房价上涨卖方违约怎么办？法院判赔违约金差价
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房价上涨的速度之快，让很多卖房的业主眼红，甚至已经签过房屋交易合同，宁可违约也不卖房！近日，广州中院近日二审，判决了一起房屋买卖纠纷，原告在二手房屋买卖合同签订后，因房价涨跌而恶意违约，被判处赔偿违约金和差价。但这起案件，也让很多人感叹二手房买卖没那么简单。
房价上涨，一些势利的卖家选择“宁可违约也不卖”。广州市民王某就遇到了这一状况，王某本欲花125万买潘某的房，没想到房价上涨潘某不卖，后来王某只得花168万购买了与潘某同一小区的房。王某为此把潘某告上法庭。
广州装修公司了解到，11月7日，经广州中院近日二审，潘某最终不仅要向王某返还定金5万元、支付违约金12.5万元，而且还要承担王某的部分购房差价损失共10万元。
法官表示，二手房屋买卖合同签订后，因房价涨跌而恶意违约的，违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。
签了125万元的合同卖家突然不卖
日，王某(买方)与潘某(卖方)及某房地产代理有限公司(经纪方)签订《房地产买卖合同》，约定：卖方潘某将其名下的房屋以现状售予买方王某，总楼价125万元;买方王某应在签订合同当天向卖方潘某支付定金5万元，首期楼款(不含定金)32万元在成功递件当天由买方王某直接支付给卖方潘某，楼价余款(贷款银行批准按揭的金额)在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方潘某在该贷款银行开设的账户内。
合同还约定了违约责任：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的1‰向守约方支付违约金;逾期超过十天仍不履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额于总楼价10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还;逾期十天仍未履行的，但守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按每日楼价款的1‰支付违约金;基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费1.3万元。
合同签订当天，王某向潘某支付了定金5万元。此后，王某与潘某约定于日前往房管部门办理过户手续，但当日潘某以其未带身份证原件及经纪方不在场为由拒绝办理过户手续。王某委托律师于次日向潘某发出《律师函》，要求潘某在同年11月8日前协助王某办理案涉房屋的递件手续，否则将追究违约责任等，但潘某未予理会。
买家起诉索赔房价差额损失30.5万
王某通过经纪方联系潘某，潘某在日明确表示不再向王某出售案涉房屋，王某亦就此提交了相应的微信聊天记录为证。王某为证明日当天完全具备支付首期款32万元的能力，向法院提交了《中国建设银行个人活期账户交易明细》(显示王某在日至11月4日期间的银行存款为32万余元)予以证明。
此房买卖不成，王某于日与案外人杨某签订《房屋买卖合同》，约定王某向杨某购买其所有的与涉案房屋同小区1012房，面积约69.2平方米，成交价168万元，并办理了产权过户手续。
随后，王某向法院起诉，请求判令潘某返还王某定金5万元并支付违约金12.5万元，同时赔偿王某房价差额损失30.5万元(168万元-125万元-12.5万元)。此外，王某还在诉状中要求潘某赔偿王某中介费1.3万元、按揭贷款代理费8000元、律师费1.8万元、租赁房屋费用2.12万元。
卖家最终赔10万元购房差价损失
广州市天河区法院一审认为，王某、潘某签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。广州装修公司了解到，结合证据，王某在日具备支付首期款32万元的能力且当时也取得了银行同意贷款证明的情况下，潘某主张王某逾期支付购房款及无付款能力，缺乏事实依据;且即使潘某认为当日经纪方未到场，双方对付款时间存在争议，但王某后以多种方式催促潘某办理递件手续。因而，潘某拒绝履行合同依据不足，已构成根本违约，王某有权解除合同并要求潘某承担违约责任。
法院指出，基于王某、潘某对解除《房地产买卖合同》均无异议，潘某应将王某已付的定金5万元退还王某。此外，根据合同约定，潘某逾期办理交易手续，王某有权要求潘某支付等额于总楼价10%的违约金。因王某已充分举证证明其在潘某拒绝履行合同当月向案外人购买了与案涉房屋同栋的房屋，房屋价格为168万元，与王某、潘某签订《房地产买卖合同》时约定案涉房屋价格125万元，存在较大差额，王某确实存在实际损失，故对王某要求潘某支付违约金12.5万元的诉讼请求，予以支持。
关于王某要求潘某支付房价差额损失30.5万元的诉请，法院认为，因房地产交易价格受多种因素影响，包括房屋的面积、朝向、楼层等，加之已判令潘某向王某支付违约金12.5万元，足以弥补潘某的部分实际损失，一审法院根据公平原则，酌情判令潘某向王某支付房价差额损失15万元。
天河区法院判决：潘某向王某返还定金5万元、支付违约金12.5万元、赔偿房价差额损失15万元，同时驳回王某的其他诉讼请求。
一审宣判后，潘某不服并上诉，称其已于日及同月15日明确告知王某不再出售案涉房屋，已尽到及时告知义务，无需承担房价上涨造成的差价损失等所有法律责任。其表示只愿返还定金，请求改判不承担任何违约和赔偿责任。
