“名不正言不顺”惠州150家民宿路在何方？
博罗大亚湾民宿有看点，但存在无照经营、消防不过关、配套难跟上等，市旅游局表示正在筹建民宿协会，行业标准制定也在调研中
&&&&“住在山里卧在云间，彻底给心灵放个假！”全域旅游的发展，自驾游时代来临，不断推动着民宿热。截至2016年10月惠州有民宿超过150家，清水湖农庄、禾肚里稻田酒店、停苑等精品民宿，但是总体规模不大，难以满足乡村旅游的发展。多个县区中，博罗、大亚湾民宿比较有看点。&&&&目前，惠州部分民宿处于无照经营状态，也没有与治安、消防系统联网，存在较大管理漏洞和安全隐患，并带来服务质量参差不齐、消费投诉多等问题。这些问题如何解决？惠州民宿的出路在哪里？2月27日，“民宿纳管”的靴子终于要落地，住房和城乡建设部、公安部、国家旅游局联合印发了《农家乐(民宿)建筑防火导则(试行)》，这能否给惠州民宿标准一个更清晰的指向？&&&&走访&&&&博罗&&&&新居租出去开民宿村民每户年收租3万&&&&“禾肚里，我在田间听蛙声、观星月、枕着稻香睡；青葱间，你在房间静坐着、伴泉唱、吻着风儿醉。”在博罗的青青田间，有这么一家民宿犹如世外桃源，那便是禾肚里。自去年10月1日试业以来，吸引许多广州、深圳等地的游人前来体验。&&&&博罗入选的4个“绿色村庄”在开展美丽乡村“三大行动”，与乡村旅游业发展紧密结合，让“绿水青山”变成了“金山银山”。郭前村上良村小组就是其中一个，这两年，该村引进民宿项目，将28栋新居租给公司发展民宿，每户村民每年仅租金就可以收入3万元。今年春节，上良村小组的客房天天爆满，出现“一房难求”的现状。&&&&“从去年年初起，公庄发展了四种民宿，水东民宿、小小民宿、莱茵河民宿、南梅民宿是各种民宿的代表。这四种民宿分别为旧房改造型、民居型、景区景点型以及农家乐型。有主题和活动的民宿才有生命力。”公庄镇旅游办主任王传亮对当地民宿发展有着深刻的感触，他也鼓励村民发展有特色的民宿。“我们的民宿是先有乡村旅游体验活动，比如摘果、农耕，活动吸引了游客，才去提升建民宿。民宿的灵魂不是宿，而是配合着玩。住在公庄民宿的游客还可与当地村民一起进行农耕、摘果、钓鱼等农事活动；跟着当地人一起D&IY制作当地特色小吃，别有一番趣味，可谓是与当地人同吃同住同劳动。”对于本土民宿的走向，王传亮有自己的想法。首先要对经营者培训(一般让酒店经理培训接待技能、让旅游专家培训理论)，还要让专业设计人员帮设计改造，提升硬件和完善软件；其次要提升往年的项目，加强与旅行社方面的合作，固化旅游线路。&&&&“禾肚里、上良、罗浮山的麻姑峰、清水湖、观背村的驴吧、黄山洞村的乡园居，是博罗民宿几个代表。特别是乡园居，是村中唯一完整保存上百年历史炮楼的四合院形式的客家民宿，基本上把整个村的民房都整合做民宿。”博罗县文体旅游局副局长陈雪花介绍，该县将出台民宿管理办法以及成立博罗县民宿协会，加强对民宿的管理和引导，引导经营者投资有文化有品位的民宿，并通过协会整合资源，搭建民宿营销平台，实现整体营销，打破现有的散乱低端的现状。&&&&大亚湾&&&&旅游民宿上规模却没“合法身份”&&&&规划整齐的房子、小清新的涂鸦、精心摆放的花草……这是大亚湾近年来悄然兴起的民宿旅游项目。相对其他县区，大亚湾的民宿发展更显规模。近年来，依托丰富的滨海旅游资源优势，大亚湾在霞涌新村、澳头小桂村、东升村等地自发涌现出一批旅游民宿。笑傲江湖客栈、熊爸爸客栈、放牛班民宿……特别是进入霞涌新村，能让你感受到扑面而来的一股民宿风。&&&&民宿的经营者老陈也在霞涌新村建了一栋7层高、有着22间房的“优咖民宿”，2015年对外营业，地中海风、薰衣草风、田园风、亲子风……每一层楼都有不同的风格。