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毕业设计经济评价毕业设计经济评价
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本设计为河南省新郑市新建生产玩具项目的经济评价，该项目已完成市场供求预测，项目所需原材料、燃料动力等供应条件的评估；确定了项目的技术方案，建厂条件和规模、环境保护方案以及节水节能方案；确定了项目实施规划以及资金的筹措方案等工作。根据国家现行财税制度、价格体系和建设机制，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据以判别该项目的经济可行性。
关键词：经济评价；财务评价指标；清偿能力；盈利能力
This design for the Henan province XinZhengShi new production toy project economic evaluation, the project has been completed market supply and demand forecast, required raw materials, fuel, power supply conditions, such as project evaluation； Determine the technical scheme of the project, factory conditions and scale, the environmental protection plan and water-saving energy-saving scheme； Determine the project planning and fund raising scheme, etc. According to the national current fiscal and taxation system, price system and building mechanism, analysis and calculation project financial benefits and costs of direct preparation of financial statements, financial evaluation index calculation, review project profitability, solvency, such as finances, which determine the project's economic feasibility.
Key words: economic evaluation, financial evaluation，solvencyprofitability
摘 要..............................................................I
Abstract...........................................................II
第一章 绪论. ......................................................1
1.1 经济评价概述....................................................1
1.2 项目经济评价目的................................................1
1.3 项目经济评价内容................................................2
设计简介与设计方案述.......................................4
2.1设计简介........................................................4
2.2设计方案论述....................................................4
2.3财务评价程序....................................................5
2.4项目财务评价中应注意的问题......................................5
结果与分析..................................................6
3.1 结果.........................................................
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潍坊化工厂1万吨年乙撑胺项目经济性评价研究--优秀毕业论文万吨,化工,经济,项目经济,乙撑胺项目,经济评价,乙撑胺,万吨乙撑胺,年乙撑胺,化工厂
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潍坊化工厂1万吨年乙撑胺项目经济性评价研究--优秀毕业论文
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毕业设计,土木经济评价
