楼龄问题，带同学朋友来玩，一看斑驳的墙壁，她心里先矮了半截。而且，9楼还没电梯，光线又不好，上下班得转两次车……特别是看到原先的同事跳槽后，短短几年在市中心供起了敞亮的电梯洋房，她心里更不是滋味。
所以，李小姐很想买套新房，私下里也曾去看过楼盘，但一看首期，心动的楼盘首期起码也要10万元，陈小姐就傻了眼。再说了，原来的房子怎么办？不论是卖还是租，都不是今天想变现，明天就能拿钱的啊。难道，李小姐的房子变成了“鸡肋”？
事实上，如果李小姐选择银行的“抵押式房屋置换”就能让这房子变出钱来。
对旧房的处理采取先出租1年，然后等待机会卖掉。预计租金回报1200元/月。
那么，李小姐第一年每月的实际供房款为00=1477元，负担并不是很重。供楼1年后剩余应还银行本金大约为：（×12）+（×12）=311960元。此时将旧房出售，可得房款30万元，一次性补足差额11960元，所有贷款就还清了。
李小姐这个方案分三步走
1.旧房贷款交新房首期款，实现0首期
2.出租旧房，住新房改善居住条件
3.一年后出售旧房，还清借款
想想看，只要一年，陈小姐旧房换新房的目的就达到了，多轻松。事实上，“抵押式房屋置换”也是一种投资手段，只要运用得好，还能“房养房”、“房生房”呢。
个案2旧房抵押贷款后再出租
在外企工作的王先生实施的计划则是这样的。他把位于繁华地段的旧房抵押给中国银行。94平方米的三室两厅，评估单价7553元/平方米，评估总价71万元，银行可提供最高六成抵押贷款额42万元。王先生实际贷款29万元，用于支付新房首期款，10年还贷，月供款3159元。
新房118平方米，单价8050元/平方米，售价95万元，首期三成29万元，余额95万-29万=66万元贷款，20年还贷，月供款4570元。
旧房出租，预计租金回报4000元/月。
前10年月实际供款00=3729元，后10年每月实际供款0元。实际投入购房金额×120=515880元，通过“抵押式房屋置换”计划，王先生实际购房单价为4372元/平方米。
王先生这个方案分三步走
1.旧房贷款交新房首期款，实现0首期
2.旧房出租回报率高，租旧房；新房居住装修标准高，住新房
3.20年后，物业由一变二
其实透过王先生的个案就能看出，另一套房子就这样出来了。
具体办法贷款额不超过抵押房价六成
一般而言，用“抵押式房屋置换”的方式，要求抵押的房产有《房地产证》，房屋结构为钢筋混凝土，楼龄在20年以下，并且不在政府拆迁公告范围之内。而且，房改房必须有《上市核准表》。
据了解，目前中国建设银行和中国工商银行都推出此类业务。其中，贷款利率方面，一般按照中国人民银行规定的利率执行。贷款额度方面，住宅不超过抵押房产评估价格的60%，而且任一抵押物贷款不超过50万元；在贷款期限上，建行住宅最长不超过10年，工行则可放宽到20年。
选择“抵押式房屋置换”，一方面能迅速套现资金，方便买新楼；另一方面，对旧楼的处理也争取到了足够的时间。出售还是出租，慢慢考虑吧。
政策背景多家机构推出置换服务
记者了解到，广州市房管局属下的广州市房屋置换中心也相应推出了“置换理财易”服务，打通二手楼交易的“瓶颈”。这项服务包括以下几个方面。
旧房变现买新楼：当客户与发展商签订认购书后，广房置换根据专业评估情况与客户签订旧房“置换理财易”收购协议，办理相关手续后，广房置换立即按照协议价格向客户支付100%的房款；
委托包销购新楼：即客户与广房置换签订旧房委托包销协议。办理相关手续后，广房置换按照旧房评估价格先行代客户向发展商支付60%的房款。而旧房则由广房置负责包销（售价由客户决定）。旧房售出后，如果实际售价超出评估价，该部分房款仍归客户所有。广房置换只收取相应的置换服务费；
旧房贷款购新楼：当客户只是一时资金紧张又不想卖掉原有旧房时，置换中心可为其提供个人住房担保贷款服务。仅需5个工作日就可以拿到银行贷款。
以往人们所知晓掌握的融资手段较为单一，往往仅限于按揭贷款、转按揭贷款等。随着人们生活水平的普遍提高，百姓对于买房、买车、出国旅行等大额消费需求及消费欲望也随之而来，一时难以筹集大额款项也是在所难免，面对这种棘手的问题该如何处理？运用何种融资手段才能渡过难关？这时，房屋抵押贷款业务的出现无疑解决了百姓的燃眉之急。在未来房屋抵押消费贷款如贷款年限，还款方式，贷款用途，抵押物种类等方面将会呈现出更加多样化的特点，以前很多百姓对于房屋抵押消费贷款的业务操作模式及其投资回报还不甚了解，在经过一段时间的了解和观望之后，逐步提升了对房产抵押贷款的认知，增强了对此业务的信心，所以未来办理此项业务的需求人群将会逐渐旺盛起来，房屋抵押消费贷款在今后的贷款业务中将会扮演更重要的角色。房地产抵押的概念：是指借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款， 用于买车、买房等综合性消费，借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。抵押人必须用其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖、变卖、拆价的价款优先受偿。
1、在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁；有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力；愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押；房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
2、 所抵押房产的条件：房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
3、贷款人需提交的材料：借款人需提供的材料有：身份证、户口本；个人收入证明(加盖单位公章)；个体户需单位营业执照复印件（加盖公章）；结婚证；借款人配偶身份证、户口簿；房屋所有权证；房屋所有人及共有权人同意抵押的申请书及贷款用途证明。
4、贷款金融、年限及利率：房产抵押消费贷款起点金为5000元，最高额度不得超过抵押房产评估价值的70%，贷款期限一般不超过5年，最长可到十年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率执行，有利随本清，按月还本付息等方式。
5、办理贷款时间及周期：客户所要抵押的房产需经过指定评估所进行评估，出具评估报告，银行根据借款人的资质、所申请的借款金额、评估报告及律师意见书经审核后确定贷款金额和贷款年限，到房地局做抵押登记后借款人就可以拿到贷款了。客户提交所有相关资料到银行放款大概需要10天左右的时间，时间长短取决于房管部门的抵押登记时间。
你是买期房办理按揭，还是办理二手房按揭，还是手里有房产进行房屋抵押贷款呢？
1，期房按揭：付完首付之后，跟开发商签定合同，之后就可以办理贷款，一般由开发商代办。
2，二手房按揭：付完首付之后，即可申请按揭贷款。
3，只要是大产权的商品房，20年之内，六环以里的，都可以进行抵押贷款，贷款额由评估值决定。
北京融德信，希望以上可以帮到你。
房屋贷款需要提供相关的证件：身份证及复印件、收入证明、户口本及复印件、购房首付款收据复印件、购房合同，如已婚同时还要提供配偶的以上证明、结婚证，如在外地买房还需要提供由民政局开的《流动人口计划生育证明》。经银行审核后，放款贷款人群：男60周岁、女55周岁，有的银行放宽到男65周岁一般审核的时间为：15个工作日
你可以与开发商协商这件事，只要开发商同意并协助你办理就可以贷款。一般开发商都有固定合作的银行，银行审核你的资料，合格后会放款到开发商的帐户上，只要开发商同意把贷款转给你就行了。只是这取决于开发商，要是你与开发商签的合同已经备案，那手续就很麻烦了，可能得花一部分钱。银行贷款一般是三七贷，就是房屋总价的百分之七十。
按政策不能，
当然也许可以用其他办法 比如
1.银行评估房屋市场价格(鉴价)
办理贷款.银行会派专人鉴价.判断你房屋的市场价值.然后评估贷款.一般约7-9成.所以一般代书会写一份"假"买卖契约.写一份金额较高的送银行评估.