广州中院二审在查清事实的基础上，经当庭调解，促使双方当事人达成协议：潘某退还定金5万元，赔偿违约金12.5万元和购房差价损失10万元。
法官：因房价涨跌而恶意违约者应承担因房价上涨而致的房屋差价损失
二审法官表示，近年来，随着广州市房地产交易市场的日趋成熟，因二手房买卖引发的纠纷呈现增多趋势。本案纠纷系卖方无正当理由拒绝继续出售房屋引起，属于单方违约的情形之一。
法官表示，二手房屋买卖合同签订后，双方均应诚信履约，维护市场交易秩序。因房价涨跌而恶意违约的，违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。至于差价损失赔偿金额的确定，如果当事人已提交相关证据证明其另外购买的房屋在位置、朝向、楼层、面积等方面均与诉争房屋相类似的情况下，可以按照损失发生时点的两套房屋市场成交价单价差额，再综合考虑违约原因、过错程度及守约方实际支出等因素，酌情确定差价损失赔偿金额。
二手房过户流程注意事项：
二手房交易注意事项在交易各个环节都需要注意。本文主要探讨二手房过户流程中需要买家特别注意的事项。
购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
一：查看房本
要求卖方提供合法的产权证书正本要求卖方提供合法的产权证书正本，让业主给你看身份证原件、房产证原件，你留复印件。注意房产证上有几个人的署名，如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。
其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
二：到房管局查询产权证的真实性
让中介带你到房管局查询产权证的真实性，包括查房产的基本情况，抵押情况及查封情况，是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。
三：要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋
一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
四：现场了解房产现状
看有没漏水、渗水、大裂缝等情况。与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电，查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。
五：注意所购房屋历史遗留问题
购买者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
六：对二手房价格进行评估
在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的较低保值价。
七：注意协议签订内容
签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确二手房交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
八：合法彻底办理过户 注意交费时间
要求业主过户递资料完成才给50%房款，拿到受理回执，确定能拿到房产证才给全款;要求中介过户递资料完成才给50%中介费，到交完楼才给齐，或者与第三方签订协议。
特别是如果你看中的房子还在按揭中，定金较好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管，可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金较好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易核心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
如房东还有水电费未结清，等全部费用完结后才付中介。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完销售易。
二手房过户流程中的二手房交易注意事项主要针对买家而言，一方面要对所购房屋的质量和真实性查验，另外一方面要注意二手房交易合同内容和交费时间的控制。
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房价暴涨卖方毁约 买方如何维权
　　　　2015年年底以来，北京、上海、深圳以及南京、合肥、武汉、郑州、廊坊等一二线城市或者个别地理位置特殊城市房价暴涨。一年暴涨一倍，一月暴涨30%，一周暴涨10%，对应房价上涨金额在数十万甚至数百万!持续高烧不退。最终在各地政府出台各种限购打压措施才迅速降温，比如“北京楼市930”但是这波房价上涨带来的后续问题至今仍处在高发阶段。　　比如二手房交易过程中，面对飙升几十万几百万的房价，一些房屋卖方虽已收取定金甚至全部购房款，但受利益驱使，以种种借口拒绝履约而引发纠纷。有的房屋卖方发现房价涨幅迅猛，甚至已超过支付违约金的数额，宁愿赔偿违约金，或按合同约定双倍返还定金，也不肯将房屋过户，而是高价另卖。有的卖房者首先要求买房者加价，加价不成则想方设法毁约。通过采访北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师为您介绍卖房人毁约后，买房人应对的方式。　　