本科毕业设计说明书（论文）1
引言第 1 页
共29 页房地产业是风险高、需求资金量大、回报显著的行业之一。由于回报巨大，越来越多的商人挤进房地产业，这些商人一味的注重利润，而忽略了房地产项目可行性研究，导致房地产业出现非健康发展和房地产开发投资的盲目性[1]。房地产开发项目经济评价作为房地产项目决策科学化的重要手段，是地产商进行项目开发时的可行性研究的重要方法之一。房地产开发项目经济评价可以引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性[2]。房地产项目经济评价是在房地产市场调查的基础上，收集原始资料，整合原始资料，制作项目总投资计划与资金筹措表，财务计划现金流量表，营业收入、营业税金及附加估算表等相应表格，再利用表格中的数据，计算相应的经济指标，最后利用这些经济指标判断项目是否可行[3]。房地产开发项目经济评价一般有两种评价：财务评价和综合评价。房地产开发项目财务评价也就是平常说的房地产开发项目经济评价，是依据当今社会的各个商品价格关系和对应财政制度，由地产商计算所开发的项目的各种营业收入和各种财务支出，分析所开发项目的动态盈利能力，静态盈利能力，资金平衡能力分析，偿债能力分析等，由这些数据来判断项目的经济可行性。得出的项目经济可行性可以作为地产商决定是否投资根据，也可作为相关政府管理部门审批房地产项目的依据，还可作为金融机构审查贷款可行性的依据[4]。第二种经济评价房，地产项目综合评价，是从区域社会经济发展的角度考虑的，主要是评价房地产项目的效益和合理性。综合评价一般考虑项目的综合盈利能力和社会影响。项目社会影响是指该项目抽象的效益，而这种效益是难以用金钱来计量的，该效益间接或直接影响项目。而综合评价盈利能力是指该项目用于直接投资的资金和直接产生的效益，这里的效益是可以用金钱来计量的，通过计算可以得出内部收益率，由内部收益率考察房地产项目投资的盈利水平 [5]。项目投资中型，社会影响力一般的中小型项目只需要进行房地产项目财务评价，美好易居城项目只需要进行房地产财务评价。2 房地产市场调查市场调查是事先有目的，有计划，有组织，运用尽可能多的方法，整理, 收集本科毕业设计说明书（论文）第 2 页
共29 页与原目的，原计划有关的各种有用的资料,信息和情报，然后把这些第一手资料,信息和情报进行整合，汇总，再做一些统计，最后根据这些统计来判断一些结论，为商业活动提供具体依据。房地产市场调研，也就是把商品对象固定为房地产，然后收集对相关的市场信息，再进行整理,记录和分析，从而做出统计数据，利用这些数据，进而对房地产市场进行研究和预测，为地产商做决定提供一定的帮助[7]。[6]2.1
房地产市场调查问卷情况此次房地产市场调查问卷设置一共20题，共三十份，在学校，坡子街，美好易居城售楼处等地，对各年龄层发放，填写。该问卷调查表主要设置问题的目地是为了解填写人的个人情况与家庭情况，购房意向，相关价格和对美好置地的了解等。通过问卷调查表，可以了解到一下情况：（1）有购房意向的人群大部分为30岁-40岁，大专以上学历，家庭年收人在10万至5万，都想在这两年内买房，用途基本上都是自住，现在一般都有拥有一套住房，喜欢住房的类型为小高层（9-15层）等。（2）买房者买房第一考虑的是价格，现在的房价情况基本可以接受，能接受的单价为5000元/m-7000元/m，最高可以承受住宅的总价为70万-100万，大部分消费者购房选择付款方式为一次性付款。（3）大部分消费者通过网络渠道了解房地产信息，多数消费者了解美好置地，如果购房的话，美好置地是第一选择。222.2
房地产调查成果和结论（1）全国房地产状况通过在中华人民共和国国家统计局和中华人民共和国国家规划局还有中华人民共和国国家资源局等相应的网站查阅有关房地产的数据制作图表，可以得到以下成果：表1房地产开发企业资金来源情况单位（亿元）房地产开发企业资金来源情况（亿元）2009年 2010年 2011年国内贷款
12564利用外资 413 656 814企业自筹资金15909其他资金
35775图2房地产开发企业资金来源情况表2全国商品房市场状况 全国商品房市场状况2009年 2010年 2011年商品住宅完成投资22369亿元 30022亿元 44308亿元商品房销售额 35987亿元 42300亿元 59119亿元商品房销售面积 75203万m2 82500万m2 109900万m2通过图表可以知道全国房地产在这三年总体是增长。 （2）泰州生产总值这里通过上网查阅：泰州市规划局、泰州市发展和改革委员会、泰州房地产信息网等得到相应数据，可以得到以下成果。图4全市实现地区生产总值2.3
项目具体情况总的来说，，泰州生产总值一直是向上，2010年到2011年增长较慢。美好易居城位于泰州市海陵工业园区迎春东路南侧、纵四路东侧、纵五路西侧、育才路北侧。项目总用地面积，总建筑面积，紧邻泰州大桥北接线、汽车东站、火车站、距离泰州市中心、老街、三水湾等只有5分钟车程，交通较为方便。本项目共建设29幢住宅楼，均为高层住宅（不低于35m），其中18层住宅楼16幢，24层住宅楼4幢，30层住宅楼1幢，32层住宅楼8幢，住宅以两室两厅一卫和三室两厅一卫为主。目前，美好易居城正在加紧建设中，规划前景良好，城区商品住宅需求较大，可以预见项目市场前景较好。3
本项目财务评价本工程项目财务评价由七个部分组成：项目开发建设周期及实施计划安排、项目投资估算、项目投资计划与资金筹措、项目销售计划及经营收入测定、项目财务评价、敏感性分析、评价结论。3.1