&&&&2012年买的地，那会才3000元/平方米，现在单是地价就达2万-3万元/平方米。每逢被别人赞赏有眼光时，他难免有点自豪。老陈年轻时就在深圳闯荡，是房地产和酒店管理行业的资深人士，一早就嗅到霞涌新村有较大的潜力。“最近几年，我在深圳较场尾和朋友一起建民宿，感觉深圳民宿发展已到达顶峰了，于是就将目光投放在这里。”在这里众多的民宿中，老陈家的优咖算是经营有方，旺季300多元/间，淡季200多元/间。&&&&如果说老陈有眼光，在2012年趁着价格低谷买地建民宿，那么新村村委会的苏马祖则失算了，1993年他的哥哥到台湾做生意，出钱在老家买了几块地，他却在2011年以3000元/平方米左右的价格全卖了，每提及这件事就懊悔不已。苏马祖回忆，因为过度捕捞，现在鱼少了，很多村民另谋生计。部分村民经营起了民宿，外地的一些老板也涌入来投资建民宿。从去年下半年开始，新村涌现了25家民宿，80%都是外地人经营。&&&&尽管眼前民宿发展潜力还不错，但是老陈仍有较大心结，到底还是“名不正言不顺”啊！目前政府部门还没给这些民宿正式发放住宿业经营许可证，消防更是个让人头疼的问题。“一间房子要求有两条楼梯，一条是人行楼梯，一条是消防楼梯，目前民宿只有一条楼梯。除了这些实际情况和办证问题外，我们也希望当地政府能有更多投入改造周边环境、加强沙滩管理和基础设施建设，这样才能良性发展，我们才会走得长远。”老陈还担忧这里兴建民宿氛围越来越浓，却没有行业自律，容易引发恶性竞争。&&&&“原来在湖南有一家民宿，看到霞涌潜力不错，就与几个小伙伴选择这里开连锁店。”笑傲江湖客栈股东之一黄丽萍告诉南都记者，去年3月对外营业，可能由于村里基础设施没跟上，现在客流还比较少，日子过得比较艰难，需要相关部门大力支持，把周边配套设施建好。他说，希望政府部门能尽快出台一个标准，给民宿发放住宿业经营许可证，有了“合法身份”，经营者才能安心经营下去。&&&&对于这些自发生长的民宿，如何管理？霞涌街道办相关负责人坦言，没有相关的法律依据，无证无照，民宿也不敢放开干，希望本地能尽快出台相关规定。“虽然这些民宿难通过现行的审批规定，但街道办也会指导村民要朝着这个方向整改，将安全隐患降到最低。以前一些民宿连灭火器都没有的，现在通过引导会配了，接下来计划开培训班，指导村民更好进行民宿经营管理。”&&&&大亚湾区旅游局向南都记者透露，该局2016年初牵头起草了《大亚湾区民宿发展工作方案》，并经区管委会审定印发。方案提出了民宿发展目标，主要工作任务、民宿申报程序等方面，并建立了大亚湾区民宿发展工作联席会议制度。该区将根据国家标准，制定《民宿办证指引》，指导民宿标准建设和规范管理；加强民宿旅游标识系统建设，推进渔家、客舍两大民宿旅游品牌的LO&G&O、灯标的设计制作，树立统一品牌形象；组建大亚湾区民宿协会，增强民宿内部管理和市场统筹；组织开展民宿经营管理和服务培训等。&&&&龙门&&&&计划打造“龙门客栈”&&&&龙门在民宿发展上，计划打造一批“龙门客栈”。“我们将制定相应的管理标准，聘请有资质的公司对纳入龙门客栈品牌的民宿进行统一运营管理，并要求所建民宿要富有特色，服务要精细化并要有一定文化内函。”龙门旅游局相关负责人介绍，目前正在筹划当中，拟在下半年打造出一到两间“龙门客栈”精品样板出来。&&&&乱象&&&&服务配套难跟上&&&&一个好民宿离不开好服务，光靠民宿主不够支撑整个经营的。小刘在今年春节期间慕名入住博罗一家精品民宿就有这么一次不太愉快的经历。“春节期间，请朋友入住这家民宿，1000多元的房价真有点心疼，但觉得不爽的是这里的服务配套难以跟上。晚上竟然没热水提供，店家说热水器坏了没来得及修。大过年的，没热水洗澡真心不好受！”