2.借款人资历
借款人的薪资.条件.会影响你贷款的额度
3.成交价格
如果房屋市价约300万.而你只花了200万.(比市价低很多)300*0.7=210万(至少可以贷出210)你只花了200万购买.就可以轻松全额贷款.或是超贷。
代书跟银行放款会有长期合作的关西.有时候会给代书"面子"贷款层数就可以冲比较高.会比一般人自己申贷要多
个人住房按揭贷款是现在许多老百姓都十分认可的购房方式，按揭贷款的总程序是：购房者以其所购的房屋的所有权作抵押，从银行取得贷款，用于给付开发商房款，然后分期向银行偿还贷款的购房方式。按揭贷款的优势是：开发商能及时出售房屋，购房者在没有一次性付清房款能力的情况下能住进新房；银行因为有住房的抵押，可以加快资金安全周转。这不禁使我想起前些年广为流传的故事：一个中国老太太和一个美国老太太见面，中国老太太说她终于挣够了钱可以买一套房子了；而美国老太太则说她终于把买房子的贷款还清了。为了了解长春按揭贷款市场，记者走访了相关单位：
个人住房按揭贷款的程序
一、借款人必须具备下列条件：(1)有合法的身份(居民身份证、户口簿、军官证，在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件)；(2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，如加盖单位公章及财务专用章的收入证明；(3)年满18岁，具有完全民事行为能力，一般不能超过65周岁。(4)如果已婚提供夫妻双方的材料；未婚提供未婚证明；离婚提供离婚证。
二、与开发商签订购房合同，此时需要注意审查开发商是否具有“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。
三、缴付首付款，注意保存首付款收据。
四、到银行填写《个人住房贷款申请表》。开发商一般都会与一家或几家银行签订合作协议，因此到与开发商有协议的银行办理按揭贷款协议，这样手续会方便些。带齐首付款收据、《商品房买卖合同》、身份证、本市户口簿(非本市户口提供一年以上暂住证明)、收入证明等原件及复印件到银行填写《个人住房贷款申请表》。
五、银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人住房按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。
六、到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。以上手续银行一般会代办。
七、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。
八、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。九、借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。
十、贷款本息结清后，注销抵押登记，您就成为房屋的真正所有人啦。
个人住房按揭贷款的费用
一、契税：贷款额× 1.5%。有的由开发商代扣、有的要到长春市房地产交易中心办理。
二、公证费用：一般是贷款额×0.3%。但也可视小区状况、贷款额度、贷款人经济状况而改变。
三、保险费用：贷款额×贷款年限×保险费率；
四、维修基金：贷款额×2.5%。要到长春市房地产交易中心办理。
五、交易手续费：3元/平方米。到长春市房地产交易中心办理。
六、抵押手续费：一般是贷款额×0.08%。到长春市房地产交易中心办理。
七、工本费：80元/件。到长春市房地产交易中心办理。
选择适合自己的住房按揭贷款
在现行贷款利率和贷款期限相同的情况下，各家银行住房按揭贷款服务的差别主要体现在还款方式和售后服务的不同上?许多购房者来电咨询，购房时准备贷款的客户如何选择适合自己的住房按揭贷款呢？
选择适合自己的住房按揭贷款
对自己购买房产的目的、还款来源和还款能力等情况进行认真的分析。例如：
购买房产是自住，出租，还是投资；
申请贷款的是自有资金不足，还是手头有资金，但考虑投资或现金的流动性而不愿意选择一次性付款；
收入是否稳定，月还款额占家庭收入的比例是否在可承受的范围之内。
要清楚各种还款方式的优缺点、贷款条件以及银行可提供的售后服务种类。
等额本息还款法。优点在于借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。比较方便、易记。缺点是利息支出总额相对较高，适合收入稳定，预期收入变化不大，购买住房用于自住的客户；
等本金还款法?递减还款法?。优点在于利息支出相对较少，缺点是每月还款额逐步递减，前期还款压力较大。适合目前收入较高或按等额还款法计算月还款额占家庭月收入的比例较小，但预期收入不确定的购买住房用于自住的客户；
移动(波浪)还款法。优点是根据自己收入预期变化和财务状况设计还款额且利息支出最少，缺点是对所购房产和贷款申请人的要求较高。适合购买住房用于出租或投资的客户。
需要注意的是，除了还款方式之外，贷款的售后服务常常被购房者忽略，因为随着客户经济条件的改变，先前的贷款可能已经不适用了，原贷款银行是否能够提供多样化的售后服务，是客户必须要加以考虑的，如：
是否可以提供不限次数、不限金额的无障碍还款；
在客户还款纪录良好的前提下，是否提供二次抵押授信给客户，让客户有一笔随时可以动用的资金；
需要出售住房时，对转按揭贷款是否有限制；
偿还贷款出现困难时，是否可以提供加按揭服务。
圈定可提供贷款服务的银行。
可供选择的银行范围有哪些呢？一是由您购买房产的开发商指定的一家或多家银行，即需与开发商签订住房按揭贷款协议并由开发商提供阶段性担保责任作为贷款发放条件的银行。二是已经开办“不指定楼盘”按揭贷款的银行，既不需与开发商签订住房按揭贷款协议，以所购房产符合北京市预售规定并由北京市住房担保中心提供担保为贷款发放条件的银行，如民生银行等。
向能为您所购房产提供贷款服务的银行就贷款条件、还款方式及所提供的售后服务种类等情况进行咨询，作认真了解和对比，从中选定最符合条件的银行为自己提供住房按揭贷款服务。
(一)一手搂按揭贷款
产品简介：借款人以所购一手楼[通常是指直接向开发商购买的楼宇(现房或期房)]作为贷款抵押物，向银行申请的用于支付部分购房款的贷款。
适用范围：信用良好、有按期偿还贷款本息能力的具有完全民事行为能力的自然人(包括港、澳、台及境外人士)。
