北京独栋写字楼
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北京独栋写字楼相关专题推荐正经讨论没有人看，换个招人的题目试试。下面也卖官司地说，见谅。
先说明：不是民宅，是写字楼；合法有大房产证；有租约。
这家物业老板目前一共有12处物业，99%的在京沪，基本上都是有名的地段。我算了一下，租金纯利年回报2.5-3%左右（不高），帝都的民宅纯租金目前是1.2-1.8%附近，商住两用的在2.0-3.5%附近吧。吸引我的关键是卖价。
这家老板娘今年把她的一个物业卖给一位大佬时，成交价是5.5万一建筑平米，卖给我时，半价2万多。她说以后还是同样的原则，广告都贴出来了，还要要卖2-3处大物业，价格确实比卖给我的价格高一倍。而且她说完后，今年8月又卖出的5套小物业，比我买价真高一倍。因为图便宜，我就买了，去年开始买了10平米（她家小面积也卖），后来再买点成“开间”了，现在买成小户型了。因为是半价买的，租金回报率估计就上升到5%附近。
老板娘的大意是：卖给大佬就要贵，以后也要贵，就是批发价贵；卖给我们就要打折，零售价是批发价的50%不到。但是不保证我能盈利。老板老板娘我都看了，不像坏人。我明白，她这样做也是没辙，便宜卖不仅对我，其他人只要有50万以上的存款证明，她都卖。
风险我看了，是不少，主要有三条：
房价跌，我的小户型要跌；汇率跌，我亏损；美国大陆香港股票跌哪家跌，我都要跟着缩水。总之，啥跌我都赔。还有就是，卖的时候，物业增值部分按“第二套投资房”处理，增值部分药缴纳25%的税，绝对逃不掉。
以上无假话，我现在就糊涂了，还要不要买？请大家帮我我分析一下
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- 价值为本，趋势择点，反众操作
楼主你知道小户型的写字楼租金本来就比大户型低吗。。。
写字楼这个东西是买大不买小。。。
- 低风险不是无风险
2w多一平，真便宜
- Technically everybody makes those mistakes. —Charlie Munger @DJCO2018
写字楼本来就不限购，你注册个公司，去整栋整栋地买写字楼都可以。
可以住人吗
- 价值为本，趋势择点，反众操作
汇率跟写字楼压根没关系。
写字楼基本可以归到商住。物业的价值曲线是逐年下降的。 主要看租金。
10年收不回成本就是失败投资。影响租金因素不光是地段，还有入住率，还有物业水平，以及入住的企业层次。
5A的物业费其实楼主可以自己搜一下。她卖是因为没人租她手里大批写字楼空一年就拿不起了。
写字楼去年二环应该出了几个超大单。 整栋套现。
因为市委搬迁。大部分北京市属企业都在通州，挨着通州的大兴拿地
个人企业，脑子不积水的不是去年，实在14年就开始自己存楼了。所以市区拿大批写字楼的人业主，现在都是想办法套现奔着外围去拿楼。
如果帝都，我建议楼主自己不用还是别买。 特别原来很繁华地段。
帝都有商住俩用划分的别墅，独栋或者联排，上下叠。可以注册。还有涉外公寓也可以注册，下面几层或者一栋是商住，其余是民用。楼主去找这种的自持，在空置的时候，租给个人还是机会较大。 物业成本相对比较低算可进可退。租不成企业还可以给个人。。。
写字楼因租赁合同可以伪造的。没有很强的自用需求，小户型之类的就算了。
有的能住人，有的（多数）不能住人。
- 职业投资人
如果你是说老潘家的股票，这和实际买他的写字楼还真不是一回事
能不能住人和物业费是关键
能住人的高租售比的写字楼是做多中国经济增长的可转债
回楼上ANDYCHEN，是。只有这样简化类比地说，才能找到其中的问题。我最近仔细研究了一个多月，想听听大家的意见和建议。请多分享观点
- 价值为本，趋势择点，反众操作
自己没有开公司的需求，不能住人的别买。自己开公司的因为可以抵税，人家买了就买了。
而且人家自用的买也是奔着通州，大兴新城，找地铁还没通地方买。而且都不是等正式消息放出来，而是到处先打听消息。 等放出来，路或者地铁通了。 自己用用稍微赚点就跑。
写字楼真心看物业的，好物业，只要一空因为物业费的问题，就是烫手山芋。这个和住宅完全不一样。需要进行考察，收集很多资料，才能得出是不是这个东西是不是能赚钱。
以帝都东四，东三环为例，同区位的写字楼的单平售价永远低于周围商住两用，更低于周围住宅。
