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开一家房产中介应该注意哪些问题？
房地产是当今最热的经济，房产中介公司如雨后春笋般的排列在街头。为房屋当红娘，赚取丰厚利润，是房产中介经营者的追求。 无论是家门口，还是随便某个繁华街道，一眼望去，最多的居然是大大小小的房产中介公司。如果去一个刚开建的楼盘周围逛逛，你会发现这里甚至聚集着十几家甚至是几十家的房产中介公司，真的是房产公司比米铺还多。如果没有利益的驱动，想来是不会有如此红火的场景，开房产中介，就真的那么赚钱吗？要是自己开一家房产中介，又应该注意点什么呢？在房产中介公司人才是核心竞争力，企业的竞争归根结底是人才的竞争1）人才资源是房地产中介机构最活跃的因素，在门店的日常业务流程中，对于房客源的获取、市场等信息的收集都依赖于经纪人，所以中介企业要想在市场竞争中求得发展，应建立一支思想好、素质高、业务精的专业队伍。2）房产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。经纪人的专业知识、经验、外貌、口才、做人做事的诚信度皆为客户评价的标准。因此，房产中介公司只有提高招收经纪人标准，才能逐步抬升门店从业水平。
做好商圈精耕1商圈精耕是房产中介门店和经纪人的基础作业之一，商圈精耕可以提升房产中介公司门店在本商圈的知名度与信任度。 2以便于增加附近社区的成交率以及市场的占有率，房客源也将源源不断，同时可以让自己的门店长期保持地区优势。3房产中介门店实际营运中，在其特定的市场商圈区域内可以是一家店或多家店同时经营，合作资源提高，进而缩短开发客户指定楼盘产品的时间，使房产交易的配对率得到明显提高。充分利用品牌优势随着房产交易的日益规范化和制度化，开房产中介加盟店似乎成了一种趋势。它最大的好处是加盟者在经营中能获得总公司不同方面的支持。比如在店铺形象方面，总公司会提供店铺统一的装修标准、装饰布局和统一的办公用品，甚至包括名片的制作都是统一的。& & 更重要的是，加盟店将获得无形的品牌优势，因为所有的加盟店都是资源共享。一般一个好的总公司还会为加盟者定期提供培训，保证客户在不同的加盟 店享受同样的服务。在广告宣传方面，品牌商为了宣传自己品牌形象做出的种种市场推广，就等于帮加盟店做了广告。
那么如何选择房产中介加盟品牌呢？零号找房房产中介不用门店即可运作的新兴互联网房产中介，全城房源独家一键获取、新盘代理权限、系统化培训服务，全国房源共享。在加盟者合作之后，先提出申请并审核通过，便可以开始来运转自己的生意。创业者会得到一个专属的零号平台来运作项目。零号找房把当地平台交付给当地运营者，以及足够数量的房源，保证初期运营。零号找房目前尚在各地扩张中，招商热线：，这匹房产界的黑马就让我们拭目以待吧。​开一家中介最难的是什么？中介又是如何找房源的？开一家中介最难的是什么？中介又是如何找房源的？沈阳房产百家号在遇到房小贱之前，我以为开中介公司最难的是过户流程中的各种政策，因为不懂，所以在接受客户咨询时会一问三不知，肯定无法做成交易。而房小贱告诉我，这些流程都是术，实际操作一两次过户就明白的八九不离十了，干了七八单之后，就熟能生巧开始偷奸耍滑了。开中介最最重要的是——房源。中介每天最先4做的事情，就是打开赶集、58同城这些网站，把前一天新录入内部系统的房源发布到这些网站上去，然后开始在这些网站上找个人房源。一有个人房源发布出来，就会立马打电话过去——你好，请问你是要出售某某房子吗？如果对方表示肯定，他就会说我是中介的，能不能给你登上啊。诚心卖房的，肯定是希望多挂几个平台，多几个人帮自己推推房源，基本上就会同意这个时候，中介会问更详细的信息，心理价位多少啊，还能往下谈点吗？房本满两年了吗？装修情况如何啊？目前是空着呢还是住着呢？方便随时看房吗？最后，他会说，那今天下午我到您家拍几张照片方便吗？别小看这个问题，中介一方面是要拍照片，另一方面是要看下对方卖房的诚意。好了，到这一步，基本上中介的房源工作就差不多了。没错，很多小中介，80%以上的房源都是通过这个方式获得的。再加上卖家上门登记、到小区门口立牌子登记房源、和其他中介共享房源，就基本构成了中介房源的全部。房小贱告诉我，在卖房时千万不要签独家房源。中介靠吃佣金吃饭，一个房子签了独家，佣金就不会跑到别家。也不要听中介说的签订独家会大力推你家房源的套话，房子成交是中介的直接目的。他只对客户推荐他最可能买的房子，明白了吗？本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。沈阳房产百家号最近更新：简介:提供最有价值的房产动态与房产资讯信息作者最新文章相关文章开一家房屋中介需要什么手续_百度知道
