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无奈的诉讼—老人留下的房子该如何过户？
&&&&&& 在关于房产类的纠纷中，有一类比较特殊的案件，老人去世之后，未留有遗嘱，子女们想将老人的房子过户到继承人名下，房管局说必须得有法院的判决书或者调解书。而继承人就有点纳闷了，继承人之间对于遗产没有任何争议，为什么也要到法院打官司呢？今天我们就从法律上给大家讲讲这种情况下怎么样才能实现房产过户？&&&&&& 案例：赵大爷和王老太婚后在北京西城区有个小院，二人婚后共养育了三个子女，分别是大儿子赵刚、二儿子赵强、女儿赵蕊。现三个子女都已经成家立业，子女们平时也会隔三差五地去西城的老房子看望老人，一家人其乐融融，十分和谐。然而，五年前的一场交通事故导致赵大爷不幸去世，受此打击，王老太也病了，时间一久身体也大不如以前了，三个子女便轮流前往西城小院看望王老太，以尽孝心。不久前，王老太去世，其子女在整理老人的遗物时并未发现二老留下过任何的遗嘱。现在摆在他们面前的问题是这房子该怎么办？大儿子赵刚主张将老人的房子卖掉，因为现在这房子涨了，他们直接分房款，简单又省事。女儿赵蕊则坚决反对，她认为，这个房子是老人留给子女的，也是他们亲情的见证，对这个小院特别有感情，说什么也不能卖。二儿子则瞒着大哥和小妹找了房管局的战友问了一下过户的事，房管局说这个情况下必须得去法院，只有法院的判决书或者调解书，他们才可以办理过户手续。于是，赵强带着心中的疑问找到了我们。&&&&& 了解了案件的基本情况之后，我们分析，大哥赵刚主张将房子卖掉的想法在法律上暂时还行不通，因为房子虽然是遗产，但房本上依然写的是二老的名字，根据我国《物权法》第29条的规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。简单地说就是该房子在老人去世后在法律上就已经属于所有继承人了，其中的某个继承人在未经其他继承人同意的情况下无权就整个房产进行法律上的处分。对于这类房产，物权法还规定，在处分（比如将房产卖掉）依继承方式取得的房产时，必须根据法律的规定办理登记手续，未经登记的不发生法律效力。也就是必须先将该房产变更到继承人名下，此时才能进行下一步的处分。所以说，大哥赵刚如果想卖房，除了要取得所有继承人同意外，还必须先在法律上进行变更登记。这样的话，问题归结为一点：房子作为遗产如何办理过户？&&&&&&要在法律上解决这个问题必须借助于法院的判决。因为《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。但是，仲裁委员会并不会受理继承类的纠纷，所以解决这类纠纷只能依靠法院的生效判决。&&&&&& 根据我们的经验，此时其中一个或几个继承人可以将其他继承人以继承纠纷为由起诉到法院，法院在确定所有继承人都到案的情况下，会组织开庭。开庭时如果继承人之间能够协商一致，法院可以出具调解书，调解书经签收之后即发生法律效力。此时拿着法院的调解书就可以去房管局办理过户手续了。如果真的存在纠纷且各方协商不成的话，法院只能经审理后依法作出判决。拿着判决书也可以去房管局办理相应的变更登记。从法官的角度来说，处理这类继承房产纠纷常用的方法就是两种：一种是按份分割，即法院确定每个继承人的实际享有的份额，但不会具体处理该房产。这种处理方法不能从根本上解决房子的归属和过户问题，因为只要具有继承人身份，继承份额其实就已经存在了。第二种方法就是进行实物分割，房子由其中的某个或某几个继承人所有，并将房屋折价款给其他继承人。&&&&&& 对于这类案件，我们作为律师其实也觉得有点浪费司法资源，但确实也是无奈之举。因为，房管局要办理过户必须有法院的判决书或者调解书，那么，继承人之间如果有纠纷闹到法院也算正常的解决途径。可问题在于继承人之间彼此没有纠纷还要硬生生地起诉到法院要求判决，这个情况下多多少少有点浪费司法资源。好在此时，在庭审过程中继承人之间可以在法院主持下进行调解，也算是减轻了一下法院的负担。作为律师，我们也希望国家有关部门就此问题上能够做出一些改进或者变通做法，以方便继承人办理过户。
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过户前发现房子被查封，聪明的买家会这样