项目开发建设及进度实施计划（1）时间安排根据本项目的开发规模、海陵区房地产的发展情况和市场承受力，假设项目的开发进度计划如下：项目建设期为2年，2011年1月至2012年12月。前期工程，作为工程最重要的部分，必须放在第一地位，耗时尽量要少，该项目决定前期工程从2011年1月至2011年2月，耗时2月。基础工程，混凝土浇筑量较大，必须天气转暖才行，该项目决定基础工程从2011年3月至2011年5月，耗时3月。主体结构工程，分包给多个工程队进行，必须基础工程完成后才能开始，该项目决定主体结构工程从2011年6月至2012年2月，耗时9月。设备安装工程，在主体结构工程完成一个月之前开始，那时，楼层已经基本完成，该项目设备安装工程从2012年2月至2012年4月，耗时3月。室内外装修工程，设备安装工程完成后才能进行室内外装修工程，这样方便装修材料进场，该项目决定室内外装修工程从2012年5月至2012年6月，耗时2月。公共配套工程，楼层主体已经完成，再进行分多个工程队包给，由于公共配套耗时2月。工程比较简单，所以耗时比较少，该项目公共配套工程从2012年7月至2012年8月，竣工验收，这一环节不需多久，该项目竣工验收从2012年9月耗时1月。 销售，这是工程最关键的一个环节，该项目决定在主体建成一半时开始出售，2011年10月至2012年12月，耗时15月。（2）进度计划表的绘制该项目的进度计划表是使用Excel进行绘制的。由于按天表示一格的话，表就会很大，该工程也没有精确到天，所以用一个格子表示一个月。横道图中的粗线，在Excel中的视图中找到工具栏，添加绘图就可以了。 下图为进度计划表的截图。图5进度计划表截图3.2
项目投资估算投资估算是指项目准备建设，一直到项目建成，开始投入生产的这段时间里，对已经知道的费用，和未知的费用的投资估算总额。其中的未知费用，利用一定的方法对其进行假设 [8]。
土地费用土地费用由三项组成：地价款，契税，交易手续费。 （1）地价款在泰州房管局交易地块查到该项目的地价款，所以地价款金额为52700万元。 （2）契税在泰州价格信息网可以查到契税等于地款价3%，所以契税金额为：81万元。（3）交易手续费交易手续费等于1.4元/m2 (项目占地面积)，所以交易手续费金额为：1.4?万元。本项目占地, 总建筑面积708170平方米，土地费用主要包括：地价款52700万元，契税1581 万元，交易手续费28万元，共计土地费用54309万元。见表3所列。表3土地费用估算表单位（万元）序号 1 2 3 4项目 地价款 契税 交易手续费 合计金额
28 54309估算说明地款价的3% 1.4元/m23.2.2
前期工程费该项目的前期工程费主要包括工程勘察设计收费、规划设计费、可行性研究、城市规划技术服务费以及招标代理费等阶段的费用支出。（1）工程勘察设计收费在泰州价格信息网可以查到《工程勘察设计收费标准》(2002年修订本)规定：工程勘察设计收费为25元/m2 (项目占地面积)，所以工程勘察设计收费金额为：25?万元。（2）规划设计费苏价费转(1993)18号规定：中型城市，30元/m2至40元/m2，泰州属于中型城市，这里该项目地块取36元/m2，所以规划设计费为：36?万元。（3）可行性研究苏价费函[号规定：地价款在4亿到5亿中，可行性研究一般按照75万元算。（4）城市规划技术服务费苏价服(2003)42号泰财建(2005)22号规定：城市规划技术服务费1元/m2，所以城市规划技术服务费金额为：1?776元。（5）招标代理费苏价服(2003)4号泰价服(2003)12号规定：按中标额的(万元)：0.01-1%，这里该项目地块取0.95%，所以招标代理费金额为：%?50万元。所以，前期工程费主要包括工程勘察设计收费500万元、规划设计费720万、可行性研究75万、城市规划技术服务费20万元以及招标代理费50万元等阶段的费用支出，共1290万元。见表4所列。表4前期工程费估计表单位（万元）序号1 2 3 4 5 6项目工程勘察设计收费规划设计费 可行性研究费 城市规划技术服务费招标代理费合计单价 25 36 75
0.0001 中标额0.01-1%金额 500 720 75 20 50 12903.2.3
建安工程费该项目建安工程费只计算住宅和配套项目两项，计算内容包括建造房屋建筑物和配套项目所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工程费。该项目参考有关类似建安工程的投资费用，所以用此方法估算得到该项目的住宅单价为1400元/m2，住宅的建筑面积为。该项目的配套项目单价为1200元/m2，配套项目面积为。（1）住宅的金额为：?64103.06万元。 （2）配套项目的金额为：?30034.92万元。 （3）所以建安工程费为94137.98万元。见表5所列。表5建安工程费估算表序号 1 2 3项目 住宅 配套项目 合计建筑面积（m） 单价（元／m） 金额（万元） 0 291120037.98223.2.4
基础设施建设费基础设施建设费是指在该项目规划用地以内，除了主建筑物、公共配套设施建路、路灯、电信设施等建设费用，按单位面积估算法估算[9]。筑以外的各种管道、电缆、道路、水管等工程的建设费用。本项目主要包括绿化、道该项目参照类似工程得到面积单价为350元／m，该工程面积为199776 m，所以，共计基础设施建设费的金额为：350?85.95万元。 3.2.5