开一家房屋中介需要什么手续
大概需要多少资金
我有更好的答案
　　建设部50号令对此有明文规定：　　第十一条　从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。　　 第十二条　设立房地产中介服务机构应具备下列条件：（一）有自己的名称、组织机构；　　（二）有固定的服务场所；　　（三）有规定数量的财产和经费；　　（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上学历、初级以上专业技术职称人中须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪的。　　设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。需要跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构应报国务院建设行政主管部门审查。经审查合格后，再行办理工商登记。　　第十三条　设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
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各地对开业资金要求不同,一般5万起.根据我们的经验整个注册流程您需准备以下几个方面的事宜： 1.使用附件传送、快递或其他方式提供您和投资人的身份证复印件，说明公司注册资金的额度及全体投资人的投资额度，准备好至少5个公司预先名称； 2.您需选择就近银行进行注资手续； 3.您需携带身份证前往工商所签字验证； 4.所有证件办理完毕后您需选择就近银行办理基本账户和纳税账户； 5.其他所有手续由相关部门完成。 注册流程依次为： 查名（确定公司名字）→验资（完成公司注册资金验资手续）→签字（客户前往工商所核实签字）→申请营业执照→申请组织机构代码证→申请税务登记证→办理基本帐户和纳税账户→办理税种登记→办理税种核定→办理印花税业务→办理纳税人认定→办理办税员认定→办理发票认购手续。 具体流程解释： 工商所流程： 一、查名（需1周时间） 所需资料由您提供： 1.全体投资人的身份证复印件（投资人是公司的需要营业执照复印件） 2.注册资金的额度及全体投资人的投资额度 3.公司名称（最好提供5个以上）、公司大概经营范围。 查名资料备齐后由相关部门受理，查名所需手续由相关部门完成，查名通过后会预先通知您并核发查名核准单一份、一套章（公司公章财务章法人章股东章）及银行询证函一份。 二、验资（即办即完） 您凭核发的查名核准单、银行询证函、一套章去您就近银行办理注册资金进账手续，办理完后从银行领取投资人缴款单和对账单，银行询证函则由银行直接快递会计事务所，随后由会计事务所办理验资报告。 验资通过后核发验资报告2份。 验资必须由您本人完成，委托其他机构办理将会承担相关责任，具体参见新公司法第十二章法律责任。 三、签字（即办即完） 您带好身份证前往工商所进行签字，工商所核实后通过。 签字需要本人到场，经工商所人员确认为本人无误后签字生效，签字通过后即可以开始办理营业执照。 四、办理营业执照（需2周时间） 所需材料仅供您参考，所有资料由相关部门提供： 1.公司董事长或执行董事签署的《公司设立登记申请书》 ； 2.公司申请登记的委托书 ； 3.股东会决议 ； 4.董事会决议 ； 5.监事会决议 ； 6.章程 ； 7.股东或者发起人的法人资格证明或自然人身份证明 ； 8.董事、监事、经理、董事长或者董事的任职证明 ； 9.董事、监事、经理的身份证复印件 ； 10.验资报告 ； 11.住所使用证明（租房协议、产权证）； 12.公司的经营范围中，属于法律法规规定必须报经审批的项目，需提交部门的批准文件。 资料齐全后所有手续由相关部门完成，报工商局审批后核发营业执照正副本和电子营业执照，随后工商所流程完毕。 