产品特点：最高贷款额度为楼价的8成，最长期限30年。客户可自由选择按月等额还款或按月等本还款方式。
(二)二手楼按揭业务
产品简介：借款人以在房地产三级市场上所购房屋作为抵押物，向银行申请的用于支付部分购房款的贷款。
适用范围：信用良好、有按期偿还贷款本息能力的具有完全民事行为能力的自然人(包括港、澳、台及境外人士)。
产品特点：最高贷款额度为楼价的8成，最长期限30年。客户可自由选择按月等额还款或按月等本还款方式。
(三)拍卖二售楼按揭业务
产品简介：借款人以在拍卖行参加竞拍所购得的房屋作为抵押，向银行申请的用于支付部分购拍卖房款的贷款。
适用范围：信用良好、有按期偿还贷款本息能力的具有完全民事行为能力的自然人。
产品特点：最高贷款额度为拍卖房成交价(不超过市场评估价)的8成，最高不超过1000万元，最长期限30年。现场提供一条龙按揭申请受理服务,客户经理提供跟踪服务。
(四)转按揭贷款
产品简介：个人按揭贷款还款期内，因借款人出售作为抵押物的房屋，银行向新的购房人发放的、用于其购买作为抵押物的房屋的贷款，由新的借款人向我行还本付息。
适用范围：信用良好、有按期偿还贷款本息能力的具有完全民事行为能力的自然人，满足其因购买他人的尚处于按揭还款阶段的住房时资金不足的融资需求。
(五)加按揭贷款
银行对未达到最高贷款成数或最长贷款期限的借款人增加贷款金额或延长贷款期限的贷款。
适用范围：信用良好、能按期偿还贷款本息能力的借款人。
(六)个人住房散盘按揭贷款
产品简介：借款人在房地产二级市场购买的尾盘作抵押，向银行申请的用于支付该尾盘购房款的按揭贷款业务。
适用范围：信用良好、有按期偿还贷款本息能力的具有完全民事行为能力的自然人。
产品特点：最高贷款额度为楼价的8成，最长期限30年。客户可自由选择按月等额还款或按月等本还款方式。
(七)二手楼交易资金监管账户
产品简介：二手楼交易中的买、卖双方和房地产交易中介或二手楼自主交易的买、卖双方委托银行对存入银行指定帐户的二手楼交易资金进行监管的专用帐户。
适用范围：二手楼交易中买方向卖方一次性付清的交易全部资金或二手楼交易中买方支付给卖方的首期款。
产品特点：待完成交易过户后再将款项交付卖方，解除买卖双方的履约风险，保障买卖双方交易资金安全。
只有银行商业贷款和住房公积金贷款
3．先期条件不同：借款人要向银行申请房屋抵押贷款，是以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款，抵押贷款用途可用以购房、也可以用作其他用途
房屋抵押贷款与房屋按揭贷款的区别1．成本不同：主要是利率方面对于按揭贷款，就是商业贷款，又叫个人住房贷款
这种方案要拿真金白银来换的，而不是这里的积分。
有兴趣的话跟本人联系，如果价格合适，保证给你设计一套能给你赚钱的方案。哈哈
应该就是对于网络营销的一些设想吧。
就是一个计划
网络营销方案是指企业、组织、政府部门或机关、个人在以网络为工具的系统性的经营活动之前，根据自身的需求、目标定制的个性化的高性价比的网络营销方案。
全案，或者普通营销方案
我不知道，肯定不少吧。
互动营销方案与其他的网络营销方案从本质上没有太大的区别，只是互动营销方案中更多的是突出企业利用网络上的各种互动营销手段能为企业带来的利益，比如进行电子邮件营销、互动网页/网站。同样网络口碑营销方案也经常会用到互动营销的知识，N次方网络整合营销公司的媒介经理就说，以前就用一些论坛、开心网进行传播，而现在的媒介资源和手段是越来越丰富了，公司增加了许多新的内容，像是SEO、网站建设等。
中国策的网站，你看看他们是怎么搞的
作者：未知
管理文章来源：佚名
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很多人一直把管理当作一项处理人员关系的工作，实际并非如此，管理是一种机制，它涉及企业的方方面面。可以说，企业任何部门出现问题，都可归咎于管理的失败？？推销人员未完成任务，原因不外乎几方面：商品无竞争力、不了解自己的市场、服务水平低下、不了解推销技巧、缺乏热情等，这些都可以说是管理的无能？？商品无竞争力是决策失败，不了解市场表明管理的盲目性，服务差说明管理思想有问题或组织不力，推销缺乏力度说明有关人员缺乏培训，监督或待遇不公平。对任何企业来说，它的产品都不是有一个销售部门或一些推销员就能卖出去的。企业首先要生产或经营顾客需要而不是企业认为他们需要的产品，这是管理者的任务，而这种管理职能就叫"市场营销"，由于它的目标性更强，更贴近顾客需求，因而作用更大。至于推销只是销售手段的一种，企业若想只靠推销员的努力来获取利润就会在一棵树上吊死。战争的胜利不是靠士兵流血牺牲换来的，它取决于作战计划的制订与实施，短兵相接不过是一种表现形式，胜负在计划实施时已经决定了，这就是有那么多以少胜多战例的原因，商战亦如此。
可以说，管理决定着企业的整个命运；市场营销是一种更先进、专业、有效的销售管理方法；售出产品，是企业的目的，推销则是实现销售的手段之一。至于营销与推销之间的关系嘛，若把营销作为一种理论，则推销只算得上一个技巧而已。
如何辩证营销？市场营销中有许多常见的套路，但如果我们换一种方式思考，也许会有意想不到的收获。
低价与高价促销低价给消费者带来了实惠，所以低价促销常常作为商家吸引顾客的重要手段，诸如"降价大酬宾"之类的促销活动屡见不鲜。然而有些产品却是低价滞销，高价紧销。国外有一家珠宝商为了加速资金周转，将经销的珠宝降价销售，顾客对此反应冷淡。有一次老板临时外出，将继续降价的决定写在一张纸条上留给雇员，由于字写得潦草，雇员把按1／2的价格误为按原价高出1／2倍的价格卖，没想到却销售一空。这种营销，实际上就是高价促销。一般对于名牌、高档、贵重产品，高价能使顾客感到贵重、安全、货真价实，低价反而招人"嫌疑".所以用高价还是"低价"招揽生意自有其营销的辩证哲理，关键在于恰当应用。广州一家电镀厂，专门生产仿古电镀产品，开业之际，一反"开张降价大酬宾"的常规，提出"开业三天高价迎宾".原来制造开业时摆放的仿古产品的模具已被毁，就放在货架处，物以稀为贵，顾客争先出高价购买，其知名度也迅速提高。