房东负债卖房，　　过户前被债权人起诉查封了房产的案例有很多，　　这个比较特别，大有可借鉴之处。　　一案一故事 （2014）宝民三(民)初字第1402号 关键字查封查封、解封、三方协议、违约金调整1建立交易关系　　技术员出身的小薛这两年发展不错，准备买房，　　经过多次带看，　　准备购买生意人顾老板名下的一套房产。　　日，　　双方签订了居间协议和中介版买卖合同，支付了定金。　　一周后双方网签《上海市房地产买卖合同》，　　附件约定尾款90万，于交房之日支付。　　并约定9月20日之前办理过户。 2 过户前发现被查封　　就在约定过户的当月，　　房东顾老板的债权人起诉，　　要求返款借款及利息十余万元，　　房子已被松江法院查封。　　12是不是有点儿懵！　　“这么倒霉？遇到欠一屁股债的老赖房东。”“首付款能不能拿回来？？？”　　听过的看过的首付款被骗，钱房两空的恐怖故事一个个出现在脑海里……　　技术员出身就是冷静，小薛是这么做的 3 冷静沟通　　小薛先问了顾老板两个问题：　　1、欠了多少钱？　　2、有没有达成调解的可能？　　通过沟通，了解到其实就是一个小的借款纠纷，　　因为确实没钱，所以和债权人沟通的也不及时，　　想着卖掉房子以后马上还的，　　没想到对方等不及起诉了。 既然欠款金额不大，远低于尾款，　　而且房东态度又比较好，小薛这就放心了，　　这事儿，好解决。 4 与债权人联系，争取解封　　日，　　小薛带着房东顾老板，找到起诉他的债权人，　　三方达成一个协议：　　小薛替顾老板还钱，汇入法院账户，然后申请解封，　　过户后同意将款项放给债权人。 由于债务关系明确，在房东配合下，　　很快房子就解封了。　　5 违约责任起争议　　本来房子解封后就可以过户了，　　但小薛认为，由于房东顾老板自己的债务纠纷，　　让本来就很忙的自己多出那么一件事儿来，　　费时费力不说，还晚了两个月拿到房子，　　因此要求从尾款中扣除还债解封的钱以外，　　还要扣除违约金。　　顾老板却认为，　　其他人起诉查封，不是自己故意违约的，　　何况房子已经可以过户了，　　就不应该承担违约责任，因此不同意扣违约金。　　6 判决　　小薛起诉后，经法庭调整，　　违约金虽然由合同约定的850／日调整到150／日，　　但房东要承担诉讼费及保全费一共15000多。　　小法讲法
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起诉债务人前发现对方已经将房产过户给别人，合法吗？
湖南－长沙&08-25 17:30&&悬赏 10&&发布者:学法守法20…… & 回答:(3)
我是长沙的李先生，去年11月份我有借8万块钱给1位朋友，有借条原件，约定好今年11月份还款。但是今年6月底该朋友联系不上，后来查实对方炒股欠债太多，已经在7月底离婚，8月6日过户其房产给别人。
请问我现在起诉对方（半个月后），对方的房产是否属于恶意转让财产,法院是否可以判决过户无效呢？
问题补充：
法院可以强制执行吗？我还有机会追回债务吗？还有就是名义上过户给别人，但其家人仍居住在其房子里面，合法吗？
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如果是恶意，可以申请无效的
谢谢您的关注，请问如何判定其为恶意转让房产呢？
[上海-浦东新区]
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回复时间：
可以起诉的。
谢谢潘律师的关注。
请问起诉的话，是否有可能追回债务？
[海南-三亚]
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起诉前房子不可以过户吗
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如住房没有被申请保全和冻结，你住房手续齐全前提，随时可以过户。
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律师你好，咨询下双方离婚后协议过户房屋给女方，很快又复婚，复婚后女方继续要求将房屋过户并到法院起诉立案，请问男方不想过户是否可以。
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如果没有办理复婚的手续，女方的要求是合法的。
房屋过户纠纷,当初买房子时签了协议有中间人，原房主没有房产证只有土地使用证,所以一直没过户现在不给过户了能起诉他吗？
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你好，可以直接执行,你好，建议保全财产,怎样保全,你好，你应当向法院申请执行。
我国民事诉讼法规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向法院申请执行。法院对你与被告之间的纠纷作出的判决是生效法律文书，具有强制执行的效力。拒不履行生效判决，你可以向法院申请执行，由法院对其采取强制措施，迫使其履行义务。你需注意的是必须在判决书确定的履行期届满后1年内提出申请。
未按生效判决履行向你支付货款的义务，应当加倍支付迟延履行期间的利息。同时，拒不履行生效判决，如果情节严重，还可能被判处3年以下有期徒刑、拘役或罚金
答案创立者
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没有过户，即属于物权没有变动，人民法院可以查封、拍卖。但善意第三人支付全部价款并入住，且非因第三人原因未过户的除外。
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