业内人士称，民宿旅游主要是家庭经营模式，经营户既是民宿的主人，又是提供服务的指挥人员，无法提供专业、贴心的服务。&&&&卫生难让人放心&&&&今年3月，上海市消保委发布了针对10个网络平台上的40家特色民宿的安全、卫生等消费体察。结果显示，大部分体察者对民宿的地理位置、设备、服务等较为满意，但在安全、卫生和信息真实性方面，仍有提升空间。而惠州老陈的“优咖民宿”就针对消费者心理做足“干净”文章。他说，应该让每一位来住过的客人都找到家一般的感觉。赵先生一家上个月住在海边一家民宿，也给他留下不太好的体验，“民宿的卫生问题难让人放心，上回住的那家民宿床上竟然还有沙子没有洗干净，看来，以后要慎重选择民宿。”&&&&规范化任重道远&&&&让民宿业更为头疼的是，“消防审批”难通过，那就意味着办理不了住宿业经营许可的“营业执照”。今年“五一”假期，江苏省消协组织了122人体验团队，对全省60家民宿进行了暗访，发现60家民宿中95%没有消防应急包，87%没有逃生通道图，33%的民宿公共区域每个楼层明显位置没有配置灭火器，37%没有消防应急照明灯具和灯光疏散指示标志，20%没有设置开向户外的窗户供人员逃生。&&&&南都记者注意到，《农家乐(民宿)建筑防火导则(试行)》对农家乐(民宿)的界定，以及防火安全管理、住房结构安全提出了具体要求。农家乐(民宿)的从业人员应熟悉岗位消防职责和要求，做到“一懂三会”(一懂：懂本场所火灾危害性；三会：会报火警、会使用灭火器、会组织疏散逃生)。村民委员会或经营管理农家乐(民宿)的行业协会应建立志愿消防队。有条件的地区，应根据需要建立专职消防队等。相关要求主要适用于经营用客房数量不超过14个标准间(或单间)、最高4层且建筑面积不超过800平方米的农家乐(民宿)。&&&&懂行专业人才少&&&&“从事乡村旅游和民宿经营的人越来越多，但是专业人士非常少。”稻田读书会发起人李好此前到省外多地的民宿考察，也对惠州民宿比较了解。在他接触的民宿里，很多从业人员对民宿和农家乐的概念不清晰。很多从业者建个餐厅，种些菜地，养些家禽，农家乐开起来了，再弄几间房子可以住宿，就开始从事乡村旅游，但因为缺乏整体的规划和运营思路，往往没特色，规模小，加上缺乏行业平台，很少有机会参加专业系统的学习和培训，往往都是摸着石头过河。&&&&对于民宿的定义，他有较到位的理解：“民宿是自成一体的、民宿是非标准住宿，有别于酒店和农家乐。酒店可以说是一种城市型旅居的代表，农家乐是简易的乡村旅游餐饮配套，休闲观光等，民宿则是利用乡村环境，追求乡村意境，超越传统乡村，提供新型生活方式，有一定的民间文化，是乡村的家。”&&&&出路&&&&政府正在筹建民宿协会行业标准制定在调研中&&&&“近几年乡村旅游发展很快，惠州市旅游行业还没有出台相关的民宿的管理办法及标准。”李好建议，惠州旅游业应鼓励成立民宿协会，引导民宿规范发展，制定本土的民宿行业标准及相关法规。对于民宿的合法经营、安全保障、基本设施、卫生管理(卫生状况)、餐饮管理等进行标准化制定，进一步引导规范民宿建设、引领惠州市民宿业的发展。“出台鼓励民宿发展的相关政策，鼓励对农村闲置房子进行民宿改造，开放对房屋产权的限制、工商注册登记限制、使用性质限制，制定民宿消防安全管理办法。通过激励个人闲置资源充分利用，有序发展民宿出租，有效解决乡村旅游发展配套设施不足的困境。民宿市场还会进一步增长，行业的管理将越来越规范，只有专业化和超越用户预期的体验，这类民宿才能生存下去。”&&&&惠州市旅游局局长张莉兰向南都记者介绍，惠州市旅游局正在联合农业、公安部门一起筹建惠州民宿协会，借此引导规范民宿行业。