竞争取用与不竞争取用市场竞争越来越激烈，谁拥有更有效的竞争策略，谁就更可能赢得竞争的胜利。但竞争是需要付出"争斗成本"的，有时不竞争取胜，可能更高人一筹。《孙子兵法》（谋攻篇）曰："是故，百战百胜非善者也；不战而屈人之兵，善之善者也".也就是说不战而取胜才是上策。国外一些企业进入我国市场后，受到了我国企业的阻击，他们纷纷采取兼并手段，或通过收购彻底消灭"对手"，或以控股将"对手"的品牌"消灭"，使我国一些企业丧失竞争能力，从而达到其不争而胜的目的。这种不竞争取胜的手段，被日本管理专家伊丹敬之在《经营战略的内在逻辑》专蓍中视为"不树敌的战略"，并指出主要方法有3个：一是分栖共存；二是阻止参人；三是协调行动。
赚与赔赚钱是企业的"本性"，但是有时为了赚钱首先可能需要赔钱，如果一味地强调赚，可能最终却是赔，赚与赔是辩证的。1991年，鹿苑羊绒集团公司给英国某厂家启运一批羊绒，由于天津轮船公司不谨慎，货物延期十几天，未能上船，这时离交货期只剩两天。鹿苑羊绒集团公司的经理当机立断，改空运！于是20吨羊绒从天津转运北京，并办理特快件，准时抵达英国，为此该公司多花50万元人民币。但1993年日本某公司原计划分别同几家工厂订货，听说鹿苑有如此国际信誉，立即改变主意，全部改为同鹿苑订货，这给鹿苑赚回的何止是50万元！
薄利多销与厚利少销薄利多销即通过低价刺激消费，增加销量，使利润增加。但对于需求价格弹性小的产品，即需求对价格不敏感的产品就不宜采取薄利多销的战略，因为这种产品薄利低价不会引起足够的多销，总利润未必能增加。厚利少销，反而因需求对价格不敏感，厚利高价导致的销量下降不明显，总利润却能增加。对于市场容量小或接近饱和市场也适合厚利少销。因为薄利多销会很快使市场饱和，这等于搬起石头砸自己的脚，厚利少销方可延长产品市场生命。
质量是企业的生命与品种是企业的生命"质量"与"品种"是企业闯市场的两条腿，缺一不可。如果质量再好，品种过时，产品也会滞销。所谓市场意识首先应该是品种意识，然后是质量意识，首先要开发适销对路的品种，然后才有提高质量的必要。随着市场竞争的日益激烈。质量之战已经发展到品种之战。本世纪90年代初，正当美国为自己的产品与日本的产品长达个世纪的"质量战"所取得的成果庆幸之时，却发现日本的"灵活生产体系战略"整整超过美国一代人。所谓"灵活生产体系"是指企业针对顾客的需求可生产出任何花色品种。以汽车制造业为例，其"灵活生产体系"的内容为"四任何战略"，即任何工人，在任何时间和任何批量及任何品种的汽车。可见美日之间"质量之战"的战火尚未熄灭，"品种之战"的硝烟又起。所以单纯追求质量或单纯追求品种，都难以适应现代市场的竞争。
热情服务与冷谈服务顾客是"上帝"的观念，使很多商家的服务人员对顾客笑脸相迎，热情导购，微笑服务。不让顾客"自由"一会，以热情"轰炸"到底，结果使顾客很不自在，在服务员的热情陪同下，出于面子只好买点什么，或很费劲地编造一个能说得过去的不购买"借口"，便在"欢迎您下次光临"的热情告别声中，一去不复返。可见，对顾客"热情"还是冷淡，应辩证地看待，一般对顾客感兴趣的产品应当热情解答说明，除此之外应当"冷淡"顾客，任其自由选择、观看、思考和决策，使顾客较为自由地逛商场选购商品。
跟随市场和创造市场在市场经济条件下，企业要紧跟市场，市场需要什么，企业就要生产什么。企业不惜一切代价到市场上去寻找"紧销货"，结果不少企业"见物不见人"，只注意了商品，没注意对消费者的研究，被动地跟着市场转，直到转到"一哄而下".企业跟随市场，并不排除创造市场；企业跟随"紧销货"，也可以创造"紧销货"，这才能"引导消费新潮流"，取得市场的主动权。"春兰"空调及"小鸭"圣吉奥全自动洗衣机超前开发市场的成功，就是创造市场的成功。
先发制胜与后发制胜人无我有，先下手为强，在市场营销中屡见不鲜，如抢先推出换代产品，挤占下一轮市场；抢先降价，提高市场占有率；抢先夺得广告标王，产生轰动效应等，均属先发制胜。而"人有我忧，人优我廉"紧跟竞争对手其后的后发制胜的策略也大有用武之地。原因在于：其一，吸取先发者的教训，稳扎稳打，减少风险；其二，针对先发者的"失足"迎头赶上，成为成功者；其三，不急于参战，坐观竞争，静观鱼蚌相争，专收鱼翁之利。先发还是后发制胜全在于营销中的辩证运筹。
促销与克销企业为了扩大市场占有率，增加盈利，需要采取广告、公关、人员推销、营业推广四大促销策略促销，但是大量销售、无克制地销售未必就是上策。名牌产品在紧销的时候，应需要克制销售，严把质量关，宁缺勿滥，才能保名牌。即使在生产能力具备的情况下，企业为了稳扎稳打，使销售服务的扩大与销售量的扩大相适应，也需要克制销售。在换代产品未成熟开发出来之前，不能让老产品市场上饱和，这时也需要克制销售和稳住市场。"娃哈哈"曾经成功地发展了"饥饿销售法"就是克制销售的成功。"娃哈哈"为了造成市场供不应求的轰动效应，曾经一度故意对销售者的订货量不予满足，打一个缺口，使得大量经销商反而更加积极争取经销"娃哈哈".创新与保守"百事可乐"自60年代以来，以新的口味猛攻老牌明星"可口可乐"这种"创新"为突破口的营销使得百事可乐取得了成功。1985年，"可口可乐"为了抵制"百事可乐"的进攻，也搞起了创新，推出了"新可乐"，没想到成千上万的抱怨电话打到了公司总部，公司在短短的几个月内又请回"老牌可乐"，从而稳住了市场。这里创新与保守最终都获得了成功。有的市场创新可成功，而有的市场保守却能成功，因为很多消费习惯、消费方式是不可轻易创新的，如西方一些发达国家葡萄酒由老式的木塞瓶盖改为金属瓶盖，就遭到消费者的反对，因为消费者长期形成了渴酒拔木塞的消费习惯，并以拔出时一瞬间发生的"砰"的一声为乐。
择优宣传与露缺宣传宣传产品的优点，无疑会有助于塑造好的产品形象，但报喜不报忧式的宣传，有时会使消费者对宣传的可信度大打折扣，而敢于暴露缺陷的露缺式宣传，反而会更使消费者信赖。所以一些企业在宣传产品的优点之后，还要增加一句本产品还存在不足之处，对于不在乎这些不足的顾客是愿意购买的，因为总比购买一种夸得天花乱坠而买了后又说不定什么地方出问题的产品踏实得多。露缺宣传有时由于诚实的宣传反而可能把"丑"转化为"美"，例如：美国墨西哥州高原的一个苹果园园主，一直以盛产高质量的苹果而闻名，但一年一场大冰雹使其苹果斑痕累累，但他冥思苦想之后，干脆就给这些苹果照实写上说明："这些苹果个个带伤，这是冰雹打的，是高原地区出产苹果的标记".这样的实实在在的宣传反而赢得了消费者的认同，当年苹果销售一空。
如何当好营销经理(来源: 中国营销传播网)&
金星啤酒集团销售总公司副总经理 闫治民
& 态度决定一切