房价暴涨卖方毁约，要求卖方赔偿经济损失　　案情：梁某与李某以及中介公司签订《房地产买卖居间协议》，约定房价为970万元、定金人民币20万元，在签署本协议后30天内双方在中介公司签订正式房屋买卖合同。居间协议签订后，梁某即支付定金20万元。但临近正式合同签署之日，李某向中介公司提出要求原告增加房价80万元，梁某予以拒绝，最终双方未能签署正式合同。梁某因李某违约未能买到合适的房屋，故诉至法院，要求李某返还20万元定金，并向其赔偿因李某违约导致房价上涨损失人民币205万元。　　法院认为：李某的违约行为致使梁某未能及时签订合同，丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成梁某房价差价损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故梁某要求李某返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持;鉴于梁某支付的定金为20万元，仅占房屋总价970万元的2%，故经对涉诉房屋进行市场评估，最终估价结果为1070万元，与合同签订时的价款差价为100万元，法院判决李某赔偿梁某房价上涨的差价损失100万元。　　阿致刚律师提示：当卖方恶意违约拒绝履行定金协议，而房屋上涨的价格远超交付的定金时，应积极要求卖方返还定金并赔偿房屋上涨带来的损失。对于签署正式房屋买卖合同后，若卖方违约拒绝出售，作为买方可起诉要求继续履行合同。　　房价暴涨卖家毁约，要求卖方承担高额违约金　　案情：段某与关某签订商品房买卖合同，关某将其一套商品房以69万元的价格转让给了段某。合同中约定，段某在签订合同时即支付相当于房价款15%的定金给关某，但同时又约定，定金具体数额以实际收据为准，当天段某即将6000元定金交予关某。到了2008年6月，关某见房价高涨，便不愿再以原定价格出售房屋，遂以双方签订合同时未取得房产证及段某未按15%的比率支付定金为由，要求解除买卖合同。段某要求关某承担违约责任，赔偿违约金。双方协商不成，段某即向法院起诉，要求关某支付违约金8万元。　　法院认为：根据我国《合同法》的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。双方签订合同时，关某虽尚未取得房产证，合同效力待定，但是在段某起诉之前已取得房产证，故双方签订的合同合法有效。当事人可以在合同中订立定金条款以及违约金条款，没有违约的一方当事人可以自由选择适用对其有利的条款，最大限度的保护自己的权利。该案中，段某如果选择定金条款，则可以要求关某双倍返还定金即1万元，而她选择了更为有利的违约金条款，最终获得8万元的违约金赔偿。　　阿致刚律师提示：购房合同一般会约定“定金”，甚至是“违约金”，但由于卖家经不起价格上涨诱惑而撕毁合约的情况仍然频频发生，此时，在房屋尚未转售也没有过户时，买家可以在定金索赔、违约金索赔或者要求继续履行合同(交房)之间择一维权。　　从实际案例看，在房价上涨快时，买家诉请赔偿实际损失居多，也更有利，理由是实际损失一般会高于定金或合同违约金。之所以支持赔偿“实际损失”，法律依据是买家已经错失了“购房机遇”，付出了“缔约机会成本”，或者说买家已经产生了“预期利益损失”。　　房价暴涨卖方毁约，要求卖方继续履行合同，并支付违约金　　案情：崔先生与被告周女士在房产中介签下一份房屋买卖合同，约定以370万元的价格购买一套100多平方米房屋。签完合同后，崔先生分两次付了10万元定金，并转给周女士70万元用于房屋解押。不过，收钱2天后，周女士通知崔先生称房子卖便宜了，希望加价10万元。协商无果后，崔先生人民法院起诉，要求周女士继续履行合同，并赔偿20万元违约款。　　法院认为：根据我国合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。如果一方违约，守约方有权要求继续履行或者要求解除合同。另外，根据法律规定，继续履行合同和赔偿损失并不矛盾，本案中20万元的违约金是双方的约定，且由于被告未履约，确实给原告造成了增加诉讼成本、付款方式改变等额外损失，法院最终判决周女士继续履行合同，并支付崔先生违约金20万元。　　阿致刚律师提示：二手房买卖中，除非合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形，守约方坚决要求继续履行且确实有履行可能的，法院应责令双方继续履行。履行义务同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。我省虽未明确就此发文，在司法实践中也遵循合同法的基本原则。　　购房者如何预防和应对因房价上涨而引起的二手房卖家毁约纠纷呢?　　一、二手房买家在签订房屋买卖合同前一定要调查了解房屋的产权来源、产权现状;签合同时更要“多留几手”，避免房价攀升卖家反悔，不仅要约定合同履行的程序、细节，还要把合同不能履行的违约责任约定清楚，并在合同中适当提高违约金额。　　二、二手房买家应在合同中增加对不诚信违约方的惩罚性条款，如售房人又将房屋卖给第三人并办理过户登记手续，导致原房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的，买方可以请求返还已付的购房款及利息，并要求赔偿损失，损失范围包括房屋差价损失。 合同中对房产今后的收益没有明确约定，那么，购房人可以主张索要房屋差价。
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