以下为质监局流程 办理组织机构代码证（需1周时间） 本步骤手续和所需资料由相关部门提供并完成，前往质监局办理组织机构代码证，核发代码证正副本和代码卡后质监局流程结束 以下为税务局流程： 办理税务登记证（需2周时间） 一、提供资料：所需资料仅供您参考，所有资料由相关部门提供。 1.《企业法人营业执照》原件、复印件各一份 ； 2.《组织机构统一代码证》原件、复印件各一份 ； 3.《验资报告》原件、复印件各一份 ； 4.企业章程或协议书或可行性研究报告或合同书原件、复印件各一份； 5.法定代表人、财务负责人和办税人员的《居民身份证》原件、复印件各一份； 6.经营地的房产权或使用权或租赁证明（加贴印花税）原件、复印件各一份。 二、填写表格报送市局：所需步骤仅供您参考，所有手续相关部门操作。 填妥税务登记表及其他附表，呈税务所所长签字通过后连同所需材料报送市税务局（均由相关部门办理），核审并审批后打印税务登记证并领取税务登记证，至此税务局流程结束。 至此所有证件办理结束，您交纳办理费用后领取所有相关证件，然后前往您就近银行办理基本帐户和纳税账户（相关部门提供办理此业务的详细资料和步骤） 后续手续流程：（后续流程共6项，均在税务所完成，所有手续所需材料由相关部门提供和完成） 1. 办理税种登记：按您公司的情况，确定公司的性质（贸易型税率4%、生产型6％、服务型5％等），提供相关材料填妥相关表格后呈税务专员； 2. 办理所得税核定：通常所得税为核定征收方式，提供相关资料后填妥相关表格后呈税务专员； 3. 办理印花税业务：按您公司的规模，提供相关资料后填妥表格购买相关印花税票； 4. 办理纳税人认定：按您公司的注册情况，提供相关资料后填妥表格后呈税务专员； 5. 办理办税员认定：提供相关资料后填妥表格后呈税务专员，为您的公司人员办理办税员证件； 6. 办理发票认购手续：根据您公司所需的发票种类，提供相关资料后填妥表格后呈税务专员申请发票。 原创内容，转贴请注明出处。
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别再被中介坑了！教你如何破解房产中介的所有陷阱
　　买房、卖房，对所有人来说，都是一件大事，原因有二：一是资金量巨大，二是存在不可预知的风险。
　　而且，这个风险是无法通过人的主观意志从根本上避免的，也就是说，你的经验技巧可以帮助你避免90%的风险，剩下的10%就是靠你的运气和人品了。那么这个风险从何而来呢？我告诉你，所有的风险陷阱只来源于两处：你的上家（或下家）和房产中介，上下家的风险今后会讲，今天，我们着重从卖房上家和买房下家立场来剖析房产中介设置的陷阱以及如何化解。
　　买房立场
　　在房屋买卖整个过程中，上家、下家和中介三方里，下家永远是处于最弱势，造成这种局面的根本原因是：信息不透明、法规不健全。并且在5至10年内不可能解决。而且，由于再次买房的时间间隔会很长，所以，对个人来说积累经验和总结教训就非常难，这也就造成了每次购房都像破处一样，完全任由中介摆布，痛并快乐着！那么中介都有哪些陷阱呢？又将如何破解呢？
　　1、陷阱：网上虚假房源信息泛滥
　　在二手房网站上，房源多到眼花缭乱，但是，其中真实房源不会超过40%，真实房源里还有至少一半是重复的房源，也就是说，在一个二手房网站上，有效房源最多20%，剩下80%都是房型完美，装修时尚，价格低廉的虚假房源，目的只有一个：吸引潜在客户拨打他们的电话，然后保存你的电话，接下来就是频繁的推销。当电话接通后，中介人员通常有两套说辞：一是不好意思，这套房子刚刚卖掉，还没来得及从网上撤下来；二是这个房子在的，但是上家出差了，现在联系不上，我先带你看看其它房源吧。
　　破解方法：以此作为委托中介和了解行情的途径。其实，你只要认清网上虚假房源多这个现实就可以了，千万别当真，不要钻牛角尖非要看那套性价比高到不正常的房子，更不可以此作为改善置换的目标，否则会死的很惨。对你来说，目的就是联系上中介，说出你要购买房子的要求即可，然后让中介人员在满足你要求房源刚出来的时候第一时间联系你。这里再次说明下，要购买新的电话卡作为买房联系电话，切不可用常用电话联系中介，原因不再赘述。
　　2、陷阱：小中介更容易被坑