公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指非居民居住的面积，主要是为居民服务的各种非营利性或者营利性的公共配套设备，为建设该面积的建设费。本项目主要包括公共商业建筑、公共配套用房及停车场等。该项目参考有关类似建安工程的投资费用，所以用此方法估算得到该项目的公共商业建筑单价为1600元／m2，公共配套用房单价为1200元／m2，停车场单价为2300元／m，公共商业建筑的面积为51940 m，公共配套用房的面积为28299 m，停车场的面积为。（1）公共商业建筑的金额为：?8310.4万元。 （2）公共配套用房的金额为：?3395.88万元。 （3）停车场的金额为：?39649.24万元。（4）所以公共配套设施建设费的金额为：51355.52万元，见表6所列。表6公共配套设施费估算表单位（万元）1 2 3 4公共商业建筑 公共配套用房 停车场 合计5.88 55.52面积ｘ单价222223.2.6
其他工程费其他工程费主要包括建设临时建筑所需的一些费用、为该项目进行造价咨询的费用、承包单位的承包管理费、签订合同的一些费用、项目监理费、为该项目进行投保的费用等。根据泰州市有关部门规定采用前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费和的2%。其他工程费的金额为：(.98?55.52)?2%?3431.38万元。该项目的其他工程费共计3431.38万元。 3.2.7
管理费用管理费用是地产商的管理部门为开发该项目或者是为了销售、经营有关该项目的活动，而产生的二次各种费用。例如，管理人员的办公费、福利、差旅费，仓库管理人员的工资等。按泰州市同类房地产项目的水平并结合本项目的具体情况，项目管理费按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础工程费、公共配套设施费5项只和的3％计取。管理费用的金额为：（?85.95?51355.52）?3%?6776.34万元。项目管理费用为6776.34万元。 3.2.8
财务费用财务费用是指为开发项目融资二次发生的各种项目费用。本项目财务费用为借款利息。本项目共向银行融资30000万元，贷款2年，自2011年1月至2012年12月，贷款年利率为6.9％，季利率为1.7％，2012年1月开始采用等额还本付息法还款，2012年12月还清。建设期借款利息计算详见借款还本付息计划表，财务费用的金额为3188.32万元。3.2.9
销售前期收入销售前期投入包括销售楼盘前的一些费用和销售中的一些费用，例如，为了更好的销售，做的一些广告宣传费用、销售许可证的申领费、销售机构的折旧费、修理费等。参考目前泰州市开发项目的相关标准，本项目的销售前投入按营业收入的3％计取，该项目的营业收人的金额为万元。销售前期投入的金额为?3%?10706.2万元。 该项目销售前期投入为10706.2万元。 3.2.10
不可预见费由于本项目地势平坦，开发商控制项目成本能力较强，不可预见费按前述9项之和的3％计取较为合理。本科毕业设计说明书（论文）不可预见费的金额为：第 11 页
共29 页（?85.95?1.38?8.32?%?7363.68万元，项目不可预见费为：7363.68万元。3.2.11
项目总投资估算表综上所述，项目总投资估算见表7所列表7项目总投资估算表单位（万元）序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11项目名称 土地费用 前期工程费 建安工程费基础设施建设费公共配套设施建设费 其他工程费 管理费 财务费销售前期投入 不可预见费 合计总投资 85.95 1.38 8.32 9.42 3.3 项目投资计划与资金筹措项目投资的资金来源包括自由资金、银行贷款、销售回款、建设期利息。 结合该项目实际开发付款情况和工程进度计划，进行资金投入量测算，项目总投资为万元，其中自由资金120000万元，银行贷款30000万元，预售收入再投入万元，建设期利息为3188.32万元。具体见项目总投资计划与资金筹措表。3.4 项目销售计划及经营收入测定项目销售计划及经营收入测定由四个部分组成：项目营业收入测算，营业税金及附加预算，销售佣金，土地增值税估算。 3.4.1
项目营业收入测算至2011年初项目开盘时，根据泰州市海陵区房地产开发前景分析，参照海陵区同类项目销售价并考虑房地产开发企业的操作能力，预计居住建筑面积和商业建筑面积销售均价6500元／m2至9800元／m2,采用委托代理销售模式。因此，确定项目以稳健售价7000元／m2、乐观售价8000元／m2分别进行经营收入测算。而该地块的可以出售的居住建筑面积和商业建筑面积一共为509819 m。2本科毕业设计说明书（论文）第 12 页