&我非常欣赏米卢先生这句话：态度决定一切！干任何工作态度第一，没有正确的态度就没有事业成功的可能。我非常崇拜以果断务实、敢打硬仗的工作作风而著称彭大将军，也将这种作风带到我的工作之中。我天天都是带着一种激情，近乎疯狂地工作，走进公司我就忘记了一切。我从事营销工作多年来几乎没有过过星期天，一天工作十几个小时以上是经常的事，与家人在一起的时间甚至要用天来计算。金星集团企业精神前两句就是：勤勉奋发，雷厉风行。董事长张铁山是这种精神的第一个倡导者和实践者，可以说这种工作作风一是受董事长的影响，同时是对企业深深的荣誉感和责任感使自己能够发自内心地忘我投入到工作中。虽然这种满负荷的工作身心都是非常累的，但自己的工作为企业的发展做出了贡献，得到了领导的肯定，从中体会到了人生的成就感和归属感，再苦、再累心里是快乐的，所有的付出都是值得的。当好业务员的榜样
&虽然我主管着十多个营销分公司，但我却经常深入市场一线带着业务员一起做市场。有人会问我作为一个营销老总，这样有必要吗？要知道榜样的力量是无穷的，作为一名营销管理者，要想在工作中出成绩，要想得到下属的拥护，自己必须沉到基层去，与下属团结拼搏，同甘共苦，遇到困难自己必须身先士卒，当好模范和表率。多年来我大部分时间都在市场一线，一起与营销人员调查市场，走访客户，捕捉市场信息，研究营销方案。我认为这样做是非常必要的，一个好的营销管理者不能坐在办公室内不了解情况而拍脑袋、瞎指挥。长期在市场一线使我能够及时准确地把握市场信息，快速地做出正确的决策，尽可能地抢先竞争对手一步，占领市场先机，同时自己在市场一线带头干，充分调动了营销人员的积极性和主动性，增强了团队的凝聚力和战斗力。当然不能本末倒置，要在切实履行好领导者职责的前提下，才能够到市场一线亲自做市场，否则就只是一个业务员而已。
&要做客户的好朋友
&21世纪是关系营销的时代，企业与客户建立战略双赢型的伙伴关系是企业健康发展的重要保障。良好的客户关系是建立在互惠互利，相互信任的基础上的。市场经济就是信用经济，只有坚持“诚信为先，顾客至上”的经营原则，才能够建立稳固而持久的客户关系。做到这一点，一是要对客户以礼相遇，以诚相待，要先与客户交朋友，再做生意；二是在保证企业利润的前提下，充分考虑客户的利益，为客户提供完美周到的服务，真正为客户办实事，保证客户利润的持续增长；三是要有高尚的人格，要从我做起并严格要求下属不拿客户一针一线，不向客户索要钱物，不接受客户的吃请。多年来我到市场上要么是吃过饭再去找客户谈业务，要么是请客户吃饭，从不给客户增强额外负担。人心换人心，大多数客户都是非常纯朴的，而且挣钱都不容易，只要真心地帮助客户，就会赢得客户的信任，提高了客户对企业的忠诚度，稳固而持久的客户关系也就建立起来了。人格魅力和领导艺术很重要
&打铁先要自身硬，拥有一支雄兵劲旅是赢得一场战斗的先决条件，商场如战场，对于营销工作来说亦是如此。建班子带队伍是做好营销工作的前提和基础。在工作中我非常注意建班子带队伍，我所主管的公司是一个内部非常团结，凝聚力战斗力非常强的团队。一头狮子带领的一群绵羊能够打败一头绵羊带领的一群狮子，一个团队的领头人素质如何起到至关重要的作用，我非常重视这一点。人格的力量也是无穷的，要想成为一个好领导，赢得下属的尊敬和拥护，就必须在下属面前当好三个角色即老师、兄长、朋友，关心和体切下属，真心地帮助下属成长，带领下属走向成功。所谓老师就是在工作经验和实践上你不但是他们绝对的权威，还要毫无保留地将自己的知识悉心地传授给下属。在平时工作中我经常耐心指导下属工作，而且我还把自己多年来的经验一点一滴地总结下来，在公司举办的营销人员培训班上毫无保留地讲授给大家；所谓兄长就是能够将下属视为同胞兄弟，做到爱兵如子，用心呵护他们的成长。对新分到公司的每个新业务员，我不但关心他们的工作，还关心他们的学习和生活，让他们能够全身心地投入到工作中去；所谓朋友就是要与下属真诚相处，平等相待，能够零距离地交流与沟通。在公司里我与区域经理和业务员经常是兄弟相称，而不是职务相称，这样不仅仅是为了表面上感到亲切，而是真正地体现出相互之间的深厚情谊。只有这样才能与下属亲密无间，荣辱与共，风雨同舟，自己也能够不怒自威，永远得到尊重和拥护，这也是一种领导艺术。
&不断学习，超越自我
&台湾著名管理专家石滋宜讲得非常好：成功是失败之母。为什么这样说呢？就是因为在风云变幻的今天，过去的经验不再是灵丹妙药，甚至是歪理邪说，过于信奉经验主义将导致失败。21世纪企业间的竞争是人才的竞争。其实人才竞争的根本是学习力的竞争。因为不断学习是提升人才素质的唯一途径，学习力的强弱从根本上决定了人才竞争力的强弱。为了适应市场发展的要求，金星集团已经初步建立起了学习型的组织，大家都在学习，谁不学习就会落后，不能够适应企业发展的要求，最终会被淘汰。我认为作为领导尤其要在学习方面不但要当好表率，带动大家学习的积极性和主动性，还要通过学习不断提升自身素质，在下属面前保持绝对的权威。只有在不断学习中才觉得自己的学识总是那么浅薄，总觉得有学不完的知识，学习的激情和劲头也就更足了。我以前是学金融的，只是从事营销工作后才不断在工作中学习，在学习中工作，不断积累和丰富自己的知识和经验。面对竞争更加激烈，竞争手段不断创新，市场环境更加复杂的现状，必须不断学习，超越自我。对一个要想取得事业持续成功的人来说，必须终生学习和创新。& &
市场营销就是人们通常所说的市场经济的游戏规则。通俗地讲：& &&&&& &&&市场营销＝战略规划＋销售&&&
有不少人常常把营销与推销混为一谈，如把推销员称为营销员等，其实它们有着本质的区别。所谓推销、是指在一种产品或服务产生以后，运用销售策略将其销售给消费者的过程。而营销则开始于一种具体的产品或服务出现以前，其首先开始于寻找市场上的消费者的需要和欲求，然后再据此开发能满足这些需求的产品或服务，最后运用营销组合策略将其送到消费者手中。可见，营销真正有意义的地方在于：它是尽力保证企业只生产能够卖得出去的产品，而不是推销卖不出去的产品。
我们常听到一些人问：“你怎么把一把梳子卖给和尚”或者“你怎么把冰卖给‘爱斯基摩人’”等，似乎这才叫“本事”，如果不能这样，就不能算营销高手。&
其实，这就是典型的“以产品为中心”的推销观。是不懂市场营销的表现。&&企业作为商品交换过程的主动方，必须以营销的思想为指导，认真分析消费者需要些什么？并最大限度地提供比竞争者更能满足消费者需求的产品或服务。需要说明的是，营销导向并不是说推销和促销已无作用，其实推销和促销是包含在营销之中的，是营销的一个组成部分。&&&
如果从商战的角度来比喻：推销相当于战斗行为，促销为战术支援，而营销则为全局性的确保胜利的战略规则。&