　　这里说的小中介指那种夫妻老婆店，可以认为，除了连锁大品牌的中介之外，都是小中介。这种小店的中介人员基本就是夫妻二人再加上七大姑八大姨，以租房为生，买卖生意能拉一个算一个，业务内容就是带看跑腿，很不专业。贷款都是靠着非银行工作人员的贷款黄牛来办理，通常会额外收取你的好处费，美其名曰为疏通银行领导用的。而且，小中介基本都没有网签资格，属于挂靠，在签合同的时候需要盖挂靠公司的公章。这样就比较麻烦，万一你官司缠身或者被坑了，是找这家小中介还是找盖章网签的中介呢？到时，两家公司再来个踢皮球，就很难收场了。
　　破解方法：委托和看房只找连锁大中介。目前，上海北京最大的中介就是链家，唯一不足就是中介费可能比较难打折，另外还有中原、21世纪、我爱我家等。连锁中介都有一整套管理标准，而且有专门的法务解决法律问题，信贷部解决贷款问题。还是靠得住的。友情提醒：在你预购小区的周边至少要找5-10家大中介来委托，要确保新出房源能第一时间通知到你。同一门店务必只能找一个中介人员，避免他们打架，伤了和气。
　　3、陷阱：夸大优点，回避缺点，混淆视听
　　这是合格的中介人员必备的技能。再差的房子，在中介的嘴里都是好房子。尤其是在看房的时候，楼层高就带你去阳台看采光，楼层低就带你看天井，厕所小就告诉你洗澡不冷，厨房小就说做饭少，房间朝北就说夏天凉快，房间朝东就说没有西晒，紧靠高架就说交通便利，挨着电站就绕道远行。
　　破解方法：坚持自己的选房标准。看房时，让中介闭嘴，自己看遍每一个角落。中介带你进入房屋内，他的任务就完成了，房子的好坏满意与否和中介没有半毛钱关系。你可以客气的让中介在一旁休息，你自己务必看遍房子的每一处，包括天花有否漏水痕迹，厨厕下水是否通畅，山墙有否渗水霉变，南侧采光有否遮挡等等。不要让中介领着你在房间里来也匆匆，去也匆匆，关键问题一个没看到。而且，尽量别让中介评价房屋，因为他的评价100%都是赞美，没有任何意义，反而影响你自己的判断。此外也说过，一定要找个不同的时间点来再次看房，主要看采光、噪音和楼下有否配电站垃圾房等设施。
　　4、陷阱：看房开放日，排队看房，人满为患
　　这是现在很多大中介惯用的策略。因为大牌连锁中介的客户多，他们会在内部网上预约好一套房子的统一看房时间点，然后，所有中介人员都安排意向客户全部挤在这一时间去看房，人为造成房子抢手的局面。这样就给买房的下家造成很大的压力，再加上中介的添油加醋，不仅房子没看清楚，没有砍价，而且在没有慎重考虑的前提下就匆匆下定，一旦房子有产权问题，质量问题，为时已晚，追悔莫及。
　　破解方法：看透中介的伎俩，把握自己的选房节奏。中介的这种伎俩，看似不算高明，但是对初次购房的小白来说，真的具有极大的杀伤力。人云亦云，在那种喧嚣吵杂的环境中，非常容易失去理智。2016年初，我在看虹桥路上一套房子时，就遇到链家组织的这种局，我看完刚到楼下，就被告知房子已收定金，不用再考虑了。当时正值牛市，火爆场面可以想象。目前，上海房市比较平静，大家可以给自己充足的看房选房时间，即使遇到这种假象，也不必慌张，呵呵一笑即可。
　　5、陷阱：看房结束后，反复催促你购买
　　这也是中介人员的必备技能，入门门槛。通常说辞是房子性价比很高，这几天有很多组客户都来看过了，现在就有一组在店里和同事在谈，最迟明天就付定金了。或者说，由于看中的客户很多，现在上家可能会跳价，让你赶紧出手，他和上家关系很好，帮忙通融下，以现在的价格卖给你。
　　破解方法：坚持自己的选房标准。千万不能千万不能千万不能匆匆购房（重要的事情说三遍）。坚持自己的选房标准，这里就不再多说了，我相信没有人愿意付出巨款买一套不喜欢的房子吧。我为什么要强调不能匆匆购房呢？因为太多的事情需要在付定金前要做，比如，二次看房，找邻居门卫了解情况，拉产调等等一系列的事情一概不能少，少一条都是在赌博。而这些工作至少要2-3天才能完成，可以想象看完房子立刻付定金是多么的愚蠢。具体内容参考我的上海二手房置换终极攻略三。
　　6、陷阱：隐瞒房屋的抵押查封凶宅等信息
　　这里说的隐瞒分两种：一是恶意隐瞒，小中介的发生概率较高，因为小中介的盈利状况参差不齐，为了房租为了糊口，很难杜绝，而大中介有自己的一套管理制度，不允许这种极端行为来损坏品牌形象；二是无意识隐瞒，也就是中介也不知道，这种情况不分大小中介，通常是上家故意隐瞒不说，中介和下家都蒙在鼓里。