共29 页（1）稳健方案可实现营业收入为：?万元。 （2）乐观方案可实现营业收入为：?万元。稳健方案可实现营业收入万元，乐观方案可实现营业收入万元。3.4.2 营业税金及附加预算营业税金及附加主要包括四项：营业税、印花税、教育税附加、城乡建设维护税等。（1）营业税营业税是国家对提供各种应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的税种。营业税按照营业额或交易金额的大小乘以相应的税率计算。（2）印花税以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。（3）城乡维护建设税为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，国家开征了城市维护建设税。（4）教育费附加教育费附加是国家为了发展我国的教育事业，提高人民的文化素质而征收的一项费用。这项费用按照企业交纳流转税的一定比例计算，并与流转税一起交纳。2011年4季度开始项目销售，至2012年4季度销售结束。根据泰州市住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各期的营业收入、营业税及附加，其中，营业税为营业收入的5％，城乡建设维护税为营业收入的0.35％，教育附加为营业收入的0.15％，印花税为营业收入的0.03％。该项目的营业收人取稳健方案可实现营业收入万元。（1）营业税为：?5%?17843.67万元。（2）城乡建设维护税为：?0.35%?1249.06万元。 （3）教育附加为：?0.15%?535.31万元。 （4）印花税为：?0.03%?107.08万元。[10]本科毕业设计说明书（论文）加估算表。 3.4.3
销售佣金第 13 页
共29 页营业外税金及附加合计为19633.39万元。具体见项目营业收入、营业税金及附销售佣金是指企业在销售业务发生时支付给中间人的报酬，中间人必须是有权从事中介服务的单位或个人，但不包括本企业的职工。房地产中的销售佣金是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的委托代理的各种费用，主要包括代理费[11]。参考目前泰州市的房地产开发项目的标准，结合类似项目的具体情况，销售佣金按照营业收入的1％计取。该项目销售佣金的金额为：?1%?3568.73万元。 销售佣金为3568.73万元。 3.4.4
土地增值税估算土地增值税是有权转让国有土地使用权，这里包括地上建筑物。所得到的金钱收入、实物收入、或者其他收入为计税基础，向国家缴纳税款，不包括无偿捐赠，继承行为 [12]。相应见表8。表8土地增值税估算表单位（万元）1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 5 6营业收入扣除项目金额 开发成本 开发费用 营业税金及附加 销售佣金其他扣除项目 增值税 增值率％ 增值税税率 土地增值税以5项之和取2.1项的20％ （1）-（2） （3）／（2） （4）＜20％
33.39 61.96 .86 0 0其中该表的十一项数值由来如下 （1）营业收入：万元。 （2）扣除项目金额：?33.39?61.96?万元。（3）开发成本：指纳税人在房地产开发时项目实际发生的成本，主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、公共配套设施费、其他工程费。?85.95?1.38?万元。（4）开发费用：指房地产开发项目有关的销售前期投入费用、管理费用和财务费用。6.34?70.86万元。（5）营业税及附加：19633.39万元。 （6）销售佣金：3568.73万元。（7）其他扣除项目：?20%?45861.96万元。 （8）增值税：营业收与扣除项目金额的差值：-?37828.56万元。（9）增值率：增值税与扣除项目金额的商；044.74?11.86%。（10）增值税税率：因为小于20%，所以增值税税率为0。 （11）土地增值税：因为增值税税率为0，所以土地增值税为0。本项目是开发销售模式下的房地产开发项目，营业收入万元，开发成本万元，开发费用20670.86万元，营业税金及附加19633.39万元，销售佣金3568.73万元，其他扣除项目45861.96万元，土地增值额37828.56万元，增值率11.86％。根据泰州市有关规定，增值率低与20%的项目的，可以申请免征土地增值税，经过有关部门的审核，决定是否可以免除。本项目可以免征土地增值税。3.5 项目财务评价项目财务评价是开发项目经济评价的重要组成部分。主要根据整理的原始数据制作项目总投资计划与资金筹措表，财务计划现金流量表，营业收入、营业税金及附加估算表等相应表格，再利用表格中的数据，计算相应的经济指标，最后利用这些经济指标判断项目是否可行 [13]。依据项目总投资计划与资金筹措表，财务计划现金流量表，营业收入、营业税金及附加估算表等相应表格，可以计算出：静态盈利能力分析、动态盈利能力分析、资金平衡能力分析、偿债能力分析。 3.5.1
静态盈利能力分析静态盈利能力主要是指在一段时间内不考虑资金的时间价值，计算项目盈利能力的一种经济指标。主要有以下2种。（1）项目总投资收益率：项目已经能够投入生产后的年利润总额或生产期内年平均利润总额占总投资额的比率。项目总投资收益率?利润总额?总投资：.68%。（2）项目投资净利润率：项目已经能够投入生产后的年利润总额或生产期内年平均利润总额减去应缴的所得税后得出来的值占总投资额的比率。项目投资净利润率?净利润?总投资：%。具体数值可见利润与利润分配表。 3.5.2
动态盈利能力分析动态盈利能力要是指在一段时间内考虑资金的时间价值，计算项目盈利能力的一种经济指标。本项目税前、税后全部投资净现值分别为49184.08万元和32429.20万元，均大于零，说明项目可以按照行业基准收益率12％获利，在计算内发生投资收益，项目可行；本项目投资税前、税后内部收益率分别为41.10％和31.20％，均大于同期货款利率6.9％和基准收益率12％，说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。具体数值计算可见项目投资现金流量表。 3.5.3