- 看见傻瓜应该高兴，别人不犯错你怎么跑赢市场
如果你能买进董事会那可以考虑，否则，产权又不是你的，怎么处置你说了不算
真要买也先换成港币去买，通过港股通买，分红要20%的股息税
回楼上lr011 ，实际是房产的配置+投机，不是真正的“房间”。我是看PB=0.5买的。这样写是标题醒目点。确实犹豫中还想买，想听听大家的建议
买了10平米？又买了点开间？又买成小户型？
恕我愚钝，是按面积拆开一平米一平米卖的？不是整个房间的产权？
- 价值为本，趋势择点，反众操作
@露营之家I， 不能在公开市场套现的内部股不要买。 你没有能力去介入经营，获得起码股东应有权利信息，那么基本给人做嫁衣。
回楼上lancelot11
抱歉，误导了。实际是像RIET(房产信托基金）的股票，我投入的资金，大约相当于买了“小户型”。这样说是好理解。
- 稳健增值
几个月前四折的时候买了点，赚点钱就买了。前几天又买了10平米，浮亏中。
主要问题是管理费太高以及税收问题。
市场上还有半价的招商银行和兴业银行，白送一批PE投资股权，有人要么？
回楼上，我计算了，除去物业管理费和税收后，回报大约有2.5%吧。半价买，回报就是5%左右了
- 独立投资人
怎么买呢，我也考虑下
问清楚，房租要不要开发票？
一开发票，去掉15%的税。
- 算了下分级基金发现自己智商低
额，我家有套按净到手价回报率5%的甲写，我卖了半年了没卖掉。 上海内环较好地段。主要是税贵啊。 买家加上税回报率就只有4%了。
问个傻问题，为什么卖给大佬就要贵，卖给小散反而对折？如果愿意对折卖，找个大佬卖不是更省事？
回楼上wss115，我计算的是保守的，除去管理成本和税收，按目前价格回报率是5%。比我自己在北京买房持有出租强。
回楼上aiyamaya ：首先这是个事实，也是我投资的原因，楼上一位说了他也买过。老板娘15年，16年各卖了2栋大物业。16年8-9月又卖了几套200平米的。我理解是大佬的诉求和我不一样，其次是有点像面粉高于面包，再有就是信息不对称
- 信息总是不对称 世界总是不完美 零概率不代表不会发生
楼主说的是00410。这票当初的好处是以0.3pb买股票，但老潘可以卖掉其中的0.3pb分红给你，导致成本为零。
大佬获取信息的能力比小户还弱？
大佬是什么诉求？
都是好地段。。。不是不让拆着卖吗？
搞什么，你到底是买写字楼还是买衍生品
零售价是批发价的50%，真的比较难以理解
零售的营销成本只有更高，另外大佬诉求以及信息不对称，似乎支撑不了50%折价
- 信息总是不对称 世界总是不完美 零概率不代表不会发生
大佬如同保险公司的资金运用，估计买楼可以买股票不可以。
回楼上，应该是一种可能。实际上我认为，大佬对物业的全控（100%）、长期和稳定的看重，是其重要的想法。
- 稳健增值
楼主说的很明白了，就是00410.hk股票，老板娘是张欣，老板是潘石屹
到这里官司卖完了。希望大家交流。
这是个REITs（房产信托基金） 。流通比例30%，流通市值53亿人民币
不太懂，但是有意思的感觉，mark
- 老乡，别走。再走开枪了啊！
哈哈哈哈，楼主来调戏人的吗。李嘉诚的项目咯。
3%的股息率有什么意思啊？00405的股息率是7%
- 努力学习低风险投资
写字楼就这价吧
我争取说明开本帖讨论的原因，欢迎指正，非常想听不同建议
以资产配置的心态：SOHO实质上是资产全部在大陆的REIT，目前大陆市场只有半个基金（鹏华前海184801）。长期持有SOHO，相当于买了N平米写字楼吃租金。
看跌房价，就不买房；如果买房，我选择买SOHO。比我自己买房（北京廊坊燕郊固安等地）出租强。
未来，房价涨，SOHO涨；反之亦然。只是幅度的区别。好歹“我的写字楼”是半价买的，税后租金也比我自己买民宅（或写字楼4%）高。
如果房价跌10-20年，只当给我孩子s的未来首付款。
以投机的心态
赌SOHO以市场价卖出项目（已有2个先例），我是半价买的。最近还有3个项目在挂牌卖出。
赌京沪1-3年内的房价不跌（不必涨），租金每3年涨一些，比如5-10%
赌老板娘的3Q业务（外国的Wework），有哪怕10%的成功可能，虽然我不懂
赌未来10年无风险的收益率，不上升甚至持续下降。
- 君子居易以俟命，小人行险以侥幸
人民币会贬值。汇率会更高。房价会跌。
- me韭菜，努力的韭菜
不看好写字楼的未来
解释 上面一中“资产配资”心态中的问题
SOHO是未来的REIT：