&&&&在李好看来，民宿协会成立后，可以尽快通过协会将从业人员组织起来，通过平台实现互助共赢，资源共享，推动有潜力的民宿往精品化、特色化、品牌化的方向发展。“发展民宿首先要有人才，没有人才进行系统规划、指导与培训，容易把民宿做成农家乐。惠州的民宿应有自己的特色，才能吸引更多游客。”李好建议，引进更多的专业设计人才、规划专家、投资平台，为大家提供设计、选址、培训、推广、猎聘、咨询等综合服务，全心全力帮助民宿企业成员的成长。协会成立后，将针对惠州民宿业态的发展，做具体剖析，通过开展统一的培训、服务、推广，提升惠州民宿业的服务品质，并解决资金(提供资金需求)、提供设计(规划设计)、宣传推广等全产业链上的服务和帮助，促进民宿行业的整合与发展。&&&&张莉兰认为，除了计划筹建惠州民宿协会，还准备制定民宿行业规范标准，进一步引导规范民宿建设，接下来将结合村庄统一规划，借鉴江浙一带的先进经验，给予民宿设计支持(补贴)，采取O2O模式、众筹模式，引进专业管理企业线下为加盟客栈、民宿、农家乐提供设计指导、卫生服务培训等。南都记者了解到，惠州市旅游局有计划出台惠州市民宿管理办法，正在调研中。&&&&他山之石&&&&厦门单栋房屋客房数不超14间&&&&今年5月，《厦门市民宿管理暂行办法》出台。厦门的民宿数量达2300余家。《办法》明确了民宿的经营规模，即单栋房屋客房数不超过14间，建筑层数不超过4层，且建筑面积不超过800平方米。&&&&采写/摄影：南都记者　黎秀敏　实习生　魏秋桦
开启桌面通知
开启后，有重磅新闻时浏览器会向你推送动态通知民宿设计要素
核心要素：标准化要素
核心要素：非标住宿也应有基本的设计与衡量标准，是所有民宿（单体或群落）在设计之初都需要考虑的关键环节。
系统要素：合理化要素
系统要素：确定合适的民宿规模、客房量，合理统筹资金，成本控制；群落式民宿设计需要考虑建筑群落之间的布局，需根据场地条件统筹规划。
补充要素：差异化要素
补充要素：民宿在核心住宿体验之外营造的差异化体验，包括景观氛围、文化展示、活动场地等，是不断完善民宿作为旅游吸引的特色设计。
以核心要素作为民宿设计的出发点、以系统要素来修正和控制规模，并通过补充要素的创新设计，拉动民宿理性的、有特色的发展
核心要素：选址
喧嚣一路散去，除了考虑自然与原乡，哪里是我们追寻的方向？
核心要素：起名
核心要素：主题
主题：挖掘资源
民宿的选址决定了其可依托的资源，也一定程度上决定了民宿的主题特色，对文化及自然资源的极致表现与利用，是设计一种生活形态的根本。
依托乡野田园，则着力挖掘农家慢生活体验
靠近雪山，凸显圣洁气质，寻找高原环境的独特优势
依托古镇、古街则充分尊重历史、民俗文化
在山间林野，重在与环境相融，在地体验
核心要素：建筑设计
建筑设计需要情怀，更需要逻辑思维
民宿与传统酒店相比，在选址、规模、建筑风格、客房等方面均存在较大差别；无论是改建还是新建，都是为了更好的提炼出历史、人文中的建筑语言。
老房改造民宿
为老房注入新的活力
老房子是活着的历史和文化，民宿设计应让其焕发新的生命光彩，并更好地传承文化。
传承与发展在地文脉
新建并不代表着摒弃当地的历史和人文，而是为了更好的提炼出历史、人文中的建筑语言，创新是为了更好的传承和发展，建筑虽是新建，但它的根却深深的扎在历史文化之中。
改造类民宿策略：最大限度的保留建筑原有的文化记忆，就地取材对建筑做必要的修缮
加建木质的入口雨棚，遮风挡雨的同时突出民宿入口。
对原有的破旧窗户进行修缮。
以木材和茅草为材料建造凉亭，设计民宿的灰空间，凸显民宿的乡居主题。
就地取材，以当地石材铺设人行道路和路边景观小品。
以天然石块和绿色植物做景观围墙。
新建类民宿策略：注重体现当地文化，多选用当地的建筑材料来丰富建筑造型