论房产营销的行为技巧 大量实证研究表明，日常生活中的自然人在做出消费决策时，会受到主观情绪、所处环境、商品广告或熟人意见等左右。因此，了解和掌握消费者的行为心理特征，并因势利导地启发、引导消费者的购买需求，是实现营销目的的有效途径和方法。 房产营销,消费行为,消费决策,消费启发-[飞诺网FENO.CN] 　　 　　一、影响自然人消费决策的因素 　　 　　行为理论认为，家庭的消费决策建立在对商品特性的主观评价基础上，它不但受制于行为人的有限理性①，还受到决策当时所处环境的影响。因此，消费决策在很大程度上带有主观任意性。日常生活中，影响消费者决策行为的因素主要有以下四个方面： 　　１．惰性。惰性概念起源于牛顿第一运动定律（即“惰性定律”）：物体除非受到外力的作用，否则将永远保持原来（静止或运动）的状态。心理学中的惰性法则被表述为：在没有受到心理动力驱动的情况下，个人行为将表现出“维持现状”的特点。因此，只有当个人发现明显优于现状的选择后，才会产生心理动力来改变现状。例如，当人们明显感受到改变现状能使他们生活得更好，他们会主动追求变化。“生活得更好”是推动人们改变现状的心理动力。传统经济学的“理性人”假设认为，“理性人”能准确地感知自己的偏好，因此，在面对不同消费选择时，“理性人”有足够的心理动力进行消费选择。可现实生活中的大量实例表明，普通人对自己的主观偏好常常说不清、道不明。因为他们的消费偏好模糊，不清楚自己究竟需要什么，没有非改变现状不可的心理动力，因此消费决策就容易受到各种因素的影响，也无法判断出各决策结果的优劣。于是，普通人会对身边各种消费诱惑表现得漫不经心、无动于衷，并乐于维持现状。在必须做出消费决策时，他们要么把身边熟人的选择拿来作为参考依据；要么推迟选择时间；或者干脆安于现状。 　　２．识别启发。启发也称启发式策略，是凭借经验解决问题的一种简单笼统的思考捷径，也被称之为经验法则或“拇指法则”。识别启发指人们在思维过程中习惯于自动区分熟悉与不熟悉的选项，并倾向于选择熟悉的选项。使用识别启发来替代理性思考，主要由以下几个原因造成：（１）在面对各种风险时，人们没有时间进行认真思考或缺乏做决策所需要的可靠知识和信息；（２）人们负载的信息过多，以至于无法充分地进行筛选加工；（３）当合
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有兴趣的话跟本人联系，如果价格合适，保证给你设计一套能给你赚钱的方案。哈哈
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网络营销方案是指企业、组织、政府部门或机关、个人在以网络为工具的系统性的经营活动之前，根据自身的需求、目标定制的个性化的高性价比的网络营销方案。
全案，或者普通营销方案
互动营销方案与其他的网络营销方案从本质上没有太大的区别，只是互动营销方案中更多的是突出企业利用网络上的各种互动营销手段能为企业带来的利益，比如进行电子邮件营销、互动网页/网站。同样网络口碑营销方案也经常会用到互动营销的知识，N次方网络整合营销公司的媒介经理就说，以前就用一些论坛、开心网进行传播，而现在的媒介资源和手段是越来越丰富了，公司增加了许多新的内容，像是SEO、网站建设等。
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作者：未知
管理文章来源：佚名
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很多人一直把管理当作一项处理人员关系的工作，实际并非如此，管理是一种机制，它涉及企业的方方面面。可以说，企业任何部门出现问题，都可归咎于管理的失败？？推销人员未完成任务，原因不外乎几方面：商品无竞争力、不了解自己的市场、服务水平低下、不了解推销技巧、缺乏热情等，这些都可以说是管理的无能？？商品无竞争力是决策失败，不了解市场表明管理的盲目性，服务差说明管理思想有问题或组织不力，推销缺乏力度说明有关人员缺乏培训，监督或待遇不公平。对任何企业来说，它的产品都不是有一个销售部门或一些推销员就能卖出去的。企业首先要生产或经营顾客需要而不是企业认为他们需要的产品，这是管理者的任务，而这种管理职能就叫"市场营销"，由于它的目标性更强，更贴近顾客需求，因而作用更大。至于推销只是销售手段的一种，企业若想只靠推销员的努力来获取利润就会在一棵树上吊死。战争的胜利不是靠士兵流血牺牲换来的，它取决于作战计划的制订与实施，短兵相接不过是一种表现形式，胜负在计划实施时已经决定了，这就是有那么多以少胜多战例的原因，商战亦如此。
可以说，管理决定着企业的整个命运；市场营销是一种更先进、专业、有效的销售管理方法；售出产品，是企业的目的，推销则是实现销售的手段之一。至于营销与推销之间的关系嘛，若把营销作为一种理论，则推销只算得上一个技巧而已。
如何辩证营销？市场营销中有许多常见的套路，但如果我们换一种方式思考，也许会有意想不到的收获。
低价与高价促销低价给消费者带来了实惠，所以低价促销常常作为商家吸引顾客的重要手段，诸如"降价大酬宾"之类的促销活动屡见不鲜。然而有些产品却是低价滞销，高价紧销。国外有一家珠宝商为了加速资金周转，将经销的珠宝降价销售，顾客对此反应冷淡。有一次老板临时外出，将继续降价的决定写在一张纸条上留给雇员，由于字写得潦草，雇员把按1／2的价格误为按原价高出1／2倍的价格卖，没想到却销售一空。这种营销，实际上就是高价促销。一般对于名牌、高档、贵重产品，高价能使顾客感到贵重、安全、货真价实，低价反而招人"嫌疑".所以用高价还是"低价"招揽生意自有其营销的辩证哲理，关键在于恰当应用。广州一家电镀厂，专门生产仿古电镀产品，开业之际，一反"开张降价大酬宾"的常规，提出"开业三天高价迎宾".原来制造开业时摆放的仿古产品的模具已被毁，就放在货架处，物以稀为贵，顾客争先出高价购买，其知名度也迅速提高。
竞争取用与不竞争取用市场竞争越来越激烈，谁拥有更有效的竞争策略，谁就更可能赢得竞争的胜利。但竞争是需要付出"争斗成本"的，有时不竞争取胜，可能更高人一筹。《孙子兵法》（谋攻篇）曰："是故，百战百胜非善者也；不战而屈人之兵，善之善者也".也就是说不战而取胜才是上策。国外一些企业进入我国市场后，受到了我国企业的阻击，他们纷纷采取兼并手段，或通过收购彻底消灭"对手"，或以控股将"对手"的品牌"消灭"，使我国一些企业丧失竞争能力，从而达到其不争而胜的目的。这种不竞争取胜的手段，被日本管理专家伊丹敬之在《经营战略的内在逻辑》专蓍中视为"不树敌的战略"，并指出主要方法有3个：一是分栖共存；二是阻止参人；三是协调行动。