REIT就是 Real Estate Investment Trust，不动产信托投资基金。特点是90%的房租收益发红。相关的见
SOHO以前买地卖房，模式是“开发-销售”；2012年以后转型了变包租婆模式（恒大万科是还开发-销售型公司）。学名“开发-持有”。目前他们只是持有自有物业，出租。大东家潘石屹张欣夫妇，持有63%的股份。大掌柜阎岩，账房先生唐正茂。大小伙计2246多人，1673多是物业管理人员。方式两种，传统出租（目前90%以上）和创新型出租3Q，和国外的Wework类似。
以下是老板娘（包租婆）的原话
包租婆有多少房子：SOHO太独特了，不像其他REIT四处买物业再出租，它的物业全是自己的。99%在京沪，共14片楼宇（见下图的13+其他），主要的是前11项，现在剩余10项。以前写字楼卖价贵，现在民宅贵。但写字楼的租金比民宅贵。下图中前的上海的SOHO世纪广场已经在2016年7月卖给了保险公司。
按包租婆自己的说法，项目6、7和9不是核心地产，16年8月宣布要卖
4.市场价：包租婆今年卖出的上海SOHO世纪广场的价格是5.5万每建筑㎡。我们现在可以5折以下买到。为啥保险公司买的贵，它要100%全控、长期、稳定或自己做办公楼。另外，附近的楼面价比5.5万还高。
解释 上面一中“资产配资”心态中的问题
SOHO是未来的REIT：
REIT就是 Real Estate Investment Trust，不动产信托投资基金。特点是90%的房租收益发红。相关的见
SOHO以前买地卖房，模式是“开发-销售”；2012年以后转型了变包租婆模式（恒大万科是还开发-销售型公司）。学名“开发-持有”。目前他们只是持有自有物业，出租。大东家潘石屹张欣夫妇，持有63%的股份。大掌柜阎岩，账房先生唐正茂。大小伙计2246多人，1673多是物业管理人员。方式两种，传统出租（目前90%以上）和创新型出租3Q，和国外的Wework类似。
以下是老板娘（包租婆）的原话
包租婆有多少房子：SOHO太独特了，不像其他REIT四处买物业再出租，它的物业全是自己的。99%在京沪，共14片楼宇（见下图的13 其他），主要的是前11项，现在剩余10项。以前写字楼卖价贵，现在民宅贵。但写字楼的租金比民宅贵。下图中前的上海的SOHO世纪广场已经在2016年7月卖给了保险公司。
按包租婆自己的说法，项目6、7和9不是核心地产，16年8月宣布要卖
4.市场价：包租婆今年卖出的上海SOHO世纪广场的价格是5.5万每建筑㎡。我们现在可以5折以下（相当2万多）买到。为啥保险公司买的贵，它要100%全控、长期、稳定或自己做办公楼。另外，附近的楼面价比5.5万还高。
解释 上面一中“资产配资”心态中的问题
SOHO是未来的REIT：
REIT就是 Real Estate Investment Trust，不动产信托投资基金。特点是90%的房租收益发红。相关的见
SOHO以前买地卖房，模式是“开发-销售”；2012年以后转型了变包租婆模式（恒大万科是还开发-销售型公司）。学名“开发-持有”。目前他们只是持有自有物业，出租。大东家潘石屹张欣夫妇，持有63%的股份。大掌柜阎岩，账房先生唐正茂。大小伙计2246多人，1673多是物业管理人员。方式两种，传统出租（目前90%以上）和创新型出租3Q，和国外的Wework类似。
以下是老板娘（包租婆）的原话
包租婆有多少房子：SOHO太独特了，不像其他REIT四处买物业再出租，它的物业全是自己的。99%在京沪，共14片楼宇（见下图的13 其他），主要的是前11项，现在剩余10项。以前写字楼卖价贵，现在民宅贵。但写字楼的租金比民宅贵。下图中前的上海的SOHO世纪广场已经在2016年7月卖给了保险公司。
按包租婆自己的说法，项目6、7和9不是核心地产，16年8月宣布要卖
4.市场价：包租婆今年卖出的上海SOHO世纪广场的价格是5.5万每建筑㎡。我们现在可以5折以下（相当2万多）买到。为啥保险公司买的贵，它要100%全控、长期、稳定或自己做办公楼。另外，附近的楼面价比5.5万还高。
****要重点说明的是****
这个5.5万每平米，是SOHO账面（PB）价格的1.2倍。这就存在一个幻想，我0.5倍PB买，将来也可能1.0-1.2倍甚至1.3倍地卖掉。 而且老板娘正在做这件事。
- 坐井观天
讨论soho就直说
绕那么大弯子.......