资金平衡能力分析根据项目财务计划现金流量表，本项目净现金流量不小于零，故从资金平衡角度分析，项目可行。 3.5.4
偿债能力分析企业的偿债能力，顾名思义，就是企业用自己的资产所能偿还各种债务的能力。偿债能力是衡量一个企业是否能够生在和健康发展的关键，是这个企业财务状况的重要指标[13]。偿债能力分析一般有利息备付率、偿债备付率等。 本项目偿债能力分析研究一下两项：根据款还本利息计划表，按照项目整个计算期计算得： （1） 利息备付率（ICR）利息备付率是指利润总额和计入总成本费用的利息费用之和，与计入总成本息能力较差。其公式为：ICR?EBIT/PI。费用的利息费用的比值，对于一般的房地产项目利息备付率应该大于2，否则付EBIT(税息前利润)——利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，即税息前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用。PI(当期应付利息)——计入总成本费用的全部利息。利息备付率（ICR）?015.461363.93?58.2。（2） 偿债备付率（DSCR）偿债备付率，是指该项目在借款期内，利润总额与计入总成本费用的利息费用，折扣和摊销之和，减去企业所得税，所得的值与计入总成本费用的利息费用与应还本金额的比值，对于一般的房地产项目偿债备付率应该大于1，否则资金来源不可以偿付当前债务。其公式为：(EBITDA?Tax)/PD?100%。EBITDA（息税前利润加折扣和摊销）——利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，该项目折扣和摊销不计算，即税息前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用。Tax（所得税）——企业所得税。PD（当期应还本付息金额）——计入总成本费用的利息费用与应还本金额。偿债备付率（DSCR）?015.46?19503.8724.30?1.8。本项目利息备付率为58.2，大于数值2，表示项目付息能力保障程度好，偿债备付率为1.8，大于数值1，表示资金来源可以偿付当前债务。3.6 敏感性分析敏感性分析是房地产开发项目经济评价中较重要的方法之一，敏感性分析主要是用于探索无法确定的因素对项目的经济效果指标产生的影响和影响程度，它是建立在确定性的基础上，研究不确定性。常用的敏感性因素为项目的主要参数，例如：商品售价、投入的资金成本、项目的寿命期、项目建设期等。如果参数的较小变化能够引起项目的经济效果指标产生较大的变化，则称该参数为敏感性因素，反之称参数为非敏感性因素[14]。敏感性分析主要分为多因素敏感性分析和单因素敏感性分析。多因素敏感性析主要是单个因素对项目的经济效果指标产生影响 [15]。分析也就是多个相关的因素对项目的经济效果指标产生影响，而单因素敏感性分该项目利用单因素敏感性分析，从所得税、建造成本、售价、基本收益率等不确定性因素中找出对项目净现值有重要影响的敏感性因素。 3.6.1
基本收益率（1）基本收益率不变；数值为2.87%；项目净现值为32429.20万元。 （2）基本收益率减少10%；数值为10.8%；项目净现值为34705.40
万元。（3）基本收益率减少20%；数值为9.6%；项目净现值为37121.87
万元。（4）基本收益率增加10%；数值为3.15%；项目净现值为30123.31
万元。（5）基本收益率增加20%；数值为14.4%；项目净现值为27951.18
万元。 3.6.2
售价（1）售价不变；数值为7000元；项目净现值为32429.20万元。 （2）售价减少10%；数值为6300元；项目净现值为11242.53万元。 （3）售价减少20%；数值为5600元；项目净现值为-9879.79万元。 （4）售价增加10%；数值为7700元；项目净现值为53487.12万元。 （5）售价增加20%；数值为8400元；项目净现值为74609.39万元。 3.6.3
建造成本（1）建造成本不变；数值为万元；项目净现值为32429.20万元。 （2）建造成本减少10%；数值为万元；项目净现值为56921.98
万元。（3）建造成本减少20%；数值为万元；项目净现值为77186.19 万元。（4）建造成本增加10%；数值为万元；项目净现值为16393.58
万元。（5）建造成本增加20%；数值为万元；项目净现值为-3870.62
万元。3.6.4
所得税（1）所得税不变；数值为25%；项目净现值为32429.20万元。 （2）所得税减少10%；数值为22.5%；项目净现值为34104.69万元。 （3）所得税减少20%；数值为20%；项目净现值为35780.18 万元。 （4）所得税增加10%；数值为27.5%；项目净现值为30753.72 万元。 （5）所得税增加20%；数值为30%；项目净现值为29078.23万元。 3.6.5
单变量敏感性分析表与图表9单变量敏感性分析表单位（万元）单变量敏感性分析表基本收益率 售价 建造成本 所得税-20% 37121.87
35780.18-10% 242.53 104.690% 429.20