　　破解方法：拉产调拉产调拉产调。咨询邻居门卫。大家应该知道我说三遍拉产调的用意了。任何房屋的贷款抵押，第三方抵押质押和纠纷引起的法院查封冻结等都可以在房产交易中心出具的产权调查里看到。不要怪中介人员故意隐瞒，不要怪房东故意设套，不要怪自己运气不好，如果你踩雷了，都是你自己的无知和懒惰造成的。将自己的命运放在别人的手中，任由别人摆布，只能怪自己。大家可以上网查查房产纠纷官司，49%是故人遗产分配，49%就是买到抵押房查封房。别再做无知的小白，别再企盼好运降临到自己头上。20元的全套产调就能将命运改写，感谢国家的政府信息公开制度吧。如何拉产调我就不说了。
　　避免凶宅只有一个办法，付定金之前，去隔壁邻居大妈和门卫爷叔那里咨询下这家房屋的过往经历，带点香烟和水果去效果更佳。如果这都能中招，那别急，你赶紧去买彩票，1000万大奖等着你呢！最后，还有一个办法，如果你以上所有工作都做了，但还是感觉似乎上家和中介对你有所隐瞒，那么你就偷偷打开手机录音功能，当面询问上家和中介房子是否有不好的经历，把他们的回答全部录下来，在伺机偷拍几张照片即可。如果将来你真的中招了，也拿的出上家和中介故意隐瞒欺骗你的证据，打官司也不怕。
　　7、陷阱：中介报价虚高
　　这条也是中介的惯用伎俩，而且屡试不爽，效果颇好。通常在上家挂牌时，中介会建议上家把挂牌价挂高一些，让上家感觉中介在帮自己多卖钱，而到了下家看房时，中介还会在此基础上再多喊2%-5%，这也是留给下家砍价的空间，让下家有成就感，促成成交。这样做无可厚非，中介也没有恶意。
　　破解办法：表现老道，让中介直接报实价。在和中介打交道的时候，要尽可能的表现的专业老练一点，别让中介觉得你是小白可以忽悠，让他报价时就直接报实价。另外你要记住一点，买房子没有不砍价的，即时在大牛市中，当你和上家面对面谈判时，也可以最后博一次，大家都是要面子的，便宜不了50万，便宜5万总可以吧！
　　8、陷阱：劝你付意向金
　　意向金是你付给中介后，由中介拿着你单独署名的定金协议和意向金去找上家谈价，如果上家认可这个总价，则签字，意向金立刻转为定金，此时就具备法律效力了。如果上家不签字不收钱，那意向金要全额退给下家。中介的这种做法是为了避免有些客户只是儿戏的让中介去谈价，即使谈到价位了他也没有诚心去买，所以部分中介会采用让下家付意向金的做法。对下家来说，最大的危险就是，在中介的忽悠下，你出的价可能会高于上家的心理价位，不但没有砍价，反而买贵了。另外，中介收到意向金跑路的情况不常见，毕竟5-10万元，还不够店面装修的。
　　破解方法：付意向金一定要出最低价。因为，你没有见过上家，上家的出价你只是从中介口里听说的，如果你对周边行情不是特别熟悉，很可能你出的价已经高于上家的报价了，这样中介就会拿着你的意向金和协议去找上家领赏了。即使你对周围行情很了解，也要保证付意向金时，你的出价很低，谈不成没关系，再加5万继续。
　　9、陷阱：不熟悉政策或对下家故意隐瞒政策
　　这种情况是最严重的，后果不堪设想。不论中介是不熟悉、不专业还是故意隐瞒，对下家来说结果都是一样的。这里分三种情况：
　　第一种是故意隐瞒限购政策。我在攻略三部曲中反复提醒，置换房屋的首要问题就是弄清楚限购政策，否则徒劳是小，赔钱是大。如果由于你自己不懂限购政策，而要求中介帮你把关，那我只能骂你脑子坏掉了。吃亏的是你不是中介，说不定你违约了，上家和中介还可以分享你的违约金呢！
　　第二种是夸大贷款政策。在你看房过程中，中介一定会向你承诺，只要你在他们店里成交，贷款一定帮你办的妥妥的，你想要9成贷款他都可以办下来，你想要一个月拿到放款他也可以保证，你想要二套7折利率他也有本事搞定。总之中介小弟的一切谎言就是骗你付定金，至于今后贷款如何办理，在你签完合同付完首付后，就不由你做主了，到时经理会出来和你谈可能无法做到，上路点的当场打银行信贷员电话咨询。不能满足你的贷款成数，就意味着你需要马上准备巨额现金，利率上浮意味着你精心测算的月供还差很多，这时你想换家店，对不起，你合同都签了，首付几百万都付了，否则你就承担房价20%违约金给上家吧。
　　第三种是忽略各项税费。房屋买卖过程中，上家需要缴纳个税、增值税和中介费，下家需要缴纳契税和中介费，在上海这些税费通常由下家全部承担，最高可达11.6%。另外，上家可能还有房产税和遗产税，如果再加上这两项，下家要准备的税费金额是非常高的，试问，如果中介忽略掉或者为促成这单生意故意隐瞒掉这些税费，直到交易中心过户那天，突然冒出来几十万的税费要求你缴，你还能淡定吗？