soho股票去年0.3倍pb时候 就一帮人讨论了
soho的运营能力是问题
租金水平能否持续上升也是问题
租金水平跟企业盈利 通胀这类的挂钩 但并不看好
现在0.5pb了 有接盘侠的可能
SOHO的股票和SOHO的房产等价吗？
SOHO的股票真的是REITS吗？
- 信息总是不对称 世界总是不完美 零概率不代表不会发生
买soho只要老潘楼卖的好肯现金分红就足矣。现在新开卖的3栋楼卖完拿100亿分红那会有多爽？市值才200亿啊
- 凡为客之道，深则专，浅则散。
楼主，小心上当受骗。不要以为人家都是傻大姐哦。你看中的半价，人家看中你的本金。呵呵。
回楼上几位
1、开篇说了。正经讨论没人看，卖了个官司不到一天，见谅。
房产出租公司，前景好不到哪里，无法和高成长公司比。可是无奈的是，创业败家房事兴邦啊。租金能否上涨，看市场。运营能力比国企强，主要是我找不到更好的房子和房租股。
2、SOHO我认为正在向REIT迈进。现在是80%REIT，上面老板娘的话说得很明白，我还划了红线；20%股票（它的3Q项目的未来，类似于外国的Wework，算个期权吧）
3、分红：如果三个项目在3年内卖出，在房价起伏不大的情况下，我估计收回140亿人民币（高的预计有说200亿的，我认为没有，150-160有可能）。75%用于分红是站在潘先生的角度想。所以100亿是可能的。下面还有补充。
4、以后SOHO如果3Q项目不成，它可能成为正常的股息股（4-7%投资回报率）。3Q能成当然最好。
5、老板娘不是傻大姐，比我聪明N倍。我犹豫才问大家。但有一点我了解，我和包租婆的利益是一致的，潘先生夫妇持有SOHO的64%股份，在0.5BP的价格上他们不会卖（他卖5%，股价就到3元了，那是搬起石头砸自己的脚）。还有5%在JP Morgan手里。最好的办法是分红。去年一年实际分了1元港币（卖物业的特别分红，不是年度分红）
有一个风险，包租婆利用自己大股东身份，把物业低价出租给自己的全资公司，然后再转租出去。
1、房租婆妇夫不像是这种人，看他们的好友就知道了。
2、他门不敢，那是HK
3、他们不愿，自己占64%的股份，自己挖自己的墙角，股价会跌的，不会丢西瓜捡芝麻的。
香港的房地产信托基金好几个都这么干。我09年买的时候就调查过，不过那时候分红有15%。
楼主有意思，说了个不错的思路
如果是住宅楼可以买，写字楼不买。
半价出售，说明没有投资价值！
- 吾心依旧
逻辑上不对，大户地位还不如散户；
soho还有几百亿的负债。收租减去负债利息，剩下的也就没那么多了。
1.我说句不好听的楼主别生气。你主题这样写，不以赢利为目的的叫忽悠，逗着大家玩；以赢利为目的的那叫骗。当然我想你只是图好玩。
2. 房产股票跟房产本身就是两回事，衍生品根本不能当真金白银来看待。而且流通比例才30%，又不能拿来收购，比万科还不如。撑死了是个财务投资者。对只有分红权的股票本来就是要折价卖的，人又不傻。
3. 你之前说房子卖小散半价卖大佬全价，脑子正常的都会有疑问。你现在说清楚是股票，那么很正常。一是小散买了只有等着分红权，但经营里这么多花样，基本就是仍人安排，当然要折价。二是大佬买的是真房子，不是你买的分红权，当然是正价。你想想大佬为啥不用正价买去买他的分红权就知道了。
最后，这货到底能涨多少，就看资金怎么看待他。现在是0.5，说明目前资金只认可是0.5，万一哪天恒大想起来以1.0去收购呢？这是你的愿望，你可以想想你会不会用1.0去买。
真到了PB1.0，自然会有人来论述为啥值1.0，比如A类基金，大家同意吗？
其实很简单，直接买房你是大股东，随时可以有处置权，是租是卖是抵押你说了算。买股票你就得听别人的。
soho我也看了很久，关键是分红。会不会长期不分红然后私有化，会不会关联交易掏空上市公司，会不会低价定向增发，大股东有的是办法让你亏。