选材：多选用与自然融合度高的材料，凸显生态性和文化性
以张家界梓木原乡为例
空间：合理的室内与室外灰空间处理
室内和室外的过渡空间是民宿的一个重点设计，阳台、露台等空间可以很好的把人的活动范围从室内延伸到室外，甚至在某些区域可以结合场地现有的地形或植被做巧妙设计，从而和环境更好地融合在一起。
Singita Sabi Sand（南非）
Mombo Safari Camp （博兹瓦纳）
核心要素：细节与环境设计
细节设计：关注民宿客房的细部设计，细节成就完美
每个房间的卫浴五金件都是定做的，从需找铜管道，搭配螺口，阀门、还有一些特殊配件去工厂开模，到最后组装成型，花费了很多功夫。只为呈现最原始的感觉。
纯手工打磨的恒温大泡池，白色水磨石圆润柔和，窗外是田野竹林和山川，只为与自然更近一步。
楠舍每个房间都安装了铜叩门，专门画了图纸，由老师傅做了模具，然后一个个打磨出来。铜环上很多小细节都做很棒。花了这么多功夫只是为了在叩门时，轻轻握住铜环，脑袋里就浮现出小时候，家里旧旧的大门的样子。听到的是“哐哐哐”的真实感。
以楠舍为例
外环境：舒适宜人的庭院设计
把握新市场下，消费群体对于私享空间的追求。
增强产品的吸引力与用户体验，运用互联网的思维增强客户粘性。
民宿成功牢牢抓住游客的一大因素。
整合利用周边优势资源，与民宿产品定位相适应
安吉茶园+野奢度假
日本山水风景+精品度假
莫干山风景+民宿
道路铺装，注重人行的体验
系统要素：规模合理
充分考虑区域游客量及拟选址周边的民宿数量，合理控制自身规模和体量
若假设民宿平均客房15间，平均每间客房床位数1.5（按大部分都是大床房和标间计算），以入住率为70%来计算，则民宿数量与所需的全年过夜游客量存在如下关系（过夜游客量与总游客、过夜游客比重、过夜游客游客平均停留时间都有关）：
区域民宿数量（家）
平均客房数（间）
平均每间客房床位数（床）
保证的基本入住率
全年所需基本过夜游客量（万人次）
系统要素：成本控制
充分遵循并利用天然的生态资源，如地形、水系、植被等
材料与选型的本土化原则以控制运输成本
系统要素：合理布局
补充要素：景观氛围
灵活运用景观小品
植物与软装饰的搭配运用
丰富灯具的表达，增强景观表述性
灯具种类Types of lights
民宿的景观灯具，首先应该强调其产品的个性与烘托氛围的个性化气质，与文化气质相符合。
再根据景观区域的不同景观特性及功能诉求，统筹设计不同种类、大小的景观灯具，营造民宿丰富的夜间景观。
运用低能源材料，节能环保。
选择可照明范围、避免光污染；灯源多用LED，避免能源浪费；灯具材质经久耐用，易于维护。
补充要素：活动场地设计
如何把农村中的空气、田野、古道、竹林、溪流、风俗民情、农耕文化、农副产品变成旅游资源营造可以体验的活动空间和场地，是民宿住宿体验的加分环节。
浪漫主题景观节点
农牧活动体验
一位民宿老板曾经这样说：目前来农村居住及游玩的大多来自杭州、上海等大城市，以家庭及情侣为主。“他们不仅来吃吃喝喝，还喜欢和我们聊天，喜欢下田上山体验农活。”
奇创创新设计
多种特色住宿体验
为了营造不同的体验，房间在设计上颇具心思
包场式度假体验――某一栋建筑内的四间客房，拥有独立的景观内院，可以提供给家庭游或朋友圈、商务圈一个私享别院的氛围。
观星体验――部分二层卧室屋顶采用玻璃材质，客人可以在夜晚躺在床上体验星星伴眠。
露天卧室――有一栋建筑二层部分设计了一处露天卧室，配以玻璃顶棚，在天气较暖的时候，可将卧室移至此处，真真切切地体会躺在大自然怀抱中的感觉。