　　破解方法：政策面全部要靠自己，绝对不能相信中介。中介的工作只是带看，带你交易和联系银行贷款，其他全部要靠你自己解决。中介要靠得住，母猪都上树。限购政策、公积金贷款政策，税费政策你都可以直接打电话咨询，商贷政策每家银行略有差别，但是出入不大。
　　10、陷阱：独家委托的房源水太深
　　独家委托也就是中介凭借着和上家关系过硬，和中介签署独家委托房屋出售的协议，该房屋只能在这一家店成交，所有看房谈判全部联系指定的一个中介人员，通常这个中介小弟会取得上家的极端信任，在正式网签那天之前，上家不会露面，中介小弟全权代理上家办理一切事务。这种独家委托是中介的大肥肉，通常吃差价就发生在这里。
　　破解方法：必须以低于市场价的超低价购买。独家房源的特点就是网签之前上下家不会碰面，因为一旦碰面，中介的如意算盘就泡汤了。所以，中介很可能会两头吃差价，在上家面前说，下家出家太低，如果帮上家谈上来的话，要提成；在下家面前会说上家报价很高，帮你砍下来的话，索要提成。这种提成的金额最少也有几十万，多则上百万，中介门店一年做一个独家委托就够本了。所以，下家一旦碰到这种房源，必须认清形势，突破自我的思想局限，给中介报出一个跌破眼镜的超低价，只能低绝不能高。然后在此低价基础上再慢慢往上谈。因为中介的报价一定是高于上家自己的心理价位很多的，他的目的就是吃下家的差价，只有你自己报出超低心理价后，中介才无法得逞，如果你诚心喜欢房子，可以慢慢往上加价，但是记住独家房源的成交价一定是低于市场平均值的，因为，上家的报价标准是来源于独家委托的中介小弟，小弟绝不会给他报高价的，否则就是砸自己饭碗。
　　11、陷阱：中介找借口不去拉产调
　　这种情况其实较为常见，小中介90%不会去拉，大中介在你提出要求后，偶尔也会找各种借口搪塞你，逃避拉产调。原因其实就是，拉产调的20元是中介小弟自己掏腰包的，门店不给报销。另外，在看房结束后，中介一定会绞尽脑汁的劝你赶快下定，千方百计的说服你房子绝对没有问题，如果要拉产调，又要耽误一天时间，说不定这单生意就黄了。所以，中介去拉产调是情非得已的。
　　破解方法：看到中介的产调再付定金，或者自己去拉。拉产调是法律规定中介应尽的义务和职责。你可以很强硬的要求中介，见不到产调就不付定金。除非碰到自己非常满意又非常抢手的房子时，怕时间来不及，可以自己去交易中心拉出来核实。
　　12、陷阱：学区房、地铁房、拆迁房，全是中介的噱头
　　这个大家应该都有体会，中介口中，没有一套房子不是学区房地铁房的。靠着菜场小学就是学区房，离地铁站5公里就是地铁房，老房子就是拆迁房。
　　破解方法：务必通过官方途径核实。是否是学区房绝不是一个小小中介说了算的，就算去年是学区房，今年也未必。就算是学区房，你买来也不一定能入学。一定要自己上区教育局网站上查询各学校招生范围和入学落户要求，否则劳师动众不算，耽误孩子读书可是大事。上海现存很多旧里弄和6-7层老式售后公房。除非是市政道路和重大设施建设，否则老公房绝不会动迁。旧里弄也要看情况，二级以下旧里和棚户才是旧改的目标，而且从规划到实施动迁至少超过5年。所以，一个中介50%的话是真话，那么绝对算是一个很有良知的中介了。
　　13、陷阱：网签结束当日收取全额中介费，并且中介费不能打折
　　网签结束收取全额中介费的规定已经是上海目前中介行业形成的行业潜规则了。中介通过多年来的发展，为了确保自身的利益，将收取中介费由交房后前置到签约后，不得不说这也是社会无序化，法制不健全的体现。网签结束当天，中介就要收到上下家2%的全额中介费，之后中介的工作才刚刚开始，还要帮下家去备案，审限购审税，办理贷款，交易中心过户，交房，物业水电煤过户等工作。也就是70%的工作都是在网签结束后进行的，为啥中介要在完成30%工作量之后就收取全额中介费呢？因为中介担心上下家违约，无法履行合同，即使这样，中介费也已经装入腰包了。不得不说，监管不利的中介行业还有很多的霸王条款。至于中介费不能打折，也是个别大公司为了规范管理，提出的内部规定，没有任何市场依据。