429.2010% 487.12 753.7220% 609.39 -078.23有图可知，售价影响最大。4 表格分析该项目一共有六项表格：项目总投资计划与资金筹措表；借款还本付息计划表；投资现金流量表。财务计划现金流量表；营业收入、营业税金及附加估算表；利润与利润分配表；项目4.1 借款还本付息计划表（1）期初借款余额2011年第一季度：向银行借款30000万元。2011年第二季度：利息为：%?2?255万元；合计：255万元。期初借款余额：30255万元。2011年第三季度：利息为：%?514.34万元；合计：?30769.34万元。期初借款余额：30769.34万元。2011年第四季度：利息为：.7%?523.08万元；合计：.08?31292.42万元。期初借款余额：31292.42万元。2012年第一季度：利息为：.7%?531.97万元；合计：.97?31824.39万元。期初借款余额：31824.39万元。2012年第二季度：利息为：.7%?541.01万元；合计：6.07?24068.32万元。期初借款余额：24068.32万元。2012年第三季度：利息为：.7%?409.16万元；合计：7.92?16180.4万元。期初借款余额：16180.4万元。2012年第四季度：利息为：.7%?275.07万元；合计：2.1?8158.30万元。期初借款余额：8158.30万元。（2）当期还本付息该项目是2012年按季等额还款。 等额还款金额为：P?AP——等额还款金额。A——还款期到时的借款余额。i(1?i)nn(1?i)?1。i——季利率。 n——还款次数。31824.39?1.7%(1?1.7%)44(1?1.7%)?1?8297.08万元。2012年第一季度至第四季度：8297.08万元。合计为?33188.32 万元。 （3）还本付息其中：付息此处的利息与（1）的期初利息不同，这里是求的是期末利息。根据（1）可得，2012年第一季度付息为：541.01 万元；第二季度付息为：409.16万元；第三季度付息为：275.07万元。第四季度付息为：.7%?138.78万元。（4）还本付息其中：还本还本?当期还本付息?付息，根据（2）和（3）可得2012年第一季度到第四季度的还本金额。（5）期末借款余额期末借款余额2011年第一季度到2012年第三季度：?期初借款余额?利息，根据（1）可得2011年第一季度到2012年第三季度的利息，根据（2）可得2012年第四季度的利息。其中2012年的第一季度到2012年第四季度开始根据（4）要减去还本：期末借款余额?期初借款余额?利息?当期还本付息其中的还本。（6）利息备付率与偿债备付率 偿债能力分析中计算已经算出。4.2 项目总投资计划与资金筹措表（1）建设利息根据借款还本付息计划表可以查阅得到。 （2）债务资金2011年，向银行借款30000万元。 （3）项目资本金根据项目投资计划与资金筹措，本项目自有资金有120000万元。参考有关工程，可以得出，工程开始需要更多的资金，所以2011年第一季度50000万元，然后第二季度30000万元，第三季度30000万元，第四季度10000万元。（4）预售收入再投入 预售收入再投入的金额为：项目总投资减去自由资金和银行贷款、建设利息。 预售收入再投入合计= -00-4291.79 万元；然后分摊到2011年第四季度到2012年第三季度，使得资金筹措2011年第四季度到2012年第二季度的金额都在30000万元左右，余下的为2012年第三季度的金额。（5）资金筹措资金筹措各项值等于项目资本金各项值、债务资金各项值、建设利息各项值、预售收入再投入各项值。2011年第一季度项目开始，所以需要的资金大，2011年第二季度至2012年第二季度资金平均，2012年第三季度为竣工验收不需要太多资金，2012年第四季度不在建设期，只有建设利息。（6）总投资总投资同资金筹措。（7）建设投资建设投资各项值等于总投资各项值减去建设利息各项值。4.3 营业收入、营业税金及附加估算表（1）单位销售收入根据项目营业收入测算：7000元/㎡。销售时间为2011年第四季度到2012年第四季度。（2）销售比例参考相关工程销售情况得到表中比例。（3）营业税根据营业税金及附加测算可得营业税合计数值17843.67 万元，然后根据销售比例分摊到各项。（4）城市维护建设税根据营业税金及附加测算可得城市维护建设税合计数值1249.06 万元，然后根据销售比例分摊到各项。（5）教育费附加比例分摊到各项。（6）印花税 根据营业税金及附加测算可得教育费附加合计数值535.31万元，然后根据销售根据营业税金及附加测算可得印花税合计数值107.08万元，然后根据销售比例分摊到各项。（7）营毕业设计,土木经济评价业税金及附加营业税金及附加各项数值等于营业税各项数值、城市维护建设税各项数值、教育费附加各项数值、印花税各项数值相加。（8）销售面积根据项目营业收入测算可得销售面积：509819㎡，然后根据销售比例分摊到各项。（9）销售收入销售收入各项数值等于销售面积各项数值与单位销售收入各项数值的乘积。（10）营业收入营业收入各项数值同销售收入各项数值。4.4 利润与利润分配表（1）营业收入营业收入各项数值同营业收入、营业税金及附加估算表中的营业收入各项数值一样。（2）经营成本经营成本合计数值同项目总投资计划与资金筹措表中的建设投资合计数值一样，然后根据销售比例分摊到各项。（3）利息支出利息支出各项数值同借款还本付息计划表中的付息各项数值一样。