树屋客房群――在基地山林地区，以钢结构为主要材料搭建木屋，离地高度6米以上，外墙以木板及玻璃为主，茅草盖顶，悬空于竹林间。每一间木屋设置卧室、卫浴及超大露台空间，五面式观景体验打造山林隐居的极致体验。树屋的高度为观景提供了绝佳的视线，可谓是远近山林，一览无遗。
多种拓展活动作为补充
项目建设中
项目组在基地考察时采集到的基地照片
破茧成蝶，绽放魅力
基于项目基地的空间结构与蝴蝶形态神似的现状，将规划概念在空间上进行演绎
设计元素提炼
江南民居特点
建筑设计整合
灰空间及加建错落的体量，增加了建筑形态的层次感，丰富了立面和平面肌理。
建筑墙身设计
围墙及片墙上用青砖及瓦片拼叠的窗花，突出丝丝民俗气息。
游客服务中心入口特别采用了圆形门洞及拼花外饰面，体香江南建筑秀丽的气息。
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客栈与民宿这种小微住宿形态在最近两年以迅猛之势崛起，越来越多的人接受并且喜欢上这种住宿形态，或者说是旅行方式。客栈与民宿在旅游产业体系里开始扮演起举足轻重的角色，也成为越来越的人投资和生活方式的选择。当然，随着行业发展，客栈与民宿的作为投资品，其风险也在增加，一方面源于物业成本和运营成本在增加，另一方面；经营竞争的加剧也是现实的问题。因此，做经营好一家民宿或客栈，从一开始就显得非常重要，选址、政策风险评估、设计风格定位、规模、客户定位、营销、服务…… 在这个行业里的成功，不再是轻易出现的偶然情况。客栈民宿选址的十个考虑要素& 气候1度假指向的客栈民宿产品，气候是一个重要条件，而且在所有条件中，也最稳定的一个要素，长时段内不会发生剧烈变化。常年温度的宜人，光照及降水的适度，不会出现长时段的极端天气，都是通行的前提。例如中国北方的大部分区域，属于季风性气候，夏天炎热，冬天寒冷，适合营业的日期较为有限，都难以形成全国性大规模客栈集群。交通通达性2作为一个需要消费者到达消费的行业，消费者到达的便利性是尤其重要的因素。距离市场的远近决定了投资客栈民宿潜在客群的规模。随着中国各种交通网络布点的完善，特别是高铁和机场建设的推进，时间距离成为和物理距离同样重要影响消费者的参考项。生态环境3因为客栈民宿属于休闲旅游的范畴，消费群体大多来自于城市，一定意义上，他们是希望对日常生活的一种转换；因此所处区域的生态环境好坏是客户进行选择的重要参考项，空气、水体干净；周遭环境无破坏，无过多违和建筑，保持一种原生态是最理想的情况。区域景观独特性4客栈民宿其实是游客出行的集成点，客栈的选择其实是综合了旅行度假的综合诉求。或者说，一个区域民宿客栈的客户来源，很大一块是对于旅行度假住宿群体的配套。因此，所处区域景观的独特性就显得尤为重要，景观的独特性意味着带来的客群流量。区域基础配套条件5客栈民宿体量较小，在布局上具备灵活性，可以在其他建筑功能区能伴生，也可以作为独立的个体进行运营，但无论是混居还是独立运营，作为经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要考虑；所在地如果基础配套不全面，就会导致整体的建设运营成本偏高。特别是在一些风景区内，排污管网设施，水电通路，都要做系统的考虑。获取物业及建设成本6除非是自有物业，只要是租赁或购买的物业，都会成为做这个行业的一个重要支出，作为一个投资的项目，是最大的一项固定成本支出；因此是需要做提前的考察。&运营及管理成本7建成后，是否易于运营，适合的工作人员是否容易获得，当地人工成本的高低，物价的高低，日常变动成本的考量也是非常重要的条件。区域政策风险8这是这个行业最不可控一个因素，因为新，所以很多政策法规不甚明朗，不同区域的地方政府对该行业所抱持的态度也不一样。运营所需证件办理的难以程度，遇到一些政策性的利好或利空，甚至都有可能对投资项目造成颠覆性的影响。