赚与赔赚钱是企业的"本性"，但是有时为了赚钱首先可能需要赔钱，如果一味地强调赚，可能最终却是赔，赚与赔是辩证的。1991年，鹿苑羊绒集团公司给英国某厂家启运一批羊绒，由于天津轮船公司不谨慎，货物延期十几天，未能上船，这时离交货期只剩两天。鹿苑羊绒集团公司的经理当机立断，改空运！于是20吨羊绒从天津转运北京，并办理特快件，准时抵达英国，为此该公司多花50万元人民币。但1993年日本某公司原计划分别同几家工厂订货，听说鹿苑有如此国际信誉，立即改变主意，全部改为同鹿苑订货，这给鹿苑赚回的何止是50万元！
薄利多销与厚利少销薄利多销即通过低价刺激消费，增加销量，使利润增加。但对于需求价格弹性小的产品，即需求对价格不敏感的产品就不宜采取薄利多销的战略，因为这种产品薄利低价不会引起足够的多销，总利润未必能增加。厚利少销，反而因需求对价格不敏感，厚利高价导致的销量下降不明显，总利润却能增加。对于市场容量小或接近饱和市场也适合厚利少销。因为薄利多销会很快使市场饱和，这等于搬起石头砸自己的脚，厚利少销方可延长产品市场生命。
质量是企业的生命与品种是企业的生命"质量"与"品种"是企业闯市场的两条腿，缺一不可。如果质量再好，品种过时，产品也会滞销。所谓市场意识首先应该是品种意识，然后是质量意识，首先要开发适销对路的品种，然后才有提高质量的必要。随着市场竞争的日益激烈。质量之战已经发展到品种之战。本世纪90年代初，正当美国为自己的产品与日本的产品长达个世纪的"质量战"所取得的成果庆幸之时，却发现日本的"灵活生产体系战略"整整超过美国一代人。所谓"灵活生产体系"是指企业针对顾客的需求可生产出任何花色品种。以汽车制造业为例，其"灵活生产体系"的内容为"四任何战略"，即任何工人，在任何时间和任何批量及任何品种的汽车。可见美日之间"质量之战"的战火尚未熄灭，"品种之战"的硝烟又起。所以单纯追求质量或单纯追求品种，都难以适应现代市场的竞争。
热情服务与冷谈服务顾客是"上帝"的观念，使很多商家的服务人员对顾客笑脸相迎，热情导购，微笑服务。不让顾客"自由"一会，以热情"轰炸"到底，结果使顾客很不自在，在服务员的热情陪同下，出于面子只好买点什么，或很费劲地编造一个能说得过去的不购买"借口"，便在"欢迎您下次光临"的热情告别声中，一去不复返。可见，对顾客"热情"还是冷淡，应辩证地看待，一般对顾客感兴趣的产品应当热情解答说明，除此之外应当"冷淡"顾客，任其自由选择、观看、思考和决策，使顾客较为自由地逛商场选购商品。
跟随市场和创造市场在市场经济条件下，企业要紧跟市场，市场需要什么，企业就要生产什么。企业不惜一切代价到市场上去寻找"紧销货"，结果不少企业"见物不见人"，只注意了商品，没注意对消费者的研究，被动地跟着市场转，直到转到"一哄而下".企业跟随市场，并不排除创造市场；企业跟随"紧销货"，也可以创造"紧销货"，这才能"引导消费新潮流"，取得市场的主动权。"春兰"空调及"小鸭"圣吉奥全自动洗衣机超前开发市场的成功，就是创造市场的成功。
先发制胜与后发制胜人无我有，先下手为强，在市场营销中屡见不鲜，如抢先推出换代产品，挤占下一轮市场；抢先降价，提高市场占有率；抢先夺得广告标王，产生轰动效应等，均属先发制胜。而"人有我忧，人优我廉"紧跟竞争对手其后的后发制胜的策略也大有用武之地。原因在于：其一，吸取先发者的教训，稳扎稳打，减少风险；其二，针对先发者的"失足"迎头赶上，成为成功者；其三，不急于参战，坐观竞争，静观鱼蚌相争，专收鱼翁之利。先发还是后发制胜全在于营销中的辩证运筹。
促销与克销企业为了扩大市场占有率，增加盈利，需要采取广告、公关、人员推销、营业推广四大促销策略促销，但是大量销售、无克制地销售未必就是上策。名牌产品在紧销的时候，应需要克制销售，严把质量关，宁缺勿滥，才能保名牌。即使在生产能力具备的情况下，企业为了稳扎稳打，使销售服务的扩大与销售量的扩大相适应，也需要克制销售。在换代产品未成熟开发出来之前，不能让老产品市场上饱和，这时也需要克制销售和稳住市场。"娃哈哈"曾经成功地发展了"饥饿销售法"就是克制销售的成功。"娃哈哈"为了造成市场供不应求的轰动效应，曾经一度故意对销售者的订货量不予满足，打一个缺口，使得大量经销商反而更加积极争取经销"娃哈哈".创新与保守"百事可乐"自60年代以来，以新的口味猛攻老牌明星"可口可乐"这种"创新"为突破口的营销使得百事可乐取得了成功。1985年，"可口可乐"为了抵制"百事可乐"的进攻，也搞起了创新，推出了"新可乐"，没想到成千上万的抱怨电话打到了公司总部，公司在短短的几个月内又请回"老牌可乐"，从而稳住了市场。这里创新与保守最终都获得了成功。有的市场创新可成功，而有的市场保守却能成功，因为很多消费习惯、消费方式是不可轻易创新的，如西方一些发达国家葡萄酒由老式的木塞瓶盖改为金属瓶盖，就遭到消费者的反对，因为消费者长期形成了渴酒拔木塞的消费习惯，并以拔出时一瞬间发生的"砰"的一声为乐。
择优宣传与露缺宣传宣传产品的优点，无疑会有助于塑造好的产品形象，但报喜不报忧式的宣传，有时会使消费者对宣传的可信度大打折扣，而敢于暴露缺陷的露缺式宣传，反而会更使消费者信赖。所以一些企业在宣传产品的优点之后，还要增加一句本产品还存在不足之处，对于不在乎这些不足的顾客是愿意购买的，因为总比购买一种夸得天花乱坠而买了后又说不定什么地方出问题的产品踏实得多。露缺宣传有时由于诚实的宣传反而可能把"丑"转化为"美"，例如：美国墨西哥州高原的一个苹果园园主，一直以盛产高质量的苹果而闻名，但一年一场大冰雹使其苹果斑痕累累，但他冥思苦想之后，干脆就给这些苹果照实写上说明："这些苹果个个带伤，这是冰雹打的，是高原地区出产苹果的标记".这样的实实在在的宣传反而赢得了消费者的认同，当年苹果销售一空。
如何当好营销经理(来源: 中国营销传播网)&
金星啤酒集团销售总公司副总经理 闫治民
& 态度决定一切