（4）营业税金及附加营业税金及附加合计数值同营业收入、营业税金及附加估算表中的营业税金及附加合计数值一样，然后根据销售比例分摊到各项。（5）销售佣金根据销售计划及经营收入测定，可以得到销售佣金合计数值，，然后根据销售比例分摊到各项。（6）利润总额 利润总额各项数值等于营业收入各项数值减去经营成本、利息支出、营业税金及附加、销售佣金的各项数值。（7）所得税所得税各项数值等于利润总额各项数值乘以0.25所得税率。（8）税后利润税后利润各项数值等于利润总额各项数值减去所得税各项数值。（9）盈余公积金盈余公积金各项数值等于税后利润各项数值乘以0.15。（10）未分配利润未分配利润各项数值等于税后利润各项数值减去盈余公积金各项数值。4.5 财务计划现金流量表（1）现金流入现金流入各项数值等于营业收入、营业税金及附加估算表中的营业收入各项数值。（2）营业收入营业收入各项数值等于现金流入各项数值。（3）营业税金及附加营业税金及附加各项数值等于营业收入、营业税金及附加估算表中的营业税金及附加各项数值。（4）销售佣金销售佣金各项数值等于利润与利润分配表中的销售佣金各项数值。（5）所得税所得税各项数值等于利润与利润分配表中的所得税各项数值。（6）现金流出（1.2）现金流出各项数值等于营业税金及附加、所得税、销售佣金各项数值相加。（7）经营活动净现金流量经营活动净现金流量各项数值等于营业收入各项数值减去现金流出各项数值。（8）项目资本金投入项目资本金投入各项数值等于项目总投资计划与资金筹措表中的项目资本金各项数值。（9）建设投资借款银行借款30000万元。（10）现金流入（3.1） 现金流入各项数值等于项目资本金投入各项数值加上建设投资借款各项数值。（11）投资活动现金流入量投资活动现金流入量各项数值等于现金流入各项数值的负值。（12）现金流出（3.2）现金流出各项数值等于借款还本付息计划表中的当期还本付息各项数值。（13）利息支出利息支出各项数值等于借款还本付息计划表中的付息各项数值。（14）现金流出(2.2)现金流出各项数值等于利润与利润分配表中的经营成本各项数值。（15）建设投资建设投资各项数值同现金流出（2.2）各项数值。（16）筹资活动净现值筹资活动净现值各项数值等于现金流入（3.1）各项数值减去现金流出（3.2）各项数值。（17）现金流入（2.1）现金流入各项数值等于投资活动现金流入量各项数值加上现金流出（2.2）各项数值。（18）偿还债务本金偿还债务本金各项数值等于借款还本付息计划表中的其中还本各项数值。（19）净现金流量2012年第一季度开始，净现金流量各项数值等于经营活动净现金流量各项数值加上筹资活动净现值各项数值。（20）累计盈余每一项计算累计净现金流量的数值。4.6 项目投资现金流量表（1）现金流入（2）住宅销售收入 现金流入各项数值等于利润与利润分配表中的营业收入各项数值。住宅销售收入各项数值等于利润与利润分配表中的营业收入各项数值。（3）建设投资建设投资各项数值等于利润与利润分配表中的经营成本各项数值。（4）营业税金及附加营业税金及附加各项数值等于利润与利润分配表中的营业税金及附加各项数值。（5）销售佣金销售佣金各项数值等于利润与利润分配表中的销售佣金各项数值。（6）现金流出现金流出各项数值等于建设投资、营业税金及附加、销售佣金各项数值相加。（7）税前净现金流量税前净现金流量各项数值等于现金流入各项数值减去现金流出各项数值。（8）累计税前净现金流量每一项计算累计税前净现金流量的数值。（9）调整所得税调整所得税合计数等于税前净现金流量合计数乘以企业所得税0.25，然后根据销售面积比例分摊各个季度。（10）税后净现金流量税后净现金流量项数值等于税前净现金流量各项数值减去调整所得税各项数值。（11）累计税后净现金流量每一项计算累计税后净现金流量的数值。（12）项目投资财务净现值求净现值，该项目利用Excel电子表格求净现值法。第一步：启动Excel电子表格，在菜单栏“插入”里点击启动“函数”。 第二步：在粘贴函数对话框里“函数分类”选择“财务”，“函数名”选择“NPV”。第三步：输入相关参数，求出NPV。100?(1?I1)?100?(1?I2)4I1——年利率。I2——季利率。由年利率12%，可得季利率2.87%。（13）内部收益率利用Excel电子表格求净现值法，猜想两个假设内部收益率I1和I2,使其一个大于0，一个小于0，但都接近0。IRR?I1?NPV1NPV1?NPV2??I2?I1?通过上面公式计算，可以得到相应的内部收益率。5
评价结论由动态盈利能力，静态盈利能力，资金不平衡能力，偿债能力等，相关经济指标可以看出，该项目经济可行。美好置地作为泰州市本土房地产企业，在泰州市具有一定的知名度，该公司本生也具有很强实力，是以房地产开发为主的综合性集团化企业，注册资金8000万元，具有国家一级开发资质。美好置地已经在泰州市成功开发了两块地块：美好凤城国际、美好上郡。都取得巨大成功。在这基础上，美好易居城也开始动工了。美好易居城位于泰州市海陵工业园区迎春东路南侧、纵四路东侧、纵五路西侧、育才路北侧。紧邻泰州大桥北接线、汽车东站、火车站、距离泰州市中心、老街、三水湾等只有5分钟车程，交通较为方便。而泰州市城区商品住宅需求较大，可以预见项目市场前景较好。目前，美好易居城正在加紧建设中，是值得期待的一个项目。百度搜索“就爱阅读”,专业资料,生活学习,尽在就爱阅读网92to.com,您的在线图书馆
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