区域客流稳定性（季节性）9客栈民宿这种的住宿形态，规模小，运营灵活，但同样存在规模不经济的状况。特别是对于一些高端客栈民宿，配套人员较多，季节性的客流变动会对收益造成较大的干扰。一个区域是否能形成客栈民宿的集群，稳定的客流是一个重要的前提。&区域文化氛围，民情10客栈民宿除了投资属性， 其本身还带有文化属性，因为其驱动力来源于大家对于这种生活状态的向往，并希望以运营的客栈民宿的形式去实现。对于消费这种住宿形态的群体，也是冲着这种生活方式前来。因此区域文化氛围是非常重要的要素；也是一个地方能不能吸引很多有这种共同志趣的人前来投资客栈民宿并形成集群的要素。而所在地的民情，是否让人生活其中愉悦，旅行过程中不产生额外的负担，是一种无形的力量，无论对于客栈民宿投资者，还是消费者，都是一个重要的选项。
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民宿系列一：民宿选址的七大要素
乡村振兴之民宿民宿是“美好生活”的重要载体，在我国农业供给侧结构性改革与精准扶贫背景下，以民宿为依托与带动，乡村的“绿水青山”将成为乡村振兴的重要抓手。民宿开发要树立商业化思维，它首先是个生意，然后才是门有情怀的生意。绿维文旅将推出系列文章，从民宿的选址、建设、投资、运营四方面详细剖析民宿筹建的全流程。选址的重要性决定一个民宿成功的因素有很多，建设和运营都是完全依靠后天的控制，而选址是先天性极强的因素，基本上选址一经确定，市场方向就大致确立。可以说，好的选址是成功的一半。选址不理想，后期其他方面做得再成熟也会事倍功半。成熟的民宿及民宿聚集区无不具备极佳的选址条件。裸心谷为代表的莫干山地区是全国首屈一指的休闲度假游市场，它背靠的是全国最大的江浙沪市场，距离上海苏州不超过2个半小时车程，距离杭州半小时车程，是全国著名的兼具人文资源和自然资源的四大避暑胜地之一。而在2016年就已经入住率达到80%、融资超过1亿元的诗莉莉的选址均是洱海、丽江、漓江等景观资源在全国范围都是绝无仅有的区域。裸心谷的选址选址的重要因素影响选址的因素很多，重要因素可归纳为以下几类。1．区位民宿从本质上来说，是住宿业消费升级的产物，是旅游配套的升级产品。中国地域辽阔，各地区自然环境、人文风貌、经济发展水平千差万别，各地区的消费水平，消费偏好也随之各异。一二线城市或城市群相对全国其他经济水平偏弱的城市来说，居民出游率和出游消费水平都高出许多。这些地区具有较大的中高端旅游消费市场，民宿发展具有坚实的市场基础。而对收入水平相对较差的地区来说，乡村旅游住宿往往还停留在农家乐的水平，发展条件相对滞后。另外，随着旅游业整体的发展，有相当一部分地区具有全国性的旅游资源优势，或气候宜人，或景观奇丽、或人文深厚，这些地区旅游经济发达，是孕育民宿的绝佳土壤。也有些区位天生就同时具有旅游资源优势和经济发展优势，莫干山地区就是这样的例子。莫干山裸心谷从民宿的区位和市场划分，可将民宿划分为城市依托型和景区依托型。顾名思义，景区依托型即依托景区景点的吸引力，借助先天的旅游住宿市场，发展而成的民宿类型。景区依托型民宿与周边娱乐、餐饮等旅游配套共同形成旅游区旅游服务体系，其选址与旅游区及周边配套关系密切。洱海周边民宿集群就属于这一类型，洱海地处中国独特的地理气候区域，享有绝佳的湖景、山景和人文资源，并形成了良好的旅游环境，这个地区的民宿自然应运而生，其主要服务前来旅游区观光旅游的消费人群。大理千里走单骑杨丽萍艺术酒店而城市依托型民宿，最主要的形成动力在于其临近城市庞大的消费市场。这类民宿首先出现在一线城市或城市群近郊，这类民宿的消费群体有很大一部分属于休闲度假型，有时候往往没有明确的目的，仅仅是身心的放松。