&我非常欣赏米卢先生这句话：态度决定一切！干任何工作态度第一，没有正确的态度就没有事业成功的可能。我非常崇拜以果断务实、敢打硬仗的工作作风而著称彭大将军，也将这种作风带到我的工作之中。我天天都是带着一种激情，近乎疯狂地工作，走进公司我就忘记了一切。我从事营销工作多年来几乎没有过过星期天，一天工作十几个小时以上是经常的事，与家人在一起的时间甚至要用天来计算。金星集团企业精神前两句就是：勤勉奋发，雷厉风行。董事长张铁山是这种精神的第一个倡导者和实践者，可以说这种工作作风一是受董事长的影响，同时是对企业深深的荣誉感和责任感使自己能够发自内心地忘我投入到工作中。虽然这种满负荷的工作身心都是非常累的，但自己的工作为企业的发展做出了贡献，得到了领导的肯定，从中体会到了人生的成就感和归属感，再苦、再累心里是快乐的，所有的付出都是值得的。当好业务员的榜样
&虽然我主管着十多个营销分公司，但我却经常深入市场一线带着业务员一起做市场。有人会问我作为一个营销老总，这样有必要吗？要知道榜样的力量是无穷的，作为一名营销管理者，要想在工作中出成绩，要想得到下属的拥护，自己必须沉到基层去，与下属团结拼搏，同甘共苦，遇到困难自己必须身先士卒，当好模范和表率。多年来我大部分时间都在市场一线，一起与营销人员调查市场，走访客户，捕捉市场信息，研究营销方案。我认为这样做是非常必要的，一个好的营销管理者不能坐在办公室内不了解情况而拍脑袋、瞎指挥。长期在市场一线使我能够及时准确地把握市场信息，快速地做出正确的决策，尽可能地抢先竞争对手一步，占领市场先机，同时自己在市场一线带头干，充分调动了营销人员的积极性和主动性，增强了团队的凝聚力和战斗力。当然不能本末倒置，要在切实履行好领导者职责的前提下，才能够到市场一线亲自做市场，否则就只是一个业务员而已。
&要做客户的好朋友
&21世纪是关系营销的时代，企业与客户建立战略双赢型的伙伴关系是企业健康发展的重要保障。良好的客户关系是建立在互惠互利，相互信任的基础上的。市场经济就是信用经济，只有坚持“诚信为先，顾客至上”的经营原则，才能够建立稳固而持久的客户关系。做到这一点，一是要对客户以礼相遇，以诚相待，要先与客户交朋友，再做生意；二是在保证企业利润的前提下，充分考虑客户的利益，为客户提供完美周到的服务，真正为客户办实事，保证客户利润的持续增长；三是要有高尚的人格，要从我做起并严格要求下属不拿客户一针一线，不向客户索要钱物，不接受客户的吃请。多年来我到市场上要么是吃过饭再去找客户谈业务，要么是请客户吃饭，从不给客户增强额外负担。人心换人心，大多数客户都是非常纯朴的，而且挣钱都不容易，只要真心地帮助客户，就会赢得客户的信任，提高了客户对企业的忠诚度，稳固而持久的客户关系也就建立起来了。人格魅力和领导艺术很重要
&打铁先要自身硬，拥有一支雄兵劲旅是赢得一场战斗的先决条件，商场如战场，对于营销工作来说亦是如此。建班子带队伍是做好营销工作的前提和基础。在工作中我非常注意建班子带队伍，我所主管的公司是一个内部非常团结，凝聚力战斗力非常强的团队。一头狮子带领的一群绵羊能够打败一头绵羊带领的一群狮子，一个团队的领头人素质如何起到至关重要的作用，我非常重视这一点。人格的力量也是无穷的，要想成为一个好领导，赢得下属的尊敬和拥护，就必须在下属面前当好三个角色即老师、兄长、朋友，关心和体切下属，真心地帮助下属成长，带领下属走向成功。所谓老师就是在工作经验和实践上你不但是他们绝对的权威，还要毫无保留地将自己的知识悉心地传授给下属。在平时工作中我经常耐心指导下属工作，而且我还把自己多年来的经验一点一滴地总结下来，在公司举办的营销人员培训班上毫无保留地讲授给大家；所谓兄长就是能够将下属视为同胞兄弟，做到爱兵如子，用心呵护他们的成长。对新分到公司的每个新业务员，我不但关心他们的工作，还关心他们的学习和生活，让他们能够全身心地投入到工作中去；所谓朋友就是要与下属真诚相处，平等相待，能够零距离地交流与沟通。在公司里我与区域经理和业务员经常是兄弟相称，而不是职务相称，这样不仅仅是为了表面上感到亲切，而是真正地体现出相互之间的深厚情谊。只有这样才能与下属亲密无间，荣辱与共，风雨同舟，自己也能够不怒自威，永远得到尊重和拥护，这也是一种领导艺术。
&不断学习，超越自我
&台湾著名管理专家石滋宜讲得非常好：成功是失败之母。为什么这样说呢？就是因为在风云变幻的今天，过去的经验不再是灵丹妙药，甚至是歪理邪说，过于信奉经验主义将导致失败。21世纪企业间的竞争是人才的竞争。其实人才竞争的根本是学习力的竞争。因为不断学习是提升人才素质的唯一途径，学习力的强弱从根本上决定了人才竞争力的强弱。为了适应市场发展的要求，金星集团已经初步建立起了学习型的组织，大家都在学习，谁不学习就会落后，不能够适应企业发展的要求，最终会被淘汰。我认为作为领导尤其要在学习方面不但要当好表率，带动大家学习的积极性和主动性，还要通过学习不断提升自身素质，在下属面前保持绝对的权威。只有在不断学习中才觉得自己的学识总是那么浅薄，总觉得有学不完的知识，学习的激情和劲头也就更足了。我以前是学金融的，只是从事营销工作后才不断在工作中学习，在学习中工作，不断积累和丰富自己的知识和经验。面对竞争更加激烈，竞争手段不断创新，市场环境更加复杂的现状，必须不断学习，超越自我。对一个要想取得事业持续成功的人来说，必须终生学习和创新。& &
市场营销就是人们通常所说的市场经济的游戏规则。通俗地讲：& &&&&& &&&市场营销＝战略规划＋销售&&&
有不少人常常把营销与推销混为一谈，如把推销员称为营销员等，其实它们有着本质的区别。所谓推销、是指在一种产品或服务产生以后，运用销售策略将其销售给消费者的过程。而营销则开始于一种具体的产品或服务出现以前，其首先开始于寻找市场上的消费者的需要和欲求，然后再据此开发能满足这些需求的产品或服务，最后运用营销组合策略将其送到消费者手中。可见，营销真正有意义的地方在于：它是尽力保证企业只生产能够卖得出去的产品，而不是推销卖不出去的产品。
我们常听到一些人问：“你怎么把一把梳子卖给和尚”或者“你怎么把冰卖给‘爱斯基摩人’”等，似乎这才叫“本事”，如果不能这样，就不能算营销高手。&
其实，这就是典型的“以产品为中心”的推销观。是不懂市场营销的表现。&&企业作为商品交换过程的主动方，必须以营销的思想为指导，认真分析消费者需要些什么？并最大限度地提供比竞争者更能满足消费者需求的产品或服务。需要说明的是，营销导向并不是说推销和促销已无作用，其实推销和促销是包含在营销之中的，是营销的一个组成部分。&&&
如果从商战的角度来比喻：推销相当于战斗行为，促销为战术支援，而营销则为全局性的确保胜利的战略规则。&
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这个不是我熟悉的地区