不能将风险收益捆绑在老板的人品上，在这一点我倒更愿意相信国有企业，私人老板可以不要脸，国企好歹还要点脸，别说这是HK，HK的环境我看还不如国内。
如果楼主有信心SOHO的老板不会搞小动作，相关的分析和资料能否分享给大家，大家一起分析。
话说港股通是不是应该利好这样的股票，要不集思录把这票买了，炒上去到股吧找人卖了。就怕拉到一半被老板娘收割了^_^
回楼上的话：
1、yangguo2100的 “soho还有几百亿的负债。收租减去负债利息，剩下的也就没那么多了。”
SOHO是有329亿的债务，但是其中大约200多亿是有利息的，综合利息成本只有4.4%，目前利息支出是10-12亿。其他是递延税和应付款等，不支出利息。资产方面， 但房产评估就是600亿，所以评估股东权益是352亿RMB。卖出物业可以还债，但是4.4%的成本，不着急还。这个4.4%的利息成本，正是我认为，投资SOHO可获得分红的底线。
回楼上aiyamaya - guzaile几个问题
不是来忽悠，也不是骗，也不是好玩，我是来讨论和听建议的。方式不很一本正经， 我说了若干分析和数据
大佬买整栋物业，原因我猜测过也说过，100%全控和长期稳定，并入其资产表。也可能自己用等或出租等着增值。原因不管，但事实是市场价成交的，甚至高于评估价。我们半价能买到“分红权”也是事实。我认为我就是间接买了N平米的写字楼。
10亿以下的普通人，也就只能参与“分红权“。甚至说，我就是有1亿，我也宁愿半价要SOHO的分红权不会去买它的写字间（楼）
股票（写字楼）在金融上市场折价的根本原因是，不达到一定回报率，散户不买，必须折价。大户对回报的理解、诉求和购买目的，和我们不同。这是SOHO的机会所在
将来有没有人以市场价去买写字楼，不知道。但SOHO以前有两个案例了。最近李嘉诚200亿也把上海物业卖了
市场价是多少？如果多余2w，比如4万，卖出就是了嘛，无风险收益。就怕市场价就是2w，就整个毛线了。
老板娘的什么5w卖出，有可能是对敲的。防人之心不可无。
- 80后设计男
0.33PB买的，涨了20%卖了，觉得房价有泡沫，现在后悔，又想买回来
SOHO的股权容易懂：包租公持有64%，JPMorgan 5%
SOHO的资产容易懂：90%以上写字楼+加点现金
SOHO的负债容易懂：有息负债（成本4.4%）+递延税（不用交税）
SOHO的主营容易懂：90%以上的传统写字楼出租+5%刚开始的3Q+2个小酒店
SOHO的物业卖价容易懂：年报和网上都有
SOHO本身的财务杠杠很低：上面图上说明了。比开发-销售的低多了。
SOHU的收益要说明一下：核心收益（房租净收益）+评估增资收益 。没有评估收益，16年上半年是亏的。但是我上面说的4-7% 是将来的房租收益就应该能创造的。
说多了，没有焦点了。简单点吧
相信香港市场上还有类似的。请大家推荐、讲解和讨论
- 稳健增值
还有00133.hk，另一种形式的，不过这家的管理费吸血够狠。
00258.HK也是啊，市值还不及一栋楼的价值高，目前有2栋出租，2栋还没卖完
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有，但是不是很多，要多大的
你上中介看看吧，应该有，
川谷汇北京总部的现房在售呢， 通州科创街那边，在光机电一体化产业园里面，法式大独栋
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在北京有没有经济实用的独栋办公楼
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有朋友公司入驻的川谷汇北京总部,他们是独栋办公楼,物业基础配套挺合适的,以后北京往东南方发展,区域位置这一点上是很好的了。结合你自己需求来选择吧,自己觉得合适就好呗。
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