这类民宿与主城区的区位与交通的关系成为制约其发展的重要因素，但良好的自然环境同样是硬性条件，就近的旅游景点和资源也会提高民宿的经营品质。这两种不同类型的民宿，在前期定位和后期建设运营上都有一定的差别，需要具体分析对待。&2．交通作为一个需要到达目的地才能消费的行业，交通的便利性对于民宿是一个重要因素，距离市场的远近决定了潜在消费群体的数量。交通的可达性对定位不同的民宿来说，有不同的要求。对于定位观光游，景区配套型民宿来说，对便利的公共交通有着较强的要求，公共交通可达核心景观的时长不宜超过30分钟。对于客群定位以城市近郊自驾休闲度假为主的民宿来说，主要指距离城区的远近。从市场经验分析来看，对于一二线城市自驾不宜超过2小时。同样距离临近知名景点不宜超过半小时车程。而在三四线城市，对自驾时间要求则更短。&&3．区域环境区域环境是选址当中最为重要的因素，消费者群体选择民宿作为住宿的目的地，首先是对其区域环境的认可。区域景观的独特性尤为重要，意味着先天性带来的客流量的多少。在评价区域景观的时候，不仅仅把山水生态景观的品质作为唯一要素，在所针对的市场环境范围内，其景观越是具有稀缺性、唯一性，其价值就越大。如果民宿选址处在5A级景区、世遗景点或一个有着某种象征意义的地区，对应的客流量会比普通景区大很多。&松赞民宿区域环境&4．地块状况在确定良好的区域环境之后，具体地块的状况也具有一定影响。地块与周边水系、景点、交通干道的关系都影响着建成民宿的品质。依山傍水的位置、古树、文化遗迹以及绝佳的观景视野都会给民宿加分。&5．资源资源对于民宿来说没有固定的范围和界定，但基本可以划分为两种类型。一类是能带来美好境遇和体验的环境事物，周边方便可达的景区，地块周边独特的草木山水，都是这类资源，地区文化氛围也是这类资源重要的要素。这类资源具有鲜明的先天性，选址的时候占有资源越多，资源禀赋也就越强。在项目设计建设中也要充分利用这些资源，发挥各资源价值，让这类资源最终成为吸引游客的重要载体。另一类则是能完善补充民宿功能的相关业态。旅游产业六大供给要素吃、住、行、游、购、娱，民宿为代表的非标住宿主要承担的是“住”这一项，在建设中，民宿可适度延伸承担其他要素功能。实际建设过程中，民宿很难把其他要素都囊括，难以建立整个旅游服务体系。但在一定范围内，具有一定的其他配套业态对于民宿无疑是很重要的，这不仅能增加民宿的吸引力，也能减少民宿建设的公共服务投入。如医疗、安保等社会服务类的配套为旅游消费者，乃至民宿自身都提供了保障。瓦厂酒店配套&6．基础设施民宿体量较小，设计及布局上灵活性强，而作为经营主体，给水、排水、强弱电、消防、污染处理等方面都需要细细考虑。如果民宿所建区域配套设施不全面，建设成本及运营成本也会增高；如果电容量不够需要增容，或是缺乏稳定健康的生活用水，可能电力增容或增加生活用水供给设施比改造民宿的成本还要高。特别是在一些距离城镇较远的村落，所有基础设施都要在确定选址之时做系统的规划。&7．政策民宿的选址也要考察所在地区的政府态度与相关政策，这是行业最不可控的一个因素。民宿属于新兴的旅游住宿方式，很多地方政策法规并不明朗，不同地区政府也有着不同的态度，这就决定了所需办理证件的难易程度。民宿选定地址之前必须要和当地的行政单位进行沟通，确保各级行政机构和当地居民的支持。签订租赁合同的时候确认土地属性和房屋的权属，避免纠纷。目前，大多政府都扶植民宿产业，会提供政策、资源甚至资金方面的支持，另外也会根据当地特色给予适当引导。（本专题由绿维文旅度假分院研究）
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