　　破解方法：付定金前，和中介商量好中介费打折和分期付款。看房时不需要和中介谈中介费的事，免得影响他带你看房的热情。等到房子看好，和上家谈好价钱了，要付定金前，再和中介提出中介费打折和分期支付的要求。通常在你付定金前，上下家和中介三方中，中介处于最弱势，这时是你提出要求的最好时机，等到定金协议一签，你就是三方中最弱势的一方了，俗话说的好&合同一签，乙方变甲方&。所以这时你的要求中介基本都会听的。你可以网签完付一半，交房后付一半，再要求中介费给你适当优惠。目前为止，除了链家之外，中介费都可以谈，而且你真心摆出走人的腔调来，绝大多数中介会诚心挽留你的。相信我，光不谈中介费这一点，就足以说明你是小白，中介拿了你的钱也会在背后嘲笑你的。
　　14、陷阱：承诺你可以补税、补社保、删除信贷不良记录和假结婚逃避限购
　　如果是小中介告诉你他可以为你办理以上业务，那直接pass掉即可。这些业务内容通常是大中介揽客的招牌。补税、补社保和假结婚都是针对外地户籍的限购朋友。上海日出台的房产新政，规定外地户籍家庭在上海购房的自购房之日起之前连续缴纳个税和社保满5年及以上，这就限制了部分刚性需求，所以，补税、补社保和找沪籍人士假结婚买房就有了不错的市场需求。删除个人征信不良记录主要是对个人过往还贷逾期和信用卡多次逾期的朋友，为保证房贷能够顺利批复，找银行内部人士进行的违规操作。
　　破解方法：不见兔子不撒鹰 ，办完手续再下定。这几条都是风险极大的，任何人都不可能保证百分百能办成功，除非你的亲戚朋友在相关部门工作。所以，如果中介承诺你可以花点费用托人补税、补社保，那么没问题，钱给他，等他办理成功了，再去付定金买房，试想如果你先付定金，然后中介却没办成，你还是限购状态，你的定金或者首付就是免费送给上家的礼物。如果你付完3成首付，信贷不良记录却没有删除，贷款不批，那么意味着你将变成全款买房，如果没钱，首付就是你给上家和中介的违约金。至于找沪籍人士假结婚买房的，我只能说看你的造化了，碰到有心机的，买房后离婚要分你一半房产的大有人在，太多的现实教训摆在这里，三思而后行吧。
　　15、陷阱：把上下家分开，采用&背靠背&的形式谈判
　　&背靠背&谈判就是指谈价时，中介故意把上下家分开在两个房间，不让彼此见面，各自出价后再由中介在中间传话，等到上下家的出价差距不大时，再面对面谈，这种情况我相信大多数人都遇到过。这对促成成交是有好处的，当然对中介是非常有利的，但是却损害了上下家的利益。
　　破解方法：坚决不让价，见面再加价。&背靠背&谈判的原理是：上家出价500万，中介就告诉下家上家出了550万，下家出价450万，中介就告诉上家下家出价400万，谁要相信中介的话，谁就被坑了，因为你误以为都是对方的真实报价，如果最终490万成交，那么上家只降了10万，而下家却加了40万，下家明显吃亏。所以，在没有见到上家之前，你的报价坚决不让，即使你不让，中介也会帮你在上家面前说好话，因为他怕谈崩。你的加价要留到与上家见面时再出，这样你可以以较少的加价换取上家较多的降价。
　　16、陷阱：一房多卖，丧尽天良
　　这条我放在最后说，可见他的重要性。买房者最怕碰到的有两点：一个是有污点的房子，比如抵押查封凶宅，这个前面已经讲过；二就是一房多卖。一房多卖可能是上家的骗术，也可能是中介怂恿上家所为。尤其在牛市时，房子一天一个价，还有很多人疯抢，不跳价的就是良心上家了。这时有些中介会怂恿上家在收到一家定金的前提下，还去卖给出价更高的人，从中获得上家的好处费。在卖出更高价之后，不惜和第一个下家毁约。更有甚者，收到多家的定金和首付之后，捐款逃跑。
　　破解方法一：下定后必须将房产证扣押在中介保险箱内。防止上家和个别中介小弟一房多卖最有效的办法就是，在你付完定金后，要求上家把房产证原件扣押在中介保险箱内，保险箱只有店长才有钥匙，店长和上家串通的可能性很小。上家没有了房产证原件就很难再卖给别人了，就算碰到哪个白痴，在没有见到房产证的前提下还肯付钱的，也与你无关，产证在你这边，你怕谁。
　　破解方法二：提前网签锁定。如果上家在收到你的定金后，坚决不肯交出房产证，那么，你可以和中介立刻在网签系统上网签锁定，把你和上家及房屋的信息录入并保存，这样就相当于你们已经网签了，根据电脑时间，你一定是最早购买房屋的人。这样做虽然还是不一定能杜绝上家去收别人的定金，但是只要你不同意解约，上家是没办法的，这时你可以选择收取上家给你的20%违约金，或者打官司要求继续履行合同。这样你将掌控全局。
　　卖房立场
　　卖房的上家相对来说天生占据主动立场，不用担心房子有污点，不用担心被骗钱，而且下家和中介都得看上家脸色。但是千万别被这种虚幻的荣耀蒙蔽了双眼，因为你根本不知道中介在对你阿谀奉承的背后都干了哪些勾当。下面我们依次破解：
　　1、陷阱：独家委托、短时出售、被吃差价
　　这应该是上家碰到的第一个陷阱，如果一不留神中招，接下来的路可就难走了，会失去主动权和谈判权。中介诱导上家进行独家委托的借口其实只有一个，就是利用他们所有门店的客源在短时间内帮上家把房子卖掉，而且价格诱人。其实就是预约其他门店的客户统一看房，造成抢手的局面。
　　然后，诱导你签署独家协议，并告知除了他们，你房子不能在其他中介成交。这样就直接造成，所有看房的人都要通过这家中介，你无法直接接触其他的看房者和中介人员，也就无法了解市场行情，当你的独家委托中介找到你，告诉你有一个大款客户，出高价买你房子的时候，你就会立刻签字，其实，你根本不知道，你房子被贱卖了，中间的差价已经被中介吃掉了。
　　破解方法：杜绝独家委托，挂牌做到全面开花。首先一定不能独家委托给一家中介，就算是你的熟人朋友也不行，朋友你可以请他吃饭，借钱给他，但是，卖房子被坑可不是几千几万的小事，而且弄到朋友反目就更不划算了。挂牌一定要将小区周边的大中介全部都挂到，让他们形成竞争，才有利于你选价最高付款方式最好的客户。而且，谈判最好面谈，对中介拿来的意向金要谨慎签收，在你签完那一刻，你必定会后悔卖便宜了。
　　2、陷阱：&背靠背&谈判，中介从中作梗
　　前面讲过中介安排上下家&背靠背&分开谈价。谁不懂就骗谁，谁好欺负就欺负谁，让步多的必定吃亏。
　　破解方法：坚持不降价，面谈略优惠。上家只要知道中介在中间传的话90%都是假的就可以了。不论你降价与否，中介都会倾尽权利撮合双方，所以，你降的再多，中介也会告诉你下家嫌高。正确的做法就是咬死不降价，让中介别在你这里费劲，让他去说服下家去，说服下家多加价。等到面对面谈判时，你可以顾及面子，略微下调一点，使双方不至于难堪谈崩。
　　3、陷阱：签约后，其他中介频繁搅局
　　这是中介门店之间竞争常用的把戏。在上家收到定金后到网签合同之间这段时间里，其他中介通常会很快得到消息，并频繁打电话过来告诉你，你的房子卖便宜了，被这家中介坑了，他的客户已经明确多加20万买你的房子。这种话99%不可信，1%可信的中介必定会拿着定金和协议来找你的。
　　破解方法：不予理会，客气拒绝。在上家收到定金后，除非真的有客户拿着意向金和协议过来找你，而且价格高出你的违约金，否则千万不能相信中介的这种借口。他们的唯一目的就是搅黄你这单生意，他以后还有机会。你可以客气的予以拒绝，并表示今后再合作，而且没必要伤了和气，今后出门会经常碰到的，而且过几年你买卖房子还是他们这些人在操作。
　　4、陷阱：下家贷款进度慢，耽误你置换进度
　　在置换客中，这种情况极为常见。中介在谈判时保证的找关系很好的银行贷款都是说辞、空心汤团，等你们签约了以后，一切按照正常流程走。而且商贷的速度和银行、政策和时间有很大的关系，放款时间拖一两个月很常见，而上下家的合同中根本不会约定银行放款时间，所以，下家的贷款没有到账，就会影响上家的买房进度，严重的会直接导致上家买房违约。我2016年就碰到过这种危机情况。在前文中我也提到过，最后本人果断去逼迫下家的贷款银行把组合贷款分开放款，才在最后一天如约的付给了我的上家。
　　破解方法：盯死中介，主动出击。建议上家在卖房的程序走的差不多了再买房，这样自己时间比较宽松。如果非要卖和买同步操作，最好在卖房网签后，再付定金买房，而且买房交易时间要写的宽松，别把自己逼死。从你和下家网签后第一天就开始要盯住下家和中介，以最快的速度办理贷款，半天都不能耽误，有时提前半天，结果就会提前一周，尤其是碰到法定假日，万一再碰到新政出台，那就是生与死的界限了。
　　以上就是我从买房下家立场和卖房上家立场总结的全部防坑秘籍，不敢说没有遗漏，但能保证覆盖面至少95%。如果您有幸读完，相信您一定会收获很多。我不相信所有的中介小弟都是心术不正，这也是他们生存的必备技能，只是有可能伤害到我们客户的利益。不可否认，社会上真的存在极个别的恶劣中介，无视法律和道德底线，违法乱纪。所以大家积累一些技巧和经验还是非常有必要的，毕竟房屋买卖不可儿戏，做人谨慎才为上策。
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